2016深圳最接地气的二手房成交分析总结【南山篇】
淘房哥-江小鱼
发布时间： 08:00:45
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2016年，那个片区成交最火，变化如何？那个楼盘成交量最多？它们的成交均价是多少？500-800万区间的3房，在那个区成交最为活跃等等一些列数据解答？尽在淘房哥统计的2016年成交数据分析总结系列里面。 特别提示：
淘房哥团队历时半个月时间，收集统计到的2016年二手房成交数据，总共18462套（具体房源数据就不作一一展示分享）。数据涵盖宝安、南山、福田、罗湖、龙华以及龙岗布吉。
18462套的成交数据，跟国土局官方统计到的2016年二手商品房总数据104725套，差距较大。因此，本文的统计数据结果，不代表全市，仅以18462套的统计样本，作为分析参考。
专题，分八大部分：2016年南山各片区二手房成交量和均价统计表格：首先让大家看看成交量统计数据： 2016年南山二手房成交咚咚淘房哥统计到的数据为3587套，总成交面积316549平米，总成交金额在2255403万人民币，全年成交均价在7.12万/平米。 其中成交量占比最高的是前海为19.70%；第二为南山老中心区，占比为15.10%；第三为蛇口片区，占比为14%；第四是后海片区，占比为13%；第五为南油片区，占比11.90%。 （由于人工统计线下地产签单数据，可能稍有出入。仅供参考)下面看看各区成交均价统计数据：
从全年片区成交均价排名来看，排名第一的是后海片区为8.72万/平米；第二为科技园片区的8.43万/平米；第三为华侨城片区的7.95万/平米；最低的为西丽片区的5.55万/平米。从2016年南山二手房全年的统计数据来看： 月度成交量方面：成交最高月份是1月的604套；第二为6月的497套；第三为8月440套；成交最低是10月的119套。 月度成交均价方面：成交均价最高的月份是4月的7.5万/平；第二为3月的7.38万/平；成交均价最低的是11月和12月的6.7万/平。 （由于人工统计线下地产签单数据，可能稍有出入。仅供参考)根据以上数据，从成交量方面分析可以看出：1、2016年1月是受2015年翘尾行情影响，市场交易活跃，成交量大。2、二月受传统春节节日影响成交量萎缩严重；3、三月初虽然深圳没有出房地产限购政策，但是受上海新政影响深圳的交易热情也明显受到打压。4、325新政之后4月市场进入冰冻行情，五月才慢慢有点点缓和。5、六月受龙华红山和光明土地拍卖“地王”影响，整个市场爆发，市场信心一直传导到八月。6、九月的市场受内外部经济政策舆论环境之下，市场开始猜测房地产限制政策即将出台，导致信心不足，二手房交易市场逐渐萎缩。7、十月国庆节全国近20城房地产调控新政全面落地，深圳迎来史上最严房地产抑制政策，市场直接冰封。在个别超级笋盘出货之下，市场上少有成交。成交量也达到2016年全年最低，相比1月份的604套，10月成交量达到是1月份的19%这样一个比值，可谓惨不忍睹。8、11月12月份在市场笋盘之下，成交量相对10月份冰冻行情来看稍微有所好转，但是也还是只有全年平均值的45%左右。 从成交均价方面分析可以看到：1、一月到三月呈现量价齐升的态势；2、三月新政之后受后海高端物业成交量影响，导致成交均价达到全年最高；3、五月之后二手房成交均价开始有所回调，但是受六月龙华红山和光明地王影响，二手房市场成交出现小高峰，传导到二手房市场的成交均价上涨；4、在八九月份达到最高，成交量也在这个时间段达到一定的高度；5、十月104新政之后深圳房地产市场直接冰冻，二手房市场也是如此。买卖双方出现博弈情况，十月开始出现价格阴跌情况；6、进入十一月和十二月份之后，二手房市场气氛相对来说更偏向买房市场，部分业主开始让利出售，从成交均价可以看出这个时候价格相对来说比十月份价格更低，并且也达到了全年最低水平。 综合成交均价和成交套数来看，基本上市场的起伏都和市场政策环境背景基本吻合，由此看出房地产市场受政策环境影响非常严重。下面我们就户型分布情况，分析下各区产品结构情况：
