二手房贷款需要啥
购买二手房，接房东贷款还有什么风险？问题详情：现在想买套房子，一个二手的挺不错，楼王位置左边，楼下是小学，小区东南是地铁口，钱不够，房东也是贷款买的才还俩年，如果首付给房东，然后接房东贷款还，会有什么风险？推荐回答：一般正常手续没啥问题，最近银行利率上升，贷款收紧，一般这个手续比较繁琐，周期较长，中间有任何政策变动，咱老百姓搞不明白，为了不给自己找麻烦，最好有原房主自己还贷，咱们只接手，还有就是各个银行审核不一样，万一审核不过，更麻烦看好一套二手房，但对方贷款没还清，拿不到房产证，能买吗？问题详情：推荐回答：二手房卖买按揭贷款，产权转移过户手续有哪些？问题详情：如题推荐回答：这个事情假如你和卖家或者买家都谈好了，过户手续最好找个中介公司帮你办，那样简单省事，估计不用2000块钱就帮你办了，省的自己来回跑。其实贷款大家都觉得很麻烦，其实比较简单，你找中介，中介也没有办法，还是自己办，你就去哪个银行就说买房做贷款，银行就告诉拿什么东西了，还省钱，二手房房龄长短对购房有啥影响？问题详情：近期想购买一套二手房，跟着中介看了一套比较可心的，中介说房龄是十年，感觉还有可能更老，想问这个会对我买房造成影响吗？推荐回答：房龄会影响房子的硬件设施。房龄愈高，一般而言，其资产贬值就愈发严重，不管是房子的硬件环境，还是居住舒适度，都是逐渐走下坡路的，所以其可能发生的维修成本就愈多，在受损程度不断增加之后，可能还会带来系列的安全隐患。房龄和剩余土地使用年限之间有关联。房龄愈高，意味着剩余土地使用年限愈短，持有成本也就增加了。房龄和贷款有关联。房龄影响贷款年限，一些商业银行规定，譬如兴业银行、邮政银行分别要求房龄加贷款年限不超过35年和45年。房龄影响到贷款成数，公积金贷款成数与房龄关联密切，房龄10年以内房屋，贷款成数为6成，10-15年以内房屋，贷款成数为5成，15-20年以内房屋，贷款成数为4成；20-30年内房屋，贷款成数为3成，而且商业贷款中，个别银行会对房龄高的房屋降低贷款成数。总的来说，就是房龄越老，贷款的年限就越短，成数就愈低，甚至对一些高龄房产，银行是拒接放贷的。如果真打算买一套房龄超过8年或者10年的，就别想着会有人接你的盘了，自己安心住二手房卖家贷款还有十五年的未完，我买的话还能贷款吗？问题详情：他说我可以把首付款给他，他把剩余贷款还了，然后我在贷款买，请问这样靠谱吗？之后还有什么手续？
一般来说，如果借贷人个人资质良好的话，办理二手房贷款是不需要担保的，只需借款人将该二手房用作抵押即可。不过，如果该借贷人的个人资质较差，如还款能力较低、收入不是很稳定、个人信用较差等情况的话，那么办理二手房贷款就会比较困难，通常这个时候，就需要担保机构的介入，才会较为容易的获得贷款。总的来说，办理二手房贷款时没有规定必须要担保机构担保的，是还需根据借贷人的个人资质和各方面综合因素来决定。办理二手房贷款担保流程如下：1、收取贷款银行所需的买方和卖方的相关资料;2、协助贷款人(买方)签订银行贷款文本、交银行初审;3、协助买卖双方办理交易过户;4、买方领取新产权证后将产权证原件、买卖契约原件、契税单原件、老土地证原件交给担保公司;5、买方新产权证出件以后，担保公司将贷款文本及买方房产资料送交贷款银行和公积金核心审批;6、银行审批完毕后，凭房屋置业担保公司出具的《担保函》为客户发放贷款;7、贷款到达房屋置业担保公司账户后，通知买卖双方到场签字、卖方领取房款;8、房屋置业二手房贷款担保公司代买方办理土地证和房屋抵押手续。将房产证、土地证交买方，将房屋他项权证交银行。请问二手房有抵押贷款，如何交易？问题详情：房主房子有抵押贷款，交定金签合同工时，注明交完抵押贷款去房管局备案，但房主没有还清，到今天去房管局就备案了，签了一大堆东西！请问具体流程是怎么的，不是说有抵押的不能贷款么？推荐回答：房子有贷款，你可以继续申请贷款，这个没有影响，但是去房管局你根本备案不了。必须还清之前原业主贷款才可以房管局备案网签，流程是这样的，先申请还款，出结清证明它项权证，拿到房管局注销，拿到行政中心注销之后才可以备案。
郑重申明：本文内容来源于互联网，由人工智能大数据分析系统自动抓取筛选后自动生成，非人力所为，若有侵犯您的合法权益，请点击右上角[侵权举报]按钮维权，我们将立即进行处理。　　原贴被隐，想了想还是重新试发一下，毕竟码字初衷目就是希望能帮助他人。本贴欢迎讨论，不欢迎广告辱骂等反动言论，谢谢！　　昨晚上帮同学解答买房的问题，一边聊一边回顾了一遍我在北京09和12年买房、换房经历，唏嘘不已，感叹老百姓不容易，没钱的老百姓就是被各种坑爹的龟腚虐的份儿。 　　楼主我先后经历过买房，卖房，再买房;申请过商贷，公积金贷;遇到过烂中介，靠谱中介;分别当过买家和卖家，如今也算有了点经验了，说起来都是血泪史啊。由于我两次都是买的二手房，所以仅限二手房交易经验，新房大家另外咨询吧。 　　如果你和我差不多情况：北京户口的外地人，在北京工作好几年，单位按时缴税缴费缴公积金，没啥钱，想买二手房，买房必须贷款，最好是公积金贷款......那么，你很可能碰到与和我一样的麻烦，我总结了需要注意的几个最重要的方面，希望帮到有需要的朋友。下面挨个细说。　　【房屋产权(土地性质)】　　【靠谱的中介代理】　　【首套房和二套房问题】　　【公积金贷款的那些事儿】　　【换房需要注意的】
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　　【房屋产权(土地性质)】　　买二手房之前要做市场调查，首当其冲是这条！先弄清楚房子的最基本属性再看别的户型交通价格等等。　　一定、一定、一定要买大产权(70年)的住宅用房，也就是土地性质必须是"住宅"或"公寓"，而不是"商住两用"/"商用"/"办公"。具体产权年限可以看原新房购房合同，上网调查，咨询建委。必须确定该房的土地性质再购买。　　为啥？因为这涉及到贷款的额度和年限！对于付不起全款的普通人，这决定了能不能顺利买上房哦！ 　　(一)70年大产权的二手房可以办理公积金贷款，其他类型二手房只能商贷。 　　(二)70年大产权二手房的商业贷款额度可能比其他类型高一些，为什么说可能，因为实际情况千奇百怪，得按个例具体分析，但是有一点肯定的，银行不乐意给非住宅房屋批贷款，即使你是用来自住的，他也只认土地性质。 　　(三)说下我的教训就更清楚了。09年第一次买房时我没有搞清楚这方面规定，看中了一套40年产权的"办公"用地性质的二手房，虽然民水民电，小区都是住户，但房本清楚写用途"办公"。结果签约付了首付申请贷款才知道，不能公积金贷款，而且商贷只能贷50%！于是我的预算一下子不够了，可已经骑虎难下，毁约的话损失更惨重，房价当时在不停地涨(还记得09年底房市的疯狂吗?)，之后不可能同样价格拿到同样户型了，差点没急死我啊，晚上成宿睡不着觉，最后多亏了身边的好朋友和仗义的同事雪中送炭借给我几万块钱才买了下来。。。　　我的惨痛教训——出手之前务必要充分调查研究，还有，一定要买"住宅"。　　
