大家都知道，营业税改征增值税在全国全面铺开后，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，由缴纳营业税改为缴纳增值税。
至此，营业税全面退出历史舞台，而值得一提的是，还是有部分增值税暂由地税部门代征的。比如二手房交易，是暂时由地税代征。而其中大家比较关心的土地转让增值税，是否也由地税部门代征呢？今天就来讲解一下土地转让的增值税到底国税还是地税缴纳。
根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1第一章第一条规定，无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。
实行营改增后，二手房交易普通个人首次成为增值税纳税人。为避免税制转换给纳税人带来不便，税务总局决定委托全国地税部门代征这部分增值税。也就是说,单位或个人买卖二手房缴税还在地税，原来在哪里缴纳营业税，日起就在哪里缴纳增值税，并且继续延续营改增前的办税流程。二手房买卖的全部缴税事项都在地税部门办理，国税部门不办理二手房转让相关税收事宜。
但是，转让土地使用权归类为转让无形资产，而且税务总局并没有明确规定转让土地的增值税有地税部门代征，因此，目前土地转让增值税是由国税部门征税。
那么问题就来了，虽然增值税是有国税代征，但是还有土地增值税、印花税、契税等税种，还是要地税部门征税，这样一来，纳税人就得先去国税提交资料，缴纳增值税后，再到地税提交一次资料，缴纳其他税种，不可避免的要两个部门之间来回跑，麻烦的是纳税人。
因此，土地转让的增值税，目前大多数地方多少需要先到国税缴纳增值税后，再到地税部门缴纳其他税款。
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营改增后纳税人销售其取得的不动产等业务问答
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原标题：营改增后纳税人销售其取得的不动产等业务问答
　　问：营改增后哪些纳税人要到地税机关办理哪些增值税业务？
　　答：营改增后有两类业务由地税机关代征增值税、代开增值税发票，具体如下：
　　（一）纳税人销售其取得的不动产，应缴的增值税暂由地税机关代征。
　　所有企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位及个人（个体工商户及其他个人），销售其取得的不动产，暂由地方税务机关代征增值税。
　　所称“取得不动产”，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。
　　因此，暂由地税机关代征增值税的销售不动产业务，主要就是已经在房地产管理机关备过案、完成初始登记和总登记的，或已计入单位的固定资产，再上市进行交易的房产。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目（商品房）不在此列。
　　（二）其他个人出租不动产，应缴的增值税暂由地税机关代征。
　　其他个人是指自然人。单位和个体工商户出租不动产的，由国税机关负责征收增值税。
　　问：增值税中所称不动产是指房屋吗？
　　答：增值税规定中，不动产包括房屋，但不限于房屋。具体是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。
　　问：纳税人转让土地使用权是否属于地税机关代征增值税范围？
　　答：转让土地使用权属于增值税销售无形资产征税范围，由国税机关负责征收增值税，不属于地税机关代征增值税范围。
　　问：自日起，营业税改征增值税后，一般纳税人转让其取得的不动产如何申报缴税？
　　答：一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税：
　　（一）一般纳税人转让其日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
　　（二）一般纳税人转让其日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
　　（三）一般纳税人转让其日前取得（不含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
　　（四）一般纳税人转让其日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
　　（五）一般纳税人转让其日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
　　（六）一般纳税人转让其日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
　　问：自日起，营业税改征增值税后，小规模纳税人转让其取得的不动产如何申报缴税？
　　答：小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下规定缴纳增值税：
　　（一）小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
　　（二）小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
　　除其他个人之外的小规模纳税人，应按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关申报纳税。
　　问：对个人转让住房，营业税有税收优惠政策，营改增后，原税收优惠政策还延续吗？
　　答：营改增后，对个人出售住房征收增值税，基本延续了原营业税优惠政策，具体为：
　　（一）全额征税：个人（个体工商户和其他个人，下同）将购买不足2年的住房对外销售的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%征收率计算应纳税额。
　　（二）分地区适用优惠政策：
　　1.北京市、上海市、广州市、深圳市，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税；将购买2年以上（含）非普通住房对外销售的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
　　2.北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
