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本帖最后由 linzhongfang007 于
17:57 编辑
我在去年11月份签了福建一个公司（7月到了公司再签合同），本来当时签约时，公司人力资源人员口头上说可能在3，4月份去公司实习，就算是没有实习，在七月份也要统一参加公司培训。后来在农历十几时突然收到学校老师通知，老师说公司有人通知他，公司想让学校老师帮公司培训（公司给资料，没有技术人员派过来；培训是自愿参加，但培训考试是要参加，并且培训费要交，折合人民币2000，公司说到了公司转正了就报销培训费，没转正就没有），并且培训完考试刷不合格的人（公司出题，公司改卷）。我们这些签约学生以学校师资有限、学生不参加培训为由叫老师拒绝替公司培训，这事就这样不了了之。
我的问题就是：（我不懂法律规定）我没有参加公司培训或去公司实习，想要违约，公司的5000违约金要求合理吗？国家规定违约金可以要那么多吗？（三方上写了不管是谁先违约都是5000）。是哪个法律规定的。
还有一问题：在试用期时个人想要单方解约要提前几天通知公司，如果要走，要支付违约金吗？
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貌似要吧！
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顶一个，还没有遇到这样的问题
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四楼说的太夸张，如果去了一个不想去的企业你会怎么办？
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链家地产博学
2015 年 6 月北京链家经纪人“搏”学争霸赛知识点 （政策信息截至到 2015 年 5 月 20 日） 共三部分知识点：交易知识、企业相关知识、房地产基础 知识 第一部分：交易知识一、 购房资质 1.1 客户资质审核 1.2 限购政策 1.3 购房资质审核备件 二、 2.1 2.2 2.3 房源 如何判断住宅类房屋性质？ 哪些房产可以直接上市交易？ 不同房产性质的房屋如何办理上市？ 2.4 房屋核验 三、 签约环节 3.1 出售房屋时，哪些人可以是合法签约权利人？ 3.2 买卖业务中，签署定金相关文件时，应注意的事项有哪些？ 3.3 买卖合同签署中常见的错误表述有哪些，如何表述是正确的？ 3.4 一份规范的合同，都包括哪些签署标准？ 3.5 签约时，业主配偶不在场情况下怎么办？ 3.6 出售继承房产，是否需要全部继承人共同签署买卖合同？ 3.8 经纪人在买卖业务过程中，发生哪些情形公司应予以退还代理费？ 4 4 4 4 4 5 6 6 6 1 1 2 2 3 3 3113.7.签约时，合同是否必须由本人签字？如果需要有受托人代为签约，应办理哪些手续？6 3.9 若我们没有过错（合同签署完整、诚实告知） ，买卖双方有一方违约，居间代理费怎么处理？ .................................. 6 四、 网签管理 4.1 网签的前提条件是什么？ 4.2 哪些类型的房屋不能网签？ 4.3 网签中的注意事项及常见问题 五、 资金监管 5.1 资金监管的作用是什么？ 5.2 理房通托管 7 7 10 6 6 6 7 65.3 建委资金监管（适用于海淀、丰台、石景山、西城、亦庄）六、评估 6.1 与链家合作的评估公司有哪些？11 6.2 商业贷款的评估 6.3 公积金贷款评估 6.4 组合贷款评估 11 12 1211七、付款方式 7.1 全款 7.2 商业贷款 7.3 公积金贷款 7.4 组合贷款 13 13 15 1813八、缴税 8.1 如何区分普通住宅和非普通住宅？ 8.2 如何计算缴税基数？ 8.3 商品房如何缴税？ 8.4 已购公房如何缴税？ 8.5 经济适用房如何缴税？ 8.6 二类经济适用房如何缴税？ 8.7 如何界定房屋是否满 5 年？ 8.8 其他房产性质房屋的缴税 8.9 契税有哪些优惠政策？怎么计算？ 20 20 20 20 21 21 2119 1921 21 22 22 23 23 23 25 26 26 26九、过户 9.1 过户时如果买卖双方可以到场，需要提供哪些资料？ 9.2 办理过户时如果买卖双方有一方不能够到场，需要提供哪些资料？ 9.3 从过户到出新的房产证，大约的时效是多长时间？十、金融产品 10.1 金融产品在交易过程的机会点及嵌入哪些产品 10.2 链家内部连环单业务――连环宝十一、公证11.1 二手房交易常用公证类型及收费 11.2 各种公证备件 11.3 办理公证的注意事项有哪些? 27 十二、 房屋继承27 2712.1 房屋的继承顺序是什么？房屋继承的流程如何？各阶段的时效如何？12.2 办理继承公证应该提供哪些资料？需要哪些人到场？如果该人不能到场办理，应如何操作？ ............................... 27十三、风险防范 13.1 产权人及共有权人的判断识别 28 13.2 合同签约主体及代理人 13.3 房款支付安全 13.4 特殊产权性质房屋交易 13.5 无房本业务单操作要求 13.6 连环单业务操作注意事项 13.7 房屋产权限制 13.8 合同签署规范 13.9 跳单业绩补偿 28 28 29 29 29 30 30 3028第二部分：企业相关知识一、 企业文化与价值观 1.1 链家地产的核心价值观 1.2 链家地产的愿景 1.3 链家地产的使命 1.4 链家荣誉准则 1.5 链家历史大事记 1.6 链家互助金 1.7 希望小学简介 二、 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 三、 四大安心服务承诺 服务保障 凶宅筛查最高原价回购 辐射检测最高原价回购 签前查封先行垫付 物业欠费先行垫付 真服务五重保障之签约视频和 100%真房源 3.1 签约视频 3.2 100%真房源 四、 经纪人必知的运营管理制度 4.1 红黄线制度 4.2 薪酬相关知识 4.3 经纪人积分与升降级 4.4 租赁业绩相关 4.5 买卖业绩相关 4.6 内部竞争场景作业规范 38 40 41 41 41 42 35 37 31 31 31 31 32 32 33313133 33 34 34 35 35 35384.7 一手房相关知识 4.8 客服投诉处理 4.9. 合作指标的概念定义 五、 经纪人必会的财务知识 5.1SE 销售系统应收录入 5.2 代理费收款 5.3 代理费发票 5.4 退费 5.5 委托代开房租发票 六、 经纪人必用的系统知识 6.1 链家网 6.2SE 系统 6.3 外网端口简介 七、 经纪人常用的科技产品 7.1Homeshow 知识点 7.2 乐拨43 46 47 48 48 48 49 49 50 51 51 56 59 59 59 60第三部分：房地产基础知识一、 房地产常用法律法规术语 1.1《婚姻法》 1.3《继承法》 1.4《物权法》 1.5《合同法》 1.6 法律专用名词解释 二、 房地产建筑相关知识 2.1 国有土地使用权 2.2 常见的房屋建筑结构类型有哪几种？如何区分？ 2.3 常见的房屋建筑类型有哪几种，有什么区别？ 2.4 住宅按照层数如何划分？ 2.6 建筑常用名词 三、 自住型商品房 3.1 什么是自住型商品住房？ 3.2 哪些人可以购买自住型商品住房？ 3.3 符合购房条件的家庭，是否可以购买多套自住型商品住房？ 65 64 64 2.5 如何辨别承重墙和非承重墙？ 64 63 60 61 61 62 6260606363 636565 653.4 如果放弃选房，或选房后放弃购买，是否影响申购其他项目？ 3.5 自住型商品住房购买流程？ 3.7 骗购自住型商品住房的会受到什么处罚？ 四、 保障性住房相关政策 4.1 经济适用房 4.2 两限房 4.3 限价商品房 五、 房地产金融基础知识 5.1 利息、利率、利率政策 5.3 通货膨胀和通货紧缩 5.4 CPI 的定义及其影响 六、 不动产登记制度 6.1 什么是不动产登记制度？ 6.2 不动产登记的对房屋交易主体有那些好处？ 6.3 我国的不动产登记体制？ 69 6.4 根据最新的《不动产登记暂行条例》 ，需要登记的不动产有哪些？ 6.5 北京怎样办理新不动产登记？ 69 6.6 不动产登记制度和房价调控的关系？ 69 67 68 69 66 67 67 65 3.6 自住型商品住房后期如何转让，转让后可否再次购买自住型商品住房？65 66 66 66675.2 存款储备金率的定义及其影响？686969 69 692015 年 6 月北京链家经纪人“搏”学争霸赛知识点（政策信息截至到2015 年 5 月 20 日）共三部分知识点：交易知识、企业相关知识、房地产基础知识（标黄的字体是修正或新增的，请重点查阅！ ）考试时间：6 月 11 日上午 9:30-11:50（140 分钟） 考试题目：130 题，100 分，判断、单选各 45 题（0.8 分/题）多选 40 题（0.7 分/题） 考试人员：6 月 4 日上午 9:30 人事系统的权限是综合的，且于 （含）前入职的 A 和 M 考试注意事项：①考试成绩全公司 A 和 M 统一排名，排名后 5%的且成绩低于 50 分的，扣减 2015 年 6 月相应 级别 6 倍的基础分； ②因答题卡涂错记零分者，按 0 分计入排名，所以请考生务必填涂正确答题卡上系统号（每次考 试都会有考生涂错系统号而得 0 分） ，请私下练习第一部分：交易知识1、 购房资质 1.1 客户资质审核1.1 客户资质审核中，什么叫做以家庭为单位？ 购房人及其配偶、未成年子女计算为家庭成员，成年子女不算在内；该家庭具有购房资格时，可以购买房屋，房屋产权 可以落在家庭任何一名成员名下（如妻子是外埠户口，而丈夫是京籍，名下均没有房屋，符合购房标准，产权可以落在 妻子名下） 。 1.2 客户资质审核中，何为认房？如果客户在外地名下有房屋，是否会认定为有房屋？ 房屋状态分为三种状态：网签、登记和注销，网签在其名下和登记在其名下的房屋，均算作其名下的房产，以家庭为单 位计算房屋套数，限购政策限制的仅是住宅类房产（70 年产权） ，建委规划立项中体现为非住宅类项目的，不在限购范 围内(按房改政策购买的公房，通过司法裁定获取的房屋，继承所得房屋不受限购，但计入拥有住房套数考量 )。客户在 外地名下有住宅暂不影响其在北京购房资质。 1.3 客户购房时是男女朋友关系，审核时应按几个家庭审核？ 2 个。 