【正来房产】房子不想租了，能解除合同吗？
双方有约定的，可按照约定解除合同；无约定的，只能根据法律的规定解除房屋租赁合同。
解除房屋租赁合同首先可以通过双方当事人协商的方式，《合同法》规定，当事人可以在合同中约定解除租赁协议的条件，也可以经过协商后解除合同。没有约定的，承租人和出租人可以在几种特定情况下解除房屋租赁合同。
房子不想租了，能中止合同吗？
哪些情况租客可以解除合同？
在房屋租赁期间，若有以下几种情况，租客可解除合同。
1、不可抗力原因
不可抗力是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。《城市房屋租赁管理办法》规定，在符合法律规定时，或因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的，房屋租赁当事人可以解除租赁合同。
如发生洪水，大水冲进房屋，使屋内的墙皮脱落，这种损坏承租人难以克服即有权解除合同。
2、租赁房屋部分或全部毁损、灭失
《合同法》第231条规定：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
即租赁房屋出现问题，致使承租人无法使用，或者利益受到重要影响，或者在合同有效期内不能居住的，或者租赁房屋毁损致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
如：出租人未按时交付房屋，经承租人催告后仍未在合理期限内交付的；审判机关或者行政机关依法查封租赁房屋导致承租人不能使用而解除；权属有争议导致承租人不能使用房屋的；一房数租的有效合同不能履行的。
3、危及承租人安全或者健康
《合同法》第233条规定：租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
即如果租赁物达到危及承租人的安全或者健康的程度，不管承租人是不是知悉的，承租人都可以单方面解除租赁合同。
4、不定期租赁
不定期的房屋租赁合同，承租人和出租人双方均可以随时解除合同。
《合同法》第232条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”
哪些情况房主可以解除合同？
在房屋租赁期间，若有以下几种情况，房主可解除合同。
1、不可抗力原因
因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的，出租人可解除合同。
2、承租人未经出租人同意转租
《合同法》第240规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”
3、承租人未按房屋性质使用
如承租人擅自变动建筑主体和承重结构或扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人有权解除合同。
《合同法》第219条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
4、未支付租金或延迟支付租金
《合同法》第270条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”
5、不定期租赁
不定期的房屋租赁合同，双方当事人都有权单方随时解除合同。
解除合同的方式有哪些？
一般来说，房屋租赁合同的解除方式有三种，不同情况适用不同解除方式。
1、协商一致解除
自双方当事人协商一致达成共识时起，房屋租赁合同解除。
2、按合同约定解除
如果房屋租赁合同中约定了解除合同的条件的，则自条件发生时，合同自动解除。如果当事人对合同是否解除发生争议的，可起诉由法院定夺。
3、法定情形一方通知解除
如果出现了法律规定的解除情形，则合同自一方的解除通知到达另一方时解除。如果当事人会对合同解除与否发生争议，可向法院起诉由法院定夺。
需要注意的是，无论是房东还是租客，只有在符合约定或法定条件的情况下，才能解除合同，否则将构成违约。
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编号：72166
书名：房屋租赁合同纠纷诉讼指引与实务解答（第三版）（房屋租赁关系、签订租房合同、租房法律纠纷等常见问题实例解析，梳理解决之道）
作者：李方民
出版社：法律
出版时间：2017年2月
入库时间：
图书内容简介
本书主要由三个部分构成:第一部分为诉讼指引，全面细致地介绍了房屋租赁纠纷各个环节的要点和需要注意的问题。第二部分为实务问题解答，通过归纳、提炼司法实践中房屋租赁合同纠纷案件常见的问题，进行简要解答，并辅之以经典案例，配之有经验法官的精炼分析和法律依据指引。第三部分为法律法规，该部分汇编了最新适用的现行有效的常用法律、法规、规章、司法解释以及部分有代表性的地方性司法文件。本书内容几乎覆盖了所有房屋租赁合同纠纷中常见或者可能涉及的法律内容，具有较强的参考价值。
"目录
上编诉讼指引
第一章房屋租赁合同纠纷案件概述
第一节房屋租赁纠纷的主要特点、类型及表现形式
一、房屋租赁纠纷的主要特点
二、房屋租赁纠纷的主要类型及表现形式
第二节房屋租赁纠纷的成因分析
一、近年来房屋租赁市场供需两旺
二、当事人法律意识和诚信意识不高
三、当事人恶意串通，逃避管理和偷逃税费
四、房屋中介公司良莠不齐，相关部门监管不力
五、诉讼前缺少一定的矛盾化解机制
第二章房屋租赁合同纠纷诉讼程序
第一节房屋租赁合同纠纷的起诉条件、受理要点
一、房屋租赁合同纠纷的起诉条件
二、房屋租赁合同纠纷的受理要点
第二节房屋租赁合同纠纷所需证据及被告抗辩理由
一、房屋租赁合同纠纷所需证据
二、被告的抗辩理由
第三节房屋租赁合同纠纷的诉讼时效
一、时效的一般规定
二、诉讼时效的中止或中断
三、房屋租赁合同纠纷的最长诉讼时效
第四节房屋租赁合同纠纷的诉讼费交纳标准与负担原则
一、诉讼费用交纳范围
二、诉讼费用交纳标准
三、诉讼费用的负担原则
第五节判决内容与申请执行
一、判决内容
二、申请执行
中编实务解答
第一章房屋租赁合同效力纠纷
1.出租未经消防验收的房屋，租赁合同是否有效？
2.出租没有产权证的房屋租赁合同是否有效？
3.出租未取得建设工程规划审批手续或临时建筑审批手续的房屋租赁合同是否有效？
4.没有办理登记备案或没有办理《房屋租赁许可证》的房屋租赁合同是否有效？
5.出租改变土地使用权出让合同约定用途房屋的租赁合同是否有效？
6.承租人未经出租人同意转租房屋行为是否有效？
7.已经出租的房屋被查封,原租赁合同是否有效?
