司法拍卖：淘房好途径 法拍房捡漏儿不限购？
来源：北京晚报
作者：赵莹莹
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原标题：司法拍卖：淘房好途径 法拍房捡漏儿不限购？“西的房子，35400元/平方米，还不限购，价格真挺合适。”看到网站上挂出的拍卖信息，市民龙先生第一次发现，司法拍卖是个“淘房”的好途径。随着楼市成交的缓慢复苏，北京房价也再度面临上涨期。相比市场价便宜不少的法拍房，也再度进入人们视线。两次流拍后便宜了130万元市民龙先生无意中关注的这套房，是区人民法院近期刚通过拍卖方式处理掉的一套149.87平方米的三居室，位于西的金港国际小区。日，房子被法院放到了拍卖平台上，起拍价即为房屋的评估价——630.95万元，折合单价42000元/平方米。这个价格，几乎相当于当时的市场成交价。然而，第一次拍卖和第二次拍卖，因为没有竞买人报价，房屋两次流拍。到了3个多月后的第三次拍卖，起拍价已降到了500万元，比首次拍卖时便宜了130万元。这一次拍卖，总算吸引了两位竞买人，经过13次的举牌竞价，最终以531万元的价格成交，折合单价约35400元/平方米。“仅和起拍价相比，这套房子就等于打了个八四折，更别提市场价了。”龙先生第一次觉得，不为人知的法院拍卖房，也许是个“淘宝”的好机会。七九折的力度不少见单纯从价格上看，绝大多数法拍房的最终成交价，都要低于市场售价。以金港国际这套三居室为例。记者咨询中介经纪人后得知，小区里挂牌出手的类似面积三居室，平均成交价在45000元/平方米上下。35400元/平方米的拍卖价，约为市场价格的七九折。而七九折的力度，在法拍房中并不少见。例如，拍卖平台上成交的一套位于区的204.09平方米房源，起拍价769万元，最终成交价531万元， 折合约26000元/平方米的单价，相当于目前35000元/平方米的市场成交价的七四折。粗略统计下来，除了如六铺炕学区房这样的极个别房源外，多数房源的最终拍卖价都在正常市场成交价的七折到八折之间。多次流拍拉低价格“一旦经过多次流拍，法拍房的价格就会低于市场价。”北京链家地产副总徐华东告诉记者，根据人民法院关于财产拍卖的规定，人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或市场价的80%；而如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不能超过前次保留价的20%。“所以，只要经过两次流拍，原本估价100万元的房子，第三次拍卖时起价就变成了64万元。”以淘宝上的司法拍卖平台统计，在210套已表示状态为“结束”的司法拍卖房源中，除去9套的变卖房源外，进入到二次拍卖的房源有182套，占到了房源总量的9成。而进入到三次拍卖的房源有67套，其中8套三拍后依然流拍。徐华东表示，法拍房易于流拍，一方面，是因为参与竞拍的人较少。由于法院拍卖房屋只会在法院网等固定的几个网站和少量报纸上发布拍卖公告，看到的人自然不多。在这群人中，又并不是所有的人都有经济实力或者有兴趣参与竞拍。另一方面，也不排除一些拍卖公司安排若干次流拍，以尽量压低起拍价格，从中牟取差价。实际上，在赶集网上，记者就看到了许多经纪人挂出的法拍房。以一套北里的法拍房为例，经纪人就直接告诉记者，他们是和拍卖公司有合作，可以安排一个较低的价格提前锁定房产。法拍房受不受限购限制？不过，多次流拍后的低价格，对于有意于购买法拍房的购房人来说，看似是个利好。而更吸引人的是，在目前的执行过程中，法拍房属于“不限购”的房产。无论是没有购房资格的外地在京人员，还是名下房产套数已超过2套的京籍家庭，均可以参与竞价并购买法拍房。记者从相关部门了解到，虽然对于司法拍卖房是否属于限购范围的问题，国家层面没有明确的规定，但目前北京各区县在房屋管理的实际操作中，对于司法拍卖的房屋，确实不受限购的限制，能够办理过户手续。不过，竞拍者并不是拿着竞拍结果，就能到区县房屋交易大厅办理过户手续，如果要办理过户手续，必须要出具法院的《裁决书》和《协助执行通知书》。同时，按照法院的要求，购买法拍房必须一次交付全款，不能贷款。购买时需留意债券纠纷“对于资金充足、受购房资格限制的普通购房人来说，法拍房的确是个有吸引力的选择，至少单纯从成交价看是这样的。但捡了房价便宜的漏儿的同时，购房人也要留意交易后的各种潜在风险。”徐华东给记者列举，购买法拍房时，需要留意房屋产权、房屋债权、是否有租约和费用拖欠四方面的风险。从房屋产权及产权性质上看，法拍房可能存在房屋产权不清、无产权或小产权、暂未办理或无法办理房产证、未缴齐土地出让金等情况。购房人最好先通过市建委查询确认相关信息。从债权上看，法拍房的房主往往涉及债务问题，房屋可能被多次抵押。由于民间借贷是无法通过国家机构查询得知的，购买了这样的房屋，入住后可能会遭其他“债主”的追讨。另外是租约问题，存在长期租约的法拍房被买下后，虽然购买人已完成房屋过户，却由于租户不搬离而无法实际入住。最后需要注意的是，法拍房原房主也可能存在未交清的水电费、物业费等费用的情况。法院不负责解决的房屋欠费，将由竞买人自行承担和解决。“‘捡漏’是普遍存在的心理，但划不划算，因人而异，因情而定。建议普通购房人综合再做出竞拍决定。”本报记者 赵莹莹