前海、西丽片区主要以刚需物业和刚改需求为主，主要以两房和三房的户型结构为主。蛇口、后海、华侨城片区主要以改善型产品结构为主，三房和四房为主要产品。南山中心区、南油和南头片区主要是刚需小户型物业为主，户型主要集中在单间、一房、两房这类型的小户型物业为主。2016年 南山 二手房 成交 TOP5 楼盘 成交量及均价分析表： 全区排名来看:从下面全区成交数据统计中，我们可以看到排名靠前的几个小区都是大型社区，因此基数大，所以成交量也相对来说靠前。
星海名城、诺德国际和鼎太风华三个都是在前海，星海名城在前海北，大型园林社区，舒适宜居。诺德国际和鼎太风华在前海南，带南山实验中小学学位，房子相对来说比较新，过去的一年受学位房和前海概念炒作，市场相当火爆。
蔚蓝海岸位于后海总部基本边，是海岸城商圈边上最大的一个花园式宜居物业楼盘。房子相对来说比较新，地理位置好，周边商业配套齐全，生活交通都很便捷。过去的一年受到众多购房者的追捧，交易活跃。
桃源村位于西丽桃源村片区，片区地理位置好，交通方便，适合居家。背靠塘朗山，和华侨城一路之隔。桃源村分三期开发，近万个单位，社区配套齐全。近科技园和福田车公庙商务圈，受到众多购房者青睐。地铁七号线在该片区设立了龙井站和桃源村站，交通方便。下面就南山各个片区的成交做一下点评： 前海片区——我们所统计到的前海片区二手房成交708套，二手房成交TOP5楼盘分别是：星海名城137套，诺德国际84套，鼎太风华78套，阳光棕榈园41套，前海广场31套。数据仅供参考！
前海片区诚如前面说的一样，主要是大型社区花园为主。成交排名靠前的主要是星海名城、诺德国际、鼎太风华、阳光棕榈园和前海广场，前四个都是前海路边上的大型花园社区物业，历史过往的成交一直都很活跃。前海广场这个楼盘由于一些特殊的历史背景，前期被政府锁定，解锁之后很多投资客选择抛售这里的物业套现，特别是去年5月成交量达到22套之多，可以看出一些端倪。
前海由于近前海，地理位置好。并且前海路周边的社区大多数是园林式花园社区，人车分流环境好。加上建筑年限大多是在2010年左右，物业建筑和户型设计都比较新颖，居住体验比较不错。另外前海南大多物业是南山实验中小学的学位房，所以更加受到改善型购房需求的追捧。后海片区——我们所统计到的后海片区二手房成交461套，二手房成交TOP5楼盘分别是：招商海月55套，蔚蓝海岸52套，宝能太古城46套，漾日湾畔35套，滨海之窗21套。数据仅供参考！整个后海我们以东滨路为界分为南北两个小区域来点评一下，我们把宝能太古城所处的片区定义为后海南片区，把南山海岸城周边这个片区定义为后海北区。 宝能太古城周边：中心河两边的物业大多都是2010年之后的新建物业，目前价格基本上新一点的都过十万了。整个片区环境和建筑形象、品质相对来说都非常的高，综合地理位置来看基本上是深圳最豪的一个片区了。 片区内主要以改善型物业为主，户型面积相对比较偏大。但是由于受房地产70,90政策影响，这个片区的60%-70%左右的物业是以双拼户型为主。限购政策之下影响比较大，但是由于片区地理位置好，环境优美，物业新，品质优良等众多优点，成功的吸引力深圳众多年轻新贵的眼球。 南山海岸城片区：地理位置上更靠近后海总部基地，片区围绕海岸城商业购物中心，地理位置好，交通方便，生活和商业配套非常齐全。片区的标杆楼盘就是卓越蔚蓝海岸，社区大，园林绿化好，管理严谨，物业户型都相对来说很不错，很多改善型购房需求对这个物业都很有感觉。片区内的南山第二外国语学校的学位房，比如观海台、漾日湾畔、滨海之窗，由于名校学位效应受到投资客和刚需学位房需求的父母的追捧，价格也是比较坚挺。蛇口片区——我们所统计到的蛇口片区二手房成交503套，二手房成交TOP5楼盘分别是：半岛城邦48套，花园城33套，南海玫瑰园31套，栖游记25套，兰溪谷24套。数据仅供参考！蛇口片区物业分化严重，既有高端豪宅物业，也有老破旧的平民刚需住宅物业。新一点的房子主要集中在南海大道西边靠近大南山和蛇口海上世界望海路靠海这边的海景物业，四海公园周边有零星有几个新盘，招商地产在大南山上建了鲸山和龟山别墅等豪宅物业，基本上剩下的就是上世纪八十年底蛇口经济大发展时期留下来的老破旧物业了。 