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写字楼是企业的“门面”也是企业的一张名片
作者：俎晶晶
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[ 摘&要 ]&写字楼是人类社会生产活动的衍生工具，作为企业的生产资料，不仅仅为我们提供了工作的场所，更多的是给我们企业带来了形象价值，从某种程度上说企业入驻的写字楼可以作为向市场展示其竞争优势的最佳载体。而一座优质的写字楼，不仅要看地段位置交通商业，更要看写字楼的硬件。
汇博上谷大观便捷的交通企业的办公大楼是企业的第一个“门面”，也是企业的一张名片。良好的交通是衡量写字楼好坏的一个重要因素，交通状况的好坏直接影响到企业的商务成本。写字楼的商务配套不仅关系到企业的办公成本也关系到员工的办公效率。
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金冠·朝阳SOHO位于朝阳北大街与盛兴路交叉口，市图书馆对面，南邻竞秀公园，区位优势明显，环境优美，升值前景广阔，是目前朝阳北大街核心区域的一块璞玉！金冠·朝阳SOHO项目分为两种业态一种商业门脸，一种办公写字楼，门前有良好的步行街面资源，与保百、北国、形成良好的商业业态互补。
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望京写字楼 | 一块被低估的市场？！
一直以来，大众心中的&房产&概念基本等同于&住房&的概念。而房产市场重要的组成部分&&写字楼，却成为最容易被忽视的一块。
说到房产市场与国民经济的关系，就不得不提到写字楼市场了。
写字楼是&专业商业办公用楼&的别称，顾名思义，写字楼是给各公司、企业办公用的地儿。那么不难看出，写字楼的前景与商业、办公需求密切相关，写字楼市场的热度也能从一定程度上反应一个地区经济发展的状况。
部分数据显示，写字楼的确是目前房产市场中容易被低估的部分。
首先，选择最佳位置
房地产的增值主要来源于土地的增值，一是占据城市的核心地位。土地稀缺性较强，人流、物流、信息流和资金流汇聚，增值空间较大。二是跟随政府的脚步，把控未来城市发展方向，稳步升值。
望京写字楼方 恒时代中心坐落于进出北京门户所在&&望京核心区，快速互动丽都商圈、燕莎商圈、首都国际机场、国贸商圈、亚奥商圈、中关村商圈等高端商务区，与京城各大 核心区域实现无障碍衔接。区域内两大主干线阜通东西大街、广顺南北大街可延伸到东北三环、四环、五环、京承高速、京密路、机场高速等城市快速主干路，阜通 东大街直达三环，湖光中街直通亚奥，全方位满足企业商务互动需求。
其次，尽量考虑投资甲级办公楼
也许有人会认为，乙级办公楼的售价比较低，总投入比较少。但是，投资者一定要注意这样一个事实，当甲级办公楼租金不断上涨时，乙级办公楼的租价反而是在下跌的。
由两栋5A级智能化写字楼组成，户型面积98-290平米。项目追求纯粹流畅、挺拔向上的线条，强调构图的干净利落，整体的立面显现出建筑本身高贵而内敛的气质，谱写层峰商务气度与氛围，礼遇商务巨擘。
第三，注意对物业的选择
对于企业或客户来说，写字楼的物业服务水平，在一定程度上不仅能为公司带来舒适的办公环境，有时候物业服务的好坏还代表了公司的整体形象。
方恒时代中心引用的物业是由方恒置业和第一太平戴维斯一起合资开发的物业公司，尊崇&踏实、拼搏、责任&的企业精神,并以诚信、共赢、开创经营理念,创造良好的企业环境，提供优质的物业服务，为您保驾护航。
不可不说的北京写字楼市场
北京写字楼市场探秘
北京市甲级写字楼可租赁存量接近六百万平方米，乙级写字楼可租赁存量也达五百万，为国内最大的写字楼市场。各商圈内部甲级、乙级写字楼互补并存，共同满足不同行业客户对其办公场所的需求。
写字楼商圈空间分布
北京写字楼市场呈现传统七大核心商圈及众多非核心商圈共生的空间特征，其中核心商圈以CBD、金融街及中关村为主，非核心商圈以望京、上地及亦庄为主。
写字楼租赁市场客户行业分布
北 京写字楼租赁市场客户主要来源于金融、IT及高科技、专业服务业、制造及文化传媒等行业。受益于资本市场的活跃以及政府层面的支持，金融、IT及高科技企 业已成为写字楼租赁市场中最为重要、占比最大的两类客户，两者占比之和超过六成。专业服务、高端制造、文化传媒类企业也是写字楼租赁市场的重要客户来源。
写字楼租赁市场客户选址偏好分析
客 户在选择办公场所时，一般倾向于把一次性成本、长期运营成本、潜在的风险降到最低，同时争取企业利益最大化。实际上，客户在具体选址时主要从物业区位、交 通条件、产业聚集、办公体验性、面积及租金承受力等方面进行考虑并做出决策。由于客户来自不同行业，其对办公物业的选址也存在一定的差异性，各主要客户选 址偏好如下图所示。
传统核心写字楼商圈与非核心商圈共生，商圈特征较为鲜明。北京作为国内最大的写字楼市场，目前已形成了传统核心商圈与非传统商圈共存的空间格局，其中、 上地、亦庄等非核心商圈逐渐发展成熟，成为核心商圈优质企业外迁的首选。除丽泽与通州商圈外，其余商圈均有较为鲜明的商圈特征，例如，金融街商圈为国内资 本聚集地、金融机构和国有大型企业总部集中；CBD商圈为国际资本聚集地、世界500强企业集中；中关村商圈为国内高科技企业聚集区等。
写字楼入驻客户行业特征明显，金融、IT及高科技类企业占据半壁江山。此外，专业服务、高端制造、文化传媒类企业也是租赁市场的重要客户来源。
