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海外房产投资收益和风险并存
　　――访首都经济贸易大学资源与房地产管理系主任赵秀池
　　《中国航班》记者 崔洁
　　赵秀池
　　首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任、教授。北京市中青年骨干教师、职业技能鉴定中心国际证书专家库专家、中国房地产经理人联盟常务理事、北京城市管理学会理事、全国房地产经理人联盟研究员、中国房地产学会房地产金融委员会理事、(,)经济学会房地经济委员会委员、房地产策划师联谊会特聘教授。
　　伴随着人们对物业理念的逐渐成熟，海外已经被越来越多的投资者认识和接受，尤其是今年以来，国内楼市低迷，限制条件较多、升值空间不大等因素影响，去海外投资房产已成为一种高端的新兴投资方式，海外置业者也正在形成越来越具规模的情境。那么，投资海外的房地产市场是一个什么样的状况？它的收益回报率怎样，存在哪些机会和风险？带着这些问题，记者采访了首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系系主任赵秀池。
　　赵秀池表示，海外房产投资之所以受到投资者青睐，究其原因，一方面在于目前国内楼市向好的大中城市的房地产市场前景不明朗，加上限购政策，使国内投资房产受限；另一方面，随着移民、留学者的增多，华人海外置业也越来越旺盛。所以，投资者通过购买海外房产一来可以满足资产配置需求，分散投资风险，实现资产的保值增值，二来可以获得移民身份，实现家庭规划及子女教育。
　　谈到投资国内房产和海外房产的区别，赵秀池说道，二者最大的区别应该是土地制度不同。我国城镇土地是国家所有，住房依附的土地仅仅有70年的使用权，而在和澳洲等地则是土地私有制，购买住房的同时，也获得了土地的永久产权。此外，在赵秀池看来，投资海外房产，买的不只是房子，在发达国家和地区具有国内无法比拟的优势。首先，与正在发展的中国相比，发达国家的物业环境和整体配套水平相对完善，投资、自住都比较适合；其次，欧美国家的房地产市场相对较成熟，整个市场的政策风险较小，出租收益率较稳定。再次，完善的体系使个人财富受到保护及尊重；最后在于购买海外房产的资金投入量较少，投资者一般能得到70%的房屋贷款。
　　据搜房网国际数据监控中心统计，2014 年第一季度，国人海外购房最热门的国家依次是美国、、以及。其中关注美国的购房者为 16.98%，澳大利亚占比有所提高，加拿大受移民政策影响，受关注度未有上涨。英国受购房者关注程度有所上升，由2013年的6.31%至2014年第一季度的9.62%。对此，赵秀池分析认为，美国之所以成为投资者首选的房产市场，原因在于自次贷危机发生跌落50%之后，伴随着经济的回升，房地产市场也不断向好，美国楼市正处于复苏阶段，海外购房者看重了其未来上涨前景，纷纷赴美购置。此外，美国租赁市场表现强劲，租金收益率高，如在美国加州，住房出租后的毛租金回报率一般可达到7%-9%。扣掉持有成本和管理成本，净回报率平均在5%-6%之间。
　　澳大利亚房产市场较英国、美国稳定，房价波动较小，增值性高。相关数据显示，澳洲的房地产近40年来平均每7至10年即可增值一倍。不过，相较于美国而言，购房者在澳大利亚购房投资目的占比略低，而自住、为子女教育与移民等目的占比较高，传统的移民投资城市如悉尼、墨尔本，依然受到国内购房者的热捧。
　　加拿大国家政治稳定，房产市场呈健康发展态势，一直为国内投资者所青睐，据数据统计，加拿大今年3月份房价比去年同期上升了6%。非加拿大居民在加拿大买房，能享受非常优惠宽松的贷款政策，可以申请银行的按揭贷款，而且利率与本地居民一样。在赵秀池看来，2014年初加拿大关闭投资移民对于温哥华、多伦多等地的住宅市场有影响，但影响不会太大，这些地区的资产价值仍有上升空间。因为加拿大是个以教育出名的国家，相当一部分在加拿大购买住宅者不是因为移民的目的而去投资，而是为了子女留学的需要。因此，人口密集、教育等优质公共资源丰富的多伦多、温哥华涨幅较大，分别为7.3%和7.37%。此外，温哥华的出租回报率在7%左右。
　　相比较而言，英国是后起之秀。赵秀池认为，英国政府推出楼市帮助购买计划的刺激政策，加之经济好转，使得房价不断走高。2014年2月更是创造了房价新高值，迎来了投资好时机，吸引了部分想要寻求高回报率的富有投资者。同时，伦敦、、伯明翰以及曼彻斯特教育资源丰富，成为国内购房者的必争热地。赵秀池强调，与美国、澳大利亚等中国购房者投资热门国家的房产市场不同的是，英国公寓成为了中国购房者相对主流的购买产品，一方面是由于公寓的供给量较大，另一方面是因为在英国，公寓的投资价值更丰富，比如利物浦学生公寓，集学区、投资以及自住多种功能为一身，投资回报率高达7%-9%。