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nginx/1.12.2购房活地图王佳教你如何买新房(王佳)【电子书籍下载 epub txt pdf doc 】
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人民邮电出版社
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购房活地图王佳教你如何买新房编辑推荐适读人群 ：本书的读者对象为有购房需求的购房者及所有关注房产的人群，具体可细分为以下几类。
1.刚性需求购房者。刚性需求购房者大多首次置业，没有任何购房经验，因为结婚或其他原因，买房需求特别迫切的人群。
2.改善需求购房者。改善需求购房者不属于首次置业的换房人群，他们因为孩子上学或为了追求更大的住房面积等需求，二次以上置业人群。2015年楼市新政利好此类人群。
3.养老购房需求者。养老购房需求者属于改善需求购房者，这一类购房人群中是比较特殊的群体，他们买房是为了老年生活的需要，他们对于小区配套等需求更加强烈。
4.投资者。
买房就听王佳怎么说！ 王佳是个时尚的人，懂得运用互联网思维去看待楼市日新月异的变化。 王佳是个勤奋的人，在焦点十年之久，每刻都前行在品鉴楼盘的路上。 王佳是个懂房的人，无论实体楼有没有展现在它面前，都可以准确的评价出它未来的命运。 相信这本书是王佳十年的精华之作，没有保留一丝力气，将自己的房产经验展现给大家。 内容简介如果你是刚性需求购房者，小两口新婚首次置业却没有任何购房经验；如果你是改善需求购房者，正为孩子上学或为了追求更佳的住房面积而不知所措；如果你是养老购房需求者，正在对小区未来的配套是否完善而纠结；如果你是投资者……本书紧扣“帮购房者解决购新房中的难题”这一宗旨，采用问答的形式，扫描购买新房的全过程，传授购房技巧，剖析买房前、买房中、买房后三大阶段会遇到的购房疑难杂症，对症下药，甚至将开发商的小伎俩赤裸裸地呈现在读者面前。 有“购房活地图”之称的作者王佳是搜狐焦点购房中心创始人，不仅具有10年的房地产媒体行业经验，而且经常参加房地产话题类广播和电视节目。他在书中列举了大量的真实案例，案例中反映的均为全国各地的购房者通过作者王佳的微博私信、微信留言提出的他们亲身遇到的问题，实打实地将王佳本人10年在房产界中的所见、所感、所想讲述给全国的购房者。
作者简介王佳，搜狐焦点购房中心创始人、搜狐焦点北京站主编，有10年房地产媒体从业经验，熟悉北京几乎所有区域楼市的发展现状及楼盘特点，被称为北京购房活地图。北京交通广播《1039都市调查组》及北京城市广播特约房产主持人，北京电视台《理财》《首都经济报道》《生活2015》等节目长期客座嘉宾与楼市观察员，不仅对整个房地产市场发展有自己独到的见解，而且可根据购房人的实际情况推荐合适的楼盘。
内页插图精彩书评N年前，王佳刚加入搜狐焦点的时候，正是中国的第一代互联网方兴未艾之时，那时他在北京的二环、三环上跑盘拍照。如今，互联网进入了自媒体时代，平台从PC变成手机，北京楼盘也到了七环，而王佳还一直在买房路上努力地践行着。世界在变，互联网飞速发展，王佳一直没有变。那本著名的《世界是平的》一书中说道，你必须学会在高速运转的社会中慢下来，通过真正的信任建立真正的联系。一直没变的王佳就是您可以信任的人。——搜狐公司副总裁、搜狐焦点网总经理 曾伏虎我和王佳的相识源自两年前的一次录影，导演私底下向我介绍嘉宾的时候原话是这么说的：“王佳这个人啊，真的是一个好嘉宾，表达能力特别好，逻辑性很强，就是聊高兴了会有点儿搂不住……你得拦着他点儿……”见了面才知道，导演说得简直太轻描淡写了，何止是搂不住啊，只要不打断他，他甚至能够说上三天三夜都不用喝一口水！他对房产相关知识以及和开发商斗智斗勇的能力与他的体重成正比，无论新房还是二手房，无论你是想住在四九城还是想住在田间地头，无论你的预算是经济实用型还是不差钱型，无论你是选择购买经济适用房还是选择购买改善型住房，他都能在最短的时间里给出最靠谱的建议。