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陕西金澳置业有限责任公司与西安新城基础设施建设投资有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事裁定书
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中华人民共和国最高人民法院有纠纷的房子法院可以通知开发商不要拆迁次房屋吗 _ 巢湖宠物网
有纠纷的房子法院可以通知开发商不要拆迁次房屋吗
报请上级人民法院批准。人民法院适用简易程序审理案件。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准，可以延长六个月；还需要延长的。被告不提出答辩状的，不影响人民法院审理，可以提起上诉。2、人民法院应当在立案之日起五日内将起诉状副本发送被告，被告在收到之日起十五日内提出答辩状。被告提出答辩状的，人民法院应当在收到之日起五日内将答辩状副本发送原告、地点。4、人民法院适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起六个月内审结1、人民法院收到起诉状或者口头起诉，经审查，认为符合起诉条件的，应当在七日内立案，并通知当事人；认为不符合起诉条件的、人民法院审理民事案件，应当在开庭三日前通知当事人和其他诉讼参与人。公开审理的，应当公告当事人姓名、案由和开庭的时间。3，应当在七日内裁定不予受理；原告对裁定不服的
原则上应当是归法院确定的房屋所有权人享有拆迁款。
法院已经判决合同有效，那么对方就应当按照约定履行义务。 但是本案的关键是合同未约定具体的交付期限和过户期限。 根据规定，双方不能协商达成一致意见的，权利人有权要求义务人在合理的期限内履行义务，超过履行期限依旧未履行的，依法向法院...
房屋纠纷法院查封房产应对作出裁定，送达申请人和被申请人。需要物业,售楼部协助执行，法院会通知的物业和售楼部的。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第一条人民法院查封、扣押、冻结被执行人的动产、不动产...
1.最高院、国土资源部、建设部《关于规范人民法院执行和国土资源部房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：被执行人购买的房地产开发企业办理房屋权属登记的房屋、办理了商品房预售合同登记备案手续或者预告登记的房屋，人民法院...
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关于向人民法院提起民事诉讼的问题 《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》规定：“拆迁人与被拆迁人达成协议后，一方或者双方当事人反悔的，未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题，依法向人民法院提起诉讼的，人...
根据你的描述，该房屋已经延迟交房很长时间了； 就你目前的情况给你以下建议： 建议一、你现在可以继续收取开发商的违约金（按天计算，有一天算一天）直至该房屋顺利履行交接手续为止；此条款适用于房间涨幅过快，收取的违约金及赔偿金总额不足...
如果拆迁补偿已经下发，或拆迁置换房已经给了。那么法院会联合城管、开发直接强拆。通常做法是，法院联系搬家公司，强制将拆迁户家中的财物搬运到安置房内。等财物搬空后，由工程部门破拆旧屋。 至于拆迁房内的住户，会因为拒不执行法院判决，被...
你们属于债权债务，裁定书没有送达给你，对你不产生效力，法院程序违法，你可以对裁定书提出异议，但在裁定书撤销前，你不可以告他占你拆迁款。
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拆迁安置房屋被法院查封
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会的 会查封属于他的那一部分
您好，一般只查封债务人的份额。如需法律帮助可以电话联系我！
您好~签合同前房屋被法院查封主要有以下风险：
A、购房合同无效。“签前查封”就是签署购房合同前房屋被查封。签约前被查封的房子，尽管签署了购房合同，也不受法律保护，即为无效合同。
原因：根据《城市房地产管理法》第三十七条：“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让。”
B、无法办理网签及缴税过户等后续步骤。二手房交易全部要进行房屋核验。查封状态的房子是无法通过房屋核验的，进而无法网签过户，合同约定自然是不能履行。
C、购房款难追回。如果因业主债务问题导致的房屋查封，那么极有可能购房者提前支付的购房款成为“肉包子打狗—一去不回”。
您好，查封房产是指，对被执行人因继承、判决或者强制执行取得，但尚未办理变更登记的土地使用权的查封，国土资源行政主管部门依照执行查封的人民法院提交的被执行人取得财产所依据的继承证明、生效判决书或者执行裁定书及协助执行通知书等，先办理变更登记手续后，再行办理查封登记。法院查封房产的法定程序是：1、法院向国土房产部门发出《协助执行通知书》及附带的法律文书；2、办案人员向国土房产部门出示法院工作证，并分下列不同情形办理查封手续：（1） 被查封的标的物已核发房地产证的，应提交国土房产局档案室出具的查册表；（2） 被查封的标的物是预售商品房的，应提交房地产交易所出具的该预售商品房的交易情况表或该楼盘的明细表；（3） 被查封的标的物是土地的，应先到国土房产局档案室查清该土地权属情况，并提交查册的书面结果。3、国土房产部门根据法院提交的资料，进行查封处理。解封是指，被查封的房产因法定查封期限届满或者已经强制执行完毕，经被查封财产的当事人申请，法院作出予以解封的决定并执行。法院解封被查封的房产的法定程序是：1、法院办案人员向国土房产部门出示有效执法证件；2、提交法院解封房产的法律文书；3、国土房产部门根据法院提交的资料，进行解封处理。
这个问题就比较复杂了他是差出了开发商的与你本人并没有直接的关系！你可以去问一下是否同小区内还有人被查封了1
您好请咨询不动产登记中心（国土局），不属于我局管理
您好，可能会面临法院查封房屋和冻结账户
您好，可能会面临法院查封房屋
按照相关的法律，基本上是这样的一个流程，除非你尽快把钱还上。
如果没取得房产证，一般不会一般不会
如果没取得房产证，一般不会一般不会
责任是第二性的，义务是第一性的，违反义务才会产生责任。要探究卖房人是否构成违约，是否需要承担违约责任，就需要明确卖房人是否违反了合同义务，就需要明确卖房人是否有义务确保房屋不被查封。卖房人是没有义务确保房屋不被查封的，而且卖房人也没有能力确保房屋不被查封，因为即便卖房人有债务“纠纷”，也和房屋买卖没有必然的因果关系，和房屋被查封没有必然的因果关系。当然，如果房屋买卖双方在签订《房屋买卖合同》之前标的房屋就已经被查封（包括卖房人知道房屋即将被查封）或者被抵押（包括卖房人打算在网签前办理抵押——网前后不能办理抵押手续），卖房人故意隐瞒以上事实，卖房人违反了如实告知的义务，以及房屋买卖合同中卖房人关于房屋抵押、查封状况的保证（如果卖房人在签订居间版的房屋买卖合同之后，网签之前，办理了抵押手续，则是因其行为导致房屋买卖合同不能履行，合同目的不能实现，也构成违约）。上述即为房屋过户前被法院查封的具体内容，谢谢采纳！
你住在哪里,就可以
看您这是和谁做的公证，如果是拍卖所得，建议过户
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房屋拆迁合同是与开发商签订吗
房屋遇到而要向开发商征收的时候，往往会与开发商签订相应的合同，维护好个人的拆迁协议。那么，合同是与开发商签订吗?关于房屋拆迁合同的知识，小编做了详细的内容介绍。房屋拆迁合同是与开发商签订吗?要是拆迁由开发商主导，就与开发商签订。房屋拆迁协议的签订步骤：1、所有人(承租人)选择评估机构;2、公有住宅承租人需购改房的，在拆迁协议签订前到办证中心建设(房管)窗口办理房改房买卖手续;3、房屋所有人或使用人持上述有关证件，根据拆迁通告公布的签订拆迁协议日期，至拆迁现场办公地点签订拆迁协议;4、签订拆迁协议双方当事人对协议条款予以核对;5、双方当事人签字、盖章。6、承办部门：受建设单位委托的拆迁单位。7、承诺时限：符合条件的当场予以办理。不符合办理条件的应当说明原因。新政下怎么签订房屋拆迁补偿合同是否属于合法建筑查看对照自己的房屋建筑是否有产权证书，是否能对抗第三者的主张;若没有法定的产权证书的话，是否有规划建设许可证?是否有当地建设管理部门、土管部门出具的证明材料?是否有买卖合同?等等，并抓紧时间补办产权手续;自己的房产值多少钱以当地商品房房价为参照物，了解自己的房产值多少钱;若自己不明白，可以找内行的朋友咨询，附近交易的案例比较，或者找评估公司评估;看拆迁开发商的手续对自己的产权手续、房产价值等有数之后，若收到拆迁通知，马上咨询了解拆迁开发商的法定资质，是否有拆迁许可资质等，是否符合法定要求;若没有的话(好多是借用的)拆迁开发商的主体就有问题，属于违法拆迁;目前好多地方的居委会(村委会)、乡镇政府、甚至县市政府，都是在没有拆迁许可的情况下拆迁的，事后找一个拆迁公司顶顶名;拆迁开发的项目查明上述问题后，看看拆迁开发商拆迁的项目，是属于公益开发还是商业开发;若是属于公益拆迁开发的话人人有责，见好就收;若是商业开发的话，双方都是平等的主体，若有异议的话就平等协商吧;拆迁标准按等规定，若对拆迁开发商出具的补偿价格不满意，可以委托评估公司重新评估，出具评估报告，根据评估报告达成补偿协议;先补偿、后搬迁按房屋征收与补偿条例等规定，实施房屋征收拆迁应当先补偿、后搬迁;在达成协议之前，任何单位和个人不得采取暴力、威胁、中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使拆迁人搬迁。对于房屋拆迁赔偿方案不满意，或想要提高房屋拆迁赔偿标准的话，找华律网小编帮你。延伸阅读：
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各征地区片具体位置、地类以鸡西市区征地区片价分布图为准。
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由于国家建设或其他原因经常会有征地拆迁，那征地拆迁存在哪些问题呢？今天，华律网小编就为大家解析一下征地拆迁中可能存在的问题，欢迎大家阅读。
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内江市人民政府关于调整征地补偿安置有关政策的通知内府发[2013]8号各县(区)人民政府，市级各部门：《内江市征收农村集体土地青苗和地上附着物补偿标准》已经四川省人民政府批准同意执行。为进一步加强征地补偿安置工作，认真贯彻省人民政府、省国土资源厅关于征地补偿安置标准的有关规定，结合内江实际，现就调整征地补偿安置有关政策问题通知如下。一、征地补偿标准及社会保障...
