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出卖人去世合同被搁置 买受人要求继承人继续履行
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来源：首都政法综治网
万某与李某签订购房合同，在合同履行期间，李某去世。万某要求李某的继承人继续履行购房合同，遭到拒绝。万某遂将李某的继承人皮某和谷某诉至北京市顺义区人民法院，要求二人继续履行合同。
原告万某诉称：原告与李某签订了房屋买卖合同及补充协议，约定“原告全款购买该房，李某须于日前向贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续，若李某不配合须赔偿原告已付房款30%违约金；原告须先付150万元首付，余款30万元待房屋过户时结清”。合同签订后，原告按约支付了150万元的首付款，李某将房屋产权证交给原告。事后，原告得知李某病重，并借给被告谷某5万元，不久之后李某去世。由于李某欠付银行贷款，涉诉房屋面临被查封的情况。原告代李某清偿了其对涉诉房屋设定的抵押借款，但抵押权人某公司并未解除抵押，故原告将某公司列为本案第三人。因被告谷某、皮某系李某的法定继承人，所以将其起诉至法院，请求判令：1.第三人某公司立即办理涉诉房屋的解押登记手续，二被告予以协助；2.二被告协助原告办理涉诉房屋的过户登记手续，将该房屋过户至原告名下。
被告皮某辩称：我不同意原告的诉讼请求。李某卖房我不知道，我现在不同意。涉诉房屋是回迁安置房，被拆迁的宅院是我出的18 000元给李某买的。
被告谷某未作答辩。
第三人某公司辩称：原告代替我司借款人李某清偿了剩余借款271 933.18元，李某在我司的借款已结清。但因借款人李某已经过世，其继承人及抵押房产的继承情况尚不确定。根据不动产登记部门的规定，撤押手续需要有确定的抵押权利义务人才可办理。因此在李某的继承人以及抵押房产继承情况确定以前，我司无法自行办理解押手续。我司同意在收到本案判决书，且判决书已确定李某的继承人及抵押房产继承情况以后，配合办理解押手续，在此之前，我司不同意办理抵押房产的解押。
顺义区人民法院经审理认为：李某与万某签订的《北京市存量房屋买卖合同》，李某与万某及北京某房地产经纪有限公司签订的《补充协议》系各方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，各方应依约履行。出卖人在签订房屋买卖合同后死亡，买受人有权要求出卖人的继承人在继承遗产范围内继续履行合同债务，交付房屋并办理房屋过户登记。
本案中，李某已经去世，谷某、皮某作为其第一顺序法定继承人，应在继承遗产范围内继续履行合同债务。某公司认可万某代李某清偿了涉诉房屋作为抵押所涉及的债务，且同意法院判决确定李某的继承人及抵押房产继承情况以后，配合办理解押手续，本院对此不持异议。
万某诉请某公司办理涉诉房屋的解除抵押登记手续，谷某、皮某予以协助，于法有据，本院予以支持。
皮某以李某出卖涉诉房屋其不知情等为由不同意万某的诉讼请求，依据不足，本院不予采信。
在万某已经代李某清偿了其对某公司的全部债务元的情况下，万某主张从其尚欠的购房款30万元中抵扣该部分代为清偿的债务后再行给付谷某和皮某剩余购房款，并无不当。谷某要求万某按照涉诉房屋的现市场价将剩余购房款付清并无依据，本院不予采信。
鉴于万某、谷某、皮某均要求将剩余购房款在本案中一并解决，为减轻当事人的诉累，本院对此一并处理。依据涉诉房屋产权现状，本院予以判决解押及过户。
综上，顺义区人民法院作出判决：一、第三人某公司办理涉诉房屋的解除抵押登记手续，被告谷某、皮某对此予以协助；二、被告谷某、皮某于涉诉房屋的解除抵押登记手续办理完毕之日起七日内协助原告万某办理该房屋的过户登记手续，将该房屋过户至原告万某名下；三、原告万某于办理涉诉房屋过户登记手续之当日给付被告谷某、皮某剩余购房款28066元。
[供稿单位：顺义区委政法委]
[责任编辑：李祺]
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开发商未按合同约定履行办理房产证义务　诉讼中开发商又履行了办理房产证义务　如何裁判——南陵县人民法院判决原告陈立武、唐亚玲诉被告南陵江南国际置业有限公司（以下简称江南公司）房屋买卖合同纠纷一案
文章来源：审监庭&&&&作者：苗林&&&&更新时间： 10:19:31&&&&
裁判要旨：合同的履行，是指合同的当事人按照合同完成约定的义务，如交付货物、提供服务、支付报酬或价款、完成工作、保守秘密等。合同履行的基本原则不是仅适用于某一类合同履行的准则，而应是对各类合同履行普遍适用的准则，是各类合同履行都具有的共性要求或反映。合同履行的基本原则包括：一、全面履行原则。二、诚实信用原则。三、公平合理的原则。案情：原告陈立武、唐亚玲系夫妻关系。日，原告与被告江南公司签订了编号为0032616的《商品房买卖合同》，合同约定：两原告购买被告开发的芜湖江南国际综合市场项目中D15-122号房屋一套，建筑面积共32.58平方米,其中,套内建筑面积32平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积0.58平方米,按套内建设面积计算,每平方米售价为10089.8元,价款合计328726元，该商品房用途为商业（市场）。被告应当于日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备“该商品房经验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付两原告使用；被告应在商品房交付使用之后60日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，两原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，两原告退房，被告在两原告提出退房要求起30日内将两原告已付房价款退还给两原告，并按已付房价款的0.01%赔偿两原告损失。合同签订后，两原告一次性支付了购房款328726元。日，被告通知两原告收房，两原告于日收房，同时向被告支付了契税款、产权代办费、相关证件办理费用等共计13990元。被告按合同约定日通知原告在12月31日之前来办理房屋交接手续。