买了没产权车库怎么办？
读者颜先生问：我在井冈山新市区购买了一套住房。同时开发商还要求购买车库，办理产权证时，开发商以车库的高度不到2．2米为由，说不能够办理产权证。我当时购买房子的价格是700多元／平方米，而车库也是以单价600多元／平方米购买的，总面积为26个平方。让我不放心的是，购房合同里没有任何条款注明车库是我的，惟一能证明我买了这个车库的只是一张协议，而且在协议上签字的还是开发商的一位售楼先生，请问我能享受车库什么样的权利。这样的车库权益有保障吗？
律师解答：据有关规定，房屋建筑高度在2．2米以上的才能持有产权所有权凭证，而低于2．2米高度的就没有产权证而只有使用权。但是这其中也分了两种情况，一是开发商在出售房屋的同时就已经把车库作为房屋的附属物一并办理产权赠于购房者，这种情况的车库是可以取得所有权的。也可以进行买卖交易的，另一种情况是，开发商在出售房屋以及车库的同时，其中车库的出售方式是另起协议而并没有写进购房合同里的，那么此类情况的车库不能持有产权证了，而只有使用权。象颜先生讲的这种情况，车库是没有产权证而只有使用权的。颜先生只能占有，使用、或者利用该车库来进行收益，却没有对该车库的处分权。也不能够对该车库进行买卖交易。但是颜先生跟售楼处的售楼先生签定的合同里必须要有开发商的公章。另外，购买车库的付款凭证里也必须加盖开发商的公章。如果没有，那么就必须去找开发商加盖或者是补盖公章。并再次与开发商核实你的确购买了该处的车库，或者再去找开发商补签车库出售合同。如仅此作为购买车库的唯一凭证，那么颜先生还必须要求开发商在合同或者是协议里注明：该车库在没有产权证的情况下业主具有车库的占有、使用、收益这三项基本权益。（本期解答江西豫章律师事物所徐一新）&(大江网-信息日报)
1、先花点小钱（一般会收点查询费）去房产局档案馆查询这间车库是否已办理房产登记。当然，顺便可以问一问房产局这个车库是否允许办理房产证。
&2、看发票是否是该小区房地产开发商开具的，如果是的话，就要核实发票的真伪：上市地税局或省地税局网站，一般有发票真伪和填开内容的查询；或者直接拨打12366热线查询。
&3、前两道环节都没问题的话，买下来风险应该就比较小了。但是，风险小并不等于这车库就能买。
按照《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国物权法》，未登记的房产是不允许转让的。也就是说，现在你买这车库，只能两条路可选：一是让前任房主先以他自己名字去办理房产证，拿到证后以二手房转让形式办理手续；二是找开发车库的房地产公司，修改这个车库的购买合同，把前任房主的名字改成你的，相应地，还要让房地产公司把原发票收回作废重新开具以你作为购房者的发票（这个现在地税局管理比较严格，恐怕很难）或者直接到地税局找熟人给你解决发票重开问题。
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【转帖】地下车库的产权问题
（想买车库和已经买了车库的注意了！）
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&&车库（位）权属情况比较复杂，既有可以销售的车位又有不可以销售的：
& &&&一．车库（位）是否可销售的唯一标准是能否办理产权证（或有无预售许可证）。& &&&《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定“未依法登记领取权属证书的不得转让”，因此若不能办理产权，车库（位）买卖合同是不受法律保护的――买到手的也只是一张白纸。& & 《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”& &消费者租赁车库（位）（就是所谓的销售使用权），最长期限也只有20年，凡是销售使用权超过20年并且不向消费者声明20年后不受法律保护的，都是欺诈行为。& &&&
& &二．几乎每个小区都有属于全体业主的共有车位（库），目前主要分为以下几种情况：& &
& &1．敞开式的地上车位——属于全体业主& &主要通过划线确定每个车位的具体位置，由于小区的土地使用权归全体业主，因此开发商无权出售敞开式地上车位。如根据《北京市居住小区机动车停车管理办法》第七条：“凡利用业主共用场地施划的停车位，任何单位和个人不得出售。”这类车位可以由业主大会授权业委会委托物业租给业主使用，扣除必要费用后归入小区维修资金。
& &2．三面有护围的地上车库（位）——可办产权，可销售& & 若开发商在当初规划时，明确了这类车库（位）有独立的用地面积和建筑面积，则开发商有权出售。如根据&&北京巿关于室内机动车停车位销售、测绘、产权登记的有关通知&&，产权证可以单独核发也可以和购买商品房合同合并核发房屋所有权证。
& &3．地下车位（库）建筑面积未分摊——可办产权可销售，但是无约定的话就属于全体业主& & 如果地下车位（库）建筑面积未分摊，且开发商单独取得车库产权的（不能办产权的当然还是禁止销售属于全体业主的），则开发商可以对购房人出售产权，但地下车库只能预售给本小区范围内的商品房预购人。如按照《北京市城市房屋管理办法》第十三条规定：“按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明；没有载明的，视为一并转让。” 即如果业主和开发商在房屋买卖合同中没有对开发商拥有产权的地下车库进行特别约定，车库也应当归业主按份共有，其收益也应归业主。&&
& &4．地下车位（库）建筑面积已分摊——属于全体业主& & 如果地下车位（库）面积已作为公摊面积被小区业主分摊了，那么开发商就无权出售。这类的地下车位（库）属全体小区业主所有，严格的说属于小区的配套设施，可以由小区业委会委托物业公司出租给业主使用，出租收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。&&
& &5．该地下车位（库）属于“人防工程”——收益属于全体业主& &根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”人防工程是国家强制配套，禁止开发商销售，其收益权属于投资者，开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主，所以利用人防工程改建的车库收益归全体业主共有。& &
& &6．改造车位（库）——属于全体业主&&还有一种非常严重的现象是在规划许可证上没有载明的，开发商为了谋取利益用建筑物的地下空间而改造成的停车位（库），这种停车位没有计算在建筑物的建筑面积之内，也无法取得产权证。开发商和物业公司也无权擅自处分这些车位（库），它们也应该属于全体业主的共有财产。&&之前有媒体讨论现在小区的地下车库之争，里面讲到了，除了人防工程、营业性共建配套外，很多非营业性公建配套车库产权归开发商所有，只向业主出售使用权的问题。其实是记者搞错了一个基本问题，这些车库不是开发商不想卖产权，而是他们没有资格卖，他们也不拥有产权。这些车库的一个共同特点就是土地没有缴纳地下部分的出让金，办不到土地证，在这个前提下当然也办不到产权证，所以开发商也就没有办法卖给业主了。那有人又要问了，那么开发商为什么要建设没有产权的地下车库呢，那是因为地方政府的规定，这规定具有前瞻性，个人也认为是必须的，不然以后的小区停车矛盾更加突出。那些开发商所谓的投资建设了地下车库成本收不回的理由都是站不住脚的，就像饭店不能说提供了免费茶水就说自己亏本一样，单纯从免费茶水来看，饭店是亏的，但是从整个饭店经营来看，饭店不可能因为茶水而亏本。这地下车库也一样，开发商口口声声说地下车库赔钱，那么商品房赚钱的时候怎么不说呢，应该说地下车库的必要成本早就已经打入整个房子的开发成本了，就像饭店不应该收了菜钱再收调料钱，烧菜的煤气钱一个道理。而且地下车库的定性应该是明确的，那就是公建配套，这在规划方案和建设许可证上都是明确的。既然是公建配套，那就应该是小区业主共有的，开发商只是履行了政府规定的每户0.6个车库的配备义务。如果说这产权是开发商的，很简单，请开发商拿出产权证明来，很显然，绝大部分的开发商是拿不出来的，为什么呢？因为他们根本没有缴纳土地地下部分的出让金。没有出让也就是说，这些土地的使用权还在国家，也就是说这些车库是开发商按照政府的要求义务建立在政府拥有绝对使用权的土地上的，那么这些车库与开发商何干呢？& && &这个问题也反映了我们地方政府对开发商的妥协和退让政策。因为本地要求开发商的车位配套比例高于其他地方，所以政府对于开发商处理地下车库的问题上一直属于管理缺位状态。对于这个问题，我相信，各级领导都是心知肚明的。& &
& &梳理了一下关于地下车库的一些问题：& &
& & 1、国土部门对于使用地下空间应该有规定的吧？怎能放任开发商建设以后自说自话卖使用权呢？土地使用权都不属于开发商，凭什么开发商可以出让车库使用权呢。& &
& & 2、工商部门和房管部门，对于地下车库的使用权出让合同，这合同合法吗？很多小区都是卖的永久使用权。车库产权没有界定的情况下，这样的合同受法律保护吗？车库的使用权应该是依附于产权的，没有产权何来使用权呢？& &
& &3、后遗症问题，作为购买了使用权的业主，当然了，在不知情的情况下，他属于善意取得，法律会保障他的既得权益。但是如果以后法律完善了，产权明确了，全体业主或者政府的利益损失，谁来承担呢？开发商卖掉了别人的使用权给了别人，自己却可以潇洒的走了。&&
& & 最终我的结论是：开发商出售没有产权的地下车库的使用权是违法行为。等于说是拿了人家的东西卖给第三方。& &
& & 解决方案，第一种方案，回归这些车库属于非营业性共建配套的本来面目，属于全体业主共有（具体可以参见规划方案和施工许可证）。第二种方案，开发商必须补缴土地出让金，变更规划为营业性配套，出售有产权的车位。（按理说规划变更应该在建设之前，并公示）。应该第一种方案符合广大人民的最根本利益，第二种方案在程序上似乎不对了，当然，实际操作中，土地违法先斩后奏的事情多的是。
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《物权法》中的“第六章& & 业主的建筑物区分所有权”
第七十四条
& &建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。& &
& &建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。& &
& &占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
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学习了，长见识哈。
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如果是作为商品销售，你肯定是想拥有产权，否则就是租赁。属于全体共有的，更不能拿出来销售。买的时候要搞清楚这个。正规的开发商也不得乱来。
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谢谢楼主，我还正准备买，看来要小心了。
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这个事情说清楚了........