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征收农村集体经济组织土地所需的留用地(下称留用地)，是指国家征收农村集体土地后，按实际征收土地面积的一定比例，作为征地安置另行安排给被征地农村集体经济组织用于发展生产的建设用地。
征地拆迁法律咨询
有分家协议书的约定，可以起诉维权。。。。
等1位律师回复
取决于是否有户口
等1位律师回复
您好，根据您的描述，你确实没有签署拆迁安置协议？如果根本没签署协议，你们之间不存在协议的，没有接受赔偿条件，是无权处理您的房屋的。如果字迹不是你，可以做笔记坚定鉴定来确认，从2012年至今都没有以诉讼的方式主张过权利吗？具体情况还需要了解，如有需要可以联系我，以便在详细了解情况后给予法律咨询意见和维权方案。
等1位律师回复
咨询当地政府。。。。
等1位律师回复
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　　房屋存在质量问题，开发商应该承担哪些责任！　　案情介绍：　　日，胡女士与武夷房地产公司签订《商品房预售契约》，约定胡女士购买武夷房地产公司的位于通州区的一套房屋。合同签订后，胡女士按约支付了房款。日，胡女士取得该房产的所有权证书。日，房屋验收时即存在多处质量缺陷，部分阳台、客厅及走道存在裂缝现象。胡女士一直与武夷房地产公司进行沟通，但武夷房地产公司以各种理由未对胡女士房屋进行维修。现要求武夷房地产公司赔偿胡女士房屋修复费用及各项损失。　　武夷房地产公司在原审法院辩称：胡女士的诉讼请求没有任何依据，我公司的房屋质量是合格的，胡女士主张的地面开裂问题已过一年保修期。　　法院经审理认为：本案中，胡女士所有的涉案房屋确存在地面开裂、下陷等质量问题，武夷房地产公司作为房屋出卖方理应承担相应责任，故现胡女士的诉讼请求，理由正当，证据充分，法院予以支持。据此，法院依法做出判决：武夷公司赔偿胡女士维修费用及相应的各项损失。　　律师认为：　　一、《中华人民共和国合同法》第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第13条第2款规定：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。　　二、本案中，涉案房屋系胡女士所有，在该房屋确实存在质量问题的情况下，武夷房地产公司应承担相应赔偿责任。对于胡女士主张的修复费用的诉讼请求，因涉案房屋存在质量问题，修复上述房屋质量问题必然产生一定修复费用，故对于胡女士的该项诉讼请求，理由正当，证据充分，法院予以支持。　　律师提示：　　首先，业主在房屋使用过程中，如出现保修范围内的质量问题，可要求开发商负责免费维修。前提时，必须处在保修期限以内，保修期限的起算点是从住宅交付使用日算起。　　其次，如果开发商拒绝或拖延履行保修责任，业主可自行整改，再将整改费用向开发商反映，主张赔偿经济损失。尤其需要注意的是，业主要保留好房屋存在质量问题的证据，可以采取拍照片、录像等方式保存证据，并且要保留好房屋维修的费用支付凭证。
　　【房产纠纷】房屋存在质量问题，开发商应该承担哪些责任　　案情介绍：　　日，胡女士与武夷房地产公司签订《商品房预售契约》，约定胡女士购买武夷房地产公司的位于通州区的一套房屋。合同签订后，胡女士按约支付了房款。日，胡女士取得该房产的所有权证书。日，房屋验收时即存在多处质量缺陷，部分阳台、客厅及走道存在裂缝现象。胡女士一直与武夷房地产公司进行沟通，但武夷房地产公司以各种理由未对胡女士房屋进行维修。现要求武夷房地产公司赔偿胡女士房屋修复费用及各项损失。　　武夷房地产公司在原审法院辩称：胡女士的诉讼请求没有任何依据，我公司的房屋质量是合格的，胡女士主张的地面开裂问题已过一年保修期。　　法院经审理认为：本案中，胡女士所有的涉案房屋确存在地面开裂、下陷等质量问题，武夷房地产公司作为房屋出卖方理应承担相应责任，故现胡女士的诉讼请求，理由正当，证据充分，法院予以支持。据此，法院依法做出判决：武夷公司赔偿胡女士维修费用及相应的各项损失。　　律师认为：　　一、《中华人民共和国合同法》第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第13条第2款规定：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。　　二、本案中，涉案房屋系胡女士所有，在该房屋确实存在质量问题的情况下，武夷房地产公司应承担相应赔偿责任。对于胡女士主张的修复费用的诉讼请求，因涉案房屋存在质量问题，修复上述房屋质量问题必然产生一定修复费用，故对于胡女士的该项诉讼请求，理由正当，证据充分，法院予以支持。　　律师提示：　　首先，业主在房屋使用过程中，如出现保修范围内的质量问题，可要求开发商负责免费维修。前提时，必须处在保修期限以内，保修期限的起算点是从住宅交付使用日算起。　　其次，如果开发商拒绝或拖延履行保修责任，业主可自行整改，再将整改费用向开发商反映，主张赔偿经济损失。尤其需要注意的是，业主要保留好房屋存在质量问题的证据，可以采取拍照片、录像等方式保存证据，并且要保留好房屋维修的费用支付凭证。
　　很多工作将由智能机器完成。一个知识库，机器人将代替律师完成法律咨询。
　　个人转让房地产缴纳税的种类　　个人转让住房主要涉及营业税及附加（含营业税、城建税、教育费附加和地方教育附加费），个人所得税，土地增值税，印花税和契税。 　　一、营业税　　自日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税（税率：5%）；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。　　上述“普通住房”的标准须同时满足以下两个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在144平方米以下。否则，为非普通住房。　　确认购房时间时，纳税人出具《房屋产权证》上记载日期和《契税完税证明》填发日期不一致的，按“孰先”原则确定。确认计税价格时，纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，税务机关依法有权根据有关信息（市场评估价格或其他合理方式）核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。　　二、个人所得税　　核实征收（税率：20%）个人转让住房取得收入应按照“财产转让所得”项目，适用20%的税率计算缴纳个人所得税。在计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳　　核定征收（税率：1%）纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据税法规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入1%-3%核定应纳个人所得税额。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。　　三、土地增值税、印花税、契税　　为适当减轻个人住房交易的税收负担，支持居民首次购买普通住房，自日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。对个人销售住房暂免征收土地增值税。　　对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人购买90平方米以上144平方米以下，且属于家庭唯一住房的普通住宅，按1.5%税率征收契税；对个人购买非普通住房及购买不属于家庭唯一住房的，按3%税率征收契税。
　　个人受让房地产应缴纳税的种类　　个人购房应缴纳哪些种类的税？　　一、契税　　1．契税　　契税是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收，现行的《中华人民共和国契税暂行条例》于日起施行。在中国境内取得土地、房屋权属的企业和个人，应当依法缴纳契税。上述取得土地、房屋权属包括下列方式：国有土地使用权出让，土地使用权转让(包括出售、赠与和交换)，房屋买卖、赠与和交换。以下列方式转移土地房屋权属的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征收契税：以土地、房屋权属作价投资、入股，以土地、房屋权属抵偿债务，以获奖的方式承受土地、房屋权属，以预购方式或者预付集资建房款的方式承受土地、房屋权属。契税实行3%-5%的幅度比例税率。　　目前，契税已成为地方财政收入的固定来源，在全国，地方契税收入呈迅速上升态势。各类土地、房屋权属转移，方式各不相同，契税定价方法，也各有差异。　　2．房产契税的分类　　（1）按成交价格计算。成交价格经双方敲定，形成合同，税务机关以此为据，直接计税。这种定价方式，主要适用于国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖。　　（2）根据市场价格计算。土地、房屋价格，绝不是一成不变的，比如，北京成为2008年奥运会主办城市后，奥运村地价立即飙升。该地段土地使用权赠送、房屋赠送时，定价依据只能是市场价格，而不是土地或房屋原值。　　（3）依据土地、房屋交换差价定税。随着二手房市场兴起，房屋交换走入百姓生活。倘若A房价格30万元，B房价格40万元，A、B两房交换，契税的计算，自然是两房差额，即10万元，同理，土地使用权交换，也要依据差额。等额交换时，差额为零，意味着，交换双方均免缴契税。　　（4）按照土地收益定价。这种情形不常遇到。假设2000年，国家以划拨方式，把甲单位土地使用权给了乙单位，3年后，经许可，乙单位把该土地转让，那么，乙就要补交契税，纳税依据就是土地收益，即乙单位出让土地使用的所得。　　