如何保障房屋征收过程中承租人的合法权益？
在房屋征收过程中，原《城市房屋拆迁管理条例》规定，&拆迁租赁房屋，被拆迁入与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁入给予补偿。被拆迁入与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁入应当对被拆迁入实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同&。现在这条在新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》中被删除了，从&补偿条例&中无法找到对承租人补偿的依据。但是，这并不代表在征收的过程中，被征收房屋的承租人，其合法权益就无法得到保障。依据《合同法》的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。因国家征收导致租赁合同无法履行的，作为被征收入的出租人，对租赁关系享有法定的单方解除权。在因征收不能实现合同目的的情况下，对承租人如何进行合理的补偿，维护其合法权益，就可以在合同中进行约定。如有涉及承租人利益的问题，我们应该将维权的重点依据从《国有土地上房屋征收与补偿条例》转向《合同法>，以便更好地维护承租人的合法权益。
相关法律：
《合同法》
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟廷履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
附：什么是承租人？
承租人可直称为&租赁人&，比如有一物业主对其所有的某一些特定范围，如摊位、店面、商业场所或居住所进行对外出租，那和该物业所有者进行协议签约，租赁该场所或居所的另一方就是&承租人&。
社会生活中，房屋租赁法律关系普遍存在，由此产生的纠纷也比比皆是，其中承租人在租赁合同期限即将届满想要继续签订租赁合同，出租人利用自己所有权人的地位而左右房屋的租赁，导致承租人承租地位极不稳定的现实。
其主要义务是：支付租金、按照约定的方法使用租赁物、妥善保管租赁物、不得擅自改善和增设他物、瑕疵通知。
72人有用48人有用51人有用52人有用《佳木斯市国有土地上房屋征收与补偿办法（暂行）》（以下简称《办法》）出台以来，有效发挥了政策支撑和法日前，陕西省政府印发了《关于进一步加强畜禽屠宰行业管理工作的意见》（陕政办发〔2017〕73号），以在他人租赁土地上所建房屋的产权归属 -
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在他人租赁土地上所建房屋的产权归属
【学科分类】物权
【写作年份】2004年
&&&&日，甲厂与乙村委签定场地租赁合同，租赁该村土地一块，用于建造厂房，租赁期限15年。甲厂因资金不足，即经乙村委同意并担保，与王某签定房屋租赁合同，约定由王某出资在租赁场地内建造房屋47间，建成后由甲厂租赁使用，期限为15年，租金29.5万元。在合同履行期间，乙村委在王某不知情的情况下，将上述房屋及其占用范围内的土地售予他人。王某诉至法院，要求村委返还房屋或赔偿损失。　
　　关于本案47间房屋的产权归属，有四种不同意见：第一种意见认为，上述房屋应归甲厂，因为该房屋占用范围内的土地使用权属甲厂，根据房随地走的规则，房屋应归土地使用者方。第二种意见认为，该房屋应归王某所有，因为王某是上述房屋的建造者，对其建造的房屋理应拥有所有权。第三种意见认为，该房屋应归村委所有，因为村委是土地的所有者，依地上物属于土地的附合原则，建筑物属于土地的一部分，其所有权应归属于土地的所有权人即乙村委。第四种意见认为，上述房屋因未请领建筑执照，且未办理房屋产权登记，属违章建筑，应予以拆除。　