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关键问题1：无产权证车位不受保护&&华工法学教授关永宏举例，当发展商把广大业主共有的车位私下卖掉，由于这些产业并非属于发展商的，业主最后拿到手的只是一纸合同，而不是产权证。& &这些没有产权的共有车位买卖不受物权法保护，小区业主有权向法院申请撤消发展商对这些共有车位的买卖合同。合同撤消后，购买这些私卖车位的业主只能向发展商追讨购车位款项。一旦房地产商“走佬”，业主的钱就存在追不回的风险。
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土地违法先斩后奏的事情多的是
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那如果开发商拿出规建部门出具的商品房预售许可证上面有地下车库内容，是不是开发商就可以卖车位？我们小区一个县份上小区就这样，没有购买车位的都收200一个月，其他小区基本价格都是150元，是不是开发商拿出这个许可证就可以卖地下车位
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那个小区的业主们不要随便买地下车位&库 ＞！
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车库买了就是要算产权的，
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全国房屋登记官考试资料汇编
一、单项选择题 1、房屋登记簿记载的内容不包括下列哪项（ D ） Ａ、房屋建筑面积 Ｃ、抵押权 表的是 （ A、产别 C、房屋层数 3、 （ C Ｂ、法院查封情况 Ｄ、购房合同备案号 ） B、建筑结构 D、竣工年份 ）指产权人依法拥有房屋所有权的建筑面积。 B、房屋的套内面积 D、房屋的使用面积套内阳台面积 E、1/2 外墙面积 7、房地产市场信息系统中属于基础服务层的是（ A D ） A、登记管理子系统 B、新建商品房网上备案子系统 C、存量房网上备案子系统 D、测绘及成果管理子系统 E、统计分析与信息发布子系统 8、下列属于登记档案特点的有（ACE A、专业性 D、长期性 B、系统性 E、完整性 C、真实性 ）62、房屋所有权证的附图上“”八位数，其中第二位的“3”代 BA、房屋的建筑面积 C、房屋的产权面积9、新建商品房网上备案子系统的功能包括（ABDE） A、合同制定 B、合同签订 C、合同备案 D、合同撤销 E、合同跟踪 三、判断题 1、房产分幅图是房产分丘图的局部明细图，也是绘制房产权证附 图的基本图。 (× ) 2、房产分户图是在分丘图的基础上进一步绘制的明细图，以某房 屋的具体权属为单元。(√) 3、申请登记的原始资料与登记机构的内部审核文件统称为登记资 料。 ） （× 4、房产分户图的比例尺一般为 1：200 或 1:500 。(× ) 5、无顶盖的室外楼梯不计算建筑面积。(× )84 6、与房屋不相通的伸缩缝、沉降缝不计算建筑面积。(√) 7、房地产价格指数是反映房地产品质差异的重要指标。 ） （× 8、利害关系人只能查询登记簿中房屋的基本状况及抵押、查封等 限制状况，不能复制房屋登记簿上的相关信息（ × ） 9、外借是登记材料利用工作的主要形式，也是登记机构开展利用 工作的必要条件之一。 × ） （ 10、立卷整理是登记业务办结的标志，归档是登记档案管理工作 的起点。 × ） （4、首次以法律形式提出登记簿的概念的是（ A ） 。 A、物权法 法 B、房屋登记办法 C、城市房地产权属档案管理办D、房屋登记簿管理试行办法5、下列关于房产分户图，说法不正确的是(B)。 A、房产分户图是在房产分丘图的基础上进一步绘制的明细图 B、房产分丘图是在房产分户图的基础上进一步绘制的明细图 C、房产分户图以某房屋的具体权属为单元 D、房产分户图是房产证的附图 6、分幅图比例一般为( A )。 A、1：500 B、1：800 C、1：1000 D、1：1500 7、 对房地产测绘产品实行( C )制度。38 A、一级检查一级验收制 C、二级检查一级验收制 B、一级检查二级验收 D、二级检查二级验收制制8、成套房屋的建筑面积由（C）和分摊共有面积组成 A、房屋使用面积 B、墙体面积 C、套内建筑面积 D、阳台面积 9、因不予登记的原因而终止的登记数据属于（ D ） A、临时状态 B、现势状态 C、历史状态 10、 （ A D、撤销状态 ）是房屋权利归属和内容的依据。A、房屋登记簿 B、房屋所有权证书 C、登记申请资料 D、登记材料 二、多项选择题 1、登记档案由（ A、登记资料 D、登记簿 Ａ、真实性 Ｄ、有效性 BD ）构成。3 C、申请资料B、登记材料 E、审核资料2、记载登记簿时应保证登记簿内容的 （ADE ） Ｂ、合法性 Ｃ、客观性 E、完整性3、房屋基本单元是指（BCD）的房屋或特定空间。 A、成套 B、有固定界限 C、可以独立使用D、有明确、唯一编号 E、单幢 4、房产测绘又可分为 (AB)两种。 A、房产基础测绘 B、房产项目测绘 房产面积测绘 E、房产效益测绘 5、房屋面积测算包括（ABDE）等测算。 A．房屋建筑面积 用面积 B．共有建筑面积 C．占地面积 D、使 C、房产数据测绘 D、E、产权面积6、成套房屋的套内建筑面积包括（ABD） A、套内使用面积 B、套内墙体面积 C、套内分摊面积 D、全国房屋登记官考核模拟题(3) 一、王某生前在其经常居住地甲市的公证机关立下遗嘱，将其拥 有的坐落于乙市的一套住房，由其女儿张某继承，且不作夫妻共有 产。 王某去世后， 张某向乙市的登记机构申请房屋所有权转移登记， 需要提供的材料有：(ABDE) 张某的身份证原件； 遗嘱公证书； 甲市公证机关出具的遗嘱继承权公证书； 王某名下的房屋所有权证书； 乙市公证机关出具的遗嘱继承权公证书。 二、下列不可以抵押的财产有：(BCDE) 渔业协会利用各会员单位上交的会费购买的办公大楼； 盈利为目的，私立民办学校的食堂； 宅基地使用权人，合法建造的房屋； 某为盈利为目的的福利院的住院大楼； 某房屋产权人所有的， 但土地权利已超过规定期限且未获批准续期 的商业用房。 三、下列依法登记的房屋，自法律事实发生后，应当办理注销登 记的情形有： (BCDE) 夫妻共有的房屋，离婚时，男方发表声明放弃该房屋的所有权，房 屋全部归女方所有； 王某所有的房屋，因地震而灭失； 黄某所有的房屋，后黄某迁居国外，其声明放弃该房屋的所有权； 房屋列入拆迁范围，权利人赵某和拆迁单位签订了产权调换协议 书。赵某以房屋所有权消灭为由，申请的登记。 房屋因拆除灭失，人民法院的生效法律文书判决归拆迁单位所有。 登记机构依据此判决书，依职权办理的登记。 四、下列情形中，可以申请办理抵押权变更登记的有：(BCD) 抵押物价值的变更； 被担保债权的数额变化； 抵押权的顺位变化； 抵押当事人的姓名发生变化； 一般抵押权，被担保债权的履行期限； 五、下列情形中，房屋登记机构应当不予登记的有： (ABCDE) 规划许可的面积为 100 平方米，而实际建造的面积为 120 平方米； 房屋登记簿上记载的权利人为杨某，买卖合同中卖方为赵某； 房屋已被人民法院查封，权利人申请转移登记； 权利人李四出售成套住房的其中一间卧室给张三； 房屋已被人民政府征收，权利人申请转移登记； 六、下列房屋可以单方面申请的有：(BC) A 赠与 B 经法院判决的离婚 C 房屋拆除 D 现房抵押 E 商品房转移 七、下列哪些物权自登记之日起生效：(CE) A 继承权 B 地役权 C 抵押权 D 国有自然资源 E 购买二手房之所有权八、下列哪些财产可以抵押：(ACE) A 学校的校办工厂 B 民办学校的教学楼 C 王某购买的房改房 D 宅基地上的房屋 E 李某所有的小轿车 九、国有土地房屋初始登记应该提供的要件有：(ABE) A 申请人身份证明 B 建设用地使用权证明 C 白蚁防治证明 D 消防验收证明 E 建设工程符合规划的证明 十、属于房屋权属证书有：(AC) A 房屋所有权证 B 房屋共有权证 C 房屋他项权证 D 预告登记证明 E 在建工程抵押证明 十一、无处分权人将不动产转让给受让人，除法律另有规定外，符 合下列（BCE）情形的，受让人取得该不动产的所有权 。 A 、受让人实际占有使用 B、受让人受让不动产时是善意的 C、以合理价格转让 D、交易双方已经办理了所有权转让预告登记 E、转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记 十二、 下列关于更正登记和异议登记的相关规定， 错误的有 （BCDE） 在办理更正登记期间，权利人因处分其房屋权利申请登记的，房屋 登记机构应当暂缓办理。 房屋登记机构受理异议登记的， 登记机构只有在法院受理利害关系 人起诉后，才能将异议事项记载于登记簿。 房屋登记机构在发现房屋登记簿的记载有错误，应书面通知当事 人，当事人无正当理由逾期不办理更正登记的，房屋登记机构可以 对房屋登记簿记载以更正，并书面通知当事人。 利害关系人可以申请更正登记后，权利人不同意的，不能再申请异 议登记。 权利人已经办理了房屋所有权转移登记， 房屋登记机构受理转移登 记申请后，第三人申请异议登记的，房屋登记机构应不予受理异议 登记。 十三、下列关于集体土地范围内房屋登记说法正确的有（ACDE） 申请村民住房所有权初始登记的， 应当提交申请人属于房屋所在地 农村集体经济成员的证明。 申请村民住房所有权初始登记的， 应当提交村民会议同意的证明材 料。 办理村民住房所有权初始登记， 申请后应当将登记事项在房屋所在 地经济组织内进行公告。 申请村民住房所有权转移登记的， 应当提交农村集体经济组织同意 转移的证明。 申请村民住房所有权转移登记的， 受让人不属于房屋所在地农村集 体经济组织成员的，除法律法规另有规定外，房屋登记机构应当不 予办理。十四、下列哪些情形未经登记不发生物权效力。 （CE） A、因人民法院、仲裁委员会的法律文书，导致物权设立、变更、 转让或消灭 B、因继承或受遗赠取得物权的 C、经公证部门公证的房屋赠与，发生物权转移的 D、合法建造房屋 E、夫妻财产由双方共同共有约定为单方所有的 十五、下列关于最高额抵押权说法正确的有（AC） 最高额抵押权前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额 抵押担保的债权范围。 最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权随 之转让。 最高额抵押担保的债权确定前， 抵押权人与抵押人可以通过协议变 更债权确定时间，债权范围以及最高债权额，但变更内容不得对其 他抵押权人产生不利影响。 约定的债权确定期间届满，抵押双方申请最高额抵押权注销登记 双方没有约定债权确定期间或约定不明确的， 抵押权人或抵押人自 最高额抵押权设立之日起满一年后请求确定债权 十六、可以由当事人单方申请的房屋登记的情形有（ABE） A.