当然他也曾允诺我，一定帮我选择一套最适合我的房子，一晃就是两三年还没有消息，简直了！这回他写了如何买新房和如何买二手房两本书，确实是个好消息，至少从他的书中我就能自己搞定所需要的信息，不用再苦等他了。相信您也能从书中得到需要的信息。——北京电视台 北京新闻主播 邬晔纬 买房，是一生中具有仪式性的大事，也是一件让大家挠头的事——信息的不对称、专业知识的不了解，让很多人在迷迷糊糊中做下了人生的这个重大决定。在手握着所有积蓄一筹莫展的时候，如果出现一个值得信赖的朋友指点迷津，那他简直就是超级英雄——比如王佳，就像大白一样，白白胖胖有点萌、对买房的门道和每个楼盘的前世今生都了解得清清楚楚，在你稀里糊涂的时候说上一句、在你犹豫不决的时候推你一把，就像大白带着小宏一路飞跃迷雾直到看见阳光！当然，每人身边都有一个大白并不现实，但是您手上的这本书就像是白胖暖男王佳身体里的一块芯片，毫无保留地和你一起共享他游走房地产界这么多年的点滴经验，和你一起冲破一路上的层层关卡，让你更笃定地做出那个重大的决定——不止是买一套房，更是安一个家！——北京交通广播《1039都市调查组》主持人 盛 博
目录第一章 买房前 / 01 第一节 房屋产权 / 03 1. 什么是70 年产权的房屋 / 03 2. 什么是50 年产权的房屋 / 03 3. 什么是40 年产权的房屋 / 04 4. 70 年产权的房屋也可以注册公司吗 / 04 5. 如何判断房屋产权是40 年还是50 年 / 05 6. 40、50 年产权的房屋可以落户吗 / 06 7. 商用地产40 年后归谁 / 06 8. 如何辨别小产权房屋 / 08 9. 哪些产权不明的房屋不能买 / 09 第二节 购房资格 / 10 10. 如何确定拥有购房资格 / 10 11. 哪些城市已放开限购政策 / 10 12. 非京籍人士想在北京购房但没有纳税记录，可以补缴吗 / 11 13. 什么条件可以申请北京工作居住证 / 12 第三节 购房地段 / 13 14. 在房屋总价相同的情况下，如何选择地段 / 13 15. 公交车站坐落在社区门口的房子值得买吗 / 14 16. 步行10 分钟即可到达地铁站，房屋会有噪音吗 / 14 17. 购买地铁盘需要注意什么 / 15 18. 紧邻公交车站与紧邻地铁站的房子哪个升值空间大 / 16 19. 临近高速公路的房子可以买吗 / 16 20. 临街的房子可以购买吗 / 17 21. 周边的商业配套对房屋有什么影响 / 17 22. 楼下是底商，这样的房子适合自住吗 / 18 23. 附近有菜市场的房子值得购买吗 / 19 24. 周边目前无商业配套的房子值得买吗 / 19 25. 如果家里有老人，应该如何选择地段 / 19 26. 如果家里有小孩，应该如何选择地段 / 20 第四节 开发商 / 21 27. 大开发商与小开发商的区别 / 21 28. 品牌房企是购房时重要的考虑因素吗 / 22 29. 品牌开发商会决定房屋的质量吗 / 22 30. 买品牌开发商的房子有什么好处 / 23 第五节 售楼处 / 25 31. 初进售楼处应该先看什么 / 25 32. 面对林林总总的沙盘，如何辨别 / 28 33. 通过楼层平面图能判断未来养房的费用吗 / 29 34. 商品房预售许可证上能看到开发商的拿地时间吗 / 30 第六节 样板间 / 31 35. 购房前为什么要看样板间 / 31 36. 开发商建造样板间的目的是什么 / 31 37. 参观实体楼样板间要注意什么 / 32 38. 参观临时样板间要注意什么 / 33 39. 参观精装房的样板间该如何辨别精装标准 / 33 40. 样板间里哪个房间最能体现设计师的水平 / 34 第七节 小区环境 / 35 41. 如何认定普通住宅与非普通住宅 / 35 42. 绿化率与绿地率代表什么 / 36 43. 小区绿化对居住舒适度有影响吗 / 37 44. 何为容积率 / 37 45. 只关注小区内的容积率对吗 / 38 第八节 楼栋 / 40 46. 什么是板楼 / 40 47. 什么是塔楼 / 41 48. 什么是花园洋房 / 41 49. 花园洋房有什么优势 / 42 50. “楼王”值得买吗 / 43 51. 同一小区内，“楼王”与其他房源的价格差距是多少 / 44 52. 什么是得房率 / 45 53. 塔楼的得房率一定比板楼低吗 / 45 54. 得房率是越高越好吗 / 46 55. 公摊面积包含哪些部分 / 46 56. 