　　问：能否举例说明如何计算纳税人转让其取得不动产的增值税？
　　答：（一）某单位（一般纳税人），转让其日前自建的厂房，建造成本300万元，现以350万元价格对外销售，选择适用一般计税方法计税，应如何计税？
　　应纳税款=全部价款和价外费用÷（1+11%）×11%
　　应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%
　　该单位应在地税机关预缴增值税为350÷（1+5%）×5%＝16.67万元。在机构所在地主管国税机关申报纳税时应补退税额为350÷（1+11%）×11%-16.67=18.01万元。
　　（二）某企业（小规模纳税人）转让其购买的商业用房，购买原价为300万元，现以350万元对外销售，应如何计税？
　　应纳税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%
　　应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%
　　该纳税人应在地税机关预缴增值税为（350-300）÷（1+5%）×5%＝2.38万元。在机构所在地主管国税机关申报纳税时应补退税额为（350-300）÷（1+5%）×5%-2.38=0元。
　　（三）某自然人将其购买的商铺以350万元对外销售，购买原价为300万元，应如何计税？
　　应纳税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%
　　该纳税人应向地税机关申报缴纳增值税为（350-300）÷（1+5%）×5%＝2.38万元。
　　（四）其他个人转让其取得的住房的案例
　　1.某个人将购买不足2年的住房以100万元对外销售，应如何计税？
　　应纳税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%
　　该纳税人应向住房所在地主管地税机关申报缴纳增值税为100÷（1+5%）×5%＝4.76万元。
　　2.某个体工商户将购买不足2年的住房以100万元对外销售，应如何计税？
　　应纳税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%
　　应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%
　　该纳税人应向住房所在地主管地税机关预缴增值税为100÷（1+5%）×5%＝4.76万元。向在机构所在地主管国税机关申报纳税时应补退税额为100÷（1+5%）×5%-4.76=0元。
　　3.佛山某个人，转让其购买3年的住房，应如何计税？
　　北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，其他个人转让其购买超过2年的住房，免征增值税。
　　4.广州某个人，转让其购买3年的普通住房，应如何计税？
　　北京市、上海市、广州市和深圳市，其他个人转让其购买超过2年的普通住房，免征增值税。
　　5.广州某个人，以200万元对外销售其购买3年的非普通住房，购买原价为100万元，应如何计税？
　　北京市、上海市、广州市和深圳市，其他个人转让其购买超过2年的非普通住房的，应纳税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%
　　该纳税人应向住房所在地主管地税机关申报缴纳增值税为（200-100）÷（1+5%）×5%=4.76万元。
　　问：如何计算其他个人出租不动产的增值税？
　　答：其他个人出租住房、非住房，增值税计算方法有差异。
　　（一）出租非住房：其他个人（自然人）出租不动产（不含住房），应按照5%征收率计算应纳税额。
　　应纳税款=含税销售额÷（1+5%）×5%
　　例如，某人出租非住房，每月取得租金收入10万元，增值税征收率5%，其每月应纳增值税为10÷（1+5%）×5%＝0.48万元。
　　（二）出租住房：其他个人（自然人）出租住房，应按照5%征收率减按1.5%计算应纳税额。
　　应纳税款=含税销售额÷（1+5%）×1.5%
　　例如：某人出租住房，每月取得租金收入8万元，其每月应纳增值税为8÷（1+5%）×1.5%＝0.11万元。
　　问：纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，需要提供哪些凭证？
　　答：纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。上述凭证是指：税务部门监制的发票；法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书；国家税务总局规定的其他凭证。
　　问：纳税人发生哪些业务可向地税机关申请代开增值税发票？
　　答：以下情况可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票：一是小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票的；二是其他个人出租不动产。
　　纳税人向其他个人转让其取得的不动产和出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。
　　问：个人销售二手住房征收增值税后，税负比以前征收营业税时是上升了，还是下降了呢？
　　答：营业税下，个人销售二手房需缴纳5%的营业税，符合规定条件的，可免征营业税。营改增后，增值税延续了原营业税优惠政策，二手房交易增值税税负较原营业税税负没有增加，略有下降。
　　例如，某人将其购买不足2年的住房以100万元对外销售，其应纳增值税：100÷（1+5%）×5%＝4.76万元，原应纳营业税100×5%＝5万元。因此，营改增后，个人销售二手住房应纳增值税较原营业税减少了2400元，税负下降。
　　问：其他个人出租不动产征收增值税后，税负比以前征收营业税时是上升了，还是下降了呢？
　　答：营业税下，其他个人出租不动产需缴纳5%的营业税。优惠政策包括：月租金收入未超过3万元的，可免征营业税；其他个人出租住房，减按1.5%征收率征收营业税。营改增后，增值税延续了原营业税优惠政策，其他个人出租不动产增值税税负较原营业税税负没有增加，略有下降。
　　例如：某人出租住房，每月取得租金收入10万元，其每月应纳增值税：10÷（1+5%）×1.5%＝0.143万元，原月应纳营业税10×1.5%＝0.15万元。因此，营改增后，其他个人出租不动产应纳增值税较原营业税减少70元，税负下降。
