房子没有房产证 房屋买卖合同有效吗?
生活中，因为投资或者有急用着急卖房但房产证还没办下来的人不在少数，没有房产证的房屋买卖越来越普遍，因此引起的矛盾也大量增加，一时间有人认为有效，有人认为无效，也有人经常拿着房屋买卖合同来，要求与对方解除合同，理由是签订合同时卖方没有房产证。针对此情况下面做一下简要分析。
根据《中华人民共和国房地产管理法》规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。那么，没有房产证的房屋买卖合同一定无效吗？并非如此。 首先，房地产管理法第条的规定属于行政管理性质的规定，目前的主流观点是，违反了该规定并不必然导致合同无效。其次，房地产证是拥有所有权的证明，没有房产证即意味着没有所有权，出卖没有所有权的房屋属于无权处分。但无权处分行为在无权处分人取得处分权利以后便生效，转而成为有权处分行为。《人民法院关于适用&中华人民共和国合同法&若干问题的解释（一）》第九条规定：依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。依此规定，没有房产证的房屋买卖合同并非必然无效。 再次，有的房屋买卖合同约定在卖方拿到房产证或者具备转让条件以后双方再履行买卖合同，这样的合同也并非一定无效。这样的合同其实是附条件合同，在所附条件&卖方拿到房产证或者具备转让条件&成就以后合同才生效。在卖方没有拿到房产证时，该合同不生效，但不生效不是无效，一旦条件成就合同就生效；如果合同所附条件确定不会实现，该就成为一份无效合同了。
最后，只有符合一定条件的合同才是无效合同。比如说：双方都知道卖方没有房产证，却签订了一份买卖没有房产证的房屋的合同；买方或者卖方有欺诈、胁迫或者乘人之危行为；双方恶意串通，损害国家、集体或者第三者利益；等等。 合同应当遵守。现代合同法的原则是尽量让合同生效，这也是诚实信用原则的必然要求。同时由于合同的无效属于、当然、自始无效，因此，当发现合同出现无效事由时，应当及时予以解除，以免造成更大的损失。
责任编辑：何珊（QO0001）
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未取得房地产权证情况下签订的房屋买卖合同是否有效？
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[裁判摘要]　　买卖双方在卖方尚未取得房屋权属证书的情况下签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，故应认定为有效。　　原告：马某某，女，37岁，住某某市。　　被告：赵某某，女，32岁，住某某市。　　被告：金某某，（系赵某某之夫）男，40岁，住址同上。　　原告马某某因与被告赵某某、金某某房屋买卖合同纠纷一案，向某某市某某区人民法院提起诉讼。　　原告马某某诉称：两被告是夫妻关系。2009年4月22日，原、被告通过某某市兴扬房地产中介有限公司订立了一套某某市绿杨新苑28幢602室房屋及车库的买卖合同，原告按合同支付了房款26万元，2009年5月15日被告将上述房屋依约交付给原告。合同中约定：“双方于本小区统一办理时再委托中介方办理房地产转让过户手续”，到时原告再支付余款1万元。现该小区早已被通知办理房产证了，而被告却提出各种无理要求拒绝办证，原告多次通过中介公司与其沟通，要求尽快办理，并主动给付余款1万元，但被告不予配合。现请求判令被告立即协助原告办理房地产登记过户手续。　　被告金某某、赵某某辩称：被告与原告签订房屋买卖合同且原告给付了26万元房款属实，涉案房屋也已交付给原告。但签订合同时我们没有见到原告本人，不知道最后的买主是不是原告，且签订合同时，尚未领取房产证、土地使用权证，因此签订的这份房屋买卖合同是无效合同，被告不应当协助原告办理房地产过户手续。　　某某市某某区人民法院经一审审理查明：　　被告赵某某与被告金某某系夫妻关系。2009年4月22日，通过某某市兴扬房地产中介有限公司，原告马某某委托其朋友高某与被告赵某某签订了《房地产买卖合同》，合同第一条约定：甲方（赵某某）自愿将坐落在绿杨新苑28幢602的房地产出售给乙方（马某某）；第二条约定：甲、乙双方议定的上述房地产实际成交价格为人民币275000元（包括车库等），付款方式现金；第三条约定：乙方2009年4月22日付购房定金人民币1万元整；第四条约定：甲、乙商定，双方于本小区统一办理时再委托中介方办理房地产转让过户手续，过户前，乙方付房款人民币255000元，余款1万元甲方办好房产证时全部付清，购房定金在最后付款时冲抵，甲方于2009年5月15日前将上述房地产交付给乙方。