　　【靠谱的中介代理】　　二手房中介代理能省不少事情也能坏大事。　　如果你是比较细致又不嫌麻烦的人，有可靠的房源，可以和卖家绕过中介办理各种手续，这样能省不少钱。如果怕麻烦，懒得跑懒得算自己又找不到多少房源，那么还是像楼主一样乖乖找中介吧。　　北京的话链家的口碑似乎相对靠谱一点，一是他规模最大，二是我自己的个人经验了。。。　　上文提到我在09年贷款时遇到麻烦，差一点交易黄掉！这个大麻烦其实中介应该负很大责任。当时我找的我爱我家的经纪人，他承诺能公积金贷款，最后商贷，保证能贷80%，最后变50%，期望金额和实际额度差这么多，这是想玩死我啊！！于是第二次也就是2012年打算换房时我选了链家，不是多信任他，完全也回避风险的抉择。　　实际上，链家门店素质也是良莠不齐的，换房过程中我就换了两个门店三个经纪人，所以中介靠谱不靠谱基本还是要看运气，有几个原则把握好就是了。 　　(一)和钱有关的政策，比如税金，首付比例，贷款额度，其他手续费等等，一定要多问，多查，不能完全相信中介的一面之词。 　　(二)中介费能砍价就砍价。我的链家经纪人说北京链家都不给降价的，就是统一2.5%，我也信了，囧。不知道有没有人碰到便宜些的情况，我一朋友说他碰到过2.3%的，门店经理特急，估计怕完不成任务吧。看来还是得砍价，试试再说！另外这中介费付了就别想再拿回来了，所以最好在前期看房的时候多花点时间考察你的经纪人是不是负责任和靠谱，交钱以后可不好换人了。 　　(三)开口要求的时候不客气。中介服务费都交了，提要求就多多益善，后面贷款，过户手续很多，随时骚扰你的经纪人吧！ 　　
　　支持原创啊，顶@
　　中介费现在都2.7%了　　
　　【首套房和二套房的问题】　　这个就有说头了。二套房政策颁布后，楼主一下就灰心了：第一次买房建筑面积才30平米，本想着过渡而已，将来换大点，二套房政策一出，首付比例貌似变太高，换房肯定没戏了。楼主当时就是这么想的！后来才发现是我理解错了，没有仔细研究清楚，差点又误事！　　第二套房贷款首付高。这里我要澄清几个误解。 　　(一)二套房首付50%以上，话是没错。那么银行怎样判断是第几套呢？　　银行审核主要看两个条件，一是购房者名下有没有房子，二是购房者曾经拥有的第一套房是什么土地性质。　　如果第一套房子贷过款(包括商贷和公积金贷款)，不管是否还在购房者名下，都要根据该房的土地性质判定，例如，如果第一套是产权70年的"住宅"大产权住房，按二套房政策;如果第一套是"非住宅"房，按第一套政策。 　　明白了吗？也就是说，如果你之前买的都是"办公"/"商用"房，办过商业贷款，这次你买"住宅"依然是可以按第一套政策贷款的！因为以前那套不是"住宅"！(我知道有些拗口，多读几遍领会！)　　但是，如果你买的"商住两用"，办过公积金贷款(很多"商住两用"楼盘是允许公积金贷款的)，再买"住宅"，不管第一套卖了没有，再次公积金贷款是按第二套政策！　　至于针对第二套的商业贷款，每个银行政策把关程度不太一样，可以详细咨询个案。　　拿我自己举例，如果你和我一样是第一次换房，以前有过商贷(我是华夏银行的商贷)但没公积金贷款，现在想把以前的非"住宅"房子卖了，再买"住宅"，那么这属于第一套"住宅"，可以办公积金贷款，并且可以享受最低首付等优惠。 　　好复杂，我自己都快晕了。总之以前要是没买过"住宅"或"公寓"性质的房子，只要第一次买这两种类型，贷款按第一套政策！　　(二)无论是第几次换房，以前的合同文件和票据要保存好，办理贷款的时候都要用到，除非你全款不需要贷款。 　　
　　@秋中湖灯
08:41:00　　中介费现在都2.7%了 　　-------------------------　　晕啊，价格真是水涨船高啊！调查研究是王道啊！　　
　　【公积金贷款的那些事儿】　　重点来了！这个话题要说的就太多了，我拣主要的。 　　(一)北京的公积金贷款最高额度是房屋价的70%，数额最高80万。　　在房价如此之高的现在，随便一套60平的小户型二手房就得200多万，假如80万远远达不到总价的70%，所以申请贷80万基本上没多大问题。　　如果想再贷多一点怎么办？可以办理贷款时申请做资信评级，AA最高贷92万(上浮15%)，AAA最高贷104万(上浮30%)。　　104万非公务员不要想了，但是普通职工贷92万还是有可能的。　　能不能批下来，据说和公积金缴纳年限和额度等等有关，也和单位有关，所以得碰运气。　　我买第二套房子是办的公积金贷款，申请92万30年最后批下来了，我个人的情况是连续缴纳5年以上，五百强公司，网上也有人工作一两年也批下来了，大家办贷款时不妨申请资信评级，碰碰运气吧。 　　(二)公积金贷款的手续。复杂得很，跟着中介的指示就好。付了首付就可以开始流程了。买家需要至少跑三次，签贷款合同并申请资信评级(卖家只需要跑这一次)，然后等通知，批下来之后还要跑公积金管理中心两次给不同文件签字，这中间大概2周。如果没有批下来92万有可能需要重新申请组合贷或商贷，那时间就没谱了。 　　(三)卖家何时拿到剩下的钱?顺利的情况下，签了贷款合同以后1-2个月。以我的情况为例，10月底签购房合同，11月10号前后签贷款合同，大概11月最后一周通知批贷，最终12月28号银行放款给卖家。 　　(四)公积金贷款92万没批下来怎么办？你确定想买房吗？一定要买的话，一种办法是亲朋好友筹钱，如果实在借不到，咨询银行和中介。据链家地产说他们公司可以办理小额信用贷款，这是最快捷的方式，比起重新办理组合贷款或商贷，最大好处是不耽误卖家拿钱的时间。很多卖家也是换房需要及时付首付，所以能最早解决资金问题最好，方便彼此，这种时候就得多协商了，中介在这个环节作用很大，他们会尽可能促成买卖完成，提供资金方案，对买家来说，提前咨询好，有个备选方案也能安心一些。 但是，细节一定调查清楚，小心埋坑里。。。　　