住宅都必须带有电梯吗 / 47 第九节 户型 / 48 57. 什么是“大面宽小进深” / 48 58. 南北通透的户型真的好吗 / 48 59. 如何挑选每个房间的合理结构 / 49 60. 从投资的角度出发，应该购买怎样的户型 / 49 61. 是不是房屋朝南就是好 / 50 62. 客厅选择什么样的朝向最合适 / 51 63. 什么样的厨房朝向更实用 / 51 64. 卫生间离卧室近好吗 / 52 65. 卧室的朝向应该怎么选 / 52 66. 关于住宅朝向，南北地区有什么差异 / 53 67. 门的开向有哪些需要注意的 / 54 第十节 楼层 / 55 68. 买板楼如何选择最好的楼层 / 55 69. 塔楼中最好的楼层如何挑选 / 56 70. 各个楼层都有什么优势 / 57 71. 各个楼层的劣势是什么 / 58 72. 购买顶层有哪些注意事项 / 59 73. 顶层且西晒的房子真的不可以买吗 / 61 第十一节 层高与楼间距 / 62 74. 如何判定房屋的层高是否合理 / 62 75. 层高与净高的区别是什么 / 62 76. 楼间距怎么计算 / 63 77. 楼间距应该保持在怎样的水平才算宜居 / 64 78. 楼间距宽大对日常生活会有哪些好处 / 64 79. 楼间距过小对日常生活会有哪些困扰 / 65 第十二节 让人介意的周边设施 / 66 80. 锅炉房与楼栋保持怎样的距离最好 / 66 81. 高压线会对居住产生影响吗 / 67 82. 住宅楼距离医院多远是安全范围 / 68 83. 垃圾填埋场会影响社区的居住环境吗 / 69 84. 火葬场距离社区多远才不会影响居住 / 70 第十三节 期房与现房 / 71 85. 什么是期房 / 71 86. 期房的优势是什么 / 71 87. 期房的劣势有哪些 / 72 88. 什么是现房 / 72 89. 现房的优势是什么 / 73 90. 现房的劣势是什么 / 73 第十四节 学区房 / 75 91. 倘若是外地户口，购买学区房，孩子保证能上学吗 / 75 92. 新房项目逐渐外移，引入名校的学区房靠谱吗 / 75 93. 新项目配套中学学区，外地户口可以上中学吗 / 76 94. 购买40、50 年产权的项目可以解决子女入学问题吗 / 77 95. 如何鉴别“伪学区房” / 77 第十五节 有关自住房的疑问 / 78 96. 申请自住房需要提交哪些材料 / 78 97. 自住房属于政策房还是商品房 / 79 98. 什么是购房资质审核 / 80 99. 自住房资质审核时间与商品房的一样长吗 / 80 100. 自住型商品房的价格都低于周边房价的30% 吗 / 82 101. 自住房是否都属于普通住宅 / 83 102. 哪些人群是自住房的优先申购人群 / 84 第二章 买房中 / 87 第一节 签约 / 89 103. 什么是购房网签 / 89 104. 对购房合同的每项条款都要逐一阅读吗 / 90 105. 购房合同哪几页需要签字 / 91 106. 签约时产权人都需要到场吗 / 93 107. 购房合同总共有几本 / 94 108. 签约之后还能反悔吗 / 94 第二节 贷款 / 96 109. 首套房、二套房的认定标准是什么 / 96 110. 首套房、二套房分别交多少首付 / 97 111. 名下有商住房，若再买房算第几套房 / 98 112. 两套房同时申请不同银行的房贷，能都算首套房吗 / 99 113. 商业贷款需要注意什么 / 100 114. 等额本息还款法和等额本金还款法到底哪个划算 / 101 115. 通常哪几家银行的贷款利率优惠幅度较大 / 103 116. 银行何时会给购房者放款 / 105 117. 签约时承诺的利率和放款时一样吗 / 105 118. 银行宣布降息，何时才能少还月供 / 106 119. 怎样提前还款才是真正的省钱 / 106 120. 贷款没有审批下来可以退房吗 / 107 121. 商业银行对住房贷款者的年龄有限制吗 / 108 122. 父母买房可以用子女的名义进行贷款吗 / 110 123. 个人住房接力贷款具有哪些优势 / 111 124. 申办个人住房接力贷款需要具备哪些条件 / 111 125. 买房用商贷，何时能将公积金提取出来 / 112 126. 商业贷款能否转为公积金贷款 / 112 127. 公积金贷款需要注意什么 / 116 128. 国管公积金与市管公积金的区别 / 118 129. 怎样的条件可以用国管公积金贷到120 万元 / 120 130. 怎样的条件可以用市管公积金贷到120 万元 / 121 131. 