因合法建造房屋取得房屋权利 B.因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利 C.因赠与取得房屋权利 D.因离婚协议取得房屋权利 E.因继承、受遗赠取得房屋权利 十七、 办理房屋登记， 房屋登记机构应当实地查看的情形有 （ACD） A.房屋所有权初始登记 B.因房屋坐落发生变化的房屋所有权变更登记 C.在建工程抵押权登记 D.因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记 E.权利人申请更正登记 十八、下列表述中，属于房屋所有权变更登记的情形有（BE） A.法人或者其他组织分立、合并导致房屋权属发生变化 B.同一所有权人分割、合并房屋 C.以房屋出资入股 D.房屋分割、合并导致房屋所有权发生变化 E.因企业股权转让企业名称发生变化 十九、对符合规定条件的的抵押权设立登记，房屋登记机构应当记 载于房屋登记簿的情形有（ABC） A.抵押人、债务人的姓名或者名称 B.担保主债权的数额 C.登记时间 D.抵押期限 E.担保范围 二十、权利人应当申请抵押权注销登记的情形有（ABD） A.主债权消灭 B.房屋所有权人放弃所有权 C.主债权转让 D.抵押权人放弃抵押权 E.抵押权人顺位发生变化 二十一、案例分析2002 年 1 月，王某与李某结婚，同年 2 月共同出资购买了市区 一处房屋，办理了各项手续后，申请登记和领取了产权人为王某的 《房屋所有权证》 。2008 年 2 月王某因经营企业缺少资金，以自有 房屋抵押向银行贷款， 向房管部门办理了抵押登记手续。 贷款届满， 王某因企业经营不善，无力清偿贷款本息。银行起诉王某，法院判 决王某清偿借款本息。判决生效后，王某未履行，法院在银行的申 请下，强制拍卖抵押给银行的房屋。张某通过拍卖公司以 50 万元 的价款竞购得该房屋。法院向张某出具了民事裁定：1、拍卖王某 的房屋归张某所有；2、张某支付购房款用于清偿甲欠银行贷款本 息；3、张某自行到房管部门办理房屋登记手续。但张某买房后为 了躲避交纳房屋交易契税等原因， 一直未到房管部门办理过户登记 手续。2009 年 3 月，王某与李某离婚，将该房屋当作夫妻共同财 产分割。张某得知后不同意，引起纠纷。问： （1）此时谁享有房屋所有权？(A) A 张某 B 王某 C、王某、李某 D 张某、王某、李某 (2)房屋所有权何时发生转移(B) A、王某与李某离婚时 B、法院民事裁定生效时 C、拍卖公司拍 卖后 D、张某到房管部门办理过户登记手续后 (3)关于案例中的抵押行为，下面说法正确的为：(BD) A、该抵押行为无效，因为王某的妻子李某未签字同意； B、该抵押行为有效，因为根据物权的公信力，银行有充分理由 相信抵押行为系产权人真实意思表示； C、抵押权自抵押合同签订时成立； D、抵押权自房管部门办理了抵押登记时成立 (4)如张某持法院的民事裁定书申请房屋登记， 登记机构还需张某提 供什么材料（ABC） A、法院的协助执行通知书； B、张某的身份证明； C、登记申请书； D、王某同意张某登记的证明； (5) 若王某同意李某要求申领 “共同共有” 的《房屋所有权证》 ，登 记机构应作什么登记： （A) A、更正登记 B、变更登记 C、异议登记 D、转移登记 一、单选题 1、下列哪一选项，不属于民法的基本原则： （B）P5 A、意思自治 B、平等互利 C、诚实信用 D、公序良俗 单选： 2、下列财产，可以抵押的为： （D） A、宅基地上的房屋 B、私立学校的食堂 C、民办医院的住院楼 D、以招标、拍卖、公开协商等方式取得的土地承包经营权 单选： 3、甲将房产先后抵押给了乙、丙、丁，其中，2010 年 3 月 1 日将 房产证和土地证一并交付给了乙，5 月 10 日，与丙办理了抵押权 登记，5 月 20 日与丁办理了抵押权登记，后因与戊的债务纠纷，该套房产于 6 月 28 日被法院查封。债务的清偿顺序应为： （C） A、乙→丙→丁→戊 C、丙→丁→乙，戊 单选： 4、甲用其所有的 A、B 两套房产共同作抵押，向乙银行借款 500 万元人民币，其中 A 房产的评估价为 300 万，B 房产的评估价为 800 万。请问，A 房产所担保的主债权数额为： （A） A、500 元 B、300 万 C、200 万 D、250 万 5、房屋登记机构作出未改变登记内容的换发、补发权属证书、登 记证明或更新登记簿的行为，公民、法人或其他组织不服提起行政 诉讼的人民法院： （A） A、不予受理 B、应予受理 C、驳回起诉 D、驳回诉讼请求 6、合法建造房屋的物权自（D ）发生效力。 A．记载于不动产登记簿时 B．颁发房屋权属证书时 C．申请房屋所有权登记时 D．事实行为成就时 7、甲有三室二厅住房一套。除养子乙、侄儿丙外，甲再无其他亲 属。3 月 7 日甲私下对丙口头表示，死后房屋归丙所有。3 月 10 日 甲不幸去世，乙、丙二人就房屋的归属争执不休。4 月 15 日乙与 丁签署房屋买卖合同，约定乙将该房屋卖给丁。请问以下说法中正 确的是（ A ） 。 A．乙丁之间的买卖合同有效 B．乙丁之间的买卖合同无效 C．乙丁之间的买卖合同效力未定 D．乙丁之间的买卖合同可撤销 8、甲建造了一栋三层小楼，到登记机关办理所有权登记手续。登 记机关的下列行为中符合法律规定的是（A） 。 A．对房屋进行实地查看 B．要求对房屋的价值进行评估 C．按照房屋的面积收取登记费 D．按照房屋的价值收取登记费 二、多选题： 1、甲死亡后留有一套房屋，未立遗嘱。甲有二子乙、丙，一女丁。 丁先于甲死亡多年，丁之配偶戊多年来一直负责赡养照顾甲，丁、 戊还育有一子己。现乙明确放弃继承甲之房产，丙未置可否。根据 继承法的相关规定，哪些人享有对甲房产的继承权： （BDE） A、乙 B、丙 C、丁 D、戊 E、己 2、 （第 4 章第 2 节）以下土地，须经国务院审批的为： （ACD） A、基本农田 3 公顷 B、基本农田之外的耕地 25 公顷 C、基本农田 38 公顷 D、基本农田之外的耕地 38 公顷 E、其他土地 58 公顷 3、某套房屋登记簿上的所有权是人甲，但乙认为房屋应当归自己 所有，遂根据双方之间的仲裁协议申请仲裁。裁决书写明“本案系 争房屋归乙所有”，但甲乙未办理登记手续。一个月以后，乙将该 房屋抵押给丙，签订了书面合同，但未办理登记，关于本案，以下 说法正确的是（ BC） 。 A．房屋应归甲所有 B．房屋应归乙所有 B、丙→丁→戊→乙 D、戊→丙→丁→乙C．抵押合同有效 E．抵押合同无效 三、判断题：D．抵押权成立1、同一块土地上已经设定了建设用地使用权，则在该土地上不得 再设立建设用地使用权。 （对）P47 2、廉租住房、经济适用住房、限价商品房、公共租赁住房，均属 于向城镇低收入住房困难家庭供应的保障性住房。 （错）P163 3、最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押 权也随之转让，但不得对其他抵押权人产生不利影响。 （错） 4、当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记 备案手续为由，请求确认合同无效的，应予支持。 （错） 5、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，均自记载于不动产登 记簿时方能发生效力。 （错） 一、单项选择题： 1、一方只享有权利，另一方只承担义务的民事法律关系是（B） 。 P7 A 买卖法律关系， B 抵押法律关系， C 出租法律关系， D 抚养赡养法律关系 2、民事法律关系中，买卖法律关系中的客体是（B） 。P8 A 买卖的商品 B 交付买卖标的物的行为 C 买卖的标的物， D 买入方 3、担保物权包括（C） 。P54 A 抵押权、地役权、留置权， B 抵押权、居住权、质权， C 留置权、抵押权、质权， D 抵押权、租赁权、质权 4、所有权的权能是（C） 。P62 A 占有、使用、出租、处分， B 占有、居住、租赁、买卖， C 占有、使用、收益、处分， D 占有、居住、租赁、处分 5、房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业， 它属于（C） 。P157 A 建筑业， B 第二产业 C 第三产业， D 公用事业 6、订立遗嘱属于下列哪类民事行为（A）p10 A、单方民事法律行为 ； B、双方民事法律行为； C、多方民事法律行为； D、非民事法律行为7、商品房销售中，开发商迟延交付房屋或买受人迟延支付房款， 经催告后（C）内仍未履行的，未迟延方可以要求解除商品房买卖 合同。p273A、一个月； B、两个月； C、三个月； D、六个月 8、登记机构对登记申请采取实质审查，登记簿上所记载的事项具 有对抗善意第三人的法律效力，这种登记制度被称为（B）p292 A、法国登记制； B、权利登记制； C、托伦斯登记制； D、契据登记制 9、商品房销售过程中，售房合同约定的面积大于登记面积，且误 差比超过 3%，买房人不要求退房的，开发商应（A）p270 A、面积误差比在 3%（含 3%）以内部分的房款由开发商返还给买 受人，超过 3%部分的房价款由开发商双倍返还给买受人。 B、开发商退还不足面积部分的房价款。 C、开发商可以要求解除合同，退还全部房款给买受人。 D、开发商要求买房人按合同约定面积支付房款。 10、甲向乙购买存量房一套，甲和乙共同向房屋登记机构申请房屋 登记时，房屋登记机构可以（A） A、按件收取登记费； B、按房屋面积收费； C、按成交价款比例收费； D、认为甲乙约定的成交价过低，要求对该房屋进行价格评估。 二、 多项选择题： 1、物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利， 包括（ABE） 。p45 A 所有权， B 用益物权， C 质权， D 留置权， E 担保物权 2、民法意思自治原则包括的基本规则有（BE） 。P5 A 行动自由， B 为自己的行为负责， C 自由创设权利， D 行为具有对抗性， E 行为自由， 3、民事法律关系的主体包括（ACDE） 。P7 A 法人 B 社会团体， C 其他组织， D 自然人， E 国家 4、遗嘱继承法律关系的事实构成（AE）p8 A 立遗嘱的行为， B 当事人死亡， C 公证遗嘱， D 继承人接受， E 遗嘱人死亡， 5、以下民事法律行为中属处分行为的有（ABCD） 。P10A 转让房屋所有权， B 法定继承人放弃继承权， C 债权人免除在无人的债务， D 放弃房屋所有权， E 监护人放弃监护权 6、以下可以登记为房地产权属主体的是（ＡＢＣ）p34-39 Ａ10 岁的王某； Ｂ严重智力残疾的李某； Ｃ某某银行某市分行； Ｄ武警某某支队； Ｅ个体工商户字号“某某服装加工店”。 7、下列可以设定抵押权的房地产有（ACD）p99 A 某某股份有限公司办公楼； B 某某中学的学生宿舍楼； C 已出租给他人的普通私有住宅； D 在建工程； E 已涉及确权诉讼且未判决的房屋。 