8.部分共有人出租共有房屋是否有效？
9.租赁合同无效，应参照何种租金标准确定占有使用费？
第二章房屋租赁合同履行、解除纠纷
10.经主管部门批准建设的房屋，出租人与承租人签订的房屋租赁合同是否有效？
11.房屋在出租期间由谁负责维修？承租人因此受到的损失应当如何处理？
12.什么是出租人的瑕疵担保义务？承租人可采取哪些补救办法？
13.如何认定承租人是否正当使用出租房屋？未正当使用，出租人应如何救济？
14.出租人是否有权提前收回房屋？
15.承租人在哪些情况下可以解除租赁合同，提前退租？
16.租赁房屋没有达到合同约定的交付条件，应当如何处理?
17.如何处理“一房两租或数租”纠纷?
18.房屋交付后，承租人延期交付租金或不支付租金，出租人可以采取哪些措施维护自己的权益?
19.产生房屋租赁纠纷后，出租人对租赁房屋断电、断水，其行为是否正当合法?
20.在房屋租赁期间，承租人擅自变动承租房屋结构的，应当如何处理?
21.租赁期限届满后，对于承租人无法拆卸、带走的装饰装修物，如何处理？
22.租赁合同无效，对于承租人无法拆卸、带走的装饰装修物，如何处理？
23.房屋租赁合同解除后，承租人对房屋的装饰装修如何处理？
24.承租人未经出租人同意擅自装修、扩建的，如何处理发生的费用？
25.承租人经出租人同意扩建的，如何处理发生的扩建费用？
26.出租房屋欠缴物业费，应当由出租人交纳还是由承租人交纳？
第三章房屋租赁合同转租纠纷
27.主体变更后新承租人是否可向原次承租人主张占有使用费？
28.因转租人违约，出租人要求解除合同，次承租人有何救济权利？
29.房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，次承租人仍占用房屋的，出租人能否直接要求次承租人支付租金？
30.次承租人取得租赁房屋的所有权，承租人要求继续履行与次承租人的转租赁合同应否支持？
31.承租人未经出租人同意擅自转租的，出租人行使合同解除权的期限是多久？
32.承租人经出租人同意转租的，转租期限能否超过剩余期限？
33.承租人可否将所租住的公房转租？
第四章优先购买权纠纷
34.产权人出售房屋时，承租人如何主张优先购买权？
35.出租人在未通知承租人情况下将房屋所有权转让，如何保障承租人的合法权益?承租人在放弃优先购买权后，是否享有继续承租权？
36.承租人认为自己优先购买权受到侵害的，应该如何提出请求？
37.在什么情况下，承租人不得行使优先购买权以及优先购买权消灭？
38.承租人优先购买权能否转让和继承？
39.房屋转租后，次承租人是否享有优先购买权？
40.如何理解和把握承租人优先购买权中“同等条件”？
41.实际履行价格与备案合同价格不一致的情况下，承租人能否要求以备案合同价格作为同等条件主张优先购买权？
42.出租人整体出售房屋时，部分房屋承租人如何行使优先购买权？
43.房屋租赁期满后双方不再继续履行或解除合同后，承租人是否还享有对房屋的优先购买权？
44.房屋在租赁期间被拍卖，承租人是否可主张优先购买权？
45.如何理解出租人出售房屋时对承租人的通知义务？通知能否限定购房条件？出租人对承租人发出的出卖出租房屋的通知中限定承租人须在不足一个月的期限内交清购房款，该通知是否合法有效?
