尴尬的“小产权房”（全文）
<font face="楷体,楷体_GB日，大鹏新区。透过生锈的大门，瞥见一长排停工的小产权房和停放在此的豪车。
南都记者&左娟&摄
深圳是中国唯一一个没有农村的城市，全部土地已经国有化，却有近一半的建筑是原住民的“小产权房”。这些官方口径中的“历史遗留非法建筑”，在房屋租赁和买卖市场中甚为活跃，即便有着产权风险和安全隐患，仍不乏市场。然而，曾被传“首例小产权房转正”的项目日前被查处，为此迷局再添了一层尴尬处境。
“小产权房”泛滥是历史必然
小产权房该不该买？
不该。没有法律保障，没有质量保障，没有配套，没有售后服务，没有身份感……
但为什么会有那么多人继续涌向了小产权房市场？难道他们傻到连这些风险都不明白？难道他们仅仅是因为商品房限购，只好转炒小产权？
并非如此。
直接的原因是，小产权房价格便宜而商品房价格太高，当那些只相当于商品房价格1/2乃至1/3的价格摆在公众面前时，他们认为自己有理由忘掉它的千般不是。如果你可以用关外的价格住在关内，但没有产权确认，两者你如何权衡？每个人有不同的理解。
而且，近年来小产权房质量的变化，也在为公众迅速增加选择它们的筹码。随着城市建设的变化，原来只有几栋楼的小产权房，现在楼下可以有地铁站，可以有岁宝百货，可以有医院、学校等等。这个原因也不难理解，需求增加会推动市场竞争度的增加，正因为买小产权房的人越来越多，小产权房的质量才越来越好。
往根本上说，小产权房的产生与泛滥，是中国二元土地制度之下必然发生的现象。阐述这个故事，要将背景拉到中国城市化进程这样一个宏大的叙事语境中去。因为城市化，深圳从原来一个3万人的渔村，变成了如今拥有1500万人口的大都市，30年间人口暴增了500倍。天量的人口意味着巨大的住房需求，而仅靠国有用地上建设的商品房和保障房，能不能满足移民们的巨大需求？这个缺口很容易统计出来，深圳30年来大约建设了8亿平方米的房屋，其中近一半是小产权房。这也意味着，历史以来，深圳依赖集体用地解决了一小半人口的居住问题。这是一个不容抹杀，事实上也抹杀不了的历史事实，它应该成为我们讨论小产权房归宿的大前提。
深圳的小产权房正在步入困局，一方面自2004年城市化之后，土地已全部国有化，而另一方面，当年附着在集体用地上的小产权房并没有随之赋予完全产权，这是城市带给小产权房的尴尬。始自2009年的城市更新，从某个角度观察，其实也是政府对小产权房困局的探索之举———绕开改变土地制度的不可能，在改造中确权。本周三政府的动作，更可以视为是对这思路的深化。但显然，小产权房纾困一定是一个漫长的历史过程，一如它的产生一样。
小产权房交易，买家就和村委签份《房屋转让协议书》。
一看外立面就阔绰，全是大户型复式。
“上个月我妈妈过来看我们时说，客厅搞这么大干什么，又没攒多少钱，还要开舞会呀，呵呵。”杨静(化名)站在自己的新房客厅中对南都记者说，虽然听着是自嘲，但也明显难以掩饰她内心的快乐。算到今年，杨静大学毕业来深圳工作已经是第九个年头了，这期间她从最初全无买房打算，到后来的典型刚需客户，再到四处看房憧憬破灭，最后委曲求全购置了一套小产权房，一路下来也算是在买房道路上终得圆满。
小产权业主信人多力量大
用杨静自己的话说：“买这种村委建的房不可能不担心房子的产权，但能有什么办法呢，商品房价涨成这样我们小白领是可望不可及，与其背债那么累又住小房子，还不如当下住舒服了，起码这一二十年估计是不会拆的，而且有这么多的这种房子(指小产权房)存在，这么多人在住，不可能都拆掉的吧？后续政策应该还会有变化的。”
杨静的想法代表了很大一批目前已买，或者打算要买小产权房人们的普遍心态，政策究竟会怎么变化，谁也不知道，但他们大致知道的是，由于城市快速发展和大量移民的这种特殊性，深圳的小产权房数量在全国同类城市中一直是名列前茅的。
来自官方统计数据显示，截至2011年底，深圳小产权房违法建筑达到37.94万栋，建筑面积达4&.05亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.27%，接近了半壁江山，而在深圳外来人口中，超过50%都是居住在城中村的农民房内，人数超过了600万。
