司法解释：以房地产作为融资租赁物的合同性质认定
来源： 最高院民二庭 李思明
【日起实施的“最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释”，就我国融资租赁行业内关注的诸多法律关系，做出了明确的解释。该司法解释的起草工作，起于2009年人大财经委的建议，主要的原因是，“融资租赁法草案”未被列入第十一届全国人大立法议程，在可预见的未来，被列入立法议程的可能性也很小，因此，对于近年来融资租赁行业出现的新问题，最高人民法院的司法解释，作为各级人民法院审理融资租赁合同纠纷案件的依据，就显得十分必要。司法解释历时五年，终于顺利颁布实施。同时最高院民二庭也出版了“最高人民法院关于融资租赁合同司法解释理解与适用”一书，详细说明了解释的起草、调研、论证过程。建议想成为中国融资租赁行业专业人士的从业者，买本书，认真学习学习】
今天就和大家分享一下本书第45页，关于“以房地产作为融资租赁物的合同性质认定”的问题。
目前，国内租赁行业较为常见的房地产融资租赁有三种形式：一是直租式，即由融资租赁公司作为出租人以自有资金代替承租人购买相应房产，然后将之租给承租人使用，定期向承租人收取租金。租赁合同期满后，根据金融租赁公司与承租人事先约定，既可由租赁公司收回房产，也可由承租人向租赁公司支付象征性的对价而获得房屋所有权。二是售后回租式，即开发商将房产出售给租赁公司，又将该项资产从租赁公司租回，开发商既是出卖人又是承租人，租赁公司既是买受人又是出租人。这样开发商既盘活了固定资产，获得了一笔融资，又对房产仍拥有占有权、使用权和控制权。租赁期满后，承租人以象征性的超低价残值向租赁公司回购标的房产。此为目前最常见的房地产融资租赁模式。三是间接租赁式。即以房地产项目内的机电设备、管线为租赁物，或者以生产型企业的生产设备为租赁物，开展售后回租业务，间接实现为房地产项目融资的目的。
对以房地产为租赁物的“融资租赁合同”的合同性质认定问题，争议较大。一种观点认为，以房地产等不动产作为租赁物的融资租赁合同无效。理由是：（1）实质法律关系与融资租赁不符。房地产融资租赁合同中，承租人不是房地产的使用人，而是房地产的开发商、建设者，与融资租赁合同中承租人系租赁物的使用人有显著不同，房地产融资租赁的本质是房地产抵押借贷。（2）房地产项目的融资租赁与融资租赁的功能相背离。从融资租赁合同的产生及功能上来看，融资租赁的标的物主要是企业的生产经营设备。因此，融资租赁也被作为金融资本支持实体经济的重要法律工具。但在我国的实践中，出现了大量以房地产作为租赁物的融资租赁合同，作为租赁物的房地产不是企业厂房，而是开发商开发的房地产楼盘或者地方政府的保障房。认定此类租赁构成融资租赁，实际等于架空了国家的房地产调控政策，也有违金融资本支持实体经济的宏观政策。（3）融资租赁合同的法律规则不适用于房地产融资租赁合同纠纷。如一般而言，融资租赁的租金设定与设备的折旧具有对应关系，租期届满，设备大多只剩残值。而房地产项目到期后，租赁物不是剩余残值，而是体现为大幅度增值，因此，有关融资租赁合同法律规则中有关租金设定、租赁物的残值计算、租赁物清算等规则均不适用于房地产融资租赁。（4）从立法上来看，国际统一私法协会《国际融资租赁公约》对租赁物范围表述为“工厂、资本货物或其他设备（设备）”，并未包括不动产，由全国人大财经委牵头起草的《融资租赁法（草案）》（第三次征求意见稿）第2条也将适用于融资租赁交易的租赁物限定为机器设备等非消耗性动产。
