揭密贷款真实利率：你知道被银行占了多少便宜吗
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揭密贷款真实利率：你知道被银行占了多少便宜吗
菜导最近在研究三个哲学一样的问题：到底要不要贷款？里面究竟有多少坑？把贷款的钱拿来理财的话，要多少的收益才能回本？
面对这三个问题，菜导（微信：cainiaolc）就想，怎么一个简单的商业动作，竟因为销售机构的各种掩人耳目，硬生生地把消费者们逼成一个哲学家，一不小心还会上当受骗。
一个真实的案例
有个叫小王（化名）的菜友，最近做了一次车贷，和菜导交流之后，问题来了。
小王：“五万车贷，贷款三年，手续费一千，每年2000利息，三年6000。一共7000额外支出。希望菜导推荐一个风险低，高于贷款的理财方式。希望把这五万滚动三年补回贷款利息。”
菜导：“算了下，你的贷款利率大概是每年8—9个点左右。所以要投资9个点以上的，才能赚回来。但这么高的收益，风险是一定存在的。”
小王：“啊？！第一年交3000，不应该相当于6%，后两年各2000，不应该是4%吗？为什么是8，9呢”。
好吧，有多少人对号入座了呢？菜导觉得有必要跟大家说说贷款利率的问题。(后附详细演算过程哟！)
实际利率和标榜利率有出入的原因
以小王的例子来说，实际利率和银行标榜利率有出入的根本原因在于，银行让小王采取分期还款的方式还款，即把5万元三年的总利息6000元跟5万元本金加在一起除以36个月，让小王每个月还1555.55元（第一个月要还2555.55元，有1000元手续费），三年逐渐还清。
按这种还款方式，小王是没有由始至终完全拥有银行贷给他的5万元的。
随着小王每个月的按时还款，他欠银行的钱会越来越少，承担的利息应该也越来越少，可事实却是，小王承担的利息一直是满额5万元的利息，从而导致小王贷款的实际利率远高于银行标榜的利率。
什么是贷款的真实利率？
所谓真实的贷款利率，就是到期连本带息一次性还清，中间不需要任何手续费或分期先还一部分，这样的利率才是真实的。
举个栗子，假设菜导借你10万元，一年期，利率是20%，利息2万，如果一年后你一次性还给菜导12万，那么这个20%就是真实的。
如果不是这样，哪怕只是每个月要先还利息，真实利率都会超过20%。
而如果菜导要你每个月都要还本金和利息，12万平均分到12个月，每个月还一万，那么这个真实利率会很吓人，达到35%！如果再收个2000手续费，则会达到39%！
如何计算贷款的真实利率？
这个35%和39%是怎么来的呢？菜导教大家一个方法，就是反推，假设把贷来的钱拿来理财，看要多少的年化收益才足够还钱，这个刚好够还钱的年化收益便是贷款的真实利率。
可以先根据经验预估一个真实利率，再验证这个利率是否正确，不正确再做调整。比如，对于上面的例子，预估真实利率是35%。
投资一个年化收益35%的产品，每个月的利率是2.9167%（年化收益35%/12个月），每个月到期后取1万还贷款，然后剩下的钱接着投。
如上表所示，计算过程是这样的，以第二个月为例：
【拥有金额=前一月拥有金额-每月还款+月投资回报】
即10万-1万+2916.7元=92916.7元
【月回报率=拥有金额*月投资利率】
即92916.7元*0..9167%）=
借助excel的计算功能可以方便地算出12个月的情况。可以发现最后还欠51.999元，也就是35%的收益差不多刚好能还贷款，所以真实利率是35%。
收手续费2000元的计算方式是将第一个月拥有的金额减去手续费后再计算，我们看看39%的预估是否正确：
每个月的利率3.25%=年化收益39%/12个月
最后还差103.871元，所以真实利率将超过39%一点！
按这样的方式，大家应该可以计算出文章开头小王的真实车贷利率是接近9%了吧。小王别伤心，多看看的其他文章好好理财，说不定能赚回来。
车贷这么坑爹，那么传说中的房贷呢？真实利率如何？课后动手算算~算不懂的或者还是有疑问的，欢迎和菜导交流（微信：cainiaolc）！
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我想要买房但是我想知道房贷利息是多少来算的呢？