正是这种大量的规模化数据，一定程度上给了这些小产权房业主们购买的底气，因为他们认为人多力量就大。
在龙华购买了多套小产权房的周先生表示，他这些年来一直都是在长线投资小产权房，最初十来万就可以买一套两房单位，月租金差不多在800-1500元，投资回报率可超过10%，“现在这些房子也有涨价不少，但一般的投资回报率都有七八个点，比商品房投资要高多了。主要是资金投入并不大，前前后后我也买了有二三十套，还没遇到真正被强拆的，最早的2套成本已经收回来了，很多人都在做，问题应该不大的”。
土地来源有别，买卖合同有多个版本
周先生坦言其投资小产权房10年来从未遇到过房子被拆，还有一个重要原因是他选房比较谨慎，“同样是农民房，一部分是两证齐全的，只不过没有红本而已。当然违建还是比较多的，很多是打的擦边球，跟某些执法部门有较好关系，要不也建不起来”。
他还提醒重要的一点，即要分清楚是什么性质的土地，或者是由谁来开发建设谁来卖，这里面差别不小。
现在市场上大多数小产权房，都不是由村委自己建的，而是由村委出地，委托其他公司建设，建好后返还一部分房子给村委，或者直接出钱买地建房。据此方式建好的房子，在买卖过程中有两种签合同的方式：第一种是村委先跟建筑单位签订一个合作建房协议，建筑单位是乙方，然后由建筑单位再跟购房者签订一个房屋转让协议，建筑单位就变成了甲方；另外一种就是由村委、建筑单位、购房者一起共同签一份购房协议，分别是甲乙丙三方。
“由三方一起签的合同当然更有保障。我们之前在大浪那边差点就买了的那个房子，就是由正规发展商建的，质量很好跟商品房没有两样，他们签的就是三方合同，不过考虑到楼下就是小商品市场比较吵，所以才放弃的。”杨静说。
虽然目前杨静签署的所谓购房合同中，甲方是个她根本不认识的个人名字，但据说此人跟多个村委都有合作建房，有一定的信誉保障，而在她出示的房屋转让协议书上，南都记者看到，除了购置房屋的一系列正常条文外，还特别附有一张盖有土地权所属村委公章的见证书。
“这个见证书就代表村委对这单买卖的认可了。”杨静说，由于听朋友说过小产权房所属土地也有村委自留用地和村民宅基地的区别，他们前后看了起码有十几个小产权房都特别留意这点，只选用村委所属土地建起来的房子，因为有村委的公章起码让人更安心，如果只是一些村民自己的宅基地，感觉那是更没有保障的。
专业网站、Q&Q热群，小产权叫板商品房
如此多的麻烦和不放心，为何杨静还选择购买小产权房？一说到这个，她既感慨万分，又后悔不已。
2003年福田区的商品房价也才每平方米五六千元，银行的贷款也很容易，甚至还可能零首付，可那时的杨静还只是个刚刚大学毕业的小青年，住在单位提供的宿舍里，完全没有考虑过买房的问题。几年后谈了男朋友有了结婚的打算，房价已经噌噌涨了起来，眼看着2007年的疯涨、错过了2008年的机遇，又见证了2009年的反弹，杨静发觉自己的工资根本涨不过房价。
去年已过30的杨静结婚了，马上面临生孩子的问题，小两口郑重决定必须要有一套自己的房子了，于是开始四处看房。七拼八凑也就50来万，按照首次置业最低首付三成，在关内也只能买个小户型，即使去到关外也没找到他们想要的比较舒适的三房。一番苦恼纠结下，杨静听了好友推荐去看小产权房。
不看不知道，一看吓一跳。杨静发现，小产权房完全是个成规模的市场。先不说分布区域，在观澜、龙华、布吉、梅林、大鹏、沙井等各个区域都有大量选择，且看产品形态，很多建筑设计的豪华程度并不比商品房逊色，有些不但设有大型停车场，底层引进大型购物商场，甚至还规划有电影院。另外还有一些靠近海边的房子，俨然就是度假豪宅。“很多小产权房还提供专车接送看房的，不过距离太远不适合住家，有闲钱的人才会去买那样的。”杨静说他们主要挑选的还是交通便利，尽量离福田近并靠近地铁口的，所以最终在龙华买了一套。
据杨静称她是通过朋友介绍去看了一个朱姓网友的博客，其中搜集了大量的小产权房信息，并经常在Q&Q群中给人推荐房源。记者通过多方采访了解到，目前深圳市有关小产房的Q&Q群有很多个，经常会发布各种最新的房源信息以及相关政策等，同时还有专职律师可免费接受咨询。与此同时还有一个比较专业的“深圳小产权房网”，楼盘推荐、团购活动、常识政策、媒体资讯等内容一应俱全，有模有样。