写字楼租赁市场潜在客户对办公物业的选址考虑因素基本相似，偏好区域也与现状商圈租户特征吻合。客户在选址时主要选择那些区位优越、交通便捷、产业聚集程度高、办公体验性好、以及面积及租金在自身可承受范围内的物业。但因客户所在行业不同，其办公物业选址偏好略有差异。
本文转自世联评估北京 价值领地
【聚焦】未来，北京新增写字楼将主要集中在五环之外
首先，我们来分析一下北京办公楼市场的政策情况以及各重点区域的现状和趋势：
北京办公楼开发的限制政策
按 照2015年8月份北京市政府公布的《北京市新增产业禁止和限制目录(2015年版)》，北京办公楼的开发区域和方式均有新的限制。具体来说，在东、北、 西五环及南四环以内的地区，不再批准新建大型公建项目，如办公楼项目。换言之，与上海不同，北京不会出现在分散地段&随机&开发的新办公楼项目，未来多数 新建项目将地处集群区域。
集群发展的好处之一，是有助于提升办公楼的租赁率,集群效应可以使办公楼更具吸引力。这些限制措施并非一成不变，政府可能会每年都会根据市场情况进行回顾或者调整，因此这些规定处于不断变动之中，如果北京中心地区需要更多的办公楼供应，该项政策就会得到调整。
北京主要的办公楼区域
中央商务区（CBD）边界
北京中央商务区的正式边界将向东和向北扩展。不过，上述边界地区目前仍有大量住宅楼，短期内这些住宅楼不太可能被拆除，并且未来5-7年间该地区出售新的地块的几率非常小。因此，所有开发项目将集中在国贸建筑群东三环对面的&中服地块&一带。
中央商务区扩展区
该区域很难在短期内建成全部项目。鉴于该区域项目的地下全部联通、区域连接外界的道路出口数量有限、建筑物高度很高，且同时有10余宗地块等待开发，预计该区域至少将在2020年后才能完全建成。
金融街的扩展
2016年后，金融街新增甲级办公楼供应可能会逐渐枯竭。由于该地区必须拆迁大量成熟住宅区和社区配套设施，金融街南部、东部和西部扩展区的开发将耗费较长时间。目前扩展区部分地块已划作商业开发用途，特别是北部和东部地段，据了解，补偿和拆迁工作尚未正式启动。
中央商务区和金融街的土地供应将会枯竭
除非政府拆除更多的住宅楼，否则北京中央商务区和金融街的所有可供地块将很快枯竭。不过，我们依然认为未来这两个区域进一步拆迁的可能性很低。此外，据了解，针对金融街主要租户的税收减免优惠政策将逐步退出市场，未来更多的租户将支付全额的市场租金，而不再得到任何补偿。
北京未来的办公楼开发将主要集中于奥林匹克公园和丽泽等地区
奥 林匹克公园将成为第三使馆区的&溢出&市场，而丽泽将成为金融街的&溢出&市场，这两个地区将构成第三使馆区和金融街的自然扩展区。如果奥林匹克公园和丽 泽地区崛起，那么他们将在某种程度上成为非中心区高端办公楼市场的重要组成部分。迄今为止，这类市场在北京的供应仍然十分匮乏。
新增办公楼供应将出现在北京五环以外地区
未来，北京五环以外地区将出现更多的办公楼新增供应，包括乙级办公楼和产业、商务园区。引发这种趋势的影响如下：1、为北京的偏远郊区创造更多的服务行业就业岗位；2、抑制市中心地区的交通拥堵增长状况；3、增加北京偏远郊区居民的收入。
通过翻新/改造项目增加办公楼的供应
过去两年间，部分业绩欠佳的零售空间被改造为办公楼，其主要原因包括以下两点：1、市场对北京办公空间需求强劲，办公楼空置率低，供应有限；2、办公空间的成交租金较高。北京的办公楼租金是大中华区除香港中环以外最高的，与知名零售热点区域以外地区的商铺租金相比，办公楼租金有时相对更高。
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方恒时代中心由两栋5A级智能化写字楼组成，傲立北京最热商务区&&第二CBD核心，三轨交汇、六大商圈互动。136-1380㎡自由组合，区域内超高性价比，满足不同诉求的商务投资，稳准增值高回报。城市新轴心上的钻石级商务。
为什么企业家们都选择高品质的望京写字楼？
随着经济的日益发展，环境的日益成熟，创业者和企业经营家也越来越走上产业化、专业化、职业化的轨道。&租一间地下室靠3000元起家&的苦情故事早已不再流行，高品质的望京写字楼成为企业家的最新选择。
创业者：天时地利人和 让公司开一个好头
创业，已成为有志向的年轻人一项新的人生选择。只是创业公司相比起已成气候的大企业，形象和品牌都尚未树立，也更依赖于外部的资金和人才支援，因此在选择办公地点上更需慎重。
创业固然需要勇气，但绝不等于冒进。商场如战场，讲究天时地利人和。良好的办公地点，不仅让企业的办公成本大幅降低，还起到了树立品牌形象，吸引人才的极大作用。
买写字楼看似是一笔巨大的投资，实则非常划算。提升企业形象，吸引优秀人才。这是企业选择写字楼时希望达到的两大目的，纵观望京目前的高端写字楼市场，能够达到这两者的并不多见。方恒时代中心的区位属性，本身自带的品牌价值加成，以及身处的地段和配套，不少投资者表现了极大的兴趣。
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企业家： 选择写字楼越来越注重办公环境
近 年来，城市高度不断被拔高，写字楼，就像这座城市的守望者，亲力参与每一个时代的变迁。随着时间的变迁，写字楼也经历了从第一代普通型商务写字楼、第二代 综合型仿国际标准写字楼、第三代智能型商务写字楼、第四代市中心现代甲级写字楼到现代最新最走俏绿色生态办公写字楼的发展趋势。
