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& 必 备 专 业 知 识
一、关于房地产的专业知识
1、房地产基本概念
2、地产类型
3、房产术语
4、商品房取得“五证”过程
二、关于销售策划的专业知识
1、销售模式
2、价格与税费
3、开盘前的准备工作
4、常用销售物料
5、某楼盘购房费用表举例
6、某楼盘按揭须知举例
三、关于建筑工程的专业知识
1、开发建设程序知识
2、工程管理知识
3、房屋建筑知识
4、住宅的结构形式知识
5、其他规划设计知识
四、关于几种概念住宅的知识
五、关于面积计算与技术指标的专业知识
一、房地产的基本概念
房地产是房产和地产的总称。房地产也称不动产。房地产在物质上有三种存在形态：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。
房产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。所以房产总是与地产连贯为一体的，具有整体性和不可分割性。
房地产按照不同的标准可以划分为不同的类型，房地产大体上可以分为：居住用房地产、生产用房地产、经营用房地产、行政用房地产、其他专用房地产等。
2、房地产特性
位置固定性-----位置不可移动性
地域差别性-----每一宗房地产价值都不相同
高值耐久性-----价值昂贵的消费品
保值增值性-----土地稀缺性,致使房地产具有保值和增值的性质
3、房地产开发
房地产开发是通过土地、建筑材料、市政设施、公共配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸多方面的资源的组合使用而为人类提供居住空间,并改变人类生存的物质环境的一种劳动。
4、房地产市场
一级市场：房地产一级市场又称土地一级市场,是土地使用权出让的市场,既国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或农村集体土地征用为国有土地后出让给房地产经营者与使用者的市场,出让的土地可以使生地也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是国家垄断的市场。生地（没有实现三通一平）和熟地（已实现三通一平）
三通一平：通水、通电、通道路,土地平整
七通一平：通上水（自来水）、下水（防水、雨水排放）、电、煤、道路、电讯、热、土地平整。
二级市场：是房地产开发市场,其经营主体为各房地产开发公司,其经营内容是按照城市总体规划和小区建设规划,对土地进行初级开发和再次开发。然后将开发出来的房地产出售给用地、用房单位或个人。
三级市场：是指在二级市场的基础上再次将房地产转让或转租的市场,也就是房地产进入流通领域进行交易而形成的市场。
5、房地产与建筑业的区别
房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的行业。
房地产业与建筑业既有区别又有联系。主要区别是：建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。这两个产业有着非常密切的关系，在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产业是房地产开发和建筑的甲方，建筑业是乙方；房地产业是策划者，组织者并承担发包任务，建筑业则是承包单位，按照承包合同的要求完成土地开发和房屋建设的生产任务。
代表国家行使土地所有者的职权以及对房地产市场，房地产行业进行管理的一个政府部门。
是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。
8、发展商／开发商
专门从事房地产开发和经营的企业。
经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托代办房地产的出售、购买、出租、承租及为物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务。
10、房地产产权
是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权，具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。简单说就是拥有使用该房屋或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。房屋作为不动产，与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中，开发商拥有产权并独立出售，出租的房屋，车库等有产权，但像属于小区绿地等部分的土地及公建，对购房者而言，就不具备产权的概念。
11、如何办理产权
每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才能进行分割。买卖双方必须持房屋买卖合同、购买发票、身份证明、企业相关资料文件等到房屋交易部门办理立契手续后，办理过户手续。可以委托中介机构或由开发商代办。
12、房地产产权登记
指凡在规定范围内的房地产产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》。产权登记是房地产产权管理的主要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产产权实施有效管理，并确定房地产权利。房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐标、形状等进行记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面记载。
13、国土局产权登记处
办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门。
14、公证处
是一个国家的证明机关，是法律公正的机构。
15、房地产证
是房屋土地权属凭证二合为一，是房地产产权的法律凭证。
16、房地产公证
公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠与、继承等行为的合法性作法律公证。
17、商品房预售许可证
按规定，房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花（现楼不需此证）。
18、房地产买卖合同
是由国土局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议。所有的商品房销售都须签订此合同，内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合同必须做公证。
19、房屋所有权
房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享有权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。
20、房屋使用权
是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等，它包含在房屋的所有权之中。
21、土地的所有权形式
国家所有，集体所有。
22、土地所有权的变更
集体所有的土地经过国家征用转为国家所有。
23、国家所有的土地
包括城市市区的土地；农村和城市郊区中依法征收、征用、征购并收归国有的土地；国家未确定为集体所有的林地、草地、山岭、荒地、滩涂。
24、集体所有的土地
集体所有的土地只能由村民集体合法经营管理（如举办乡镇企业）或个人承包经营，不得擅自租赁或与发展商合作开发。如宅基地，其房不能转让；宅基地、自留地、自留山属集体所有。
25、国有土地所有权
国有土地实行所有权和使用权分离制度。国有土地可以由全民、集体所有制单位和个人使用，但须依法取得“国有土地使用证”。土地使用权的年限：居住用地70年；商业、旅游、娱乐用地40年；工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地及其他用地50年。
26、房地产开发用地
必须是城市规划区范围内的国有土地或将集体所有的土地依法经过征用转为国有土地。开发商须通过土地使用权出让、转让程序取得土地使用权，并取得“建设用地规划许可证”。国有土地使用权的获取：
（1）土地使用权出让（政府以拍卖、招标、协议的方式）：
（2）土地使用权划拨（无偿），包括国家机关用地和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利的项目；
（3）土地使用权转让（出售/交换/赠与）。房地产转让、继承、赠与、遗赠（转移的是房屋所有权和土地使用权）。
27、商品房现售的条件
开发商具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；取得土地使用权证/使用土地的批文；持有建设工程规划许可证和施工许可证；通过竣工验收；拆迁安置已经落实；供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其地配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；物业管理方案已落实。
28、商品房取得预售许可证应当具备的条件
（1）预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；
（2）按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书：
（3）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续：
（4）已确定施工进度和竣工交付使用时间；
（5）七层以下（含本数）的商品房项目，已完成结构工程封顶；七层以上（不含本数）的商品房预售项目，已完成2/3结构工程，并且发展商开发建设资金占工程总投资30％的比例；
（6）已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户；
（7）预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权；
（8）法律、法规规定的其他条件。
29、房地产的登记发证制度
产权发生变化需进行登记。
（1）转移、分割、抵押、继承、租赁等；
