揭秘房产中介佣金 一个“不能说的秘密”_必备知识_贷款攻略 - 融360
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揭秘房产中介佣金 一个“不能说的秘密”
　　临近年底，&年终奖&这个词也随着新年并行而至。往年，地产圈内经常盛传某公司房产销售年终奖值一部豪车等传说，今年，却意外听到房产销售在追讨佣金的消息。房产销售不好做了？
　　上周，某地产中介人员追讨某开发商佣金的事件，让不少人疑惑，楼市不景气导致拖佣？其实这是开发商与中介因商务合作而起纠纷，不代表行业整体现状。楼市年底翘尾已成定局，在楼市&暖冬&之下，房产中介行业的行情如何呢？今年中介行业有没有高额年终奖出现呢？不妨来刺探一下。
　　中介的代理佣金怎么算？
　　一般来说，房屋买卖代理收费，按成交总价乘以一定的比例来算。独家代理的，比例可能会高点。有房产业界人士表示，代理公司收取的佣金，目前行情如下：
　　一手住宅：成交总价x1%
　　二手住宅：成交总价x（3%~5%）
　　个别情况：成交总价x（10%~12%）
　　备注：上述比例为代理公司收取的佣金比例，中介人员的佣金包含在内。
　　具体来说说，位置比较偏远的楼盘，或者开发商在短期内营销任务比较重的情况下，提成比例较高。位置较好的热销楼盘，佣金比例相对较低。
　　买房找中介更省时省事？
　　某楼盘营销负责人表示，买一手楼时，开发商的售房价格是和中介公司一致的。开发商为了尽快去货，除了自己的销售团队外，还会联系中介公司帮助其销售。
　　如果开发商售楼处给出的价格比中介公司的价格便宜，那么就没有人到中介公司去买房，那么开发商找中介公司卖房就多此一举了。此外，记者注意到，中介公司和开发商一般有约定，比如一次成交若干套可给予一定的优惠，这样买家享受的优惠就更大了。
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（摘录百度，仅供参考）
申请条件：
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办理材料：
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办理地点：
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办理时间：
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联系电话：
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办理流程：
　　　　1.二手房定义。二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。二手房是相对开发商手里的商品房而言的，是房地产产权交易二级市场的俗称，包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。
　　2.中介费用。依据物价局相关文件规定，房产交易额在500万元（含500万元）以下的按2%收取；超过500万元至1000万元金额（含1000万元）的，按1%收取；超过1000万元金额以上的按0.5%收取，中介收取服务费，应按每宗交易额计算，而不应该按照买卖双方分别计算。
　　比如，一套房产的成交额为100万元，那中介费的计算方法为：中介费=100万元&2%=2万元。即买卖双方合计需要支付给房产中介的中介佣金为20000元整。
　　再比如，一套房产的成交额为550万元，那中介费的计算方法为：中介费=550&1%=5.5万元。即买卖双方合计需要支付给房产中介的中介佣金为55000元整。
　　3.交易税费。
　　1、营业税（税率5.65% 卖方缴纳）
　　根据财政部日《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》规定，自日起，个人将购买不足2年的住房对外销售，全额征收营业税。也就是说，不再区分普通住宅和非普通住宅，个人将购买不足2年的住房对外销售均应全额征收营业税。个人将购买超过2年（含2年）的非普通住房对外销售，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
　　2、个人所得税：（税率交易总额1%或两次交易差的20% 卖方缴纳）
