房贷首付这样凑！
最近亲戚要买房，首付不够。
我建议就是借钱，理由也简单，五年以上，公积金年化利率3.25%，商业贷款年化利率4.9%，都不贵，但是最便宜的钱还是亲戚的。
救急不救穷，古来如此。这是人性。
买房是急，不是穷。
钱是有成本的，你要借钱，要想借多一点，给利息是应该的，不要等别人要。
5个点以内能借你钱的都是真爱。
我建议所有找亲戚借钱的人，都至少给三年期定期的利息，不多，年息2.75%，再高点，3个点-4个点。
先借着，第一是保证资金灵活性，随时可以出手买房，第二是可以赚取少量利息。
即使给亲戚4个点的利率，显然也是可以有得赚的，也别以为这样就亏待了亲戚，要知道你的很多亲戚，现在还把钱存在银行，一年定期1.5%的利息。
钱是有成本的，是多少呢？我认为年化利率4个点是合理的。也就是一年一万块，四百块的利率是保守到极致的。
为什么是4个点呢？
我是按照目前货币基金的基本收益来算的。我是用非常的保守的方法在理财，只买货币型基金。大家买的银行稳健理财或者微信理财都算货币型基金，T+1产生收益，当天可以取，非常方便，利率也不低，目前基本在4.0-4.3%年化利率的样子，当然也没有任何购买赎回的手续费用。
之前我们家长时间使用购买的是某商业银行的理财产品，资金宝是个类似微信零钱的产品，当天可以取出，年化利率目前在3.25%，现在看是低了，这家银行自己的理财产品，例如七天、月月赢、双月赢，说白了，也就是七天、单月、双月的理财产品，利率大体在3.5-4.3之间吧。
这里隐藏了2个小陷阱，
一个是收益时间，比如说七天理财，起息时间是周四，如果在周一存进去，到周四前面这几天，只有活期收益，七天的利息就算高点，等的时间还是久了，意义不大。特别是一些理财产品，你压到最后一天来买，往往却发现，最后一天没有额度无法购买了。你必须得提前购买，才能买得到。也就是说必须得给银行赚到这一两天的空挡才行。
另一个小陷阱就是，收益其实比预估要低，一个预估为4.25%的产品，我简单算过一期收益，其实只在4.05%左右，不要小看这0.2%的收益，十万块一年是两百块的差异了。
另外，很多理财产品，对新客户尝试或者短期秒杀推广的产品利率在8个点甚至更高的，我知道大抵还算安全但是却基本没有碰。这不是产品有问题，而是我自己不愿意触碰任何风险。
所以我家现在买的是某个基金公司的货币基金的微信直销，安全和服务都说得过去，利率目前4.3%左右。
随时可以取，也就是说，如果没有买房随时可以还给亲戚，利率还在4个点以上，我想亲戚不可能完全不满意，特别是对一些老年亲戚。
一些亲戚很铁，说不要利息也可以借，但这样的亲戚一定是很少的，为了不让这些亲戚寒心，也为了让更多亲戚可以借钱，要把借钱说出来，把利息说出来。
如果你能借出一个首付来，这算零首付的第一条路吧。
一套新房房一百万，首套首付三成，得三十万，如果你是二套房，得五成或者七成首付。
一般情况，是你手上有点钱。比如说是二十万吧，亲戚再借个十万。凑个三十万，这个时候，会有个问题了，我一面要还贷款，一面要还亲戚的钱，这可不容易。
简单算算，首付三十万，贷款七十万，假设全部商贷，等额本息，二十年，那么月供4581元。亲戚十万块，算两年还清吧，每月4166元，对了这还没算利息。
一个月要还大概8700元？差不多，这压力大不大呢？反正我觉得不小，毕竟我是零收入。
所以，我就和亲戚说，借的钱可以两算，要不算借钱，4个点利息，要不算投资，不算利息，两年之后卖房还钱。
这笔账怎么算的呢？
其实逻辑是在于赌房价两年上涨个百分之几十。
我们来算一下，亲戚把钱借过来算投资的情况做大概的推演。
一套钟家村老二手房总价一百万，房价两万，面积五十平。首套房，首付四成（评估价低，贷款少，所以首付必须四成或以上，而不是三成），自己手上二十万，亲戚借二十万。贷款六十万，二十年，等额本息，月供3900。
这个算法目前是基本可以实现的，只是房子会很破而已，买房成功之后，我们可以看下周边地价两万的碧桂园地王，心里安静一下。