1.4 资质审核时已婚，通过后，过户前若出现离婚情况，需重新进行购房资质审核，还要注意什么？ 需要重新审核购房资格，并同时看离婚协议或法院判决书中对未成年子女归属的约定，如果未成年子女归购房人家庭， 那么资格审核时需要将未成年子女放到购房家庭当中进行审核。 1.5 签约时，若申请人在孕期，且预产期在过户前的，要注意什么？ 如果是过户前出生，最好等产权转移登记完毕后，再为刚出生的孩子上户口；如果过户后出生则无任何影响。 1.6 客户购房资质审核时效和申请通过后有效期分别为多长时间？ 客户通过区域的密钥进行资质审核，10 个工作日出结果；资质申请通过后有效期为 15 个自然日。1.2 限购政策2.1 京籍家庭购房的限购政策是什么？ 2.1.1 何为京籍户籍家庭？京籍户籍家庭包括哪几类情况？ 居民家庭成员中至少有一个具有北京市户籍的，即视为京籍户籍家庭。京籍户籍家庭包括驻京部队现役军人和现役武警 家庭、持有效《北京市工作居住证》的家庭。北京市单位集体户口是本市户籍的一种形式。非本市户籍人口因就学迁入 学校集体户口的（户口本上职业处体现学生） ，不能作为本市户籍人员购房。 2.1.2 京籍家庭购房的限购政策？ 京籍已婚，以家庭为单位限购两套住房，对已拥有 1 套住房的本市户籍已婚家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、 持有效《北京市工作居住证》的家庭，下同)，限购 1 套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有 2 套及以上住房的1 / 67本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。北京户籍成年单身在本市未拥有住房的，限购 1 套住房；对已拥有 1 套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。2.2 外埠家庭购房的限购政策是什么？ 持有本市有效暂住证，在本市没拥有住房且连续 5 年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭， 限购 1 套住房(含新建商品住房和二手住房)；拥有 1 套及以上本市住房的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房； 无法提供本市有效暂住证和连续 5 年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停 在本市向其售房。 2.3 外籍人士\港澳台地区居民\华侨的限购政策是什么？ 外籍人士\港澳台地区居民\华侨不受限购政策影响。个人购房仍然按照《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通 知》执行，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住宅。 （即只能购买自用、自住的商品房，不能购买非自用、非自 住的商品房，包括投资性质的写字楼、商业物业、住宅等都在严格限制购买范围内。 ）境外个人必须在京工作居住满一 年才有资格购买住宅 2.4 公司购房的限购政策是什么？ 对于大陆公司购房，昌平、朝阳：除个人独资的单位、个体工商户、外企（外企在京设立分公司的除外）的购房受限制 外，其他的单位购房不受限制。 其他区县除个体工商户外不受限制。外企在大陆仅能在公司注册所在地购买一套非住宅商品房。1.3 购房资质审核备件3.1 京籍家庭购房需提供哪些资料？ 本市户籍居民家庭买房，要提交家庭成员身份证、婚姻证明、户籍证明的原件和复印件，拟购房人签字的、从网上下载 的《家庭购房申请表》和《购房承诺书》 。 3.2 驻京部队现役军人和现役武警家庭购房，需提供哪些资料？资质申请时只提供军官证或警官证是否可以？ 驻京部队现役军人和现役武警家庭应提供军(警)身份证件原件和复印件、军官证原件及复印件，团级以上政治部门开具 的家庭成员信息证明及军(警)身份证和军官证是同一人的证明。 资质审核时不可以只提供军官证，必须提供军（警）身份证与军官证或警官证。 3.3 北京市单位集体户口家庭购房，需提供哪些资料？这些资料在什么地方办理？ 本市单位集体户口家庭买房，要提交家庭成员身份证、婚姻证明、户籍证明的原件和复印件，拟购房人签字的、从网上 下载的《家庭购房申请表》和《购房承诺书》 ；集体户口首页复印件需加盖单位公章或人事章。 身份证、户口本在户口所在地的派出所办理，婚姻证明在户口所在地的民政局办理。 3.4 外埠家庭购房需提供哪些资料？这些资料在什么地方办理？客户和家庭成员身份证原件及复印件、户口本原件及复印件、资质审核 信息表、暂住证、连续 5 年(含)以上在本市缴纳社会保险（社保连续 60 个 月）或个人所得税缴纳证明（纳税连续 5 年，购房当年不算）。纳税证明 和社保都无需调取。3.5 外籍人士购房需提供哪些资料？这些资料在什么地方办理？ 外籍人士购房需提供护照及护照的译文公证、 《境外个人在境内居留状况证明》和外国人在京购房《涉外审批单》 （资料 中如有外文资料，需要提供译本公证） 。 《境外个人在境内居留状况证明》在北京市公安局出入境管理处办理； 《涉外审批单》在涉外审批办公室办理。 3.6 港澳台居民如果要购房，需要提供哪些资料？ 港澳居民需要《港澳居民来往内地通行证》 、 《港澳居民身份证》 、 《境外个人在境内居留状况证明》和《涉外审批单》 ； 台湾居民需要提供《台湾居民来往大陆通行证》 、 《境外个人在境内居留状况证明》和《涉外审批单》 。 《境外个人在境内 居留状况证明》在北京市公安局出入境管理处办理； 《涉外审批单》在涉外审批办公室办理。2、 房源2 / 672.1 如何判断住宅类房屋性质？X 京的房子从房产证房屋性质一栏分辨：商品房、成本价出售、经济适用房、按经济适用房管理 非 X 京的房子从房产证第一页分辨：商品房、成本价出售、经济适用房、按经济适用房管理 ★特殊--公寓（从原购房合同上看使用年限，从而判断性质是否为住宅：一般来讲使用年限是 70 年的属于住宅，使用 年限不是 70 年的属于商业用房）2.2 哪些房产可以直接上市交易？商品房，已购公房（非央产） ，满 5 年的经济适用房，回迁性质或康居、安居性质的房屋，按经济适用房管理的房屋 （非央产房） ，可以直接上市交易。2.3 不同房产性质的房屋如何办理上市？2.3.1 央产房如何办理上市 2.3.1.1 办理央产上市的手续？在什么地方办理？大约时效如何？ 1) ? 手续： 若产权人能到场需准备：①业主本人身份证原件②配偶身份证（这个可以是复印件）③房产证原件④原始购房协议（合同）原件⑤物业供暖结清证明原件。 （以上材料除物业费与供暖费结清证明外，其他均留存复印件。复印件一律为 A4 纸，二代身份证需复印正反面。 ） ? 若产权人不能到场需准备：①公证委托书原件，委托事项为代办央产房上市审核手续②受托人身份证原件③产权人 身份证复印件；③产权人配偶身份证复印件；④房屋所有权证原件；⑤购房合同原件；⑥物业供暖结清证明原件（以上 材料除物业费与供暖费结清证明外，其他均留存复印件。复印件一律为 A4 纸，二代身份证需复印正反面。 ） ? ? 2) 3) 若购房合同丢失，可到原产权单位或房屋所在区县房地局调原始购房合同 ,复印后盖原产权单位或房屋所在区县房 如原产权单位与产权人未签订购房合同，原产权单位应开具无购房合同证明，并注明单位经办人和联系电话 办理机关：中央和机关主办交易办公室（蓝岛西区） ，央产房必须在蓝岛交易大厅做上市登记，有备案后才能出售。 办理时效：资料齐全，央产房上市手续一般当天办结。 地局公章如果还没有备案，需要房屋所在单位到央产大厅做备案才能上市交易。 2.3.1.2 央产房住房面积是否超标的标准是什么？ 在京中央国家机关职工住房面积标准：公务员：科级以下 60 平方米；正副科级 70 平方米；副处级 80 平方米；正处级 90 平方米；副司（局）级别 105 平方米；正司（局）级 120 平方米。 2.3.1.3 央产房住房面积超标，如果要上市交易，需做哪些事情？ 超标处理准则：职工购买现住房超标的，能分割退回要分割退回；不能分割退回的，可上浮一个职级（正司局级上浮 20 平方米） 。在浮动范围内按超标面积×1560 元/平米计算，超过浮动范围的按超出部分×4000/平米元计算交给原单位。 2.3.2 经济适用房如何办理上市 2.3.2.1 经济适用房包含哪些类房屋（一类、二类）？ 一类经济适用房：面向社会公开发售的经济适用房； 二类经济适用房：回迁性质或康居、安居性质的房屋，按经济适用住房管理的其他类房屋。 2.3.2.2 一类经济适用房如果上市交易需要达到什么条件？ 契税票填发日期或房产证登记日期满 5 年，并需要户籍所在地的住房保障办公室开具放弃优先回购证明(有的城区不需 要)。 2.3.3 平房如果上市交易，需要做什么？ 先去区测绘所测绘，如果没有土地证需要先办理土地证，然后可以正常上市。 2.3.4 四合院如果上市交易，需要做什么？ 必须有土地证，如没有，先到国土局办理土地证，然后正常上市。 2.3.5 有抵押的房屋上市交易，需要做什么？ 2.3.5.1 如何识别该房屋是否有抵押？ 看房产证上是否有建委盖的抵押登记章，也可以到建委核查。3 / 672.3.5.2 如果该房屋仍有按揭未偿还清，如果要上市交易需要做哪些事情？流程如何？大约的时效？需要提供哪些资料？ 必须先还完按揭，才能再交易。还完按揭后，银行出具解除抵押协议，到建委办理解押手续，当天可办理完毕，但建委 需要 1 个工作日进行归档（朝阳区除外，为 3 个工作日） ，之后才可以正常进行过户等手续的办理。 2.3.6 如果该房屋登记行政区域与房产证上所属区域不一致时，是否可以上市交易？如果要上市交易，需进行什么流程？ 在什么地方办理？需要提供哪些备件？大约时效如何？ 不能直接交易，必须到新建委，带身份证、房产证换取新房产证，5 个工作日办结。2.4 房屋核验2.4.1 公司规定需要进行房屋核验的情况： 凡具备下列情况之一的，必须要求业主配合进行房屋核验： 1）客户支付首付款金额≥10 万元，且未做资金监管； 2）出售的房屋已经抵押给个人、担保公司、典当行，且未做资金监管的，核验房屋时须核查具体抵押金额。 请各位运营同事严格执行，未按此规范执行而导致的投诉，将记为一级投诉，如产生赔偿金额超过 20 万元，升级为重 大投诉。 2.4.2 关于 “央产房”房屋权属核验的规范 根据政府部门的相关规定，“按经济适用房管理”的央产房不允许上市交易，在蓝岛的央产房上市交易大厅无法办理央 产房上市手续。如出售此类型的房屋，最终会导致交易无法继续履行，给客户和公司造成巨大损失。 