　　撰文：粤税宣
(责编：孙红丽、伍振国)营改增后出售土地使用权需要缴纳哪些税收_百度知道
营改增后出售土地使用权需要缴纳哪些税收
我有更好的答案
一、营改增后，出售土地使用权应缴纳增值税、城建税和教育费附加、土地增值税、印花税。
二、根据财税【2016】36号第一条 在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人，应当缴纳增值税，不缴纳营业税。第十五条（二）转让土地使用权，税率为11%。纳税人转让日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
根据以上规定，出售土地使用权应缴纳增值税。如果你出售的是日前取得的，则可以选择按购销差价依5%计算增值税。比如土地使用权购入500万元，现在卖1550万元，则应纳增值税=（）/（1+5%）*5%=50万元。
三、 随征城建税（城市7%、县城5%、农村1%）和教育费附加3%以及地方教育费附加2%。
四、根据《土地增值税暂行条例》第一条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据计算缴纳土地增值税。
但是，如果不能提供扣除项目的金额和凭证，税务机关可以核定征收。核定征收率由省级地税局确定。
五、根据《印花税暂行条例》规定，产权转移书据，包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据，按所载金额0.05%贴花。由立合同人缴纳。
因此，土地使用权出售，就是财产所有权转让，应按出售价格依0.05%计算缴纳印花税
综上所述，出售土地使用权应缴纳增值税、城建税和教育费附加、土地增值税、印花税。
税务筹划师
如果是增值税一般纳税人出售土地使用权需要缴纳11%的增值税。如果是小规模纳税人则按5%缴纳增值税。
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土地增值税、增值税、所得税、印花税、城建税及教育费附加
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　　问：《财政部、国家税务总局关于转让自然资源使用权营业税政策的通知》（财税〔2012〕6号）规定：“在《国家税务总局关于印发&营业税税目注释&（试行稿）的通知》（国税发〔号）第八条“转让无形资产”税目注释中增加“转让自然资源使用权”子目。转让自然资源使用权，是指权利人转让勘探、开采、使用自然资源权利的行为。自然资源使用权，是指海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权（不含土地使用权）。”也就是说，营改增之前，转让自然资源使用权应当按照“转让无形资产”申报缴纳营业税，营业税税率为5%。实行营改增后，转让自然资源使用权应当如何缴纳增值税？　　答：《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第一条规定:“在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。”第九条规定：“应税行为的具体范围，按照本办法所附的《销售服务、无形资产、不动产注释》执行。”《销售服务、无形资产、不动产注释》中明确:销售无形资产，是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。无形资产，是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。自然资源使用权，包括土地使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权。　　由此可见，实行营改增后，转让自然资源使用权属于销售无形资产范畴，应当缴纳增值税。在适用税率上，《营业税改征增值税试点实施办法》第十五条规定：“（一）纳税人发生应税行为，除本条第（二）项、第（三）项、第（四）项规定外，税率为6％。（二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。（三）提供有形动产租赁服务，税率为17%。（四）境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零。具体范围由财政部和国家税务总局另行规定。”因此，你公司转让自然资源使用权适用的增值税税率为6%。如果你公司为小规模纳税人，可以选择简易计税办法计算缴纳增值税，简易计税办法的增值税征收率为3%。点看本月课程安排　　
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营改增后土地转让如何缴纳增值税？
　　问：我公司10年前购入一块土地，其中一部分自建厂房自用，一部分闲置，二部分土地分割后，分别取得独立的土地使用证，现准备将闲置的土地转买，请问：（1）日营改增后，转让土地如何计征增值税？（2）是否适用按取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳增值税？
　　答：《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第十五条第（二）项规定，提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%.
　　附《销售服务、无形资产、不动产注释》第二条规定，销售无形资产，是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。无形资产，是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、着作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。
　　技术，包括专利技术和非专利技术。
　　自然资源使用权，包括土地使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权。
　　根据上述规定，转让土地属于增值税应税税目：无形资产-自然资源使用权，应按适用税率11%计缴增值税，不适用销售不动产差额纳税的规定。
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