（2）登记是应当完成的程序，否则权利人的权利尚处于不确定状态，容易遭受侵害；
（3）没有登记，权利人的权利仍应受到保护。
二、地产类型
1．居住区用地
是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用低的总称。
2、住宅用地
是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等）的总称。
3、其他用地
是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。
4、公共服务设施用地
一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。
5、道路用地
是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。
6、公共绿地
是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状、带状绿地等。
7、道路红线
是指城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线。
一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。
9、房屋用地
&&& 是指房屋以及按照规划要求的配套设施所占用的土地，包括房屋占用的土地和按照规划要求的配套设施占用的土地。
10、住宅用地
&&& 是指供居住的各类房屋用地。
11、工业用地
是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。
12、仓储用地
是指国家、省（自治区、直辖市）及地方的储备、中转、外贸、供应等各种仓库、油库、材料堆场及其附属设备等用地。
13、商业服务业用地
是指各种商店、公司、修理服务部、生产资料供应站、饭店、旅社、对外经营的食堂、文印腾写社、报刊门市部、蔬菜购销转运站等用地。
14、旅游业用的
是指主要为旅游业服务的宾馆、饭店、大厦、乐园、俱乐部、旅行社、旅游商店、友谊商店等用地。
15、绿化用地
是指公园、动植物园、陵园、风景名胜、防护林、水源保护林以及其他公共绿地等用地。
16、公共建筑用地
是指文化、体育、娱乐、机关、科研、设计、教育、医卫等用地。
17、文、体、娱用地
是指文化馆、博物馆、图书馆、展览馆、纪念馆、体育场馆、俱乐部、影剧院、游乐场、文艺体育团体等用地。
三、房产术语
是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。
2、经济适用住房
是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。
是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。
4、再上市房
是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用住房首次上市出售的房屋。
是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。
准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内、外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。
7、共同共有房产
共同共有房产，指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。
8、共有房产
共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。
尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到85％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足、或是楼层不佳、位处两极。
10、烂尾房
烂尾房是指那些由于开发商资金不足，盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求。导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。“烂尾”的情况一般不会发生在房产推出销售的时候，而是随着项目的不断推进，一步步显现。
11、已购公房
已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房。
12、单位产权房
单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。
13、廉租房
廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房。
私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。
15、二手房
二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。
期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。
所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。
四、商品房取得“五证”过程
房地产商具备什么条件才能销售商品房呢？根据国家有关法规的规定，必须获得五种特定许可证，这五种特定许可证就好像是房产销售的“绿卡”，缺一不可。房地产商在销售商品房时应具备“五证”即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、和《商品房销售许可证》。
1、《国有土地使用政》
本证是证明土地使用已向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地的使用权的法律凭证。按照《城市房地产管理法》的规定，房地产商转让房地产，必须与市县人民政府土地管理部门签订土地使用权出让合同，并按照出让合同的约定支付全部土地使用权出让金，并依法登记领取土地使用权证书。否则房地产商不得转让房地产。有的房地产商在集体所有的土地上建房并出售，这种情况下，房地产商肯定没有拿到土地使用证。因为按照有关法律规定，集体所有的土地，只有经依法征用转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让。领取土地使用权证书的房地产商，还要按照土地使用权出让合同约定的土地用途进行开发建设。有的房地产商获得某块地的土地使用证，但合同约定的土地用途不是建造商品住房，而房地产商擅自改变土地用途，在这块土地上建造可在市场上销售的商品房，这种情况也是不合法的。
2、《建设用地规划许可证》
本证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前。经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。核发《建设用地规划许可证》的目的在于确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益，为土地管理部门在城市规划区内行使权属管理职能提供必要的法律依据。未取得《建设用的规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效，占用的土地由县级以上人民政府责令退回。
3、《建设工程规划许可证》
本证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，国家核发《建设工程规划许可证》的目的，是确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。该证件同时也是建设活动中接受监督检查时的法定依据。房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施，对有关责任人员，可以由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分。
4、《建设工程施工许可证》
本证明建筑施工单位符合施工各种条件，允许其开工的批准证件。建筑施工是一项复杂地生产活动，是房地产开发项目得以顺利实现的重要环节。涉及到监理、设计、资金、图纸、建筑材料等各方面的因素。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证地不得擅自开工。
5、《商品房销售许可证》和《商品房预售许可证》
本证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。商品房预售可以加快房地产融资、搞活房地产市场。但这种方式具有较大的风险性和投机性，为保障购房者的合法权益，《城市房地产管理法》规定房地产商预售商品房的，必须向房地产行政管理部门办理预售登记，领取《商品房预售许可证》后，才能预售商品房。此外，房地产商在销售商品房时，如房屋已经建成，还应当持有房屋所有权证书。
关于销售策划的专业知识
一、销售模式
1、低价开盘
低价开盘是指楼盘在第一次面对消费者时，以低于市场行情的价格公开销售。特别在楼盘的综合性能不强，项目的开发量相对过大，绝对单价过高，市场竞争激烈，类似产品多的情况下，更应考虑。低价开盘有力点是：便于迅速成交，促进良性循环；便于日后的价格调控；便于内务周转，资金快速回笼。但低价开盘也有不利点，如首期利润不高，楼盘形象难以很高提升等。
2、高价开盘
高价开盘是指楼盘第一次面对消费者，以高于市场行情的价格公开销售。其条件是：具有别人所没有的明显楼盘买点；产品的综合性能上佳；公司信誉好，市场需求旺盛。高价开盘的利弊表现为：便于获取最大的高利润，但若价位偏离主力市场，则资金周转会相对缓慢；便于树立楼盘品牌，创造企业无形资产；但日后价格的直接调控余地少。
3、一次性付款
这是在以前供不应求的卖方市场时最为常见的销售方式。在现在买放市场时一般多见于那些低价位小单位的楼盘销售，通常一次性付款都有优惠，对发展商来说一次性付款是解决资金危机的灵丹妙药。
4、分期付款
分期付款又分免息分期付款和低息分期付款。对客户来说免息分期付款最合心意，而且越来越好，但对开发商来说却很不利，损失点利息倒是咬咬牙能挺得过来，只是那资金回笼就不知要到哪年哪月了，这是在淡市比较吸引人的销售方式。