3．计算方法和税率规定　　应纳税额=计税依据×税率。　　契税税率的规定是3%-5%，一般取3%为了支持房地产业，政府对一般商品房减半收税，对商业用房，别墅房产收3%。(超过地方政府规定单价和规定容积率房产的契税按3%征收)。　　从日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。　　二、合同印花税　　在订立合同时就直接缴纳，总房款的0.05%，一般跟首付款一起缴，以便于开发商统一办理合同登记和房产证。不过值得注意的就是目前在住宅类房屋购买交易中，合同印花税是暂免的，所以我们购买住宅的购房者是不需要缴纳这部分税费的，在计算时可以省略。　　二、无偿赠与房产相关税收政策　　1．单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，视同发生营业税应税行为。　　2．个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。　　3．以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。　　4．除上述规定情形以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。　　5．受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。
　　共同出资买房，转让时如何处理　　2012年，张小姐看上一套总价42万元的房屋，由于资金不够，便与姑妈张女士共同出资买下房屋，张女士出了21万元，但房产证上仅写了张小姐一个人的名字。　　四年后，张小姐同意将房屋转让给姑妈。双方签订房屋买卖合同，约定房屋价格为96万元。张女士只把25万元购房款打入张小姐账户后，张小姐将房屋交付给了姑母。此后，张小姐数次向姑妈讨要剩余购房款，均遭拒绝。无奈之下，张小姐将张女士告上法庭，要求支付剩余购房款71万元。　　张女士认为，这套房子有自己的份，她所付的25万元钱已足够买下房子。同时，合同中签订的96万元购房款并非双方真实意思表示，因为在与张小姐协商买房过程中，自己曾收过张小姐父亲的一份传真，传真上表示，张女士母子只需要再出资36万元即可。张女士认为，张小姐父亲的这份传真属于表见代理行为，是双方对房屋价款的一个认定，而张小姐父亲曾找她借过钱，剩余购房款与此相抵后，便不再欠房款。　　法院认为，张小姐父亲发传真的行为不能构成表见代理。虽然当时的购房款是一人一半，但由于购房的契税、中介费等为张小姐支付，法院酌情判断原被告双方的出资比例为“四六开”。根据房屋总价为96万元，张女士所占房屋份额为38.4万元，因此应向原告支付房款57.6万元，除去已付的25万元，还应支付32.6万元。　　律师认为：　　1、张女士当年21万的出资应认定为购房款。本案中，张小姐未就借款的主张提供证据证明。考虑到该款数额较大，支付的时间早在2002年，如为借款，张小姐至今未予归还，张女士亦不催讨，显然不符常理，据此可以证明这套房为双方共同出资购买。　　2、张小姐父亲的行为不构成表见代理。《中华人民共和国合同法》第49条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，对于传真件的真伪，双方均不能提供确凿的证据加以证明。即使该传真件为真，根据表见代理的构成要件，张小姐父亲的行为也不能构成表见代理。因为，虽然张小姐父亲参与了房屋买卖的过程，但张小姐并未授权父亲转让房屋。　　律师提示：　　对于共同所有的房屋，结合实际情况，可通过如下方式处理该房屋：1、由双方协商，将房屋确定归一人所有，并由取得房屋所有权的一方给予对方适当补偿。2、若双方均欲取得房屋，可通过双方竞价方式确定房屋总价款及所有权归属，再由取得房屋所有权的一方给予对方约定比例的房屋价款。3、若双方均无意取得房屋或无力单独购买，则任何一方均可在征得对方书面同意后将房屋作价——对于该价格，他方在同等条件下享有优先购买权——卖与第三方，取得的房屋价款由双方平分或按约定的比例进行分割。4、若双方通过以上方式均无法达成一致，则任何一方都可向房屋所在地人民法院起诉，请求通过诉讼途径分割共同财产。
　　房管局导致“一房两证”被判承担责任　　李某借给王某200万元，双方约定了借款期限和利息，王某将名下房产一处抵押给李某，双方到房管局办理了抵押登记。债务到期后，王某因无力偿还债务以房产抵债。李某到房管局办理过户时，被告知另有人对该房屋持有房产证，且登记时间早于王某。由于王某无其他可执行的财产，李某无法实现债权，于是提起行政赔偿诉讼，要求房管局赔偿损失200万元及利息。经查，王某所持房产证是王某通过虚构事实骗取的。　　律师认为：　　一、房管局未尽合理审查义务。《物权法》第184条规定：所有权不明或者有争议的财产不得办理抵押。城市房地产管理法第38条也有相同规定。本案房管局在为他人登记发证后，又为王某颁发了房屋所有权证，造成“一房两证”，随后又对该房产进行抵押登记，违背以上法律规定。　　二、房管局应依其过错程度承担行政赔偿责任。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第12条规定：“申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。”　　本案中，王某明知房产已由他人办理了房屋登记，又为自己办理房屋产权登记和抵押登记，属于故意欺骗，存在过错明显。李某基于对房管局登记行为的信赖，将200万元借出，房管局未尽到审慎职责，也有过错，因此法院根据房管局过错程度及其在损害发生中所起作用，判决房管局承担相应赔偿责任。　　律师提示：　　在办理房屋抵押登记时，应注意以下几点：首先，要对抵押人及共同抵押人的身份进行核实，确保身份信息的真实、可靠。其次，对抵押人及共同抵押人的身份一致性进行核实，确保抵押人及共同抵押人身份信息与申请材料、登记簿记载一致。最后，要求抵押人及共同抵押人到场办理抵押登记，确保主体的真实合法性。
　　商品房交易应缴纳的税　　商品房买卖过程中，需要交纳各种税，为了使广大购房者能清晰了解购房中需要缴纳税的种类， 　　律师通过本文为您详细解读，希望对您有所帮助。　　1、印花税　　对房屋买卖双方要缴纳印花税，印花税要贴在房屋买卖契约正本上，按照房屋买卖成交价的0.3‰交纳。转让土地使用权、销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人，应纳税额为转让土地使用权、销售不动产及其他附着物营业额的5%。　　2、城市维护建设税　　它以纳税人实际缴纳的增值税、营业税税额为计税依据，分别与增值税、营业税同时交纳。纳税人所在地在市区的，税率为营业税税额的7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%纳税人所在地不在市区、县城、镇的，税率为1%教育费附加这是国家为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费，依营业税额为计费依据，税率为3%。　　3、房产税　　房产税是对坐落在城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产征收的一种税收。房产税实行的是比例税率　　①以房产余值为计税依据的，税率为1.2%。　　②以租金收入为计税依据的，税率为12%.计算公式：　　①房产税应纳税额=房产评估值×70%×1.2%或：房产原值×70%×1.2%　　②房产税应纳税额=租金收入×12%　　办理了房屋买卖过户手续后，由买卖双方向房地产管理部门交纳手续费，征收的标准是按照国家房屋买卖成交价或最低保护价的1%，由买卖双方各缴纳一半。　　4、房屋所有权登记费　　对住房收取的，从现行按房屋价值量定率计收、按房屋建筑面积定率或定额计收、按套定额计收等，统一规范为按套收取，每套收费标准为80元。住房以外其他房屋所有权登记费，统一规范为按宗定额收取，具体收费标准由省、自治区、直辖市价格、财政部门核定。　　5、证书工本费　　每件收费4元；共有权执照及他项权利执照，每件收费2元。印花税，每件5元。　　6、土地出让金　　指各级政府土地出让主管部门将国有土地使用权出让给单位或个人，按规定向单位或个人收取的土地转让价款。　　土地有偿使用费是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征用土地时，向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的县、市人民政府收取的平均土地纯收益。　　7、土地增值税　　转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，都要缴纳土地增值税，土地增值税实行四级超额累进税率。　　应纳税额=增值额×适用税率增值额=转让收入-扣除项目金额　　转让收入包括货币收入、实物收入和其它收入。　　8、土地收益金　　土地收益金按房地产交易建筑面积计收。在房地产买卖中，从超过房产评估价格以外的收益中收取，超过房产评估价格一倍以内的按不超过20%收取；二倍以内的按不超过30%收取；三倍以内的按不超过40%收取；三倍以上的按50%以上收取。对出租的房屋，参照上述比例从超过限额标准租金以外的收益中收取、具体收取标准由省、自治区、直辖市物价部门会同建设部门确定。　　9、土地税费　　征用土地管理费的收取分　　(一)全包征地方式　　(二)实行半包方式　　(三)实行单包方式征地　　(四)只办理征地手续不负责征地工作。　　10、土地证书　　工本费普通证书，个人每证5元，单位每证10元；国家特制证书，单位和个人均为每证20元；对三资”企业颁发土地证书的工本费收费标准为每证20元。土地权属调查费、地籍测绘费城镇居住房用地面积在100平方米以下每宗地收13元，每超过50平方米以内加收5元，最高不超过30元。农村居民生活用地面积在200平方米以下每宗地收5元，200平方米以上每宗地收10元。