46.优先购买权之诉的性质是什么？是确认之诉、给付之诉还是变更之诉?
47.以拍卖、折价、变卖等方式处分租赁房屋时，承租人是否享有优先购买权？抵押权的设立是否影响优先购买权的行使？
第五章其他有关房屋租赁问题
48.租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，新业主是否应继续履行原租赁合同？例外情形有哪些？
49.在承租人预付租金，尚未到新的交租期限情况下，新业主能否向承租人主张给付租金？
50.出租人未告知出租房屋已抵押的事实，应当如何承担责任？
51.房屋租赁合同中，如何确定当事人约定的违约金是否过高，能否与赔偿损失并用？
52.租赁房屋可否作为装饰装修工程款优先受偿权的标的？
53.房屋租赁合同无效、期满或依法解除后，承租人拒不返还房屋，由此造成的损失应当如何承担？
54.租赁合同中，承租人因欠付租金而向出租人出具“欠款结算单”，是否适用诉讼时效的规定？
55.承租人能否获得拆迁补偿？
56.如何区分房屋租赁合同与酒店（宾馆）承包合同纠纷？
57.如何区分房屋租赁合同解除与变更、撤销纠纷？
58.什么叫承租权转让？怎样办理承租权转让？
59.如果租住公房的出租人和承租人发生纠纷，应如何处理？
60.房屋租赁纠纷如何确定地域管辖问题？
61.如何理解把握优先承租权问题？
62.承租人欠缴物业费，物业公司是否有权要求出租人付款？
63.房屋租赁期间，第三人对房屋进行侵害，应如何处理？
64.房屋租赁期间因房屋失火对第三人造成侵害，应如何分担责任？
65.自然人作为承租人签订租赁合同后，以租赁房屋为经营场所设立企业并实际使用房屋产生纠纷的，应当由谁作为承担责任的主体？
66.承租人在经营状况持续恶化，无力继续履行租赁合同的情况下能否行使合同解除权？
下编附录
一、相关法律、行政法规
中华人民共和国民法通则（）（节选）
中华人民共和国物权法（）（节选）
中华人民共和国侵权责任法（）（节选）
中华人民共和国合同法（）（节选）
中华人民共和国担保法（）（节选）
中华人民共和国土地管理法（修正）（节选）
中华人民共和国城市房地产管理法（修正）（节选）
中华人民共和国城乡规划法（）（节选）
中华人民共和国消防法（修订）（节选）
中华人民共和国建筑法（）（节选）
中华人民共和国拍卖法（修正）（节选）
中华人民共和国民事诉讼法（修正）
国有土地上房屋征收与补偿条例（）（节选）
城市房屋拆迁管理条例（）（节选）
建设工程质量管理条例（）（节选）
村庄和集镇规划建设管理条例（）（节选）
二、相关司法解释
最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）（）（节选）
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）（）（节选）
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）（）（节选）
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释（）（节选）
最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（）
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（）（节选）
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（）（节选）
最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定（）（节选）
最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定（）（节选）
最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函（）
最高人民法院关于房屋租赁纠纷如何确定管辖问题的批复（）
三、部门规章及地方性司法文件
商品房屋租赁管理办法（）
江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见（）
上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答（）
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浙公网安备 28号转租期限超过承租人剩余租赁期限部分 是否有效?