　　尽管海外房产投资有不错的收益，但也有不少风险需要投资者注意。在赵秀池看来，首先是市场风险。房价是供求关系的反映，也是当地政策、经济形势的反映，房价随时都可能做出波动。能否准确的掌握当地市场的变化情况，对于投资人而言非常重要。如果在房价高点买进，低点卖出，则投资必然亏损。其次为政策风险。赵秀池认为，国外的房产政策会根据其实际随时做出调整，比如信贷政策、税收政策、限购政策等，这些都会影响到投资者的行为与收益。同时海外房产投资者还需防范汇率风险。原因在于汇率随时在发生变化，而汇率的涨落也会影响到投资者的收益。此外，还存在交易风险。期房是否能够按时交房，是否能够拿到产权证等都关系到投资的成败。遇到不良经纪人，投资被骗的案件也时有发生。
　　赵秀池坦言，房地产本身是一个区域产品，从投资的角度来讲，进行不同区域的房产投资可以规避风险，但是，由于海外房产投资，距离遥远，往返的交通成本很大，一般需要寻找一个可靠的经纪人去帮助管理，所以，海外房产的管理成本较大。扣除管理成本后，海外投资的收益到底有多少，是否值得投资，需要投资者认真思考。
（责任编辑：HN025）
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　　首都经济贸易大学土地资源与管理系主任、教授。北京(楼盘) 市中青年骨干教师、人力资源和社会保障部职业技能鉴定中心国际证书专家库专家、中国房地产经理人联盟常务理事、北京城市管理学会理事、全国房地产经理人联盟研究员、中国房地产学会房地产金融委员会理事、经济学会房地经济委员会委员、房地产策划师联谊会特聘教授。　　伴随着人们对物业投资理念的逐渐成熟，海外置业已经被越来越多的投资者认识和接受，尤其是今年以来，国内楼市低迷，限制条件较多、升值空间不大等因素影响，去海外投资房产已成为一种高端的新兴投资方式，海外置业者也正在形成越来越具规模的情境。那么，投资海外的房地产市场是一个什么样的状况？它的收益回报率怎样，存在哪些机会和风险？带着这些问题，记者采访了首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系系主任赵秀池。　　赵秀池表示，海外房产投资之所以受到投资者青睐，究其原因，一方面在于目前国内楼市向好的大中城市的房地产市场前景不明朗，加上限购政策，使国内投资房产受限；另一方面，随着移民、留学者的增多，华人海外置业也越来越旺盛。所以，投资者通过购买海外房产一来可以满足资产配置需求，分散投资风险，实现资产的保值增值，二来可以获得移民身份，实现家庭规划及子女教育。　　谈到投资国内房产和海外房产的区别，赵秀池说道，二者最大的区别应该是土地制度不同。我国城镇土地是国家所有，住房依附的土地仅仅有70年的使用权，而在美国和澳洲等地则是土地私有制，购买住房的同时，也获得了土地的永久产权。此外，在赵秀池看来，投资海外房产，买的不只是房子，在发达国家和地区具有国内无法比拟的优势。首先，与正在发展的中国相比，发达国家的物业环境和整体配套水平相对完善，投资、自住都比较适合；其次，欧美国家的房地产市场相对较成熟，整个市场的政策风险较小，出租收益率较稳定。再次，完善的法律体系使个人财富受到保护及尊重；最后在于购买海外房产的资金投入量较少，投资者一般能得到70%的房屋贷款。　　据搜房网国际数据监控中心统计，2014 年第一季度，国人海外购房最热门的国家依次是美国、澳大利亚 、加拿大以及英国 。其中关注美国的购房者为 16.98%，澳大利亚占比有所提高，加拿大受移民政策影响，受关注度未有上涨。英国受购房者关注程度有所上升，由2013年的6.31%至2014年第一季度的9.62%。对此，赵秀池分析认为，美国之所以成为投资者首选的房产市场，原因在于自次贷危机发生房价跌落50%之后，伴随着经济的回升，房地产市场也不断向好，美国楼市正处于复苏阶段，海外购房者看重了其未来上涨前景，纷纷赴美购置。此外，美国租赁市场表现强劲，租金收益率高，如在美国加州，住房出租后的毛租金回报率一般可达到7%-9%。扣掉持有成本和管理成本，净回报率平均在5%-6%之间。　　澳大利亚房产市场较英国、美国稳定，房价波动较小，增值性高。相关数据显示，澳洲的房地产近40年来平均每7至10年即可增值一倍。