我想要所以我就想要知道对于房贷有多少钱来换取呢，所以我就想要房贷利息是多少具体标准是多少？
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关于房贷利息是多少这个问题中等额本息还款法等额本息的特点是：整个还款期内，每个月的还款额保持不变。贷款人可以准确掌握每月的还款额，有计划的安排家庭的开支。　　2、等额本金还款法　　等额本金的特点是：本金在整个还款期内平均分摊，利息则按贷款本金余额逐日计算。每月还款额逐渐减少，但偿还的速度是保持不变的。这种方式比较适合于还款初期能力较强、并希望在还款初期归还较大款项来减少利息支出的借款人。　
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地区：四川&成都
|解答问题：28607
对于房贷利息是多少这个问题的回答为此外还受到贷款首付、、贷款年限等因素的共同影响，由于国家对房地产市场的政策在发生变化，所以银行利率和首付数额都是可能会变化的。那么，在计算利息时，则应当根据的数据进行计算。
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& 连利率都算不清么？房贷利率真的是年化4.9％好么。
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怎么还有这么多人房贷利率都算不清？不要把银行和街边的小贷高利贷混淆好么，银行相对小贷高利贷有良心不仅仅是每月一分钱一分利。
在重申一遍房贷利率4.9年化，公积金3.25年化。余额宝收益都比公积金的利率高。
18:13 上传
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kikins 发表于
建议你去看看财务的书籍再来谈论
我就是财务。你说还款金会产生利息还可以记利息。那确实。
但是一堆人说其实房贷是实际利率的两倍。先把房贷4.9先普及。在教那些人货币的时间价值好么。
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gdzer 发表于
这么明了的问题还用讨论？
还真有人不懂啊
估计想太多了
你看看回帖。就知道有多少人不懂了。不懂还混房版。哎。。。
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NDunn 发表于
名义利率4.9，你得看银行的复利周期，然后换算成实际利率。。。
房贷是当月的利息当月清。来个毛的复利和利滚利。。
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广 告泉水叮当 发表于
我记得你之前推荐要每月还款一样的，不要那样递减的
那如果提前还贷呢？因为一套房不可能主到30年啊，如果住十几年卖了，那卖之前还是要提前还贷，那是递减的好，还是每月一样的那种好？
理财白痴，表笑话我{: ...
每月一样好。
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广 告泉水叮当 发表于
不是说提前还款就是递减的好么？
在中国。过去30年的经验和预计未来5年，永远是还一样金额较好。
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银行的小麦芽儿 发表于
楼主其实还是很热心的，一般你怎么理解怎么算，房贷4.9是平摊到30年，如果你提前结清，绝对不止4.9年化，前面还的三分之二都是利息，三分之一是本金。这是等额本息。等额本金也是前期利息还的多些，但是比例 ...
数学老师死的早，你说的全是错的。
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银行的小麦芽儿 发表于
还有两种还款方式，真正划算的是等额本金，这样你不用提前结清了，慢慢每个月还款金额会越来越少。到最后一个月基本上都是本金.利息为0了，但是这种适合还款承受能力强的，因为本金比本息开始几年还款金额多些，我 ...