就此记者采访了多家正规中介机构，均表示并没有开展过小产权房的中介业务，不过在某大型港资地产公司龙岗分铺工作的小陈向记者坦言，他们并不会主动去给客户推荐小产权房，但其实手头也都有些周边区域房源，如果客户问起还是会做单的，而这种情况在其他正规中介地铺中也是普遍存在。
“一栋返给村民，一栋贴着销控表在售”
通过老客户介绍新客户的方式，南都记者在朋友陪同下去到观澜一个拥有高尔夫景观的小产权房项目，项目共有两栋，户型最小的110平方米，起价3500元/平方米，以下是与其销售负责人的对话。
南方都市报：你们现在还有房子卖吗？
销售负责人：有的，你可以看这个最新的销控表，没有圈红点的就是可以卖的。
南都：好像是有两栋的呀，怎么只有一栋的表？
销售负责人：里面那一栋是给村里人的。
南都：哦，你们这个地是村委的对吧，还需要给他们钱吗？
销售负责人：当时我们签协议的时候就是他们出地我们来建，有一栋返还给他们，另外一栋我们自己卖。(来源:南方都市报&南都网)
南都：给村委的那一栋就是他们分给村民罗，我们不能买？
销售负责人：这个我们就不管了，村委是给村民还是卖给村民都有吧，他们村委自己也可以拿出来卖的，不过现在没有听说，你可以看外面这栋的。
南都：你们全部是自己在卖吗，有没有给中介卖？我有中介的朋友如果帮你们卖了有多少提成呀。
销售负责人：具体提成这个要看情况吧，有一定的但不好说，主要还是我们自己在卖，多数是朋友推荐过来。
南都：你们做小产权房开发的是不是比商品房还要赚得多呀？
销售负责人：怎么会，我们价格要便宜这么多。
南都：你们地不是不要钱吗？
销售负责人：那地是要用房子去返还的，而且现在建筑安装人工哪个不贵啊，没那么好赚的。
南都：还能多给点折扣吗，你是经理9.6折太小，起码9折呀。
销售负责人：你这朋友都是很熟悉我们这的啦，他应该认识人吧，我们只负责卖的还真没什么特别大的折扣，你们只要有过硬的关系，别说9折了，7折都有人拿到过的，看你认识谁了。
“小产权房”踩点
当年在楼顶喊喇叭卖3万一套，如今二十来万都不愿卖
地铁4号线，白石龙站D出口，走三分钟就到惠鑫公寓。这个20&0&1年开建的小产权房（如图右），和在售的商品房楼盘星河盛世（中）只有一路之隔，对面围墙在建的又是保障房(左)。
管理处帮放租，两房最贵月租1900
周二上午的惠鑫公寓没什么特别之处，唯一热闹的地方是被师奶们包围着的楼下小菜市场。记者转了一圈，看到惠鑫公寓共五栋楼，有2100多户，半包围式布局，与澳门新村挨得很近，几乎成一体，同享一个出入关卡，对此，楼下的一位热心大婶说：“澳门新村是村子里的房子，惠鑫公寓是潜龙的房子。你看看，只要是这种淡黄色外表的，都是惠鑫公寓。”据悉，与大多数由个人或村委开发的小产权房不同，惠鑫公寓是深圳知名开发商潜龙地产开发建设的，2002年开始销售，是梅林关口最出名的。
五栋楼中，只有E栋是没有带电梯的。楼下的管理处，注明是潜龙物业管理公司。咨询台上，直接用白纸贴出了三种户型，分别是23平方米、30平方米和42平方米。一个大高个的管理人员接待了记者，他指了指纸上的户型，说：“惠鑫公寓主要放租的就是这三种户型，你先看看，租金差不多都是固定价位，带电器的话，23平方米的1000元，30平方米的1200元，42平方米的1900元……你要哪种？”
记者要求看个最好的，于是就被带着去看了一间42平方米的，月租1900元。他强调，看中的话，要给中介费，没看中不收钱。楼里的格局就像宿舍，走廊两边开窗通风，一层共住了50户人家，密密麻麻。乘电梯来到房源所在，户型方正，两房一厅，基本家私电器都有，还带电脑桌、消毒柜等，只是装修比较简陋。“这户型好。现在空房也不多，业主不愿少租金。”带客看房的物管人员介绍。
放卖房源少，售价仅周边商品房价1/4
他还补充：“自从地铁开通，价格就涨了而且没人愿意卖了。租金也翻了一倍。”这位大高个抽了根烟，八卦起惠鑫公寓的一些往事。“我听说当年卖这个房子，周边还是荒芜的菜地，就连澳门新村都没有多少人住。卖房子的人就站在楼上，用喇叭喊，3万元一套、4万元一套……那时大家也不敢买，没有红本嘛！但是买了就赚了呀，现在这里都涨到了18万、二十来万元一套。这里住的都没几个业主了，基本都在放租。收租金也很可观，有的一个月能赚好几万。”