另一种观点则认为，以房地产等不动产作为租赁物的合同合法有效，应当认定构成融资租赁合同关系。其理由是：（1）作为监管机构的银监会、商务部均未限制房地产租赁，国外立法及国际公约也无禁止房地产租赁的立法例；（2）房地产融资租赁因其租赁物登记公示制度健全，是最安全的租赁物，也是融资租赁公司主要的业务和利润来源，如果认定房地产融资租赁无效，将带来巨大的金融风险。（3）《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔号）的第3条专门规定了融资租赁房产的房产税问题，明确：“融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税”，明确了房产可作融资租赁。《财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82号）第1条规定：“对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税”，也明确了房产可作融资租赁。说明我国明确认可房地产融资租赁。（4）从国际立法趋势看，国际统一私法协会《租赁示范法》第2条规定，租赁物是指承租人所有用于经营活动的财产，包括不动产、资本货物、设备、未来财产，特定的产成品、厂房和役畜（包括未出生的役畜），也将不动产包括在内。
第三种观点则认为，以房地产等不动产作为租赁物的合同，本身并不属于融资租赁合同，但合同本身仍然有效。主要理由基本同第一种观点相一致，但认为，此类合同如无直接违反《合同法》第52条有关合同无效的情形的，仍然应当认定合同有效，但就合同的司法处理而言，应认定为不构成融资租赁合同关系，并应以其实际构成的合同关系，如借款合同关系、租赁合同关系等实质法律关系来确定其法律适用和当事人之间的权利义务关系。
在司法解释起草过程中，我们曾就房地产等不动产是否可以作为融资租赁的租赁物列明了认可与否定的两种方案，征求各界意见。从反馈情况来看，有关监管部门、行政执法部门、立法部门对此问题的意见也并不一致，融资租赁行业特别是金融租赁公司也对否定房地产融资租赁的观点则多表示出强烈的反对意见。有鉴于此，我们并未明确否认以房地产为租赁物的“融资租赁合同”的效力问题，但对此类合同是否构成融资租赁合同关系，仍应进一步综合《合同法》第237条的规定和个案情况来认定。
具体而言，对租赁物包括企业厂房、设备在内的融资租赁合同，我们倾向于认定构成融资租赁合同关系。理由是，此类租赁物符合银监会及商务部有关租赁物为固定资产的规定，体现出融资与融物相结合的融资租赁特征，也符合通过融资租赁支持实体经济的产业政策。从权利义务关系的设定上来看，将企业的厂房、设备的所有权转移给出租人，并在此基础上建立的融资租赁合同关系符合《合同法》第237条有关融资租赁合同的权利义务关系的规定。就商业地产而言，其承租人为融资需要，以融资租赁合同的方式取得商业地产的使用权，并实际占有使用租赁物，出租人作为租赁物的所有权人，在其物权担保得到保障的前提下，提供融资便利，并不违反法律法规的强制性规定，也并非政府房地产调控政策的调整对象和目标，故也不应以其租赁物为不动产而否定融资租赁合同的性质和效力。
以在建住宅商品房项目作为租赁物，以房地产开发商作为承租人、租赁公司作为出租人的“融资租赁合同”，是否属于融资租赁合同，我们倾向于认定不构成融资租赁合同关系，主要理由是：（1）房地产在建项目尚不具备法律上的所有权，故出租人并未实际取得房地产项目的所有权，此与租赁期间出租人享有对租赁物的所有权的特征相背离。（2）房地产开发商作为承租人，并非租赁物的实际使用人，其租赁在建房地产项目，也并非为使用租赁物，而是通过房地产项目来取得贷款融资。（3）在建房地产并不属于实质意义上的固定资产。《金融租赁公司管理办法》将租赁物限定为固定资产，但固定资产并非法律术语，究竟何为固定资产，认定标准也不一致。