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有一公寓想找酒店托管，不知道怎么做？
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当然可以，有很多酒店就是在公寓写字楼里，你需要去办理营业许可证
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“一个蝴蝶在巴西轻拍翅膀，可以导致一个月后德克萨斯州的一场龙卷风。”此效应说明，事物发展的结果，对初始条件具有极为敏感的依赖性，初始条件的极小偏差，将会引起结果的极大差异。这个就是被称呼为蝴蝶效应。
&&房地产市场在2016年这个敏感的过渡时期，也会因为局部的变化产生连锁反应。在九堡北，一场由保亿·青晨掀起的地铁精装公寓托管返租运动，即将引发大风暴，精明的投资者绝不会放过这次机会。
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&&何为托管返租式酒店公寓？
&&近年来，伴随着产权式酒店、等商业地产的兴起，返租托管类公司也从产生逐渐发展成熟。
&&这是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效，购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售。
<img TITLE="托管式地铁公寓&&wbr&即将扇动“蝴蝶效应”" STYLE="WHiTe-spACe: FLoAT: TexT-ALiGn: center" ALT="托管式地铁公寓&&wbr&即将扇动“蝴蝶效应”" src="http://simg.sinajs.cn/blog7style/images/common/sg_trans.gif" real_src ="http://src.leju.com/imp/imp/deal/b7/d6/d/f948e3b40f75e78f9c3a624e446_p24_mk24.jpg" ACTION-DATA="http://src.leju.com/imp/imp/deal/b7/d6/d/f948e3b40f75e78f9c3a624e446_p24_mk24.jpg" ACTION-TYPE="show-slide"
&&购买者购买公寓，拥有整个公寓的产权，然后将购房委托给专业资产管理公司统一经营和出租，付业主约定租金。这种产权式酒店投资，业主以获得酒店完全不动产产权作为资本，通过出让所购房的使用权赚取收益。
&&原本意义上，这种全产权大型投资，少则几个亿，多者几十个亿，不是一般投资者所能问津的，但分割了产权的酒店公寓，则降低了中小投资者投资酒店的行业门槛。
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南窑火车站精装修现房公寓，酒店托管返租即买即收租金，酒店托管
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房屋户型：
建筑面积：55.8平方米
房屋朝向：南
所在楼层：高层(共31层)
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参考首付：
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公积金贷款是指缴存住房公积金的职工享受的贷款，国家规定，凡是缴存公积金的职工均可按公积金贷款的相关规定申请公积金贷款。
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80万买返租公寓却遭遇烂尾
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（原标题：80万买返租公寓却遭遇烂尾）
　　某楼盘开发商张贴的返租广告。
　　70多岁的邓先生于三年前高价购买了一套返租公寓,因为项目烂尾无法交房,开发商承诺的返租租金也成泡影。记者走访济南部分在售楼盘发现,售后返租销售的现象并不在少数。近10%的年收益让不少购房者动心,但该销售模式存在法律漏洞,政府部门尚无监管措施。　　文/片本报记者　王杰　魏新丽市民反映养老积蓄买返租公寓每年8万租金成泡影　　据邓先生介绍,2013年,他从一份宣传广告单上获知了一家公寓酒店的投资项目,该项目是位于经十路上的卓越时代广场。“广告单上写着:这是带租约产权式酒店,精装修带家电,五年返租50%,零月供,即买即返租。租金养老,租金养房,抵抗通胀。”　　70多岁的老邓被广告上的“租金养老”打动,更对开发商所承诺的高回报动心。“年返租金8万起,5年后相当于花40万买了一套精装豪华套间。”老邓说。随后,老邓便拿出40万的养老钱付了首付,购买了这个项目的一间返租公寓。根据协议,开发商将返租房租给酒店,酒店向业主支付租金。　　老邓称,鉴于开发商承诺的高回报,该楼盘单价比周边同类楼盘单价要贵一倍左右,“25平左右的房间,套内面积15平,总价80万元。”　　“之所以这么贵,是因为合同中明确规定每年按购房价款10%返租给我们,共返租五年。”与老邓有相同遭遇的业主曹女士说。　　按照当时的约定,每月酒店返还给老邓6000多元,老邓还了贷款后还有盈余。签完合同,酒店很快便返给了他租金,第一年老邓拿了8万元左右。　　但好景不长,一年后该项目便烂尾。老邓等大部分业主只收到一年的返还租金,之后就再也没收到。记者调查返租楼盘售价较高商家承诺年回报10%　　近日,记者走访了济南多个“返租”楼盘,发现这些楼盘价格一般高于同类产品,开发商承诺的投资回报多集中在6%—10%,年限一般在10年。　　山大路沿线的天泰山大E号项目便是返租公寓。其广告称:“包租包管返租10年,每年保底三万五,加酒店30%的营业分红(2元/平·天),年回报率高达10%。”　　该楼盘置业顾问介绍,公寓从4层到13层全部采用酒店托管形式,包租十年,年回报率在8%—9%。