实际上，据我所知，年初鹦鹉花园二手房大平层单价也只有两万块，只是因为没有电梯不太适合老人居住而已。
两年之后，买的这套钟家村老房单价三万，一年上涨25%，这难度真的不大。
我用我家积玉桥这套房举例，2016年4月，1.2万/平购买，2017年4月，1.8万/平。75平，上涨0.6万/平，一年上涨50%，获利45万。
对，这套房很破，很久，但它还是值钱的，而一年前我买不起的金地国际花园的两万的房子，现在已经过三万了。
房价的水涨船高，就是这个道理。
这套房，两年时间购买成本是怎么样的呢？
自己，最初二十万的首付，两年月供九万四，多算点一共三十万。
亲戚，最初二十万的投资，两年后，二十万。
现在卖掉房子，得到一百五十万。还掉银行的剩余贷款，提前还款金额粗略计算为五十六点五万。
我们看下怎么分钱？
一百五十万，去掉银行的五十六万五，还余下九十三点五万。
房价涨了一半，亲戚二十万，变成三十万，拿走，没毛病，不吃亏，天底下哪里掉下来十万这么大馅饼？
九十三点五万还剩下六十三点五万，这是谁的呢？
这是自己的。
二十万，变成了六十三点五万。
虽然不知道是不是够两年后一套房子的首付，但是不少了。
如果还有人对这样分钱不满意，多半因为买房人对于两年三十万投入没留下一套房的郁闷。
人心不足蛇吞象啊，两年前，你连首付都掏不起！
其实，如果两年里，你凑齐了三十万，把三十万给亲戚，这房子不就归自己了？
三十万，还是没有，那就借啊，你又要这样，又要那样，又没有钱，再说下去，我也很绝望啊。
虽然啰里啰嗦说了很多，归根到底，这里无非是利用了银行杠杆，因为银行不会像你亲戚这样50%收益的这样分钱，它只能4.9%的算年化利息，最多上浮10-20%，让利率由4字头变成5字头。
同时，亲戚用了你的购房名额，而你用了亲戚的部分现金。
最后，还是最初说的，大家利用了房产这一份城市股票！
天下没有只涨不跌的东西，房子当然也是，但是如果你认可武汉的发展，只管买，买房就是买希望。
如果大家认可上面的分析和逻辑，可以关注中北路这个微信号或转发这个文章到朋友圈。如果有不明白的或不认同，可以在后台留言。
房贷零首付还有一些方法，可惜都有些违规。
下面举两个经典例子说明。
评估价虚高法
这是一个流传依旧的老法子，做高二手房评估价，一百万的房子，一万一个平方，一百平，评估价做成一万五，于是总价虚高到一百五十万，三成首付，贷款可以150X0.7=105万，于是贷款一百零五万，比真实总价还高！
这种法子早就过气，因为随着电脑估价，这样明显高于市场价的单价是不可能出现的，另外总价评估高了之后带来的税费也会增加，虽然加不了太多，最后贷款多了之后显然月供也高，很多人也没法接受，虽然在承受能力之内加杠杆不见得是坏事。
但是由于政府备案价限价，似乎评估价虚高法又可行了，一处新房房源，备案价一万五，周边二手房价格一万九，有中介提出，全款买房，一个月拿证，之后二手房出手卖掉，接盘的买家做二手房贷款则可以享受实际的低首付了。
想是可以这样想，但是全款无杠杆，压力很大，能否快速出证、快速脱手，难度不小，这里千万不要忘了税费的问题。
准儿媳倒房法
把老人的老房卖给准儿媳，房子老人照旧住，拿到准儿媳的首付款（你说给了没有呢？），加上银行的贷款。银行贷款下来了，老人的儿子拿着这钱做首付去买房，ok了。
这里的问题是：
买完房之前，儿子和儿媳妇不能结婚，
老房子不能有贷款，否则谁掏钱来提前还款呢？
新房房产证名字，先不能落准儿媳的名字，会被限购或提高首付比例贷款利率。
儿子、准儿媳两个人的银行流水都能撑起来各自的贷款，否则贷款都贷不出来，
老房子、新房子都要还贷，
老房税费不多，但是重要些钱，比如说最低1%的契税。
准儿媳消耗了首套房名额，但名下只有一套老房子，
老人名下没有房了，这心理上能不能接受？
最后最重要的一条，别公开了，否则涉嫌骗贷。
明眼人一看，哪里需要这么复杂啊，直接抵押房产贷款买房不就行了吗？