《企业会计准则第4号―固定资产》第3条规定：固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的、使用寿命超过一个会计年度的有形资产。有观点认为，固定资产须具备以下条件：①企业所有的为了在生产或供应商品和劳务时使用、出租给他人，或为了管理的目的而持有；②为了连续使用而购置或建造的；③不打算在正常营业过程中出售。另有观点认为，固定资产是流动资产的对称，指使用年限在一年以上，单位价值在规定标准以上，并在使用过程中保持原来物质形态的资产，包括房屋及建筑物、机器设备、运输设备、工具器具等。确定某物是否是固定资产，不是取决于它的实物属性，而是取决于它在生产过程中执行职能的特殊方式。如，同一型号的一台机车，在机车制造厂是产品，而在铁路运输企业则为固定资产。固定资产具备以下特点：①在固定资产的使用过程中，它本身的实物形态不构成产品的实体，而是通过其对产品形成过程中不断作用，使其价值部分逐步地渗透到产品中去；②以物质形态存在的一种资产，并且在使用过程中保持原有物质形态；③具有物质形态存在的劳动资料的高额价值性，不同于低值易耗品。有观点认为，固定资产就是不动产，事实上是对固定资产概念的误读。确定某物是否属于固定资产，不是取决于它的实物属性，而是取决于它在生产过程中执行职能的特殊方式。固定资产的一个重要特征是持有的目的在于使用而不是出售或投资。为出售而持有的实物资产是存货，为投资而持有的资产是短期投资或长期投资，因此，持有的目的不同，各企业的固定资产范围也不同。对制造业的企业而言，厂房属于固定资产；对房地产开发企业而言，在建房地产项目是为了出售，而不是使用，故不属于固定资产。固定资产是劳动工具或手段，而不能是劳动对象，其价值通过分期转化到劳动产品当中，而在建的房地产项目恰恰是劳动对象而不是劳动工具和手段。（4）从国外实践来看，虽非全部禁止房地产的融资租赁，但从实际的交易量来看，以开发商、政府投资平台作为承租人，以在建房地产项目作为租赁物进行的融资租赁交易也非常少。国外未将房地产排除在租赁标的物之外，主要是因为国外房地产贷款渠道通畅，而且融资成本低于融资租赁方式，故其无须借道融资租赁形式。因此，虽然法律未禁止房地产的融资租赁，但实际以房地产作为标的物的融资租赁合同罕见。
从行政监管的角度来看，融资租赁交易中的租赁物范围问题，如，租赁公司是否可以以商品房、城市地下管网、公路等不动产作为租赁物，应由融资租赁行业的行政监管部门予以认定和解决。在行政监管部门未就此明确表态的前提下，如果我们以司法解释的方式，对租赁物的范围作出限定，不仅没有明确的法律依据，而且也可能危及既存的大量合同履行。但从人民法院的司法审判的角度来看，确实存在以此类租赁物或权利作为租赁物的合同，能否按照《合同法》有关融资租赁合同章的规定及本解释的规定来确定双方的权利义务关系问题。因此，本司法解释虽然未明确否定房地产融资租赁，但仍以租赁标的物的性质作为认定是否构成融资租赁合同的因素之一，由人民法院结合具体个案予以认定，在避免以公开认可房地产融资租赁导致架空房地产调控政策的同时，减少对已有房地产融资租赁业务的冲击。在房地产融资租赁的实践中，具体的业务操作方式也有不同。如，有的出租人要求明确将房地产过户到出租人名下，以保障租赁物的担保功能；也有的租赁公司和开发商为了避免交纳房地产过户的大量税费，而采取了不过户的操作方式，对未过户的，因与出租人对租赁物享有所有权的法律关系不符，我们倾向于明确认定此类房地产融资租赁不构成融资租赁合同关系。