置业顾问算了这样一笔账:按照四星级酒店的标准,一个房间在300元—600元,平时入住率70%,“这样一个月分成可以达到一千五六,再加上保底,一个月最低可拿五千元左右的回报。”　　滨河商务中心也是类似模式。走在小清河沿岸,远远便能看到该商家打出的“十年包租托管,精装现房公寓”的返租广告条幅。据悉,该项目有45—100平方米的产权酒店式公寓,返租价为3600元/月。“高额回报,即买即返,10年包租包管理,全程公开发售。”在售楼处内部的广告牌上写着。　　据该楼盘置业顾问介绍,12层以上的公寓皆直接托管给酒店,由酒店返房租。“水电物业不用管,定期收房租即可。一个月返3600元,面积越大,返的越多。”该置业顾问说。　　当问及有无风险时,上述两项目的销售人员竭力打消购房者的顾虑。“(跟)我们签(合同)的是四星级酒店,我们已合作过五次,很有保障。”天泰山大E号的置业顾问说。“我们也很谨慎,这家酒店在济南有多家分店,信誉绝对靠谱。”滨河商务中心的置业顾问也表达了同样的意思。　　但是在推销过程中,置业顾问并不会对购房者给出风险提示。对于如果酒店经营不善如何处理,他们的回复都是:不管如何,租金会一直返还。　　“租金我们已经跟酒店管理公司谈好,业主与酒店直接签合同。”面对咨询,销售人员普遍会这样“承诺”自己的回报率。至于协议签订手续,滨河商务中心的置业顾问介绍,首先购房者须与开发商签购房协议,然后所有业主共同与酒店管理方签订租赁协议。律师说法　返租合同钻法律漏洞尚无监管措施　　返租承诺看似“信誓旦旦”,却利用法律漏洞规避了风险。北京大成律师事务所(济南分部)律师李友震表示,类似协议中,开发商仅作为担保方,投资者直接与第三方管理公司签署委托经营协议,“这些收益 承诺 并没有实质法律效力。”　　卓越时代广场的业主们便是如此。邓先生购房时先后签订了商品房买卖合同、房屋租赁合同,还有房租费补充协议共三份。其中,与酒店签的租赁合同是一份独立协议,里面并没有开发商参与。　　另外,这种项目有的产权不全,一旦发生纠纷也难以处理。如天泰山大E号,虽然置业顾问一再声称,在返租期间房屋可以买卖,买家继续履行托管合同,合同到期后可以把房子收回来,也可以继续租。但市民王女士表示,上述承诺并不有效。“日,我在售楼处缴纳了2万元定金,约定7天内可退,但11月24日售楼处拒绝退款。”而当她咨询有关部门时,却被告知该项目五证不全,属于小产权房,超出监管范围。　　“市场上流行的返租案例中,购房者多与酒店直接签约,返租合同中不见开发商的身影,因此对于这种行为的性质并不好界定。”山东景林律师事务所律师刘海川认为,由于法规中没有明确是否允许第三方法人或者开发商规定的第三方公司利用售后返租、包租的行为进行房产销售,所以开发商钻了空子,规避了风险。　　针对酒店返租行为,济南市工商局工作人员表示:投资风险由投资者自行承担,需要购房者自己判断,工商局对这种销售行为并无监管职责。而济南市城乡建设委员会相关工作人员也表示:对返租的房产销售行为,建委尚无相关监管手段,“存在一定风险,不建议购买这类房子。”
　　“返租公寓听起来很好,但实际上这种开发商快速回笼资金的模式有很多风险。”律师李友震表示:对于开发商,这种销售模式能刺激销售,快速回笼资金；但对于业主则风险巨大,“委托经营期长达10年甚至20年,一旦酒店经营失败,谁来给业主埋单?”　　　至于在商品房尚未竣工的情况下购买返租公寓的行为,则更具风险。“房子还没盖就用这种模式售房,有可能涉嫌非法集资甚至诈骗,房子烂尾或者开发商卷款跑路的可能都是有的。”李友震说。
(原标题：80万买返租公寓却遭遇烂尾)
本文来源：大众网-齐鲁晚报
责任编辑：王晓易_NE0011
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是馅饼还是陷阱？
淘房哥-文峰
发布时间： 08:54:02
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买房可返租，而且返租的租金还很高，还有这么好的事？当购房者看到这类房产是不是眼前一亮，但是要稳住脚步，当心这有可能是个圈套。日前，文峰的朋友圈里看到中介转发，梅林关口“伯克利公寓”，全管家托管每月稳定租金有7000元。没听过有这个公寓楼盘，仔细了解，原来就是星河盛世的51平公寓户型，之前有几层一直是投资公司持有，并做成酒店式公寓在出租，现在拿出来售卖，售卖后还享有酒店公寓的高收益返租。装修改造成酒店式公寓出租，返租收益可达7000元，但是售卖总价提高了，要280万。对比星河盛世的二手51平公寓带全家私，租金大概4500元，而且二手成交价也只要210-220万左右就能买到。装修成酒店公寓出租，租金虽然高了，但是总价相比被抬高了50多万。我们来算一笔帐，投资公司将其改成酒店公寓出售，假设10年包租，一年租金7000元*12=8.4万，10年返租期满后业主应获得的返还租金是 84万元；但业主实际的收益并不是这84万元，而是要减去当初多支付的50万元，即84万-50万=34万元。如果购买二手公寓，购房总价只要220内就可以搞定，每月出租4500元，10年稳定收益54万，对比购买酒店式公寓的34万收益更高，而且如果持有酒店式公寓时间短，例如3-5年就想出售的话，相比更不划算。对于大部分投资者来说，更看重房产的升值潜力，租金只是一个方面。建设部的《商品房销售管理方法》规定，禁止“售后包租”，所以市场上的包租大部分是委托第三方投资公司经营出租，如果租金虚高，投资公司收益出现亏损，很有可能跑路，或者是到期后不承租，要么租金没有之前的高。类似的还有一些商铺和临深海景房，也是用包租打包的模式销售，承诺几年的高租金，开发商就算自己垫钱给购房者出补租金都有可能，羊毛出在羊身上，卖价高就行，先把资金回笼。购房者要认清这种套路，不是说包租的就一定有问题，但是要自己核实周边的租金价格，好不好出租，租金收益能不能保持，还有最要注意的房价有没有被抬高。更多问题，欢迎点我关注，私聊。近期有房产问题的，也可加我微信咨询延伸阅读：
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