　　我们认为，要正确界定上述房屋的产权归属，首先必须明确房屋的范围及与其占用范围内土地的关系。房屋，是指建于一定土地之上下，有顶盖、四壁，能遮风雨，供人居住或作他用的具有一定空间的建筑物。关于房屋与土地的关系，即土地和房屋等建筑物的权利是否可以分开，并可以作为相互独立的不动产，存在两种不同的立法体例：一是以德国、瑞士民法为代表，认为建筑物应为土地的一部分，不能构成独立的不动产。如德国民法典第94条规定，定着于土地之物，特别是建筑物及与土地尚未分离的土地出产物，不是独立的不动产，而是土地的重要组成部分。二是以日本民法为代表，认为土地和定着物都为独立的不动产，定着物可以独立于土地而存在，并不是附着于土地的财产。我国台湾地区现行民法也认为土地及其上建筑物或其他定着物为独立的不动产。　
　　在我国，土地属于国家或集体所有，禁止私人拥有土地所有权。因土地与其上建筑物在自然性质上不可分离，学者们对我国现行法律中对于土地权利与建筑物权利关系的规定理解也不尽相同。有的观点认为“我国现行立法主要采纳了土地和建筑物不可分离的观点”，“我国法律是将土地和房屋视为一个整体对待的”。有的观点则认为：“我国现行制度，基于管理体制上的原因，系将土地和建筑物分别作为独立的财产。”我们认为，我国现行法律将土地与房屋等建筑物是分别作为独立的不动产对待的，这从我国宪法及相关民事法律中对土地及公民个人财产等的规定可以知悉。宪法在规定土地属于国有和集体所有的情况下，其第13条又规定：“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。”作为民事基本法的《民法通则》第75条也规定：“公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。”“公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。”从上述法律规定看，我国法律是承认建筑物所有权与其占用范围内的土地所有权相分离的原则的，否则，在土地属于国家所有和集体所有的情况下，又怎能使房屋属于公民私有呢?　
　　区分了房屋及其占用范围内土地的关系，我们可以对房屋的范围作如下界定：即房屋所有权的客体是指独立于土地的建筑物，包括顶盖、梁柱、墙壁及其内部空间，土地不应包括在建筑物内，同样，建筑物也不应包含在土地之中，“建筑物在物理性质上乃独立之物，其所有权之范围自以其标的之独立建筑物为限，甚为明确”。 　
　　由此不难看出，前述第一、第三种观点，均未能正确区分房屋及土地的关系，将二者作为不可分离的一个物，是一个独立财产所有权的客体，而没能正确认识它们是两个不同的不动产，这在理论上是错误的，在实践上则易导致财产关系的混乱。　
　　或许有人会说，土地所有权与房屋所有权可以分离，但房屋所有权与其占用范围内的土地使用权则不能分离。的确，我国《城市房地产管理法》等法律规定了房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押，即地随房走的规则，但该规范属于民法中的倡导性规范，而非强行性规范，我国民事法律、法规并没有明确禁止房屋所有权及土地使用权的分离，根据法无明文禁止即为合法的民法原则，应当承认两种不动产权利的分离。“在土地出租的情形下，出租人的基地使用权与承租人的建筑物所有权应是分离的。” 　
　　我们再来分析一下该房屋所有权的来源及归属。根据物权法原理，物权的取得方式有两种，一是原始取得，一是继受取得。原始取得，指非依据他人既存的权利而取得物权；继受取得，指基于他人既存的权利而取得物权。一般因事实行为而取得物权者为原始取得，因法律行为取得物权者为继受取得。而所谓事实行为，指行为人无庸表现内心的意思内容，即可发生效果的行为，如无主物先占、遗失物的拾得。法律行为则是以意思表示为要素，并依该表示的内容发生法律效果的行为。如所有权的移转，抵押权的设定。　
　　我们来看本案涉及47间房屋的来源。根据王某与甲厂的房屋租赁合同可以看出，它是在甲厂资金困难的情况下，经乙村委同意并担保，由王某出资建造的，它不是原来就有的，即它不是通过市场交易继受而来，而是一砖一瓦，从无到有建造出来的。建造是依靠自己或他人劳动的生产行为，与人的意思表示要素无关，因而它不是法律行为，而是事实行为。　