5、银行按揭
这是目前最普遍使用的付款方式，银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息。银行按揭业务在国内发展非常迅速，这是因为它符合广大人民的支付能力，使得市场潜在需求能够迅速转化为有效需求。银行按揭是促进房地产市场活跃的最有效手段。
6、无贴息返本销售
购房者购买物业后到不定期时期后（一般是10～20年）发展商按原价将本金免息返还给业主，而房屋产权仍归业主所有。这种销售方式往往是在社会经济发展稳定和法律保障健全的形势下才会流行。此种方式现在已经被禁止。
7、先租后售
客户可以先租住，到客户认为有能力买下房屋产权时，开发商将如数退还此前的租金总额，并且按租住房时议定的房价出售。这是在淡市下常用的有效手段。先租后售的另一种情况是，租住不一定就是购买者，发展商可以先将物业出租，而后再找购买者，购买者购买后发展商此前所收的租金总额连同对租额的权力义务一并转交给购买者，此种情况下的购买者一般都是投资者。
8、售后返租
此种销售方式是，购房者买下物业后将物业返租给发展商，租价和租期由双方议定，同的，购房者也可以选择分期付款。此种方式适合于投资者。此种方式现在已经被禁止。
9、以租代售
有意购房者的客户先租住，按月交租金，等租金总额达到当初议定的房屋总价（连本带息）时，房屋产权归该客户所有。这种销售方式对发展商不利，但另一方面其市场承载面却极其广泛。回购销售客户购买房屋一定时期后，如对物业不满意，发展商保证按原价甚至原价加利息回购。
10、回报销售
购房客户须支付部分房款（一般是30％），但暂不入住，一定期限后（一般是7～10年），此房产归客户所有，等于是发展商用70％的房款回购前十年的房屋使用权。此种销售方式对那些具有较充实的储蓄而又希望能够保值的人具有很大的吸引力。
二、价格与税费
均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高城物业推出的“不计楼层、朝向、以2800元/m2统一价销售”，即以均价作为销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。
基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层、朝向差价后而得出。
起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼作为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中常表“×××元/m2起售”，以较低的起价来引起消费者的注意。
预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。
5、一次性买断价
一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方和卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。
是指商品房在未取得预售证之前，开方商收取客户可退回的款项。客户交纳诚意金一般可以获得开发商的折扣承诺，即到开发商取得预售证而公开发售时，客户可以凭此额外折扣购房。开方商收取诚意金的目的有以下几个：取得部分流动资金；吸引客户对楼盘情况的长期跟踪和熟悉；试探客户的需求以作调整改进；试探客户接受的心里价位；吸引炒家的进入。
定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国有关法律法规的规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20％。如果购房者交了定金之后改变注意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。
违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只有当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。
9、土地开发费
每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资，包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用（万元/ha）。
10、住宅单位综合造价　
每平方米住宅建筑面积所需的工程建设的测算综合投资，应包括土地开发费用和居住区用地内的建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要的管理费用（元/m2）。
11.、公共维修基金
公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。单位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和公用设施、设备的维修、养护。
12、银行按揭
是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主会付一部分楼款，余款由银行代购者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，偿还完毕后，楼房所有权归己。
是指当房地产所有权发生转移时，就当事人所订立的契约按房地产交易价格的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。凡是国有土地使用权出让（土地使用权转让包括出售、赠与、交换）都需要交纳契税。契税除了具有一般税收的性质和作用外，还具有证明房地产产权转移合法性的作用。
14、印花税
是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。
三、开盘前的准备工作
公司在推出一个楼盘（房产个案）时，在开盘前作好充分的案前准备是非常必要的。只有案前工作做好了，才能顺利地完成好后面的销售任务。
一般在作案前准备时，先要做一份详尽的工作进度控制表。把案前工作需要完成的事项按项目分类编排进去。表格上需注明项目、具体工作事项、需配合单位、时间表等。
案前工作一般要完成四大项目：建筑设计的确定、工地现场的布置、策划执行、业务执行。
1.&& 建筑设计的确定
一块地块在确定下来后，发展商首先要根据设计院的竞标方案，确定小区的规划方案。销售部可以根据自己在实际销售过程中遇到的情况，参与到建筑设计的讨论中去。建筑设计包括：小区规划、平立面、面积、建材设备、总平面图、效果图、模型、证照和补充条款等。首先要尽快与发展商敦促设计院将总平面图（扩初）等确定下来报政府有关部门进行审核。至于景观，发展商可以委托设计院设计，也可以请外面专门的景观设计公司进行设计。在完成图纸方案设计的同时，可以同时对效果图、模型等进行厂商联系。一周内完成草图和样品。效果图将在三周内完成上色与点景的工作。至于模型，在样品出来后，销售部要对其进行严格的审核，因为一个好的模型，可以直接反映出小区的规划与品质，使客户产生身临其境的感觉。模型的作业时间一般也需三周。
2.&& 工地现场的布置
工地现场的布置分为：场地平整；售楼处的设计、建造、装修；停车场、入口地面、庭院的建造；现场主看板的制作；户外看板的选点制作；罗马旗的设计与制作；售楼处内空调的购买；电话的申请；控台的制作；销售道具与户外灯光的设计选购等。其中现场主看板与户外看板的选点制作以及售楼处的设计与建造是较重要的部分。因为是通路，这些都需要发展商的大力配合，而罗马旗则需要策划部门的通力合作。工地现场的布置应在开盘前完成，一般需要约两个月。
3、策划执行
在案前的准备工作中，策划部门扮演了什么角色呢？在工作进度表中，专门有一大项为策划执行，即为策划部需配合项目。有案名、LOGO、楼书、海报、派夹报以及DM、名片、信封、手提袋、媒体计划、NP等。案名及LOGO的提报，策划部应在建筑设计开始讨论的同时进行，在两周内完成。楼书、海报、派夹报、DN等，则应在设计确定后，开始进行文案的设计，然后是排版、发包印刷，一般在一个半月内全部完成。整个销售过程中的媒体计划，策划部应在开盘前一个月先制定出一个初步计划，然后在一个月的预约时间内，再视情况作相应的调整。第一拨的NP稿，应在开盘前两周提前完成，因为第一拨的NP稿是个案打响第一炮的关键，应仔细斟酌。由上所述，可以看出，策划部再案前工作中，起了非常重要的作用。
4、业务执行
案前还有一个最重要的事项，就是义务执行里的销讲制作。销讲的制作应在案前开始时先进行资料收集，然后制作。约在一个月内完成。售楼处的建造等完毕后，待人员进场，开始熟悉销售讲习、进行销售演练。与发展商的合同讨论和定价也是业务执行中较重要的一点。其他如：人员确定、办公用品的购置，则是需管理部（办公室）配合的项目。
了解了案前作业的流程，制定好案前作业的时间，我们就可以在案前工作进度表上把什么时段完成何种事项都标注上去。一目了然，便于时间的控制，很好的完成案前工作。
四、常用销售物料
销售物料的制作一般由策划部门协同销售部和广告公司、制作公司共同完成。
1.&& 销售道具
位置图、环境图、鸟瞰图、透视图、模型、灯箱、旗帜、免费资料、展示品（可分为：平面展示、立体展示、对比展示）、样板间、形象展品（如广场、游乐园等）、纪念品（赠品）广告牌、门前指引物、展板。
2、销售手册内容
（1）五证：商品房销售（预售）许可证、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证：
（2）销讲；
（3）房源销控表；
（4）总平面图；
（5）交通位置图；
（6）户型图；
（7）价格表；
（8）付款方式；
（9）交房标准及菜单装修方案；
（10）认购协议书；
（11）商品房买卖合同标准文本；
（12）物业公司的简介及管理公约；
（13）按揭办理方法；
（14）银行利率表；
（15）认购房付款一览表；
（16）办理产权的有关程序及税费；
（17）入住程序及收费明细表；
（18）购房费用速算表；
（19）客户资料表。
3、销售表格运用
（1）&&& 来人来电客户资料调查表；
（2）&&& 客户来电登记表；
（3）&&& 来访客户登记表；
（4）&&& 付款一览表；
（5）&&& 意向客户登记表；
（6）&&& 市场调查分析表。
五、某楼盘购房费用表举例
六、某楼盘按揭须知举例
本楼盘为一广东省楼盘
1、申请人条件
（1）申请人必须是年满18岁的中国籍（包括港、澳、台）具有独立民事能力的个人；
（2）与发展商已签订正式买卖合同，并同意用所购房产作抵押；
