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妻子代签购房合同 丈夫是否可以毁约？
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在丈夫不知情的情况下，妻子私下与房地产开发商签订了购房合同，并代替丈夫签字、画押。丈夫想解除购房合同，可在购房合同是否有效这个问题上，开发商却有不同的看法，不同意退房。
2011年7月初，江西南昌消费者童先生和吴女士夫妇俩来到位于南昌市高新开发区的&绿地&新都会&楼盘看房。当时他们看上了一套80余平方米的房子，总价约为55万元。童先生打算自己先筹集44万元，再通过公积金贷款10万元。当天，童先生签订了住房公积金贷款申请合同，并支付了1万元定金。可回家后。童先生发现自己要筹集44万元非常困难，经过再三思考，决定放弃购房。
可童先生万万没有想到，2011年10月初，&绿地&新都会&售楼中心的工作人员竟私下联系他的妻子吴女士，代自己签订了购房合同，并代自己按了手印。童先生告诉记者，吴女士患有精神分裂症多年，平时都靠吃药维持，并有中国残疾人联合会颁发的残疾人证书证明其为精神残疾人。&签购房合同的时候，她神志是否清醒，有待商榷。&童先生说。
今年年初，童先生向房管部门咨询，得知吴女士代签的购房合同不规范，不能在房管部门备案。随后，童先生多次找到&绿地&新都会&相关负责人协商，要求撤销购房合同，但对方一直未给予答复。
对此问题，绿地集团南昌房产事业部营销总监戴咏春在接受记者采访时说，童先生与售楼中心签订了住房公积金贷款申请合同，足以证明童先生有购房意向;童先生交付定金确认了购房的事实，足以印证吴女士代签的购房合同有效。而在整个购房过程中，童先生并没有告知销售人员吴女士患有精神病。如果童先生认为，吴女士在发病期间签订了购房合同，得拿出相应证据，否则不予退房。对吴女士代童先生签合同、按手印的不规范做法，戴咏春坦言，这是销售人员在工作程序上的疏忽，但并不能成为童先生退房的理由。
代签合同不成立
&开发商明知童先生不在场，却要求吴女士代签丈夫名字、代按手印，导致合同无效，开发商存在过错，应承担相应责任。&江西明实律师事务所律师江玲认为，合同的成立是指当事人经由要约、承诺，就合同的主要条款达成合意。从本案来看，吴女士代签的购房合同不但不规范，而且不是当事人童先生真实意思的表示，不能构成合同成立要件。既然合同不成立，童先生与开发商就不存在合法有效的房屋买卖合同关系，可以提出撤销购房合同，要求开发商退房。
江西添翼律师事务所律师李春华则表示，根据《合同法》及《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》等规定，行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。同时，购房合同约定买受人以公积金贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立公积金贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。
夫妻互有代理权
江西明实律师事务所律师张海水认为，只要吴女士在签订购房合同时没有发病，就具有完全民事行为能力，代丈夫签订购房协议，构成表见代理。&表见代理，指行为人虽无代理权，但由于本人的行为，造成了足以使第三人相信其有代理权的表象，而与第三人进行的、由本人承担法律后果的代理行为。&张海水解释说。他认为，除恶意签订合同损害一方合法利益外，妻子代丈夫签订购房合同时，哪怕没有丈夫的委托书或丈夫不知情，购房合同仍然有效。
江西郎秋律师事务所律师张绍兵也赞同上述观点。他表示，根据《婚姻法》的有关规定，夫妻之间对日常生活互有代理权，并且是法定代理权，这与委托代理不同，所以妻子代丈夫签字是有效的。换句话说，夫妻双方对共有财物做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，他人有理由相信买房为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗第三人。&即便吴女士代签的购房合同无法在房管部门备案，但这是双方真实意思的表示，童先生单方不同意购买无效，吴女士也没有理由要求撤销这份合同。&张绍兵说。
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房产商应依法依规销售
江西省消费者协会投诉部工作人员王军在接受记者采访时表示，尽管对该购房合同是否有效存在争议，但有一点可以确认：现实情况下，一些房产销售人员为了完成销售任务，获取销售提成，明知代签的购房合同无法备案，还盲目要求消费者代签画押，从而引发了纠纷。童先生夫妇的购房遭遇就是典型案例之一。王军说，希望房地产商遵守相关工作流程，依法依规销售，尽量避免类似纠纷再次发生。
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丈夫代签妻子名下房屋的买卖合同属于无权代理还是表见代理？