原告于日办理了房屋交接手续。后因原告未按约定在交房后60日内为原告办理房地产证书，原告于日向南陵县人民法院起诉，诉请：1.请求判令解除原被告之间签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告向原告返还已支付购房款328726元及其他款项13990元，并向原告支付违约金（自日至判决生效之日按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。南陵县人民法院于日作出（2013）南民一初字第01748号民事判决：一、解除原告与被告江南公司签订的《商品房买卖合同》。二、被告江南公司于本判决生效之日起三十日内一次性返还原告购房款328726元及相关办证费用13990元，合计人民币342716元，并赔偿原告违约金（以购房款328726元为本金按年利率6.1%计算，期限自日起至购房款实际付清日止）。三、原告陈立武、唐亚玲于本判决生效之日起十日内将芜湖江南国际综合市场项目中D15-122号房屋返还给被告江南公司。被告不服向芜湖市中级人民法院上诉，芜湖市中级人民法院于日作出（2014）芜民四终字第00113号民事裁定，撤销了原一审判决，将该案发回南陵县人民法院重审。在诉讼过程中，被告于日、2014年4月日先后为原告办理了土地证、房产证。土地证和房产证办理好后，因原审案件当时在二审中，被告通知原告领取，原告没有领取。裁判：南陵县人民法院经审理认为，原告与被告江南置业公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实的意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。两原告在合同签订后一次性支付了购房款，并按时收房，已全面履约。根据合同约定，被告负有协助办理过户手续义务，被告应在商品房交付使用后60日内将需由被告提交的材料交房管部门申报办理房屋产权登记。但原告所购房屋因被告的原因不能按照合同约定履行其协助办理过户的义务，已属违约，导致原告所购房屋未能按照合同约定办理房产权属证书，已符合合同约定的解除条件，但被告于日、日先后为原告办理了土地证、房产证。南陵县人民法院认为，鉴于被告已履行了交房义务，原告已实际使用了房屋，被告虽在诉讼过程中履行了办理土地证、房产证的义务，但整个合同已全部履行完毕，如解除合同会造成不必要的损失，故两原告要求解除与被告签订的商品房购买合同并要求返还购房款及相关办证费用的诉请，本院依法不予支持，但被告未按合同约定的时间履行办证义务，应承担违约责任。关于被告承担多少违约金的问题，原、被告双方在合同中虽有违约金的约定，但根据相关法律规定，当事人的损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。两原告现以违约金过低为由要求被告按照中国人民银行同期贷款利率支付违约金至判决生效之日止，结合本案的实际情况，本案合同中约定的违约金确实过低，故原告要求按照银行同期贷款利率支付违约金，本院予以支持。关于承担违约责任的起始时间问题。根据司法解释的规定由于出卖人的原因，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；买受人未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，故违约责任的起始时间应为从日起（即自房屋交付使用之日日起过90日未办证的时间）至2014年4月16日止（即房产证办理好之日）。综上， 南陵县人民法院判决：一、原告陈立武、唐亚玲与被告江南公司签订的《商品房买卖合同》有效并继续履行。二、被告江南公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈立武、唐亚玲违约金（以购房款328726元为本金按年利率6.1%计算从日起至日止的利息）。三、驳回原告陈立武、唐亚玲其他诉讼请求。宣判后双方均提起上诉，原告上诉称：原审法院既认定江南公司违约又判决合同不予解除互相矛盾。故请求二审法院依法撤销原判，改判解除其与江南公司的购房合同。江南公司上诉称：原告与江南公司在合同中对逾期办证的违约责任已作出约定，且原告在原审中亦未对违约责任过轻提出异议。故请求二审法院撤销原审判决第二项。芜湖市中级人民法院经审理认为：一、对合同自由原则进行必要的限制，能更好实现合同权利义务从形式到实质、从内容到结果的全面公正，《中华人民共和国合同法》第五条规定的“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的公平原则即限制之一。本案中，江南公司已在合同约定的时间内将验收合格的房屋交付给原告，原告亦予以接受。事后江南公司于日、日为原告办理了土地证、房产证。江南公司迟延办理土地证、房产证的行为虽已违约，但客观上未对讼争房屋的使用造成重大不利影响，不影响双方签订《商品房买卖合同》目的的实现。故原告单方面要求解除合同的选择虽属当事人意思自治范畴，但不符合合同法的公平原则，故原审法院从本案的实际情况出发，判决双方签订的《商品房买卖合同》有效并继续履行。并无不当。二、原告与江南公司虽在合同中对逾期办证的违约责任作出约定，但约定的违约金明显不足以补偿原告的经济损失，故原审法院遵循公平原则酌定按中国人民银行同期贷款利率判决江南公司支付违约金，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确、审判程序合法。据此，驳回上诉，维持原判。评析：被告江南公司已将房屋交付给原告居住和使用，并已为原告办理了土地证、房产证，整个合同已全部履行，原告签订房屋买卖合同的目的已实现，故对原告要求解除其与江南公司的购房合同的诉请不予支持，但被告江南公司因自己的违约行为给原告造成的损失应予赔偿，符合公平原则。本案案号：（2014）南民一初字第01628号（2015）芜中民四终字第000113号&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&拒绝访问 | www.wangchao.net.cn | 百度云加速
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