夫妻共有的二手房买卖
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摘要：射阳房产网（射房网）根据《婚姻法》，夫妻在婚姻关系存续期间的共有的财产，在婚姻解除时，应由夫妻双方来分配，任何一方不能独自侵占共有的财产。在二手房买卖时，稍不留心，购房人所签的二手房买卖合同就会因为二
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根据《婚姻法》，夫妻在婚姻关系存续期间的共有的财产，在婚姻解除时，应由夫妻双方来分配，任何一方不能独自侵占共有的财产。在二手房买卖时，稍不留心，购房人所签的二手房买卖合同就会因为二手房主人的婚姻变故而导致无效，所以，在进行二手房买卖时要对各方面的情况做一个调查了解。
二手房交易注意事项
　　有的二手房主人因婚姻变故，在离婚诉讼期间，抢先处理夫妻共有的房产，以低价或较便宜的价格与二手房购买人签订房屋转让协议。这类情况大体归为两类：
　　一、房产证上有夫妻两人的名字。
　　这样的情况较为容易处理，购房人应该请夫妻二人共同与其签订房屋转让协议。如果夫妻一方不出面签字，则应该让不来的一方给签字的一方授权，此授权应该让公证处公证或律师见证，以证实其真实性。夫妻共有的房产，只有在夫妻二人共同同意下签订的转让协议方为有效，否则在法律手续上不完善，协议无法律效力，最后在产权过户时会遇到障碍。
　　二、房产证上虽没有写明夫妻二人的名字，但二手房主是已婚的人。
　　这种情况较为复杂，针对夫妻的共有财产双方都有权利享有收益权这一原则，购房人应该要求由二手房主人夫妻共同在二手房买卖合同书上签字，以示同意转让。这样做看似麻烦，实际上可以避免不必要的风险，否则如果签了转让协议，二手房主人的夫或妻一方不同意，她(他)就会想方设法阻止购房人办理产权过户手续。
　　如果夫妻一方不在国内，就要请签字的一方出示另一方的委托书或同意函同意转让其二手房，如果不在的一方连委托书或同意函也没有的话，最好请签字一方，当然也应该是房产权属证有其姓名的一方，出具保证函，保证其房产的转让是其夫妻共同同意的，并保证对此引起的一切后果承担法律责任。这份保证书实际上也是一个试金石，如果签字的一方连保证函也不敢出的话，这就证明里面一定有问题，那么购房人就应该警觉，这个二手房到底该不该买。
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房产买卖合同， 只有夫妻一方签字是否有效？
　　【案情简介】
　　张先生在县城拥有一套商铺，杨先生看中了这套商铺，双方经过几次协商，张先生最后同意以108万元卖给杨先生，双方签订了《房地产买卖合同》，杨先生支付了定金5万元。谁知签约后半个月，张先生的妻子李女士觉得太便宜了，于是电话告知杨先生，这是他们夫妻的共同财产，张先生一个人无权处分，要求解除合同，但杨先生认为张先生有权签订合同，且自己已经交付了定金，坚决要求履行这份合同。
　　那么张先生与杨先生签订的合同是否有效呢？
　　【案例评析】
　　浙江昌硕律师事务所律师张宏斌
　　根据法律规定，部分共同共有人未经其他共有人同意而擅自处分共有房屋的，要看事后该处分行为是否获得其他共同共有人的追认。获得其他共同共有人追认的，该处分行为合法有效。没有获得追认而擅自处分共有房产的，合同无效。本案还在审理过程中。
　　目前法律实务中存在着如下几种共有形式：
　　一、家庭共有：夫妻是一种人身关系。夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，属于夫妻共同共有，另有约定和法律另有规定的除外。
　　二、夫妻共同共有：家庭成员相互之间，也是人身关系，是一定范围内的亲属关系。不能把亲属关系都当成家庭关系。如张某与其妻、子一同居住，其父、母单独居住。张某的家庭成员就只有3个人，而不是5个人。家庭共有财产，属于家庭成员共同共有的财产。其中比较典型的是基于农村共同生产生活而产生几代同堂的现象，其共同居住人对家庭财产是共同共有。