随着城市扩张，交通、配套问题日益严峻，越来越多的企业逃离城市拥挤的CBD写字楼，写字楼发展趋势更加趋向于其办公环境的考量。写字楼已经不只是作为写字楼已经不只是作为工作场所，更多的是为办公人员提供舒适的办公环境。
对于大望京来说，高品质的写字楼比比皆是。但是真正享有绿色生态办公环境的写字楼少之有少。根据很多投资的企业家表示，方恒时代中心，确实是绿色生态办公的典范。
时 代中心环建筑设计，通过有效的交通组织规划，利用道路将场地划分为若干种植空间，以水景、景墙、特色草坪为标志形成独具的个性绿色岛屿。建筑及地面构筑物 为玻璃盒子，被绿色景观包围，每个窗户360&观景视野，都可观赏到绿色商务景观，完美实现了植于自然的内部循环与外部渗透。荣获"美国LEED绿色建筑 认证"，成为望京范围内，获得"LEED绿色建筑评价标识"的项目。
写字楼装修 | 前台是脸面 拒绝平庸！
不知不觉已经3月了，春节的氛围已渐远，工作已步入正轨。马上，又一批写字楼产品要交付了，各位老板们，想好公司要怎么装修了吗？
对于办公空间，最重要的莫过于接待前台。前台是一个公司的脸面，是客户、合作伙伴进入公司后的第一印象，它的风格代表着公司的形象，或庄重、或清新、或科技化。
买了写字楼，当然是件倍有面子的事情。但的前台装修是否有范儿，同样关乎老板和公司的面子。下面，就一起看看那些既有面子又有创意的写字楼前台设计吧！
方恒时代中心全现房发售，即买即住，各位老板们，赶快将您的&面子&装起来吧！！！
【重磅】2016年一线城市写字楼租金以稳为主
文章转自：方恒时代中心
http://www./news/news96.html&2016年中国经济将在降速换挡中沿着创新型、服务型和消费驱动的转型之路迈进，挑战与机遇并存。全球最大的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕日前发布《2016年中国房地产市场展望》，报告指出和互联网以及电商有关的企业，将支撑写字楼和物流物业的租赁，成为今年商业地产领域的亮点和热点。
写字楼：一线城市租金以稳为主
中国经济减速而写字楼新增供应持续高企将使主要市场的空置率普遍上涨。2015年写字楼新增需求存在明显的二八现象，国内企业贡献率高达83%。展望2016，内资企业无疑将继续扮演需求的主引擎，外资公司则在专业服务业、高端制造等优势领域具有一定的扩张动能。同时，民营企业以及中小型企业所蕴藏的庞大潜在需求有望在2016年得到进一步释放。非银金融、科技互联网和专业服务的新增写字楼需求料将继续活跃，但P2P网贷行业的不稳定性将成为个别二线城市不容忽视的风险因素。
2016年将迎来近930万平方米的优质写字楼新增供应，其中约有53%的新增供应面积来自于各城市的新兴区域内。预计2016年底全国17个主要城市写字楼累计空置面积将增加32%，约1530万平方米。城市间以及同一城市不同板块间的分化将继续加大，广州（楼盘）是唯一一个空置率超过10%的一线城市。
购物中心：需求格局继续演变
2016年包括上海（楼盘）、深圳（楼盘）及广州在内的一线城市都将迎来供应的高峰，而这些新增供应中近乎一半都将位于完全新兴的区域。比如上海的虹桥商务区将迎来第一波供应高潮，预期2016年的新增供应将达15-20万平方米。
长远来说，各主要零售市场将受益于人口持续流入和收入水平的不断上升；但短期来看，庞大的新增供应、电商的冲击、高低端零售商需求减弱等短期利空因素将持续影响行业的发展。预期零售租金（首层）的增速将从3-5年前年均5-7%回落至0-2%的区间。值得注意的是，体验式消费已逐渐成为购物中心不可或缺的业态，如餐饮面积在购物中心中的普遍比例已由过去10-20%上升到30%以上。
物流地产：高标准仓库市场潜力庞大
截至2015年第三季度，中国主要城市中高标准物流仓储设施存量约2600万平方米，仅为全国的物流仓储设施存量的3%。虽然中央政府近年来出台了一系列鼓励发展物流业的政策，希望以此带动地方经济，但在实际执行中，受物流设施土地供应不足的制约，地方政府一直对招商引资较为谨慎。
世邦魏理仕认为：中短期内土地供应仍为制约高标准物流设施发展的一大瓶颈，供应短缺在经济发达区域尤为突出。展望2016年，电子商务将保持高速发展的势头，自贸区的设立则将进一步促进跨境电商的发展。2015年大部分市场对于保税仓皆出现了上升的需求，保税仓的走红是大消费策动中国经济发展的一个缩影：在消费、尤其是电商消费趋热的背景下，物流设施的变革加速向零售业需求倾斜。
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写字楼：仍是主流投资品类
对于境内房地产投资而言，国内经济走势放缓部分程度影响到了投资者在市场上的活动表现，同时由于美元的加息预期与人民币降息、贬值预期的叠加存在，2015年市场资金对于国内物业的投资逐渐偏于谨慎。开发商近年来更多作为售出一方出现在市场中，包括保险资金在内的机构投资者以及投资基金渐成主流投资者。世邦魏理仕预计机构投资者将在2016年市场中更为活跃。
从物业类型来看，写字楼占据了近年来市场交易的主流。2016年，预计这一趋势将会延续，写字楼的交易比例或将进一步上升。且由于经济预期不明朗，相对二线城市未成熟区域供应，投资者将更趋于核心城市优质项目。