因该类房屋的《房屋所有权证》上仅印有“按经济适用房管理”字样，且在建委窗口部门无法查询到确切的房屋性质， 为了避免因操作此类房屋给买卖双方及公司造成损失的情况，操作规范如下： ①凡《房屋所有权证》上印有“按经济适用房管理”字样的，应要求业主提供原始购房合同，通过购房合同初步判定该 房屋是否属于央产房性质。 ②如判定房屋属于央产房性质的，应到位于蓝岛的央产房上市交易大厅，进一步确认该房屋性质是否符合上市交易条件。 请各位运营同事严格按照该通知中的规范执行，如因违规操作发生纠纷，将按照《链家服务标准》记为一级投诉。 2.4.3 开发商在初期报批土地时，取得土地的方式为划拨形式，目前该类土地上的商品房屋不能正常交易。为了保证交 易顺利完成，须做到： 1、签约时，运营人员必须核验房产证原件，确认房屋属性。 2、如房屋属性是商品房，土地使用权取得方式一栏为“空白”，或附记页标注“房屋占用的土地为划拨用地”的，应 及时与负责该区域的过户专员联系，由过户专员给出“该房屋是否可以交易”的最终回复。3、 签约环节 3.1 出售房屋时，哪些人可以是合法签约权利人？出售房屋除产权人外，具备合法签约权利的人包括：具有产权人合法授权的委托代理人（含：手写委托书或委托公证） 及产权人的法定监护人。3.2 买卖业务中，签署定金相关文件时，应注意的事项有哪些？? ? ? ? ? ?买卖业务中，向客户收取的定金额度最高不超过总房款的 20%； 接收、转付定金时，必须开具或索取相关凭证，并妥善保管； 购买人在明确表示拒绝支付定金后，我们不得转定并及时将收取的定金进行返还； 《委托支付买卖定金协议书》中规定的委托期限是自签署本协议起十个工作日；且在委托期限内，定金未转交给出 《买卖定金协议书》中规定：出售人保证所出售的房屋权属无瑕疵、无债务纠纷，符合上市交易条件。若出售人的 定金必须支付给产权人本人，如代理人代为收取的，必须提供明确代收定金的授权委托书，否则一律不予转定。3.3 买卖合同签署中常见的错误表述有哪些，如何表述是正确的？ 合同常用规范术语 错误表述 正确表述 北京链家房地产经纪有限公司售人的，公司应在委托期届满后的五个工作日内将定金无息返还购买人； 房屋存在上述任一问题，需双倍返还购买人定金；公司名称北京链家4 / 67收费名称 代理人 委托定金居间服务费、信息服务费、代理费 担保费 委托人 购房定金2.2%居间代理费 0.5%保障服务费 受托人 意向金3.4 一份规范的合同，都包括哪些签署标准？ 一级分类 序号 1 2 形式规范 3 4 5 6 序号 1 2 二级分类 签署要点 合同填写完整 合同填写一致 资金监管条款 填写正确 物业地址 经纪执业人员签字 合同签署日期 签署要点 购房人 房屋成交价格 房屋抵押状况： 3 主合同第二条 （四） 关于贷款的约定： 4 主合同第四条 （五） 房屋的交付： 主合同第六条 户口迁移的规定： 6 主合同第九条 （三） 7 居间代理费： 居间合同第二条 房屋交易具体事宜 8 约定：补充协议第 二条 其他约定： 补充协议第五条 1.明确填写居间代理费的数额（最多 2.2%） 2.正确填写本次交易涉及的复杂事宜 1.填写具体时间/条件，禁止不填写或约定不明 2.流程及时效无错误 1. 明确房屋租约和租金的约定 9 2. 明确央产房的约定 3. 明确装饰、装修、家具、家电等附属设施清单的约定 4. 无其他约定时勾选“无”，不得写链家承担责任的相关条款 明确约定逾期日数及违约金标准 具体内容 标准 1.全部合同填写完整，无实质内容的应当划 X 2.《交易方留存信息表》填写完整，不得划 X 三份合同应当填写一致 1.必须签署《交易资金监管提示函》 2.如果定金、物业交割保证金不做资金监管，必须签署《放弃办理资金监管声明书》 必须严格按照房屋产权证填写，确保准确无误 填写两位本店注册经纪执业人员姓名及资格证书编号 填写合同签署的当日 标准 公司购房填写公司全称（按营业执照填写）加盖单位公章 成交价格即为网签价格，与装饰装修及配套设施设备等作价共同构成房屋交易总价，前 述两部分价格应按照合同文本条款分开填写。成交价格与《存量房交易结算资金自行划 转声明》和《网签授权委托书》中体现的价格保持一致，都要体现网签价格 1.应当真实选择房屋的抵押状况 2.正确填写抵押权人（常见错误：写为业主） 3.如能够体现抵押登记日期，应当填写 1.明确选择是“商业贷款”还是“公积金” 2.正确填写拟贷款数额 3.明确选择贷款出现问题时如何解决 从 3 项出卖人交付房屋的可选约定中选择： 条款规范 5 ◆时间节点为办理权属转移登记手续； ◆时间节点为收到全部购房款或首付款； ◆或者其他双方协商一致的约定5 / 673.5 签约时，业主配偶不在场情况下怎么办？业主需要填写《关于配偶同意出售的承诺书》且在 5 个工作日内提供配偶亲笔签署的《配偶同意出售证明》 ；配偶在场 的情况下，配偶需要填写《配偶同意出售证明》 。3.6 出售继承房产，是否需要全部继承人共同签署买卖合同？出售继承房产全部继承人必须共同签署买卖合同，如部分继承人无法亲自签署的，应授权他人代理。3.7.签约时，合同是否必须由本人签字？如果需要有受托人代为签约，应办理哪些手续？合同签署必须本人签字；如有特殊情况可由受托人持本人身份证、委托人亲笔《授权委托书》 （或公证书）及其身份证 件来签署合同。受托人没有取得业主书面授权委托书签约时，必须填写《代理人关于代理权的承诺书》 ，且在 5 个工作 日内提供业主亲笔签署的《授权委托书》 。3.8 经纪人在买卖业务过程中，发生哪些情形公司应予以退还代理费？除不可抗力外，如果是因公司的原因导致交易无法进行的，都要退还代理费。如： ? ? ? 经纪人在居间过程中存在故意隐瞒重大实情导致交易无法进行的； 经纪人在业务操作过程中存在重大失误致合同无法继续履行的； 合同填写中存在重大遗漏导致交易终止的。3.9 若我们没有过错（合同签署完整、诚实告知） ，买卖双方有一方违约，居间代理费怎么处理？买卖双方一方违约，除退还未发生费用（0.5%保障服务费）外，若业主违约退还全部代理费，若客户违约可退还一半代 理费。4、 网签管理 4.1 网签的前提条件是什么？签署合同文本并缴纳费用且资质审核通过的成交单。即买卖双方已经就房屋价格、付款方式等相关各项交易信息意见达 成一致，同时就所达成一致的信息签署了相关合同文本，且向公司缴纳费用并进行后续交易操作的成交单。4.2 哪些类型的房屋不能网签？被法院查封的房屋、不满 5 年的经济适用房、未办理央产上市手续的央产房、无房产证的房屋、未向公司缴纳服务费用 的房屋、房源核验未通过的房屋。4.3 网签中的注意事项及常见问题4.3.1 网签价格应按照什么价格填写？ 网签价格=成交价格=网上签约授权委托书价格=自行划转声明价格。需要注意的是买卖合同合订本中涉及三个价格，成 交总价=成交价格+房屋装修款，即成交总价为真实成交价；成交总价分两部分，一部分是成交价格即网签价格，另一 部分是房屋装修款。 4.3.2 央产房在打网签时有哪些注意事项？ a) b) 央产房打网签时需要填《在京中央单位已购公房变更通知单》编号； 如果没有《在京中央单位已购公房变更通知单》可问业主买房时的工作单位，如是企事业单位就不是央产房，网签 录入时，就不用填《在京中央单位已购公房变更通知单》编号；也可以看原购房合同，原购房合同上的卖方单位显 示以“中国”或“中央“开头的字样，或有”铁道部“、”农业部“、”公安部“字样等一般都视为央产房，但也 有个别情况不是央产房，如果拿不准，引导业主本人带着身份证、房产证原件去蓝岛查档。 4.3.3 网签提供的证件资料是否要早于网上签约时间？ 公证书/房产证/结婚证/离婚证/暂住证/经济适用房的放弃回购证明等，全都要早于网上签约时间，尤其暂住证除了办理 时间要早于网签时间外，还必须确认在过户时仍处于有效期才可以，否则仍需注销重新资质审核及网签。 4.3.4 房产证信息与实际信息不一致怎么办（例如楼层、楼号等）？ 不论是 X 京还是非 X 京的房子，如出现不匹配则必须终止网签，必须先到房地局核验信息并做信息变更，否则不能过户 则耽误交易进度。 4.3.5 房屋为出租状态的房子，操作网签时出租状态应该填写什么？6 / 67房屋的出租状态，必须填写“否”，即未出租状态，否则不能过户。 4.3.6 户籍所在地的信息以什么证件为准？ 户籍所在地信息以户口本为准（以户口本首页上的“户口专用”章为准） 。 4.3.7 为什么要降低网签注销率？ 对公司：注销率高的话，公司要被建委问责，且注销数据会全部公示给消费者，降低注销率可以提升公司品牌形象 对运营：注销手续繁琐，且会延误交易时效造成客户满意度降低，降低注销率能树立经纪人的作业专业形象，保证交易 时效。 4.3.8 客户资质审核以家庭为单位审核，其中家庭成员包含哪些人员？ 家庭成员指的是夫妻双方及未成年子女（未满 18 周岁） ，成年子女不能计算在内。 4.3.9 客户家庭名下已拥有的住房套数如何计算？ 家庭名下已拥有住房套数：指家庭成员名下独自拥有或与他人共有的成套住房的套数 ①居民家庭已拥有住房包括已经取得房屋产权的住房和已完成网上签约但尚未取得产权证的住房。 ②非同一居民家庭的 2 名及以上个人共同拥有一套住房的，各计一套已拥有住房。 4.3.10 临时身份证是否可以用作客户资质审核？ 可以，但是临时身份证只能用作客户资质审核，不能用于过户，过户前务必办理新身份证。5、 资金监管 5.1 资金监管的作用是什么？? ?对于客户：通过将交易资金进行资金监管，在过户后再进行解冻的流程，规避了业主恶意骗款、资金交割后双方不 对于业主：①通过资金监管，确保交易的安全，打消了客户的顾虑，促进交易的顺利进行；②交易资金提前划入托5.2 理房通托管配合过户等风险，切实保证了交易安全； 管账户，保证客户有足够资金购买房屋，规避了客户方中断交易的风险，确保了业主的正当利益。 5.2.1 理房通简介 5.2.1.1 理房通公司简介 公司全称：北京理房通支付科技有限公司，是链家地产旗下指定的专门办理二手房交易资金监管及便捷支付的第三方支 付公司，定位于全国房屋资金交易，服务于链家集团所有子公司的同时，为整个行业提供便捷安全的资金交易服务。其 于 2014 年 7 月 10 日获得中国人民银行颁发的“支付业务许可证”。 5.2.1.2 理房通托管产品简介 2014 年 12 月 22 日正式线上推出房屋资金托管产品：房款保，目前支持的资金监管类型包括：定金、房款、建委监管 资金划转、物业保证金、户口迁出保证金。 