有观点认为，污水管网、电力架空线、机站等存在需添附于土地上，水泥、造纸、发电、冶炼、精密机械等设备是不可拆卸的，类似这些设备，必须以整体资产作融资租赁。整体资产包含了房屋、土地等不动产。如果认定不动产不能作为租赁物，如融资租赁的本质不符。我们认为，设备添附于不动产之上，与以房地产、商品房作为租赁物有显著区别，前者租赁物的是设备，后者租赁的是房地产、商品房本身，正如国际统一私法协会《租赁示范法》第2条所规定的，租赁物不会仅因其附着于或嵌入不动产而不再是租赁物。因此，以此类添附、建设在不动产之上的设备作为租赁物的融资租赁合同，仍然属于融资租赁合同。但要注意的是，此类租赁物对出租人而言，可能存在物权担保功能较弱的问题，在承租人违约的情况下，出租人虽然理论上可以行使取回权，但实际上并不可行，或者取回后租赁物价值基本丧失，融资租赁交易的物权保障功能难以实现，由此给出租人带来的承租人违约风险不可避免，融资租赁合同的交易关系的基本价值并未实现。而在认定融资租赁合同关系时，也还要兼顾此类设备的建造价值与租金总额之间是否存在对应关系。但此属融资租赁公司的经营风险问题，不属于融资租赁合同的性质认定问题。
非本站原创，来源于互联网，作者信息不详，欢迎原创作者认领
责任编辑：
声明：本文由入驻搜狐号的作者撰写，除搜狐官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表搜狐立场。
今日搜狐热点谁有 融资租赁合同司法解释理解与适用 pdf_百度知道
谁有 融资租赁合同司法解释理解与适用 pdf
我有更好的答案
融资租赁合同司法解释理解与适用
需要可以给你定制
14年的，没有
为您推荐：
其他类似问题
融资租赁合同的相关知识
换一换
回答问题，赢新手礼包
个人、企业类
违法有害信息,请在下方选择后提交
色情、暴力
我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。融资租赁5种主要模式分别适用于哪种企业-零壹租赁
随着国家政策不断优化融资租赁市场的环境，融资租赁的发展有点逆天的感觉。随着融资租赁的发展，融资租赁公司的业务模式也在不断创新。今天给大家介绍下面五种融资租赁模式及他们分别适用于什么企业。
一、直接租赁（新设备新厂房投资）
①融资租赁合同;
②产品买卖合同;
③产品交付及技术服务协议。
该模式功能：
1)降低企业购置设备、厂房自筹资金比例，缓解企业前期资金压力;
2)企业可灵活租金支付方式，实现现金支出与流入匹配。
该模式适用企业：
1)适用于厂房、大型设备技术改造升级的企业;
2)企业具有一定规模，增长趋势良好，税收和利润等经济效益指标良好。
二、售后回租
①产品买卖合同;
②融资租赁合同。
该模式功能：
1)最高可得到设备净值70-80%的融资，有效缓解企业营运资金不足;
2)无需抵押物等附加条件，降低融资门槛;
3)有利于企业优良资产的保值增值。
该模式适用企业：
1)适用于拥有大量存量资产(厂房、设备)而流动资金不足的企业：
2)企业具有一定规模，增长趋势良好，税收和利润等经济效益指标良好。
三、厂商租赁
①融资租赁合同
②产品买卖合同;
③产品交付及售后服务协议;
④租赁物回购承诺。
该模式功能：
1)能够迅速扩大厂商服务产品销售规模，加快企业市场的扩张步伐;
2)提高应收账款的管理水平，加速回收销售款，提高资金流动性，优化财务结构，提升信用等级;
3)避免货款催收等麻烦，在降低管理成本的同时，企业将更多宝贵的资源和精力用于产品研发等主要管理方向。
该模式适用企业：
1)适用于提供设备生产和集成服务类产品的厂商;
2)企业在行业中处于领先地位，产业带动性强，税收和利润等经济效益指标良好;
3)产品具有一定的品牌知名度。
四、风险租赁
①产品买卖合同;
②融资租赁/经营租赁合同;
