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&&&销售房地产增值税纳税义务发生时间探析
销售房地产增值税纳税义务发生时间探析
一、问题的提出
房地产开发企业自行开发房地产项目,投资大、周期长,通常需要数年甚至更长的时间.因此,房地产开发企业可以在自行开发的房地产项目完工前,先取得《商品房预售许可证》预售房地产.通常情况下,购房者购买房地产开发企业预售的房地产,主要采取按揭贷款、一次性付款、分期付款等方式.在按揭贷款方式下,购房者付讫首付款申请贷款时,需要向发放贷款的金融机构提供包括首付款发票在内的有关资料,这就要求房地产开发企业在收到首付款时必须向购房者开具发票;在一次性付款方式和分期付款方式下,购房者为了维护自己的合法权益,也会要求房地产开发企业在收款时开具发票.于是,有些税务机关根据《营业税改征增值税试点实施办法》(财税﹝2016﹞36号,以下简称"36号文")附件1第四十五条"先开具发票的,为开具发票的当天"的增值税纳税义务发生时间确认规定,认为房地产开发企业预售房地产取得预收款并开具发票的当天为增值税纳税义务发生时间,要求纳税人根据预收款计算当期销售额和销项税额(一般计税方法下,销项税额等于当期销售额乘以11%的税率)或增值税应纳税额(简易计税方法下,增值税应纳税额等于当期销售额乘以5%的征收率).然而,税务机关的这种做法却可能导致出现以下三个不合理的结果.
摘要： 一、问题的提出
房地产开发企业自行开发房地产项目,投资大、周期长,通常需要数年甚至更长的时间.因此,房地产开发企业可以在自行开发的房地产项目完工前,先取得《商品房预售许可证》预售房地产.通常情况下,购房者购买房地产开发企业预售的房地产,主要采取按揭贷款、一次性付款、分期付款等方式.在按揭贷款方式下,购房者付讫首付款申请贷款时,需要向发放贷款的金融机构提供包...&&
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18号公告-房地产开发企业销售自行开发的房地产项目答题.ppt 39页
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《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》 2016年4月 一、基本政策要点 主要来源于财税【2016】36号 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目 适用范围：房地产开发企业 以下所称一般纳税人和小规模纳税人都是指房地产开发企业。 房地产开发企业只适用于拥有房地产开发经营资质的建设单位。 自行开发的房地产项目是指首次进入流通的房地产，俗称一手房。 房地产项目只针对房地产，不包括其他不动产。 进项不需分期抵扣 一般纳税人政策 小规模纳税人政策 一般纳税人自行开发的房地产项目，不执行“纳税人自建不动产”分期抵扣政策，其进项税额可一次性抵扣。 一般纳税人销售试点前开工的老项目，可选简易计税，征收率5%，销售试点后开工或者销售未选择简易计税的老项目，使用一般计税方法，税率为11%，但是可从销售额中扣除交给政府的土地价款。 采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 预收款销售 房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目（无论新项目老项目），按照5%的征收率计税。 政策要点 新发布的办法 《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号） 以下简称《办法》 二、《办法》的适用范围 国家税务总局公告2016年第18号 房地产开发企业 自行 开发 房地产 项目 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。
自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。
关注三个关键词 以自己名义立项销售 第三条 房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。 三、《办法》对销售额的界定 重点是有关扣除土地价款的规定
（一）第四条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
销售额的计算公式如下： 销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%） 第四条关键词“对应”隐含两层含义 1 土地价款并非一次性从销售额中全扣，而是要随着销售额的确认，逐步扣除。 2 允许扣除的土地价款包括新项目和选择一般计税方法的老项目。 对于房地产老项目，如果选择适用一般计税方法，其5月1日后确认的增值税销售额，也可以扣除对应的土地出让价款。 （二）第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算： 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款 当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。 房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。 支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。 第五条要解决的问题 小区配套项目的处理 房地产企业在开发房产项目时，还会在小区配套建设道路、花园、绿地、雕塑，或者物业用房、幼儿园、诊所等。这些项目不单独作价出售给业主，但也都包含在了业主所支付的房款之中，对这些建筑物、构筑物的面积，本条规定并未将其包含在“可供出售的建筑面积”中，也就是在计算“当期允许扣除的土地价款”时，并未将这部分面积包含在分母中。这样可以使开发商将所有“可供”销售的面积卖完后，土地出让金全部扣除完。—实际上是有利于房地产开发企业的。 （三）第八条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。
房地产老项目，是指： （一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在日前的房地产项目； （二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在日前的建筑工程项目。 （四）第九条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。
要点1：简易计税方法不得扣除对应的土地价款 要点2：简易计税方法不能差额，必须全额 要点3：一旦选择简易计税方法，36个月内不能变为一般计税方法
四、《办法》对“预缴税款”的核算 针对不同类型纳税人 （一）第十条、第十一条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
应预缴税款按照以下公式计算：
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
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如何确认房地产开发企业销售自行开发的房产纳税义务的发生时间
来源：福建国税&　　 |
对于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目的纳税义务时间确认问题，凡是购房合同没有明确采用直接收款方式的，一律按预收款方式认定，实际收到预收款时开具编码为&602&的普通发票，以纳税人办理产权登记的时间为纳税义务发生时间；先开具适用税率的，以发票开具时间为纳税义务发生时间。如合同已经明确采用直接收款方式的，无论是否在约定时间收到款项，均按合同约定的收付款时间确认为纳税义务发生时间。
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摘要：关于房地产开发经营企业销售自行开发的房地产项目纳税义务发生时间，国家税务总局公告2016年第18号第十四条、第十五条以及第二十二条明确规定，不管是小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，还是一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的...
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　　关于房地产开发经营企业销售自行开发的房地产项目纳税义务发生时间，第十四条、第十五条以及第二十二条明确规定，不管是小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，还是一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的或者适用简易计税方法计税的，均应按照《》（）第四十五条纳税义务发生时间的规定。
　　原《》第二十五条规定：&纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。&
　　与《》第二十五条相比，文件取消了&纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。&意味着除了提供建筑业或者租赁业劳务采取预收款方式外，房地产开发公司销售自行开发的房地产项目在采取预收款方式收到的款项不属于收讫销售款项，增值税的纳税义务并没有发生，只能够按照（一般纳税人，第十条至第十二条；小规模纳税人，第十九至第二十一条）相关规定在取得预收款的次月纳税申报期依照3%的预征率向主管国税机关预缴税款。
　　房地产开发企业销售自行开发的房地产项目纳税义务发生时间的规定，涉及到房地产开发企业增值税的清算。在实践中该如何把握，各试点地区国税局解释并不完全相同。如河南省国家税务局《&营改增&问题快速处理机制专期十三（房地产企业专期）》问题四，对该问题解释为：&应以房产交付给买受人并取得索取销售款项凭据的当天作为应税行为发生的时间。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为房地产项目产权属变更的当天。&但在具体交房时间的确定上，并不明确，应以商品房买卖合同上约定的交付时间为准，若实际交房时间早于合同约定时间，以实际交房时间为准。
　　以合同预定的交房时间作为房地产公司销售不动产纳税义务发生时间，具有以下优点：一是可以解决税款预缴时间与纳税义务发生时间不明确的问题；二是可以解决房地产公司销项税额与进项税额发生时间不一致造成的错配问题；三是可以解决从销售额中扣除的土地价款与实现的收入匹配的问题。
　　在房地产业增值税纳税评估中，需要核实商品房买卖合同上约定的房产交付时间，以此确定销售自行开发的房地产项目纳税义务发生的时间，适时进行增值税的清算。大家都在搜：
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