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房屋重置价格评估－北京
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房屋重置价格评估－北京
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营口市城市房屋征收与补偿暂行办法
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第一条 为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）和《辽宁省人民政府办公厅关于贯彻落实&国有土地上房屋征收与补偿条例&有关问题的通知》（辽政办发〔2011〕48号），结合我市实际，制定本办法。
第一章 总 则
第二条 凡在本市主城区（站前区、西市区和老边区纳入城市规划区域）国有土地上，因公共利益需要征收房屋的，均适用本办法。
第三条 为了公共利益需要征收的城市房屋，必须符合城市总体规划，有利于城市建设和旧城区改造，应当兼顾国家、集体、个人三者利益，遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则，对被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）给予公平补偿。
第四条 本办法所称征收人是指市、区政府。被征收人是指被征收房屋及其他应拆除物的合法所有权人。市、区政府设房屋征收管理部门，负责组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
市、区政府有关部门应当依照暂行办法规定和本级政府规定的职责分工，相互配合，保障房屋征收与补偿工作顺利进行。
第五条 上级政府应当加强对下级政府房屋征收与补偿工作的监督。
第六条 任何组织和个人对违反本办法的行为，有权向房屋征收管理部门和其他有关部门举报。接到举报的有关部门对举报应当及时核实、处理。
监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的有关部门或者单位及其工作人员的监察。
第二章 征收管理
第七条 为了保障国家安全、促进经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、区政府作出房屋征收决定。
（一）国防建设的需要；
（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
（四）由政府组织实施的保障性安居工程的需要；
（五）由政府依照城市规划对旧城区进行改造的需要；
（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
第八条 市、区房屋征收管理办公室拟订征收补偿方案，报本级政府批准。
市、区政府组织相关部门对征收与补偿方案进行论证，并向社会公开征求意见，征求意见期限不少于30日。修改后的征收补偿方案向社会公布。
对多数被征收人认为征收补偿方案不符合本办法规定的，市、区政府应组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。
第九条 市、区政府作出房屋征收决定后，应当及时公告。公告内容包括征收事由、征收房屋范围、征收期限、征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。
区政府在作出房屋征收决定发布公告前，须将征收补偿方案报市政府审批。
第十条 房屋征收管理办公室可以委托征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。
房屋征收管理办公室对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。
第十一条 房屋征收实施单位应当在委托范围内，按规定期限实施房屋征收与补偿。
房屋征收期限由房屋征收管理办公室，根据征收规模、征收项目性质等因素确定。
第十二条 对被征收的房屋，征收实施单位可以自行拆除，也可以通过竞标等方式委托具有相应资格的单位进行拆除。被委托单位不得再委托征收业务。房屋征收管理部门不得作为征收实施单位。
第十三条 房屋征收范围确定后，被征收范围内的单位、个人和涉及的有关部门不得进行下列活动：
（一）房屋买卖、交换、出租、抵押、典当、赠与、分割、调换；
（二）居民常住户口的迁入和分户；
（三）申请、核发营业执照、税务登记等相关证照；
（四）土地使用权出让、转让、出租、抵押及相关用地审批；
（五）企业转制、出售、租赁、承包、兼并；
（六）房屋的改建、扩建、新建、翻建及装修；
（七）改变房屋结构和土地用途。
房屋征收管理办公室应当就前款所列的事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限，最长不得超过1年。
第十四条 房屋登记管理部门应当在征收前对被征收房屋进行现场拍照、核查。房屋征收管理部门自征收补偿安置协议订立之日起30日内，依法办理被征收房屋的产权注销登记手续。
第十五条 产权人在境外的，告知其代理人或者代管人代为征求意见。在规定的搬迁期限内不作答复，或者无法告知产权人的，经房屋征收管理部门审核批准，征收单位向公证部门申请办理证据保全后，可以先行征收，对使用人给予临时安置。房屋的补偿费及有关资料由房屋征收管理部门办理提存公证并暂存。
第十六条 房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收管理部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。
房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受委托的房屋征收评估业务。
房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。