③服务协议;
④租赁物回购承诺。
SPV公司由制造厂商或制造厂商股东设立
该模式功能：
1)通过&体验式营销&及为用户提供增值服务进行新产品推广，提高新产品的知名度和认知度，快速占领市场。
2)加速贷款回笼，改善厂商现金流状况。
该模式适用企业：
1)适用于急于对新产品进行市场推广的企业;
2)产品具有自主知识产权，具有良好的市场前景。
五、创投租赁
①融资租赁合同;
②租赁债权转股权协议;
③产品买卖合同;
④设备交付及售后服务协议;
⑤股权转让协议。
该模式功能：
1)让经营历史短，信用记录缺乏的企业融资更为容易;
2)股东权益的部分风险转移给租赁公司，降低风险;
3)减少企业投资额，提高投资回报率，使核心管理团队获得较高的报酬;
4)创投租赁出资人不寻求对企业资产及管理的高度控制权。
该模式适用企业：
1)适用于初创期成长期的企业;
2)关键技术领域拥有核心专利等自主知识产权或科研队伍完善，技术创新能力较强或商业模式成熟，具有良好的市场前景。
【上一篇】
【下一篇】制度建设进程
System Construction Process
关于《交易实践与司法回应：融资租赁合同若干法律问题》的摘录
由奚晓明主编，最高人民法院民事审判第二庭编写，用于指导全国法院开展审判工作的《商事审判指导》（2013年第4辑）已于2014年5月出版。该书在“商事审判精神与动态”栏目中刊登了中国人民银行3月发布的《关于使用融资租赁登记公示系统进行融资租赁交易查询的通知》（银发〔2014〕93号，以下简称93号文）。与此同时，由雷继平审判长、原爽、李志刚法官共同撰写“交易实践与司法回应：融资租赁合同若干法律问题——解读《关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》”一文，在该书“商事司法解释专栏”中予以刊登。
该文是在《关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）公布后，为了回应融资租赁行业实践及司法实践需求，指导下级法院开展审判工作，对《解释》涉及的有关法律问题进行阐述。特别是对租赁物善意取得制度及租赁登记公示问题予以讨论。文章中认可了征信中心建立的融资租赁登记公示系统，并明确《解释》第9条第3项所指的行业性规定即为人民银行发布的93号文。由此，《解释》与93号文共同建构起了融资租赁交易中租赁物登记和查询方面的制度性基础，体现出了对现有融资租赁登记和查询实践的适用性，解决了融资租赁交易中租赁物登记立法的空白，有利于引导和促进融资租赁行业整体的健康发展。相关内容摘录如下：
法律、税收、会计和监管被认为是融资租赁发展的四大支柱。在我国，围绕融资租赁交易的税收、会计和监管制度已经基本具备，但始终尚未有独立的《融资租赁法》出台。由于融资租赁的单独立法尚付阙如，实务中调整融资租赁交易的主要法律依据最早是由最高人民法院于日公布的《关于审理融资租赁合同纠纷案件若干问题的规定》，1999年颁布实施的《合同法》，在分则部分的第十四章专章规定了融资租赁合同，从而确立了融资租赁合同的有名合同地位，并成为调整融资租赁合同关系最主要的法律规范。但此部分内容共计仅14个条文，且规定的内容相对较为原则，与高速发展的行业实践相比，已不能满足融资租赁交易及审判实践的需要。从司法实践来看，在融资租赁法律关系的构成、租赁物的范围、融资租赁合同与买卖合同的关系、合同解除的后果、租赁物的公示等方面的规定还需要进一步明确。融资租赁行业则普遍反映，在融资租赁的登记、取回权行使方面的法律保护不周，希望通过立法或者司法解释的方式有效解决制约行业发展的瓶颈。2013年3月，最高人民法院就融资租赁合同司法解释稿广泛征求社会各界意见，并引发了融资租赁行业及相关法律人士的热烈讨论。2014年2月，最高人民法院正式公布了《关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》），对融资租赁行业实践及司法实践的需求均给予了必要的回应。本文拟就该《解释》所涉及的有关法律问题，作简要探讨。