　　【换房需要注意的】　　下面说下为改善居住环境，小房换大房的时候需要注意的事项。　　如果你和楼主我的情况一样，房子是自住，想以小换大，手头没钱，老房子还有贷款未还清，得用卖了老房子的钱付新房子的首付，然后还得再次贷款，除了考虑上文讲的这些，还有其他方面得特别注意。　　不得不说，前人的经验，绝对宝贵。。。(咳咳，就是我的教训啦！) 　　(一)卖房同时看新房。好房子的交易通常是一两天的事，北京的楼市，卖房通常比买房快，小户型更是抢手货，如果你比较挑剔，喜欢多看一些楼盘，那可以多留看房时间。 　　(二)先卖房再买房。在确保能够及时筹到首付款的情况下再签买房合同。好房难求，看中了一定果断出手，但是，别最后老房子没及时卖出去，筹不到足够的钱付首付，或者误了首付时间，那就麻烦了，不是每个卖家都好说话的。 　　(三)卖房也得看人品。为了确保及时拿到房款，不耽误买新房，要选择经济实力靠谱的买主。 　　再举个自己的例子吧！(我还真是倒霉！)　　我换房是买卖同步进行的。老房子是30平小户型，挂上后立马就有很多人看房，一天内就谈妥了一个买主，收了定金等首付就好。接着我就去看新房子了，幸运的是第二天就看中了，当即签约付定金，我这心里美啊，有人像我这样顺利的，一个周末就完成买卖大事吗？ 　　答案是"基本没有"！事实证明果然没那么顺的，到日子了我没却有按时收到老房首付款，于是打电话问中介和买主，买主是个年轻女孩，说正在筹钱，保证一周内就给我，我天真的相信了，然后，还是没收到，我再催，女孩求我宽限几天，我又答应了，然后，还是没收到！我急了，这妹子还要办贷款，我那边房子还要解押，时间无论如何来不及，何况已经过了卖房合同规定的首付时间了，我说等不了了，然后，她就毁约不买了。。。 　　我当时快气死了好吗？筹不到钱你还买房！忽悠我这么多天，信用在哪里？骂归骂，还得再挂出去卖啊！好在小户型抢手，很快又有了买主，这次是个大姐，买房投资，可付全款，掏钱非常痛快，我的心这才放下。。。(这位大姐和我同月同日生，真是缘分吧。) 　　关于那个反悔的姑娘，多说两句吧。小美女二十多岁，北京本地人，签合同时付定金没带够钱(2万定金付只付了4千还是5千)，说一周内把定金加首付打给我，我同意了。隔了两天短信通知我已打款请查收，可是我没收到，但是没怀疑，以为系统问题退回了。直到后来一直没收到，姑娘没办法才说了实话，是筹不到钱了，答应借钱的亲戚反悔了，她真心想买的，不好意思耽误了我买房，让男友代签解约协议的时候带了2000给我。我虽然气她开始不说实话耽误时间，但也理解没钱这种事，不退收到的定金也没再追钱了。　　小姑娘错在不实在，我也不是款姐，也是急买房的屌丝啊，即使理解她的难处也无法再相信了。总之买卖房子还是给有实力的家庭省心。。。　　我的换房经历，说顺利是意外频发，说困难又是有惊无险，总之结局是买到了基本满意的房子，也算是happy ending了。　　一句话，就是没钱闹的，土豪何须考虑这些那些，既然不是土豪命，最好乖乖查攻略做研究钻漏洞以便占点便宜少被剥削一些。　　当初我吃亏在懒得做调查上了，今天费了心血揭了疮疤总结这些经验，希望能帮到买房道路上的穷孩子们吧。　　
　　谢谢，我的情况跟你差不多。
　　【公积金贷款办完以后】 　　公积金贷款手续这么麻烦，还要想尽办法办下来，就是为了减轻每月还款负担，单位给缴了这么多年，不物尽其用是多么的浪费！ 　　楼主在公积金贷款以前已经提取过好多次了。北京的住房公积金提取的条件比较宽，买房，租房，装修都可以。但是，买房的话，必须是"住房"或"公寓"这种才给提！"商住两用"和"办公"都不给提(给提的也不是没有，都是提供好多额外证明，而且基本是期房的时候办过公积金贷款，他没理由拒绝——都批贷款了凭啥还不能用这钱还款)！看到土地性质的重要性了吧！ 　　楼主第一次买的是"办公"房，发现提不了公积金，只好按租房的条件办提取，手续简单，提供租房合同和发票即可，缺点是只能一年一次，而且要交几个点的税金，但为了用公积金，也只有如此。。。 　　办了公积金贷款之后，再用公积金就方便多了。 　　
　　@马甲满天飞的时代
09:54:00　　谢谢，我的情况跟你差不多。　　-------------------------　　希望有所帮助哈！祝好运！　　
　　【公积金联名卡支取】 　　楼主是在500强美企，属于市管公积金，支取都在雅宝路的北京外企服务公司，也就是FESCO。 　　在办理公积金贷款之前，楼主都是按租房支取，一年一次，一直没有办公积金联名卡。后来听说公积金贷款之后联名卡可以定时支取，三个月一次，这样可以减轻不少还款压力，楼主赶紧去申请办卡。 　　公积金联名卡可以单位集体办理，也可以自己去银行。我是今年1月交给单位HR集体办的，6月拿到了卡。公司有同事自己去交行办，速度要快很多很多。。。所以如果为了尽快拿到卡片又愿意多跑，就自己去办吧。。。 　　拿到卡片之后，第一速度到FESCO去办自动支取，。要带上合同，房本，契税票(不记得用不用了，带上预防万一)，办好以后10个工作日第一笔钱就会打到联名卡上。这笔钱是你的公积金账户当前所有余额，要是好多年从来没取过，可是不小的数字哦！在这以后之后每三个月会自动转存一次，需要的时候去ATM柜台取款就行。 　　楼主收到卡片时，HR只给了卡片和存折，没有初始密码信息，也没给解答，楼主只能上网求助度娘！初始密码好像是身份证后四位加00，还是00加身份证后四位。官网好像是有说明的。知道初始密码后先改密码，这大家都懂的。。 　　如果你和楼主一样，办公积金贷款时填的还款账户不是联名卡，可以选择去公积金贷款中心更新账户信息，或者跟懒得跑的楼主一样及时转账，保证每月还款账户有足够的钱就好了。 　　
　　晕，这就有广告了?　　前面忘记说一个事情。　　【公积金贷款的二手房房本】　　不管最后能贷到的额度多少，公积金贷款批下来后就可以办过户了！　　过户当天就可以看到红彤彤的房本，上面印着自己的大名。。。但是，只能看不能拿。。。房本连同契税发票要拿去担保中心抵押。。。这步骤中介可以去办的，然后我就等电话吧。　　大约好久之后，链家短信通知去丰联总部取房本发票等文件。这时候拿到的房本仍然是复印件，但是上面盖了担保中心的章，说原件已抵押给公积金贷款中心，复印件可做说使用，这样类似的话。这盖章的复印件就是你的房本了！办公积金支取啥的拿它就行！　　啥时候拿到大红本原件?等还清贷款吧。。。。我贷了三十年，不着。。。。。　　