（3）有固定职业和稳定收入，能偿还贷款本息；
（4）业主年龄加按揭年限不得超过70岁。联名供楼时，贷款年限以年幼者计算（年幼者必须在18周岁以上且有固定职业和稳定收入，否则以年长者计算），业主年龄加按揭年限超过70岁的或未加按揭年限不到18周岁的必须由另一位共同申请人提供担保。18周岁以下未成年人士不能单独申请按揭贷款。
2、借款人申请住房按揭贷款须提供的资料（包括元原件及A4纸复印件）
（1）身份证件：
a、国内人士须提供身份证和户口簿原件及五份复印件（户口簿复
&& 印件须首页及业主联）；若为集体户口，可提供加盖单位公章的
&& 集体户口复印件；非本市户口人士须同时提供本市户籍联系人
&& 地址及电话（附身份证复印件）。
B、港澳同胞须提供身份证、回乡证原件及五份复印件。
C、台湾同胞须提供身份证、护照、台胞证、来往大陆通行证及五
&& 份复印件。
D、外籍人士须提供身份证、护照、居留权证及五份复印件（其中
&& 身份证、护照须经过我国公证处办理认证并翻译成中文）。
（2）单位开具的收入证明（最好用有公司抬头的便笺）或提供工资存折（月均收入不低于月供额的150%）。工行牡丹信用卡金卡客户或国家机关、金融保险、科教文卫、邮电通信、水电气供应、部队系统人员在提供能证明本人身份的有效证件后，免提供单位收入证明。如办理七成以上（不含七成）按揭需再提供存款证明（存款证明不低于贷款的20%）或提供股票、债券、房产、车产等证明。
（3）若办理公积金按揭需提供公积金卡、近期公积金缴存证明（由公积金所在开户银行开出，必须连续缴存半年以上）。
&&& （4）与发展商签署的购房协议、商品房买卖合同、首期楼款和定金的收据或发票。
3、办理程序
（1）客户选定楼宇单元后，按认购书规定时间交付首期楼款后，与发展商签署《商品房买卖合同》
（2）客户按规定的时间带齐第二条所要求的资料原件及复印件到银行指定的律师事务所办理按揭手续并缴交有关按揭费用；
（3）银行审批（在银行审批过程，若需提供补充资料，敬请客户配合）；
（4）审批完成后，由律师所代办公证、抵押登记和保险手续；
（5）银行发放按揭贷款，由律师所通知客户供款日期及领回合同、保险单、借据、还款计划表等有关资料。
4、银行提供的贷款额度、年限、利率
（1）本市居民若收入、工走稳定（如国家机关、金融保险、科教文卫、邮电通信、水电气供应、部队系统人员等），且资信良好并获得银行认可；外地居民、港澳台外籍人士若在本市有固定工作、稳定的收入和相应的经济实力，房屋贷款额最高可达房价的八成，贷款年限最长可达三十年，商铺按揭贷款额最高为商铺售价的六成，贷款年限最长为十年，车位按揭贷款额最高为车位售价的六成，贷款年限最长为十年。
（2）同一申请人向银行申请按揭贷款超过两套房产（包括商铺）的，借款人须将同时供两套以上房产的情况如实向银行讲明，两套房不可同时都做八成按揭。
（3）公积金贷款额根据公积金缴存情况计算，最高可申请25万，额度不足可申请组合贷款（总成数不超过七成），期限最长不超过三十年且业主年龄加按揭年限不得超过男60岁，女55岁（特殊工种另计）。商铺按揭不能申请公积金贷款或组合贷款。
（4）所有按揭贷款申请是否通过以银行最终审批结果为准，利率按中国人民银行公布利率执行，暂不做期限为一年的按揭。申请车位按揭的，车位与住宅一同购买，并确定是自用的，其按揭贷款可执行个人住房贷款利率，否则执行期限利率。
（5）贷款期内可随时与工商银行协商变通还款方式。
注：提前还款必须在开始供款半年后才能办理（提前还款分全部提前还款和部分提前还款两种）。
5、办理按揭所需费用（人民币）
（1）抵押登记及他项权证办理费：150元/份。
（2）合同公证费：300元/份（公积金贷款或组合贷款须再缴交授权委托书公正费200元）。
（3）律师费：500元/份（公积金贷款或组合贷款须缴交，纯商业贷款免收）。
（4）印花税：贷款金额×0.005％。
（5）房屋抵押保险费：贷款额的1.2倍×保险费率×年限，保险费率：2年以内，1‰；3～5年，0.9‰；6～10年，0.8‰；11～20年，0.6‰；21年以上，0.5‰。
6、注意事项
（1）客户交完首期签订完《商品房买卖合同》后，请与当日或七日内到开发商指定银行办理按揭手续；
（2）以上费用须备现金并与办理按揭手续时交齐；
（3）联名购房者必须再签署《商品房买卖合同》和办理按揭手续时全部到齐；18岁以下可由其监护人代签；
（4）以上按揭须知内容将随银行的最新要求为准。
关于建筑工程的专业知
22000130279
1&&& 80m280m24kW/
80m280m2200m2200m2
&&&&&&&&&&&&&&&&&& &&&&&&& &&&&&&&
40dB&&&&& 45dB&&&&& 50dB
&&&& 45dB&&&&& 50dB&&&&& 50dB
200mm200mm100mm;100mm
柱是框架或排架结构的主要承重构件，承受着建筑物由屋顶或楼板传来的荷载。它必须具有足够的刚度和强度。
、2.8m2.9m3.0m3.0m
、2.4m；厨房净高2.2m（举手触摸）；卫生间、厕所、储藏间净2m。
11000mm2200mm900mm2100mm800mm2100mm750mm2100mm
21000mm2400mm900mm2100mm800mm2100mm750mm2100mm800mm2100mm
32400mm4m2700mm2300mm
3000050000
楼由许多单元组成，每个单元用自己单独的楼梯、电梯。但从其外观上看不一定都呈“一”字型，也可以是拐角、围合等形状。
3.0m3.9m3.3m
5m7m4050m22
平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。
玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一笕无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割。就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。
隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。
过道是指住宅套内使用的水平交通空间。
是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度小于1.7m，面积不足底层的1/2的部分。附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次。
31、阁楼（暗楼）
一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。
1、跃层、复式和错层住宅
（1）跃层住宅：通常情况，跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层：一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。
（2）复式住宅：复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅（通常是2.7m）高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。这种做法是为适应其用地、空间极其缺乏的情况而产生的。
复式住宅实际上并不具备完整的两层空间，夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分。夹层可以做成房间，也可以做成跑马廊形式（夹层悬空的一侧不做墙壁或墙面后退，在平面的外边缘有栏杆或栏板，上面的人可以看见下面，下面的人也可以看见上面，形成一种不完全的空间，一般称其为“排空”）,在底层之间有视线上的交流和空间上的流通。而跃层住宅的上、下两层之间完全由楼板分隔，只通过楼梯联系，和复式住宅的空间是两种不同的类型。
跃层和复式的面积计算：跃层住宅如果是完整的两层，其建筑面积或使用面积均应是两层的建筑面积或使用面积相加之和。如果跃层部分的高度不够一个完整的层高，可以参照坡屋顶使用面积的计算标准：
如：利用坡屋顶作为使用房间时，除必要的卫生条件（漱洗、便溺、采光、通风）外，还应同时具备以下两个条件，方能计入使用面积；使用房间的净高度最低处不应低于1.5m（含）；使用房间净面积的一半（含）以上不低于2.1m（含）。
（3）错层住宅：错层是指一户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式住宅丰富的空间感。可以利用错层住宅中不同的层高区分不同功能的房间，比如起居室比较高，卧室比较低等。还有的利用地形地势的高差在坡地上设计错层式住宅，可以减少挖土的土方量。错层带来空间丰富的感受，如不是身临其境很难想象得到，所以对于初次进入这种住宅的人有较大吸引力。但错层式住宅不利于结构抗震，而且显得空间零散，容易使小户型显得局促，更适合于层数少、面积大的高档住宅。
2、生态住宅
生态住宅是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展的原则，即综合系统效率最优原则，设计、组织建筑内、外空间中的各种物质因素，使物质、能源在建筑系统内有秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、无废、无污染的生态平衡的建筑环境。这里的环境不仅涉及住宅区的自然环境，如空气、水体、土地、绿化、动植物、能源物等,也涉及住宅区的人文环境、经济系统和社会环境。培育生态住宅概念主要是在这种观念的影响下，在住宅建设与发展中始终以生态问题为中心，在环保、绿化、安居、道路管网等方面进行系统规划与管理，使住宅区生态环境处于良性循环状态之中。&&&
3、绿色住宅
绿色住宅不是一般人认为的绿化较好的住宅。实际上较高的绿化率只是“绿色住宅”内容的一个方面，真正的“绿色住宅”的内涵是全方位的立体环保工程。它是既适应地方生态又不破坏地方生态的建筑。具有节地、节水、节能、改善生态环境，减少环境污染、延长建筑物寿命等优点。
节约土地资源。新型建材，新型墙体的采用是“绿色住宅”的构成内容。住宅的墙体提倡使用高科技环保建材。如现在有一种新型的建材环保用砖，该砖采用发电厂排出的飞灰为重要原料，抗压强度在8MPa以上，在防水，隔热，隔音和耐震强度上均超过了一般红砖。另外有一种木屑制砖，该砖的重量只有普通砖的一半，但强度却是普通砖的两倍。