一、融资租赁行业的交易实践：繁荣与隐忧
三是出租人的物权保护问题。根据《物权法》的规定，不动产以登记为主要公示方式，动产则以占有为主要公示方式。在融资租赁行业的交易实践中，除了船舶、飞机等租赁物有明确的登记机关外，大量的机器设备等租赁物并没有明确的权属登记机关。在《物权法》第106条明确规定了善意取得制度的背景下，现行法律并未明确规定租赁物的登记机关，由此将导致出租人的物权保障存在被架空的危险。在承租人把租赁物转让给第三人时，第三人可根据《物权法》第106条的善意取得制度取得租赁物的所有权，从而使得出租人失去最为重要的物权保障。因此，融资租赁行业普遍反映，其租金债权期限长，而承租人的经营状况又具有相当大的不确定性，因租赁物被承租人实际占有，一旦承租人对外转让租赁物，将使得出租人钱物两空，故迫切希望能够明确租赁物的登记机构，以加强对出租人的物权保护。然根据物权法定原则，此为立法权限，且短期内似无出台相关立法的可能，这一现状造成融资租赁行业整体的不安全感骤增，在一定程度上制约了我国融资租赁业的持续健康发展。
从人民法院的司法实践来看，融资租赁行业的繁荣，也带来了融资租赁合同案件数量的激增。据统计，2008年人民法院受理的一审融资租赁合同案件为860件，2012年上升到4591件，2013年已达8530件，是2008年的近十倍。司法实践中的争议问题主要集中于以下几个方面：一是融资租赁合同的性质认定与效力问题。如，特殊的“租赁物”是否影响融资租赁合同关系的认定、售后回租的法律关系认定及其效力、出租人的经营资质对融资租赁合同效力的影响等。二是融资租赁合同与买卖合同的关系与衔接问题。根据《合同法》第237条的规定，融资租赁合同是出租人与承租人之间的合同，融资租赁合同虽然涉及买卖合同的订立及履行问题，但在《合同法》“融资租赁合同”章中对此规定较少，由此给人民法院审判融资租赁合同案件和相关的买卖合同案件带来了程序上和实体上的难题。三是承租责任违约时，出租人的救济途径问题，即是否可以同时要求给付全部租金和租赁物。从内容来看，《解释》对上述问题均给了必要的回应。
二、融资租赁合同纠纷中的几个主要法律问题：争议与回应
（三）租赁物的善意取得：交易安全与物权保障
在租赁期间，出租人享有租赁物的所有权，但租赁物实际为承租人所占用使用，因此，承租人对外转让租赁物以再融资的风险始终客观存在。对有明确登记机关的飞机、轮船、企业厂房等租赁物，因租赁物的所有权以登记为公示方式，故承租人占有使用租赁物，并不影响租赁物所有权在法律上的归属。但对大量没有所有权登记机关的机械设备及其他无所有权登记机关的动产而言，占有为所有权的主要公示方式，在承租人对外转让租赁物时，受让人可以根据善意取得制度取得租赁物的所有权，其结果是出租人租金债权的物权保障岌岌可危。从国外立法例来看，美国、加拿大、法国、俄罗斯、新西兰、新加坡、阿根廷等国家均建立了相应的登记公示制度。《美国统一商法典》第2编规定，融资租赁被作为一种独立的动产交易形态予以固定化，无需登记，但构成动产担保交易的融资租赁，应在统一的动产登记系统中登记融资声明书，才能对抗第三人。在法国，出租人可以在商事法庭对租赁物予以登记，出租人对登记的租赁物拥有对抗第三人的权利。全国人大财经委主持起草的《融资租赁法（草案）》（第三次征求意见稿）第19规定：“租赁物应当在登记机关办理登记。未办理登记的，出租人对租赁物的所有权不得对抗善意第三人。”但该法最终并未出台，租赁物的登记制度在立法上仍属空白。因此，租赁物的登记公示问题，在相当程度上成为制约我国融资租赁行业健康发展的一个瓶颈。