发稿时间： 07:24:00
　　2015年11月，我将自己名下的一套房屋出租给张某，并与其签订房屋租赁合同，租期两年。承租后不久，张某经我同意将该承租房屋转租给李某，但并未告知我转租期限。如今该房屋租赁合同即将到期，我表示不再与张某续租并要求次承租人李某在租赁合同到期时搬离，但李某以自己和张某的租赁期未到为由拒绝搬离，请问：转租期限超过承租人剩余租赁期限的部分是否有效，若次承租人李某拒绝腾房，我如何维护自身合法权益？
　　读者：金女士
　　律师解答：
　　我国《合同法》第224条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”
　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”第18条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”
　　根据上述规定和您的描述，转租期限超过承租人剩余租赁期限的部分应属于约定无效，若次承租人拒绝腾房，您可向法院提起诉讼请求次承租人李某腾房并有权向其主张逾期腾房的占有使用费。
　　国鹏律师事务所 李宁 王博君
责任编辑：千帆
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来源：中国法院网
作者：颜剑箫 朱俊亨
　　【案情】
　　日，被告黎某（甲方）与原先谭某（乙方）签订了《房屋租赁协议书》。该协议约定被告黎某将其名下的位于荣昌区广顺街道高瓷村某社房屋出租给原先谭某居住使用，租赁期限为日至日。该协议还约定租金为：由乙方负责对该房屋进行维修管理，装修支付的费用冲抵第一年的房屋租金；第二年（日至日）租金为4000元；第三年（日至日）租金为5000元……日付日至日的租金9000元。日付日至日的租金10000元。协议签订当天被告就将房屋交付原告居住使用。日，原告向被告支付了日至日期间的房屋租金9000元。
　　原告租赁该房屋后，因与周边居民发生矛盾而不愿在该房屋内继续居住，于日与案外人签订了房屋租赁合同，另外租赁了房屋用于日常居住，租赁期限为日至日。日，原告起诉至法院，请求判决：1、准予原告解除与被告签订的《房屋租赁协议书》；2、被告退还原告租金7000元。
　　【审判】
　　重庆市荣昌区法院经审理认为：根据《合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行金钱债务不符合合同约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：……（二）债务的标的不适用于强制履行或者履行费用过高……”。本案中被告虽无违约行为，但在原告坚持不愿意继续履行合同的情形下显然无法强制原告继续居住在涉案房屋内，加之原告已经另行租赁房屋居住。如果本案合同继续履行，则原告履行合同所支付的对价将远超合同履行所能获得利益，而且因合同约定无法转租，继续履行合同必将导致标的房屋空置，造成资源的闲置与浪费，因此法院判决解除原、被告签订的《房屋租赁协议书》。但该协议因原告违约解除后，原告作为违约方应向被告承担违约责任并赔偿相应损失，因此在被告应退还给原告的租金中抵扣原告应支付给被告的违约金后，法院判决被告退还原告房屋租金4723.97元。该判决现已生效，原、被告双方均未上诉。
　 【分歧】
　　本案的争议焦点是，出租方无过错，承租方是否有权提前解除合同？
　　第一种意见认为，作为出租方的被告并无违约行为存在，在此情况下，原告并不具有《合同法》第九十三条和第九十四条规定的解除合同的约定事由和法定事由，因此原告无权提前解除合同。
　　第二种意见认为，根据《合同法》第一百一十条的规定，因原告的违约导致该合同符合不适用于强制履行或者履行费用过高的情形时，该合同已不具有继续履行的条件，原告有权解除合同，但应向被告承担违约责任并赔偿相关损失。
　　【评析】
　　笔者同意第二种意见，理由如下：
　　一、强制履行的弊端
　 （一）违背民法的自愿原则
　　自愿原则，是指民事主体在民事活动中以自己的意志充分表达自己的意愿，按照自己的意思和利益确立、变更、终止民事法律关系。自愿原则的核心是合同自由，如果在合同无法继续履行或强制履行成本过高的情形下，强制违约方继续履行合同则违背了民法的自愿原则，不利于发挥违约方进行民事活动的主动性和积极性，不但对其中一方甚至双方有害无益，还容易激发合同双方当事人之间的矛盾，造成社会不稳定因素。
　　（二）容易造成社会资源的浪费及形成诉累
　　承租方主张提前解除合同的请求得不到法院支持后，会出现以下两种情况：第一种情况是在有第三人愿意承租该房屋的情况下，承租方会将该房屋转租给第三人以减轻自身损失，如果出租方不同意承租方转租，则会起诉至法院要求解除与承租方的租房合同，形成诉累。第二种情况是如果在没有第三人愿意承租该房屋的情况下，承租方极有可能被迫将房屋空置，造成社会资源的闲置与浪费，不利于取得最佳的经济效益。并且如果存在分期支付房屋租金的情况下，承租方在到期应交纳下一期租金时，往往会采用拒绝或延期支付租金的方式来消极对抗出租方。届时，出租方又会起诉至法院要求承租方继续履行合同或者解除与承租方签订的租房合同，形成诉累。
　　二、对守约方出租人的法律救济
　　根据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此作为合同的守约方，出租人可以要求违约方承租人承担违约责任并赔偿相关损失，以保证其利益不因合同解除而减少。
　　（一）在约定违约金的情况下
　　如果双方当事人在租房合同中约定了违约金，一般情况下法院按照租房合同的约定计算违约金，不主动调整，只是在一审程序中经法院释明后，当事人请求调整的除外。当事人请求调整违约金的，法院根据《合同法》第一百一十四条之规定予以裁判。
　　（二）在未约定违约金的情况下
　　如果双方当事人在租房合同中未约定违约金，那么合同解除后，给出租方造成的损失为出租方的合理寻租期。在司法实践中，法院一般结合房屋位置、面积等实际情况酌情确定3～6个月的寻租期，承租方应当支付这期间的租金以赔偿出租方的损失。
（作者单位：重庆市荣昌区人民法院）
责任编辑：陈思
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