不过，相较于美国而言，购房者在澳大利亚购房投资目的占比略低，而自住、为子女教育与移民等目的占比较高，传统的移民投资城市如悉尼、墨尔本，依然受到国内购房者的热捧。　　加拿大国家政治稳定，房产市场呈健康发展态势，一直为国内投资者所青睐，据数据统计，加拿大今年3月份房价比去年同期上升了6%。非加拿大居民在加拿大买房，能享受非常优惠宽松的贷款政策，可以申请的按揭贷款，而且与本地居民一样。在赵秀池看来，2014年初加拿大关闭投资移民对于温哥华、多伦多等地的住宅市场有影响，但影响不会太大，这些地区的资产价值仍有上升空间。因为加拿大是个以教育出名的国家，相当一部分在加拿大购买住宅者不是因为移民的目的而去投资，而是为了子女留学的需要。因此，人口密集、教育等优质公共资源丰富的多伦多、温哥华涨幅较大，分别为7.3%和7.37%。此外，温哥华的出租回报率在7%左右。　　相比较而言，英国是后起之秀。赵秀池认为，英国政府推出楼市帮助购买计划的刺激政策，加之经济好转，使得房价不断走高。2014年2月更是创造了房价新高值，迎来了投资好时机，吸引了部分想要寻求高回报率的富有投资者。同时，伦敦、利物浦 、伯明翰以及曼彻斯特教育资源丰富，成为国内购房者的必争热地。赵秀池强调，与美国、澳大利亚等中国购房者投资热门国家的房产市场不同的是，英国公寓成为了中国购房者相对主流的购买产品，一方面是由于公寓的供给量较大，另一方面是因为在英国，公寓的投资价值更丰富，比如利物浦学生公寓，集学区、投资以及自住多种功能为一身，投资回报率高达7%-9%。　　尽管海外房产投资有不错的收益，但也有不少风险需要投资者注意。在赵秀池看来，首先是市场风险。房价是供求关系的反映，也是当地政策、经济形势的反映，房价随时都可能做出波动。能否准确的掌握当地市场的变化情况，对于投资人而言非常重要。如果在房价高点买进，低点卖出，则投资必然亏损。其次为政策风险。赵秀池认为，国外的房产政策会根据其实际随时做出调整，比如信贷政策、税收政策、限购政策等，这些都会影响到投资者的行为与收益。同时海外房产投资者还需防范汇率风险。原因在于汇率随时在发生变化，而汇率的涨落也会影响到投资者的收益。此外，还存在交易风险。期房是否能够按时交房，是否能够拿到产权证等都关系到投资的成败。遇到不良经纪人，投资被骗的案件也时有发生。　　赵秀池坦言，房地产本身是一个区域产品，从投资的角度来讲，进行不同区域的房产投资可以规避风险，但是，由于海外房产投资，距离遥远，往返的交通成本很大，一般需要寻找一个可靠的经纪人去帮助管理，所以，海外房产的管理成本较大。扣除管理成本后，海外投资的收益到底有多少，是否值得投资，需要投资者认真思考。
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在国内房价一路狂奔过程中，人们恐惧、贪婪、焦虑、崩溃……各种情绪交杂，如今终于被政府悬崖勒马，百姓终于安心吁口气，而富人们早已享受了这场资本盛宴，将投资的眼光转向海外。其中，美国作为经济发达、资源丰盛的超级大国，无疑成为投资的热衷地，但其受经济危机的影响甚深，加之目前不稳定的政局，让投资者心生顾虑。那么，美国的房产市场走势到底如何呢？
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下面从美国失业率、通货膨胀、美元汇率和房地产现状等方向对美国房产走势作出分析。在经历长时间的熊市过后，美国住宅市场和很多全球市场都处于同样的投资时机。美国房市当前正处于从低谷向走向牛市初期的发展阶段，这样的投资机遇可以说是数十年发展周期中的一次机遇。美国失业率和房价在发达经济体统计学家的所有统计数据中，失业率是最能反应经济真实状态的，这也是美国两大执政党始终繁忙致力于改善失业率的原因。 BLS发布数据显示目前美国失业率为7%(15年11月数据)。 奥巴马政府时美国经济几乎处于直线衰退趋势，奥巴马集团用了10个多月的时间才是美国经济摆脱直线衰退的颓势，逐渐复苏。 如果按当前趋势，美国的失业率在2016年可能降到6.5%以下。