8、关于房地产抵押，下列说法正确的是（ACE） A 抵押人可以将几宗房地产一并抵押， 也可以将一宗房地产多次抵 押； B 预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条 件，但不必取得商品房预售许可证； C 以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权 利人可以处分和收益的限额为限； D 房地产设定抵押后不得再对外出租； E 以共有产抵押的，抵押人应事先征得其他共有人的同意 9、商品房销售中被禁止的行为有（ＡＢＣ）p268 Ａ开发商未解除商品房买卖合同之前， 将作为合同标的物的商品房 再行销售给他人； Ｂ不符合商品房销售条件而销售商品房并收取购房者定金的； Ｃ将成套商品房分割拆零销售； Ｄ采用电视广告的形式推销商品房； Ｅ委托房地产中介服务机构代为销售 10、关于人民法院查封房屋，下列说法正确的是（ＡＤＥ）p320 Ａ人民法院对房屋实施查封前， 应当向房地产登记机构查询该房屋 的权属情况； Ｂ人民法院对房屋的查封期限不得超过三年； Ｃ查封期限届满可以续封一年， 续封时不必重新制作查封裁定书和 协助执行通知书； Ｄ人民法院的工作人员到房屋登记机构办理房屋查封手续时， 应当 出示本人工作证和执行公务证， 并出具查封裁定书和协助执行通知 书； Ｅ查封期限届满，人民法院未办理续封手续的，查封效力消灭。 三、 判断题： 1、 《立法法》规定：同一机关制定的新的一般规定与旧的特别规定 不一致时，由制定规定的上一级机关裁决； （错）P4 2、从物权的角度来说农村集体土地所有权是用益物权。 （错）P78 3、地役权未经登记，不产生物权变动效力。 （错）P60 4、非基于法律行为的物权变动，经依法登记物权变动才发生效力。 （错）P605、宅基地使用权包含占有、使用、收益的权利。 （错）P86 6、市、县人民政府房产管理部门向开发商核发《商品房预售许可 证》的行为属于行政许可。 （正） 7、临时用地的期限一般不超过一年。 （错） 8、房地产租赁合同约定的期限不得超过二十年，否则合同无效。 （错 9、抵押物登记记载的内容与抵押合同约定内容不一致的，以登记 记载的内容为准。 （对） 10、登记申请人认为房地产登记机构的登记行为违法，可向人民法 院提起行政诉讼。 （对） 11、 基于合法建造取得房屋权利的申请人可以单方向房屋登记机构 申请房屋所有权登记。 （对） 《房地产登记实务与案例》 一、多项选择题 1、下列可以由当事人单方申请的房屋登记有（ABCDE） 。 A 房屋所有权人的姓名或者名称变更的； B 因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利； C 房屋面积增加或减少； D 因继承、受遗赠取得房屋权利； E 因合法建造房屋取得房屋权利； 2、房屋登记机构需要实地查看的登记有（ACE） 。 A 因房屋灭失的房屋所有权注销登记； B 房屋抵押权设立登记； C 在建工程抵押权登记； D 房屋所有权转移登记； E 房屋受有权初始登记 3、下列房屋中，当事人申请所有权登记，房屋登记机构应当不予 登记： （ACDE） A 超规划许可建造的房屋； B 已被私下买卖的房屋； C 已被拆迁的房屋； D 未取得施工许可证建造的房屋； E 不具有独立利用价值的房屋； 4、下列法律行为发生后应申请房屋所有权转移登记的有（ACDE） A 以房屋出资入股； B 继承、受遗赠； C 赠与； D 互换； E 买卖 5、下列情形属于房屋所有权变更登记的有（ACD） A 房屋面积的增加或者减少； B 两个所有权人分割、合并房屋的； C 所有权人姓名或者名称变更的； D 房屋坐落的街道、门牌号或房屋名称变更的； E 房屋抵押权的变更 6、 可以由当事人单方申请的房屋登记的情形有（ABE） A 因合法建造房屋取得房屋权利； B 因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利； C 因赠与取得房屋权利； D 因离婚协议取得房屋权利；E 因继承、受遗赠取得房屋权利 7、 办理房屋登记，房屋登记机构应当实地查看的情形有（AD） A 房屋所有权初始登记； B 因房屋坐落发生变化的房屋所有权变更登记； C 在建工程抵押权登记； D 因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记； E 权利人申请更正登记 8、 下列表述中，属于房屋所有权变更登记的情形有（BE） A 法人或者其他组织分立、合并导致房屋权属发生变化； B 同一所有权人分割、合并房屋 C 以房屋出资入股； D 房屋分割、合并导致房屋所有权发生变化；E 因企业股权转让企 业名称发生变化。 9、 对符合规定条件的的抵押权设立登记，房屋登记机构应当记载 于房屋登记簿的情形有（ABCD） A、 抵押人、债务人的姓名或者名称 B、 被担保主债权的数额 C、 登记时间 D、 抵押期限 E、 担保范围 10、 权利人应当申请抵押权注销登记的情形有（AD） A、 主债权消灭； B、 房屋所有权人放弃所有权 C、 主债权转让 D、 抵押权人放弃抵押权 E、 抵押权人顺位发生变化 二、综合分析题 （一） 、毛某家庭属于某大型水利工程库区移民，2000 年政府分配 毛某家庭建房宅基一间，由毛某家庭自行建造安置房，当时安置房 建设审批手续均以儿子陈某的名义办理，并领取了房屋所有权证。 2001 年 2 月毛某的儿子陈某与丁某结婚，2003 年毛某的丈夫陈某 去世，2006 年陈某与丁某离婚，协议将阳新社区安置房作为夫妻 共有财产，分割归女方丁某所有，并办理了房屋转移登记。毛某闻 讯提出异议， 遂以移民安置房属家庭所有， 儿子陈某无权处分为由， 提起诉讼要求判令该房屋归家庭所有， 并撤销陈某的房屋所有权登 记。 法院经审理认为，毛某家庭系库区移民安置对象，根据我国大 型水利工程库区移民安置的有关规定，安置是以家庭为单位进行 的，安置房属全体家庭成员所有，登记机构未尽审慎审查义务，鉴 于丁某已办理了房屋转移登记， 陈某的房屋所有权登记已无撤销内 容，判决登记违法。事后，毛某持判决书要求登记机构撤销丁某的 房屋所有权转移登记。 1、对移民安置房陈某处分权的表述正确的有（BD） A 陈某有完全处分权；B 陈某有部分处分权；C 陈某无处分权；D 陈某处分需征得其他共有人的同意； 2、该安置房是否属于陈某夫妻共有财产正确表述有（CD） A 陈某共有的份额应属夫妻共有财产；B 陈某被取消房屋所有权不 存在夫妻共有财产；C 在婚姻存续期间继承所得的财产属夫妻共有 财产；D 陈某与家庭成员共有的份额属婚前财产； 3、 房屋登记机构撤销丁某的房屋所有权转移登记的理由有 （ABD） ；A 依人民法院生效裁判文书；B 转移登记的权源依据被撤销；C 当 事人不知真实情况；D 原登记被判决违法； 4、毛某丈夫去世发生继承，下面关于继承的正确表述有（ABC） A 继承是基于非法律行为的物权转移； 房屋继承需办理继承公证； B C 房屋继承属于转移登记；D 继承是基于法律行为的物权转移 5、登记机构受理移民安置房所有权登记正确的做法为（AB） A 移民家庭共同申请登记；B 房屋登记为家庭成员共有；C 移民家 庭以户主为申请权利人；D 房屋登记为户主夫妻共有；全国房屋登记官考核模拟题（5） 一、单项选择题 1． (2010)房屋登记机构予以异议登记的， 申请人在异议登记之 日起(A)日内不起诉，异议登记失效。 A．15 B．30 C．60 D．90 2．(2010)关于房屋预告登记的说法，错误的是( C )。 A．预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产 的，不发生物权效力 B．预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起 3 个月内未申请登记的，预告登记失效 C．预告登记仅适用于预售商品房的登记 D．预告登记是为了保全一项请求而进行的不动产登记 3． (2010)下列行为中， 不属于应当申请房屋所有权转移登记的 是( D )。 A．互换 B．继承 C．赠与 D．抵押 4． (2010)在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记的前提条件 是，已抵押登记的在建工程竣工并经(A)后。 A．房屋所有权初始登记 B．在建工程抵押权注销登记 C．在建工程预售登记 D．房屋销售预告登记 5． (2010)因房屋改建致使部分房屋拆除的， 房屋所有权人应当 申请房屋所有权( C )登记。 A．更正 B．注销 C．变更 D．撤销 6． (2010)房屋登记机构缮写并向权利人发放房屋权属证书， 应 当依据(C )记载的事项。 A．申请书 B．证明材料 C．房屋登记簿 D．法律文书 7． (2010)利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误， 而权利 人不同意更正的，利害关系人可以申请( D )登记。 A．预告 B．变更 C．更正 D．异议 8． (2010)农民利用宅基地建造的住房登记， 应缴纳房屋登记费 ( A )元。 A．0 B．10C．80 D．550 9．(2009)下列关于预告登记的表述中，正确的是( B )。 A．预告登记仅适用于预售商品房的登记 B．预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起 3 个月内未申请登记的，预告登记失效 C．房屋预告登记只能由双方共同申请 D．房屋预告登记仅在房屋登记簿上予以记载，不发放预告登 记证明 10．(2009)异议登记不当并给权利人造成损害的，应由( B )承 担赔偿责任。 A．登记机构 B．异议登记申请人 C．登记机构的经办人 D．登记机构和申请人共同 11． (2009)下列关于在建工程抵押登记的表述中， 错误的是( D )。 A．已经登记的在建工程抵押可以申请变更登记 B．已经登记的在建工程抵押可以申请转移登记 C．房屋所有权初始登记后，应当申请将在建工程抵押权登记 转为房屋抵押权登记 D．在建工程抵押登记后，由登记机构发放《房屋他项权证》 12．(2009)王某住房的《房屋所有权证》上记载有“房改出售的 成本价房”，该住房( B )。 A．只能自住不能出租 B．产权归王某所有 C．房主拥有部分产权 D．不得设定抵押 13．(2008)房地产登记信息的公开性和登记内容的可信赖性， 有利于房地产交易( B )的减少。 A．税金 B．成本 C．手续 D．要件 14．(2008)由于房屋的改建致使部分房屋拆除的，房屋所有权 人应当申请房屋所有权( C )。 A．更正登记 B．注销登记 C．变更登记 D．撤销登记 15．(2008)新开发的商品住宅区内依法属于全体业主所有的物 业服务用房的房屋登记，由( A )。 A． 房地产开发企业在申请房屋所有权初始登记时,一并申请登 记 B．