　　房本原件按说是可以拿到手，可是我还在等，不知道一年内能不能拿到。。。　　
　　第一套商贷，没多久就拿到房本原价，上面盖了【已抵押】大章。　　第二套公积金贷款，大概三个月拿到复印件。上面盖着蓝色的章【原件在北京市住房贷款担保中心收押，用于抵押登记，此复印件仅供参考】，另外还有两个北京市住房贷款担保中心的大红章。链家通知取房本，告诉我这就是了。。。　　所以啊，楼主我还不太确定，到底是不是还清公积金贷款后才能拿到原件。这贷款本来就特殊，啥都有可能啊！　　　　
　　谢谢楼主分享'啊！可惜看晚了，有些教训深有感触啊！　　
　　顶一下。。　　
　　好帖，要顶！　　
　　巴西棕榈蜡3
　　@丽家宝贝1017
12:36:00　　谢谢楼主分享'啊！可惜看晚了，有些教训深有感触啊！ 　　-------------------------　　最郁闷的是第一次买了小产权，不得不借了好几万，首付50%，同样首付其实可以买更大的啊。。。。　　
　　可以拿到房本原件的，等段时间就行　　
　　还有，以前找人疏通后公积金完全可评到AAA，贷104万是办得到的　　
　　马　　
　　正准备换房子,房子还没卖出去.新房没钱买.房子没满5年.税太高.愁啊.房子不好卖.楼主有没有好办法避税？　　
　　楼主，办理公积金贷款都需要什么手续　　
　　回帖　　
　　好帖子 学习了
　　再顶一下。。。　　
　　@虫虫小妖精
07:28:00　　可以拿到房本原件的，等段时间就行 　　------------------------　　嗯，正要打电话给公积金管理中心那边问问，一年应该有了。我电话换了号码，他们恐怕想联系都找不到。。。　　
　　@虫虫小妖精
07:31:00　　还有，以前找人疏通后公积金完全可评到AAA，贷104万是办得到的 　　-------------------------　　关键是咋"疏通"呢？花钱吗？多少钱？　　多久以前的事情现在还能不能办了呢？　　不过呀，我自己能贷到92万就很满意了。　　
　　[北京房产]收藏 卤煮好人　　
　　@人丑怎么办
12:51:00　　正准备换房子,房子还没卖出去.新房没钱买.房子没满5年.税太高.愁啊.房子不好卖.楼主有没有好办法避税？ 　　-------------------------　　我换房是去年10月签的买卖合同。　　当时想买的房子也没有满五年，房子合同价149万，营业税契税一共10万，也觉得好多啊，可是房子太满意了，税高也得买啊。。。　　避税貌似现在很难，好像全款是免营业税的？建议这问题还是问中介吧，他们最乐意琢磨这个了，也熟悉。　　
　　@天乐之神
13:36:00　　楼主，办理公积金贷款都需要什么手续 　　-------------------------　　【住房公积金贷款的办理】　　我是全程链家协调办理。　　(1)签了购房合同后，付完首付款，房屋评估完，中介通知签贷款申请。　　(2)签贷款合同当天，买卖双方到场，带齐中介提前告诉的要该准备的材料，然后在贷款申请上签字，这个过程也是申请资信评级的过程。(资信评级不能提前，必须在签贷款合同的时候办)　　资料有购房合同，户口本，身份证，首付款凭证，房产证原件，首付款已付凭证，已婚还要结婚证，证件都要原件复印件。　　(3)贷款申请签了以后，就可以各回各家了。如果是卖方，就在家等通知批贷，然后直接去过户。如果申请的额度没下来而需要重新办理组合贷或商贷流程，卖方就还要再跑，啥贷款都得买卖双方一起签合同。。　　买家就得多跑几趟了。大概一周左右，中介会告知申请额度是否成功，如果顺利批了，就走下面的流程。　　先去公积金管理中心递交一些补充材料——比如我以前有套40年产权房，已经卖了，但要提供购房合同发票等复印件作为贷款凭证，证明名下无房。以后再换房，如果要贷款也要提供，所以凡是买卖房的文件一直都保存着吧。交了材料，再付几千块手续费，就可以回家了。　　之后再跑一次公积金管理中心就是签正式的贷款合同，这个合同是买方，担保中心，银行三方的，与卖方无关，所以只要买方去。几分钟完事。　　有时候可能就只一次，有时候可能会多，这就全看资料准备情况了。　　(4)贷款合同签完后，说明卖方铁定能收到房屋全款了。之后就可以办理过户了。买方回家联系卖方和中介，约定日子去过户即可！　　办公积金贷款不难，我看有人还自己跑呢。我觉得委托中介还是省事，这服务费已经在中介费里了。　　
　　楼主，你的商住楼那么好卖啊，是不是位置特好啊，另外，卖的时候税高吗？　　
　　内什么，辛苦码字的楼主我想提一点小要求。。。　　写这贴也不是闲的。　　一方面确实是学习雷锋。身边的朋友也在办各种手续，不止一个，都很头大，问题很多，回挨回答不如把所有问题放在一处，也方便需要时随时拿出来看。(更像是偷懒吧。。。)　　另一方面楼主也想看看其他人的故事。有没有人和我遭遇一样，或者更特别，后来怎样解决的，有没有政策我不知道的，互相学习交流。　　还有一点，也是推己及人。当初我买房卖房不是没有上网查过，然而没有一个资料或帖子是把所有问题解释清楚的，更多的是提问，却没有回答。我想，假如当初有人写了个贴，楼主是不是能住进100多平的房子了？也许就没有吐槽的我在天涯了(有也是娱乐版块)　　所以，楼主我大言不惭的觉得自己码的字还是蛮有价值的。如果看完之后你也觉得有所收获，就请采个脚印吧，把帖子顶到明显点的位置，让更多的人看见，造福更多p民。　　希望也版主能给个认可，笑脸啊，头条热门啥的，我都不介意的哈！　　楼主我也乐意继续帮助解答，只要我知道答案。　　
　　@北陌嘟嘟
20:24:00　　楼主，你的商住楼那么好卖啊，是不是位置特好啊，另外，卖的时候税高吗？ 　　-------------------------　　我那个在地铁站附近。立水桥天通苑附近，建筑面积30平米，总价低(最后是70万成交的)，不限购，所以相比下来还是好卖的。　　买家很给力，付全款，好像只交了契税。　　貌似是首付越低，税金就更高呢，全款可以抵消不少的。(这需要核实一下，我一直也没搞明白)　　
　　学习了，多谢楼主的分享。　　
　　楼主的回复神速啊，谢谢啊，全款就只有契税啊，那税钱不多啊，商住的就怕税高不好出手呢，貌似楼主没受到困扰，呵呵。　　