　　根据物权变动的原则，依法律行为的不动产物权变动，非经登记不生效力。王某出资建造房屋，既然是事实行为，是否也需要登记才能取得房屋所有权呢？为此，王泽鉴先生指出：“自己出资建筑房屋等建物，系非依法律行为而原始取得其所有权，与依法律行为而取得者有别，纵使不经登记，亦不在第758条所谓非经登记不生效力之列。”可见，王某在出资建造房屋完毕后，即依事实行为而原始取得上述房屋的所有权，前述第二种观点，认为王某系房屋的建造者而拥有所有权的主张，正确地把握了房屋来源与其归属之间的关系。　
　　从前面的分析，可以得出这样的结论：王某出资建造的房屋，系王某依事实行为而原始取得物权的一种方式，该房屋产权与其占用范围内的土地使用权（本案是债权性质的土地租赁权）是可以分离的，这种分离并不影响房屋产权的归属。　
　　至于第四种所谓违章建筑不受保护的观点，我们不妨看一看我国台湾著名学者王泽鉴先生和谢在全先生的论述。王泽鉴先生指出：“违章建筑系土地上之定着物，为不动产，由建造人原始取得其所有权。”谢在全先生也指出“违章建筑已符合第66条定着物之要件，系独立于土地外之不动产，由原始建筑人取得其所有权（1952年台上1039），可知违章建筑物不因其无从办理所有权登记，而丧失物权客体之资格。”在我国存在一种凡违章建筑皆不受法律保护的倾向，这种倾向反映了我国对公民、法人财产权利漠视的态度。事实上，所谓违章建筑只是人的行为违章，没有请领建筑执照擅自建造房屋，既然是行为违章，处罚行为人的行为即可，没必要非将那些并不违背城镇规划的建筑物通通强行拆除。　
　　关于违章建筑应否受法律保护问题，我国台湾地区采取的务实态度，值得我们借鉴。台湾1959年台上字第1812号判例称：“违章建筑虽为地政机关所不许登记，但非不得以之为交易标的，原建筑人出卖该建筑物时，依一般法则，既仍负有交付其物于买受人之义务，则其事后以有不能登记之弱点可乘，又随时随意主张所有权为其原始取得，诉请确认，势将无以确保交易之安全，故此种情形，即属所谓无即受确认判决之法律上利益，应予驳回。” 从以上分析，前述第四种观点之不当可见一斑，在此不多赘述。　
　　我们迄未制定物权法，物权法律不发达，在现行法律无明文可资依照的情况下，援引域外判例学说和学者解释，以其法理为指导裁判案件，不失为司法实务中的可行选择。　
王利明：《物权法论》，中国政法大学出版社1998年版，第620页。　　　中国物权法研究课题组：“制定中国物权法的基本思路”，载《法学研究》1995年第3期。　　　谢在全：《民法物权论》，中国政法大学出版社1999年版，第169页。　　　梁慧星：《中国物权法研究》，法律出版社1998年版，第653页。　　　王泽鉴：《民法总则》，中国政法大学出版社2001年版，第256页。　　　张俊浩：《民法学原理》，中国政法大学出版社2000年版，第219-220页。　　　王泽鉴：《民法物权（通则?所有权）》，中国政法大学出版社2001年版，第116页。　　　王泽鉴：《民法物权（通则?所有权）》，中国政法大学出版社2001年版，第117页。　　　谢在全：《民法物权论》，中国政法大学出版社1999年版，第23页。　　　王泽鉴：《民法物权（通则?所有权）》，中国政法大学出版社2001年版，第117页。
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土地租赁合同到期欲解除，地上添附物的产权应归谁？
正在读取...&|&作者：无锡房产律师&|&来源：法邦网
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土地租赁合同到期欲解除2002年底，森林公司和泰特公司签订了土地使用权租赁合同，约定由森林公司使用泰特公司100亩土地，每年的租金为50万元，合同期限为5年。2003年，在取得泰特公司的书面同意后，森林公司建造了厂房、职工宿舍及运动场等设施。到2007年底，合同期限届满，泰特公司想收回土地，但森林公司坚决不同意解除合同，并主张其对所建造的厂房建筑等拥有所有权。地上添附物的产权应归谁本案双方争议焦点是森林公司建设的厂房、职工宿舍等建筑物究竟应该归森林公司所有还是泰特公司所有。从民法角度讲，本案涉及到添附物的所有权归属问题。森林公司在承租土地上建设厂房、职工宿舍等建筑设施，属于民法上的添附行为。