　　房屋面积误差比超过3%部分双倍返还房价款未获支持　　日，张先生与万顺公司签订房屋购买合同，约定张先生购买万顺公司开发的住房一套。合同约定商品房建筑面积为185.86平方米，每平方米2502.6元。合同约定商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，按房产测绘部门实测面积为准，多退少补。张先生收到房屋的房产证后，发现该房屋产权登记面积为173.48平方米，小于合同约定面积，误差为12.38平方米，其中3%以内为5.58平方米，超出3%部分为6.8平方米。张先生多次找万顺公司要求退还多收的房款未果而成诉，请求判令万顺公司依法返还张先生多支付的购房款：3%以内部分13964.51元，超出3%部分34035.36元（即6.8平方米房价的两倍）。　　万顺公司辩称：退还房屋面积误差购房款应按合同约定多退少补。对诉求部分，只同意按照合同约定面积差按合同约定的价格予以退回。　　法院审理认为：张先生与万顺公司双方签订的《商品房买卖合同》约定商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按房产测绘部门实测面积为准，多退少补。所以张先生要求万顺公司返还多收取的购房款，有事实和法律依据，予以支持。但是张先生要求房屋面积超过3%部分双倍返还价款的诉讼请求与合同约定相悖，依法不予支持。　　律师认为：　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明的，按照以下原则处理：…（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人同意继续履行合同，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。　　本案中，张先生与万顺公司签订商品房买卖合同时明确约定：产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按沭阳县房产测绘队实测面积为准，多退少补。张先生取得讼争房屋所有权证书，证书载明建筑面积为173.48平方米。张先生有权向万顺公司主张房屋面积差产生的价款差额，即元（12.38*2502.6）。具体到本案，涉案商品房买卖合同对面积误差明确约定了责任条款，故对张先生主张面积误差比超过3%部分的房价款由万顺公司双倍返还，法院不予支持。　　律师提示：　　通常，现在房地产开发商提供的房屋买卖合同都有一个误差比的绝对值，通常是 3%。面积误差比绝对值在 3%以内的通常约定据实结算房款，面积误差比绝对值超过 3%，购房者可以退房，或者是约定开发商应该承担相应的违约责任。建议还是可以接受面积误差比绝对值在 3%以内，没有超过据实结算房款，如果超过的话，开发商必须承担违约责任，同时允许购房者退房。
　　房屋买卖合同的成立要件　　日，原告程某与被告郭某签订房屋买卖契约，并由中证人郭某某中证，契约的内容为：立契人郭某经中证人说合，自愿将其住宅一套（包括地下室、车库）出卖于程某名下永远为业，该住宅建筑面积141.67平方米，地下室42平方米，车库42平方米，双方言明价人民币叁拾万元整，当日价业两清，以后如有亲族产邻及他人发生争执，由立契人一面承担，与承契人无关，空口无凭，立此契约为证（房屋内所有物件归程某所有）。当日该房屋所有权证由原告程某收执。后原告程某因被告郭某未积极协助办理过户手续及腾出房屋，向本院提起诉讼。审理过程中被告向原告邮寄《解除合同通知书》通知解除双方签订的《房屋买卖契约》，后原告向被告邮寄《关于解除合同通知书的复函》不同意解除本合同。　　律师认为：　　一、根据《中华人民共和国合同法》第8条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”　　本案中原告程某与被告郭某签订的房屋买卖契约，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，属有效协议，且诉争的房屋所有权证由证人郭某某交原告收执和原、被告双方在房屋买卖契约里也明确写明了价业两清，原、被告签订的房屋买卖契约合法。卖房人应当按照约定履行自己的义务，协助原告程某办理房屋的权属变更登记，地下室和车库的相关手续交付原告程某。　　二、根据《中华人民共和国合同法》第93条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中被告郭某在没有与原告程某协商一致的情况下给原告邮寄《解除合同通知书》通知解除双方签订的《房屋买卖契约》，不符合《中华人民共和国合同法》规定的法定和约定解除合同的情形。　　刚律师提示：　　房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同是一种民事法律行为，应当具备以下条件：1．合同当事人必须符合主体资格。2．房屋买卖双方当事人应当表意真实。3．房屋买卖不得违反政策、法律法规和社会公共利益。因此，购房人在购房时要注意以上条件，否则，可能导致房屋买卖合同的无效。
　　房屋买卖合同未订立 认购定金应退还　　北京某信息服务公司受北京某地产公司委托，就其开发的一小区组织团购。廖某与该信息公司签订团购协议，约定原告支付5000元团购费，享受总房款8%的团购优惠，并与购房时的现场优惠累加计算。　　同日，原告廖某与被告北京某地产公司签订房屋认购书，购买该小区房屋一套，并约定如参加团购，将享受购房款折扣及费用减免优惠。 签订团购协议和认购书后，原告分别向北京某信息服务公司及被告支付了团购费5000元、认购定金30000元。　　签订房屋买卖合同过程中，原、被告就房屋价格计算方式产生分歧，原告主张团购优惠与购房优惠累加计算。被告认为，参加团购是享受购房优惠的前提，该购房优惠价格已将团购优惠包含在内。　　双方最终未订立商品房买卖合同。 法院审理认为，房屋认购书中被告承诺的购房优惠并未明确表明是否已包含了先前团购优惠在内，双方无法就优惠后的实际价格达成一致，最终导致双方未能签订房屋买卖合同，属于法律规定的不能归责于双方的事由，被告应向原告退还30000元购房定金。　　据此，法院遂作出上述判决。　　律师认为：　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定，出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。　　本案中，由于约定不明，原、被告双方就购房优惠与团购优惠关系出现分歧，进而无法就房屋实际购房价格达成一致，双方未能订立购房合同，符合不可归责于当事人双方的事由导致房屋买卖合同未订立的情形。因此，法院判决被告向原告退还30000元购房定金。　　律师提示：　　首先，房屋认购书的实质为预约合同，违反约定内容将产生相应的违约责任，故对于房屋价款及计算方式等重要条款，应当进行明确约定，以维护自身合法权益。其次，不使用模糊概念，在认购书对于价格条款的约定，不要使用“均价”，“优惠价”“折扣价”等，而要准确到单价的具体数额。
　　小产权房相关知识　　什么是小产权房？小产权房到底有什么性质？买小产权房都有啥风险？ 通过本文为您解读，希望对您有所帮助。　　一、何谓小产权房　　所谓小产权房，是指是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。　　它并不是一个法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗称的称谓。这类房屋没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。　　二、小产权房的性质　　小产权房的性质有三种：一种是在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，非本村农民不能购买；第二种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子；最后一种是各类农业园或养老院的别墅。　　三、购买小产权房的风险　　1、缺少“五证”　　“五证”即具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。如果没有“五证”是不能办理房产证的。　　2、拆迁难补偿　　除了不能办理房产证外，小产权房实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。　　3、质量难保证　　房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。　　4、小产权房不能抵押或者上市转卖　　由于没有正规的产权证，小产权房不能作为抵押或上市专卖。这些都是购房者在购买小产权房需要注意的地方。　　5、小产权房不能抵押贷款　　小产权房不能在房地产管理部门登记备案，所以不可以办理抵押等他项权利，没有他项权利就相当于没有合法的质押物抵押到银行，银行贷款就无法批复。