由于物业形态不同，物业价格从四五万到十几万不等。不过蛇口虽然旧，但是却很干净整洁，由于建筑容积率低，公园绿化好，这里充满生活气息。并且由于蛇口是深圳外籍人士聚集区域，所以在这里充满着浓郁的世界风情。 另外蛇口的物业基本上是育才教育集团的学区房，加上蛇口环境好宜居，所以倍受市场关注。南油片区——我们所统计到的南油片区二手房成交427套，二手房成交TOP5楼盘分别是：新一代公寓40套，南油B区37套，信和自由广场31套，金海岸大厦26套，雅仕荔景苑21套。数据仅供参考！南油片区衔接前海、后海和蛇口，地理位置肯定是无话可说。由于南油片区整体建筑形态相对比较老旧，主要以大厦型小户型物业为主。并且周边夹杂着各种商业厂房，加上目前没有轨道交通辐射，使得片区的交通相对来说不是很好，导致目前整个片区居住体验和物业整体价值相对较低。 后期随着九号地铁沿线和规划中的地铁12号线，加上片区的旧改进程推进，将大力改善南油片区目前的交通和环境短板，未来地理位置优越的南油其环境和居住体验都将得到提升。
南头片区——我们所统计到的南头片区二手房成交231套，二手房成交TOP5楼盘分别是：麒麟花园35套，钰龙园26套，前海金岸20套，缤纷年华11套，名家富居12套。数据仅供参考！南头片区位于南山与宝安交界的地方，原先南头关片区，现在已经撤除二线关。南头古城所在地，深南大道将穿行而过。片区地理位置是很不错，坐拥荔香公园和中山公园。荔香公园附近环境好，物业相对比较新，加上大多是南山实验麒麟实验学校的学位房，这个片区的物业售价也相对比较贵。 其他的物业相对来说建筑年限比较早，目前来说物业形态和品质都有一定的下降，目前的市场关注度相对减弱！ 南山老中心区片区——我们所统计到的南山老中心区片区二手房成交542套，二手房成交TOP5楼盘分别是：现代城华庭49套，友邻公寓42套，阳光里雅居28套，创世纪滨海花园26套，海印长城24套。数据仅供参考！南山老中心区，南山传统商业中心，目前受后海海岸城新商圈崛起冲击影响比较大。整个片区物业大多数是上世纪的建筑，并且主要以中小户型为主。由于建设年代的设计风格决定了物业的居住环境体验和户型设计相对现代建筑设计来说有些落后，目前整体售价在南山来说相对较低。
西丽片区——我们所统计到的西丽片区二手房成交209套，二手房成交TOP5楼盘分别是：桃源村73套，俊峰丽舍14套，中爱花园10套，龙辉花园8套，城市假日5套。数据仅供参考！西丽片区围绕着整个塘朗山分布，区域面积大，主要由西丽大学城片区和珠光桃源村片区组成。珠光桃源村片区相对地理位置更靠近科技园和南山中心区，交通相对更方便。大学城片区的物业大多是最近这些年建起来的，相对来说物业会更新点，目前来说片区的配套会更欠缺一点，交通也是会更差点。随着地铁七号线的建成通车，解决了西丽大学城片区到西丽桃源村片区的整体交通出行能力，未来随着规划的十三号线和西丽高铁站的建设，西丽交通出行将更加便利。科技园片区——我们所统计到的科技园片区二手房成交212套，二手房成交TOP5楼盘分别是：阳光带海滨城21套，珑御府18套，海怡东方13套，滨福世纪广场12套，城市山谷11套。数据仅供参考！科技园顾名思义就是科技园周边的居住片区，分南区、中区、北区。 南区物业相对比较集中，并且大多比较新，都是花园社区物业，环境好，房子新。并且南区的房子都是南山外国语高新学校的学位房，综合优越的地理位置和物业环境，学位，使得这个片区的物业价格一路坚挺，非常抢手。 中区包括深南大道到北环大道这个区域里面的物业，物业主要集中在靠近深南大道周边的独栋塔楼物业、腾讯大厦后面的一些小花园社区物业，和科苑花园片区的物业，还有华润大冲这个旧改项目。片区内都是南外大冲的学区的学位房，大型花园社区比较少，除了华润大冲其他的基本上都是比较有年份的物业小区，总体来说这个片区的居住体验不是很好。 科技园北区主要是松坪山一个楼盘，大多数是上世纪建筑的小高层物业为主，加上一部分保障性住房。科技园北区的地理位置和周边相关配套都相对比较差，前期有听说政府有意规划改造这个片区，希望能够顺利进行。南山华侨城片区——我们所统计到的华侨城片区二手房成交294套，二手房成交TOP5楼盘分别是：红树西岸33套，中信红树湾31套，深圳湾畔花园23套，香山里21套，首地荣御16套。数据仅供参考！华侨城大片区是传统的豪宅片区，位于南山和福田的交界处，地理位置好。片区园林绿化率高，建筑容积率低。世界之窗和欢乐海岸的商业配套，生活便利。整个华侨城南边是深圳湾红树林自然生态保护区，东临园博园，西接沙河高尔夫，然后片区内有华侨城生态园和华侨城湿地公园，锦绣中华和世界之窗等等政府公共配套，环境好，配套齐全，居住体验好。