充分利用自然资源。住宅采光的设计不但影响居住者身体健康和生活质量，而且涉及到能源的节约与浪费。如采用大面积玻璃，设计明厅，明卫，明厨等，能节约大量的电能，尽可能采用太阳能热水系统，采用小区共用供热系统，都是充分利用自然能源的有效途径，可减少对大气的污染。
垃圾的分类处理。对垃圾的分类处理也属于绿色环保，与住宅环境息息相关。因此，专家也将垃圾分类处理纳入“绿色住宅”的内容。
4、花园式住宅
花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅，一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二，三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水，电，暖供给一应俱全，户外道路，通信，购物，绿化也有较高的标准，一般为高收入者购买。
5、智能化住宅的分类
像所有消费品一样，智能化住宅也会根据软硬件的品质不同，而分出不同标准。
（1）&&& 乙级标准：
a、安全保安系统：实现小区周界的监控和红外线报警防范，火灾与煤气报警，紧急呼救报警，电话线被切断与防破坏报警；
b、通信系统实现住户的至少两对电话线和一个宽带国际互联网络(lnternet)插口；可接收有线电视网节目；
c、信息服务系统：实现三表（水，电，燃气表）远程计量，计算机网络功能及一些物业管理功能；
d、环境控制系统：实现背景音响与公共广播，出入口控制，社区公告版。
（2）甲级标准：除了乙级标准所有的功能外，另需增加一些功能，同时整个系统应是一个由中央控制中心附带数个分控中心构成的集散控制系统。
a、安全保安系统：实现可视对讲功能，门禁系统功能，家庭智能化报警增加的功能有：可进行程序自动化控制功能、可实现室内无线遥控功能、通过电话进行远程遥控功能、电源控制及调光功能。
b、通信系统：实现住户主要房间有独立的信息点，光纤宽带多媒体信息网接入小区，提供外语电视节目。
c、信息服务系统：增加实现电子购物，电子图书馆，远程医疗登记等功能。
d、环境控制系统：实现家电自动控制功能，公共水电设施监视等功能。
6、联排别墅（TOWNHOUSE）
Townhouse是由几幢小于三层的单户别墅并联组成联排式住宅，又称联排别墅，建筑面积一般是每户150～250m2，每户独门独院，拥有一个“有天有地”属于自己的约50m2院落。
关于面积计算与技术指标的专业知识
1、住宅的建筑面积
建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。建筑面积包含了房屋居住的可用面积，墙体及柱体占地面积，楼梯走道面积，其他公摊面积等。
封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面积（包括阳台栏板）的一半计算建筑面积。挑网台按其水平投影面积约一半计算建筑面积；
住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯（包括疏散梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积：楼内有楼梯，并设室外楼梯（包括疏散梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。
根据新的国家级标准《房产测量规范》，9种情况下建筑面积不计算：
（1）&&& 层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和地下层、半地下室；
（2）&&& 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚，台阶、无柱雨棚；
（3）&&& 房屋之间无上盖的架空通廊；
（4）&&& 房屋的天面、挑台、天面上的花园、游泳；
（5）&&& 建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台以及建筑物的空间安置箱、罐的平台；
（6）&&& 骑楼、过街楼的底层用作道路、街巷通行的部分；
（7）&&& 利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋；
（8）&&& 活动简易房屋；
（9）&&& 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
2、套内建筑面积
也称实用面积，对应着实用率，不包括分摊面积，套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积。
3、套内使用面积
在商品房销售中简称为使用面积。住宅按《住宅建筑设计规范》（GBJ96-1986）规定的方法计算：其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算，套内建筑面积＞套内使用面积。
净面积也称套内面积、居住面积、地砖面积，是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和，也就是要除去墙，柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。套内建筑面积＞套内使用面积＞净面积。
5、住宅使用面积
住宅使用面积指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层（夹层）、阁楼、（暗楼）等面积。住宅使用面积按住宅的内墙线计算。
计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。
6、套内墙体面积
商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。共用墙包括各套之间的分隔墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔以及外墙（包括山墙）。共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积，非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
7、商品房分摊的公用建筑面积
电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积，各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。
公用建筑面积计算公式：公用建筑面积＝整栋建筑的面积—各套套内建筑面积之和—已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室。
8、商品房销售面积
商品房销售面积也称住宅面积或住宅建筑面积，是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积（套内建筑面积）与应分摊公用建筑面积之和。即：商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋分摊的公用建筑面积。
9、实用率/得房率
实用率也称得房率，是套内建筑面积和住宅面积（销售面积）之比，大于使用率。即：实用率＝套内建筑面积/（套内使用面积＋套内墙体面积＋分摊的共有公用建筑面积）。
10、使用率
住宅套内使用面积和住宅面积（销售面积）的比为使用率。即使用率＝套内使用面积/（套内使用面积＋套内墙体面积＋分摊的共有公用建筑面积）。
一般高层塔楼在72％～75％之间，板楼在78％～80％之间。
在使用率计算方法的选择上，有些采用轴线面积法。这种方法是以房间内、外墙的中线为边界计算使用面积，这样计算出来的使用面积包括了外墙的一半面积和全部内墙所占的面积，数值上显得较高，不能完全反映房产实际的使用面积情况，这实际上是实用率。
比较确切地计算方法是在建筑面积的基础上减去外墙和内墙所占的面积后得出的使用面积。这种方法计算出来的使用面积也形象地称为“地毯面积”。它反映了一个物业的真实使用率，这种计算方法是对客户负责任的方法。
从一般情况来看，高层塔楼的真实使用率方面较多层住宅率略差，主要是因为高层要求有防火楼梯，电梯间面积也较大，一梯多户设计也加大了通道的面积，每户平均分摊的面积也多。而多层住宅基本不存在上述问题，即便有些多层住宅有电梯，其电梯间面积也小于高层，如果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率还可进一步提高。
11、容积率
容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万m2的土地上，与4000m2的建筑总面积，其容积率为0.4。
12、建筑密度
建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地比率（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
13、绿化率
绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。
14、绿地率
绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（％），绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”，主要包括公共绿地，宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园，小游园，组团绿地及其他的一些块状，带状化公共绿地。
15、居住人口
是指与住宅统计范围一致的居住人口。以公安居的统计数据为准。
16、居住户数
是指与居住人口数相应的户数。“户”以公安派出所核发的户口簿为准，一个户簿即一户。
17、人均住宅建筑面积
（新增指标）是指按居住人口计算的平均每人拥有的住宅建筑面积。计算公式：人均住宅建筑面积（m2/人）＝住宅建筑面积/居住人口。
18、住宅平均层数
住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值（层）。
19、人口毛密度
每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量（人/ha）
20、人口净密度
每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量（人/ha）
21、住宅面积毛密度
每公顷居住区用地上拥有的住宅建设面积（m2/ha）.