方恒时代中心全玻璃幕墙，在节能环保、隔声抗躁、降低紫外线等性能上登峰造极，为世界500强领袖级企业、品牌强企量身定制。项目追求纯粹流畅、挺拔向上的线条，强调构图的干净利落，整体的立面显现出建筑本身高贵而内敛的气质，谱写层峰商务气度与氛围，礼遇商务巨擘。
互联网+时代，房企借智能捞金写字楼市场！
文章转自：方恒时代中心
http://www./news/news95.html&导读：互联网+的时代，对于上班族来说最重要的就是希望办公环境智能化。房地产大佬正是看到了这种需求带来的巨大商机，纷纷拿出看家本领，涉足智能写字楼领域。但有关专家表示，房企借智能捞金写字楼市场导致行业竞争压力开始增大，项目品质和客户的需求才是房企们保证竞争力关键。
智能写字楼
互联网给大家带来的是生活便利、办公智能，传统生产生活方式已经不能够满足当前快节奏的城市生活。对于每天都要拥挤在公交地铁的上班族来说，小格子一类的办公写字楼已经远不能满足他们的需求，大家向往更加高效、智能、环保、节能的工作场所，办公环境的好坏直接影响工作效率。为迎合更多的企业智能化办公的需求，房企们在建造写字楼项目时可真是下了血本。
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借智能谋多金
据了解，近日在阿联酋，一栋圆形大楼顺利安装了HDL的Buspro智能控制系统，大楼内所有的办公区域都将使用HDL的实现智能灯光控制系统来适应不同办公区域的需求。
当下，全行业都在积极拥抱互联网，借着这股互联网的大潮袭来时，电商的迅猛发展给传统商业带来极大冲击，商业地产也正面临租金利润下降、传统业主群体数量缩水等的尴尬处境。但随着电商线上业务的成熟，越来越多的线上商户开始开设实体店，这无疑是商业地产尤其是写字楼市场的转型发展的福音。
房企们积极进行产品模式创新，推出智能化、管家式服务的写字楼、项目进入市场用以满足现代办公需求，无疑是看中了智能化写字楼存在的巨大商机，房企们争先捞金，写字楼市场的战斗进一步升级，毕竟，在白银时代房企们都希望装上智能翅膀的写字楼能够实现价值增益。
北京交通大学相关专家表示，如果要建成智能化系统的写字楼，只需要在原写字楼的基础上增加5%的投资，就可以增加约20%的回报率，这是相当诱人的。写字楼中智能化系统的投资一般占写字楼全部预算5%-10%，这一部分资金回收期仅仅需要3年左右。
精准服务才受欢迎
在互联网+时代下，房地产市场变革转型正在促使整个写字楼行业发生变化，各房企之间的竞争将更为激烈。房企们在提高服务质量、认真分析市场需求、精准服务定位方面变得更为迫切。
一位从事金融投资行业的职员对记者表示，&之前工作的地方太拥挤了，大家都挤在一个平面空间内，空气也不好。一到上下班时间写字楼的电梯都挤不上去。这样下来，员工们工作压力大了，心情也不好，有些人就离职了。但现在不同了，搬进了新写字楼，空气有可以过滤甲醛以及PM2.5的新风系统循环，直饮水，云管家业务直接让电梯提前等我下班等等。&他同时表示，&虽然智能化新型写字楼租金比以前稍微贵了点，但舒适的工作环境周到的物业服务，让大家工作热情高涨，目前公司效益比之前还好。&
看来，在人性化办公时代，除了办公功能，写字楼的生活、休闲属性也开始被强调。尤其是对于像望京这样新兴商圈的写字楼来说，由于周边配套设施不像国贸、金融街那样成熟，写字楼本身更承载了新型办公、休闲、娱乐一体化的重任。
中国房地产研究会副会长兼秘书长苗乐如表示：&在开发商转型成为服务商的过程中，要进一步拓展写字楼的服务价值，打造智能办公空间，将客户变为用户，连接在商务写字楼这一平台上。&
望京智能写字楼-方恒时代内部大厅
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北京甲级写字楼空置率3.6% 去中心加速望京写字楼崛起
文章转自：
方恒时代中心 http://www./news/news81.html&昨日，第一太平戴维斯发布2015年第四季度市场运行报告，去年第四季度，北京甲级写字楼空置率为3.6%，继续维持低位，同时写字楼市场去中心化速度加快，望京写字楼未来两年入市主要项目面积超过47万平米。
报告显示，到目前为止，北京全年净吸纳量共计42万平方米，全市甲级写字楼可租赁存量达到1010万平方米，仍是中国大陆最大的写字楼市场。
第一太平戴维斯华北区项目及开发顾问部负责人熊志坤表示，尽管有新项目入市，但随着之前入市项目的进一步消化，全市甲级写字楼空置率仍旧维持低位，环比微降0.1个百分点至3.6%。
&由于P2P、理财等公司发展势头迅速，金融行业成为甲级写字楼租赁市场上最大的需求来源，占到全年总需求的34%。&熊志坤表示，由于&互联网+&企业需求增长迅速，另一大需求来源则是IT及高科技公司，占到全年总需求的25%。而传统的专业服务企业扩张谨慎，制造类企业需求萎缩明显。
但他同时表示，由于不稳定性带来的潜在风险，其中最为活跃的新兴金融公司也逐渐受到越来越多的优质项目业主的排斥。
2015年三、四季度租金和空置率对比
报告表示，2015年第四季度，写字楼租金依旧维持高位震荡，环比微涨0.5%至每平方米每月人民币319.8元。而承租能力较高的内资金融公司是拉高租金的最主要动力。
熊志坤表示，由于一些新兴项目的入市，带来了更多的可租赁面积。至此，存量超过90万平方米。截至四季度末，望京区域租金达到每平方米每月人民币239.4元，约为全市平均租金的75%。
望京写字楼租金与空置率示意