业主委员会申请房屋登记 C．物业服务企业申请房屋登记 D．房屋登记机构直接登记 16．(2008)房屋登记机构自受理房屋抵押登记申请之日起，将 申请登记事项记载于房屋登记簿或者工作 限，应为( C )个工作日。 A．1 不予登记的决定的时B．7 C．10 D．30 17．(2008)下列关于在建工程抵押登记的表述中，错误的是 ( B )。 A．在建工程抵押可转让 B．已经登记在建工程抵押权转让的，应当申请变更登记 C．已经登记在建工程抵押权消灭的，应当申请注销登记 D．在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，应当申请将在 建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记 18．(2008)按国家现行规定，每套经济适用住房登记收费标准 每件为(B )元。 A．10 元 B．40 元 C．80 元 D．550 元 19．(2006)李某继承了一套未进行权属登记的房屋，此时他首先 应办理房屋( B ) A．总登记 B．初始登记 C．转移登记 D．变更登记 20．(2002)《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：“国家 实行( B )登记发证制度”。 A．土地所有权和房屋所有权 B．土地使用权和房屋所有权 C．国有土地范围的 D．城市规划区国有土地范围内 21．(2002)关于房屋权属登记申请人，不正确的表述是( D )。 A．申请人为法人，其他组织的，应当使用法定名称，由其他 法定代表人申请 B．申请人为自然人的，应当使用其身份证上的姓名 C．夫妻共有的房屋，由夫妻共同申请 D．设定房地产抵押权登记，由抵押人申请 二、多项选择题 1．(2010)甲、乙签订房屋买卖合同，但未办理房屋所有权转移 登记，则( BD )。 A．房屋买卖合同无效 B．房屋买卖合同有效 C．房屋所有权已转移 D．房屋所有权未转移 E．房屋买卖合同自登记之日生效 2． (2010)根据 《房屋登记办法》 房屋登记的种类包括(ABDE )。 ， A．房屋所有权登记 B．房屋抵押权登记 C．商品房预售合同备案登记 D．地役权登记 E．房屋预告登记 3．(2010)根据《土地登记办法》 ，需办理土地注销登记的情形 有( ABE )。A．依法收回的国有土地的 B．依法征收的农民集体土地的 C．土地用途发生根本性变化的 D．土地使用权人失踪或死亡的 E．因自然灾害等原因造成土地权利消灭的 4．(2010)根据《房屋登记办法》 ，可以由当事人单方申请房屋 登记的情形有( AD )。 A．合法建造取得的房屋所有权 B．最高额抵押权的设定 C．主债权转让申请抵押权转移 D．遗赠取得的房屋所有权 E．拍卖取得的房屋所有权 5． (2010)任何单位和个人可以公开查询的房屋权属登记信息有 ( ABCD )。 A．房屋面积 B．房屋坐落 C．房屋用途 D．他项权利的设定时间 E．房屋原始登记凭证 6．(2009)国有土地上的房屋，进行房屋登记的必经程序包括 ( ABDE )。 A．受理 B．审核 C．公告 D．记载于登记簿 E．发证 7．(2009)根据《房屋登记办法》 ，可以办理房屋预告登记的情形 有( ABDE )。 A．房屋所有权转让 B．房屋所有权抵押 C．房屋出租 D．预购商品房抵押 E．预购商品房 8．(2008)下列关于房地产登记的表述中，正确的有( ABDE )。 A．登记的主要目的之一是保护交易安全 B．办理房屋登记应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土 地使用权权利主体一致的原则 C． 国家对不动产实行统一登记制度包括统一登记时间、 范围、 机构和办法 D．因继承或者受遗赠取得的物权的，自继承或者受遗赠开始 发生效力 E．不动产物权的设立、变更和消灭，自记载于不动产登记簿 时发生效力 9．(2008)下列情形中，应当办理房屋转移登记的有( CDE )。 A．部分房屋拆除 B．法人名称改变 C．交换房屋 D．继承房屋 E．赠与房屋 10．(2007)属于房屋权属注销登记的有( BD )A．张某转让其房屋后应办理的登记 B．房屋灭失后，原所有权人应办理的登记 C．他项权利终止应办理的登记 D．土地使用届满，房屋所有权由国家收回应办理的登记 E．设定抵押权应办理的登记 一、单项选择题 1． 【答案】A 【解析】 《物权法》第 l9 条，“不动产登记簿记载的权利人不同 意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记 的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效”。 2． 【答案】C 【解析】房屋预告登记是指，申请人为保障将来的物权实现， 按照约定向房屋登记机构申请， 房屋登记机构依法讲申请事项在登 记簿上予以记载的预先登记行为。 3． 【答案】D 【解析】房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占 有的方式向抵押人提出债务履行担保的行为。 4． 【答案】A 【解析】房屋初始登记是指新建房屋申请人，或原有但未进行 过登记的房屋申请人原始取得所有权而进行的登记。 5． 【答案】C 【解析】房屋所有权变更登记是指，房地产权利人因法定名称 改变，或是房屋状况发生变化而进行的登记。如权利人法定名称变 更或者房地产现状、 用途变更、 房屋门牌号码的改变、 路名的更改、 房屋翻建、 改建或添建而使房屋面积增加或减少、 部分房屋拆除等。 6． 【答案】C 【解析】房地产登记机构应当依据房屋登记簿记载的事项，缮 写并向权利人发放房屋权属证书。 7． 【答案】D 【解析】利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利 人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。 8． 【答案】B 【解析】 农民利用宅基地建造的住房登记， 不收取房屋登记费。 9． 【答案】B 【解析】当事人预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所 有权转让(抵押)或有法律、法规规定的其他可以申请房屋预告登记 情形的，可以向房屋登记机构申请房屋预告登记。预购人可以单方 申请预告登记。预告登记的其他事项在房屋登记簿上予以记载后， 由房屋登记机构发放预告登记证明。 10． 【答案】B 【解析】异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申 请人请求损害赔偿。 11． 【答案】D 【解析】在建工程抵押权登记的其他事项在房屋登记簿上予以 记载后，由房屋登记机构发放在建工程抵押登记证明。 12． 【答案】B 【解析】职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，经登记 核实后，发给《房屋所有权证》 ，产别为“私产”，注记：“房改出售 的成本价房，总价款：× 元”。故本题中产权归王某个人所有。 × 13． 【答案】B【解析】房地产登记信息的公开性和登记内容的可信赖性，为 交易当事人提供了较大的便利，减少了交易成本，保证交易较快完 成。 14． 【答粟】C 【解析】房屋所有权变更登记是指房地产权利人因法定名称改 变，或是房屋状况发生变化而进行的登记。如权利人法定名称变更 或者房地产现状、用途变更、房屋门牌号码的改变、路名的更改、 房屋的翻、 改建或添建而使房屋面积增加或减少、 部分房屋拆除等。 15． 【答案】A 【解析】对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公 用设施和物业服务用房等房屋， 由房地产开发企业申请房屋所有权 初始登记时，一并申请登记。 16． 【答案】C 【解析】房屋登记的时限，自受理登记申请之日起，房屋登记 机构应当于下列时限内， 将申请登记事项记载于房屋登记簿或者做 出不予登记的决定： 国有土地范围内房屋所有权登记 30 个工作日； 抵押权、地役权登记，10 个工作日；预告登记，更正登记，10 个 工作日，异议登记，1 个工作日。法律法规对登记时限另有规定的， 从其规定。 17． 【答案】B 【解析】已经登记在建工程抵押权变更、转让或者消灭的，当 事人应当申请变更登记、转移登记、注销登记。 18． 【答案】B 【解析】住房登记一套住房为一件，收费标准为每件 80 元， 经济适用住房登记按收费标准的一半收取。 19． 【答案】B 【解析】由于此套房屋属于原有，但未进行过登记的房屋，所 以，李某应该首先办理房屋初始登记。 20． 【答案】B 【解析】 《城市房地产管理法》规定，国家实行土地使用权和 房屋所有权登记发证制度。 21． 【答案】D 【解析】房屋登记是依当事人的申请而进行的。申请人可以是 自然人，也可以是法人或其他组织。申请人为法人或其他组织的， 应当使用其法定名称，由其法定代表人申请登记。申请人为自然人 的，其申请登记使用的姓名，应当与其身份证件上的姓名一致。对 共有房屋，由共有人共同申请登记。 二、多项选择题 1． 【答案】BD 【解析】 《物权法》对确认物权的规则做了规定，房地产等各 类不懂物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力； 除依法属于国家所有的自认资源所有权、法律另外有规定的外，不 动产物权未经登记，不发生效力。 2． 【答案】ABDE 【解析】房屋登记包括：①房屋所有权登记；②房屋抵押权登 记；③地役权登记；④房屋预告登记；⑤房屋其他登记。 3． 【答案】ABE 【解析】 申请土地注销登记的情形有： 依法收回的国有土地的； 依法征收农民集体土地的；因人民法院、仲裁机构的生效法律文书 致使原土地权利消失的；当事人为办理注销登记的；因自然灾害等原因造成土地权利消灭的；非住宅国有建设用地使用权期限届满， 国有建设用地使用权人未申请续期或者申请续期未获准的。 4． 【答案】AD 【解析】根据《房屋登记办法》 ，可以由当事人单方申请房屋 登记的情形有：合法建造取得的房屋所有权；因人民法院、仲裁委 员会的生效法律文书取得房屋权利；因继承、受遗赠取得的房屋所 有权； 《房屋登记办法》所列变更登记情形之一；房屋灭失；权利 人放弃房屋权利；法律、法规规定的其他情形。 5． 【答案】ABCD 【解析】登记机关对房屋权利的记载信息，任何单位和个人都 可以公开查询， 这类信息向社会公开。 具体包括： ①房屋自然状况， 比如房屋坐落、面积、用途等；②房屋权利情况，比如他项权利的 设定时间、类别、期限，司法查封情况以及登记机关对权利的其他 记载。 6． 【答案】ABDE 【解析】办理房屋登记，要经过申请、受理、审核、记载于登 记簿和发证等程序。