　　小产权房的买卖不受法律保护　　原告刘先生系外省籍经商人员，被告王女士系某村村民。日，原、被告双方签订了协议书。协议约定，被告王女士将自己所在村于2004年4月建造的新小二楼转让给原告刘先生。之后，刘先生按合同约定将房款如数支付王女士，被告一直未交付房屋。于是，刘先生起诉至法院，要求确认双方签订的房屋买卖协议无效。　　法院审理后认为，双方签订集体所有土地上房屋的买卖合同，因违反国家的强制性规定应属无效。　　律师认为：　　《中华人民共和国土地管理法》第63条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。　　本案原、被告双方签订的协议书中涉案的房屋系在农村村民集体所有的土地上建造的房屋。因该类房屋占用土地的特殊性质，村民在经本集体同意的情况下，只可将住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户，而不能转让给城镇居民。原、被告双方关于房屋买卖的约定因违反了有关法律的强制性规定，应为无效合同。原告的相关诉讼请求于法有据，应予以支持。被告因该合同取得的16万元购房款也应返还原告。　　律师提示：　　城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”均不符合法律规定，不受法律保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。耕地、特别是基本农田不仅是生产资料，同时还具有农民社会保障功能，违规违法用地规避了农地转用和土地审批，农民很可能得不到相应的补偿，长远生活得不到保障。
　　未达到交房条件，开发商应承担违约责任　　日，方先生与银座合智公司签订商品房预售合同，购买银座合智公司销售的一套住宅，合同金额5952000元。合同约定：交房时间为日前；交付房屋时，燃气达到正常使用条件。合同对逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第约定的期限和条件将商品房交付给买受人，逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人应向买受人支付违约金。合同签订后，方先生分两次向银座合智公司支付了全部房款。后方先生以燃气管线未入户，不具备交付条件，未按照合同约定交付房屋，起诉要求银座合智公司继续履行商品房预售合同并承担逾期交付的违约责任。　　银座合智公司辩称：我公司不存在逾期交付房屋的情况，因此不同意向方先生支付违约金。　　原审法院经审理认为：方先生在日的房屋验收表中第三条已经载明“燃气管线至表前未入户”，同时，在该验收表的下方方先生还注明有“因该房屋燃气管线未入户，不具备验收收房条件，要求开发商3日内给书面说明”等字样。从字面上来理解，这句话说明燃气管道并没有铺设入户。银座合智公司不能证明室内燃气管道已经铺设完毕，因此，法院确认房屋并不符合合同约定的交付条件，。　　律师认为：本案的争议焦点在于，银座合智公司是否存在逾期交房的违约行为。　　《合同法》第107条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。　　本案中，银座合智公司称在日房屋交付时，方先生房屋的燃气管道即已铺设完毕、房屋具备交付条件。但银座合智公司并不能证明已经完成了涉案别墅室内的燃气管道铺设工作。从日的房屋验收表可以看出，燃气管道并没有铺设入户，且方先生在该表中明确注明“燃气管线未入户、不具备验收收房条件”等字样，银座合智公司的相关工作人员亦在房屋验收表上签字。故银座合智公司在日交付的房屋并不符合合同约定的交付条件，银座合智公司应当按照合同约定承担逾期交房的责任，向方先生支付违约金。　　律师提示：　　首先，购房人收房时要查看开发商是否已经具备了足够的交房条件。按照要求，开发商应出示《建设工程质量认定证书》，并向收房业主提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和《竣工验收备案表》(简称“三书一证一表”)，还有各种相关验收表格，如《住户验房交接表》和《验收意见表》等。面对“三书一证一表”不齐全的情况，购房人可选择不收房。　　其次，收房时，只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格上记录下来，并写清自己的意见，如果确实属于不能收楼的，要写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。而对于房屋的瑕疵，业主应尽量拍照和摄像进行取证。
　　签认购协议后收定金 未签正式合同被判退定金　　日，原、被告签订了房屋认购协议，协议约定房屋位置、价款、面积、房型等条款，并约定如当事人不能签订《商品房买卖合同》视为自行放弃房屋的房号保留权，定金不退；如当事人签订《商品房买卖合同》，已付定金抵房屋购房款，同时还约定七日内签订正式《商品房买卖合同》并付清首付款，协议签订后原告给付被告定金10000元。后在签订《商品房买卖合同》时，因对交房期限和楼房验收标准未达成一致意见，双方未签订《商品房买卖合同》,被告拒不返还定金，原告遂诉至本院。　　律师认为：　　首先，本案首先应确定双方签订房屋认购协议的性质，协议虽约定了房屋、位置、价款、面积、房型等条款，但双方对交付条件及日期未作约定，且协议还约定需另行签订《商品房买卖合同》，故该协议属于预约合同。　　其次，本案原、被告是否应承担违约责任，房屋认购协议签订后，双方当事人为签订商品房买卖合同进行了磋商，未能订立商品房买卖合同的原因是双方当事人磋商不成，并非一方当事人对认购协议无故反悔，应认定双方均已履行了认购书约定的义务，对未能签订商品房买卖合同均无过错，这种情况下，预约合同应当解除，合同约定的定金罚则不应适用，卖方应向买方返还定金。　　最后，双方认购协议中约定“当事人不能签订《商品房买卖合同》视为自行放弃房屋的房号保留权，定金不退”的内容，该内容属合同中的格式条款，由于合同一方事先拟定，重复使用，且加重对方责任，故应当为无效的规定。　　律师提示：　　在签订商品房买卖合同时，应注意合同中的格式条款，如果很明显的剥夺己方主要权利的或者加重己方责任的条款可认定为格式条款，这就需要购房人仔细甄别。重要的是，当事人要特别注意涉及权利义务的条款，一旦在合同上签了字，法院一般会认为开发商是和购房人进行过协商，如果后果很不利，购房人也要承担，所以购房人要慎重。
　　律师您好。
咨询一下。
三人联合修建三楼一底房屋
前2者出土地后者出资修建
修建后达成修建协议分房。
我购买了后者修建人一套房屋。
5年了但现在未办理房产证。
现在前2者打官司要求我腾出。
我已经装修。
而且5年前已经花钱向后者修建人协议分得的房子进行了购买。
修建方把我的钱用于了修建这房屋。
根据物权法。 没有房产证我无权拥有这套房。
但是可以要求退还买房费用。
请问。 我可以向前2人就是出土地之人加修建卖方之人索取这笔费用吗。
前2者出土地人与后者出资修建人协议。
前2者协议签字给予后者修建人有权卖属于自己的房
我与后者修建人签订购房合同。
现在前2者要求我腾空。
我可以向前2者提出退还房款
违约金。装修款吗
　　@ty_16-08-25 09:09:40　　律师您好。
咨询一下。
三人联合修建三楼一底房屋
前2者出土地后者出资修建
修建后达成修建协议分房。
我购买了后者修建人一套房屋。
5年了但现在未办理房产证。
现在前2者打官司要求我腾出。
我已经装修。
而且5年前已经花钱向后者修建人协议分得的房子进行了购买。
修建方把我的钱用于了修建这房屋。
根据物权法。 没有房产证我无权拥有这套房。
但是可以要求退还买房费......　　-----------------------------　　首先你要了解，你住到这个房子里的一系列过程是否符合法律法规，如果符合，你就可以在法律范围内主张你的权益。你购买了房屋为什么没有领房产证啊？
　　“定金”与“订金”的区别　　定金与订金虽然只有一字之差，但在法律上却有很大区别。 　　何谓定金，定金是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者双方当事人的约定，在合同订立时或者合同订立后、履行之前，由一方当事人按照合同标的额的一定比例（不超过主合同标的额的20%），预先给付对方当事人的金钱或者其他替代物。它是作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。　　“订金”并非一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，它虽然在某种程度上具备债的担保作用，但是不适用定金罚则。订金是给付方对收受方的保证，这种保证也是单方的，它只对给付方形成约束。若收受方违约，只能退回原订金，得不到双倍返还，而给付方违约，收受方则会以种种理由把订金抵作赔偿金或违约金而不予退还。　　根据我国《民法通则》和《担保法》及《担保法解释》规定，定金与订金的区别主要表现在五个方面：1.地位不同。定金合同是主合同的从合同，又具有相对独立性。而订金是主合同内容的一部分，无所谓主从关系。2.作用不同。定金是合同的担保，对当事人有惩罚性，又有证明合同成立的作用。而订金的交付属于合同债务人履行债务的行为，只是单方行为，不具有担保作用。3.法律后果不同。定金合同当事人不履行合同时，适用定金罚则，即发生丧失定金或者双倍返还定金的后果。而订金交付后当事人违约的，并不承担失去预付款或者双倍返还的责任，而是承担违约金或者赔偿损失的责任。4.定金的数额在法律规定上有一定限制。例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20%，而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。5.适用范围不同。定金的适用范围并无法律限制。而订金只能适用于须以金钱履行义务的合同，在实务中也多局限于紧俏商品和物资的购销行为。