22、住宅面积净密度
也称住宅容积率。是指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积（m2/ha）或以住宅建筑总面积（万/m2）与住宅用地（万m2）的比值表示。
23、拆建比
新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。
房地产知识
1. 房地产&&&房地产又称不动产，是房产和地产的总称，具体地是指土地及其附着物。房产总是以地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。2. 房地产产权&&&是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。3. 土地使用权&& 是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用。4. 房地产市场&& 主要包括房地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场：&& 一级市场是指国家土地管理部门（长春市国土管理局）按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其他用地者的市场。&&& 二级市场是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位和个人的市场。&&& 三级市场是指单位、个人之间的房地产权转让、抵押、租赁的市场，它是在二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。5. 土地类型&& 土地按其使用性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施及自由集资、微利房用地。6. 三通一平&& 是指在发展基础上的水通、电通、路通及场地平整。7. 七通一平&& 是指上、下水通，排污通、排水通、路通、通讯通、煤气通、电通及场地平整。8. 土地管理局&& 代表国家行使土地所有者的权利，以及对房地产市场、房地产行业管理的政府部门。9. 公证处&& 是国家的证明机关，是提供法律公证的机构。10.国土局产权登记处&& 是专门办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门。。。 11.房地产证&& 是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证。12.商品房&& 是指发展商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与及交换的房地产。13.复式房&& 上、下两层二合为一，与标准房的结构方面有区别。14.面积概念&& 总建筑面积：是指各层建筑面积的总和。底层建设按外墙墙角以上的外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算。&& 建筑面积：是指住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积。高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。&& 使用面积：是指住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；内墙面装修厚度也计入使用面积。&& 公用面积：商业的公用面积是指住宅内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。&& 实用面积：是指它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。&& 套内面积：是指俗称“地砖面积”。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的空间的概念。&& 房屋的基底面积：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。15.建筑密度&& 在用地范围内所有建筑物的基底面积总和与地块面积之比。16.容积率&& 规定的地块上全部的建筑部面积与地块面积之比。17.红线图&& 又叫“宗地图”，是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房。 && 宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。证书附图即房地产证后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。18.预售许可证&& 按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花。19.外销许可证&& 凡对境外预售的房屋都要办理此证方可出售。20.商品房买卖合同&& 是由政府有关部门统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议，所有的商品房销售都必须签订此合同。21.房地产抵押合同&& 是明确房地产抵押贷款中双方当事人权利和义务关系，由银行、业主和发展商三方签订。22.银行按揭&& 是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款和利息。23.预售楼花&& 即楼宇预售。房地产经营者获取了建设土地，按政府批准的建筑施工图纸施工，且投入开发的资金已达到投资总额的三分之二（用地价款除外），便可向长春市房地产产权登记处申请和办理楼宇预售登记，经批准后方可预售。24.样板房与示范单位&& 是指与实际房屋的结构相同，但装修标准按发展商的售楼书而定的房间。示范单位与样板房的装修有区别，目的是为提供给客户做装修参考。25.物业管理&& 是房地产管理市场化的一种综合性经营方式，分为维护性管理和经营性管理两类。维护性物业管理的职能，主要为高层与多层住宅、综合写字楼、标准工业厂房等楼宇及机电设备保养维修、治安、消防、环境卫生及其他服务为业主提供良好的工作和居住环境。经营性物业管理除具有维护性管理职能外，还通过对物业出租经营达到回收投资和获取利润的目的。26.房地产评估&& 就是房地产估价师根据房地产的有关信息、数据，选择合适的估价方法，按照一定的估价程序，最后确定物业的价格和价值的过程。评估的主要方法有：1、市场比较法；2、收益还原法；3、剩余法；4、成本法。27.银行本票&& 是付款人将款项交存银行，由银行签发给他凭此可以办理转帐结算或支取现金的票据。有效期为一个月。28.银行汇票&& 是汇款人将款项交存当地银行，由银行签发给汇款人持往异地办理转帐结算或支取现金的票据。有效期为一个月。29.银行支票&& 是银行的存款人签发给受款人办理转帐或委托开户银行将款项支付给受款人的票据。有效期为十天。30.确权&& 确权是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。 31.权属调查包括内容&& 房地产权属调查包括：审查土地来源是否合法、占地是否超出规定的范围；审查建筑物有没有加层、超面积、改结构、改用途等情况；确认房地产的权利人、权利性质、权属来源、取得时间、使用年限、权利状况、变化情况和用途、价值、等级、座落等。 32.宗地及宗地号代表意思&&&宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。长春市的土地，以宗地为基本单位统一编号，叫宗地号，又称地号，其有四层含义，称为：区、带、片、宗，从大范围逐级体现其所在的地理位置。 33.土地使用的年期确定&& 凡与土地局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年期按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。 34.房地产登记的意义&& 房地产登记是房地产产权管理的主要行政手段，是政府为健全法制，加强房地产管理，依法确认房地产权利的法定手续。房地产登记有三个方面的作用：&&· 产权确认，即确认房地产的权属状态；& · 保障权利人的合法权益；& · 加强房地产管理，即通过房地产登记对房地产交易状况进行管理和监督。35.房地产登记有何法律效力&& 依法登记的房地产权利受法律保护。房地产权利经核准登记后，产权即到法律上的承认。产权人可以依法对其房地产行使占有、使用、收益和处分权能，任何其他人无权干涉或妨碍，否则产权人可依法请求法律上的保护。36.《房地产证》有什么作用？&& 《房地产证》是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证。37.房地产登记按下列程序办理:&& · 提出申请；&& · 受理申请;&& · 审查申请文件;&& · 权属调查;&& · 依法公告;&& · 确认房地产权利;&& · 将核准登记事项记载在房地产登记册上;&&&· 计收规费并颁发房地产权利证书;&& · 立卷归档。38.怎样申请房地产登记&& 申请房地产登记，应当按照长春市国土管理局的有关规定向登记机关提交申请书及有关文件，经审查，申请人的申请符合规定的，登记机关应在规定时间内核准登记，并发给房地产权利证书。39.申请房地产登记，能否委托他人办理&& 申请房地产登记，申请人可以委托他人代理。由代理人办理申请的，应向登记机关提交经公证的委托书。40.同幢建筑物使用功能不一的，土地使用年限怎样确定&& 同幢建筑物使用功能不一的，有土地合同的，以合同规定的年限为准。其它情况的土地使用年期一律按其中使用期年限最长的进行登记，也就是说，同幢建筑物有住宅和商场的，该幢建筑物土地使用年限按住宅用途年期登记。41.不满18周岁的个人是否可以购买市场商品房，如果能够则怎样办理&& 只要具备合法身份证明的国内公民都可以在长春购买商品房。但不满18周岁没有民事行为能力或限制民事行为能力的公民，购房时需提交其监护关系证明和监护人身份证明。42.多个共有人一起购买商品房时所拥有的份额有无限制答&& 可以由购房者协商自行决定，不作限制。43.多层和高层的界定&& 一般以电梯加以界定：7层以下（含7层）不带电梯为多层；8层至20层之间为小高层；20层以上100米以下为高层；100米以上为超高层。44.几种常见的建筑构造形式&& 构造形式：是支撑建筑物本身重量的方式。&& 砖混结构：墙体承重&& 多层：&& 框架结构：墙体不承重，仅以梁、柱、板作为承重体系&& 框架结构：通常适用于20层以下左右的房屋&& 剪力墙结构：使用钢筋混凝土墙，墙体承重&& 高层&&&&筒体结构：使用钢筋混凝土墙围合成筒状，起到承重和稳定作用（国贸大厦）&& 钢体结构：用特殊钢材作为结构支撑(地王、赛格广场)