随后，记者又按照惠鑫公寓张贴的租房广告拨打了一位房东的电话，她表示空房不多，在卖的就只有一套30平方米的，卖25万元。她表示：“过户很简单，只要和业主一起去楼下物管处登记一下，给几百元钱，更改个名字，就可以了。”但不知道出于什么原因，她一再劝记者别买，这是有风险的。
记者又通过网络，联系上附近中介地铺的一位地产经纪小杨。他透露这里的房源放卖的有四五十套，但诚心卖的仅十来套，一套总价18万-23万元，算下来单价元/平方米。而附近的书香门第、（、、）等二手房，放盘价普遍在2万元/平方米左右；新盘星河盛世更是卖到2.4万元/平方米。
不过，小杨反映：“业主都不太愿意卖，更想收租，中介也不太乐意卖，赚不到钱。”他介绍这是潜龙公司当初建的员工房子，没有红本。交易的话去管理处交500元钱就行了。给中介几千元就了事。不过，如果担心有风险，建议找律师来做个见证，以防将来房子要拆或收回等等。
有电梯、物管、商场、招商中心，二期待售预计　7500元/m2
在附近一片低矮的楼房之中，华侨新苑显得特别醒目，灰白相间的外立面，32层高，楼下4层商业裙楼引进了岁宝百货等品牌，让人很难想象它却是网上流传的“史上最牛小产权房”。
60平方米两房卖50万元
华侨新苑两边是长长的步行街，商品琳琅满目。在周边居住了很多年的林女士介绍，这一区域很多都是牛栏前村所建造的楼房，“以前是村里的地，现在都建了房子来卖”。在她的指引下，南都记者看到了牛栏前村建的写字楼、酒店，她说很好辨认，很多这样的楼房上都有着像牛角一样的标志。
华侨新苑1-4楼为商业裙楼，与周边的商业连为一体，住户从侧门进出，有保安把守，入内有五六米高的小区大堂，乘坐电梯直接到5楼，便有空中花园映入眼帘。花园一侧有个商铺挂着“招商中心”字样，有着像中介地铺一样贴在玻璃上的房源信息。一位工作人员周小姐迎了出来，她告诉南都记者他们专门从事这栋楼房屋的出售、出租业务，并毫不掩饰的告诉记者华侨新苑是小产权房，但是“非常安全有保障”。
据其介绍，华侨新苑分为两期开发，一期918户，2008年开盘，当时单价才卖到4000多元，“房子都没有红本，交易也不需要税费”。而二期有252户，目前还没有卖。现场可见，二期基本已建好，“二期都是大户型，150多平方米以上，估计价格大概是7500元/平方米”。小区全都是电梯楼，物业管理费为2.2元/平方米，由牛栏前村股份公司旗下物业公司进行管理。现场所见的一套55平方米两房，售价仅39万元，曾出租办公用，月租1600元，算下来租金回报率5%左右；随后看的一套60平方米的两房住家单位，由于楼层更高、户型更好，要价为50万元。
合同约定如遇拆迁将获赔偿
看房结束后在电梯里，周小姐向我们自豪地介绍说：“2008年还有记者曝光说我们这是最牛的小产权房呢！”她说，整个小区全部都配套管道煤气，楼下就是菜市场。“因为小产权房不限购，很多业主都不只买一套”，她指给我们看某一单元，“这一个户型连着好几层楼都是一个潮汕人买了”。
而谈起小产权房如何过户，周小姐介绍手续简单，只需要一天就能搞定。“买卖双方一同去到村委过户，先把原来的合同收回来作废，然后在合同写上买家的名字，户主也写买家的名字，说明原业主已经把房子转卖给新业主了，未来的权利和义务由新买家来享受和承担。”
在招商中心商铺内，周小姐拿出了一份合同复印件给南都记者看，合同上写着《合资建房合同书》，“是跟牛栏前旗下的宝澜投资股份有限公司签合同，每一次转卖就补一张补充协议附在最后面”。她指引我们看几条重要的合同内容，比如合同书约定房子可以永久性使用。
那如何规避未来可能面临拆迁的风险呢，周小姐笑称这里住了1000多户，那么多老人小孩都会去闹的，“这么大规模真要拆也会引起很大麻烦的”。随后她也称会有相关保障，她指着合同书里的条款给南都记者看：“合同里已经约定，如果房子被拆迁，有政府赔偿的话，牛栏前村将会把赔偿按照各家各户的房屋面积来进行赔偿。”由于过户不需要缴纳税费，因此买卖华侨新苑在缴纳买卖总价3个点的中介费用给他们以后，只需要缴纳一个过户费给到牛栏前村，而且是按照房屋原价的一个点缴纳。
金葵丰花园
依山望海大复式，中介称“5年后可能转红本”