　　买房已交付未登记未取得所有权　　原告李某某购买住房一套，房屋所有权证尚在办理过程中。2004年8月，李某某与卢某某口头协商将该房22万元转让给卢某某，双方完成了给付，但未办过户手续。2005年10月，卢某某将该房屋典当给某典当行，借款15万元。当月29日，卢某某与该典当行股东罗某签订了购房协议，以15万元的价格将该房卖给罗某，并于2006年2月交付罗某使用。同年6月，因卢某某涉嫌诈骗，公安机关从李某某处将卢某某给付的购房款全部扣押。李某某2008年12月取得该房屋所有权证，遂起诉要求该房屋占有人被告罗某腾房。　　本案的争议焦点是：1.第一个交易李某某与卢某某买卖房屋是否合法生效；2.第二个交易卢某某将涉案房屋转卖给罗某是否合法有效。　　律师认为：　　一、涉案房屋的所有权始终在李某某名下，并没有发生转移、变更　　《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经依法登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，虽然李某某与卢某某口头约定房屋交易意思表示真实，并完成了交付，合同成立有效，但这只是完成了物权变动的第一步，此时物权并未转移，还需要变更登记才能生效。这期间，卢某某另案涉嫌诈骗，公安机关追赃不能扣押所有权尚不属于卢某某的房产，只能从原告李某某处扣押属于卢某某的购房款。李某某被动退款的行为导致合同的实际解除。涉案房屋的所有权始终在李某某名下，并没有发生转移、变更。　　二、被告罗某不构成对涉案房屋的善意取得　　由于涉案房屋的所有权人为原告李某某，故卢某某与罗某之间就涉案房屋转让行为属于无处分权人处分他人财产，合同效力待定。既然房屋真实权利人李某某要求追回，受让人只能以善意取得抗辩。《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”关于第一个要件“善意”。依据民法理论，不动产登记具有权利正确性推定的效力，第三人信赖该物权登记即为善意，否则即不属善意。本案中，罗某对房屋权利人的真实情况未尽到基本的审查义务，故其并非善意。关于第二个要件“对价”。涉案房子第一次交易价格22万元，后来当地房价一直上涨，第二次转让却只卖15万元，转让价格不合情理。关于第三个要件“取得”。不动产物权的转让要经依法登记才能发生效力，才构成“取得”；涉案房屋并未实际过户登记到罗某名下，自然没有“取得”。综上分析，三个要件完全不具备，不构成善意取得。
　　商品房预告登记相关知识　　我国对商品房预告登记的法律规定有哪些，办理预告登记需要提交什么材料？　　《物权法》第20条规定：”当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。”依据这一规定，按揭登记并非法定义务，是否进行登记完全决定于当事人的约定。不过，一旦对房地产按揭进行了预告登记，即产生法律上的对抗效力，未经预告登记的按揭银行同意，处分该不动产的，不发生物权效力。　　《房屋登记办法》对按揭登记，也就是我国法律上的预购商品房的预告登记作了详细规定，包括以下几个方面的内容：　　1.以预购商品房设定抵押的，当事人可以申请预告登记。　　2.预告登记后，未经预告登记的按揭银行书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。　　3.预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起3个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记；当事人未在3个月内申请登记的，预告登记失效。　　4.按揭预告登记由房屋登记机构发放登记证明。　　5.申请预购商品房抵押权预告登记，应当提交下列材料：　　（1）登记申请书；　　（2）申请人的身份证明；　　（3）抵押合同；　　（4）主债权合同；　　（5）预购商品房预告登记证明；　　（6）当事人关于预告登记的约定；　　（7）其他必要材料。　　同时，《城市房地产抵押管理办法》也规定，预购商品房贷款抵押的， 商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。
　　开发商要求补交增加面积房款被法院驳回　　被告姜某与被告刘某系夫妻关系，日，原告与两被告签订《商品房买卖合同》。两被告向原告购买预售商品房一套，约定该商品房建筑面积为120.03平方米，单价为每平方米4908.38元，房屋总价款589153元。合同约定房屋面积误差绝对值比在3%以内，据实结算；误差绝对值比超出3%的买受人有权退房，买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差绝对值比在3%以内（含3%）部分房价款由买受人补足。同时双方签订了补充协议条款：买受人确认：出卖人提供的模型、售楼书及广告中所有资料和图片仅供买受人参考并非出卖人的承诺，相关内容以买卖合同约定及政府最后批准文件为准。日原告向被告交付了房屋，但房屋产权证至今尚未颁发。日，房地产市场产权监理处受原告委托向原告出具了房屋面积测绘报告，报告按照新的测绘标准，测绘被告购买房屋面积为123.49平方米，比合同约定面积多出3.46平方米，原告要求被告根据合同约定补交购房款16928.99元。　　但两被告认为按照双方签订商品房买卖合同时的房屋面积测量标准，被告所购买的房屋面积没有增大，现在原告按照签订合同后，新的测量标准测量房屋面积，房屋面积增大了，实际房屋面积没有增大，只是适用的测量标准不同。故被告方不同意按新的测量标准测量原购买的商品房，更不同意补交购房款。为此双方发生纠纷，原告提起诉讼。　　律师认为：　　依法成立的合同对合同当事人有法律上的约束力。原、被告之间签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，为有效合同。对于商品房买卖合同中房屋面积的测绘标准，应当按照签订合同时的测绘标准测量。理由是：一、因为双方签订商品房买卖合同时，对商品房的面积是一种预测，对面积预测的标准是双方一致认可的测量标准，因此在实测时也应当适用双方认可的测量标准，也就是签订合同时的测量标准，这样对双方都是公平的，而不应当适用别的标准；二、该案合同约定以产权登记面积为准，现在涉案商品房的产权证尚未颁发，尚不能最后确定房屋面积。因此原告诉称涉案房屋面积增大，依据不充分；三、本案涉案房屋的面积问题，在庭审时双方一致认为是因为测量标准的不同导致，房屋的实际面积没有改变。法院本着，尊重事实，公平、公正，的原则，认为涉案商品房面积没有增大，故对原告的诉讼请求不予支持。
　　律师 您好 我三月份和卖方通过中介签了一份房屋买卖合同 当时因土地证不能办理 所以无法过户 合同约定 开发商通知可以做的时候我们就去办理 现因为房价飙升 土地证可以做了 但房东想违约的话 我是不是只能赔双倍的定金 如果我不同意 上诉到法院要求对方继续履行合约或者赔房屋的差价有可能吗？　　
　　@u_16-08-29 19:01:21　　律师 您好 我三月份和卖方通过中介签了一份房屋买卖合同 当时因土地证不能办理 所以无法过户 合同约定 开发商通知可以做的时候我们就去办理 现因为房价飙升 土地证可以做了 但房东想违约的话 我是不是只能赔双倍的定金 如果我不同意 上诉到法院要求对方继续履行合约或者赔房屋的差价有可能吗？　　-----------------------------　　首先你们当时签订的合同是否具有法律效应，如果有合法有效合同，就可以要求对方按照合同履行承诺，对方不履行就可以到法院起诉。
　　小产权房的买卖不受法律保护　　原告刘先生系外省籍经商人员，被告王女士系某村村民。日，原、被告双方签订了协议书。协议约定，被告王女士将自己所在村于2004年4月建造的新小二楼转让给原告刘先生。之后，刘先生按合同约定将房款如数支付王女士，被告一直未交付房屋。于是，刘先生起诉至法院，要求确认双方签订的房屋买卖协议无效。　　法院审理后认为，双方签订集体所有土地上房屋的买卖合同，因违反国家的强制性规定应属无效。　　律师认为：　　《中华人民共和国土地管理法》第63条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。　　本案原、被告双方签订的协议书中涉案的房屋系在农村村民集体所有的土地上建造的房屋。因该类房屋占用土地的特殊性质，村民在经本集体同意的情况下，只可将住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户，而不能转让给城镇居民。原、被告双方关于房屋买卖的约定因违反了有关法律的强制性规定，应为无效合同。原告的相关诉讼请求于法有据，应予以支持。被告因该合同取得的16万元购房款也应返还原告。　　律师提示：　　城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”均不符合法律规定，不受法律保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。耕地、特别是基本农田不仅是生产资料，同时还具有农民社会保障功能，违规违法用地规避了农地转用和土地审批，农民很可能得不到相应的补偿，长远生活得不到保障。