第十七条 房地产价格评估机构应对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录和保管，出具分户评估报告。
房地产价格评估机构应当将房屋分户评估报告逐户送达，并将评估结果向被征收人公示7日。公示期间房地产估价师对评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。
被征收人应当配合房地产价格评估机构开展评估工作；拒不配合的，自行承担相应责任。
市成立房地产价格评估专家委员会，成员由具有房地产评估三级以上资质的房地产价格评估机构估价师及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成，市住房城乡建设委和市、区房屋征收管理办公室负责组织协调评估工作。
第十八条 在征收期限内，征收部门与被征收人应当订立书面征收补偿安置协议。实行货币补偿的，协议中应当约定征收补偿金额、付款方式、付款期限、搬迁期限和违约责任以及需要约定的其他内容；实行产权调换的，协议中应当约定调换房屋的地点、房屋面积、产权调换差价及支付期限、搬迁补助费和临时安置补助费的金额及支付期限，以及需要约定的其他内容。
第十九条 在征收通告规定的搬迁期限内，房屋征收单位与被征收人达不成征收补偿安置协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收单位报请作出房屋征收决定的市、区政府依照本办法的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
第二十条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、区政府依法申请人民法院强制执行。
第二十一条 房屋征收管理部门实施房屋征收的补偿安置资金应当全部用于房屋征收补偿安置，不得挪作他用。
审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。
第三章 征收补偿
第二十二条 作出房屋征收决定的市、区政府对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋停产停业损失的补偿。
第二十三条 房屋征收的补偿方式可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。被征收人有权选择征收补偿方式。
第二十四条 被征收人选择货币补偿的，按下列标准给予补偿：
（一）征收区域内有照住宅平房和有照住宅楼房的货币补偿，由房地产价格评估机构根据该区域范围内，同期被征收房屋类似房地产市场平均交易价格，结合被征收住宅房屋的区位、用途、建筑面积、建筑结构、成新、楼层、朝向等综合因素，评估确定被征收房屋补偿金额。被征收房屋室内装饰装修的价值应当与被征收房屋主体价值分别评估。
被征收房屋类似房地产市场平均交易价格，根据市房产交易管理中心提供的同期被征收房屋区域范围内的类似住宅房屋平均成交价格确定。
（二）征收区域内有照住宅房屋选择货币补偿的给予重购商品住宅房屋价差补贴。计算公式如下：
重购商品住宅房屋价差补贴=（征收区域内同期普通商品住宅房屋建筑面积每平方米市场平均价格－征收区域内同期类似住宅房屋建筑面积每平方米市场平均价格）×被征收住宅房屋建筑面积。
同期普通商品住宅房屋建筑面积每平方米市场平均价格，根据市房产交易管理中心提供的同期被征收房屋区域范围内的普通商品住宅房屋平均成交价格确定。
（三）征收区域内有照住宅房屋选择货币补偿，建筑面积低于45平方米的，给予普通商品住宅房屋建筑面积市场平均价货币补偿标准40%的差额面积补贴。计算公式如下：
差额面积补贴=40%货币补偿标准×（45平方米－被征收住宅房屋建筑面积）
（四）征收区域内有照住宅房屋选择货币补偿，并按规定时限搬迁的给予奖励，其中：平房每户给予3万元；楼房每户给予2万元。
（五）征收区域内公有住房、有限产权房实行货币补偿的，必须按规定参加房改，变更为完全产权后，再按有照房屋办理相关货币补偿手续。
（六）征收区域内商业房屋实行货币补偿的，按照同期该征收区域类似商业房屋市场平均价格标准评估补偿。
征收区域内有照住宅房屋从事经营活动（有合法审批手续，有营业执照）选择货币补偿的，除按前一、二款补偿外，其经营面积部分，每平方米再按住宅房屋市场评估价标准，给予10%的补贴。
（七）征收企事业房屋，按房屋重置价格结合建筑面积、建筑结构、成新程度和地域类别，经房地产评估机构评估后，实行货币补偿。
国有、集体企事业单位、民企职工及个体工商业者因征收停产、停业的，参加社会保险的，按上年本市在岗职工平均工资标准一次性给予三个月的补助费；未参加社会保险的职工和工商业者按本市最低工资标准给予一个月的补助费。
（八）征收无照房屋，按房屋重置价格结合房屋建筑面积、建筑结构、成新程度，经房地产评估机构评估后，统一实行货币补偿。无照房屋居住认定，由所在区政府责成民政、公安、街道办事处、社区组成联合排查组确认，并将排查认定结果张榜公布。
无照房屋居住认定，须同时具备以下条件：
1．具有当地公安派出所登记的独立户口，且连续居住一年以上。
2．具有征收前在居住地交纳的水、电、卫生等费用收据。
3．具有房屋登记管理部门确认（夫妻双方）的市区内无其他住宅房屋证明。
被认定居住无照房屋的住户，符合居住廉租房条件的，向居住地社区、街道办事处申请，由所在区政府优先安排廉租房。
（九）被征收人对评估确定的征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果仍有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向市房地产价格评估专家委员会申请评估鉴定。
第二十五条 被征收人选择产权调换的，按下列标准给予安置：
（一）征收区域内有照平房征收就近产权调换安置的（征收方案确定），每户（一照多户，按一户处理）按优惠价格增加15平方米房屋面积。
（二）征收区域内有照楼房征收就近产权调换安置的（征收方案确定），每户按优惠价格增加5平方米房屋面积。
（三）征收区域内有照房屋征收选择异地产权调换安置的（征收方案确定），每户在原标准基础上，再以优惠价格增加8平方米房屋面积。