　　【购房税率的问题——从2009年说起】　　不知道外地啥情况，不过在北京，一直以来买房子的时候税金都由买房承担，房子要价100万卖家最后拿到手的就是100万。所以对于买家，作购房预算一定要考虑所有的放房款外费用。要不说一买房，钱都不叫钱了呢！　　税金是个复杂的事儿。如果楼主我脑子够清楚算得明白，那估计也不去找中介了。不过，可以讲讲以前发生过的事情。　　09年楼主我买第一套"办公"用房时，中介给了我一张纸，上面密密麻麻都是字和数字，就是下面附近里。这是当时的购房相关费用明细。　　第一部分是给国家的。　　最上面那一排排小字，别看那么多，有很多不需要交的。我说一下最可能要交的和对应条款。　　(1)交易印花税：合同价*0.05%　　(2)营业税：两年内普通民宅征收差额的5.5%，非普通住宅房征收全额的5.5%。两年以外普通住宅免征营业税，非普通住宅差额征收5.5%。　　【看到没有，住宅和非住宅的区别待遇！ 据说当时中介可以靠阴阳合同帮助避税，貌似合同价做得很低，和原价差额为0或负，然后就抵消了，自从监管严格后貌似已经不能这么做了 】　　(3)契税：合同价*1.5%(建筑面积超过140平米、合同价超过地区平均交易价格1.2倍及非住宅类的情况税率为3%)　　【又是区别待遇！】　　(4)个人所得税：五年内的住房按合同价与原购买价、合理费用的差额的20%或合同价*1%征收个人所得税　　【这个大家不陌生了。以前中介可以靠阴阳合同帮助避税，合同价做得很低，和原价差额为0或负，然后就抵消了，自从监管严格后貌似已经不能这么做了。】　　主要的就这些，其他杂七杂八加起来也没多少。　　数额最大的就是个人所得税、营业税和契税。最恐怖的是个税。看房时中介说起免税，主要指的也是个人所得税，房屋满5年可免。　　以上税率规定是执行到2009年底的，现在已经有新的了。　　　　
　　@北陌嘟嘟
21:24:00　　楼主的回复神速啊，谢谢啊，全款就只有契税啊，那税钱不多啊，商住的就怕税高不好出手呢，貌似楼主没受到困扰，呵呵。 　　-------------------------　　我买09年第一套时相当于也是全款。网签合同低，可以和原房价差额抵消为0，营业税就为0了，计算公式看我回贴内容，最后我只付了契税。　　全款主要是可以有足够的钱抵消差额吧。　　不知道现在还能不能这样做了，建议再问下中介。　　
　　马克　　
　　怎么收藏不了呢？很有用　　
　　楼主写的真好，持续关注。　　
　　不知道小中介怎么考察他的中介资质啊？另外，中介的职责有没有明确的规定呢？比如说拉产调，办贷款什么的。　　
　　【北京二手房税费的问题——2013年7月】　　楼主懒，直接搜索网上的贴吧。其实一看，除了房产税，没多大变化。　　以下是2013年7月中国日报上说明的北京市二手房相关税费规定，算比较新吧。　　【正文】　　现在因为北京新房价格比较高，北京二手房特别受欢迎，购买二手房就必须了解一些北京二手房税费的问题，大家都知道因为二手房产权类型不同，所以北京二手房税费也会有所不同，下面就为大家介绍一下二手商品房税费都包括哪些项。　　二手商品房就是业主从开发商手中按照市场价直接购买后上市出售的房产类型，但是经济适用房不属此类。(楼主插嘴：经济适用房也要补差额，要很多钱！)　　(1)契税：成交价格的1.5%，如果是非普通住宅的房产，其契税需要按照成交价格的3%交纳　　(非普通住宅——凡是“建筑面积在140平米以上、容积率高于1.0、实际成交价格高于同级别土地上住宅交易平均价格1.2倍”的，属于非普通住宅，反之为普通住宅，此外，已购公房、回迁房、安居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房享受普通住宅待遇)。　　【基本一样】　　(2)印花税：二手房的买卖双方各交纳成交价格的万分之五作为印花税。　　(3)营业税：凡是房产证(或者税务部门出具的契税税票)填发时间不足5年的，需要交纳成交价格5.5%的营业税，满5年后，属于普通住宅的免交，属于非普通住宅的按照(实际成交价格-原购买价格)×5.5%的标准交纳;　　【计算方式有差额，就可能有办法减免，个人意见】　　(4)个人所得税：凡是房产交付时间不足5年的，需要交纳个人所得税，个人所得税有两种交纳方式：　　1、适用于可以提供房产原价值凭证的：(实际成交价格-原购买价格-合理费用)×20%;　　【如果差额不大或者为0，可以减免不少】　　2、适用于不能提供房产原价值证明或者合理费用凭证的：房产实际成交价格的1%　　如果房产已经满5年的，属于家庭唯一住房的可以免交，否则依旧需要交纳个人所得税。如果业主在出售该房产当年内计划再行购置房产的，可以向税务部门提出书面申请，并先以纳税保证金的形式将个人所得税交纳，在1年内重新购置房产后将相应部分的北京二手房税费中的个人所得税退还。　　
　　@kitty9884
22:23:00　　不知道小中介怎么考察他的中介资质啊？另外，中介的职责有没有明确的规定呢？比如说拉产调，办贷款什么的。 　　-------------------------　　版块里有专门的贴讨论中介，可以参考。　　我个人是不推荐为了省钱找小中介的，会不会关门卷款跑路不说，每个业务人员对各种机构不同的流程规章和要求能熟悉到什么程度，这连大中介都不敢保证，何况也业务量不大的小公司呢？　　中介应该做什么，在合同上有具体规定，如果中介靠谱基本上是买卖两方只需要准备个人或房屋的证件材料，在中介则及时通知流程和各种申请需要的表格之后，带齐东西人按时到场签字交钱就OK。　　我认为中介最重要的义务，是了解和告知各项政策条款，不熟悉，或者欺骗隐瞒，会造成各种问题，轻则是多跑趟，交易完成时间推迟，严重则是预算不够交易不得不取消，买卖双方都痛苦。　　既然为省事才找中介，就找相对能信得过的，反正我是不敢冒这个风险的。　　
　　@kitty9884
22:21:00　　楼主写的真好，持续关注。 　　-------------------------　　谢谢支持啊，我再给你举个例子。　　换房的时候，我去给已经卖的小房子办理过户。　　缴税和过户不在一个大厅，人很多，就是很早排队也不一定能一天内办完。　　我们在等缴税的时候，就有一个女业主和她的经纪人吵起来了，因为没有通知她带结婚证。她说一大早就在等，11点才知道需要结婚证，现在回去取也来不及过户了，她专门退了生意会议请假来办，结果还得再跑一次，这太过分了。　　可是说骂归骂，已经这样了有啥办法，没有啊！　　我也不知道那是哪个中介的，这种事太常见了。大中介一样也有不靠谱的人。。。　　没有绝对保险的，只不过大中介情况稍好罢了。　　