合同第十一条双方约定的其他事项中载明：甲方领房产证的费用由甲方承担；经甲、乙双方协商房价下调5000元整，赵某某净得27万元整。该合同甲方署名为赵某某，乙方署名为马某某（系由高某代签且得到马某某的追认），中介方经办人署名为某某市兴扬房地产中介有限公司。　　双方在合同第四条约定的“双方于本小区统一办理时再委托中介方办理房地产转让过户手续”的具体方法为：被告办理涉案房屋的权属证书后，由被告协助某某市兴扬房地产中介有限公司将该房屋的权属证书办至原告名下。　　合同签订当天，原告马某某依约给付被告金某某1万元，后原告又分别于2009年4月24日、4月29日给付金某某购房款10万元、15万元。合同签订后两被告已将房屋交付给原告使用。原告起诉前，涉案房屋所在的绿杨新苑小区已经被通知统一办理权属证书，但被告至今仍未去办理。　　本案的争议焦点为：（1）双方签订的房屋买卖合同是否有效；（2）两被告是否应当协助原告办理房屋过户手续。　　某某市某某区人民法院一审认为：　　针对争议焦点1：依法成立的合同，自成立时生效。本案被告赵某某对涉案房屋享有实质上的处分权，房屋买卖合同系合同双方真实意思表示。原告马某某与被告赵某某签订房屋买卖合同时，赵某某未依法登记领取权属证书，属于我国城市房地产管理法所规定的不得转让情形。但房地产管理法的相关规定一般认为属于管理性强制性规定，而不属于决定合同效力的效力性强制性规定，故双方签订的房屋买卖合同并不违反强制性法律规定，应当认定为有效合同。两被告均辩称签合同时没有见到原告本人，不知道最后的买主是不是原告，因此所签的合同为无效合同，由于签订合同时是原告委托其代理人签的原告本人的名字，且该行为事后也得到原告的追认，故两被告的辩解意见没有法律依据，不予采信。　　针对争议焦点2：合同当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。本案中，原、被告双方于2009年4月22日就诉争的房屋签订了《房地产买卖合同》，并约定被告办好涉案房屋的权属证书后，由被告协助中介公司将该房屋的权属证书办至原告名下，该合同系双方当事人真实的意思表示，内容不违反强制性法律规定，双方当事人应当依照合同约定履行己方的义务。合同签订后，原告向被告金某某履行了支付房款26万元的义务，两被告也于合同签订后将房屋交付给原告实际使用，且原告起诉时，该涉案房屋已经具有办理权属证书的条件，此时，两被告拒绝办理涉案房屋的权属证书，违反了双方的约定。　　综上所述，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告要求两被告协助将涉案房屋过户至原告名下的诉讼请求，有事实和法律依据，依法予以支持。　　据此，某某市某某区人民法院依法作出民事判决：　　被告赵某某、金某某于本判决生效之日起十日内协助原告马某某将某某市绿杨新苑28幢602室的房屋及附属车库过户至原告马某某名下。过户费用由原告马某某负担。　　一审宣判后，双方当事人在法定期限内均未上诉，该判决已发生法律效力。　
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没有房产证二手房交易业主违约,官司能打赢吗
看中一套二手房(总价75万),暂时没有证(正常情况是今年12月份出证),现在业主让我缴纳定金30万(首付),而我们在合同补充条款中写明,如果业主违约在话,赔偿双倍定金。1.我给业户30万定金,业主违约,按总房价在20%是15万,双倍赔偿的话是30万,在加上我原来多给的15万定金,到时候对方违约,是不是业主给我45万。2.这样...
看中一套二手房(总价75万),暂时没有证(正常情况是今年12月份出证),现在业主让我缴纳定金30万(首付),而我们在合同补充条款中写明,如果业主违约在话,赔偿双倍定金。1.我给业户30万定金,业主违约,按总房价在20%是15万,双倍赔偿的话是30万,在加上我原来多给的15万定金,到时候对方违约,是不是业主给我45万。2.这样官司打赢的可能性有多大?
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最多赔偿30万
不知道下面这条知识能否帮助到您
在房价动荡的周期,二手房交易过程中的违约行为屡见不鲜,其中最常见的违约原因无外乎房价上涨,卖家受利益驱使违约或者是买家因各种房屋问题或者政策问题违约。那么在实际的购房中,违约责任该如何处理,赔偿金额又该如何计算呢?
二手房交易违约怎么办? 案例告诉你如何细分
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