（四）征收区域内有照房屋征收产权调换安置高层楼房的，每户在规定标准产权调换面积基础上，再按优惠价格增加8%平方米房屋面积。
（五）征收区域内公有住房、有限产权房屋征收实行产权调换安置的，按规定先参加房改，变更为完全产权后，再按有照房屋办理产权调换手续。
（六）征收区域内商业用房实行产权调换的，交纳被征收商业房屋的货币补偿金额与安置房屋的价差款后，予以安置。
征收商业房屋的附属物不作产权调换，由征收人按市场评估价格予以补偿。
第二十六条 征收住宅房屋由征收人付给被征收人搬家补助费，一次性安置的，每户补助300元；临时过渡搬迁的每户补助400元。临时过渡租房费每户（3人以下，含3人）每月500元，每增加1人每月增加60元。超期产权调换，自超期产权调换之日起，每户每月再增加100元。超期产权调换的被征收人，进户费的收取，应按产权调换时规定标准执行。
第二十七条 被征收人选择住宅房屋产权调换的，应交纳以优惠价格增加面积的代建费。
产权调换安置多层、高层楼房，优惠价格待建费交纳标准，按市住房城乡建设委公布的当年建筑成本价执行。
靠近户型安置增减面积部分，按同期同区域普通商品房建筑面积市场平均价格结算差价。
产权调换面积标准：46平方米、54平方米、62平方米、70平方米、78平方米、85平方米。按此标准可上下浮动1平方米。
第二十八条 被征收人选择住宅房屋产权调换安置的，应交纳产权调换房屋差价：
（一）有照住宅平房产权调换，按原建筑面积每平方米交纳房屋差价款150元。
（二）有照住宅冷楼房产权调换，按原建筑面积每平方米交纳房屋差价款150元。
（三）有照住宅暖气楼房产权调换，按原建筑面积每平方米交纳房屋差价款100元。
第二十九条 征收范围内拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿；对未超过批准期限的临时建筑，按批准期限折旧价值给予补偿。
第四章 法律责任
第三十条　市、区政府及房屋征收管理部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级政府或者本级政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十一条　违反法律法规规定迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
第三十二条　采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
第三十三条　贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。
第三十四条　房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五章　附 则
第三十五条 老边区未纳入城市规划区域、鲅鱼圈区、大石桥市、盖州市可参照本办法执行。
第三十六条 本办法自发布之日起施行。日营口市政府公布的《营口市城市房屋拆迁管理办法》（营政发〔2003〕52号）同时废止。本办法施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，原则上继续沿用原有的规定办理。[1]
．营口市人民政府[引用日期]我是销售代理机构
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房屋评估费用有哪些？来看看评估费用的计算方式吧
来源：房天下 &&发布时间：
房产的评估是过程中一个极其重要的部分。现在，不管是买房贷款、卖房，还是找中介、进银行等等，他们都会告诉你房子必须先要进行，进行房屋评估就会涉及到房屋评估费用。那么，小编今天就来给大家介绍下房屋评估费用的计算方式。
影响价的因素首先就是房屋的区域因素，其中主要包括小区的地段、交通的条件、小区周围环境、配套的设施、未来发展前景以及环境污染等等。其次是房屋的自身因素，其中主要包括的年代、、、户型格局、、通风采光、物业类型、燃气状况、得房率等。除此之外还有其市场的因素和购房者的心理因素等等。 的评估主要分为“免费评估”和“付费评估”两种评估方式。 免费评估：目前除了具有专业资质的房产评估公司以外还有一种新型的网络二手房评估也已趋于成熟。国内几家比较大型的类网站、或是拥有房产频道的综合性网站都已经开始为消费者提供免费的二手房估价这一服务。 付费评估：房产的评估是二手房交易过程中一个重要的环节。现在、买卖、找中介、进银行，都需要进行房屋评估。比如购房者需要办理，银行要根据评估机构的评估报告，才能向购房者发放贷款。办理的评估，需要具有专业资质的评估机构进行。 一般房屋评估需要进行以下几个流程： １、明确评估基本事项明确评估目的：在受理评估业务时，通常由委托方提出评估目的，并将评估目的写在评估报告上。了解评估对象确定评估基准日：常以年、月、日表示，签订评估合同：它包括评估对象、评估目的、评估时点、评估收费、双方责任、评估报告等事项。 ２、制定工作计划。 ３、实地查勘收集资料：实地查勘是工作的一项重要的步骤，并要做记录。 ４、测算被评估房地产价格：为求得一个公平合理的价格，一般以一种评估方法为主，同时以另一种或几种评估方法为辅，以求互相对照和检验修正。 ５、综合分析确定评估成果。 ６、撰写评估报告。 那么，二手房评估如何收费？ 根据省物价局的有关规定，目前评估费收费标准采取累进计费率： 房屋总价１００万元以下（含１００万元）的，收取评估总价的　０．４２％； １００万元到５００万元的（含５００万元）累进计费率为０．３％； ５００万元到２０００万元的收取评估总价的０．１２％； ２０００万元到５０００万元（含５０００万元）的收取评估总价的０．０６％； ５０００万元以上的收取评估总价的０．０１２％。 为了在交易中避免不必要的损失和麻烦，大家都应该在购房前对房屋评估以及房屋评估费用有所了解，具体的详细情况大家还需要到自己所在地相关部门进行咨询。
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不可思议！98亿房子评估居然只值1.4亿!真相是...