在葵涌镇燕子岭山旁隐藏着一座阔绰的依山大宅，外立面呈棕褐色，由6-7栋18楼左右的高层组成，呈半圆形的大阳台显得极其豪气，小区内还设计有园林，据销售人员称按照时下豪宅最流行的2梯2户式设计，目前已是现楼状态。
大门口横幅下掩藏着楼盘名“金葵丰花园”，旁边是已经冷清的售楼处，里面的沙盘蒙了层层灰尘，周日也只有一个工作人员值班，他称：“已经卖完了，2011年建的，120平方米以上大户型为主，有不少复式的面积达到300平方米。”据悉，该小区均价7000元/平方米左右，买家主要来自大鹏新区内各个镇，用以休闲度假为主。售楼员还称，位于社区旁边还有该开发商的二期地块，未来即将投入建设。
但从该社区旁边的一家中介公司世豪地产处南都记者了解到，这个身处在（、、）、亚迪村、（、、）等商品房小区包围之中的金葵丰花园，出身上是个不折不扣的小产权房。
据该司中介员工介绍，金葵丰花园是葵涌村委建设的小产权房，但从楼体设计、园林设计、户型设计上，该村委引入正规的设计公司进行设计，户型内天燃气管道、电梯、储藏室、地下室、阁楼、露台，包括车库、游泳池等一拥俱全，与正常商品房的配备有过之而无不及，虽然没有规划国土委下发的正规房产证(俗称红本)，取而代之的是盖着村委公章的村委集体房产证(绿本)。他还表示，未来五年后，该小区有可能通过业主自行补地价(每家出8万-9万元)的方式将“绿本”改成“红本”，但不能打包票。
在南都记者向其表达了如果没有正规房产证，未来交易和产权归属上是否会有风险时，该中介员工称购买这类小产权房的购房者有很多，且绝大部分是葵涌镇本地人，因为是本地人用来自住，所以并不担心产权归属的问题。在交易上，小产权房是要比正规商品房难流通一些，但该中介公司可以办理该小产权房的二手房买卖，佣金亦按照正常商品房买卖的佣金收取。具体操作上买方必须全额支付房价，且双方到村委管理处针对该房归属人信息进行更名即可，正常买卖流程只需要一天。
“小产权房”量大问题杂，不会搞“一刀切”
身为“小产权房”的泰源生态科技创意园几经停复工，日前被立案查处，它曾被传可能成为首例转正的。
南都记者&左娟&摄
探讨小产权房出路问题，首先要了解深圳政府在此问题上所进行的工作，据资料显示，早在2002年深圳就出台了《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》及其实施细则，规定对1993年以前的历史遗留违法私房的罚款标准为每平方米30至130元。不过去办理认定手续的原村民却很少。
2009年，深圳又出台了《深圳市人大常委会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，但相关配套实施文件却未出台，使得处理工作迟迟未能正式展开。今年5月，深圳选取沙井街道共和社区和平湖街道山厦社区作为土地管理制度改革试点社区，而这一消息反而引发了“小产权房有望确权”的消息。(来源:南方都市报&南都网)
深圳政府对此的态度很明确，并不存在小产权房，有的只是违法建筑。一边是治理，一边是继续建设，现在我们所能看到的深圳小产权房数量惊人，深圳市规划土地监察局提供的数据显示，在2009年底的初步统计中，深圳市农村城市化历史遗留违法建筑总计达37&.74万栋，约4亿平方米。
深圳市住房研究会常务副会长陈蔼贫认为“目前深圳究竟有多少小产权房，谁也说不清楚”，这也是为什么受访专家均认为小产权房作为历史遗留问题，涉及面广，问题复杂，均不能一刀切，而是要具体来分析。陈蔼贫说，深圳小产权房不能简单一拆了之，这是社会资源的浪费，而是要管理、盘活这些资源。目前政府应该做的是摸底调查，分类分别处理。
确权和没收两类都只会是极少数
中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，“小产权房”的处理会分为三类：一类是通过政府审核，可能有一部分进行确权；一类可能面临处罚，比如没收等；还有一类，也是对于大部分“小产权房”的处理，即会有一个阶段性处理，比如发放“绿本”而非“红本”，代表可以使用，但是不可以交易。
宋丁指出，无论是确权还是没收，两种方案都只会是占到目前小产权房总量中非常小的部分，“比如之前说是小产权房可以确权，我可以肯定的是只是其中非常小的比例，5%-&10%这个比例已经非常多，这部分符合政府相关规定、可以纳入合理确权的，同时建筑质量过关的，基本上没有问题的才可以纳入确权行列”。同时他认为明显不过关的小产权房则属于要拆迁的范围。