公积金贷款比商贷每月少还多少钱 / 123 132. 公积金可以用作购房首付吗 / 124 133. 公积金贷款的担保费和评估费如何收 / 125 134. 租房提取公积金对买房有影响吗 / 126 135. 公积金缴存额度提升了，贷款额度能及时提升吗 / 127 136. 各地公积金政策有何不同 / 127 137. 市管公积金与国管公积金相互转换需要哪些手续 / 130 138. 为什么有的开发商对公积金贷款说“不” / 131 139. 组合贷款可以为购房者省多少钱 / 132 140. 组合贷款中，公积金贷款与商贷必须是同一家银行吗 / 134 141. 用组合贷款会遇到哪些困难 / 134 142. 组合贷款到底值不值 / 135 第三节 发票 / 136 143. 开发商开具的购房发票是全款发票还是首付款发票 / 136 144. 精装房房屋和装修的发票是不是分两张开 / 136 145. 购房发票丢了可以补办吗 / 137 146. 拿到购房发票后将来哪些地方会用到它 / 137 第三章 买房后 / 139 第一节 婚姻与产权 / 141 147. 婚前买房和婚后买房有何区别 / 141 148. 一方父母出资买房，房屋产权如何划分 / 142 149. 恋爱时共同出资以一方名义购房，分手后房屋如何处置 / 142 150. 婚前一方贷款买房，婚后共同还款，若离婚房产怎么分 / 143 151. 婚前买房，婚后领产权证，夫妻离婚时房屋要分割吗 / 143 第二节 收房 / 145 152. 收房需要请专业的验房师傅吗 / 145 153. 实际面积与合同上标注的面积有误差怎么办 / 146 154. 阳台、露台、飘窗的面积如何计算 / 147 155. 通常商品房的窗户有多大 / 147 156. 窗户尺寸太小，找开发商管用吗 / 148 157. 收房后需要留存哪些单据 / 149 158. 门窗、电梯的保修期您都清楚吗 / 152 159. 住宅公共维修基金如何交 / 153 160. 物业费有国家标准吗 / 154 161. 商住LOFT 的供暖费是按两层收还是按一层收 / 155 162. 哪些情况可以退房 / 156 163. 如何鉴别小区的物业是否尽职尽责 / 158 第三节 缴税 / 161 164. 新房都需要缴纳什么税 / 161 165. 契税应该去哪里交 / 162 166. 为什么开发商愿意帮业主统一缴纳契税 / 162 167. 出售已购公有住房买新房如何退税 / 163 168. 赠予、继承和买卖，哪一种形式缴税少 / 164 169. 哪些城市的哪些房屋需要缴纳房产税 / 166 第四节 车位 / 168 170. 车位有多少年的产权 / 168 171. 车位到底该不该买 / 169 172. 什么样的车位是好车位 / 169 173. 车位的宽度和高度对业主的影响有多大 / 170 174. 什么样的车位不能买 / 172 175. 车位契税的缴纳标准是什么 / 173 176. 车位、车库能申请多高的贷款额度 / 174 177. 车位能售给业主以外的人吗 / 174 第五节 房本 / 176 178. 什么时候可以办理房本 / 176 179. 自己办理房本需要带哪些材料 / 177 180. 办理房本需要缴纳多少费用 / 178 181. 办理房本有哪些注意事项 / 178 182. 普通版的房产证如何辨别真假 / 179 183. 2000 版的房产证如何辨别真假 / 180 184. 房本中的房产分户平面图如何看 / 183 185. 贷款没有还完，房本是在银行吗 / 184 186. 房本没下来可以落户吗 / 185 187. 没有拿到房本的房子可以做抵押贷款吗 / 186 188. 去房管局办理抵押登记需要携带哪些材料 / 187 189. 如何看房屋是否已经注销抵押 / 187 190. 房本丢了如何处理 / 188 191. 夫妻间房本增名或减名涉及哪些费用 / 189 192. 夫妻二人的房产证有何区别 / 190 第六节 不动产登记新政 / 193 193. 第一批使用新版《不动产权证书》的城市有哪些 / 193 194. 不动产权证与房产证有哪些区别 / 193 195. 不动产登记之后房产税会马上开征吗 / 194 196. 不动产登记后什么样的房子应该买 / 194 197. 不动产登记后什么样的房子应该卖 / 195 198. 70 年后我们的房子会被收回吗 / 196