房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进 行公告。 7． 【答案】ABDE 【解析】当事人预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所 有权转让(抵押)或有法律、法规规定的其他可以申请房屋预告登记 情形的，可以向房屋登记机构申请房屋预告登记。 8． 【答案】ABDE 【解析】选项 C，国家对不动产实行统一登记制度，包括统一 登记的范围、登记机构和登记办法。 9． 【答案】CDE 【解析】房屋所有权转移登记是指，房屋因买卖、赠与、交换、 继承等原因致使房屋所有权发生转移而进行的登记。 部分房屋拆除 和法人名称改变应当办理房屋所有权变更登记。 10． 【答案】BD 【解析】房屋所有权注销登记是指因房屋或土地灭失、放弃房 屋所有权等情形，导致丧失房屋所有权等而进行的登记。 A 登记机构不能自行作出决定注销当事人的权属证书 B 登记机构对当事人的申请登记没有期限的限制 C 房屋登记机构不得办理最高额抵押权转移登记 D 补发权属证书登记机构不再刊登补发公告 34、地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己 的不动产的效益。这里，自己的不动产指： D） （ A 供役地 B 宅基地 C 国有土地 D 需役地 35、 （B ） ，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式 A 土地使用权划拨 B 土地使用权出让 C 土地使用权征用 D 土地使用权征收 36、下列物权中只能是动产物权的是： （C ） A 所有权B 抵押权 C 留置权 D 用益物权 37、 1996 年甲将登记在自己名下的三间私房作价 10 万元转让给乙， 乙略加修缮，居住一年后以 15 万元的价格转让给丙，丙居住一年 后以 20 万元的价格转让给丁。以上几次转让均未办理房屋过户手 续。在丁居住期间，房屋所在地被该城市规划为对外经济开发区， 该房屋价格涨至 40 万元，甲、乙、丙、丁就房屋所有权发生争议。 该房屋所有权应属于： （B） A丙 B甲 C乙 D丁 38、根据土地利用总体规划规定，土地用途主要分为农用地、未利 用地和（ C） A 营业用地 B 住宅用地 C 建设用地 D 办公用地 39、下列关于最高额抵押权的描述错误的是（C） A 最高额抵押权确定后，可以随债权的转让而转让 B 涉及最高额变动申请变更登记的，应提交其它抵押权人的同意证 明 C 最高额抵押权确定的应当办理最高额抵押权确定登记 D 最高额抵押权只适用对将要连续发生的债权进行的担保 40、房屋登记，应由当事人双方申请登记的是： D） （ A 合法建造房屋 B 继承房屋 C 房屋所有权人姓名变更 D 共有房产份额变化 41、对于符合规定条件的抵押权设立登记，下列哪些事项无需记载 于登记簿： （D ） A 抵押人的名称 B 被担保债权的数额 C 登记时间 D 担保期间 42、按照房屋登记办法，下列不可以申请预告登记的情形是： （A ） A 张某预订某开发商的预购商品房并签订意向书 B 张某将其所有的二手房因向李某借款而抵押 C 张某购买王某的房屋 D 张某以预购的商品房设定抵押 43、申请人伪造房屋权属证书或者登记证明，或者使用伪造的房屋 权属证书或者登记证明的，可能承担以下责任： （C ） A 国家赔偿责任 B 行政责任 C 刑事责任 D 其他责任 44、下列对于物权的基本特征的描述，正确的是： （B） A 物权是行政管理权 B 物权是支配权C 物权是财产权与人身权的结合 D 物权是非排他性权利 45、下列不属于用益物权的是： C） （ A 国有土地使用权 B 宅基地使用权 C 留置权 D 地役权 46、房屋登记簿记载的内容不包括下列哪项： D） （ A 房屋建筑面积 B 法院查封情况 C 抵押权 D 购房合同备案号 二、多选题 47、申请人应当对申请登记材料的（ABD ）负责 A 真实性 B 合法性 C 客观性 D 有效性 E 完整性 48、下列房屋登记不可以单方申请的是： （BDE ） A 经法院判决的离婚归并 B 赠与 C 房屋拆除 D 商品房转移 E 现房抵押 49、利害关系人申请异议登记应提交哪些材料： （BDE） A 利害关系证明 B 申请书 C 权利人同意更正证明 D 登记簿记载有误的证明 E 身份证明 50、办理下列哪些房屋登记时，房屋登记机构应当实地查看： （ABCD ） A 房屋所有权初始登记 B 在建工程抵押权登记 C 因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记 D 房屋扩建变更登记 E 商品房转移登记 51、下列哪些物权自登记之日起设立： （BE ） A 国有自然资源 B 抵押权 C 继承权 D 地役权 E 购买二手房之所有权 52、经依法登记的房屋抵押权发生下列哪些情形的，权利人应当申 请抵押权注销登记： （ABDE ） A 抵押物消灭 B 主债权消灭 C 主债权转移 D 抵押权人放弃抵押权E 抵押权已经实现 53、下列人员可以申请更正登记： （ABCD） A 房屋所有权人发现姓名有误 B 房屋所有权人的配偶发现共有关系有误 C 抵押权人发现抵押权顺位有误 D 法院发现查封记载有误 E 债权人发现房屋面积有误 54、一物之上可以并存的权利是： DE） （ A 所有权、所有权 B 抵押权、质押权 C 质押权、质押权 D 抵押权、用益物权 E 抵押权、抵押权 55、地役权消灭的原因包括： ABCD） （ A 期限届满 B 因自然原因不能再利用供役地 C 地役权人放弃 D 供役地或需役地灭失或被征收 E 供役地使用权转让 56、下列财产可以抵押： ABD） （ A 林某购买的房改房 B 高某所有的农用手扶拖拉机 C 民办院校的教学楼 D 私立医院的室内游泳馆 E 宅基地上的房屋 57、下列情形哪些属于转移行为： ACDE） （ A 房产无偿划拨 B 住宅调整为商业 Ca 公司收购 b 公司包括房产在内的所有资产 D 实现抵押权对抵押物的处置 E 等额按份共有转化为单个产权人独有 58、申请房屋登记，对申请人所提供的名称的要求是： AD） （ A 应当使用中文名称 B 可以使用曾用名 C 外国人可以使用其本国语言的姓名 D 可以使用音译的中文名 E 单位申请人可以使用简称 59、下列哪些程序不计入房屋登记办法规定的工作时限： （ABD ） A 测绘 B 公告 C 受理后查档审查 D 公证 E 实地调查 60、甲出售别墅一座（建筑面积 300 平方米，共有三层，两套厨卫 设施）与乙，约定价格为人民币 300 万元。二人登记过户时乙发现 别墅后附有一个小游泳池，乙想以原价取得该游泳池的所有权，但 合同中未约定包括该游泳池。乙取得房产证后，想将别墅的一部分 转让给其子丙。则下列说法正确的是： （BD） A 乙不能主张以原价取得游泳池的所有权， 因为合同中未约定包括该游泳池 B 乙能主张以原价取得游泳池的所有权，只要能证明别墅与游泳池 存在主从物关系 C 登记机构可以办理乙、丙的转移登记，因为该别墅有两套厨卫设 施，分割后设施仍然齐全 D 登记机构不能办理乙、丙的转移登记，因为该别墅是一个不可分 割的基本单元 E 登记机构不能办理乙、丙的转移登记，因为别墅有配套设施游泳 池 三、综合题 61、甲、乙于 1992 年 2 月结婚，同年 3 月购买了一套商品住房， 登记为甲的名字。2006 年的某日，甲与第三人丙签订了一份房屋 买卖合同。丙查看了甲的房产证并查询了房屋登记簿后，双方以当 地的市价成交。后丙将房款交与甲，并与甲一起办理了房产过户登 记手续。现甲、乙闹离婚，乙得知甲擅自转移了房产，遂诉至人民 法院，要求确认甲、丙行为无效，丙不得取得房屋产权。 （1）假设，法院审理过程中发现甲、乙婚前有一份关于婚后财产 约定的公证书，上写明“婚后以各自名义取得的财产归各自所有”； 乙则认为该房产取得已满 8 年， 应适用新 《婚姻法》 实施前的规定， 将该房产认定为夫妻共有财产。问：应如何认定房屋产权？（C） A 恢复房屋产权由甲、乙共有 B 甲有权转让其自有份额，产权由乙、丙共有 C 该房产与乙无关，丙取得房屋所有权 D 丙取得房屋所有权，乙追究甲的侵权赔偿责任 （2）如果登记机构在办理丙与甲的转移登记过程中，乙提出异议： 未经其同意，该房产不能转让。登记机构应如何处理？（C） A 将异议载入登记簿，但不停止办理登记 B 不受理异议，因为产权证上只记载甲的名字 C 受理异议，暂停登记 D 告知丙与甲，异议解除后，可以继续办理登记62、甲将自己所有的房屋赠与乙并经公证，三个月后，甲隐瞒了已 将房屋赠与乙的事实，以当地的市价将该房屋卖与丙并经产权登 记。一年后，丙以当地的市价将该房产转卖给丁并经产权登记。数 月后， 该房屋内的承租人戊与甲续签租赁合同时发现甲已将该房屋 出售，遂向法院起诉，认为甲售房前未将此事通知于他，侵犯了其 优先购买权，要求法院确认甲、丙的买卖行为无效。法院作出了合 同无效的判决。此时，乙持公证书至登记机构要求办理房产证，得 知房屋已登记在丁名下，遂要求法院查封该房产。问： （1）此时，谁享有房屋所有权？为什么？（C） A 甲享有，因为甲、丙的买卖合同无效，故应恢复原状 B 乙享有，因为甲先与乙就该房产作出赠与的民事法律行为并经公 证，且此时已获得法院财产保全 C 丁享有，因为其依公信原则取得物权，且其权利已经公示，属于 善意取得 D 不能确定，要待法院对乙的诉求作出判决后才能确定 （2）如果丙将房屋卖与丁后未办理相应的转移登记，发生上述法 院判决甲、丙合同无效的情形，则下列说法正确的是： （B） A 登记机构可依据法院的判决书撤销甲、丙的房屋登记 B 甲依据法院的判决书自然取得房屋所有权C 丙的权利已经登记公示，故无法恢复甲为房屋所有权人 D 丁善意取得该房屋所有权（1）登记机构能否给予办理登记（ D） A 可以，只要提供戊公司的演变过程 B 可以，只要提供戌公司的演变过程 C 不可以，原有的合同主体已经灭失，申请主体不存在 D 不可以，从上述戌公司提供材料无法判断其是否具有申请资格 （2）假设戌公司已经领到房产证，过了一段时间，将该处房产 SS 转让给丁公司，丁公司通过贷款购买其房产，双方共同申请房屋转 移登记和抵押登记， 经受理审查完毕后记载于登记簿， 在缮证之前， A、B 法院同日前来登记机构要求查封，A 法院要查封被执行人为 戌公司的 SS 房产，B 法院要查封被执行人为丁公司的 SS 房产，请 问下列说法正确的是（AD） A 不可以接受 A 法院查封，因为戌公司的 SS 房产已经发生转移 B 不可以接受 B 法院查封，因为丁公司尚未领证 C 不可以接受 B 法院查封，因为 SS 房产已经抵押 D 可以接受 B 法院查封， 因为产权人为丁公司的房产已记载入登记 簿 66、张某 2005 年 8 月建房 6 间，因资金不足，找朋友郑某筹款。 双方签订书面合同，约定郑某借给张某 10 万元建房，以其中在建 的 2 间房为抵押，1 年后如张某不能归还本金及利息，则抵押的房 屋归郑某所有；且该房建成后，要留出 1 间给郑某使用，郑某付少 量费用。