陈蔼贫指出，目前深圳市的小产权房可以笼统地分为两种，按照原则、房子性质问题，一是实质性违法，比如说建筑物撞了高压线，占用了农耕地、保护区等等，这样的房子本身不合法，必须予以没收拆除。另一部分则是属于程序性违法，多数小产权房是属于这一类，比如报建手续不全、加建等，建设不合法，“这部分比例会比较大，但不能简单拆除，要因地制宜，与事实结合起来处理”。
小产权房应变身保障房
而几乎所有受访专家都提出小产权房未来应变身为保障房，来解决目前深圳保障房供不应求的问题，不过不同认识对此研究也略有不同，提出的方案虽然都是最后针对保障房，政府都应参与到其中，但却分别提出了政府回购、补地价确权、政府提供政策和平台的不同方案。
宋丁认为由政府收购回来，作为保障性住房，化身为目前主流的两种保障房形式，即公租房和安居型商品房。“安居房是大规模发展的，相当大地满足城市产业升级需要。”他指出，由政府专门机构来做，和原业主进行协商，对于区域内成片的小产权房，建筑质量不错的，政府以适合的价格收购过来，“以高于原销售的价格，在法律上合法化，政府包装后，再作保障房处理”。具体未来转化为怎样的保障房，则可以根据不同地段、建筑特点来进行处理。
同样是认为会做安居房，但是深圳市职业技术学院房地产所长邓志旺的意见则有所不同，他认为首先要明确住小产权房的人，相当一部分是买不起房的人，很多也是安居房覆盖的人群，因此在原住户补交地价后，作为安居房。“其实这也是一种形式上的确权，一部分人住进去，这就是他们的私人产权，政府也有一定的产权比例，可以对未来销售进行一定限制。”而他认为差异化处理则体现在，如果此前拥有者是投资出租型的，那么就允许补齐更高的地价，未来即作为商品房来处理。
与邓志旺不同的是，陈蔼贫提出的方案是转化为公共租赁房，但不涉及产权问题，即政府也不进行确权，而是提供一个平台，操作上提供一个规则和政策，凡是符合交通、配套、安全各方面条件的小产权房被纳入保障房体系。双方自主选择，小产权房业主愿意纳入就加入进来，政府组织一部分有需求的家庭，和小产权房的业主签合同，“这是一个三方合同，以后这房子就可以纳入政府管理了，也可以考虑非房屋补贴的形式，可以解决保障房不足的问题”。
95%网友认为小产权房问题根源在深圳房价过高
从本周二开始到昨日上午9点，黄金楼市进行了小产权房有关问题的网络调查，收回3746份有效投票，明显超过往日调查，可见网友们对此话题的关注度之高。
调查结果显示，绝大多数受访网友认为深圳小产权房的活跃和屡禁不止，根本原因就是商品房价太高，赞成比例高达95%。而对于接下来要如何处理小产权房，出乎意料的是，在政府有关部门已经辟谣小产权房“转正”说的情况下，还有一半的受访网友认为对于小产权房应该确权发证，而不到一成的受访对象认为会查处没收，另外大约有各两成的网友认为是收回做保障房或者维持现状。
1.你想过要买小产权房吗？
A打算或者已经购买了小产权房
B心动过，但是担心有问题
C有风险，完全不考虑
2&.你觉得市民购买小产权房的原因是什么？
A商品房价太高，买不起
B在同一区域里小产权房的选择更多
C用来投资，出租回报率高
3&.你觉得购买小产权房最担忧的问题是什么？
A无正规手续，买卖困难
B难以确权，所有权得不到法律保证
C安全质量存在隐患
4.就目前深圳的小产权房，你认为主要应该采取下列哪种处理方式？
B收回做保障房
5.你是否认为深圳的小产权房交易活跃、屡禁不止应归根于商品房价过高？
1.前业主卖房后又反悔，买家就要给回房子
抛开违建类的小产权房不说，一般的小产权房，例如农民房、集资房，最有风险的在于“转卖”。例如，惠鑫公寓属于潜龙公司开发的集资房，开发年限已有十年之久，买家再买这样的房子，业主可能都换过一两轮了。交易时，仅仅是和业主去潜龙的管理处登记更名就完成了过户，连一个本都没有。还有牛栏前村的华侨新苑一期(二期还在建)，现在不是从开发方牛栏前村委那购买，而是从二手业主那买来，买家要和二手业主一起去村委那登记，同样没有一本证，仅是在原合同后面再附一页“补充协议”，表明此套房子的使用权已转移到新的买家。“关键就在于，前一位业主别反悔。如果反悔了，那么这个合同是没有任何法律效力的，不能保障买家的权利，买家就只能交出房子给前一业主，业主退还房款。”广东信荣律师事务所张茂荣表示，这种合同就相当于是君子协议，即便是在村委会或管理处登记了更名，但因为这些机构本身不具备房产管理资格，因此也无权签订交易合同，合同本身是无法律效力的。就算是因为欠债，小产权房的业主将此房抵付债款，通过法院判决，也只可能是抵付使用权，而不是所有权。