可是根据中国银监会“三个办法一个指引”（《流动资金贷款管理暂行办法》、《个人贷款管理暂行办法》、《固定资产贷款管理暂行办法》、《项目融资业务指引》）规定：“贷款人应与借款人约定明确、合法的贷款用途。流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。”，而房市、股市恰好都是受限领域。
所以说，贷款资金不能直接买房，信贷资金不能进楼市是个基本常识，目前而言，抵押消费没有额度，抵押购房不被准许。
但是我想说的是，这首付的钱是不是确实是有了。
问题其实还是有，如果最后没结婚呢？
可以用借款来约束一下准儿媳，
虽然老房子归了你，你也得写个等额借款的字句，
或者老人家里有，有，有两个儿子？
……，泥垢了！
有完没完！
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购房首付不够，借“信用贷”来凑？
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（原标题：购房首付不够，借“信用贷”来凑？）
请扫二维码关注扬子晚报财经微信号“财汇”猴年春节以来，南京房价跟北上深一样，唯有一个字：涨！人们购房心理“买涨不买跌”，尤其是刚需人群，生怕越拖延越买不起，但首付款凑不出来怎么办？一些购房者在中介的推荐下，“瞄”上了无需抵押、最多可贷30万-50万的“信用贷”。然而，借“信用贷”真的可以绕道实现购房“低首付”吗？扬子晚报调查发现：“擦边球”是有人在打，然而银行并不“傻”，也未必真划算。 扬子晚报记者 宋南飞记者调查首付不够，“信用贷”来凑？ 银行可不“傻”，也未必真划算案例2月22日起，契税、营业税优惠新政正式实施，南京楼市再加“一把火”、应声大涨。南京市民余女士坐不住了——她本来就有换房打算，但苦于首付款不够一拖再拖。“这次真不能拖了！”余女士说，“算笔账，晚1个月购房，相当于2年不吃不喝，白干！”中介看余女士绞尽脑汁，就给她推荐借银行“信用贷”来弥补首付缺口。余女士相中的房子售价290万，首付2.5成，则需首付资金72.5万，但她只有现金40万，还有笔银行理财半年后才到期。中介给她支招说，银行有种贷款产品，只针对公务员、事业单位、大型国企等人员，叫“信用贷”，不用抵押，直接放款。余女士在事业单位工作，丈夫在大型金融外企，均符合条件。在朋友的牵线下，余女士夫妇来到A银行申请。“每人可贷30万元，还款期3年，年利率6%左右。”客户经理说，一般十天可办下来。余女士听了很兴奋。“这样一来首付不愁了！”但余女士的丈夫算了算发现：这意味着290万购房款，自己只要掏40万付首付就行了，剩下的32.5万首付，是两口子借的银行“信用贷”；再剩下的7.5成217.5万元的房贷，依然是银行贷款，也就是说购房人掏不到1.5成的资金，就能撬动起一套290万的房，虽然不是“零首付”，也算“低首付”了！这样从天而降的好事，究竟是福还是祸？提醒扬子晚报记者随余女士夫妇继续办业务发现，这个“如意算盘”打得好，但实施起来不容易。虽然A银行收了余女士的“信用贷”申请材料，同意发放贷款。但她到B银行咨询房贷时，客户经理提醒她，“信用贷”也会占用她的总贷款额度，如果她提取了自己名下的“信用贷”，征信系统会有记录。而B银行在审批她的房贷时，肯定会查征信记录，一旦发现她负债率过高，未必会同意给她放足7.5成的房贷，那就可能导致凑不齐房款而被迫取消购房并且拿不回定金。而且信用贷6%的利率，远不如房贷划算——房贷可贷30年，信用贷只能3年；房贷利率基准是4.9%，打92折的话只有4.508%。因此，B银行客户经理建议她慎重决定。考虑再三后，余女士决定不“冒险”了，还是先找亲友借32.5万首付款，同时加快出售旧房子比较稳妥。“信用贷”可“拆东墙补西墙”？ 不容易，若银行查到会谨慎放款案例陈先生是一家大型国企的中高层，手头有几套房在炒。本轮房价上涨，他坐享“浮盈”同时，也在苦恼手头房子的价格和走势出现分化，自己的资金周转压力大。