2006 年 5 月该房建成，张某将 1 间房交给郑某使用。同 年 6 月，张某与 2000 年结婚的李某离婚，离婚协议明确 6 间房屋 为两人共同房产。同年 7 月，张某与何某结婚，并申请房屋登记， 将 6 间房屋登记为自己和何某的共有房产。事后，郑某知情后，凭 与张某所签订的协议等书证， 要求房产登记机构撤销张某与何某的 房产证，并将其中抵押的 2 间登记为自己所有。 （1）下面说法正确的是： D） （ A 张某与郑某签订的抵押合同无效，因未申请抵押权登记 B 张某不可以将在建的房屋抵押给郑某 C 房产登记机构可以凭郑某提供的材料撤销张某与何某的房产证， 并将其中抵押的 2 间房屋登记为郑某所有 D 张某与郑某签订的书面合同包含借款、抵押、租赁三种法律关系 （2）若李某发现张某已将 6 间房屋登记为张某与何某的夫妻共有 房产，认为房产登记机构发证有误，要求撤销房产证，将该 6 间房 屋更正为张某与自己的共有房产，并提供证明材料，张某也同意李 某的更正要求，那么，房产登记机构应如何处理： （C） A 房产登记机构应当撤销张某与何某的房产证， 并告知张某、 何某、 李某通过民事诉讼解决权属纠纷后，再申请房屋登记 B 房产登记机构告知李某申请异议登记，不能直接更正登记 C 房产登记机构应当受理李某的更正登记申请，并通知张某、何某 办理更正登记 D 房产登记机构应当受理李某的更正登记申请，无须告知何某 （3）若张某不同意李某的更正申请，房产登记机构应当如何处理： （C ） A 房产登记机构不能撤销张某与何某的房产证， 并告知李某不予受 理更正登记申请 B 房产登记机构应当告知张某、何某、李某通过民事诉讼解决权属 纠纷后，再申请房屋登记 C 房产登记机构告知李某可以申请异议登记63、甲的房屋位于古运河以东，为了能在自己的房子里欣赏远处的 风景，甲与位于河对岸的乙约定：乙不在自己的土地上从事高层建 筑；作为补偿，甲每年支付给乙 3000 元。两年后，乙将该土地使 用权转让给丙。 丙不知道甲与乙有约定， 在该土地上建了一座高楼， 与甲发生了纠纷。 （1）对此纠纷，下列判断正确的是：(A) A 甲对乙的土地享有地役权 B 甲有权不让丙建高楼，但得每年支付其 3000 元 C 丙有权建高楼，但须补偿甲由此受到的损失 D 甲与乙之间的合同因没有办理登记而无效 （2）如果乙将该土地使用权转让给丙的同时，甲将该房屋转让给 丁，丙与丁还办理了地役权变更登记(约定内容即丙不得在自己的 土地上从事高层建筑)，则下述判断错误的是： （B） A 丁对丙的土地享有地役权 B 甲对丙的土地享有地役权 C 甲、乙之间约定因房屋和土地使用权转让而失去效力 D 丁取得房屋后可禁止丙建高楼 64、2006 年 1 月 1 日甲预购一商品房，开发商答应于 11 月 1 日前 办妥房产证书交付给甲。8 月 1 日甲以该预购房设立抵押预告登记 以获得 T 银行的贷款，并以首付款和贷款全部交付开发商。但 11 月 1 日开发商未能完成初始登记，甲也就无法领到房产证。直到次 年 3 月 1 日开发商才办理初始登记， 并于 4 月 1 日领取初始登记证。 （1）预购商品房抵押预告登记的失效时间是： （C ） A 当年 11 月 1 日 B 次年 4 月 1 日 C 次年 7 月 1 日 D 不会失效 （2）假设甲向银行贷款时，未曾办理预购商品房抵押预告登记， 但是开发商提供了自甲购房日起至 2006 年 11 月 1 日的阶段性担保， 即：如果甲不能按期还款，由开发商承担保证责任。房屋竣工且办 理完初始登记后，甲不能按期还款且态度消极，迟迟不办商品房转 移登记和抵押登记。则下列关于银行抵押权的说法正确的是： （D） A 尽管银行未办理抵押权预告登记，仍对该房屋享有优先受偿权， 因其签订了抵押合同 B 应由开发商承担保证责任，因其未在承诺的期限内办妥初始登记 C 开发商不承担保证责任，因其提供的担保期间已超过 D 银行只能向法院起诉要求甲履行合同并申请财产保全查封甲的 房屋 65、 甲公司(经济性质为集体所有)于 1995 年从乙公司购买一处商品 房，座落为 SS，一直未办理房屋登记，1998 年甲公司因债务关系 与丙公司（为国有企业）发生纠纷，经协商，甲公司将该房屋抵债 给丙公司，仍未办理登记，2000 年甲公司改制为股份制公司戊， 该房屋未列入改制资产。 丙公司于 2002 年也改制为股份制企业戌。 2007 年戌公司凭甲公司的购房合同、发票、甲与丙的抵债合同、 申请书等前来办理转移登记。D 房产登记机构应当撤销张某与何某的房产证， 并受理李某的更正 登记申请，办理张某、李某的房产证全国房屋登记管考核模拟题（7） 一、单项选择题 1.( B )是物权归属和内容的根据。 A.不动产的权利证 B.不动产登记簿 C.房屋所有权证 D.不动产权属证书 2.权利人和利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以 申请(C )。 A.异议登记 B.变更登记 C.更正登记 D.预告登记 3.登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起( C )日以内 不起诉，异议登记失效。 A.10 B.20 C.15 D.30 4.当事人签订买卖房屋合同，为了保障将来物权实现，按照规定可 以向登记机构申请( B )登记。 A.初始登记 B.预告登记 C.更正登记 D.异议登记 二、多项选择题 1.以下可以由当事人单方申请的情形有(ABCE)。 A.因合法建造房屋取得房屋权利 B.因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利 C.因继承取得房屋权利 D.房屋转移登记 E.房屋灭失 2.以下关于房屋登记费说法正确的是(ACDE )。 A.因登记机关错误造成的更正登记，不收取房屋登记费 B.经济适用住房，因权利人名称变更而申请房屋变更登记，不收取 房屋登记费 C.住房登记以每件 80 元标准收费 D.农民宅基地建设的住房登记，不收取房屋登记 E.非住房登记以每件 550 元标准收费; 【答案及解析】 一、单项选择题 1.【答案】B 【解析】不动产登记簿是法律规定的不动产物权登记机构管理的、 不动产物权登记档案，是物权归属和内容根据。 2.【答案】C 【解析】 《物权法》规定。权利人和利害关系人认为不动产登记簿 记载的事项错误的，可以申请更正登记。 3.【答案】C【解析】 《物权法》规定，登记机构予以异议登记的，申请人在异 议登记之日起 15 日以内不起诉，异议登记失效。 4.【答案】B 【解析】 《物权法》规定，当事人签订买卖房屋合同，为了保障将 来物权实现，按照规定可以向登记机构申请预告登记。 二、多项选择题 1.【答案】ABCE 【解析】 《房屋登记办法》规定，在以下特殊情形下，可以单方申 请：因合法建造房屋取得房屋权利;因人民法院、仲裁委员会的生 效法律文书取得房屋权利;因继承、受遗赠取得房屋权利;房屋灭失; 权利人放弃房屋权利;法律、法规规定的其他情形。房屋转移登记 按照规定，应该由当事人双方申请办理。 2.【答案】ACDE 【解析】经济适用住房，因权利人名称变更而申请房屋变更登记， 按对应性质房屋登记收费标准的一半收取。全国房屋登记官考核模拟题（8） 一、单项选择题 1、未成年的房屋应当由（B ）代为申请登记 A 祖父母 B 监护人 C 成年亲属 D 社区 2、申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，应当予以 （C）并出具书面登记 A 接待 B 申请 C 受理 D 审核 3、登记机构询问当事人的结果应当经当事人（ B）确认 A 口头 B 签字 C 电话 D 传真 4、下列那些登记发放登记证明(B) A 房屋初始登记 B 预告登记 C 房屋变更登记 D 房屋所有权登记 5、房地产开发企业为取得建房资金将正在建造中的建筑物自银行 申请抵押贷款，应当向房屋登记机构申请（C ）登记 A 一般抵押权 B 最高额抵押权 C 在建工程抵押权 D 留置权 6、沈某购买某处二手房办理过户登记，审查中工作人员发现沈某 的身份证于结婚证上的姓名不符,房屋登记机构首先应当( A ) A 要求申请人补充资料，并说明需要补充的事项；B 告知申请人撤 回登记，并告知申请人需要撤回的原因；C 暂缓登记，并告知申请 人暂缓登记的期限；D 告知申请人不予登记，并出具不予登记的决 定书 7、房地产开发企业申请房屋所有权出始登记时，对于建筑区划内 依法属于全体业主所有的配套用房等房屋应当（ A ） A 一并申请登记 B 单独申请登记 C 分别申请登记 D 不申请登记 8 下列物权中只能是动产物权的是(C) A 所有权 B 抵押权 C 留置权 D 用益物权 9、下列抵押物权的基本特征的描述，正确的是（ B ） A 物权是行政管理权 B 物权是支配权 C 物权是财产权与人身权的 结合 D 物权是非排他性权利 10、从事房屋登记审核的工作人员应当取得（D）领发的房屋登记 上岗证书，持证上岗 A 国务院土地主管部门 B 国务院人事主管部门 C 国务院司法主管 部门 D 国务院建设主管部门 11、房屋登记时，下列说法正确的是（D） A 房屋用途为当事人申报的用途； B 非法人担保不能申请房屋登记； C 房屋所有权和房屋使用范围内的土地所有权利主体一致； D 房屋应当按基本单位登记 12、对符合规定条件的最高额抵押权设立登记，房屋登记机构还应 当将最高债权额，债权确定期间记载于房屋登记簿并明确记载为 （B） A 抵押权 记 13、集体土地范围内的房屋予以登记的，房屋登记机构应当在房屋 登记簿和房屋权属证书上注明（A） A“集体土地 ”字样 B“宅基地”字样 C“农村集体经济担保”字 样 D“房屋所有权”字样 B 最高额抵押权 C 一般抵押权 D 抵押权设立登14、根据土地利用总体规划规定。土地用途主要会为农用地，未利 用地和（C） A 营业用地 B 住宅用地 C 建设用地 D 办公用地15、申请人伪造房屋权属证书或者登记证明，或者使用伪造的房屋 权属证书或者登记证明，可能承担以下责任（C） A 国家赔偿责任 B 行政责任 C 刑事责任 D 其他责任 16 下列对于物权的基本特征的描述，正确的是（B） A 物权是行政管理权 B 物权是支配权 C 物权是财产权人身权的结合 D 物权是非排他性权利 17 房屋登记簿记载的内容不包括下列哪项（D） A 房屋建筑面积 备案号 B 法院查封情况 C 抵押权 D 购房合同全国房屋登记官考核模拟题（9） 一 选择题 1.在我国，土地使用权出租与土地使用权转让的根本区别，主要体 现在(C) A.租金的差别 B.方式的不同 C.原土地使用者的权利、义务是否转移 D.受让方的不同 2.租赁城市私有房屋，须由出租人和承租人签订租赁合同，明确双 方的权利义务，并报房屋 所在地房管机关(B ) A.登记 B.备案 C.批准 D.公告 3.某村民于 1999 年向村委会提出占用村内的空闲地建房的申请， 经审核其符合用地条件，该用地申请的审批机关应该是(C) A.