在立法未就租赁物的登记机关作出明确规定的前提下，在融资租赁行业中，出租人不得不采取各种各样的措施来保护其对租赁物的所有权。如，有的出租人在租赁物的显著位置作出标识，显示租赁物的所有权归属及租赁属性，有的出租人在租赁物有明确的抵押登记机关的前提下，通过授权承租人将租赁物抵押给出租人并在登记机关办理抵押权登记，以避免租赁物被承租人对外转让、抵押的风险。但此类行为能否产生对抗善意第三人的法律后果，仍属不确定状态。与此同时，相关部门对融资租赁登记查询工作也开始了实践的探索。目前，我国已有两个融资租赁交易登记查询系统：一是由中国人民银行批准建设的，由中国人民银行征信中心开发运行的融资租赁登记公示系统，于日上线运行，在中登网的动产融资（权属）统一登记平台的框架下提供融资租赁登记、查询和证明验证服务，为租赁公司提供租赁登记服务。二是由商务部开发建设的融资租赁业务登记系统，2013年10月刚刚开始运行，主要针对非金融系的融资租赁公司，商务部要求其监管的内资试点融资租赁公司及外商投资融资租赁公司在其系统上对租赁业务及租赁物进行登记。目前，中国人民银行征信中心的融资租赁登记系统承担了主要的租赁物登记查询功能，已经受到租赁公司及商业银行的认可，因可能成为租赁物抵押人、受让人的多为商业银行，因此，此系统的登记查询已经成为租赁公司保障其租赁物的物权的重要支撑，缺陷是缺乏相应的法律规定及司法解释的支持。商务部的融资租赁业务管理系统对其所属的租赁公司有强制性登记要求，但并不具有要求第三人进行查询的约束力。从适应社会经济发展需要，弥补立法不足，满足行业急需，引导市场行为的角度出发，对征信中心的融资租赁登记予以认可，有利于加强对租赁物的物权保护，从而促进整个融资租赁行业的健康发展。从地区实践来看，2011年，天津市金融办、人民银行天津分行、天津市商务委、天津市银监局联合发出的《关于做好融资租赁登记和查询工作的通知》（津金融办〔2011〕87号）第3条规定：“各银行、金融资产管理公司、信托公司、财务公司、汽车金融公司、消费金融公司、金融租赁公司、外商投资融资租赁公司、内资融资租赁试点企业、典当行、小额贷款公司、融资性担保公司在办理资产抵押、质押、受让等业务时，应登录征信中心的融资租赁登记公示系统，查询相关标的物的权属状况。该查询是办理资产抵押、质押、受让业务的必要程序。对已在征信中心融资租赁登记公示系统办理登记公示的租赁物，未经出租人同意，不得办理抵押、质押业务，不得接受其为受让物。”据此要求天津市的相关机构在办理相关业务时应当在融资租赁登记系统查询。此举成为促进融资租赁行业发展的重要支撑，并显著优化了融资租赁的法律环境，使得天津市成为融资租赁行业发展最快、融资租赁公司最为集中的地区。
租赁物的权属登记在立法上存在缺位，而在短期内出台《融资租赁法》的可能性又较小，因此，以司法解释明确上述出租人对租赁物所有权保护的努力，就成为融资租赁行业发展的期待。《解释》第9条对此给予了积极的回应。该条规定：“承租人或者租赁物的实际使用人，未经出租人同意转让租赁物或者在租赁物上设立其他物权，第三人依据物权法第一百零六条的规定取得租赁物的所有权或者其他物权，出租人主张第三人物权权利不成立的，人民法院不予支持，但有下列情形之一的除外：（一）出租人已在租赁物的显著位置作出标识，第三人在与承租人交易时知道或者应当知道该物为租赁物的；（二）出租人授权承租人将租赁物抵押给出租人并在登记机关办理抵押权登记的；（三）第三人与承租人交易时，未按照法律、行政法规、行业或者地区主管部门的规定在相应机构进行融资租赁交易查询的；（四）出租人有证据证明第三人知道或者应当知道交易标的物为租赁物的其他情形。”