　　征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过2年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年。则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。注：地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房（不包含非住宅类房产）。另注：如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的20%。
　　3、契税：（基准税率3%优惠税率1.5% 和1% 买方缴纳）
　　征收方法：按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平（包含90平）的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。 注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。
　　5、测绘费。
　　1.36元/平米 总额=1.36元/平米*实际测绘面积 （08年4月后新政策房改房测绘费标准：面积75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元） 一般说来房改房都是需要测绘的，商品房如果原产权证上没有市房管局的测绘章也是需要测绘的。
　　6、二手房交易手续费总额
　　住宅6元/平米*实际测绘面积，非住宅10元/平米
　　7、登记费：（工本费）
　　80元，共有权证：20元。所需材料：⑴地税局需要卖方夫妻双方身份证和户口本复印件一套（若卖方夫妻不在同一个户口本上还需提供结婚证复印件一套）、买方身份证复印件一套、网签买卖协议一份、房产证复印件一套（如果卖方配偶已经去世还需要派出所的死亡证明一份） ⑵房管局需要网签买卖协议一份、房产证原件、新测绘图纸两张，免税证明或完税证明复印件；如省直房改房还需已购公房确认表原件两份和附表一。注：房改房过户时需要配偶一起出面签字；若配偶已经去世但使用了其工龄，如果是在房改之后则需要先做继承公证再交易过户；如在房改之前，则应提交派出所开具的死亡证明原件。省直房改房还需填写《已购公房确认表》两份并由单位和省直房改办盖章确认，并提交房改原始票据原件。
　　4.交易术语
　　1、红本房
　　术语详解：指可以上市交易的商品房，因房地产证颜色为红色而得名。
　　律师建议：红本房可以放心购买。
　　2、绿本房
　　术语详解：指限制产权、不能上市交易的非商品房，因房地产证颜色为绿色而得名，如保障性住房、集资房等。
　　律师建议：绿本房交易必须先转红本，时间跨度长，房价波动大，容易发生违约，建议慎重购买。
　　3、期房
　　术语详解：期房是与现房相对应的概念，指从开发商处购得尚未取得一手房地产证的房屋。
　　律师建议：期房交易必须先办出一手房地产证，同样时间长，容易引发违约，同时存在二次交易的情况，交易税费高，建议优先选择现房交易。
　　4、佣金
　　术语详解：指中介方收取的居间报酬。根据相关规定，佣金最高不超过交易价的3%，由买卖双方分别支付，房价上升时期卖方会要求实收，即买卖双方佣金均由买方承担。
　　律师建议：佣金一般在递件过户后支付，未能完成过户的，仅需支付必要费用(一般为约定佣金的20%)。
　　5、定金
　　术语详解：是履行合同的担保方式之一，数额在成交价的20%以内均为合法。定金罚则是指买方支付定金后毁约的定金由卖方没收，反之卖方收取定金后毁约的需双倍返还定金。
　　律师建议：为了保证合同的履行，增加违约方的毁约成本，保障守约方合法权益，建议减少首期款，多支付定金，而不要指望高额的违约金约定(法院有权降低违约金，无权调整定金赔偿)。
　　6、首期款、首付
　　术语详解：首期款指按揭购房情况下，买方支付的除定金、银行贷款之外的款项。首付是首期款与定金之和，即贷款之外的自有房款。
　　律师建议：首期款建议监管在银行，而不要直接支付卖方，以免卖方违约时回收困难。不同时期银行贷款政策不同，要求的最低首付也不同。
　　7、按揭、利率
　　术语详解：按揭是指买方向银行借款买房。利率是按揭期间的贷款利息。国家支持首次置业，一般情况下首套房利率都会有所优惠。
　　律师建议：按揭成数受国家贷款政策影响，申请数额未必能足额贷到，建议特别约定按揭不成或不足的合同处理办法，如：解除合同，或追加首期款，或一次性付款。
　　8、贷款承诺函
　　术语详解：指买方按揭银行根据买方申请而给卖方出具的，同意给予买方贷款具体数额并在房屋过户、完成抵押登记后发放到卖方账户的书面承诺。