民法上的添附是混合、附和、加工三者的总称。附合是添附中最主要的一种形式，是指不同所有权人的物相结合成为一物，形成新的财产，添附是取得财产所有权的一种方式。在租赁合同关系中，承租人在承租物的基础上添附新物的，必须要经过出租人的同意，未经出租人同意，擅自添附新物的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。本案中，森林公司在取得泰特公司的书面同意后，建造了厂房、职工宿舍及运动场等设施，合乎法律规定，并未对泰特公司造成损失，其添附行为是合法的。既然添附行为合法，那么添附物的归属要如何确定呢？在添附物的所有权归属上，我国立法未作明确规定。仅仅是最高人民法院《关于贯彻执行；；中华人民共和国民法通则；；若干问题的意见（试行）》第86条对合法添附的物权归属作了简单规定：“非财产所有人在使用他人的财产增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有权人，造成财产所有权人损失的，应当负责赔偿。”根据上述规定，若当事人对物的权利归属协商一致，应按其协商一致的意见确定添附物的所有权归属；但若当事人不能协商一致时，则应依据添附物的具体情况来确定所有权归属。实践中通常有这样三种解决途径：一是恢复原状，各归其主；二是维持现状，使原物的各所有人形成共有关系；三是维持现状，使因添附而形成之物归某一人所有。本案中因为双方意见存在严重分歧，故应依据具体情况来做具体分析。森林公司在承租的泰特公司拥有使用权的土地上建造厂房等添附物，由于房屋与土地使用权是不可分离的，厂房等建筑物的所有权应当与土地使用权归属同一方所有。由于恢复原状对于双方来说均不是合理最优的解决方式，因而双方的租赁合同期满后，添附房屋的所有权应归属于泰特公司所有。在发生添附时，失去所有权的当事人向取得所有权的当事人请求返还利益，适用法律关于不当得利的规定。根据《民法通则》第九十二条的规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”从公平的原则出发，森林公司因添附而受到损失，可以要求获得利益的泰特公司返还其所得的利益。泰特公司应当补偿森林公司建房用的材料费、付出的劳务费及相应的报酬等损失。
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在租赁土地上建房的房屋权属问题怎么认定
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违法信息举报邮箱：集体土地可建租赁房 小产权房依然是违法建筑
近日，有读者咨询：国家允许在集体土地上建合法的租赁房，那现在的小产权房是否意味着合法呢？是不是可以合法买卖？
记者获悉，为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制，国土资源部会同住房和城乡建设部，根据地方自愿，确定第一批在北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。
但业内人士表示，可以建成合法租赁房，并不意味着小产权房会转为合法建筑。
集体土地上的租赁房项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划，以存量土地为主，不占用耕地。同时租赁房的建设必须尊重农民集体意愿，统筹考虑农民集体经济实力，合理确定项目运作模式，维护权利人合法权益，确保集体经济组织自愿实施、自主运作。租房政策主要是加大城市租房供应，部分城市实行“只租不售”政策，进一步规范了租房市场，同时满足了城市的住房需求。
而“小产权房”是不符合城乡规划、土地利用规划的建筑，违法违规，不能与上述租赁房混为一谈。并且租赁房是依法批准建设，依法实施不动产登记，只用于租赁。“小产权房”本身就不是一个法律概念，既涉及违法用地，又涉及违法建设和违法销售，产权不受法律保护。
来源：山西晚报
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