陈先生在南京主城和河西各有一套酒店式公寓，主城那套持有近7年才升了5000元/平方米，近期想转手，但挂牌2个月无人问津。河西那套像下蛋的“金鸡”，买时一平方米2万左右，这才一年左右，涨到3.5万了，不舍得卖。但最近他又看上一套房，可旧房卖不出，现金流周转不起来。这时，上海的好朋友建议他多借几家银行的“信用贷”，好“拆东墙补西墙”，还说“上海房价这么高，我们怎么买得起？就是这样转起来的”。C银行收了陈先生的资料后告知，可给他30万-50万的额度，利率6%-6.5%。但原则上“信用贷”不能进楼市，除非他能提供消费类的证明。提醒南京某股份制银行人士告诉扬子晚报记者，“信用贷”即一般意义上的消费贷产品，贷款额度一般不超过家庭年收入的3倍，一般不需抵押便可直接到款，但在借贷人的用途方面有限制——主要用于装修、旅游、购买奢侈品等，政策上不鼓励用于购房。由于该产品是无抵押的纯信用贷款，因此风险集中在信用上。“万一遇到工作变动、家庭突发情况，即便客户还款愿望较强烈，也可能产生一定的风险。”而为了防止一个客户利用时间差同时申请几家银行的“信用贷”，银行会进行征信检查，如果发现借贷人已在其他银行办过信用贷款，额度超过30万，或已有两笔贷款查询记录（比如近期若有两家银行通过征信系统查询过客户的征信报告），那么银行会格外重视，谨慎放款。因此，上述人士建议陈先生不妨考虑先卖掉河西的房子，获得现金流，而不是“拆东墙补西墙”。毕竟，就算他真能把多家银行的“信用贷”借下来，利息也不低。“信用贷”能“空手套白狼”？ 办得早，有人借出赚利差案例南京仙林大学城某高校的肖老师算是较早借“信用贷”的人群了。去年4月，某银行来他所在的学校食堂“摆摊”，利率挺优惠，还不到6%。“当时是新业务，客户经理追着我们当老师的办，我就跟风贷了30万。”肖老师这笔钱后来交给在上海某券商工作的表妹打理，年化收益不低于10%。“交给自家亲戚，信得过。”至于具体投什么，肖先生不清楚，只是最近确实拿到了14%的收益。对此，朋友们戏称他是“空手套白狼”。
无独有偶的是，南京某事业单位的领导王先生，也是去年在客户经理的推荐下办了“信用贷”，利率为百分之5点几。他本想自己没啥消费需求啊，何必背贷款？经朋友提醒恍然大悟：可以贷出来赚“利差”啊。他把30万贷出后，转到另一张借记卡上，然后投资了宣传年回报在10%以上的P2P产品。如果P2P产品稳妥，则可赚一年5%左右的收益。不过随着P2P跑路消息的增多，他也有些担心，想着到期后就不办了。提醒南京一家银行人士跟扬子晚报记者介绍，“信用贷”用途是消费而非投资，并明令禁止进股市。为了防止违规和风险，“信用贷”下账后银行也定期进行贷后检查，除了定期面谈约访，也可查询贷款资金的流向，但这也有“灰色区域”，如果贷款人将钱转到别的卡上，或者转手借给其他人投资，也可能导致贷后检查不那么精确。但在他看来，今年这种“灰色”现象应该不多，毕竟借贷人自己也会掂量风险。
本文来源：新华报业网-扬子晚报
责任编辑：严家森_NO4079
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(小眼睛周冬雨)
第三方登录：“首付贷”被收紧 凑首付还有什么招？
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本文转载自微信公众号：帮理财帮帮主（ID：banglicai）不久前还在感叹，“从言必谈，到言必谈楼市，只用了一个春节的时间。”万万没想到，上周还在被朋友安利的“首付贷”，这两天就开始被监管机构摸底了。这个世界变化太快，只怪我们还有期待。。。最近“首付贷”算是免费爆红了一把，从经济学家、监管机构领导到和有关的两会代表，对这位“新秀”的意见倒是蛮多的，许多购房者也是通过这次风波才认识的。但也有不少人还不知道首付贷到底是什么。“首付贷”到底是什么鬼？说实话，现在许多城市的首付已经降得很低了，有的甚至在往20%的比例上靠。