村民委员会 B.乡级人民政府 C.县级人民政府 D.省级人民政府 4.城镇居民按标准价(优惠价)购买公房后，其对所购房屋享有的权 利是(C) A.所有权 B.使用权 C.部分产权 D.共有财产权 5.承租公有住房的，在租赁期内，房屋产权人转让房屋所有权时， 原租赁协议应(B) A.终止履行 B.继续履行 C.重新登记 D.解除 6.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满 1 年未动工开发 的，可以(C) A.征收相当于土地使用权出让金 20%的土地闲置费 B.无偿收回地土使用权 C.征收相当于土地使用权出让金 20%以下的土地闲置费 D.处以 20%的罚款 7.房地产开发企业资质等级有(C) A.2 个 B.3 个 C.4 个 D.5 个 8.设立房地产开发企业依法应实行(B) A.审批制 B.登记制(准则主义) C.申报制 D.备案制 9."三通一平"的三通是指(C) A.道路通、电力通、通讯通 B.道路通、上下水通、煤气通 C.道路通、电力通、给水排水管通 D.道路通、电力道、热力通 10.拆除临时建筑(D) A.不予补偿 B.应予补偿 C.应予适当的补偿 D.如果该临时建筑未超过批准期限，则应给予适当的补偿 11.北京某四合院为国家二级文物保护单位，在维修过程中资金不 足。 有人建议将其部分房屋抵押进行贷款， 以继续装修。该建议(B) A.合法，可以实施 B.不合法，应予禁止 C.报文物管理部门批准后即可实施 D.只要四合院的所有人愿意，就可以实施 12.房地产抵押合同的生效时间为(D) A.自抵押人和抵押权人签字、盖章时 B.自房地产抵押合同办完抵押登记时 C.自抵押人和抵押权人协商一致时 D.自房地产抵押合同成立时 13 当职工离、退休时，其积累的住房公积金本息余额(A)A.一次结清退还职工本人 B.继续留在公积金帐户直到死亡时退还其继承人 C.由职工本人决定是否当即退还 D.继续留在公积金帐户，供他人贷款之用 14.职工的住房公积金利息(B) A.征收个人所得税 B.免征个人所得税 C.工资收入高的人征收个人所得税 D.工资收入低的人免征个人所得税 15.物业公司的管理权源于(B) A.法律规定 B.业主的委托 C.业主委员会的授权 D.开发商的委托 16.在业主委员会成立之前，物业管理公司由(B) A.首批业主选聘 B.开发商选聘 C.物业管理主管部门指定 D.当地居委会选聘 17.外商进行成片土地开发的必要条件是(D) A.取得开发区域的集体土地使用权 B.取得开发区域的国有土地所有权 C.取得开发区域的集体土地所有权 D.取得开发区域的国有土地使用权 18.土地增值税的征税范围为(D) A.集体土地使用权及地上建筑物 B.国有土地使用权 C.集体土使用权 D.国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物 19.城镇土使用税的计税依据为(A) A.纳税人实际占用的土地面积 B.纳税人实际占用的城市、建制镇的建筑面积 C.纳税人实际使用的土地面积 D.纳税人实际使用的城镇建筑面积 20.土地所有权发生争议，如不能依法证明争议的土地属于农民集 体所有的，则属于(B) A.农民个人所有 B.国家所有 房地产开发企业所有 21.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，契税的计 税依据为(A) A.成交价格 格 22.在房屋拆迁公告规定的或房屋拆迁主管部门裁决作出的拆迁期 限内，被拆迁人无正当理由拒绝拆迁的，县级以上人民政府可以决 定(C) A.罚款 B.行政拘留 C.责令限期拆迁 D.强制拆迁 23."将堆放于楼房公共通道的物件搬开，以便居民能够通行。"上述 这段话所表示的承担房地产民事责任的形式为(B) A.停止侵害 B.排除妨碍 C.消除危险 D.返还财产 二、多选题 1.根据我国《土地管理法》的规定，符合土地利用总体规划，并依 法取得建设用地使用权的乡办企业转让土地使用权的条件是(C,D ) A.改变经营方向 B.连年亏损 C.被其他企业兼并 D.被宣告破产 E.资不抵债 B.征收机关参照土地使用权、房屋的市场价格核定 D.交易双方申报的价 C.房地产行政主管部门所有 D.2.设立房地产开发企业必须(A,B) A.有 4 名以上持有资格证书的房地产专业、 建筑工程专业的专职技 术人员 B.有 100 万元以上的注册资本 C.达到相应的资质条件，获取资质等级证书 D.在领取营业执照后的 30 日内，到登记机关所在地的房地产开发 主管部门备案 E.有可供开发的土地 3.房屋拆迁补偿的方式有(A,B,C) A.产权调换 B.作价补偿 C.作价补偿和产权调换相结合 D.回迁 E.翻建房屋 4.关于房产税，下列说法正确的有(A,B,C) A.房屋出租的，以房屋租金收入为计税依据 B.依照房产余值计算纳税的税率为 1.2% C.人民团体自用的房产免征房产税 D.租典纠纷未解决的,承典人为纳税义务人 E.开征房产税的工矿区须经市级税务局批准 5.外商投资企业用地,都应缴纳场地使用费，包括(A,B,C,E) A.人员安置费 B.征用土地的补偿费 C.为外商投资企业直接配套的厂外道路应分摊的投资费用 D.原有建筑物的拆迁费 E.教育附加费 全国房屋登记官考核模拟题（13） （一） （ D ） A．甲在垃圾堆拾取他人抛弃的旧物 B．甲从市场上以正常价格买到一件赃物 C．甲从乙处买得一台电脑 D．甲误将乙的房子登记为自己的房子，后甲将此房转让给丙，甲 丙之间办理房屋过户手续，丙取得该房所有权 2、不动产权属证书记载的事项应当（ A ） 。 A、与不动产登记簿一致 C、以不动产证书为主 （ C ） 。 A、发生效力 C、不发生物权效力 B、登记机构认可就有效力 D、视情况而定 B、可以登记主要事项 D、与不动产证书一致 单项选择题1、下列选项中取得所有权是基于物权变动的公示公信原则的有：C.土地使用权、房屋的交换价格的差额3、预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的4、甲将自己所有的一套书卖给乙，但甲还想留阅一段时间，遂又 与乙达成协议，借阅该书一个月，乙表示应允。乙取得该套书所有 权的交付方法为（B ） 。 A、简易交付 拟制交付 5、乙买甲一套房屋，已经支付 1/3 价款，双方约定余款待过户手 续办理完毕后付清。后甲反悔，要求解除合同，乙不同意，起诉要 求甲继续履行合同，转移房屋所有权。下列哪一选项是正确的？ （ C ） A.合同尚未生效，甲应返还所受领的价款并承担缔约过失责任 B、占有改定 C、指示交付 D、B.合同无效，甲应返还所受领的价款 C.合同有效，甲应继续履行合同 D.合同有效，法院应当判决解除合同、甲赔偿乙的损失 6、中州公司依法取得某块土地建设用地使用权并办理报建审批手 续后，开始了房屋建设并已经完成了外装修。对此，下列哪一选项 是正确的？（ B ） A.中州公司因为享有建设用地使用权而取得了房屋所有权 B.中州公司因为事实行为而取得了房屋所有权 C.中州公司因为法律行为而取得了房屋所有权 D.中州公司尚未进行房屋登记，因此未取得房屋所有权 7、当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合 同， 除法律另有规定或者合同另有约定外， 其生效时间始于 （ A ） 时。 A 合同成立 动产 8、权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可 以申请（ B ） 。 A 异议登记 记 9、 预告登记后， 债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起 C ） （ 内未申请登记的，预告登记失效。 A 一个半月 力。 A、不动产交付 登记 11、不动产登记，由（ B ）的登记机构办理。 A、 权利人户籍所在地 不动产变动地 12、登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起（ A ） 日内不起诉，异议登记失效。 A、15 B、30 C、60 D、90 （二）多项选择题 1、王某与一房地产公司签订商品房预售合同，预购商品房一套， 并向登记机构申请办理了 预告登记。 随后该房地产公司将王某选购的商品房以更高价格销售 给不知情的张某，并与张 某依法办理了房屋所有权证书。下列说法中正确的是： （CD ） A．王某不能取得该房屋的所有权，因为房地产公司已经与张某依 法办理了房屋所有权证书 B．王某不能取得该房屋的所有权，只能追究开发商的违约责任 C．王某可以取得该房屋的所有权，因为房屋进行了预告登记 D．房地产公司未经王某同意进行房屋出卖的行为，不发生所有权 变动的效力 2、下列关于物权设定生效时间的说法中，错误的是： （ CD ） A．甲卖给乙两间房屋，乙自该房屋转移登记时起取得该房屋所有 权 B．甲以自己的两间房屋为抵押物向乙借款，乙自该房屋进行抵押 登记时起取得该抵押权 C．甲继承其父母作为遗产的两间房屋，自该房屋变更登记时起取 B、 不动产所在地 C、 权利人住所地 D、 B、合同成立 C、合同生效 D、依法 B 一个月 C 三个月 D 二个月 10、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经（ D ） ，发生效 B 更正登记 C 预告登记 D 初始登 B 不动产交付 C 物权登记 D 占有不得该房屋所有权 D．甲自建两间房，自该房屋变更登记时起取得该房屋所有权 3、甲委托乙办理房产证，但乙将房产证办成了自己的名字。则下 列说法中正确的是： （ABCD） A．甲可以要求登记机关更正登记，然后行使所有物的返还请求权 B．因登记错误，给甲造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任 C．登记机构赔偿后，可以向乙追偿。 D．甲可以直接根据委托合同起诉要求乙返还房屋。 4、登记机构的职责有（ ABC ） 。 A、查验申请人提供的权属证明和其他必要材料 B、就有关登记事项询问申请人 C、如实、及时登记有关事项 D、要求对不动产进行评估 5、登记机构（ ACD ）是违法行为。 A、要求对不动产进行评估 B、就有关登记事项询问申请人 C、以年检的名义进行重复登记 D、超出登记职责范围的其他行为 6、 AB ）认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正 （ 登记。 A、权利人 B、利害关系人 C、登记机构 D、第三人 7、 BCD ）等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不 （ 得对抗善意第三人。 A、建筑物 B、航空器 C、机动车 D、船舶8、甲要出售自己拥有的一栋商品房。乙得知此消息后，与甲联系， 双方谈}