前言/序言搜狐有“佳”人如果只把搜狐焦点的王佳看成一个纯粹的房地产媒体人，就有些片面了。这“佳”人很跨界，并不是一味地在搜狐那张大网上趴着，虽然他现在是名副其实的主编大人，掌控所有的内容采编。他在电台长期担当《楼市好声音》的嘉宾，每次语速极快，从房地产宏观大势讲到个案楼盘，无所不知，无所不晓，感觉“喋喋不休”，了然于胸。而这次，他又出书了，新房、二手房，洋洋洒洒。网络、广电、纸质出版物，一个都不能少！王佳，王佳，此乃搜狐“佳”人也！此“佳”人，小眼镜一戴，胖胖乎乎，但永远活力十足，像个充气满满的弹性皮球，蹦蹦跳跳，能量四射。王佳写的这本书，取材均来自一线购房者，购房者关心什么，他就提供权威的解读。购房是平民百姓人生最大宗的消费支出，真相不可不察也。从此意义上说，“书中自有黄金屋”，建议诸公不妨细读，会买房，买好房。王佳的自信会感染你。你看，他在网络上办“购房大学”，是个“教授的范儿”。他在自媒体上办“佳爷房谈”，那是“爷的范儿”。你再看，他在微博上公开向购房者宣告：“继续帮大家办实事儿。今年大家如果看上了北京哪个具体的新房，并且确定购买，比如交定金，等等，那就请私信把买房人的姓名、电话、房号、楼盘发给我，我尽力甚至会动用我们搜狐焦点网的资源帮您要额外的折扣去。当然，能帮到您不用感谢我们，没帮上忙您也别怨我们，只能说，尽力啊”——那可是“活雷锋的范儿”啊。只是开发商如我等职员，此时见到他，会不会赶快躲起来呢？文如其人，此书必“佳”！沈力男泰禾集团总裁助理兼集团品牌总经理
第一章 买房前 / 01 第一节 房屋产权 / 03 1. 什么是70 年产权的房屋 / 03 2. 什么是50 年产权的房屋 / 03 3. 什么是40 年产权的房屋 / 04 4. 70 年产权的房屋也可以注册公司吗 / 04 5. 如何判断房屋产权是40 年还是50 年 / 05 6. 40、50 年产权的房屋可以落户吗 / 06 7. 商用地产40 年后归谁 / 06 8. 如何辨别小产权房屋 / 08 9. 哪些产权不明的房屋不能买 / 09 第二节 购房资格 / 10 10. 如何确定拥有购房资格 / 10 11. 哪些城市已放开限购政策 / 10 12. 非京籍人士想在北京购房但没有纳税记录，可以补缴吗 / 11 13. 什么条件可以申请北京工作居住证 / 12 第三节 购房地段 / 13 14. 在房屋总价相同的情况下，如何选择地段 / 13 15. 公交车站坐落在社区门口的房子值得买吗 / 14 16. 步行10 分钟即可到达地铁站，房屋会有噪音吗 / 14 17. 购买地铁盘需要注意什么 / 15 18. 紧邻公交车站与紧邻地铁站的房子哪个升值空间大 / 16 19. 临近高速公路的房子可以买吗 / 16 20. 临街的房子可以购买吗 / 17 21. 周边的商业配套对房屋有什么影响 / 17 22. 楼下是底商，这样的房子适合自住吗 / 18 23. 附近有菜市场的房子值得购买吗 / 19 24. 周边目前无商业配套的房子值得买吗 / 19 25. 如果家里有老人，应该如何选择地段 / 19 26. 如果家里有小孩，应该如何选择地段 / 20 第四节 开发商 / 21 27. 大开发商与小开发商的区别 / 21 28. 品牌房企是购房时重要的考虑因素吗 / 22 29. 品牌开发商会决定房屋的质量吗 / 22 30. 买品牌开发商的房子有什么好处 / 23 第五节 售楼处 / 25 31. 初进售楼处应该先看什么 / 25 32. 面对林林总总的沙盘，如何辨别 / 28 33. 通过楼层平面图能判断未来养房的费用吗 / 29 34. 商品房预售许可证上能看到开发商的拿地时间吗 / 30 第六节 样板间 / 31 35. 购房前为什么要看样板间 / 31 36. 开发商建造样板间的目的是什么 / 31 37. 参观实体楼样板间要注意什么 / 32 38. 参观临时样板间要注意什么 / 33 39. 参观精装房的样板间该如何辨别精装标准 / 33 40. 样板间里哪个房间最能体现设计师的水平 / 34 第七节 小区环境 / 35 41. 如何认定普通住宅与非普通住宅 / 35 42. 绿化率与绿地率代表什么 / 36 43. 小区绿化对居住舒适度有影响吗 / 37 44. 何为容积率 / 37 45. 只关注小区内的容积率对吗 / 38 第八节 楼栋 / 40 46. 什么是板楼 / 40 47. 什么是塔楼 / 41 48. 什么是花园洋房 / 41 49. 花园洋房有什么优势 / 42 50. “楼王”值得买吗 / 43 51. 同一小区内，“楼王”与其他房源的价格差距是多少 / 44 52. 什么是得房率 / 45 53. 塔楼的得房率一定比板楼低吗 / 45 54. 