而未来两年，望京区域将迎来超过47万平方米新增供给，他认为，短期内激烈的竞争将导致租金和出租率出现下跌趋势；大规模新增供给将加速望京区域的成熟。经过一段时期的消化后，望京区域出租率及租金将稳步提升。
【聚焦】北京核心商圈望京写字楼空置率“反转”
文章转自：
方恒时代中心& http://www./news/news79.html&在2015年第四季度，北京五大核心商圈甲级（含顶级）写字楼评价租金继续保持稳定，按建筑面积计算的有效租金为每月每平方米人民币391.9元，环比下降1.3%，同比下降2.3%。这是戴德梁行在日举行的&2015年第四季度媒体发布会&上公布的数字。
望京写字楼空置率
机构调查显示，截至2015年第四季度，北京五大核心商圈甲级写字楼，平均租金继续保持稳定。按建筑面积计算的有效租金为每月每平方米人民币391.9元，环比下降1.3%，同比下降2.3%。得益于望京写字楼高端项目相继入市和承租热度的升温，平均租金环比上涨7.3%，同比上涨4.6%，达每月每平方米人民币273元。
市场成交方面，本年度北京核心商圈净吸纳量高达63万平方米，净吸纳率为74%，较2014年全年上涨25个百分点，创2012年以来的新高。强劲的市场需求导致本季度核心商圈空置率仅为3.2%，较去年同期下降3.3个百分点。其中金融业、高科技业仍为成交热点，占比为总成交量的52%。
&就整体市场而言，尽管2015年北京写字楼市场新增供应较2014年全年上涨120%，但截至去年第四季度的北京全市甲级写字楼空置率依然只有5.1%，同比仅增加了0.4个百分点。&戴德梁行主管严区海指出，在现有办公楼可租面积相对有限的前提下，核心商圈租金居高不下。
方恒时代中心：带你了解中国写字楼的发展史
文章转自：
方恒时代中心& http://www./news/news63.html&你知道几十年前的办公楼是什么样子吗？
　　你知道写字楼的发展过程中经历了哪些阶段吗？
　　不知道？！
　　那你今天有福了，跟方恒时代中心一起来了解写字楼的发展历程吧！
　　计划经济时期，中国传统生产方式没有写字楼，只有行政管理的单位办公楼，但随着中国的对外开放，与之相呼应的各类公司应运而生。拥有一处理想的办公地点成了各类公司的一个困扰，于是写字楼雏形开始诞生，经过长时期的发展进程后，写字楼有了其特定的含义及概念，一起来了解一下。
50年代&80年代初第一代写字楼
真空期 50年代&80年代初
第一代写字楼：普通型商务写字楼
　　结构：采用沉重的砖石结构墙体层数，层高大都不超过6层。
　　用途：多为自用型行政办公楼
　　体制：事业型行政化管理
　　配套：普通型写字楼往往是自成体系，围墙围地，独门独院，并配有小礼堂、食堂、车库、锅炉、医务室、托儿所等机构，形成万事不求人的闭关自守局面。
80年代&90年代第二代写字楼
萌芽期 80年代&90年代
第二代写字楼：综合型仿国际标准写字楼
　　结构：仍以砖石材料为主，但开始注重写字楼的时代性、审美性和实用性。
　　层数：从6-8层向高空间格局发展
　　用途：分层、分区出租、出售给业主或租户，实现了商务写字楼物业的商业化。
　　体制：逐渐开始出现由发展商统一开发商务写字楼，土地划拨。
　　配套：配备了消防系统、空调系统、给排水系统、中控系统、避雷系统、通讯系统等现代化设施。
90年代后第三代写字楼
发展期 90年代后
第三代写字楼：智能型商务写字楼
　　结构：采用框架剪力墙
　　层数：层数大都超过20层
　　用途：多为营利型
　　体制：土地出让、产权形式
　　配套：5A写字楼标准，开始出现人性化服务，商务中心、票务、问询、邮政、银行、美容美发、康乐、洗衣、工作餐、标准服务、特约服务、停车场、保洁、保安服务等内容。
第四代--方恒时代中心
井喷期 现在
第四代写字楼：国际型顶级商务写字楼
　　结构：钢结构
　　层数：比高形式，以建设区域标志性建筑高度为标准
　　用途：打造国际影响力、扩大知名度、赢取利益
　　体制：土地出让、产权形式、国家鼓励
　　配套：基本与第三类相同，但是在建筑标准上有更深一层的突破。
选择写字楼注意要素
　　1、产品品质
　　高品质的写字楼是企业形象的代表，高品质写字楼的建筑质量、外立面形象方面会更具价值。
　　2、尽量选择质量好、配套齐全、物业管理好的写字楼。
　　3、区位和地段
　　写字楼有一个好的地段，意味着周边有一个好的商务氛围，有相应的产业集群。地点好的写字楼租金价格高，出租几率大，转卖机会大，同时具有升值潜力。
　　方恒时代中心，坐落于进出北京门户所在&&望京核心区。作为挑战传统的黑马，年轻的的大望京有着得天独厚的资源优势，不仅与首都机场和东直门交通枢纽直接连通，内部更有三大公园环伺，满足了国际商圈应有的高标准绿色品质。且汇聚中国科技、艺术、贸易、外交等领域的国家级资源。
　　时代中心102-168平米小户型，可自由组合，小投资高回报，不仅可满足自用办公需求，更具有增值保值的理财效益。
望京投资房产刚刚进入黄金期
文章转自：
方恒时代中心& http://www./news/news51.html&有关专家表示，房产投资一定要从区域发展、经济增长状况以及项目本身的硬件指数等多方面考察。从这个角度来看，已经是在高位运行的京城楼市中，望京区域刚刚进入投资黄金期。