2012年4月20日，被告吴A与案外人上海荣启置业有限公司签订《上海市商品房预售合同》，约定由吴A出资购买系争房屋。
2013年10月31日，原告将系争房屋的购房意向金5万元交给上海中原物业顾问有限公司中介经办人刘云霞。2013年11月1日，原告陈X(买受方、乙方)、被告吴B(代吴A签约，出卖方、甲方)及上海中原物业顾问有限公司(丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定：乙方以500万元的价格购买系争房屋；乙方向丙方支付意向金5万元，如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行，并且乙方应于甲方签署本协议三十日内补足定金至30万元。协议另对其他事项进行约定。
　　同日，原告(买受方、乙方)与被告吴B(代吴A签约，出卖方、甲方)签订《房屋买卖合同》，对于房款总价、签订示范文本买卖合同、付款方式、过户及交房等进行约定。同日，原告(乙方)与被告吴B(代吴A签约，甲方)另行签订《补充协议书》，约定：若甲方因开发商的原因于2014年6月30日之前而办理不出本房屋的小产证且与乙方协商沟通后，乙方不愿再购买或者乙方于2013年6月30日之前无法按时出售现有住房而造成无法购买此房屋且与甲方沟通后，甲方不愿再出售。甲、乙双方约定互不追究对方的违约责任。若不是因上述原因造成的违约，则违约方向守约方支付违约金50万元整。甲方同意上海中原物业顾问有限公司的业务员陪同办理此屋的公证委托书，且将全部公证委托书交由上海中原物业顾问有限公司保管。甲乙双方同意乙方于甲方办理出此屋的公证委托书且甲方的预售合同原件、购房发票原件、全部的公证委托书等相关资料交给上海中原物业顾问有限公司的情况下，乙方通过银行转账的形式支付给甲方。
2013年11月30日，陈X电话联系吴B，交谈中吴B表示其太太吴A不同意购房，公证委托书也办不出来。
2013年12月4日，上海中原物业顾问有限公司中介经办人刘云霞出具《情况说明》一份，写明：2013年11月1日签订合同及补充协议后，为保证资金安全，依照双方约定，购买方陈X支付的五万元购房款先由中介公司保管，在吴B先生由中介公司业务员陪同下办理出系争房屋的公证委托书后，并将预售合同，购房发票原件，全部公证委托书等相关资料交给中介公司的情况下，中介公司再将定金五万元交付给出售方。
　　目前，系争房屋已于2014年3月份登记至吴A名下，首付款5万元在中介处保管。
　　庭审中，原告表示，虽然整个签约过程中吴A未出面，也没有出具授权委托书，但因为吴B吴A系夫妻关系，故吴B代替吴A签约的行为构成表见代理。
　　以上事实，由原告提供的《预售合同》、《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《补充协议书》、收据、情况说明、录音记录等及原告的陈述等证据在案佐证。
　　本院认为，本案的争议焦点在于吴B代吴A签约的行为能否构成表见代理。从庭审已查明的事实来看，系争房屋的预售合同是吴A个人签署的，吴B与原告签约时并未提供授权委托书，且中介人员在其2013年12月4日情况说明中写明：“为保证资金安全，依照双方约定，购买方陈X支付的五万元购房款先由中介公司保管，在吴B先生由中介公司业务员陪同下办理出系争房屋的公证委托书后，并将预售合同，购房发票原件，全部公证委托书等相关资料交给中介公司的情况下，中介公司再将定金五万元交付给出售方”，这表明在签约及后续的支付房款的过程中，原告对吴B的代理身份存疑，从而才有要求吴B办理公证委托书和将房款暂存中介的行为。吴B代吴A签约的行为不构成表见代理，属于狭义上的无权代理。无权代理行为如果经被代理人追认则对被代理人发生效力，但从原告提供的电话录音上看，吴B明确表示办不出公证委托书且吴A不愿意出卖系争房屋，这表明吴A对于吴B的无权代理行为不予追认，故系争的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖合同》和《补充协议》，对被告吴A不发生法律效力，原告基于上述合同要求其承担违约责任，无事实依据。因原告并无证据证明被告在签订上述协议时有代理权限，之后又未经被告吴A的追认，故原告与被告吴B签订的上述协议应属无效。原告主张解除上述协议或合同，没有法律依据，本院难以支持。原告基于无效合同要求被告吴B承担合同项下的违约金，没有法律依据，本院难以支持。被告吴A、吴B经本院合法传唤未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，本院依法缺席判决。​
无权代理——《合同法》第四十八条
　【无权代理人订立的合同】行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。　　相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
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本报记者金宁津
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