　　刘明　　
　　楼主是房托　　
　　每日顶顶。。。。　　
　　@刚出土的特产
05:16:00　　楼主是房托 　　-------------------------　　搞笑。我有劝你买房吗？你可以不买啊。　　想买的话就要有各种准备，不然等着吃亏上当。　　我房子都换了，自己住得好好的，按说别人的事情和我无关了，手机打这么多字我还累呢。　　拿自己的实际经历出来，就是帮自己现实生活里的朋友提个醒，给他们看的，其他网友我也不认识，爱信不信我管不着。　　你不相信自己去调查自己做决定，别随便就喊人房托。这么高级的称呼我担不起。　　另外，狗咬吕洞宾说的就是你这种。　　
　　学习了　　
　　学习了　　
　　【关于中介再啰嗦几句】　　我没想到居然被人冠上"房托"。　　再强调一遍，我写这贴目的是服务我现实生活中的朋友，最先是发微信朋友圈，后来想到其他问题不好回复，内容太多，于是转到天涯开贴，微信连着地址。　　对于其他网友，【如果你相信，我就是活雷锋，你不相信，就当看着故事玩】。可是，请别叫我一些高端洋气的专业称呼，因为我就是一普通人，真怕朋友见了笑话。　　好了，说正经的。　　前面说了我建议大中介，但大中介也未必靠谱，这是碰运气，要靠你自己判断相信不相信他！　　我就举自己的例子，说说怎么不靠谱。　　首先，被我爱我家坑，为了赚中介费告诉我可以批下来足够额度的贷款，让我安心签合同，最后没有贷不下来又没有别的方案，我只能自己借钱补！　　后来，卖房时候托链家。 第一个门店什么样的人来看房都说"拿全款的，今天就能交定金"，后来带了个没啥钱又毁约的买主，沟通也不积极实在;我说想买房，他们带的户型都超出预算还很烂，根本不符合我开始说的要求。　　于是买主毁约后我换了一家店，因为白天要上班，不想把钥匙给中介，就托朋友在家留守，如果"真有意向当天签约的而且还是全款的再让我回去"，总算这个店的人最后带了个靠谱的，顺利卖了。　　我也不知道该不该信链家！说过了，诚信这东西是要看人的，一样的公司百样的人，不能都盖一个帽子。你在和人打交道时候总会有种直觉，他是不是诚恳实在，然后经历一些事情从他的处理方式再判断！看房是机会，睁大眼睛，靠直觉和理性去找答案吧。　　买房的都是成年人，大家都明白道理也讲道理，应该能分清好坏是非了。　　
　　看好一套房子，各方面都很满意，价格也能接受，只是很怀疑中介的资质，办公室都没有看到营业执照什么的，而且也说因为房主很忙，不可能一趟趟跑过来办各种手续，所以想省略交定金的手续，直接开始办正式手续（但是具体是哪些手续还没有详说）。　　如果我想换一家更靠谱的中介，应该如何操作呢？最大问题就是不确定这套房源都挂在哪家中介名下了。万一这个房主只委托了这家小中介又怎么办呢？　　
　　我想咨询下楼主，房子是集体户口但有房产证，土地证也在自己手里但是集体的，请问这种房子拆迁有没有影响。　　
　　别人的土地证上写的国有土地使用证。我的是乡镇土地使用证　　
　　@kitty9884
07:23:00　　看好一套房子，各方面都很满意，价格也能接受，只是很怀疑中介的资质，办公室都没有看到营业执照什么的，而且也说因为房主很忙，不可能一趟趟跑过来办各种手续，所以想省略交定金的手续，直接开始办正式手续（但是具体是哪些手续还没有详说）。 　　如果我想换一家更靠谱的中介，应该如何操作呢？最大问题就是不确定这套房源都挂在哪家中介名下了。万一这个房主只委托了这家小中介又怎么办呢？ 　　-------------------------　　好可疑啊。。。。最好能联系到房主，和房主商量换中介。。如果不见房主交定金就走手续，估计会让你先交中介费，这太危险了，万一房源失效了呢？　　卖房的人无所谓谁给代理销售房源的，除非和一家签了独家代理协议，一般都挂好几家。倒是买房的人被限制信息，因为中介赚的也是买房人的钱，肯定不想让你直接对房主再甩掉他。。。　　正常情况是，当面交定金给房主本人，当天签购房协议以及中介代理协议。房主本人要出示房本或合同，身份证。这时候也要会约定付首付和中介费的时间。　　千万别不见房主和房本签任何字啊。　　
　　@qq731gogo
07:33:00　　我想咨询下楼主，房子是集体户口但有房产证，土地证也在自己手里但是集体的，请问这种房子拆迁有没有影响。 　　-------------------------　　抱歉，这我就不知道了。。。我这两次二手房都只有房本，没见过土地证。。。　　
　　@kitty9884
07:23:00　　看好一套房子，各方面都很满意，价格也能接受，只是很怀疑中介的资质，办公室都没有看到营业执照什么的，而且也说因为房主很忙，不可能一趟趟跑过来办各种手续，所以想省略交定金的手续，直接开始办正式手续（但是具体是哪些手续还没有详说）。 　　如果我想换一家更靠谱的中介，应该如何操作呢？最大问题就是不确定这套房源都挂在哪家中介名下了。万一这个房主只委托了这家小中介又怎么办呢？ 　　-------------------------　　诚心卖房子的人不会拒绝见面收钱的。买新房子的时候，过户以前我总共就见了卖家一次啊(给定金和签合同是当天！)，之后都是银行转账打款的。　　见一次核实房子信息真实性，让中介问卖家要多少定金，你备好钱，见卖家的当天就签约，后面没出重大问题卖家完全可以不用跑。　　
　　@kitty9884
07:23:00　　看好一套房子，各方面都很满意，价格也能接受，只是很怀疑中介的资质，办公室都没有看到营业执照什么的，而且也说因为房主很忙，不可能一趟趟跑过来办各种手续，所以想省略交定金的手续，直接开始办正式手续（但是具体是哪些手续还没有详说）。 　　如果我想换一家更靠谱的中介，应该如何操作呢？最大问题就是不确定这套房源都挂在哪家中介名下了。万一这个房主只委托了这家小中介又怎么办呢？ 　　-------------------------　　你碰到的情况，房主只委托小中介可能性很低，除非这中介是自家开的或房主也被忽悠。　　想快点卖出去就得多散发信息，要是委托独家也优先选最大的，为省事和少跑几次也需要靠谱点的。　　我卖过房所以有过这心理。　　开始独家委托楼下链家门店，签了个委托书还是协议，钥匙给出去了，第一个买主毁约之后我就想换中介，不过还是想找链家不过换门店，钥匙在中介那里得拿回来啊，没办法我只好说暂时不卖了，取消了独家委托。　　之后委托新门店就没有签独家也没给钥匙，请朋友在家蹲守看房，这样任何中介的潜在买主都可以来看，卖房机会也增加了。　　我的经验是这样的，供参考。　　另外，要相信直觉，你感觉不对劲，十有八九真的有问题。　　