首先，对房地产投资而言，环境配套是房地产升值的基本保障，因此，在选择投资房产过程中，应注重所投资房产区域的各种配套设施是否相对成熟。望京区域在经历了数十年的发展后，区域环境已经相当成熟，望京区域的配套设施建设被列入到朝阳区十一五规划中，区域发展在政策方面得到了足够的保障。交通路网建设业已完善，规划中的一条城市主干线和两条轨道交通待建，望京区域内的商业设施建设也已基本完工，此外，预计在未来两年内还会有50万平方米以上的商业设施投入使用&&所有这些，都将为望京区域内房产产品升值提供良好保障。
对比国贸CBD高密度市场来说，望京CBD区域是2009年才兴起的新兴写字楼市场。从租金层面角度讲，与国贸CBD相比，目前望京地区写字楼处于投资洼地阶段。面对国贸CBD写字楼租金不断升高，面对重负的运营成本的压力，许多企业开始寻求机会搬迁至综合性价比较高的望京区域。
很多世界500强企业选择搬离迁至望京，如惠普、阿里巴巴、浦项等知名实力企业，搬离户数达上百家。大量国际企业迁入，带动更多上下游服务产业进驻，大型企业购买蔚然成风， 5A级写字楼市场需求强劲，市场可供应面积有限，未来租金势必上涨，所以来望京投资成为很多企业及个人一个新的理财选择。
望京投资首选方恒时代中心方恒时代中心，由两栋5A级智能化写字楼组成，专享方恒国际中心25万㎡商业、商务、酒店等顶级配套资源，约72093平米的商务、商业空间集成，其中商业业态占5200平米，浓缩了繁华与财富，于商务与商业的共生与互利中创造财富链。方恒时代中心，136-1380㎡自由组合，区域内超高性价比，满足不同诉求的商务投资，稳准增值高回报，是您在的理想之地。
目前望京CBD已无地开发，企业扎堆来此区域办公使得市场更加紧俏。据相关权威机构显示，写字楼每年回报率以7%的增幅上涨，并指出未来5年的上涨空间更加强劲。
禁限令后，望京写字楼市场凸显投资价值！
文章转自：方恒时代中心& http://www./news/news50.html
城区写字楼迎来春天：
禁限令升级，城六区写字楼成稀缺！继2014年夏天《北京市新增产业的禁止和限制目录（2014年版）》发布后，8月末，2015版《目录》正式发布。
房地产方面，目录提出：
东、西城禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目；
朝海丰石四区东、西、北五环和南四环以内，禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目。
此次在目录，禁止新建酒店、写字楼等大型公建的范围，从此前一版目录中的东、西城区，扩大到城六区，并划定了东、西、北五环和南四环以内这个区域。
也就是说北京的城六区写字楼进入了存量环节，未来可以买到的核心区写字楼将越来越少。
一、写字楼市场升温出现
写字楼禁建范围的扩大，产业疏解的用意也很明显。将这类业态向中心城外、特别是新城转移，但事实上，这种政策上的努力对于市场的影响有限，反而造成了限供区产品的稀缺。
望京写字楼--2015年北京写字楼市场成交情况
北京7月份的写字楼成交达到了479套，总建筑面积也达到了15.79万平米，成交均价受到城区占比增加的影响达到了3.6万元每平米。整体看，城区写字楼的价值明显在提高。
全国来看，写字楼市场的复苏也同步出现了：2015年初，全国新建商品住宅市场销售行情开局不利，但随着政策等因素的刺激，市场逐步回暖。办公楼市场的走势与住宅市场基本同步，同样是低开高走。2015年前7个月全国办公楼销售额增长2.1%。
二、写字楼依然以核心区为主
北京的中高端写字楼主要分布在：金融街、中关村、CBD、望京。这几个区域属于城市核心写字楼区域，主要写字楼类型为：超甲级、甲级城市地标性建筑。
望京写字楼--城市写字楼郊区延伸
核心区投资门槛高、租金收益高
这些城市中心区优质写字楼以自持为主，能够被购买、被投资的范围有限，叠加禁限令后，预计这部分市场价值将更加上升。
随着城市建设进程的加快，城市写字楼已经逐渐向顺义（空港区）、通州、大兴、亦庄（产业园区）、石景山、丰台（总部基地）、昌平等城市远郊区延伸。
城市远郊区写字楼项目因为库存、供应都很多，所以未来市场价值难以相比核心区物业。
望京写字楼-北京市写字楼投资计划
从土地供应角度看，写字楼类的土地价格也在持续上行，未来这部分市场的价值可见一斑。从2015年的供应量看19宗商办类土地的平均成交土地价格达到了4.2万，楼面价也持续上涨。
望京写字楼--北京写字楼市场成交
未来特别是核心区的优质写字楼市场成交数量将明显增加，价格也将水涨船高！
从租金看持续上涨，望京写字楼最明显：
分商圈来看，北京甲级写字楼核心商圈的租金于2015年的2季度继续稳中有升，平均租金环比升0.07%至每月每平方米388.91元。
尤其是区，在有新项目入市的情况下，空置率仍下降了2.84个百分点至25.88%，加上新入市项目的品质较高，使得该商圈的租金环比上升5.84%至每月每平方米286.25元。
浅析望京写字楼高入住率的原因
区域写字楼市场分析：&
望京写字楼分布以利泽中街为分界线，主要集中在望京南北两端，望京以南的写字楼集中在阜通东大街以西区域，以望京大厦为中心，旁边分布有方恒国际中心、嘉美风尚、卷石天地、佳境天城等商住项目；望京以北的写字楼主要集中在望京北路以北，以望京科技园为中心的，周边项目有叶青大厦、洛娃大厦、中辰大厦、众运大厦、爱慕大厦等项目。中部区域没有写字楼集群，主要以住宅项目为主，写字楼分布在南湖南路周边，主要项目有：亚特兰大厦、娜丽莎大厦、LOFTEL大厦、福码大厦等项目。那么像望京这样一个总居住人口60万左右，相当于一个标准中等城市的大型社区，是怎么吸引摩托罗拉、索爱、松下、西门子、安捷伦等世界五百强的高科技企业入驻的呢？