来源：广州乐居 &&发布时间：
最近，98亿瓷房子即将被拍卖的新闻可是刷爆了票圈和微博呢！ 据媒体报道，这座价值98亿元房子前身是建成于上世纪20年代的式洋楼。2000年被土豪买下，改造成瓷器博物馆，4层小洋房，外墙、房顶、窗棂、门楣，所有能看到的部分全被瓷片和瓷器覆盖，这些瓷器瓷片每一件都是土豪买下的古董哦！ 嗯，所以说这价值98亿的房子，贵就贵在它的瓷片上。
& 相信去过天津的朋友都知道这座瓷房子吧！ 瓷房子是3景区，天津知名旅游景点，在某知名的旅游平台友评选的天津必游排第10景点中，天津瓷房子也名列其中！ & 瓷房子甚至是被《赫芬顿邮报》评选出全球十五大设计独特博物馆，成为唯 一一个入选的中国博物馆。
内部看起来确实很绚丽 不过，最近瓷房子的主人就不太走运了！ 据媒体报道，最近，瓷房子因其主人身陷借贷官司，院宣布将被拍卖。东丽区院发布公告，将于7月22日拍卖“瓷房子”，起拍价为1.4亿多元，几日后将拍卖时间推迟到8月8日。 98亿的缩水到1.4亿？这样的差价真的有点大！ 那为何会有这么大的差价呢？ 1最贵的是 据了解，本次拍卖底价是院委托一家评估对瓷房子做出的评估价，并不包括瓷房子上面的瓷片价值。 而由瓷房子的主人张连志委托的评估，给出的评估价高达近98亿元，其中瓷片的价值被评估为94亿多元。 小编查阅资料发现，瓷房子在装修时，使用了四千多件古瓷器、四百多件汉白玉石雕、四十多吨与，7亿多片古瓷片、13000多个古瓷盘和古瓷碗、300多个瓷猫枕、300多个汉白玉唐宋、300多尊历代石雕造像、20多吨水晶石与玛瑙，把一座式洋楼装饰成一座价值连城的瓷房子。 如果院在评估时，如果有考虑到瓷器、水晶、玛瑙等的价值，价格可能就要翻倍了吧！ 2“裸”房价格相差近2亿 即使不考虑到瓷房子的装修材料，院和张连志所找的评估对房子的价格也相差甚远。 东丽区院曾委托天津中量土地评估对瓷房子评估，该的估价报告称，“确定估价对象于价值时点可能实现的市场价值（不含室内室外文物及瓷器装饰价值）取整为币1.4049亿元，平均单价为52471元/平方米。” 而瓷房子方面委托市国宏信价格评估有限对瓷房子进行估价，于2017年3月出具的评估报告中，对瓷房子估价为97.9亿多元，其中瓷房子的瓷片部分价值为94.6亿多元，瓷房子房产部分价值为3.3亿多元。 不同评估的不同标准也带来了价格上的差距！ 3院不能拍卖文物 那问题来了，为什么院拍卖这个房子的时候，不带上房子上的装饰一起拍卖呢？ 对此，东丽区院执行官郑某在接受《新金融观察》采访时曾表示，“瓷房子方面主张其内外瓷器、瓷片属于文物，院不能拍卖，所以此次拍卖只涉及房产本身，拍卖完成后，由买卖双方对瓷器、瓷片的归属进行协调。” 这样就会导致瓷房子的实际价格，可能会和院给出的拍卖价格差距甚远，买家除了要支付瓷房子房产本身价格，很有可能还要对瓷房子上的文物装饰品的归属进行协商，价格可能就远远不止院给出的评估价了。
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