得房率是越高越好吗 / 46 55. 公摊面积包含哪些部分 / 46 56. 住宅都必须带有电梯吗 / 47 第九节 户型 / 48 57. 什么是“大面宽小进深” / 48 58. 南北通透的户型真的好吗 / 48 59. 如何挑选每个房间的合理结构 / 49 60. 从投资的角度出发，应该购买怎样的户型 / 49 61. 是不是房屋朝南就是好 / 50 62. 客厅选择什么样的朝向最合适 / 51 63. 什么样的厨房朝向更实用 / 51 64. 卫生间离卧室近好吗 / 52 65. 卧室的朝向应该怎么选 / 52 66. 关于住宅朝向，南北地区有什么差异 / 53 67. 门的开向有哪些需要注意的 / 54 第十节 楼层 / 55 68. 买板楼如何选择最好的楼层 / 55 69. 塔楼中最好的楼层如何挑选 / 56 70. 各个楼层都有什么优势 / 57 71. 各个楼层的劣势是什么 / 58 72. 购买顶层有哪些注意事项 / 59 73. 顶层且西晒的房子真的不可以买吗 / 61 第十一节 层高与楼间距 / 62 74. 如何判定房屋的层高是否合理 / 62 75. 层高与净高的区别是什么 / 62 76. 楼间距怎么计算 / 63 77. 楼间距应该保持在怎样的水平才算宜居 / 64 78. 楼间距宽大对日常生活会有哪些好处 / 64 79. 楼间距过小对日常生活会有哪些困扰 / 65 第十二节 让人介意的周边设施 / 66 80. 锅炉房与楼栋保持怎样的距离最好 / 66 81. 高压线会对居住产生影响吗 / 67 82. 住宅楼距离医院多远是安全范围 / 68 83. 垃圾填埋场会影响社区的居住环境吗 / 69 84. 火葬场距离社区多远才不会影响居住 / 70 第十三节 期房与现房 / 71 85. 什么是期房 / 71 86. 期房的优势是什么 / 71 87. 期房的劣势有哪些 / 72 88. 什么是现房 / 72 89. 现房的优势是什么 / 73 90. 现房的劣势是什么 / 73 第十四节 学区房 / 75 91. 倘若是外地户口，购买学区房，孩子保证能上学吗 / 75 92. 新房项目逐渐外移，引入名校的学区房靠谱吗 / 75 93. 新项目配套中学学区，外地户口可以上中学吗 / 76 94. 购买40、50 年产权的项目可以解决子女入学问题吗 / 77 95. 如何鉴别“伪学区房” / 77 第十五节 有关自住房的疑问 / 78 96. 申请自住房需要提交哪些材料 / 78 97. 自住房属于政策房还是商品房 / 79 98. 什么是购房资质审核 / 80 99. 自住房资质审核时间与商品房的一样长吗 / 80 100. 自住型商品房的价格都低于周边房价的30% 吗 / 82 101. 自住房是否都属于普通住宅 / 83 102. 哪些人群是自住房的优先申购人群 / 84 第二章 买房中 / 87 第一节 签约 / 89 103. 什么是购房网签 / 89 104. 对购房合同的每项条款都要逐一阅读吗 / 90 105. 购房合同哪几页需要签字 / 91 106. 签约时产权人都需要到场吗 / 93 107. 购房合同总共有几本 / 94 108. 签约之后还能反悔吗 / 94 第二节 贷款 / 96 109. 首套房、二套房的认定标准是什么 / 96 110. 首套房、二套房分别交多少首付 / 97 111. 名下有商住房，若再买房算第几套房 / 98 112. 两套房同时申请不同银行的房贷，能都算首套房吗 / 99 113. 商业贷款需要注意什么 / 100 114. 等额本息还款法和等额本金还款法到底哪个划算 / 101 115. 通常哪几家银行的贷款利率优惠幅度较大 / 103 116. 银行何时会给购房者放款 / 105 117. 签约时承诺的利率和放款时一样吗 / 105 118. 银行宣布降息，何时才能少还月供 / 106 119. 怎样提前还款才是真正的省钱 / 106 120. 贷款没有审批下来可以退房吗 / 107 121. 商业银行对住房贷款者的年龄有限制吗 / 108 122. 父母买房可以用子女的名义进行贷款吗 / 110 123. 个人住房接力贷款具有哪些优势 / 111 124. 申办个人住房接力贷款需要具备哪些条件 / 111 125. 买房用商贷，何时能将公积金提取出来 / 112 126. 商业贷款能否转为公积金贷款 / 112 127. 公积金贷款需要注意什么 / 116 128. 国管公积金与市管公积金的区别 / 118 129. 