1、美国失业率首先，投资者要意识到在重要性上失业率并不像房价趋势，所以失业率数据的重要性在于其对市场参与者对未来展望或涨或跌的信心方面的影响。美国房价引领美国失业率的变化即使美国失业率在上升，只要失业率上升幅度小，且低于6.5%，房价也可能增长;2009年末失业率高峰期后，美国失业率下跌只是成功稳定了美国房价;上述得出的关键结论就是，2013年1月，美国失业率从10%降低到7.8%起到了稳定房价的作用。根据以上美国失业率可能降低到6.5%以下的预测，失业率下降将会促进美国房价增长，即美国房价将会相对失业率下跌呈现增长，且失业率从7%降到6.5%对房价的促进作用会高于房价从7.5%降到7%对房价所产生的影响。 失业率与住房市场的推动因素 ◆10%降到8.5%=稳定作用—— ◆8.5%降到8%=牛市初期-2012 ◆8%降到7.5%=美国房产牛市明显兴起-2013 ◆7.5%将到7%=美国牛市加速发展-2014 ◆7%降到6.5%=进一步促进牛市发展-2015 ◆低于6.5%=多年强劲牛市，房价每年增幅超过10%-2016美国指数膨胀趋势
3、美元汇率美国政府政策短期利率第二次加息，从0.25%增加至0.5%。分析：在未来短期利率还有可能会增加，但是步伐会缓慢，按揭利率的增加预计会比短期利率缓慢。外国投资在不动产税收法案 (FIRPTA)— 奥巴马总统签署缓解了一个35年的外国投资美国房地产的税收法案。分析：预计会有更多的海外投资者投资美国房地产。表示和其它国家比较，美国的经济更是强劲。这个趋势会吸引更多的海外投资者来美国投资。
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4、美国房产现状房地产开发去年11月颁发的新的住宅建筑许可证数量比十月激增11%，比前年11月份上涨了19.5 %。新的许可证在西部和中西部颁发的最多，增长约22%。破土动工的地产项目比去年10月份增长了10.5 %，比前年同期增加了16.5 %。分析: 颁发的新的住宅建筑许可证数目超过进行中的建筑项目数目多达10%的时候，表明新的建筑项目将会不断破土动工。开发商对地产前景乐观，预示着住宅建设开发有上升的趋势。房地产销售美国去年11月房地产销售比10月上涨了4.3 %，与前年同期增长9.1%。分析：表示住房市场复苏很有可能会趋于稳定。美国房价增长美国最热的房产市场，主要是西海岸，继续呈现两位数的房价涨幅。旧金山，丹佛，波特兰和俄勒冈州，都比去年同期增长了10.9 %。美国商业房地产价格已超过2007年的峰值16% 。最抢手的房产价值已经升值60%，包括纽约等大城市的办公楼和公寓大楼。商业地产的业绩如此显著优于股票和债券，这种情况一般不多见。从长远来看，预计投资房地产的收益处于股票和债券之间。租金上涨和经济改善可以合理解释房地产价格的上涨，即使考虑到借贷成本增加的因素。
5、2017年预测短期利率和按揭利率预计美联储2016年年底以前会提高短期利率至现在的四倍左右，平均按揭利率会高达4.5%。各大城市的房地产销售和就业纽约，亚特兰大，芝加哥和洛杉矶，以及旧金山湾区，丹佛，西雅图和奥斯汀的高科技中心，不但今年具有较强的就业增长，也是全美最活跃的房地产市场。预计以上城市的房地产销售和就业率在2016年将稳定增长。住宅房地产住宅房地产预计将成为经济复苏的最大催化剂之一。美国西部和东北部的房价和租金预计会上涨，其中包括纽约和三藩市。价格的上升步伐可能会下降。 CoreLogic预测2017年美国经济增长2%到3%：1.按揭利率增长0.5%；2.超过130万的新家庭将形成；3.租赁市场 —入住率高，租金上涨；4.业主市场 —房产销售上涨5%，房地产价格上升4%到5%；5.单独家庭房子减少，多家庭房子增加。商业房地产短期利率虽然上涨，可还是较低。房地产市场的主要驱动力是国民生产总值的增长和信心指数，这些数据现在都很好。因此，短期利率增长不会影响房地产价格。通货膨胀和工资的增长都不是特别快，但它失业率现在仅5%，未来有可能会更低。平均收入有可能会突然急速上涨。随着经济的增长净吸纳量和空置率在下降，这个趋势将在2016年和2017年持续。即使租金增长，房地产的回报也没有以前高，这是所有资产投资的趋势。租金增长率很有可能在2至4%之间，资本化率会持续下降。办公楼预测会有高于平均水平的租金增长。
总的来说，美国经济复苏进入上升轨道。美元升值，失业率降到7年的新低，工资上涨，美国政府缓解对外国投资者房地产的税收法案，这些对美国的房地产市场都有积极正面的作用。目前的现状是房价在上涨，颁发的建筑许可证数量在增加，新的建筑工程破土动工的数量也有上升的趋势，房地产销售和租金上涨。房地产前景乐观，2017年将会有很好的一年。房地产会拥有良好的增长和充足的投资资金。虽然美联储加息，短期利率有上升的趋势，但这不足以对房地产造成负面影响。
来这个吧的有几个买得起房？
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