望京写字楼项目摸底&难道是低廉的租金？政府政策的因势利导和科技园良好的氛围？还是其他什么综合因素？&经过调研，望京地区写字楼有以下特点：&1、大都分布在紧邻东四环外辅路、京密路沿线和北部的望京科技园东部及周边地区。&望京科技园通过2002年被纳入中关村科技园西区，直接享受中关村科技园自获利年起15%的税收优惠、租房前三年享受补贴租金的50%、30%、10%等优惠政策，带动了网络、移动通讯领域企业的大量入驻，部分早期入园世界五百强中的企业因所租面积较大，当地推出大型写字楼的速度缓慢，地价相对较为便宜等因素，就直接选在区域中买楼，如摩托罗拉大厦、安捷伦科技大厦；也有需求面积相对较少的外资企业选择了在当地的标志性建筑物中租楼，如叶青大厦中的德国西门子、韩国大宇、洛娃大厦中的LG，都是在望京科技园的写字楼内办公，造就了良好的产业氛围。&2、除1000㎡以上大面积租户，写字楼小面积多以电子、科贸等行业的中小型私企为主。&望京区域内通讯、网络等行业的大型企业的进驻，带动了通讯、网络等产业链上下游行业的进驻，这些公司主要以内资为主，而且公司规模不大，主要从事产业链的一个末端环节，叶青大厦中很多公司是帮助摩托罗拉、索爱、爱立信等企业做手机游戏软件，他们只是整个流程（OEM）的一个环节，所以公司多为小型内资公司，而且行业类别很清晰，主要以通讯产品和网络产品为主。&3、区域内写字楼租金较低，而且入住率都在80%以上。&以望京北部写字楼来说，在科技园建成以前很多项目就已经存在，多为内资公司自主开发项目，如叶青大厦、爱慕大厦、众运大厦等，这些项目建成年限一般都在02年以前，各种配套设施比较落后，多为乙级写字楼。而且近年望京以南卷石天地等商住项目的租金价格也直接影响到了一些老的写字楼项目，据了解，卷石天地租金为3.5元/天/㎡左右，而且硬件设施和配套都比较完善，对于一些中小型企业来说，哪个项目硬件水平高、租金低，它就会到这个项目办公，纯写字楼和商住对于他们来讲并没有太大的影响。这样的情况就促使一些老的写字楼项目不敢从价格上贸然超越一些商住项目的租金，但老的写字楼由于建成年限早，市场知名度较高，而且交通位置很好，离一些大型企业总部和研发中心非常近，也就促使了这些项目的入住率居高不下，甚至还有选择客户入驻的情况出现。&&项目详情调研：&望京写字楼项目调研&政府政策：&2001年6月，国家科技部正式批准望京高新技术产业区北部约3平方公里跨越五环路的土地正式纳入中关村科技园区电子城科技园的政策区域，被称为&电子城西区&，是中关村一区五园中所规划建设的电子信息产业基地。&&自02年望京科技园纳入中关村科技园西区后，享受与中关村科技园同级别的优惠政策。凡入区企业，政府将采取以下措施：&1、新技术企业自开办之日起，前三年免交企业所得税，第4―6年交7.5%，第7年以后交15%。&2、企业出口产品的产值达到当年总产值40%以上，经税务部门核定，减按10%税率征收所得税。&3、高新技术企业当年发生的技术开发费比上年实际增长10%（含10%）以上的，当年经主管税务机关批准，可再按技术开发费实际发生额的50%抵扣当年应纳税所得额。&4、对单位和个人在本市从事技术转让、技术开发业务和与之相关的技术咨询、技术服务取得的收入，免征营业税；对从事软件著作权转让业务和软件研制开发业务，比照技术转让与技术开发业务免征营业税。&5、高新技术企业在工资总额增长幅度低于经济效益增长幅度、职工平均工资增长幅度低于劳动生产率增长幅度的，实际发放的工资在计算企业所得税应纳税所得额时允许据实扣除。&上述措施是政府为入住园区企业的优惠政策，针对望京科技园本身还出台了每年免费使用两次科技园大型会议室、房租优惠减免、免费网络人员招聘平台等利好政策吸引企业进驻。&区域商务氛围：&望京写字楼方恒时代中心&众多的通讯技术和高科技的企业进驻园区，包括部分世界五百强企业的带动，该区域现已形成了良好的商务氛围。园区内及周边的重点企业主要有：北京松下电子部品有限公司，主要研制电子调谐器、遥控器、计算机键盘、移动电话；索尼爱立信，主要进行移动通讯技术和移动电话；摩托罗拉（中国）投资有限公司，主营网络、移动技术和移动电话；北京金汉王系统工程有限公司，主营网络运营；中光现代光学信息科技开发有限公司，主营通讯电源监控；爱立信，主要经营移动通讯技术；北京赛多利斯仪器系统有限公司，研制生产电子天平；中石化博泰金卡集团，主要研究开发加油站信用卡收费系统；北京鑫佳泓科技发展有限公司，开发计算机软件和网络工程技术；北京晓星电脑技术有限公司，研制各种银行终端机；北京泰富德实业有限公司，开发计算机网络和生物技术工程。同时，围绕着前述企业为中心的产业链也已形成，园区内的许多&边缘末端&企业加入其中，形成从科研技术研发成果转化成产品加工制作，再到上市推广销售一条龙的产业结构。&望京地区写字楼未来市场展望：&区位优势依然是望京地区吸引大企业进驻的很大原因，一个是它占据着交通枢纽的位置，东四环路、东五环路、京承高速、机场高速，再加上轨道交通13号线，城铁15号线也在规划中，区内的公共交通也非常便利，离机场才十公里的距离。广顺大街的北沿、湖光中路的东延，以及一些路桥的建成，使该地区的交通更加优化。&目前楼宇的结构，仍然以第二代和第三代写字楼项目为主，第四代综合、智能型的环保商务楼宇现在处于刚刚入市的局面，比如新开盘的华彩大厦、锐创国际中心等项目就是这种综合型项目，这种综合项目中的酒店、商业和公寓都会对大型企业在本地的发展带来很多需求，这些建筑分布在企业总部基地和研发中心周边的趋势是望京地区未来商务办公发展的一大特色。