5.2.1.3 理房通托管和银行三方托管、四方资金监管的区别托管 方式参与方四方参与：买 方、卖方、中融 信（中融信担保 有限公司）和链 家地产 三方参与：买 方、卖方和商业 银行 四方参与：买 方、卖方、监管 银行和链家地产资金托管（冻 结）账户中融信在中国人民 银行直接监管的客 户备付金账户中优劣势对比①账户中的交易结算资金受央行直接监管，独立于中融信的固 有财产及其管理的其他财产，也不属于中融信的负债，交易结 算资金的所有权属于买卖双方 ②链家对损失承担连带赔偿责任 ③账户中的交易结算资金不产生利息 1 如果卖方发生资产被查封情况，则托管账户中的这笔资金 也会同时被冻结 链家对出现的损失不承担连带赔偿责任 账户中的交易结算资金产生利息，利随本走 该专用存款账户中的监管资金独立于链家地产的固有资 产，无论因各种原因致链家账户被冻结情况下，账户资金 不受冻结 账户中的交易结算资金产生利息，利随本走理房通 托管三方资 金托管卖方账户上 链家地产在建委备 案的存量房客户交 易结算资金专用存 款账户中2 3 1 2四方资 金监管7 / 675.2.1.4 理房通托管的优势有哪些？ ? ? ? ? 便捷性：理房通托管由经纪人全程协助，在北京地区任一链家门店即可完成一站式签约办理，办理快捷。 透明性：交易双方可根据系统预留手机号，自行登陆理房通官网 .cn 查询托管资金状态， 也可根据短信提醒实时了解资金状态。 合规性：理房通持有中国人民银行颁发的支付业务许可证，按照央行的规定使用带有“客户备付金”字样的专用账 户对交易资金进行管理。 安全性：任何交易资金变动将严格按照双方签署的法律文件中约定的指令进行划转。托管资金是受央行直接监管的， 独立于中融信的固有财产及其管理的其他财产，也不属于中融信的负债，交易结算资金的所有权属于买卖双方。链 家对损失承担连带赔偿责任。 ? ? ? ? 时效性：当交易条件达成时，系统将在 T+1 个工作日内解冻房款至卖方。 理房通开户目前只支持中国籍（大陆）身份证开户，后期系统将增加非中国籍的实名认证开户； 系统界面涉及收/付房款的买方、卖方、代理人务必在理房通开户，不收/付房款可自主决定是否在理房通开户； 系统成功保存协议后，成功开户的买方、卖方、代理人均会收到开户成功及登陆密码的短信。 5.2.1.5 理房通开户备注：开户时应注意：①根据交易编号同步的信息，务必准确核实，发现与实际情况不符应进行修改； ②涉及到收/付房款的人（即买方、卖方、代理人名下录入金额的）还会收到支付密码短信 ③目前可以在线下核实非中国籍客户的实名信息，然后将资金进行理房通托管。 5.2.2.理房通托管办理流程 5.2.2.1 托管流程 ? ? ? ? ? ? ? ? ? 买卖双方携带银联标识储蓄卡，在任一链家门店即可办理理房通托管； 协议录入-绑定银行卡-上传备件-打印协议-刷卡付款-备件处理-房款解冻 经纪人/助理在门店托管系统录入交易编号，自动同步买卖双方、交易标的及监管金额等相关信息； 根据实际情况为买/卖双方绑定银行卡； 上传相关备件（根据系统界面提示录入即可） ； 买卖双方签署托管协议（系统生成） ，协议彩色打印四份； 买方通过银联 POS 机将托管资金划转至理房通托管账户并冻结； 将买卖双方签字确认的两份托管协议、银联 POS 小票及委托公证书或手写委托书（若有）快递至金成建国 5 号交 易中心资金监管组; 根据协议约定的解冻条件，当天过户，且备件（过户专员签字的新房本复印件/或（契税票+领证通知单）复印件） 齐全，T+1 个工作日解冻。 备注： （过户专员批量交接部分房本复印件至文件管理岗） 5.2.2.2 托管需要提供哪些资料？ ? ? ? ? ? ? ? ? ? 买方：银联标识储蓄卡（本人他人均可） 卖方：本人开户的储蓄卡（中行、工行、农行、建行、交行、民生、广发、光大、招行、浦发、北京、邮储、平安、 中信、兴业、华夏、上海） 卖方本人无法到场需提供委托公证书，买方本人无法到场需提供手写委托书。 卖方共有权人外的代理人代签协议/代收房款； 买方共同买受人外的代理人代收房款； 卖方共有权人代签协议； 买方共同买受人/代理人代签协议； 无建委：当天 23:00 前办理理房通托管，足额成功刷卡后（已出小票） ，第二个工作日过户； 有建委：当天 23:00 前办理理房通托管，足额成功刷卡后（已出小票） ，第二个工作日 17:00 前自动划转建委，第 5.2.2.2.1 什么情况下需要公证委托书？5.2.2.2.2 什么情况下需要手写委托书？5.2.2.3 过户时效8 / 67三个工作日过户。 5.2.2.4 办理理房通托管时，是否会产生费用？收费标准是什么？ 买方在店面刷卡存入时，每刷一次卡 80 元手续费。无任何其他费用。 5.2.2.5 房款解冻流程 完成过户后： ? ? ? 经纪人/过户专员将新房产证复印件（或契税票和领证通知单（复印件） ）交至金成建国 5 号交易中心资金监管组； 交易中心资金监管组审核相关备件无误后，解冻房款； 无需买卖双方到场。5.2.2.6 解冻需要的备件 新房产证复印件/契税票和领证通知单（复印件） 、物业交割清单原件（有物业交割保证金监管时需提供，没有时不需要） 5.2.2.7 解冻的钱款 ? 录入协议时未绑定银行卡的，直接解冻至业主的理房通账户，需登陆官网自行绑卡提现，务必为本人储蓄卡。 5.2.2.8 解冻时效 在备件完整，资金正常到账的前提下，T+1 个工作日内托管资金解冻至卖方的指定账户。16:30 前的解冻当天到账， 16:30 后的解冻第二个工作日到账。 5.2.2.9 理房通托管划转建委 5.2.2.9.1 划转建委过户时效 当天 23:00 前办理理房通托管，足额成功刷卡后（已出小票） ，第二个工作日 17:00 前系统自动划转建委，第三个工作 日过户。 5.2.2.9.2 划转建委支持的银行 目前支持由理房通划转建委的银行仅包括：北京银行、中国工商银行、光大银行，网签合同买卖双方提供的银行卡务必 为三家银行中的其中一家。 5.2.2.9.3 划转建委办理流程 ? ? ? ? 在门店，登陆托管系统录入交易编号自动同步买卖双方、交易标的及监管金额等相关信息； 根据“房屋具体坐落所在城区”选择相应的建委监管区域（海淀、西城、丰台、石景山、经济技术开发区、房山） ； 选择“通过本系统划转建委资金”； “已出网签”选择“是”，根据网签合同录入网签合同号 Cxxxxxx、建委子账户，选择网签合同上建委指定的监管 银行。 5.2.3 理房通托管解除流程 5.2.3.1 全部解除 ? ? ? ? 在未过户前，经过买卖双方协商一致，可对理房通托管资金进行全部解除。 买方、卖方、中融信三方签订《融信托管解除协议》 ； 经纪人提供大区总监签字的通用审批单； 将《融信托管协议》原件 2 份、 《融信托管解除协议》原件 2 份、POS 小票 2 份、大区通审交给交易中心资金监管 组，审核。若系统已经预留买方银行卡则直接退回至买方预留银行卡，若系统未预留则托管资金退回至买方理房通 账户，买方登陆官网绑卡提现。 5.2.3.2 部分解除 ? ? ? ? 在未过户前，经过买卖双方协商一致，可对理房通托管协议中的某一种资金类型部分解除（资金类型包括：房款、 建委监管资金、物业保证金、户口迁出保证金） 。 买方、卖方、中融信三方签订《融信托管解除补充协议》 ； 经纪人提供大区总监签字的通用审批单； 将《融信托管协议》原件 2 份、 《融信托管解除补充协议》原件 2 份、POS 小票 2 份、大区通审交给交易中心资金 监管组，审核。若系统已经预留买方银行卡则直接退回至买方预留银行卡，若系统未预留则托管资金退回至买方理 房通账户，买方登陆官网绑卡提现。 5.2.4 如何解冻9 / 671）房款：过户后，由过户专员将新房产证复印件交给“交易中心文件管理岗”，文件中心管理岗转交解冻岗。 解冻岗会在确认收到“新房产证/契税票和领证通知单（复印件）”及相关备件无误后，T+1 工作日内进行房款解冻： ? ? 录入协议时绑定银行卡的，直接解冻至业主银行卡。16:30 前的解冻，可当天到账；16:30 后的解冻，第二个工作 日到账。 录入协议时未绑定银行卡的，直接解冻至业主的理房通账户，需登陆官网自行绑卡提现，务必为本人储蓄卡。业主 16:30 前提现，可当天到账；业主 16:30 后提现，第二个工作日到账，提现无手续费。 2）物业保证金：物业交割清后，店面需快递签字后的“物业交割清单原件”至交易中心解冻岗，审核后发起解冻。 5.2.5 买卖合同解约，如何撤销理房通托管？ 联系风控专员-专员拟好解除协议-经纪人将解除协议交予资金监管组专员-审核退回5.3 建委资金监管（适用于海淀、丰台、石景山、西城、亦庄）5.3.1 建委资金监管的对象要求 对象要求：凡存量房屋经过经纪机构成交并签订《北京市存量房屋买卖合同》的，买卖双方必须办理资金监管。自行成 交的存量房屋买卖，买卖双方可自行选择资金监管。 5.3.2 建委资金监管对监管银行要求 ? ? ? ? ? 海淀建委监管银行要求：北京银行、光大银行、工商银行、中信银行、浦发银行、北京农商银行、农业银行； 西城建委监管银行要求：工商银行；浦发银行；建设银行；北京银行；光大银行；中国银行；中国邮政储蓄银行； 丰台建委监管银行要求：北京银行、工商银行、农业银行、建设银行、中国银行、北京农商银行、浦发银行； 石景山建委监管银行要求：中国银行、光大银行、工商银行、北京银行、交通银行、建设银行、中国邮政储蓄银行、 亦庄建委监管银行要求：工商银行、浦发银行。农业银行；平安银行；广发银行。农业银行、北京农商银行； 5.3.3 建委资金监管对监管金额要求 监管金额要求：以网签价格为基础，除了贷款部分全部监管（网签价格低于实际成交价，剩余资金：做链家理房通资金 托管） 。 5.3.4 建委资金监管对账户填写的要求 1) ? 账户信息必须如实填写，保证住处的准确、完整： 需要核实买卖双方的证件号码及类型必须和账户开户时使用的证件一致，若账户开户时用护照，监管系统证件类型变更成身份证，后期无法完成资金解冻的手续，需要客户在信息录入网签系统前，进行证件类型的核实，建议买卖双方 新开立银行账户； ? 2) 录入的住处必须与买卖双方在银行开户时留存住处保持一致，若不一致需在网签前去银行变更信息，为确保住处一 买卖双方预留的账户的开户行必须与监管银行保持一致，可以不是同一个支行，但必须是同一家分行，如监管银行 致也可直接去银行开户。 是光大银行安慧支行，买卖双方留存的卡必须是光大银行的，可以不是安慧支行。 5.3.5 建委资金监管对预留账户信息的要求 1) 2) 3) 4) 5) 1) 2) 3) 4) 买卖双方可以预留本人的账户，但买卖双方都只能预留一个账户； 买卖双方也可以预留他人账户，必须有相应的委托公证书，只能预留一个账户； 单位买卖房屋可以预留单位的账户信息，但必须要在网签以前去核实开户时银行留存的证件； 单位买卖房屋也可以预留公司委托人的账户信息，但必须保证开户信息与预留信息一致； 账户必须是储蓄卡、且必须是北京本地的活期账户，不能使用信用卡或外地开户的账户。 