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　　楼主这个经验分享的挺好的　　
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　　实话实说，这个私人中介手上的房源还是不错的，价格也比较合理。之前看中一套房子，中介收取了一万斡旋金（意向金）答应出面还价，结果出门两分钟后通知我们房主反悔，房子不卖了。但有另一套同样价格的房子可供选择，我们看后也表示满意，同意更换。当天未取回斡旋金。结果第二天告诉我们第二套房房主要加价。我们给出心理价位后取回了第一套房子的斡旋金，现在在等中介回信。　　因为斡旋金取回过程比较顺利，所以不好说中介就是有问题，但的确怀疑中介能力和资质。，又很想买第二套房子，不知道该怎么办了。有人说可以向别家中介提供这个房源引入竞争，不知是否可行？别家中介如何联系上这个房主呢？　　
　　@kitty9884
10:03:00　　实话实说，这个私人中介手上的房源还是不错的，价格也比较合理。之前看中一套房子，中介收取了一万斡旋金（意向金）答应出面还价，结果出门两分钟后通知我们房主反悔，房子不卖了。但有另一套同样价格的房子可供选择，我们看后也表示满意，同意更换。当天未取回斡旋金。结果第二天告诉我们第二套房房主要加价。我们给出心理价位后取回了第一套房子的斡旋金，现在在等中介回信。 　　因为斡旋金取回过程比较顺利，所以不好说中介就是有问题，但的确怀疑中介能力和资质。，又很想买第二套房子，不知道该怎么办了。有人说可以向别家中介提供这个房源引入竞争，不知是否可行？别家中介如何联系上这个房主呢？ 　　-------------------------　　这么说，你们一直和中介交涉，而一次都没有见房主了？这已经是挺大问题了呀！　　我没听说过斡旋金这东西，房价是可以买卖双方面对面谈的，中介根据最后合同价还收取佣金。　　第一，有意向买房，买卖双方见面，敲定价格，签合同，付定金。中介的作用就是带看房，准备文件，解释疑问，签合同前你不用交任何费用给中介。　　第二，不见房主，你无法确定房子是否真的可以卖，也不能确定价格，任何人都不能替代房主答应条件和收钱，及时是房主配偶，如果名字不在房本上，他也代表不了房主和你谈。　　第三，不要完全相信中介的话。他利用你对房子的喜爱引诱你，后面会以各种借口让你买不成心仪的房子，退而求其次选择别的次的房子，怕你反悔干脆退你钱，这只是博取你信任的手段，但是，他从一开始就没有理由收你的钱！你已经一步一步按着他的期望走不是吗？他的目的是签约后拿到佣金，后面出问题你就拿他没招了！　　这中介没在按规矩办事，猫腻太明显了，劝你别再相信他了。他的房源或许是真的，但签约以后贷款过户环节什么都可能发生的，你看我的遭遇应该清楚我的意思了。　　好房子放弃是可惜，但那真的是最好的选择吗？你最早看上的结果没买上，对不对？还没见到房主本人。明显这好房子就是诱饵。　　交易有时候是看你和房子以及房主的缘分，看得顺眼降价更好谈。为了保护利益，签合同前一定要和房主本人面谈。　　
　　@kitty9884
10:03:00　　实话实说，这个私人中介手上的房源还是不错的，价格也比较合理。之前看中一套房子，中介收取了一万斡旋金（意向金）答应出面还价，结果出门两分钟后通知我们房主反悔，房子不卖了。但有另一套同样价格的房子可供选择，我们看后也表示满意，同意更换。当天未取回斡旋金。结果第二天告诉我们第二套房房主要加价。我们给出心理价位后取回了第一套房子的斡旋金，现在在等中介回信。 　　因为斡旋金取回过程比较顺利，所以不好说中介就是有问题，但的确怀疑中介能力和资质。，又很想买第二套房子，不知道该怎么办了。有人说可以向别家中介提供这个房源引入竞争，不知是否可行？别家中介如何联系上这个房主呢？ 　　-------------------------　　如果呢实在想要第二套房子，告诉这个中介，同意买房，把房主叫来面谈交定金签约，不见房主房本不给钱不签字。　　中介费是根据房价比例来收，他巴不得越高越好，你觉得他真会认真还价吗，电话都没打过也不是没可能。　　还价，一定得你出马才行，更有效。 等你见到了房主，和房主当面再聊一聊，建立感情，说下难处，看能否让一点，买卖双方都诚心的话，很多时候真的可以让一点的。签字之前，就有可能降下来。(楼主我每次都争取到了)　　确认价格这是你和房主本人之间的事，明白吗？没中介的事儿。你的话比中介的管用。　　看你这么信任这个渣中介，我急死了都。　　
　　@kitty9884
10:03:00　　-------------------------　　我觉得你碰到的情况挺典型的，真有些担心。　　我只告诉你别的中介咋操作，你看哪种更放心。　　链家是这样。　　【对卖家】　　(1)要求你签独家，这样可以拿钥匙，占据唯一房源，你不可以再把房源告诉其他中介。　　(2)知道你的期望价位后，开始找买主，联系看房。承诺尽力帮你达到价位，如果和市场偏离太多，会建议稍微让一些。注意，这主要是为了更快达成交易拿佣金，不是因为爱你！　　(3)如果靠谱买家决定签约，链家会和你联系，约定时间买卖双方见面谈，付定金，签合同。　　【对买家】　　(1)根据你的要求找房源，介绍情况，带着看房。　　(2)如果你看中了，特别想买但是价格稍微偏高，他们也会提出和卖家商量，但是也会建议你接受价格，争取见卖家的时候亲自谈价格。　　(3)你确认购买，会联系卖家见面，在门店当面聊。这个时候主要要看房本，房主身份证，购房合同，确认产权等问题，顺带着你可以问房主能否让一点。能否谈下价钱完全看你了，诚意，善意，眼缘，说不好能谈下多少。一般在这一步双方都有真心，各退一步就达成了。　　(4)价格定了，就可以给房主本人定金了。中介准备好合同、收条，老房子信息都填好了你们做的就是签字签到手酸。　　(5)最后，约定付首付款和中介费的时间，这个时间会写在一张纸或合同上，你不用当场给中介费。　　(6)按约定付中介费和首付。　　你看，直到签约，你都不用交一分钱，签约之前都可以反悔不要，没有损失。我是签约后一个多星期多付的首付和中介费。　　你按我说的，和房主见面吧，看中介咋安排，一定记着，他要定金啥的坚决不能给，只给房主本人！　　