45.民用建筑工程的几种常见病及成因&& 外墙渗漏 && 在框架结构的房屋出现较多，原因有：&&& 填空墙内沙浆不均匀；&&& 建筑用砖质量不合格；&&& 砖的砌筑方法不对，砖线太齐，没有把砖的接口错开；&&& 沙浆批面工序不对，在下层沙浆未完全干透即进行上层批面。&&& 窗框渗水&&&窗框与外墙接缝处，所填充的沙浆不密实或窗体因质量问题而发生变形。&&& 内墙开裂驳落&& 因工序时间预留不充分，导致里面一层的沙浆批面未能干透。&&& 下水不足&& 在施工期间，管道开口未用特制堵头封闭，或因封闭不严而导致杂物进入管道。&&& 上水水压不足&& 楼顶水箱过小、水位不够或水泵泵力不足。&&& 水管黄锈水&&&因使用的镀锌水管质量不合格，导致管道内壁生锈，产生黄水现象。&&& 地面开裂&&&因进行水泥地面劈面的工序中，不同层面的预留时间不足。建筑物分段水平面沉降范围不均匀。46.基础设施和配套设施的涵义&&& 基础设施&&&&& 水、电、道路、通讯、煤气等生活必要设施。&&& 配套设施&&&&&& 会所、泳池、中庭花园、儿童乐园等以提高居住质量为目的的设施。47.住宅平面设计和几个概念&& 1. 客厅与餐厅的相互关系&&& 客厅的标准面积：16—20平米（长4.5—5平米，宽3.5—4平米，以常见三件套沙发摆放为准）&&& 餐厅的标准面积：10—14平米（以6—8人用餐为准）。&& 2. 采光、通风的顺序要求&& 首先保证主要功能房（客厅、主卧房）的采光、通风等要求，&& 再尽可能处理好其他不同功能房的采光、通风等要求。48.工程部人员基本架构&& 经理（结构工程师或建筑工程师）、总工程师、结构工程师、建筑工程师、给排水工程师、电器工程师（强电：照明、空调、电梯等；弱电：电话、电视监控、消防报警、保安、电脑网络等）、预决算工程师。49.工程部职能&& 地盘工程建设的质量管理、成本管理、工期管理。50.政府有关部门在房地产开发项目中所起的作用&& 国家土管理局：批地、报建、验收；&& 城乡建设委员会：对施工单位、设计院的管理，以及施工手续的审批；&& 消防局：对消防设计的审批及消防设施的验收；&& 劳动局：电梯的验收和维修申报；质检站：对工程质量的验收监督。&& 环保局：对环境治理的监督；安监站：对施工现场安全措施落实的检查督促。
手把手教你买房子（准备篇）
商品房本身是一种商品，但它不同于一般的商品，因其成交过程时间长，价格高，手续繁琐等特殊性，以致买卖双方经常产生一些纠纷。究其原因主要是购房者缺乏基本购房知识。
当然还一定要有一笔资金的支持，这笔资金的数额，决定了您在买房中的一切重要行为。20万元、50万元，还是80万元、上百万元，甚至更多，这些资金的不同准备，直接影响着您想购买物业的品质。并且对于商品房的一切相关知识您一定要做足功课。比如什么是住宅的开间、进深、层高和净高？什么是建筑容积率、建筑密度和绿化率？等等名词解释，当然更重要的是哪些房能买，哪些房不能买。当您把这些基础信息了解全面后，您才能够真正的进入到实际看房的大军当中，所以您将来想买到一套好房，了解这些基础知识是必不可少的。
房地产名词解释：基础知识
1.楼盘均价：是楼盘的平均价格，它代表着一个项目整体的价位水平。但购房者在去售楼处咨询时会发现，用标着的“均价”来买房，往往是买不到的。那么“均价”到底是什么呢？开发商在开盘销售之前根据当前的市场情况以及成本核算，定出要销售的小区中的销售价格，这个价格就是项目的均价。一个楼盘在推向市场时，先有“均价”，通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准，是这个楼盘售价的平均值。根据这个平均值，才是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的价差系数。用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得出这栋楼的销售平均价。
2.楼盘起价：楼盘中相对位置不好的那一类房子的单价。起价房可能只有一套或一层，所以对购房者没有太大的实际意义，只是参考价而已。
3.使用率：住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在72%至75%之间，板楼在78%至80%之间。
4.实用率：实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人。
5.建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
6.房屋的产权
房屋产权指的是房屋所有者对房屋所拥有的完全所有权，主要包括对房屋的占有，使用，处分和收益权。简单说就是拥有使用该房屋，或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。
印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。
1)征税范围及纳税人。印花税的课税对象是房地产交易中的各种凭证。
2)税率和计税方法。房屋产权转移书据，印花税按合同额万分之五贴花。其应纳税额的计算公式为：应纳税额=计税金额×适用税率。
3)纳税地点、期限和缴纳方法。印花税在应纳税凭证书立领受时缴纳，合同在签订时缴纳，产权转移书据在立据时缴纳。
契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。
房地产名词解释：低层、小高层、多层、板式小高层
低层：低层房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。低层房屋一般建筑结构简单，施工期短，建造成本低廉，给人以亲切安宁、有天有地的感觉，它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。人们特别喜欢以此为住宅。但是，低层房屋占地多，土地利用率低，特别是在寸土寸金的城市难以广泛开发。
小高层： 人们一般把8层至12、13层的建筑称为“小高层”。小高层住宅一般采用 钢筋混凝土结构，带电梯。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高，污染程度低等优点，很受购房人欢迎。同时，小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降，很受房地产开发商的青睐。所以，近年来中心城区小高层如雨后春笋，越来越多。
多层：多层房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4 -8层，一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。多层房屋一般规格(房型)整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。与高层相比，多层房屋公用面积少，得房率相应提高，这是很多人喜欢多层房屋的主要原因。
板式小高层：　作为住宅上的新品种，板式小高层目前没有明确的定义。一般说来，8至14层、板式结构、带电梯的住宅楼被称为板式小高层。
跃层：跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。
复式：复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是提高住宅空间利用率。
房地产名词解释：套内建筑面积
成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。
1、套内的使用面积(GB/T 0 B1.2)：
套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：
a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。
b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。
c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。
d.内墙面装饰厚度计入使用面积。
2、套内墙体面积(GB/T 0 B1.3)：
套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
3、套内阳台建筑面积(GB/T 0 B1.4)：
套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
附：房屋的共有建筑面积(GB/T 0 B1.4)：
房屋共有建筑面积系指各产权业主共同占有或共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
共有建筑面积还包括套与公共建筑空间之间分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。
独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
房地产名词解释：建筑面积
建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据，所以对于购房者来说，了解建筑面积的计算方法是非常重要的。在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是： (1)单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的 外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。
(2)多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。
(3)地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。
(4)用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。
(5)穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。
(6)电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。
(7)住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用)，层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。
(8)独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积；多柱雨蓬，按外围水平面积计算建筑面积。
(9)突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
(10)两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。
(11)突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
(12)封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面积(包括阳台栏板)的一半计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。
(13)住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，并设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。另外，在住宅的建筑中，不计算建筑面积的范围有：
(1)突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂(壁)板，如：柱、垛、勒脚等。
(2)检修、消防等用的室外爬梯，宽度在60厘米以内的钢梯。
(3)独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。
(4)没有围护结构的屋顶水箱间。
(5)层高在2.2米以内的技术层(设备层)。
(6)单层住宅的分隔操作间、控制室、仪表间等单层房间。
(7)层高小于2.2米的深基础地下架空层，坡地建筑物吊脚架空间。
从以上可以看出，住宅的建筑面积计算起来比较复杂，不仅规定多，而且专业性、技术性非常强。消费者在购房时，如果对此不了解，或者对计算出的结果表示怀疑，可以咨询专业人员或请专门测量机构，依照上述标准重新测量计算。