监管时间：当天上午监管可以当天下午过户；当天下午监管第二天上午可以过户，上午在 11 点前完成资金的监管 监管金额：可以分笔多次划转，但必须在过户前把所有的监管资金转足额； 可以通过银行柜台转账也可以通过网银转账； 可以从别人的账户中往外转账，也可以从本人账户中转账。5.3.6 建委资金监管对资金划转的要求 转账；10 / 675.3.7 建委资金监管后的要求 1) 2) 3) ? ? 监管协议生成后，买卖双方预留的账户信息不能再进行任何更改； 如果发现信息有错误，如账户或身份信息核实不统一，则需要注销网签重新做； 如果发现网络有问题无法提交或生成监管协议需要与中介行业协会联系。 交易达成：出房产证后 24 小时将监管资金及利息解冻至卖方预留账户； 交易解除：完成网签注销手续后 24 小时将监管资金及利息解冻至买方预留账户。5.3.8 建委资金监管对解冻的要求5.3.9 建委资金监管（海淀、朝阳、丰台、石景山、西城）网签时，资金监管信息录入常见问题及应对 5.3.9.1 外籍业主/客户资金监管账户开户名怎么开？ ? 外籍业主/客户在银行开通资金监管账户时，开户名必须是中文名字（须参照译本公证） ，因为网签时我们只能按照 译本公证上的翻译过来的中文名字进行录入（注：网签只能录入中文名字，英文名无法录入） ，因为银行开卡时填写信 息必须与网签录入信息完全一致，网签才可提交成功； ? 外籍业主/客户在银行开通资金监管账户时，必须留有开卡回执单，开户名以开卡回执单上的开户名为准，资金监 管信息录入的开户名必须与银行录入的开户名一致，但网签时我们必须按照译本公证上的翻译过来的中文名字进行录入 （注：网签只能录入中文名字，英文名无法录入） ，因为银行开卡时填写信息必须与资金监管录入信息完全一致，否则 不能生成资金监管协议，无法生成网签； ? 先去银行开账户，然后再去生成监管协议，在监管协议中输入信息时请一定要与银行留存的开户信息保持一致，否 则无法生成监管协议。 5.3.9.2 做资金监管时，是否可以委托其他人去银行办卡？ 可以，但必须要有公证委托书，而且委托书中必须有委托办理银行开卡事宜才可以。 5.3.9.3 资金监管信息的一致性问题 ? ? 因资金监管的信息是需要与网签系统信息与银行信息对接，所以：户名，证件类型，证件号码三项必须是两个系统 军官证开的银行卡不能做资金监管，因为网签系统是“军官身份证”，银行是“军官证”（录入简称） ，证件类型 信息一致的，且证件类型必须与银行开卡时保持一致。 不一致。而且军官的身份证开的银行卡要注意：军官用自己的身份证如果能开银行卡的话，在银行会录入“居民身份 证”，在录入资金监管信息时，也要录入“居民身份证”，而不能录入“军官身份证”，否则也要注销。总之，银行开 卡时填写的证件信息必须与网签录入完全一致； ? 符号如括号字母等，也要与银行录入一致，例如：台胞证是带括号的，银行录入全角，网签也要录全角，银行录入 的如果是半角，网签也要录半角。 5.3.9.4 资金监管银行卡如何选择 ? ? 工商银行：信用卡、存折、用于缴违反交通规则罚款的牡丹灵通卡都不能用于资金监管业务。每天晚八点工行系统 光大银行：9 开头的卡，不能作为资金监管的银行卡使用。6、 评估 6.1 与链家合作的评估公司有哪些？关闭，晚八点以后网签的，资金监管协议生成不了，只能第二天签约完成；杜鸣、世联、仁达、华信、首佳、康正6.2 商业贷款的评估6.2.1 商业贷款一般银行都认可的评估公司有哪些？ 除交通银行以外，其他各家与链家合作的银行基本都认可世联评估和杜鸣评估。 6.2.2 商业贷款评估流程及时效如何？ 系统报单受理当日，主办通过系统选择评估公司并报评估，评估公司受理后一个工作日内安排看房实勘，看房实勘后三 个工作日出具评估报告并快递回链家。 6.2.3 商业贷款评估值一般能到市场价格的多少？ 成交价的 85%-90%左右。11 / 676.2.4 商业贷款评估的收费标准是多少？评估费交给谁？ 住宅的商业贷款评估费为 600 元，评估费由公司代为收取，转交给评估公司。 6.2.5 商业贷款交一次费用是否可以重复出评估报告？ 不可以，交一次费用只可出一次报告。 6.2.6 商业贷款递评估需要哪些证件？ 房产证复印件、买卖双方身份证复印件。 6.2.7 商业贷款更改评估报告是否收费？ 交一次费可免费更改一次报告，如果再进行更改，需要收 100 元/次。 6.2.8 商业贷款评估拍照时是否可以采用同户型的照片？ 不可以，必须一套房子一套照片，照片不能替换。 6.2.9 住宅类房产以外的其他房产如何收取评估费？写字楼、商业 评估值＜200 万 评估值≥200 万 评估值＜500 万 别墅 500 万≤评估值＜1000 万 1000 万≤评估值＜2000 万 2000 万（含）以上 6.3 公积金贷款评估 1500 元 1‰ 00 每超出 1000 万加收 10006.3.1 公积金贷款认可的评估公司有哪些？ 康正宏基评估公司 6.3.2 公积金贷款评估流程及时效如何？ 系统受理报单以后，在房产证、买卖双方身份证复印件、买卖双方签字确认的网签合同和网签信息表收到后 3 个工作日， 即可预约看房，在看房后 3 个工作日内做出评估报告，并返回评估报告单（通州除外） 。 6.3.3 公积金贷款评估值一般能到实际价格的多少？ 成交价格的 80%--85%左右。 6.3.4 公积金贷款评估的收费标准是多少？评估费交给谁？ ? ? 公积金贷款评估费为评估值的 3‰，1500 元封顶。 市属、国管公积金的评估费可以直接由店面签约时代收。中直公积金贷款的评估费在初审时，由客户直接交给康正评估公司。 6.3.5 公积金贷款评估是否能提前进行? 城六区国管公积金可先面签再评估也可先评估后面签，市属公积金先评估后面签初审，顺序不能变。 6.3.6 公积金贷款评估需要哪些资料？ ? ? 市属公积金：房产证复印件、买卖双方身份证复印件、买卖双方签字的网签合同及购房人的网签信息表； 国管公积金：需要买卖双方身份证复印件、房产证复印件、网签合同、网签信息表（看房时要房产证原件） 。6.3.7 公积金贷款交一次费用是否可以重复出评估报告？ 不可以，一次费用只能出一次报告。 6.3.8 公积金贷款更改评估报告是否收费？ 收费，改一次收费 100 元。6.4 组合贷款评估6.4.1 组合贷款评估的收费标准如何？评估费交给谁？ ? 评估费为评估值的 3‰，1500 元封顶；? 市属公积金组合贷评估费，面签初审时交， 直接交给康正评估公司的窗口；12 / 67?国管公积金组合贷，由店面代收，初审时由康正评估公司开发票。6.4.2 组合贷款，评估报告商业银行和公积金中心都可以用吗？ 可以，仅需要做一次评估即可。 6.4.3 组合贷款评估公司是否可以自己选? 不可以，必须是公积金指定的康正宏基评估公司。国管公积金组合贷只要和建行合作的评估公司都可以。7、 付款方式 7.1 全款7.1.1 全款的基本流程是什么？ 客户资质审核，签署买卖合同，网签，资金监管，缴税，过户，物业交割7.2 商业贷款7.2.1 商业贷款的基本流程及时效是什么样的？ 受理―评估―面签―批贷（件齐后才可批贷）―过户―抵押登记（各城区抵押时效不同）―出房屋他项权利证―银行 放款（具体时间看银行额度情况） 。 7.2.2 针对商业贷款，现行银行政策对于首套购房、二套购房、三套及以上购房执行什么样的贷款政策？最高贷款多少？ 利率如何执行？贷款记录情况 在京名下有住宅套数 贷款套数 贷款成数 贷款利率 无贷款记录 （有贷款记录已结清） 无房 首套 7成 88 折 有房 首套 7成 88 折 无房 二套 5成 1.1 倍 有一笔住宅贷款记录未结清 有一套住房 二套 5成 1.1 倍 限购 拒贷 有两套及以上 住宅 有两套及以上贷款记录备注:目前首套基本执行在 8.8 折，9 折有浦发银行、兴业银行；一般批贷的话，工商银行最低是 9.01 折；农行可以 8.5 折★“房”：以家庭为单位，在京房屋套数，网签在其家庭名下和登记在其家庭名下都认定为其拥有的房屋套数 ★“贷”：以家庭为单位，名下贷款用途为住房的贷款笔数，包括外地购房贷款（贷款以住房贷款计算，贷款购买商业 用房或底墒、装修贷、汽车贷、信用贷、抵押消费贷、经营贷贷款记录等不计算套数） ★特殊房产：商业用房贷款额度最高为房屋评估值的 5 成，且不受套数影响 ★首套商业贷款购房，各家银行有时会有利率折扣，因其经常变动所以请及时与贷款专员联系了解最新政策 7.2.3 商业贷款存在哪些情况下，银行会拒贷？ ? ? ? ? ? 三套及以上 假资质（假资料） 骗贷（亲属关系） 无购房资格 逾期次数过多（信用卡和其他房款、车贷还款逾期都计算，原则上连三累六银行可以拒贷）7.2.4 购买普通住宅时办理商业贷款，需要交多少评估费？ 评估费 600 元 7.2.5 商业贷款，如果遇到国家调整利率，对于批贷未放款业务是否会有影响？已放款业务利率调整的时间节点是什么 时候？ ? ? 批贷未放款：根据银行要求，执行新利率； 已放款利率调整时间节点：次年 1 月 1 日开始执行新利率（花旗银行下季度开始执行；部分银行以年为单位，在下一个还款年开始时调整）因该政策经常调整，请及时联系商业贷款主办确认各银行政策. 7.2.6 商业贷款的贷款年限有什么要求？（该政策各家银行有特殊要求，该部分不需要纠错、不需要记忆，了解即可， 实际操作及时联系贷款专员）13 / 67? ? ?与房龄有关：一般是 30 年内房龄，最长贷款年限计算：贷款年限+房龄＜50（各银行间有差异） 借款人年龄有关：一般最高 65 岁，个别银行 70 岁 最长不超过 30 年（商业用房最长贷款年限 10 年）以上三者以贷款年限短的为准 7.2.7 商业贷款收入证明有什么要求？ 需要达到月供的二倍、按照银行要求的格式进行开具、联系方式需留座机、收入证明上需加盖单位公章 /人事章。 7.2.7.1 商业贷款如果借款人为公司法人或合伙人，那么收入证明应该如何开具？ 收入证明加盖单位公章/人事章，提供公司材料（营业执照、公司章程、组织机构代码证、股东决议等） 。 7.2.7.2 商业贷款如果贷款人收入证明不足以覆盖月供两倍，可以通过哪些途径来解决？ ①交通银行可以通过兼职收入、男女朋友共同借款等方式解决②北京银行可以男女朋友一方、父母做担保人；③收入可 开成税前年收入，可将所有奖金、补助、公积金全部计算在收入里。④农业银行、浦发银行的接力贷。 7.2.7.3 商业贷款什么样的情况下必须要工资流水？ 除世界五百强企业、国家机关单位、事业单位以外，客户资质一般的，需提供工资流水。 