　　三、尚未分割遗产形式的共同共有：共同继承的财产，在继承开始以后，遗产分割之前，数人(相互之间是亲属，是同一顺序继承人)对遗产享有共有权的财产。一般认为，这种共有是共同共有。
　　在购买房产时，为规避最终认定为共有房产而产生合同无效的法律风险，一定要核实所购房产是否属于共有，买卖共有房产的一定要取得全体共同共有人的一致同意。(县司法行政法律服务中心位于生态广场西侧，县科技大楼后面，每天有律师值班，如有法律问题，欢迎来电来访咨询，咨询电话：5220148)
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夫妻共同房产出售，一人签字效力如何认定二手房买卖
究其原因，一方面固然是由于《婚姻法》及其司法解释的规定不明确，另一方面，人们对物权登记制度有不同的理解。 案例一：李明与王红是夫妻，婚后购买了一处房产并登记为李明的名字。后来，李明和赵刚签订房地产买卖合同出售房产，房价上涨后李明就对赵刚说出售房产并未征得王红的同意，所以买卖合同是无效的。 分析：《物权法》规定了不动产经登记生效，不动产的公示具有公信力，虽然房屋是李明和王红的夫妻共同财产，但由于只登记在李明的名下，所以赵刚有理由相信只有李明是产权人，买卖合同应当有效。当然，如果李明想和王红离婚，为了转移财产而与赵刚串通而签订虚假的买卖合同出售给赵刚，那买卖合同就是无效的。 案例二：郭华与刘霞结婚后买了一套房产，两个人都登记为产权人，后来，郭华背着刘霞和张绍刚签订了房地产买卖合同要卖这套房子，刘霞得知后起诉到法院要求确认买卖合同无效。 分析：登记为夫妻二人的房产，如果购买人只与其中一人签订房地产买卖合同，则合同的效力视以下情况而定：1、如另一产权人追认或有证据表明其有出售的意思表示，则合同有效；2、如另一产权人不追认也没有证据表明其有出售的意思表示，则合同无效。 所以，张绍刚要有一定的证据说明刘霞同意出售，否则合同就是无效的。民法上有一个“家事代理”理论，家事代理是指夫妻因日常家庭事务，在与第三人为一定的法律行为时，有权代理另一方配偶的权利。所谓的“日常家事”通常理解为购买必要的生活用品、医疗服务、文化消费、子女教育等与家庭生活密切相关的日常事务。但房产在家庭财产中占有重要地位，购买或出售房产显然并不属于日常家事的范畴，所以郭华不能因为和刘霞是夫妻关系就可以代表刘霞出售房产。因此，登记为夫妻二人名下的房产，只有在双方都有共同出售的意愿时，买卖合同才有效。 案例三：龚力和陈美签了一份房地产买卖合同，约定龚力购买陈美和陈美的先生刘志华名下的一套房产，可房价涨得很快，陈美突然提出要提价，否则就不卖了，龚力不肯加钱。不料没多久龚力和陈美都被刘志华告上法院，刘志华在诉状里说陈美背着他把二人共享产权的房产给卖了，要求确认买卖合同无效。 分析：按照《婚姻法》的规定，在婚姻关系存续期间购买的房产，如无特殊约定，应当认定为归夫妻共同所有，即不论登记为一人还是二人所有，均应认定为夫妻共同财产。如前所述，如果没有证据能够证明刘志华同意出售，那么买卖合同就是无效的。但是，合同无效并不表示没有法律责任。根据《合同法》的规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。所以，龚力可以要求陈美赔偿他的损失包括房价上涨后的差价。 案例四：钱强和刘明、孙丽夫妇签订了一份居间协议，约定钱强购买刘明、孙丽名下的房产，签正式买卖合同时，孙丽因为出差了，就没到场签字，合同上就只有刘明的签名，孙丽的名字是刘明代签的。谁知房价上涨了，刘明后悔房子卖便宜了，就说正式合同上没有孙丽的签名，所以合同是无效的。 分析：虽然孙丽没有在买卖合同上签字，但因为孙丽在居间协议上已签过名，表明她同意出售房产，构成《合同法》上的表见代理，如购买方确有理由相信署名人有另一方的敞害搬轿植计邦袭鲍陋代理权，则应认定合同有效，否则应认定合同无效。比如有证据能够证明另一方一同委托中介挂牌、一同协商谈判、签署过居间协议、收取过定金或房款等，均可表示另一方同意出售，因而可以认定合同有效。}