同时，广东省国晖律师事务所霍静律师也表示，最惨的是经过五六轮倒卖的小产权房，如果第二轮买家反悔了，起诉第三轮买家，要求收回使用权，法院是支持的，第二轮买家退款给第三轮买家，那第三轮买家又只能向第四轮买家索要回使用权……依此类推，这套房子的所有经手买家都要受到牵连。“小产权房交易中，不管是买家还是卖家哪一方反悔了，双方顺利退钱退房都还好，就怕买家把房子还给了前业主，但钱却要不回来了，前业主完全有可能没钱给，也没其他房产抵押。”
2&.律师见证了也没用，有的法院甚至不予立案
记者在打探小产权房交易过程时，有中介就对记者强调：“你如果不放心，可以找律师见证。”律师见证合同就会是万能的吗？据悉，在深圳，已有红头文件明文禁止律师为小产权房交易做相关的见证。“律师是代表法律的，如果允许律师为小产权房交易做见证，这就等于误导大众，当然要禁止。”霍静透露，也有发生过买家请律师过去，为他们的小产权交易实行见证，但交易之后发生前业主毁约，法院判合同无效，买家要不回房子，于是买家又来起诉律师事务所。“但这也没有用，整个交易合同就是不受法律保护的，即便有律师愿意为你去见证这笔交易，也只是对于你和卖家本人签字、字体有效做见证而已。所以，律师见证只是图个心里安慰。”不过，据记者向中介圈了解，还是会有些想赚钱的律师，千把块钱，就愿意出来见证，买家要多小心。(来源:南方都市报&南都网)
“关于小产权交易的纠纷案，有的法院甚至不予以立案，有的则会立案，最幸运的是遇上酌情判决的法官。据我了解，有的法官会认为有的买家买来房子都住了十几年，前业主再来要回房子，是恶意违约，将对合同的效力不置可否，直接驳回诉讼，以维持原状，买家可继续使用房产。这其实也是出于维护市场稳定、鼓励诚实交易为出发点的。”霍静表示。
深圳“小产权房”命运
深圳经过1992年、2004年两次农村城市化，原村民全部转为城市居民，农村集体所有土地转为国有，土地所有权为国家所有的一元结构，所以深圳认为这个城市并不存在“小产权房”。
2002年深圳出台了《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》及其实施细则，规定对1993年以前的历史遗留违法私房的罚款标准为每平方米30至130元，不过去办理认定手续的原村民很少。
2006年出台的《深圳市原村民非商品住宅建设暂行办法》规定，原村民建设非商品住宅的建设标准是居住用地的基底面积不超过100平方米，住宅建筑面积不得超过480平方米，并要符合“一户一栋”原则。
2009年，深圳又出台了《深圳市人大常委会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，明确深圳不存在“小产权房”，都是违法建筑，但相关配套实施文件却未出台，使得处理工作迟迟未能正式展开。
2011年11月，国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部联合发文，明确指出小产权房不得登记发证。当年执法检查中，深圳立案查处社区股份公司居住类违法建筑26宗，建筑面积112万平方米，但违法建筑及销售依然凶猛。
2012年3月，深圳规划国土委发布《深圳市住房建设规划2012年度实施计划》，提出“试点以整体租赁方式将原农村集体经济组织集资房，城中村村民自建房纳入保障性住房有效供应渠道”，即计划将部分小产权房“打包”纳入保障性住房。
2012年5月，《深圳市土地管理制度改革总体方案》获批，选取沙井街道共和社区和平湖街道山厦社区作为土地管理制度改革试点社区，并有市规划国土委透露，将对小产权房进行分门别类处理，部分符合条件的予以确认产权。“小产权房有望确权”消息疯传，交易量迅速反弹。