7.2.7.4 商业贷款哪些情况下可以不提供工资流水？ ①世界五百强企业；②国家机关单位、事业单位；③华夏银行：收入证明低于 2 万（不含 2 万） ；④邮政储蓄银行：收 入证明低于 1.8 万；⑤收入证明 3 万元以下，交通银行、浦发银行可以不提供工资流水。 7.2.8 商业贷款办理银行面签，卖方备件清单 7.2.8.1 申请商业贷款业主未成年，银行面签需要提供哪些资料？应该有哪些人到场？ ? ? ? 身份证、户口本、银行卡； 房产证【公房：原购房合同；央产房：原购房合同、 《在京中央单位已购公房变更通知单》 ；市局：土地证】 ； 监护人身份证、监护公证【父母一方即可，贷款必须提供监护公证，个别银行要求父母一起办理；注意：户口在一起不做公证的是过户政策，即部分城区如果子女与父母在同一个户口本上，且父母之一为户主的，可以不开具监护公 证】 ； ? 过户时需监护人到场。 7.2.8.2 申请商业贷款业主成年，单身，银行面签需要提供哪些资料？ 房产证【公房：原购房合同；央产房：原购房合同、 《在京中央单位已购公房变更通知单》 ；市局：土地证】 、身份证、 户口本、单身证明、银行卡. 7.2.8.3 申请商业贷款业主成年已婚，银行面签需要提供哪些资料？配偶是否必须到场？ ? ? 房产证【公房：原购房合同；央产房：原购房合同、 《在京中央单位已购公房变更通知单》 ；市局：土地证】 、夫妻 夫妻双方到场（配偶必须到场（外资银行除外） ，若不到场应提供委托公证） 。 双方（身份证、户口本） 、结婚证、银行卡； 7.2.8.4 申请商业贷款业主成年离异，银行面签需要提供哪些资料？ 房产证【公房：部分银行要求带原购房合同；央产房：原购房合同、 《在京中央单位已购公房变更通知单》 ；市局：土地 证】 、身份证、户口本、离婚证、离婚协议（注明业主单独处决权并民政局盖章） /判决书（如果离婚协议未写明业主单 独处决权或者产权不明晰需原配偶到场） 、银行卡。 7.2.8.5 申请商业贷款业主丧偶，银行面签需提供哪些资料？ ? ? ? 房产证【公房：部分银行要求带原购房合同；央产房：原购房合同、 《在京中央单位已购公房变更通知单》 ；市局： 如果产权（以原购房合同时间为准）在婚姻存续期间之前，需要做继承公证； 如果产权（以原购房合同时间为准）在婚姻存续期间之后，携带能够证明购房时间的资料及未再婚证明，业主本人 土地证】 、身份证、户口本、死亡证明、银行卡。到场即可。 7.2.8.6 申请商业贷款业主为公司，需提供哪些资料？ 房产证、股东决议、授权委托书、购房合同，组织机构代码复印件加盖公章、法人身份证明、营业执照副本复印件加盖 公章、公司章程、税务登记证、开户许可证。 7.2.8.7 申请商业贷款业主为多人，是否需要所有业主到场？业主配偶是否需要到场？14 / 67是，并且业主的配偶也要到场，如果不到场，需出具公证委托书。 7.2.9 申请商业贷款办理银行面签，需要买方携带哪些资料？ 身份证、户口本、婚姻状况证明、学历证明、收入证明、营业执照副本复印件盖公章/工作证、外地人需携带暂住证。 7.2.9.1 申请商业贷款买方未成年，是否可以办理商业贷款？ 未成年单独出自己房产证不可以办理贷款，可以父母做借款人，出未成年子女和父母的房产证。 7.2.9.2 申请商业贷款买方成年，单身，需要提供哪些资料？ 学历证明、收入证明、营业执照副本复印件盖公章/工作证、身份证、户口本、单身证明。 7.2.9.3 申请商业贷款买方成年已婚，需要提供哪些资料？配偶是否要到场？ 学历证明、收入证明、营业执照副本复印件盖公章/工作证、夫妻双方身份证、家庭户口本、结婚证，配偶必须到场 （如无法到场出具公证委托书） 。 7.2.9.4 申请商业贷款买方成年离异，需要提供哪些资料？ 学历证明、收入证明、营业执照副本复印件盖公章/工作证、身份证、户口本、离婚证及离婚协议/判决书及单身证明。 7.2.9.5 申请商业贷款买方丧偶，需提供哪些资料？ 学历证明、收入证明、营业执照副本复印件盖公章/工作证、身份证、户口本、单身证明。 7.2.10 申请商业贷款什么条件下，可以进行面签？ 评估值及网签合同出来后，就可以进行面签，面签需提前一个工作日预约。 7.2.11 申请商业贷款从办理面签到批贷，大约需要多长的时效？ 根据客户选择的银行及客户自身的条件来确定时间，具体时效可以参考 SE 系统中弹屏显示的时效。 7.2.12 申请商业贷款买方为公司，是否可以办理商业贷款？ 公司贷款可直接去银行办理商业贷款，链家暂不做公司贷款业务，只做个人贷款。7.3 公积金贷款7.3.1 如何辨别缴存的公积金是市属、国管还是中直的？ ★★若使用下述标准判别不出来还可以--由贷款人向本单位负责公积金归集（缴存）的人确认项目 市属公积金 公积金联名卡 交通银行 工商银行 招商银行 国管公积金 中直公积金 建设银行 中央国家机关住房资金管理中心 中共中央直属机关住房资金管理中心北京住 房公积金管理中心中直分中心 一般单位登记号是以 5 开头的 512XXXXXXXXX 或 502XXXXXXXXX 缴存地点 北京市(包括各区县)住房公积金管理中心 单位登记号 身份证号再加 两个零 单位登记号举例 110XXXXXXXXXXXXXXX007.3.2 公积金贷款认房认贷认住房公积金购房提取记录的政策具体含义是什么？ 公积金管理中心不只核查购房人家庭（夫妻加未成年子女）名下在北京登记、网签的房产，还考虑之前购房人是否有过 房贷记录或者住房公积金购房提取记录，计算套数。 7.3.3 申请公积金贷款的条件有哪些？ 4 个条件必须同时满足： 1) 2) 3) 4) 借款申请人的公积金在北京缴存； 开户 1 年以上并且连续 12 个月足额缴存（近期） ； 目前在缴存状态； 申请人及其配偶无未还清的公积金及贴息贷款。特殊情况：①二套公积金借款申请人的首套公积金贷款（包括国管公积金贷款和市属公积金贷款）结清 5 年之内不能再 申请国管公积金贷款；②北京户口的借款人，如公积金缴存为外地缴存购买首套住房，可持就业地公积金管理中心出具 的缴存证明，在北京申请贷款。 7.3.4 申请公积金贷款，对于首套购房、二套购房、三套及以上购房执行什么样的政策？利率如何？首付款要求？15 / 67首套贷款（无房、无贷、无购房提取 项目 建筑面积 ≤90 平 8 成（含）以下 记录） （2013 年 4 月 8 日后网签） 公积金贷款 成数 建筑面积 ＞90 平 7 成（含）以下 五年期以上利率 3.75%二套贷款（2013 年 4 月 8 日后网签） 名下无房 名下有房 已有房屋人均面积 ≥31.31 平 拒贷 拒贷三套及 以上只有 1 笔个人住房贷款记录 已有房屋人均面 Or 1 条购房提取记录 4 成（含）以下 积&31.31 平 3 成（含）以下拒贷公积金贷款 五年期以上利率 利率 3.75%五年期以上利率基准上浮 10%（4.125%）拒贷7.3.4.1 如何核实人均面积？ 按家庭计算人均面积，此家庭包括购房人、配偶及未成年子女。 7.3.4.2 什么是非成套住宅或不完整产权？对于非成套住房，如何核实人均面积？ ? ? ? ? 非成套住宅或不完整产权是指拥有一套房屋的一部分产权，即两个以上产权人，或产权人和开发商共有。 人均面积：拥有产权的产权人的家庭人数（包括夫妻双方及未成年子女）对此产权面积的占有数量。 产生费用：评估费：评估值的 3‰，1500 元封顶，由店面代收，初审时有康正评估公司发票； 影响：客户信用评级到 3A 担保费可以打 9.5 折；客户信用评级到 2A 担保费可以打 9.8 折。7.3.5 办理市属公积金的贷款，会产生哪些费用？信用评级对担保费的影响？ 担保费：贷款额的 3‰，客户在公积金管理中心签署借款合同时收取。 7.3.6 申请公积金贷款，房屋评估需要由哪家评估公司出具房屋评估报告？ 康正宏基 7.3.7 申请公积金贷款，如果遇到国家调整利率，对于批贷未放款业务是否会有影响？已放款业务利率调整的时间节点 是什么时候？ 批贷未放款的按国家调整的新利率执行，已放款业务利率至第二年 1 月 1 日起执行国家最新利率。 7.3.8 公积金贷款对房龄有何要求？ 砖混结构（混合结构） ：47 年-房龄 钢混：57 年-房龄 7.3.9 申请公积金贷款，如何计算贷款年限（如何确定贷款的最长年限）？ ? ? ? 按借款人年龄计算：贷款最长时间：市属：70-夫妻双方年龄大的人的年龄国管：69-夫妻双方年龄大的人的年龄。 按房龄计算：贷款最长时间：砖混（混合） ：47-房龄；钢混：57-房龄。 最多贷款 30 年。上述三方面计算后取低者为最终能贷款的年限。 ★但借款申请人人均月收入超过北京市职工月平均工资（5791 元）3 倍（含）以上的，其月还款额原则上应不低于其月 收入的 50%，贷款年限会根据其月还款额相应缩短。 7.3.10 公积金贷款如何进行信用评级？信用评级与哪些因素有关？ 国管公积金和市属公积金目前取消评级。 7.3.11 市属公积金如何确定贷款额度？ 1) 贷款成数决定--几套购房、购房面积、提取购房公积金记录等决定贷款成数 个人月缴存额决定--单身（个人缴存额÷缴存比例-1204）÷对应年限的月均还款额；已婚（个人缴存额÷缴存比例1204×2）÷对应年限的月均还款额； 2) 两点说明：①借款申请人月还款额在不低于月最低还款额的基础上，原则上应不低于住房公积金月缴存额； ②公积金个人贷款具体额度在北京住房公积金管理委员会确定的最高贷款额度内，以住房公积金个人账户余额为基础， 结合贷款成数、还款能力、缴存时间、配偶缴存情况，以及存贷比调节系数等因素综合确定；③夫妻二人都满足公积金 贷款的情况下，个人缴存额可以累加。 最高可贷款 120 万元（注：首套 90 平米以上及二套公积金贷款取消评级，最高贷 80 万） ； 上述三者取其低者为最终贷款金额。16 / 677.3.12 国管公积金如何确定贷款的最高额度？ 1) 贷款成数决定--几套购房、购房面积、提取购房公积金记录等决定贷款成数 个人月缴存额决定--单身（个人缴存额÷缴存比例-1204）÷对应年限的月均还款额；已婚（个人缴存额÷缴存比例1204×2）÷对应年限的月均还款额； 2) 2014 年 1 月 1 日之后网签三点说明：①借款人个人月缴存额达到当前北京市公积金缴存上限（2085 元/月）的需 要开具收入证明②借款申请人月还款额在不低于月最低还款额的基础上，原则上应不低于住房公积金月缴存额③公积金 个人贷款具体额度在北京住房公积金管理委员会确定的最高贷款额度内，以住房公积金个人账户余额为基础，结合贷款 成数、还款能力、缴存时间、配偶缴存情况，以及存贷比调节系数等因素综合确定，个人账户余额不足 2 万元的按 2 万 元计算（ （备注：借款申请人购买首套自住住房且贷款受理前 1 年之内未提取住房公积金的，将原规定的个人账户余额 不足 2 万元按照 2 万元计算，调整为个人账户余额不足 5 万元按照 5 万元计算。 ）目前国管公积金中心不让我们随意测 算账户余额，需要到建行东四支行柜台去测算或是登录国管公积金官方网站进行额度试算） ； 3) 2014 年 7 月 1 日之后缴存上限单身由 1880 调整到 2085，已婚由 3760 调整到 4170； 目前国管公积金暂停评级，所以最高贷 120 万元； 上述三者取其低者为最终贷款金额。 7.3.13 中直公积金如何确定贷款的最高额度？ 公积金计算贷款额度公式：单身（个人缴存额÷缴存比例-1204）÷对应年限的月均还款额；已婚（个人缴存额÷缴存比 例-1204×2）÷对应年限的月均还款额。 7.3.14 申请公积金贷款，办理面签，需要卖方携带哪些资料？ 7.3.14.1 申请公积金贷款，业主未成年，面签时需要提供哪些资料？应该有哪些人到场？ ? ? ? ? 场？ ? ? ? 场？ ? ? ? 需要所有业主到场 若不到场需要公证书 业主配偶不需要到场 市属：业主本人身份证、房产证、结婚证、业主名下北京开户借记卡或活期存折（本人到场） 国管：业主本人身份证、房产证、结婚证、业主名下北京开户建行借记卡或活期存折（本人到场） 业主本人不到场需提供公证书；业主配偶不需要到场 资料：业主本人身份证（户口本） 、房产证、业主名下活期储蓄卡或存折一张（北京开户的） 、监护公证 2 份、监护 到场：监护人到场，未成年人可以不到场。 市属：业主本人身份证、房产证、业主名下北京开户借记卡或活期存折 国管：业主本人身份证、房产证、业主名下北京开户建行借记卡或活期存折 人身份证原件。 7.3.14.2 申请公积金贷款，业主成年，单身，面签时需要提供哪些资料？7.3.14.3 申请公积金贷款，业主成年已婚，面签需要提供哪些资料？如果业主不到场应提供哪些资料？配偶是否必须到7.3.14.4 申请公积金贷款，业主为多人，是否需要所有业主到场？如果不到场，需出具哪些材料？业主配偶是否需要到7.3.15 申请公积金贷款，办理面签，需要买方携带哪些资料 7.3.15.1 申请公积金贷款，买方成年，单身，面签时需要提供哪些资料？ ? ? 市属：本人身份证、户口本、外地户口暂住证 国管：本人身份证、户口本、外地户口暂住证及劳动合同、收入证明（国管格式） 2 份、一寸彩照 2 张（无底色要求） 、户口所在地民政局开具无婚姻登记证明，公积金缴存查询书以及明细 7.3.15.2 申请公积金贷款，买方成年已婚，面签时需要提供哪些资料？配偶是否必须到场？如果不到场应提供哪些资料？ ? ? ? 市属 1 人本：本人来带夫妻双方身份证、户口本、结婚证、外地户口暂住证 市属 2 人本：夫妻双方同时到场带夫妻双方身份证、户口本、结婚证、外地户口暂住证 国管： （夫妻双方同时到场）夫妻双方收入证明各 2 份（国管格式） 、一寸彩照 2 张（无底色要求） 、双方身份证、户口本、结婚证、外地户口暂住证和劳动合同、未成年子女户口本及出生证明，公积金缴存查询书以及明细17 / 67?市属 2 人本或国管买方配偶如不到场需要提供公证书（市属公证也需买方配偶所有证件原件）7.3.15.3 申请公积金贷款，买方成年离异，面签时需要提供哪些资料？原配偶是否必须到场？ 成年离异需提供离婚证及离婚协议，原配偶不需到场。 7.3.15.4 申请公积金贷款，买方丧偶，面签时需提供哪些资料？ 买方丧偶需提供配偶死亡证明。 7.3.16 申请公积金贷款，办理初审的地点在什么地方？需要哪些人到场？需要携带哪些资料？ 市属初审： 1) 办理地点：建设银行-歌华公积金管理中心； 工商银行、招商银行、中国银行、北京银行、中信银行- 方庄公积金管理中心； 农业银行-中关村公积金管理中心。 2) 人员备件：卖方：本人到场，带身份证、房产证、收款卡原件； 买方： （1 人本）本人到场，带夫妻 2 人身份证、户口本、结婚证、居住证/暂住证(外埠)、最高学历学位证、职称证等 原件； （2 人本）夫妻同时到场，带夫妻 2 人身份证、户口本、结婚证、居住证/暂住证(外埠)、最高学历学位证、职称证等原 件。 国管没有初审。 7.3.17 市属公积金借款人本人不到场是否能做公证？ 面签初审时主借款人不能做公证,一定要到场;但是签借款合同时,客户可以做委托公证,公积金管理中心收走 2 份公证书原 件。 7.3.18 申请公积金贷款，从办理面签到批贷，大约需要多长的时效？ ? ? ? ? 市属：7-10 个工作日； 国管：面签后评估，评估后 5-7 个工作日出评估报告，然后再 20 个工作日左右批贷。 市属：出房产证 10-15 个工作日（每个城区出房产证的时间不一样） ； 国管：出房产证 7-10 个工作日签署借款合同，签完后 7-10 个工作日放款。7.4 组合贷款7.3.19 申请公积金贷款，从过户到放款，大约需要多长的时效？7.4.1 组合贷款的二套贷款的认定标准 同公积金贷款的认定标准，即认房认贷认公积金购房提取记录。 7.4.2 组合贷的贷款成数 ? ?种类 项目 建行 贷款 年限 工行 农行 贷款 利率 公积金部分 商贷部分 ? ? ? ? ? ?首套贷款 7 成（房龄不超过 20 年，面积无论是 90 平米以下还是 90 平米以上都是 7 成） ；二套名下没有房子：贷款 4 成，二套名下有房子人均面积＜31.31 平米：贷款 3 成。7.4.3 组合贷款的贷款年限和利率市属/中直公积金组合贷款 钢混： 57-房龄 砖混/混合：47-房龄（房龄不能超过 30 年） 钢混： 57-房龄 砖混/混合：47-房龄（房龄不能超过 30 年） 四环内 47-房龄 四环外 39-房龄 国管公积金组合贷款 钢混： 57-房龄 砖混/混合：47-房龄（房龄不能超过 30 年） 不能办理 不能办理按公积金当前利率（基准利率 3.75%）执行 按银行当前利率（基准利率 5.65%）执行7.4.4 组合贷款评估费是多少，什么时候交？18 / 67组合贷款的评估费 1500 元，面签初审的时候交。 7.4.5 组合贷款的贷款额度 公积金部分： ? ? ? 单身:（个人缴存额÷缴存比例-1204）÷对应年限的月均还款额； 已婚:（个人缴存额÷缴存比例-1204×2）÷对应年限的月均还款额； 商贷部分：n（评估值或网签价中较低的）*贷款成数-公积金贷款部分。7.4.6 组合贷款的基本流程和时效 7.4.6.1 市属/中直公积金组合贷的流程 资质审核→签署合同→网签→公积金面签、初审→银行面签→评估→公积金审核、批贷→银行审核、批贷→缴税、过户 →签署借款合同→抵押登记→放款。 7.4.6.2 国管公积金组合贷的流程 资质审核→签署合同→网签→面签（公积金面签+银行面签）→评估→报卷→国管公积金审核、批贷→银行审核、批贷 →缴税、过户→银行抵押登记→签借款合同→放款。 7.4.6.3 组合贷款的时效总时效比较长，一般 4 个月左右业主收到尾款（具体时效以实际操作为准） 。7.4.7 组合贷款面签初审材料 1) 客户须提供资料： ①申请人及共同申请人身份证明：身份证、户口本（要包含首页、户主页、本人主页、变更页） ； ②已婚者提供：婚姻关系证明（如结婚证、离婚证等） ，组合贷款原则上配偶需为共同申请人，到现场签字（如不能， 应出具经公证的授权委托书） ； ③共同申请条件：共同申请人提供资料同申请人。注：共同购房人必须共同申请贷款，且要与公积金贷款保持一致 ④网签合同（经纪人提前为客户准备好） ； ⑤中国工商银行活期储蓄卡或存折 2 个（一张还公积金一张还商贷） ：用于还款，必须为申请人姓名，账号与公积金还 款账号要分开； ⑥学历证明：具有高等教育的借款客户需提供大专以上学历证明； ⑦申请人所在工作单位开具的收入及职业证明：加盖公司章或人事章、黑色签字填写、单位电话为固定市话号码、部分 需要提供企业营业执照副本并加盖公司章； ⑧申请人为法人代表或高级管理人员：收入过高者提供近六个月收入的银行流水或个人所得税税单，公司营业执照等； ⑨其他材料：大额财产证明，如大额定期存单、汽车行驶证、房产证等。 2) 业主须提供资料： ①卖方及卖方配偶身份证明：身份证、户口本（要包含首页、户主页、本人主页、变更页） ； ②房产证原件； ③卖方已婚者提供：婚姻关系证明（如结婚证、离婚证等） ，卖方配偶须到场签字（如不能，应出具公证委托书） ；④卖 方房主名下中国工商银行活期储蓄卡或存折一个：用于放款，必须为房主本人姓名，账号与公积金必须一致。8、 缴税 8.1 如何区分普通住宅和非普通住宅？①住宅小区建筑容积率在 1.0（含）以上 ②单套建筑面积在 140 平方米（含）以下 ③单价不超过最高限，或者是总价不超过最高限，满足其一即可 以上三点需同时满足才为普通住宅，反之为非普。具体单价和总价标准见下表：范围 五环以内 五环-六环 六环外 单价（元）
23760 总价（万元） 468 374.4 280.819 / 678.2 如何计算缴税基数？以网签价格计算，如果网签价格低于过户指导价，过户指导价作为缴税基数（如果网签价格低于过户指导价，需重新做 网签，调整网签价格，部分城区可以不重新做网签而只按照过户指导价进行缴税） 。8.3 商品房如何缴税？ 税种 计算方式 90 平米(含)以下 契税 首套购房 90-140（含）平米 140 平米以上或非普通住宅 二套购房 网签价×3% 普通住宅 营业税 房产证下发满 2 年 免征 非普通住宅 差额×5.6%（远郊区县为 5.5%） 差额=此次交易的网签价-原购买价（以原购房发票为 准） 房产证下发未满 2 年 全额（网签价）×5.6%（远郊区县为 5.5%） 网签价× 1% 网签价×1.5% 网签价×3%商 品 房差额×20%（若无房屋原值凭证按网签价 1%征税） 个税 差额=此次网签价-原购买价-合理费用【合理费用指原购房契税、此次交易的营业税、装修费用（本次网签 价 10%） 、房贷利息等】 特殊：出售的房产证下发满 5 年或者契税票满 5 年，且是业主（家庭为单位）唯一住房的，免征个税 8.4 已购公房如何缴税？ 税种 契税 营业税 房产证下发满 2 年 房产证下发未满 2 年 计算方式 同商品房 免征 全额（网签价）×5.6% 同商品房 若业主当年以成本价购房：土地出让金=当年成本价×建筑面积×1% （当年成本价：城六区为 1560 元/平米；远郊区县为 1290 元/平米或 1120 元/平米） 土地出让金 若业主当年以优惠/标准价购房： 1、先向原单位缴纳土地出让金，补成成本价（优补成） ：当年成本价×建筑面积×6% 2、再缴纳土地出让金：当年成本价×建筑面积×1%（该费用由购买方承担） （当年成本价：城六区为 1560 元/平米；远郊区县为 1290 元/平米或 1120 元/平米） 8.5 经济适用房如何缴税？ 