　　手机党表示打字好累。。。　　出门啦先，晚上再看。　　kitty同学期待你的好消息！　　
　　感谢楼主的详细回复。　　到现在为止的确还没和两位房主直接联系上，感觉和房主见面的条件就是第二十二条军规。你不接受房主的价格房主就不见你，不见到房主就没法和他谈价格。好在我现在心态已经平缓下来，不像起初那么急迫，已经做好不买的心理准备，应该不会被中介或房主制约了。　　两天前把心理价位告诉给了中介，到现在中介还没主动联系我。其实按照加价之后的价格也不是不可接受，只是觉得这样一步步受制于人很别扭，说不定房主又会坐地起价。　　买房实在是个熬心熬力的过程，我承认我败给它了。　　
　　马克　　
　　楼主是个热心人，必须支持。　　
　　@kitty9884
12:32:00　　感谢楼主的详细回复。 　　到现在为止的确还没和两位房主直接联系上，感觉和房主见面的条件就是第二十二条军规。你不接受房主的价格房主就不见你，不见到房主就没法和他谈价格。好在我现在心态已经平缓下来，不像起初那么急迫，已经做好不买的心理准备，应该不会被中介或房主制约了。 　　两天前把心理价位告诉给了中介，到现在中介还没主动联系我。其实按照加价之后的价格也不是不可接受，只是觉得这样一步步受制于人很别扭，说不定房主又会坐地起价。 　　买房实在是个熬心熬力的过程，我承认我败给它了。 　　-------------------------　　真特想要第二套，价格差得不离谱(你可以接受，甚至借点钱也乐意买)，就先按我说的，同意，要求见房主，看你的中介怎么处理。　　当做试探吧。　　买房子是会碰到各种事，也许和这套无缘，但可能会有更好的。不过首先，别再被这个渣中介牵着走了，提出你的要求，要表现得强硬，大不了不买，有的是房子 ，和房主见面觉得不靠谱，也可以不要，诚心买房的人迟早会碰到好卖主和好中介的。　　祝你好运。　　
　　【买房人咋避开不靠谱经纪人】　　大中介、小中介都有不靠谱的经纪人，如果决定委托中介买房，就得睁大眼睛分辨判断，楼主我吃过亏，深知一个不靠谱的代理会让你多郁闷。从我的教训，坚持几点原则，可以少点风险。　　(1)多找几家中介和门店看房。很多房源不是独家代理的，资源共享，同一家中介，你可以多去几家店，让多个代理人帮你找房子，从他们处理看房来选择最终签约时的经纪人。这个人将会帮你办自始至终的购房和贷款流程，所以务必要选一个负责任的人。　　(2)坚守心理价位底线。要求中介找预算内的房子，如果中介连续两次带你看的房子大大超出你的预算，舍弃这个经纪人，换人——客户需求都没搞清楚的销售不是好销售。　　(3)对房屋要求必须具体，而且有一个接受的底线。比如我换房时对房子要求：70年大产权住宅，可公积金贷款，地铁站附近，精装修可拎包入住，面积比以前的大一些，位置比以前的好(靠近市中心一点点)。够具体吧？　　第一个中介带我看了两套，都是地点极不方便，超预算，破旧的老房子，根本看不上的那种。我觉得他们没从我的需求考虑，这种看房是浪费时间，于是说不打算买了，之后找到另一个小区门店的另一个经济人继续看房。　　第二个经纪人一对比靠谱很多。首先看的房子都预算内有富余，而且符合对基本要求，后来我又加了朝向要求，不能是北或西，他继续找的也符合。这个经纪人最后帮我找到想买的房子并负责交易过户的完成，所有关键的问题他都实事求是，整个过程基本没有出意外。　　(4)要求收中介费以外费用的经纪人/中介，坚决不能用。要求在签购房合同之前(比如看房过程)收中介费的经纪人/中介，坚决不能用。如前面回帖说的，这不符合规矩，有猫腻。　　(5)不让见房主本人的经纪人/中介，坚决不能用。如果价格查的不离谱(1，2万)靠谱经纪人会劝你答应交易，在见房主时陈恳的再谈谈价格，注意，他会希望你早点见房主，见面才好更快交易。老用借口不让见的肯定有问题。　　总之，靠谱的经纪人会严格按着你的要求找房源，促成交易。　　不靠谱的经纪人会诱惑你妥协对房子的基本需求，接受次好的房子。　　靠谱的经纪人会实事求是告知税金、贷款等关键环节，不随便承诺，会告知风险和备选方案。　　不靠谱的经纪人只会说"没问题""放心""肯定可以"，如果和你自己调查的结果不同，他仍然嘴硬说没问题，有门路办成。(屁的门路，不要相信他，最后没路的时候他已拿到钱了，才不会管你的死活)　　买房子是一项巨大的投资，为了保护自己的利益，做一个"作"的买家，要求多，不妥协，这样至少可以不被牵着走。　　
　　@北陌嘟嘟
13:53:00　　楼主是个热心人，必须支持。 　　-------------------------　　哈哈，谢谢，楼主是善良滴好人。　　
　　楼主的性格是冲动果断型的，买东西只要看中了就立刻出手，包括买房子这么大事情两次都是没花多少时间看房，第一次有点吃亏，但买过也没多后悔，第二次多看了几家，不过时间用的比第一套还短，因为要求具体了嘛。。。囧　　我感觉买房子和找工作找对象差不多，有个"缘分"的说法，假如从一开始就各种不顺利，恐怕是没"缘分"的，后面很可能也不顺利。眼缘也重要，和房子的，房主的，有时候就因为和房主谈得来，可以省几万块。　　所以如果买房不顺利也别灰心，只是说明不合适，继续找就是了。　　不过，选择困难症，吹毛求疵，犹豫不决的人会更难买到可心的房子，通常这种人要求也会变来变去，很难满足，可能他们都不知道自己到底想要什么。　　不建议像楼主这样冲动，也不要太墨迹，看中了就果断出手，不要想着会不会有更好的了，群众眼睛雪亮着呢，你不要有的是抢的哦。　　
　　楼主真热心，买房卖房的这些过程都是宝贵的经验，买房很多事情问中介还有楼盘的销售人员他们都说的很好，说什么不会有问题的，其实脑子里只想着赶快挣你的钱，至于风险都是让你自己担着，买房卖房的过程一定要充分了解啊，不要有什么天真的想法
　　【公积金贷款房产证领取】　　嗯，刚刚打完电话，房本已经在公积金贷款担保中心办好抵押手续，可以去领取了。　　顺便把领取须知贴出来好啦。　　贷款者本人带身份证原件去领取。　　地址：海淀区北四环西路56号辉煌时代大厦西座七层
拿号办理　　办公时间：周一至周五
上午9点—12点30
下午1点—4点　　担保中心咨询电话：　　这两天有空就去取。。。　　
　　手续确实太繁琐！
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