在天朝，对于大多数屁民。等额本息是唯一正确的还款方式。就是每个月还一样多。
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银行的小麦芽儿 发表于
恩 你都对 那我就不说话了 反正也没什么好争论的
可以简单的理解为，贷款100万，年底还4.9万利息＋20万本金，第二年年底还3.92万利息＋20万本金。以此类推。房贷是唯一良心的贷款。你是银行的这都不明白么。
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银行的小麦芽儿 发表于
妹纸 你看下房贷还款计划表好不好，前面每年哪里还得了这多的本金？还的全部都是利息亲。
我给你举例的是等额本金。等额本息的举例口算不出来。但是你拿房贷计算器把第一年的利息加起来除以借款总额也是4.9，不信你拿张纸算下就行了。
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sh2010james 发表于
楼主，我感觉那个银行的说的是提前还款的情况。为了便于分析，设置一个极端的例子，100万贷款10年，实际月供1年，1年后全部还清。估计这种情况下，付的利息高于4.9万。
那你先回答我一个问题。1年后一次性还款是还A:90万还是B:100万。还是C:90到100万之间。
等额本金选啥？
等额本息选啥？
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eel 发表于
请教楼主一个问题，一个贷款年利率3.5%，可以贷三年，但第一个月要把全部利息还完，后面每月还本金，这样的话实际年利率是多少？
口算的话，年化利率大于13％小于14％
(如果你说的利息是100万一次性付利息10.5万的话)
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乔巴妹妹 发表于
看着眼晕，反正我觉得银行真的是高利贷。本息贷20年，利息几乎是总金额的一半。黑良心玩意儿~
打个比方吧。余额宝现在4个点。假设余额宝利率维持不变。
你存余额宝100万存20年。利息都有80多万快90万。本金加利息有接近190万，你对比下还觉得银行是高利贷么？
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eel 发表于
请教楼主一个问题，一个贷款年利率3.5%，可以贷三年，但第一个月要把全部利息还完，后面每月还本金，这样的话实际年利率是多少？
算错了。年化利率应该是6.5％到7％之间。刚才说的除以2。
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eel 发表于
请教楼主一个问题，一个贷款年利率3.5%，可以贷三年，但第一个月要把全部利息还完，后面每月还本金，这样的话实际年利率是多少？
公式是(10.5*1.05)/(100*0.55*36)/12
利息乘以市场认定的名义利息除以摊成一年的现金流。
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k6a 发表于
你为啥一直用余额宝去比呢？余额宝是本金一直没动放那几十年& &贷款你真正占用100万30年了吗
举例而已。你对一群说房贷是高利贷的人，说4.9％摊到30年还的人，说先还的是利息后几年还的才是本金的人。你怎么给他们举例和模型？只能说说打开支付宝就知道的余额宝吧。或者你能说一个傻逼都明白的贴近我们生活例子和计算模型么？恕我愚钝我真的除了余额宝举例不出来了。会贴你都看到了，我真的说得意房版还一大半的白痴啊。利息都不知道还天天喊多喊空喊中介。
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sh2010james 发表于
楼主，我感觉那个银行的说的是提前还款的情况。为了便于分析，设置一个极端的例子，100万贷款10年，实际月供1年，1年后全部还清。估计这种情况下，付的利息高于4.9万。
一年的利息小于4.9万。自己不信拿出房贷计算器自己算。
13:07 上传
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eel 发表于
1.05，0.55分别代表什么啊？
13:26 上传
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k6a 发表于
假设你算的余额宝年利息比贷款利息高
贷款10000放余额宝每月取出等额钱去还房贷月供
是不是利息也比贷款利息高呢？？？
我说的是余额宝的收益比公积金高。
你真的可以试试存1万余额宝还公积金贷款。
我举例余额宝只是想说房贷20年是高利贷的人。20年余额宝都有120万利息，你房贷只占用了55％的时间成本的利息还57万很超值了。
余额宝100*1.23万
房贷100万等额本息30年合计还款157.06万
假设利率不变的情况下。
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k6a 发表于
这当然不够清楚了&&
贷款并没有占用100万&&20年
你凭什么算余额宝100万存20年 的利息
那余额宝的本金开始就乘以0.55你看可以类比否。55万20年和100万房贷利息来比。占用的时间金额一样。唯一不同的是余额宝复利，房贷不是。
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