下面和大家说说2016年南山二手房成交，各区相关价位段区间户型分布情况1、250万以下这个价格区间段各区主要以一房为主，两房很少，其他户型的没有。我们统计到的量为394套，其中一房户型为360套、两房户型为34套。前海、蛇口、南山中心区、南油成交比较密集，也反应出这些地方物业小户型产品比较多，刚需客户比较多。2、250万-350万这个价格区间段 各区也还是主要以一房和两房为主，三房很少，其他户型的没有。我们统计到的量为450套，其中一房户型为196套、两房户型为237套，三房仅为17套。各区成交分布比较均衡，前海、南山中心区、南油成交相对比较多，和250万以下成交一样，这些片区成交比较多。主要是这些地方楼盘小户型产品比较多，刚需客户可以多了解关注这些地方。3、350万-500万这个价格区间段 各区主要以两房为主，一房和三房相对较少，四房只有科技园一个深南花园独栋塔楼老破旧物业成交，其他户型的没有。我们统计到的量为945套，其中一房户型为66套、两房户型为588套，三房仅为290套，四房仅为1套。 成交两房比较多，前海、蛇口、南山中心区、南油和西丽这个价格区间段的成交相对比较多，一房主要为前海的实验学位房，后海、华侨城的公寓物业，科技园的南外高新学位房。这个价格的三房相对来说均价就比较低，主要以的小面积三房或者单价比较低老旧物业为主。4、500万-8000万这个价格区间段 各区也还是主要以三房为主，一房和四房相对比较少，两房稍微有一些。我们统计到的量为934套，其中一房户型为4套、两房户型为250套，三房仅为617套，四房为58套。其中三房成交各区相对比较均衡，只是前海数据处于绝对领先的位置，主要由于前海有几大花园社区物业为主，并且2016年市场对前海市场炒作比较疯狂。 其中的一房主要成交是蛇口兰溪谷的公寓和科技园南区南外高新的学位房。二房就相对比较均衡，后海、蛇口南山中心区相对其他区域更为密集，主要是背后片区物业结构形态的组成因素问题。 四房相对比较少，不过前海和南山中心区也是恭喜了相对比较多的量，这个价格的四房总体来说还是低总价，户型相对比较紧凑的物业为主，物业品质也相对比较一般。5、800万-1000万这个价格区间段 主要三房为主为主，四房也有少量成交，五房全部集中在蛇口。我们统计到的量为280套，其中二房成交17套，三房户型为169套，四房为75套，五房以上为19套。三房和四房的成交前海、后海、蛇口为主，华侨城和南头麒麟实验的学位房也有一定的成交。 前海这个价格区间段的成交主要以前海南那几个带南山实验学位的花园社区物业为主，后海由于片区地理位置、环境和商业配套等要素成就了片区物业的高品质，片区内物业相对来说大多数为改善型需求的物业，是南山乃至深圳大多数改善型购买群体的一个重点关注区域。 蛇口和华侨城部分物业也有类似的相关配套基础，包括南头靠近荔香公园边上的几个南山实验麒麟学校的学位房，其物业品质都非常不错，环境好，周边配套齐全，并且带优质名校学区学位，是改善型需求的首先区域。6、1000万以上这个价格区间段 各区基本是豪区区域的三房以上物业，主要以四房为主。我们统计到的量为527套，其中三房户型为171套，四房为275套，五房以上为88套。 成交主要集中在南山的几个豪宅片区，后海、蛇口、华侨城较多，科技园南区的南外高新学位房价格也不便宜。这些片区地理位置好，环境优美，并且有些还带有名校学位，片区物业建筑形态良好，人文氛围相当比较高端一点，是深圳各种顶级改善型群体的首要选择目的地，也是高端 投资者重点关注对象，有这方面需求的客户可以多关注这些片区。
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