怎样的条件可以用国管公积金贷到120 万元 / 120 130. 怎样的条件可以用市管公积金贷到120 万元 / 121 131. 公积金贷款比商贷每月少还多少钱 / 123 132. 公积金可以用作购房首付吗 / 124 133. 公积金贷款的担保费和评估费如何收 / 125 134. 租房提取公积金对买房有影响吗 / 126 135. 公积金缴存额度提升了，贷款额度能及时提升吗 / 127 136. 各地公积金政策有何不同 / 127 137. 市管公积金与国管公积金相互转换需要哪些手续 / 130 138. 为什么有的开发商对公积金贷款说“不” / 131 139. 组合贷款可以为购房者省多少钱 / 132 140. 组合贷款中，公积金贷款与商贷必须是同一家银行吗 / 134 141. 用组合贷款会遇到哪些困难 / 134 142. 组合贷款到底值不值 / 135 第三节 发票 / 136 143. 开发商开具的购房发票是全款发票还是首付款发票 / 136 144. 精装房房屋和装修的发票是不是分两张开 / 136 145. 购房发票丢了可以补办吗 / 137 146. 拿到购房发票后将来哪些地方会用到它 / 137 第三章 买房后 / 139 第一节 婚姻与产权 / 141 147. 婚前买房和婚后买房有何区别 / 141 148. 一方父母出资买房，房屋产权如何划分 / 142 149. 恋爱时共同出资以一方名义购房，分手后房屋如何处置 / 142 150. 婚前一方贷款买房，婚后共同还款，若离婚房产怎么分 / 143 151. 婚前买房，婚后领产权证，夫妻离婚时房屋要分割吗 / 143 第二节 收房 / 145 152. 收房需要请专业的验房师傅吗 / 145 153. 实际面积与合同上标注的面积有误差怎么办 / 146 154. 阳台、露台、飘窗的面积如何计算 / 147 155. 通常商品房的窗户有多大 / 147 156. 窗户尺寸太小，找开发商管用吗 / 148 157. 收房后需要留存哪些单据 / 149 158. 门窗、电梯的保修期您都清楚吗 / 152 159. 住宅公共维修基金如何交 / 153 160. 物业费有国家标准吗 / 154 161. 商住LOFT 的供暖费是按两层收还是按一层收 / 155 162. 哪些情况可以退房 / 156 163. 如何鉴别小区的物业是否尽职尽责 / 158 第三节 缴税 / 161 164. 新房都需要缴纳什么税 / 161 165. 契税应该去哪里交 / 162 166. 为什么开发商愿意帮业主统一缴纳契税 / 162 167. 出售已购公有住房买新房如何退税 / 163 168. 赠予、继承和买卖，哪一种形式缴税少 / 164 169. 哪些城市的哪些房屋需要缴纳房产税 / 166 第四节 车位 / 168 170. 车位有多少年的产权 / 168 171. 车位到底该不该买 / 169 172. 什么样的车位是好车位 / 169 173. 车位的宽度和高度对业主的影响有多大 / 170 174. 什么样的车位不能买 / 172 175. 车位契税的缴纳标准是什么 / 173 176. 车位、车库能申请多高的贷款额度 / 174 177. 车位能售给业主以外的人吗 / 174 第五节 房本 / 176 178. 什么时候可以办理房本 / 176 179. 自己办理房本需要带哪些材料 / 177 180. 办理房本需要缴纳多少费用 / 178 181. 办理房本有哪些注意事项 / 178 182. 普通版的房产证如何辨别真假 / 179 183. 2000 版的房产证如何辨别真假 / 180 184. 房本中的房产分户平面图如何看 / 183 185. 贷款没有还完，房本是在银行吗 / 184 186. 房本没下来可以落户吗 / 185 187. 没有拿到房本的房子可以做抵押贷款吗 / 186 188. 去房管局办理抵押登记需要携带哪些材料 / 187 189. 如何看房屋是否已经注销抵押 / 187 190. 房本丢了如何处理 / 188 191. 夫妻间房本增名或减名涉及哪些费用 / 189 192. 夫妻二人的房产证有何区别 / 190 第六节 不动产登记新政 / 193 193. 第一批使用新版《不动产权证书》的城市有哪些 / 193 194. 不动产权证与房产证有哪些区别 / 193 195. 不动产登记之后房产税会马上开征吗 / 194 196. 不动产登记后什么样的房子应该买 / 194 197. 不动产登记后什么样的房子应该卖 / 195 198. 70 年后我们的房子会被收回吗 / 196}