&07年摩托罗拉迁址到望京、08年微软迁址到望京，该地区的世界五百强企业已经有摩托罗拉、索爱、爱立信、西门子、松下、北电网络、电讯盈科、微软、安捷伦科技等十余家，从企业从事的业务来看，多以移动通讯和网络为主。&&随着08年摩托罗拉大厦以北的2.76公里土地整理工作完成和索爱、电讯盈科等企业的扩建计划出台，我司认为，望京地区依然是移动通讯、网络等行业外资企业的首选，内资科技公司后来居上的局面，他们会在以出租为主的写字楼中占有相当大的比重。例如像叶青大厦中的北京华而实科技有限公司、北京创时代科技发展有限公司；众运大厦中的北京奥能电力设备有限责任公司；望京大厦中的北京握齐数据系统有限公司、利新科技开发公司和宇华国际技术合作中心等企业。从发展的态势看，望京地区俨然已成为北京东部城区通讯、电子等科技产业的龙头，这里写字楼的发展建设亦是受总部基地的影响。&&文章来源：中国写字楼网
望京写字楼商圈的崛起
文章转自：方恒时代中心&http://www./news/news48.html&在城市核心区低供应与高租金的双重压力之下，北京写字楼需求的&去中心化&愈演愈烈，随着城市核心区土地供应的稀少，开发商纷纷选择在新兴城区兴建写字楼，并通过获得政府提供的税收优惠等政策，更好地吸引企业入驻。&&目前，北京已逐渐开始形成以CBD和金融街为主，中关村、亚奥、望京、燕莎为副的&双核-两带-多中心&的区域格局。而鉴于成熟写字楼商圈的高租金和政府优惠政策对城市副中心的发展型商圈的扶持，不少优质写字楼租户开始向城市副中心转移，新的城市副中心正在崛起。&大区正是在此背景下发展起来，如今已成为北京最重要的写字楼商圈之一。对于租户而言，由于中心地段的甲级写字楼的面积有限，无法满足一些企业因发展产生的扩租需求，企业不得不另寻他址。望京写字楼市场迎来空前的投资热潮。
望京写字楼商圈&望京地区位于首都机场与旧城区之间，是北京规模最大的一块新开发用地。经过近10 年的开发，其住宅与商务建设初具规模，已有大社区的雏形。从国贸商圈到燕莎商圈再往北一点，没有大型的高品质社区，而望京正踩在这关键点上。&据悉，围绕北京市政府建设&北京第二CBD&的规划，以&国门科技时尚轴&为轴心的国际总部集聚区&&&大望京科技商务创新区&历经数年积淀，格局初成。微软、宝马、雀巢等跨国公司先后入驻望京区域，令市场空置率一路下降。&随着以方恒时代中心为代表的一批高端写字楼项目的入市，将为望京写字楼市场带来产品品质的进一步升级。在这种情况下，北京写字楼&去中心化&的趋势更加明显，望京区域已悄然成为大型企业选址时的新选择。&
世界上最健康的办公楼长什么样？望京写字楼的交通优势在哪呢？
世界上最健康的办公楼长什么样？
据国外媒体报道，澳大利亚墨尔本医疗福利办公大楼（Medibank Building）堪称是世界上最健康的办公场所。这个占地近1.4万平方米的办公楼由Hassell建 筑公司承建，并于2014年完工。室内装饰色彩明亮，有许多楼梯、练习场所以及植物。这里的设计旨在促使员工活动起来，互相交流，在办公室中保持快乐心 态。Hassell表示：&这栋办公楼是澳大利亚最大健康保险公司Medibank重大文化变革项目的一部分，其核心目的是为公司雇员以及社区创造更好的 健康环境。&那么在北京上班，大家最担心的一个问题就是堵，望京写字楼方恒时代中心却有它的交通优势：多维交通网络，繁华联动无障碍衔接
方恒时代中心地理位置一览望京办公区曾经有"1小时经济圈"的说法，指的是从望京出发无论是到东部的国贸区域，还是北部的亚运村、奥运村、中关村，以及西部的金融街等京城热点区域，都能控制 在一小时之内。加上近在咫尺的首都机场和东直门交通枢纽，更大提升了京城与国际各大城市的往来效率，使望京地段具备无限的国际化升值潜力。目前，望京到亚运村的五环路已建成通车；北京第一个磁悬浮列车将通过望京直达机场；单行的京承高速辅路拓宽并可双向行驶，并直接上四环、三环。&
望京写字楼投资：坐落于第二CBD核心的望京写字楼方恒时代中心
纵观北京目前的房地产市场：住宅限购继续并不断加强；核心土地已无可售项目并出现写字楼禁限令；像阿里巴巴、浦项等大型公司把资金砸向望京写字楼项目，成交量13.3亿之多，成为2015年成交大单最密集的区域；写字楼租赁大单也频现望京商圈，使租售两相旺。对于投资者而言，投资房产首选投资较密集的区域，另外就是看大型企业和大投资者投资什么品类的产品。住宅的投资属性在出限购令后逐年回报率低下，并呈现尽失的局面；而写字楼应运而生，成为投资新宠，并每年以递增的方式上涨。投资回报及投资属性愈加凸显。
望京写字楼方恒时代中心
方恒时代中心坐落于进出北京门户所在&&望京核心区，快速互动六大商圈高端商务区， 与京城各大核心区域实现无障碍衔接。区域内两大主干线阜通东西大街、广顺南北大街可延伸到东北三环、四环、五环、京承高速、京密路、机场高速等城市快速主 干路，阜通东大街直达三环，湖光中街直通亚奥。全方位满足企业商务互动需求。&望京写字楼方恒外景方恒时代中心由两栋5A级智能化写字楼组成，户型面积98-290平米。项目追求纯粹流畅、挺拔向上的线条，强调构图的干净利落，整体的立面显现出建筑本身高贵而内敛的气质。
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