其中，第一种情形系针对租赁物的外观标识了租赁物的权属状况，故可认定第三人不构成善意。第二种情形在民法原理上似相当于出租人自甘将其所有权降低为抵押权，或可解释为出租人将其自身所有之物又抵押给自己，与传统民法理论寻求理论上严谨与逻辑体系上的自洽相矛盾。但从实务的角度来看，在立法未明确租赁物登记机关的前提下，此种登记方式有效弥补了出租人物权保护的不足，亦未给国家社会公共利益及第三人带来不利影响，同时有利于维护出租人的合法权益，限制承租人的恶意违约，确有认定其法律效力的必要。在此点上，《解释》未拘泥于民法理论之周全，兼顾了实务需求与立法现状，对此种实践做法给予了必要的认可。应当看到，第一种情形与第二种情形，更多的反映的是个别的、具体的出租人在租赁物安全保护上的努力，而第三种情形则是对出租人作为整体与行业的物权保护的探索与努力。核心问题是，司法解释是否有权力要求所有可能存在的第三人在特定的融资租赁交易系统进行查询？实践中，中国人民银行征信系统中的融资租赁登记平台已经承担了重要的租赁物登记、查询功能，而商务部的融资租赁登记交易系统的设立和运行也体现出了行业监管部门对融资租赁登记查询问题的推进。但如果司法解释直接规定第三人有在上述既有登记系统查询的义务，则确实有违司法解释之权限，有为民事主体设定义务之嫌疑。但根据《解释》的规定，第三人的查询义务系以法律、行政法规、行业或地区主管部门的明确规定为前提。换言之，对无行业及地区主管部门的交易对象而言，其无在相关的融资租赁交易登记系统进行查询的义务，仍可适用善意取得制度，取得租赁物的所有权或他物权。如果法律、行政法规有相关规定，或者承租人的交易对象存在行业或地区主管部门，并且该行业或地区主管部门明确要求其在进行相关交易时应当到相应的登记系统查询而其又未做查询，则属于其未尽到已有的、必要的注意义务，不构成善意，不能适用《物权法》有关善意取得的规定，不能对抗出租人的所有权。在后一种情形下，查询义务并非由《解释》所设定，而系出租人在诉讼中通过举证证明第三人不具备善意取得的主观善意的条件。可以说，此项规定既保证了适当的开放性，在未来有关租赁物登记的法律、法规或行业及地区管理规定出台时，能保证其与租赁物的善意取得制度的顺利对接，也体现出了对现有融资租赁登记和查询实践的适用性，且并未额外增加第三人的查询负担，有效地弥补了融资租赁交易中租赁物登记立法空白的不足，将有利于引导和促进融资租赁行业整体的健康发展。
日，中国人民银行出台了《关于使用融资租赁登记公示系统进行融资租赁交易查询的通知》（银发［2014］93号），此通知即属于《解释》第9条第3项所指的行业性规定。根据该通知第3条的规定，国有商业银行、股份制商业银行、国家开发银行、各政策性银行及中国邮政储蓄银行作为资金融出方在办理资产抵押、质押和受让等业务时，应当对抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查，并登录融资租赁登记公示系统查询相关标的物的权属状况，以避免抵押物、质物为承租人不具有所有权的租赁物而影响金融债权的实现。根据该通知的要求，受其约束的主体如未在中国人民银行征信中心建立的融资租赁登记公示系统查询租赁物权属状况，受让已在该系统登记的租赁物或者接受已在该系统登记的租赁物作为抵押物、质物的，其不能依据《物权法》有关善意取得的规定，对抗出租人的所有权。
（摘自《商事审判指导》第26－41页）
CopyRight & 2015
中国人民银行征信中心}