房地产名词解释：住宅的结构有哪些形式
住宅的结构有哪些形式
住宅的结构是指住宅的承重骨架(如房屋的梁柱、承重墙等)，其作用是保证住宅在使用期限内，把作用在住宅上的各种荷载或作用力，可靠地承担起来，同时在保证住宅的强度、刚度和耐久性的情况下，把所有的作用力可靠地传到地基中去。 　　
住宅建筑的形式由于有多种多样，加上其房间面积大小、开间进深以及组合方式的不同，相应采用的结构也就有所不同。商品住宅的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分的。一般可以分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构三种形式：
(1)砖混结构住宅
砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、附壁柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构，又称钢筋混凝土混合结构。因为砖混结构的主要承重结构是粘土砖，所以砖的形状及强度就决定了房屋的强度。可以这样说，砖的形状越规则，砂浆的强度越高，灰缝越薄越均匀，砌体的强度就越高，房屋的耐用年限就越长。
砖混结构的优点主要表现在： ①由于砖是最小的标准化构件，对施工场地和施工技术要求低，可砌成各种形状的墙体，各地都可生产。 ②它具有很好的耐久性、化学稳定性和大气稳定性。 ③可节省水泥、钢材和木材，不需模板，造价较低。 ④施工技术与施工设备简单。 ⑤砖的隔音和保温隔热性要优于混凝土和其他墙体材料，因而在住宅建设中运用得最为普遍。
(2)砖木结构住宅
砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。这种结构的房屋在我国中小城市中非常普遍。它的空间分隔较方便，自重轻，并且施工工艺简单，材料也比较单一。不过，它的耐用年限短，设施不完备，而且占地多，建筑面积小，不利于解决城市人多地少的矛盾。 　
(3)钢筋混凝土结构住宅
钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构，如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料施工建造的房屋。这种结构具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀耐火能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，室内活动空间也相应增加，室内空间分隔较自由。钢筋混凝土结构建筑依其施工方式的不同可分为：现浇钢筋混凝土结构与预制装配式钢筋混凝土结构两大类。
房地产名词解释：商品房的销售面积如何计算
商品房的销售面积如何计算
按照《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》(京房地权字[1998]第1285号)：商品房的销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积(即套内建筑面积)与应分摊公用建筑面积之和。即：
商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和
一、套内建筑面积的计算方法：
①套内使用面积：住宅按《住宅建筑设计规范》(GBJ96-86)规定的方法计算；其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。
②套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：
(1)共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙)；共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
(2)非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
二、商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分：
(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积；
(2)各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。
下列空间不得计入公用建筑面积：
(1)作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等。
(2)作为人防工程的地下室。
公用建筑面积计算公式：
公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室
公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和
分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数
因此，商品房销售面积公式还可表达为：
商品房销售面积=套内建筑面积(1+公用建筑面积分摊系数)
房地产名词解释：朝向和楼层
在中国，挑选住宅商品房的客厅，以朝南为最佳。北方地区历来形成的坐北朝南的住宅为最佳的生活习惯，造成消费者“有钱就买东南房”的需求心理。因此，东南朝向的房屋较其它朝向的房屋要好销售。因客厅朝南，在冬天无凛冽寒风呼啸，在夏天又是凉风习习。其它朝向的优劣顺序大致为东南、东、西南、北、西。其次，消费者应挑卧室的朝向。一套房内，卧室一般有二三间，其朝向也不会完全一致。而且在大多数情况下是有好有差。
消费者应以主卧室朝向好或多数卧室朝向好为评判断标准。卧室也以南向为佳，但最好不要靠外墙。因在夏天，南向卧室凉风，但射入的阳光也较北向房间多，若是西向外墙，那么室内温度一定较高。卧室朝向为东南、东、东北也可，最好不选朝西的卧室。朝北的卧室不要太多，有一间尚可，因北向卧室冬天寒风呼啸，但是，夏天北向的房间却是十分凉快。厨房、卫生间的朝向相对要次要一些。卫生间只要能直接采光、通风就行。因其使用是间断的和短时间的，但最好还是避免选择西向的卫生间。
在南方炎热地区，除了要看单个房间通风是否良好外，还要看房间与房间之间的组织，是否利于风的直线流动，在夏季是否能形成“穿堂风”。具体的方法是看各个房的门、窗是否在一个方向上，如果建筑与建筑之间间距过小，底层就会由于上面建筑的遮挡，而终年不见阳光。最好的情况是在北面的底层房间冬天也能接受阳光照射。厨房由于本身会产生许多油烟，因此，其室内空气最须与外界经常保持交换。由于厨房的油烟产生量大，形成时间短，靠自然通风实难将其在短时间内排出，所以一般会用同抽烟机或排气扇向外排气。一般来说，要防止由于朝向不好、外面风压太大，引起油烟的“倒灌”或风将油烟引入其他房间。因此，厨房以不选北向为宜。
一般来说，一天之内阳光能射入时间２～３小时，对于消除房间内湿气，杀灭细菌，调节室内温度，加速空气流动均有好处。对于客厅、卧室的朝向，要以能接受光线直接射入为宜，以南向或偏南方向为佳。对于厨房，应避免西向为宜，因厨房内本来已有热源，再接受阳光直射，其温度会更高。卫生间也以能接受一定的阳光照射为宜。因卫生间相对来说阴暗潮湿，有阳光的射入能避免病菌滋生。一套居室内，最好能有两个阳台，其中一个阳台一定要向阳，使晾晒和休息有充足的阳光。
现在多数的商品房住宅为一梯二户型。对于条式一梯二户，一套只有二个方向来通风、采光。而这种建筑的朝向多为南北向，因此，有一半左右的房间均是朝北的。消费者在挑选时，就要看设计者是否将较次要的房间放在北向。对于点式一梯二户，一套房至少有三个面临空，因此其房间的朝向应该都较满意。对于一梯三户，一梯四户，由于套数多，要为各户都留有一个相对较好的主朝向，故一户的朝向很难完善，有时候，会出现有较大缺陷的朝向。
低层建筑一般为一至二层。多层建筑一般为三至七层。高屋建筑一般为八至三十层。超高层建筑一般为三十层以上。因此，这就为建筑层数的挑选提供了可能和广阔的天地。
大多数消费者在挑选底楼时，一般不会去过问其有关防潮设计的具体细节，但是，在天连续下雨的情况下不去观察房屋的潮湿程度，就太不应该了。底层还有一个特点是下水管道容易堵塞。因此，消费者在挑选底层时一定要看各排水管道、系统是否经过特殊处理。底层的排水系统是否单独和独立。如果底层的厕所管道、下水管道不接受来自上面各层的排水，自成系统，那么就不会出现由于上面各户的不正常使用而使一楼发生堵塞的局面。如果底层的管道与上面各层是相连，那么消费者要看其管道是否在一楼变粗、变大。底层最容易接受地面环境的影响，如果地面植物繁茂、景色优美，底层的住户当然是“近水楼台先得月”。自然界有好的一面，也有不利的一面，如果底层四周下水道管处理不当、化粪池处理不当，往往会造成臭气熏天、蚊虫苍蝇滋生。对这些底层自然是首当其冲、深受其害，故消费者在看完底层的室内时，千万不要忘记要看看室外。看阴、阳沟是否通畅，看化粪池口是否离自己住宅较远。地面的排水系统是否完善，有没有积水的可能？有没有一些死角地带等。消费者在选择底层时，对这些问题一定要—一察之，不然等搬进去再后悔，已是悔之晚矣。
一些家庭之所以选底层，就是考虑到家中有老人，可避免上下楼之苦。但是，买房不在冬天，一到冬天才知此房终日不见太阳。老人住的房屋没有阳光，不是让人苦不堪言吗？提前请有关技术人员进行咨询还是有必要的。
手把手教你买房子（选房篇）
&通过对自身的消费需求状况（购买能力、欲购买楼盘位置、居住小区的配套、环境、物业管理、总价格、面积等）进行全面、综合的衡量与分析，初步确定一个适合自身实际需要的购房框架，然后结合收集的各种楼盘信息进行筛选、比较，确定几个备选项目。
可以通过以下几点选房：
1.网上选房——可以从房地产专业网站搜房网上，通过价格、区域等条件来搜索您最需要的房子
2.专家指点或朋友推荐——专家、朋友的意见一定不要忽视，他们一定会从亲身体验的经验当中告诉你方式方法
3.实地考察——只有实地考察，才能切身的了解到这个楼盘的交通是否便利，周边配套是否完善、小区规模是大是小等等。
教你如何看楼书
经过美化的楼盘效果图，不合比例的卡通式的交通位置图都不足信。眼下，随着彩印技术的不断提高，售楼书越做越精美，但同时距离实际也越来越远。购房者应该注意，楼书上的平面图也有学问，购房人应由大到小进行阅读，首先应研究小区总体规划平面图，确定小区的环境布局是否理想，是否有足够的绿化率与车位，楼与楼之间的间距是否够大，是 否影响采光，仔细了解小区内外的道路交通情况，进出小区是否方便，是否有保安系统，垃圾是否集中处理等。然后看整幢楼的平面图，最后看自己拟选购的单位平面图。
有些房地产项目的楼书时首先要明确：“上北下南，左西右东”的原则。通常坐北朝南的建筑最好卖，房地产发展商宣传惟恐不及。
销售单张上标注的价格一定要搞清，起价、均价、开盘价、清盘价各不相同，有时楼书上出现的价格只是供应几套的优惠价。另外，楼书上承诺的交楼日期、建设材料、配套设施等也可能在日后发生变化，因此签约之前一定要落实清楚。
过去的许多老户型，过于强调出房率，户型设计得往往过于直露、简陋。进入户门后往往没有玄关设计，厅内景象一览无遗，卧室、书房的私密性和安适度受到影响，现在买房应避免此类户型。
目前普遍看好的户型设计一般都重视功能分区明确，既有层次感又不宜设置过多隔断墙，用一条较短的走廊连接卧室和起居室，进入户门以后起居室分为会客和餐厅两个区域，餐厅和厨房相连，卧室和卫生间相连，两者互不干扰。
住宅里不同房间的门户朝向也很有学问。如卫生间的门向着厅开，私密性不强，形成主客间的尴尬。如果套房的面积较小，两者难以保持较长的距离，其房门也最好别设计}