　　签订“交付通知书”不等于履行交付义务　　2015年5月，某房地产开发公司与原告曾某签订购房协议，约定出售其开发的两处商品房，交付时间为日，后曾某全额支付了购房款。直到10月12日，被告才正式向曾某交付房屋，曾某在“交付通知书”上签字确认，但拒绝收房。　　原来，原告曾某在调查中发现，被告并没有按照合同约定的交付条件进行交付。根据合同约定， 被告应当在日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将建设主管部门竣工验收备案和经公安机关消防部门验收合格的商品房交付买受人使用。但直至2016年4月，原告曾某所购房屋仍不符合上述条件。原告曾某遂将某房地产开发公司诉至法院。　　庭审中，被告辩称，曾某已于10月12日签订“交付通知书”，当天就对该房屋占有使用，即使违约，违约的天数也只有12天，所以原告所主张的违约金也过高，远远超过原告的实际损失，请求法院驳回对原告曾某的诉讼请求。　　律师认为：　　《消防法》第13条第2款规定：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。　　本案中，涉案工程截止2016年4月都未经公安机关消防部门验收合格,并不具备合同约定及法律规定的交付条件，被告提交的房屋“交付通知书”只能证明原告知道了交付通知书中载明的内容,签署该通知书并不能证明原告于当天接收了涉案房屋，被告未能提供证据证明日被告向原告出示合同规定的证明文件及原告签署了房屋交接单,被告亦未能提供其他证据证明原告于日接收了涉案房屋,故被告主张原告于日接收了涉案房屋的辩称意见不能成立。综上,被告A公司的行为构成逾期交房,已构成违约,应当按约支付违约金，因此，依法判决被告支付违约金11万余元。　　律师提示：　　在签购房合同时应约定，“交房时，应先验房然后办理收房手续。”如当初合同未有约定的，则可采取变通方法，在收楼文件中注明“房内情况未看”或“未验房”等字样，万一在验房时出现什么情况，也可保护自己的权益。此外，要清楚地了解在整个的交付环节中如何正确应对，如何做好相关证据的固定或保全，这样即便与开发商发生了难以协商的纠纷，一样可以在人民法院的主持下获得胜诉。
　　开发商未履行赠送面积承诺被判承担违约责任　　2009年，张某看中了一套别墅，不论是整体结构、外观设计还是周边环境都很合张某心意。尤其开发商承诺赠送院子，面积还不小，在别墅一层的楼梯可以直达，东西互通，形成整体亭院式格局，非常美观。张某当即与开发商签订合同，并全额支付房款，就等期房到手好好装修一番。谁知一年后交房时，房屋设计结构大变，一堵新砌的墙将张某别墅的东院隔断，并修改了楼梯朝向，院子减少了约30平米的面积。张某多次要求开发商恢复原状并解决问题，并在《房屋交接书》中注明了问题，开发商称赠送的面积并不属于产权面积，未写入购房合同，并且都是按照设计图纸交付，不存在任何问题，更以领导更换频繁无人主事等诸多理由予以拖延。眼看交涉无果，张某也无法使用东院，大大降低了别墅的整体使用价值和市场价值，张某只得将开发商告上法院，请求法院判决开发商赔偿损失30万元。　　庭审过程中，开发商辩称原告张某在《房屋交接书》中注明是房屋质量问题，而非院子面积缩水问题，但在法院规定限期内未能提交原告张某房屋维修的相关记录和院子、围墙等构建的相关设计图纸，且对自己的主张未提供相应的证据。开发商还称院子的面积是属于赠送面积，是由张某和邻居公用，未写入购房合同，面积的大小与房屋总价无关，被告作为开发商在法庭确定的举证期限内未能提交相应院子隔墙应予拆除的设计图纸。　　律师认为：　　从合同诚实信用及房地产开发建设的规范出发，对于房屋及其院子等附属设施的交付应当依照建设图纸的设计进行，开发商无权在设计图纸之外对交付标准进行任意变更。开发商的交付不符合设计图纸的交付标准，并采信原告坚持的争议院子应为其独用的主张。根据院子的市场价值酌定由被告开发商赔偿原告张某损失16万元。　　最终考虑到房屋及院子的现状及格局，不适宜将争议院子划归至原告的院内，以免新的邻里纠纷产生，园区法院根据院子的市场价值酌定由被告开发商赔偿原告张某损失16万元。　　律师提示：　　开发商基于吸引购房者的目的，抓住购房者“免费的不要白不要”心理，以赠送面积为噱头做宣传并无不可。但是既然已经做出承诺，应做到诚实守信，交房与承诺、设计图纸一致，减少纠纷，促进房地产市场的良性发展。此外，购房者也应做到理性消费，警惕开发商面积误差设陷阱，在订立商品房买卖合同时，一定要注意合同条款的具体约定，增强通过合同约定来保护自身合法权益的法律意识。
　　诉讼时效相关知识　　诉讼时效至关重要，超过诉讼时效将丧失胜诉权。通过本文为您解读诉讼时效法律问题和如何避免超过诉讼时效，希望对您有所帮助。　　1、什么是诉讼时效？　　答：诉讼时效又称消灭时效，是指权利人请求人民法院以强制程序保护其合法权益而提起诉讼的法定有效期限。　　2、法律规定的诉讼时效为多长时间？　　答：根据我国现行法律规定，诉讼时效一般为二年。特殊情况下，诉讼时效为一年，如《民法通则》第136条规定的四种情形。一些单行法律，如《海商法》、《专利法》、《环境保护法》等，也有关于诉讼时效的特别规定。　　3、超过诉讼时效的法律后果是什么？　　答：超过诉讼时效则丧失胜诉权，即丧失了请求法院通过强制力保护实体权利的法律事实。超过诉讼时效，实体权利并没有丧失，因此，超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的不受诉讼时效限制。超过诉讼时效期间，也未丧失起诉权，因而，当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。　　4、诉讼时效的起算点是什么时候？　　答：根据法律规定，诉讼时效起算点主要有：（1）有约定履行期限的，期限届满之日为起算点；（2）没有履行期限的，债权人主张权利时或债权人给予对方的必要准备时间届满之日为起算点；（3）附条件或附期限，以条件成就或期限到达之日为起算点；（4）侵权之诉，以受害人知道或者应当知道其权利受到侵害之日为起算点。国家一些单行法律，如《海商法》、《专利法》等，还有一些其他诉讼时效起算点计算方式。　　5、何时能以诉讼时效进行抗辩？　　答：我国法律规定，当事人必须在一审中提出诉讼时效抗辩。当事人在一审中未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，除非当事人基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间。并且，当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。　　6、如何避免超过诉讼时效？　　答：权利人应积极主张权利，并将主张权利的证据予以留存，证明诉讼时效中止，或者在诉讼时效届满之前，提起诉讼，从而避免因超过诉讼时效丧失胜诉权。
　　物业无权拆除小区内违法建筑　　徐女士居住在某高层住宅17层。2013年，徐女士楼上住户韩某对住宅进行装修，并在北露台上搭建假山景观水系等设施，而北露台正是徐女士家房屋的房顶。韩某装修完不久，徐女士发现自家厨房有渗水现象，渐渐的，渗水从厨房蔓延至客厅、卫生间、阳台，徐女士房屋的地板、墙壁也逐渐变烂发黑，严重影响到徐女士的居住环境。徐女士将情况反映给小区物业，要求物业公司拆除违法建筑。物业公司在了解情况后向韩某发出了整改通知书，但韩某置若罔闻。为此徐女士还停缴了每个月的物业费向物业公司抗议。然而，情况并未得到好转。　　2014年，徐女士向法院起诉，要求韩某拆除搭建设施，并赔偿损失10万元。同时，徐女士认为物业公司应对韩某的这种行为加以制止，但是物业公司中是发送了整改通知书，并未采取实质行动加以制止，应当承担连带责任。　　律师认为：　　《物权法》第4条规定：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第七条规定：物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。　　本案中，韩某未经批准在北露台搭建景观水系等设施，导致楼层渗水，损坏了徐女士房屋内装修和部分财产，应判令韩某拆除违法建筑，并赔偿徐女士的各项损失。而物业公司对韩某的行为已进行了劝告，且已尽到了物业管理职能，无需承担赔偿责任。　　北京诵盈律师事务所高级合伙人阿致刚律师提示：　　在小区违法建筑问题上，业主往往存在一个误区，他们认为物业公司作为小区管理单位理应承担起强拆职责。实际上，物业公司作为一个民事主体，并没有拆除违法建设的强制执法权。对于违法建筑，物业公司仅限于向搭建违法建筑的业主予以劝阻、制止，在劝阻、制止无效的情况下，应及时报告政府主管部门，最终的执法权在政府相关职能部门。物业公司在行使管理权时要想有章可循，在签订物业合同时应当明确双方的权利义务，通过增加规章条款达到约束业主私搭乱建行为的效果。
　　我国法律关于撤销权的相关规定　　撤销权是法律赋予权利人维护其合法权益的权利，同时法律规定了撤销权行使的法定期间，因此，有效行使撤销权对实现债权有着举足轻重的作用。　　通过本文为您解读撤销权的相关知识，希望对您有所帮助。　　1、什么是撤销权？　　撤销权，是指债权人在债务人与他人实施处分其财产或权利的行为危害债权的实现时，得请求法院或者其他有权机构予以撤销的权利。　　2、什么是除斥期间？　　除斥期间，又称预定期间，是指法律规定某种权利预定存在的期间，权利人在此期间不行使权利，预定期间届满，便发生该权利消灭的法律后果。　　3、撤销权超过除斥期间的法律后果是什么？　　撤销权在法律规定的除斥期间内未行使，发生撤销权实体权利消灭的法律后果，即权利人不再拥有撤销权。　　4、撤销权的除斥期间为多长？　　我国《民法通则》、《合同法》、《破产法》规定了3种类型的撤销权的除斥期间。　　（1）相对人的撤销权。包括《民法通则》第59条规定的两种可撤销的民事行为，即重大误解和显失公平的民事行为和《合同法》第54条规定的“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同”产生的撤销权。相对人的撤销权的除斥期间为一年，自权利人知道或者应当知道撤销事由之日起计算，自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内未行使的，撤销权消灭。　　（2）债权人的撤销权。《合同法》第74条规定的是债权人的撤销权，即“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的”或“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的”产生的撤销权。债权人的撤销权的除斥期间有两种：一是一年的除斥期间，“自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使”;二是五年的除斥期间，“自债务人的行为发生之日五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭”。债权人行使撤销权要同时满足上述两个除斥期间的要求。　　（3）破产撤销权。《破产法》规定的是破产撤销权，指破产管理人（包括财产接管人、重整执行人、清算人等）对债务人即破产人在法院受理破产申请前一定期限内所为的损害债权人利益的行为，有权请求法院予以撤销，使其归于无效的权利。破产撤销权的行使，会发生两个后果：一是破产人所实施的有害于全体债权人的行为归于无效;二是使破产人转让或放弃的财产被依法追回，提高破产债权清偿率。破产撤销权的除斥期间为：从法院受理破产申请之日起向前推一年。