不过，理财帮帮主（ID：banglicai）有位工作没几年的朋友也说一句大实话，“即使降到20%也买不起啊！”这一点，帮主还是感同身受的。而最近成名的“首付贷”，就一度被看作“月光族”+“首付凑不够症”患者的福音。据理财帮帮主（ID：banglicai）了解，其实人家“首付贷”已经诞生好几年了，而且在楼市低迷的时候还做过一些贡献。帮主先来举个“栗子”：比如购房者A想买套价值1000万的房子，在一线城市的首付款需要准备30%，也就是300万。但是A现在流动资金不够，只能凑够200万现金。我们通常的手法就是借，七大姑大大姨的认一圈亲戚，没准打欠条、付利息也借不齐。现在一张印着“XX首付贷”的传单飞来了，某某大型公司代言，3000元月薪可申请、最高可借50万，你啥感觉？要是帮主被丈母娘逼着，可能也会心动的的。（希望未来的丈母娘大人不要认出我的笔名）言归正传，按照刚才A买房的情况，如果这100万通过“首付贷”类的理财产品获得，那么之前购房的杠杆是3倍多，现在一跃升到5倍了。而分析认为，在购房贷款本来就有杠杆了，现在岂不是“杠上加杠”。帮主了解到，“首付贷”一般分信用贷和抵押贷两种，期限从6个月至36个月不等，贷款利息按期限长短有异。通过比较过几家公司的同类产品发现，一年期贷款利率大致在10%左右。利字当前，谁都不愿错失这块蛋糕。一个很明显的现象就是，近几年许多房产中介都开始做首付贷了。当然，有些中介是拥有小贷牌照的，另外一些没有金融牌照的通过与其他金融机构合作完成。在春节后，北上广深房价一路上扬，许多专家开始指出背后所涉及的杠杆配资，并与“首付贷”自然关联起来。有的专家甚至认为，“首付贷”抬高了房产交易的融资杠杆，增加了购房者的购房成本，使房产类似于美国次贷，更像是一个金融工具。试想一下，如果房价出现小小震荡，引起市场的恐慌，炒房的跑了，因为出资额低，本来没钱的也跑了。最终的结局可能是，理财产品公司倒闭，背后购买理财产品的投资者求救无门，银行按揭贷款也落入风险之中。在“首付贷”引起的大讨论时，许多未凑够首付钱的购房者也发出了天问：我们还能去哪凑首付？！帮主通过与的几位朋友交流后得知，其实除了“首付贷”，还可以尝试一些其他的途径。1、抵“旧”买“新”一位从事银行贷款的朋友表示，对于“北上广深”漂来说，用老家的房子在当地申请抵押贷款，再将抵押款用于购买工作地的新房，不失为一种可行的办法。不过帮主觉得，那也必须对未来的收入水平有良好的预期才行，况且你在老家也得有套好房子啊！2.取公积金相信很多朋友都被Hr告知过公积金可以取现，机智的盆友圈也科普过这个问题。帮主在青岛的一位朋友称，当地本月就开始实行一项新政：职工购买经济适用住房，可申请提取本人及其配偶住房公积金支付首付款，但提取金额不能超过购房合同中的首付款。不过，类似的政策显然对工作年限较长的购房者比较有利。3.保单贷款事实上，除了上述两种找首付钱的方式，好多人可能会忽略保单的价值。据帮主了解，一些具有储蓄性质的保单也可以用来贷款，比如人寿保险、分红型、、年金保险等。不过，这种情况比较适用于临时救急用，因为保单贷款期限通常不超过6个月。不过，投保人到期还款后还可续借。4.工薪贷款一位银行从业人员透露，一多银行都有“工薪贷款”的项目，专门为具有稳定、持续工资收入的企事业员工提供贷款。适用人群包括公务员、国企员工、待遇与公务员基本一致的事业编制人员（如教师、医生）、武警与部队官兵等，可用于包括购房在内的个人，但期限一般不超过3年。以上就是帮主所了解到的大招了，当然家里能凑够首付是最好的办法了。不然就先租房吧，如果每月“首付贷款+按揭贷款”的催债短信一起来，谁的青春受得了？【声明】本文来源于微信自媒体账号，仅代表作者个人观点，与腾讯无关。我们尊重自媒体知识产权，如有版权问题可联系腾讯理财(Email:，请将#替换为@)。
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