2012年8月，大鹏街道泰源生态科技创意园项目、龙华上油松美雅苑、华侨雅苑等小产权房被查处，市查违办指出深圳“小产权房将确权转正”的说法系误导误传，并表示将严厉打击违法建筑及其非法销售行为。
对话市查违办：
“最大小产权房”立案查处，并不代表所有小产权房都“转正无门”
因在面积达53168平方米的原集体土地(村委土地)上进行建设，且至今未完善征转地手续，位于大鹏新区大鹏街道的泰源生态科技园项目自施工之日起即被扣上了“小产权房”的帽子，且是深圳规模最大的一个。因涉嫌施工方存在未经审批便擅改规划图纸、超建等行为，该项目在2010年年底被勒令停工，今年3月被立案处理。
但在今年5月深圳土地管理制度改革试点启动的背景下，不少媒体竞相报道该项目极有可能成为深圳土改后首个被政府罚没的违法建筑，并纳入保障房体系，即实现“首个小产权房转正”。对此，深圳市查违办日前正式出面回应：大鹏街道泰源生态科技创意园项目“小产权房转正”的传闻不实，宣告“转正说”胎死腹中。
这一消息旋即被多家媒体报道，并被冠之以“小产权房转正无门”的结论。前日深圳市查违办相关负责人独家回应南都记者，市查违办将其查处的原因仅为该项目在2010年施工时擅自更改建筑图纸，每层加高了层高且一层改成两层，增加了建筑面积，跟它小产权房的身份并无直接联系，该项目被查处并不代表所有的小产权房都“转正无门”。
据大鹏新区规划土地监察队通报，泰源生态科技园项目为深圳市泰源实业有限公司、深圳市复地置业有限公司和深圳市大鹏水头股份合作公司共同合作开发，由水头股份社区出地，其余两家公司公司出资并负责办理建设有关手续，以合作形式开发，建成后进行物业分成。
该项目最早在2003年6月就开始施工，随后因手续不全，被查违部门责令停工。2006年6月该工程获得龙岗区下发的《复工通知书》，按照规划将建为十余栋层高3&.6米的工业厂房，总建筑面积7.9万平方米，但2010年该工程重新施工时却擅自对建筑图纸进行了更改，每层层高被加高并一层改两层，总建筑面积也大幅提高至十余万平方米。2010年11月，大鹏街道规划土地监察队在巡查中发现，该项目未按批准复工内容进行建设，依法责令其停工。市查违办近期接受媒体采访时强调，今年3月，大鹏街道规划土地监察大队已对该案立案，认为该项目涉嫌违反《城乡规划法》相关规定，下达了行政处罚告知书。
南方都市报：备受关注的泰源生态科技园项目处在什么状况？
市查违办综合处：日前大鹏新区规划土地监察队已经对该项目下发了处罚告知书，并完成了调查取证工作，具体处罚的细节还在等待中。
南都：此前不少媒体曾报道它作为“深圳首个小产权房即将迎来转正”的消息。
市查违办综合处：媒体对该事件存在误读。市查违办将其查处的原因仅为该项目在2010年施工时擅自更改建筑图纸，每层加高层高并一层改成两层，增加了建筑面积。跟它是小产权房的身份并无直接联系。
南都：那么未来深圳的小产权房是否真有“转正”的可能？
市查违办综合处：我想更正一点，现在在深圳提“小产权房”的概念并不正确，人们普遍把在属于某某村委的集体用地上建造的房屋称之为小产权房，这样的表述并不正确。国土资源部出台相关文件提及的“小产权房”主要是指城镇居民到农村购置的违法占用农村集体所有土地建设的居住建筑。而深圳经过1992年、2004年两次农村城市化，原村民全部转为城市居民，农村集体所有土地转为国有，土地所有权为国家所有的一元结构，所以深圳并不存在“小产权房”。按照最新的说法，包括泰源生态科技园项目，以及遍布深圳在当地村委集体用地上建设的“城中村”，全部为“违法建筑”。
南都：那么，如何处理这类的“违法建筑”，它们是否会迎来转正？
市查违办综合处：日，深圳市第四届人代会审议通过了《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》(以下简称《处理决定》)，并以《处理决定》颁布之日为界：此前修建的违法建筑，按照《处理决定》)进行处理，此后建设的按照现行的《土地管理法》、《城乡规划法》等法律法规处理。是否能迎来转正，还得参照相关法律。
(本文来源：南方都市报
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