　　律师建议：取得银行贷款承诺函是买方的基本义务，也是卖方赎楼的前提。银行为防范风险，出具的承诺一般都附有条件，如虚增成交价、按揭申请资料虚假等情况下承诺函无效，故不建议通过虚增成交价的方式套贷，以免被银行发现撤销贷款承诺对卖方构成违约。
　　9、赎楼
　　术语详解：赎楼是与按揭相对应的概念，是指卖方提前还清银行贷款解除抵押登记的行为。
　　律师建议：赎楼方式一般有一笔款、二笔款、现金赎楼等方式。一笔款赎楼的本质是买方为卖方赎楼，虽然能节省短息利息，但风险十分大，强烈建议两笔款赎楼，不建议买方以首期款为卖方赎楼。
　　10、担保
　　术语详解：指担保公司为卖方赎楼借款或买方按揭借款，向借款银行提供的一旦借款方不能如期偿还借款自愿承担连带责任的行为。
　　律师建议：担保公司提供担保的方式也分为一笔款、二笔款担保，相应地担保委托合同也有两种版本，建议选择一笔款担保委托合同版本签订。
　　11、全权委托公证
　　术语详解：指卖方出具并经公证处公证的给担保公司及中介方的用于担保公司担保赎楼及中介方办理水电过户等相关事宜的授权委托书。
　　律师建议：公证委托书历来是炒房客做ABC单的原因，建议卖方出具公证委托书授权应在可控范围之内，了解受托人情况，跟进交易，不要赋予受托人转委托权。
　　12、递件过户
　　术语详解：指卖方完成赎楼且买方取得按揭承诺函后双方到产权登记中心递交申请资料办理过户手续。
　　律师建议：递件并依法缴纳税款后方能完成过户，建议递件回执交由中介方保管，以免一方持有后怠于办理相关手续。
　　13、阴阳合同
　　术语详解：指交易双方为逃避支付交易税费而约定高价交易低价过户签订的一阴一阳两份合同，实际交易的合同为阴合同，过户签订的《深圳市二手房买卖合同》为阳合同。
　　律师建议：阴阳合同历来是政府打击对象，深圳市为此制定了评估价过户政策，规定如递件成交价明显低于评估价则按评估价核定收税，建议明确约定税费承担，避免任何一方借口阴阳合同毁约。
　　14、违约金
　　术语详解：指一方违约导致合同无法履行时应支付给守约方的赔偿金。
　　律师建议：法律对违约金数额没有限制性规定，深圳中介公司提供的二手房买卖合同版本一般约定违约金为成交价的20%，但法院审理过程中有很大的自由裁量权，调整幅度一般在定金数额和20%违约金之间。建议增加定金数额适用定金罚则，避免适用违约金带来的不确定性。
　　15、独家委托
　　术语详解：指买卖双方仅委托一家中介公司购买或出售房屋。
　　律师建议：独家委托制约了买卖双方的选择权，缺乏竞争，建议多家委托，择优成交，不要签订独家委托协议。
　　16、ABC单
　　术语详解：指炒房客在与卖方签订买卖合同后不实际成交而利用卖方的全权委托公证书&一房两卖&：在与卖方签订买卖合同后，没有实际交易，便又串通卖方公证受托人高价将房屋卖与实际买方，从中渔利。卖方角色为A，炒房客角色为B，真实买方角色为C。
　　律师建议：ABC单极易引发连环诉讼，建议重视委托公证书，杜绝ABC单产生的根源，建议见全权委托公证书。
　　17、诉讼
　　术语详解：指任何一方违约后，守约方可向房屋所在地基层人民法院起诉，要求违约方承担违约责任。
　　律师建议：诉讼是最常见的争议解约途径，也是相对来说比较好的解决方式。
　　18、仲裁
　　术语详解：指合同约定，任何一方违约后，守约方只能通过向仲裁机构申请仲裁的方式解决双方争议。
　　律师建议：仲裁虽然一裁终局，但收费高，裁决后败诉方还可以向法院申请不予执行或撤销裁决，建议选择诉讼。
　　19、&限购令&、&限贷令&、&限外令&
　　术 语详解：楼市调控的主要措施。&限购令&指限制购买商品房的规定，如深圳楼市限购令即日出台的深府办〔2010〕82号文件《关于进一步贯 彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》;&限贷令&指限制贷款的规定，深圳体现在深府办(2010)36号文件《深圳市贯彻落实国务院文 件精神坚决遏制房价过快上涨的意见》(俗称深十三条)第(七)条;&限外令&指限制外籍人士购房的规定，深圳体现在深国房〔号文件《关于 规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》。
　　律师建议：任何规避限购令和限贷令的做法都存在巨大的法律风险，买方购房前务必要充分了解自己是否符合购房及贷款条件，切勿轻信补办证件、裁决过户等规避楼市政策的方式，签约时隐瞒不符合购房条件导致交易不成对卖方构成违约，需承担违约责任。
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