　　房地产抵押合同的内容　　订立房地产抵押合同要做到条款齐全、内容完备。首先要明确房地产抵押合同应当包括哪些内容，从而使合同的订立能够达到明确第三人抵押权利义务关系的目的。律师通过本文为您解读，希望对您有所帮助。　　《担保法》第39条规定了抵押合同应当具备的内容。根据该条规定，房地产抵押合同应当具备下列内容：　　1．被担保的主债权种类、数额。房地产抵押合同的订立就是为了担保主债权的实现，因而抵押合同中应当首先明确被担保的主债权的种类和数额。主债权种类是指受担保债权所属的类别。因为抵押权是在债务人不履行债务时，抵押权人以抵押物的交换价值优先受偿的权利，因而一般认为抵押权所担保的债权应当是金钱债权，如金钱借贷的本息支付等。主债权的数额就是指抵押权所担保的债权金额。订立房地产抵押合同应写明主债权种类、数额。这是由抵押合同的从属性决定的，只有确定了主债权的种类、数额，才能明确担保对象，并确定抵押的房地产的价值可否为债权实现提供充分担保。　　2.债务人履行的期限。债务人履行债务的期限是指主合同的债务人向债权人履行债务的时间界限。抵押权只有当主债务人不履行到期债务时才能实现。因此写明债务人履行债务的期限是判明债务人是否履行到期债务的时间标准，也是确定抵押权得以实现的时间标准。主债权合同的履行期限可以是一次性履行的期限，也可以是分期履行的期限。对分期履行的债务应写明每一分期的履行期限，债务人就任何一期债务不履行，都可能导致抵押权人行使抵押权。　　3.抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属。房地产抵押法律关系中的抵押物是房地产，因此应写明抵押的房地产的权利归属，写明地块面积、地点、等级、使用年限，建筑物的名称、面积、结构、质量等。这些事项对于将来判定抵押物的价值具有重要意义。　　4.抵押担保的范围。在债务人不履行债务的情况下，债权人不仅不能实现其主债权利益，而且还会因此遭受更大的损失或由此产生新的债权。例如不能按期履行金钱给付，要遭受利益损失；因违约要支付违约金、赔偿金等。这就涉及房地产抵押所担保的范围究竟是只包括主债权本身呢，还是包括主债权之外因债务人不履行债务而发生的债权？对此，我国《担保法》允许当事人在抵押合同中予以约定。《担保法》第46条规定抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用，抵押合同另有约定的依约定。　　5.当事人认为需要约定的其他事项。上述四项内容是法律明确规定抵押合同应当具备的内容，即合同的必要条款。缺少其中任何一项，抵押当事人的权利义务就无法确定，因而合同不能成立，但法律允许当事人就欠缺内容予以补正。除了这些条款以外，当事人还可以根据各自利益需要对有关事项予以约定。例如，抵押权人实施抵押权是否应为催告，抵押人转让抵押物的价款必须提前清偿债务还是向第三人提存，房地产抵押合同是否经过公证等。这些约定事项构成抵押合同的非必要条款，约定与否不影响合同的成立。
　　保障房买卖相关知识　　保障性住房，是与商品房相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房。因而，不同的特性也决定了其能不能买卖。律师通过本文为您解读廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房是否可以买卖。　　一、廉租房　　廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。因此，廉租房由于其只租不卖的的特性，不存在买卖的问题。　　二、经济适用住房　　目前，在售的已购经济适用房一般分两种情况处理：一种是已经住满5年的，另一种则是尚未住满5年的。这是以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准的。　　1.已经住满5年的经济适用房　　对于已经住满5年的经济适用房，业主现在可以依照目前市场价格进行出售，但出售后业主需按房屋成交额的10％补交综合地价款。按市场价格出售已购经济适用住房的，需凭契税完税凭证、房屋所有权证、住房转让合同等证件到房屋所在地国土资源和房屋管理局办理交易、产权过户手续即可。按市场价格出售经济适用住房后不能再次购买经济适用住房和其他保障性质的住房。　　2.尚未住满5年的经济适用房　　对于尚未住满5年的经济适用房，由于政策规定则不允许按市场价格出售。因此，确需出售此类经济适用房的业主，只能以不高于购买时的单价出售，并且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。以原购房价出售已购经济适用房的，出售人需提供原住房买卖合同、住房转让合同等证件。若出售家庭符合条件可再购买经济适用住房。　　三、政策性租赁住房　　政策性租赁房指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。因此，政策性租赁住房通廉租房一样由于其只租不卖的的特性，不存在买卖的问题。
　　拆迁补偿的方式有哪些？　　1、货币补偿　　货币补偿作为主要方式。其原因：一是货币补偿操作简单，且一次性了断，不会产生延长过渡期限、被拆迁人或使用人不能及时回迁等后续问题；二是货币补偿更方便被拆迁人选择住房，不受地点等方面的限制；三是避免因安置用房质量不好而使拆迁双方产生矛盾；四是更好地体现《国有土地上房屋征收与补偿条例》（下称条例）的立法思想，即有条件实行货币补偿的，尽可能实行货币补偿。　　《条例》规定了拆迁货币补偿标准确定的基本原则——等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估的办法确定。对于货币补偿的具体办法各地有所不同，许多地方对此出台了法规或规章予以规范。　　2、产权调换　　产权调换，是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。也就是说以易地或原地再建的房屋，和被拆除房屋进行产权交换，被拆迁人失去了被拆迁房屋的产权，调换之后拥有调换房屋的产权。产权调换是房屋拆迁补偿安置的方式之一，其特点是以实物形态来体现拆迁人对被拆迁人的补偿。无论是居住房屋还是非居住房屋均可采用产权调换的方法，但排除了非公益事业房屋的附属物。　　差价结算以等价交换的原则进行，实质上是结算被拆除房屋的市场评估价与调换房屋市场价的差价，多退少补。相当于先由拆迁人对被拆迁人按其房屋的评估价进行补偿，再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋。　　3、产权调换与作价补偿相结合形式　　产权调换与作价补偿相结合，是指拆迁人对被拆迁人的补偿人的拆迁补偿中，部分采取产权调换补偿，部分采取作价补偿，当拆迁人与被拆迁人之间就被拆除房屋进行补偿时，以产权调换或作价补偿达成协议后，但在拆迁人和被拆迁人双方或某一方出现困难时，可根据具体情况，双方协商采取产权调换和作价补偿相结合的形式，解决对被拆迁人的补偿问题。
　　签订房屋拆迁协议注意事项 　　一、拆迁人与被拆迁人拆迁人拆迁人的名称、工商营业执照、税务证及其他法定资质证书，该拆迁项目的房屋拆迁许可证、建设项目批准文件、建设用地规划许可证、土地使用权批准文件等；被拆迁人被拆迁的房产产权证书、未取得产权证书的要提供建设规划许可证或当地建设管理部门、土管部门出具的证明材料、居委会（村委会）出具的证明材料，身份证明，户口本，受委托的应有委托人的公证委托书等。 　　二、拆迁计划该拆迁项目官方批准的拆迁整体方案，如拆迁范围在什么范围之内，四至的至线参照物，拆迁的详细开始时间和截止日期，提前拆迁的补偿奖励措施和标准，临时安置的补偿如租房补偿等事项。 　　三、新建项目拆迁后建筑物的建筑名称、建筑面积、绿地面积、荷载等级、抗震等级、配套措施、开工时间、竣工时间、建筑项目验收等级、平面图纸、布局鸟瞰图建设施工单位、设计单位、监理单位等。 　　四、征收补偿标准对拆迁的房产的价值征收补偿标准、征收补偿标准的依据、出具评估报告的评估公司名称、法定的评估资质证、评估的程序、评估的标的等；对不满意拆迁公司委托的评估公司出具的评估报告可以申请其他评估公司重新评估等事项。 　　五、征收补偿方式对拆迁补偿的标准无异议后拆迁人可以一次性向被征收人选择货币补偿，被征收人也可以选择房屋回迁，若协议回迁的要注明回迁的面积、楼层、及其他事项。 　　六、协调异议在确定征收范围后，被拆迁人不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；被拆迁征收人若对拆迁补偿协议有异议协商不成的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
　　房价暴涨 卖方违约被判承担损失100万　　梁某与李某以及中介公司签订《房地产买卖居间协议》，约定房价款970万元、定金人民币20万元，在签署本协议后30天内双方在中介公司签订正式房屋买卖合同……此协议签订后，梁某即支付定金20万元。但临近正式合同签署之日，李某通过他人向中介公司提出要求原告增加房}