税种 契税 计算方式 同商品房 同商品房 同商品房 1、2008 年 4 月 11 日之前购买的经适房满 5 年：需缴纳网签价×10% 综合地价款 2、2008 年 4 月 11 日之后的经适房满 5 年：房屋交易政府优先回购；若不回购，则需缴纳差额×70% （差额指：原购经济适用住房时的价格和出售时同地段房屋状况基本相似的普通商品房价差）已 购 公 房个税经 济 适 用 房营业税 个税20 / 678.6 二类经济适用房如何缴税？二 类 经 济 适 用 房税种 契税 营业税 个税 土地出让金计算方式 同商品房 同商品房 同商品房 网签价×3% 8.7 如何界定房屋是否满 5 年？? ? ?商品房与经济适用房：均以契税票填发日期或房产证登记日期为准 已购公房:一看房产证填发日期\二看原始购房合同签署日期\三看第一笔购房房款的银钱收据日期（只要一个日期满 继承的房产以原房产证为准计算是否满 5 年，需提供原房产证复印件和继承公证书。8.8 其他房产性质房屋的缴税五年即可）8.8.1 商业用房应当如何缴税？ 税费的征收方式不受是否满 5 年限制。税费有：营业税、个税、印花税、契税、土地增值税。 ? ? ? ? ? 营业税：城六区为差额 5.6%，远郊区县为差额 5.5% 个税：差额 20% 印花税：全额 0.1% 契税：全额 3% 土地增值税：差额 30%-60%（东城区/朝阳区土地增值税可按照全额 1%征收―同差同全）8.8.2 平房出让时应当如何缴税？ 同商品房一样。 8.8.3 四合院出让时应当如何缴税？ 需缴纳土地出让金，每平米 2500 左右，其余同商品房。 8.8.4 继承房产再买卖如何缴税？ 纳税比例同商品房。但是房龄按照原房产证计算是否满 5 年，其余按照新房产证计算（如是否家庭唯一住房等） 。 8.8.5 公司产权如何缴税？ 公司自己申报营业税、土地增值税、房产税、印花税，企业所得税，土地使用税、买受人契税。 8.8.6 赠与房产产生哪些费用？ ? ? ? ? ? 公证费：办理赠与公证，按平米收费 税费：拿公证书办理缴税，直系亲属赠与仅缴契税（直系亲属不用做赠与公证，只需做亲属关系公证即可） ，非直 工本费：办理房产证工本费 10 元 公证费：办理继承公证，按平米收费 工本费：拿公证书到建委办理房产证，工本费 10 元8.9 契税有哪些优惠政策？怎么计算？系亲属缴税同买卖 8.8.7 继承房产产生哪些费用？?卖公房前后一年买房，可享受契税减免优惠。 （祖孙三代内直系亲属及直系亲属配偶均可享受）计算：再买房需要缴纳的契税=（再买房的网签价-卖房的网签价）×再买房的契税税率【若买房的成交价低于卖房的成 交价，则契税全免；差额部分可以继续使用】 。 ? 北京市拆迁户用拆迁补偿款新购房产享受减免契税的优惠（拆迁人的直系亲属均可使用） 计算：若新网签价格大于拆迁补偿款，按照差额缴契税；若拆迁补偿价格大于网签价格，免征契税（差额部分可以继续 使用） 。9、 过户21 / 679.1 过户时如果买卖双方可以到场，需要提供哪些资料？一般情况下卖方：身份证、房产证；买方：夫妻双方身份证、结婚证、家庭户口本（外地需暂住证） 、本次交易买房缴 纳的契税票。如果房产是满 5 年且家庭唯一住房的，卖方需要结婚证和夫妻双方户口本，按照差额的 20%征收个税的 需带购房发票、装修发票等相关原始票据，继承的房产满 5 年，需提供原房产证复印件和继承公证书。 如果买方丧偶的需要户口本体现丧偶，离异的需提供离婚证及离婚协议（如有未成年，需携带小孩户口本） 。 9.1.1 办理过户时，需要卖方携带哪些资料？ 身份证、房产证（央产房提供上市证明） 、一类经适房需提供“放弃回购证明”（房屋地址与户口归属同在朝阳区的不 用开放弃回购） 。 9.1.1.1 业主未成年，过户时需要提供哪些资料？应该有哪些人到场？ 业主需要提供监护公证、身份证(或户口本);监护人到场。 9.1.1.2 业主成年，中国人，过户时需要提供哪些资料？ 一般情况下房产证、身份证（若身份证是外埠，而户口是京籍，不能出现人户分离现象，必须保持两者所在地址一致） 。 9.1.1.3 业主为公司，过户时需提供哪些资料？ 营业执照副本、组织机构代码证、税务登记证、法人代表身份证、公章、可委托他人办理。 9.1.1.4 业主外籍人士，过户时需提供哪些资料？如果不到场，需出具哪些材料？ 护照、译本公证。如果业主不到场需提供公证委托书。 9.1.1.5 业主为港澳台人士，过户时需提供哪些资料？如果不到场，需出具哪些材料？ 香港和澳门居民需要港澳身份证或护照，和在京居住状况证明/台湾居民需要提供《台湾居民来往大陆通行证》 ，无法到 场的提供公证委托书（本地外地的公证书均可） 。 9.1.1.6 业主为多人，过户时是否需要所有业主到场？如果不到场，需出具哪些材料？ 所有业主到场，如果不到场需提供公证委托书。 9.1.2 办理过户时，需要买方携带哪些资料？ 9.1.2.1 买方未成年，过户时需要提供哪些资料？应该有哪些人到场？ ? ? 需提供监护公证、父母身份证、结婚证、家庭户口本。(如未成年人户口与父母在一起，并户主是父亲或母亲的可 其公证的监护人必须到场，未成年业主可以不到场。 不作监护公证，但部分城区要求提供出生证明)； 9.1.2.2 买方成年，中国人，过户时需要提供哪些资料？ 单身：身份证、户口本；已婚：夫妻双方身份证/户口本、结婚证(买方本人外地需提供暂住证)。 9.1.2.3 买方为公司，过户时需要提供哪些资料？应该有哪些人到场？ 营业执照副本、组织机构代码证、税务登记证、公章、法人代表身份证，需法人代表到场，也可委托他人。 9.1.2.4 买方外籍人士，过户时需提供哪些资料？如果不到场，需出具哪些材料？ 护照、译本公证，在京满一年居留证明、涉外审批单，本人不能到场的，需提供公证委托书。 9.1.2.5 买方为港澳台人士，过户时需提供哪些资料？如果不到场，需出具哪些材料？ 港和澳门居民需要港澳身份证或护照，和在京居住状况证明/台湾居民需要提供《台湾居民来往大陆通行证》, 在京满一 年居留证明、涉外审批表，无法到场的提供公证委托书。 9.1.2.6 买方为多人，过户时是否需要所有买方到场？如果不到场，需出具哪些材料？ 可以不全部到场，需要提供所有人证件原件，手写委托书就可以。 9.1.2.７买方是驻京部队现役军人和现役武警家庭，过户时需提供哪些资料？ 驻京部队现役军人和现役武警家庭应提供军(警)身份证件原件和复印件、军官证原件及复印件，团级以上政治部门开具 的家庭成员信息证明。9.2 办理过户时如果买卖双方有一方不能够到场，需要提供哪些资料？9.2.1 业主本人不能到场，可以委托给谁？需要提供哪些资料？ ? ? 委托：有行为能力的成年人（不能是买受方） 资料：公证委托书、受托人身份证、委托人身份证（部分建委要求必须有公证委托书，且在网签中体现公证委托人）22 / 679.2.2 业主配偶不能到场，需要提供哪些资料？ 房产证是谁的名字谁到场，如果房产证上未体现业主配偶姓名，现不需要业主配偶到场.。 9.2.3 买方本人不能到场，可以委托给谁？需要提供哪些资料？ ? ? 委托：有行为能力的成年人（除卖方外） 资料：手写委托书、受托人身份证9.2.4 买方配偶不能到场，需要提供哪些资料？ 不需要买方配偶到场，需携带配偶证件原件，身份证，户口本，结婚证。9.3 从过户到出新的房产证，大约的时效是多长时间？各城区不一样，基本都是 1 个工作日出新房产证，买卖双方任何一方有委托办理，五个工作日出新证。10、 金融产品 10.1 金融产品在交易过程的机会点及嵌入哪些产品10.1.1 资金预算阶段，有哪些机会点，可以嵌入哪些产品? ? 机会点： ①客户购房有资质，房款不够 ②客户购房有资质，贷款无资质 ③客户有贷款资质，贷款额度不够 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 嵌入产品：信用贷、抵押消费贷、抵押经营贷、加成宝、融易贷、个人借款 定义：客户利用工资流水、公积金、社保、房贷、车贷申请无抵押物的贷款 适用场景：①客户首付款不足，有小额缺口②客户资金周转有小额缺口 贷款额度：1-50 万；利率：0.65%-1.68%/月 ；期限：1-5 年 时效：件齐 5-7 个工作日放款 收费：贷款额*2% 注意事项：①有贷款按揭的客户不能有逾期 ②若客户资金缺口大，可同时做几家信用贷款 定义：客户将本人、配偶或直系亲属名下房屋，抵押给银行，用于融资 适用场景：①客户名下有房产，资金缺口大 ②客户配偶或直系亲属名下有房产，资金缺口大 贷款成数：最高可贷房产评估值的 7 成 利率：基准利率上浮 10%-40% 期限：10 年-15 年 时效：件齐 30-45 个工作日放款 收费：贷款额*2% 注意事项：此贷款不受贷款套数和贷款次数的影响 定义：客户将本人名下房屋，抵押给银行，用于公司经营 适用场景：客户资金缺口大，名下有房，自己或配偶为公司法人、股东、实际控制人 贷款成数：最高可贷房产评估值的 7 成 利率：基准利率上浮 15%-45%，做银行要求的一些产品可降利率，放款前存款 15%-20%不等 期限：授信期限可达 10 年，单笔不超过 3 年 时效：件齐 45-60 个工作日放款 收费：贷款额*2% 注意事项：①用款企业需增加为连带责任保证。②异地用款企业需在京有经营实体，即注册分支机构或办事处。③ 用款企业原则上成立 2 年以上。不满 2 年的，企业法人在其他公司有相关经验的从业证明 10.1.1.4 加成宝 ? 定义：客户在北京地区各银行办理了抵押贷款（包括但不限于抵押消费、抵押经营、个人住房按揭）的房产抵押给 10.1.1.1 信用贷10.1.1.2 抵押消费贷：10.1.1.3 抵押经营贷23 / 67中金投集团，由中金投集团向其发放贷款的业务 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 适用场景：客户房产已在银行抵押，购房贷款额度不够 贷款额度：房产评估值的 7 成减去负债 利率：1.8%/月-2.3%/月 期限：3-12 个月 时效：件齐 10-15 个工作日放款 收费：贷款额*2% 注意事项：①客户的抵押物必须为住宅或商用②房龄 20 年内③第一抵押权人为银行 定义：客户以其名下房产做质押，质押给公司指定人员名下，公司按照一定比例单纯借款给产权人的方式，类似典 当行的个人借款 适用场景：①名下有房，待售中②不想售房，后期用抵押或经营贷回款 3、已出售，房款未支付或支付不够 贷款成数：九宫格楼盘 7 成，非九宫格楼盘 6 成 期限：1－6 个月 时效：资料齐全后 5-10 个工作日放款 收费：}