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业主未缴物业费物业公司索要滞纳金
法院：滞纳金具有法定性、强制性，物业收滞纳金不符合法律规定
【字体：&nbsp &nbsp 】&& &&来源：中国江西网-新法制报&&编辑：兆明&&作者：
　　□案 情　　 原告吉安市某物业有限公司于日与吉安市青原区某小区业主委员会签订物业管理委托合同，由原告对某小区实行物业管理，合同约定委托期限为日至日，商铺物业管理费按建筑面积每月每平方米0.9元向商铺业主收取，逾期则自逾期之日按应交物业费每天3‰收取滞纳金。　　合同签订后，原告按照合同约定对被告所在的小区提供物业管理服务。被告阮某系青原区某小区某饭店经营业主，自日起至日的物业费共计1266元，被告一直未付，原告遂起诉至法院要求被告支付物业费及滞纳金。　　（文内人物均为化名）　　（首席记者程呈整理）　　□断 案　　 吉安青原区人民法院一审审理后认为，原告与吉安市青原区某小区业主委员会签订的物业管理委托合同系当事人的真实意思表示且未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。被告作为吉安市青原区某小区业主委员会所辖物业的实际使用人，系物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者，该物业管理委托合同对被告应具有约束效力。　　但是，原告要求被告支付逾期付款滞纳金的诉讼请求，因滞纳金具有惩罚性，法定性，是在行政关系主体之间，因行政相对人违反法律规定逾期缴纳规定费用，国家行政管理部门依据法律或行政法规的具体规定对行政相对人所采取的一种惩罚性措施，具有强制性。而原告与吉安市青原区某小区业主委员会属于平等民事主体，双方在物业管理委托合同中约定滞纳金不符合法律规定，故对原告要求被告支付滞纳金的诉请，不予支持，法院判决被告支付原告物业费1266元。（吉安市青原区人民法院 肖明华 刘艳）
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江西日报社版权所有，未经允许不得复制或镜像9000元物业费 滞纳金达1.3万 法院只认可50多元违约金 法官认为，物业公司与业主是平等的民事主体关系，不能约定滞纳金　
&&开栏语：滞纳金伴随着我们的生活，交通违法、欠税、拖欠水电气费、信用卡透支……甚至是欠物管费，都可能被追缴滞纳金。&&也许我们已习以为常，但你可知道，我们被追缴的很多滞纳金都不会得到法律和司法机关的认可。&&法官指出，滞纳金属于行政范畴，具有惩罚性和强制性，应该发生在国家行使公共权力的过程中，比如交警部门、税务机关等追缴费用。然而，在通信、银行、水电气、物业等行业，大家地位平等，只能受一般的民事法律来调整，不适用带有行政色彩的滞纳金。&&目前，已有多起涉及物业、银行等滞纳金案例被法院否定。法官希望，“滞纳金”这一名词在民事领域中退出历史舞台。&&今起，成都商报推出“滞纳金乱象调查”系列报道，让读者看清楚滞纳金的本来面目，明明白白交费。&&滞纳金&&滞纳金首先具有法定性，由国家法律、法规明文规定，个人和其他团体都无权私自设立。其次是具有强制性，滞纳金的征收由国家强制力保障实施。三是具有惩罚性，是对超过规定的期限缴款而采取的惩罚性的措施。因此，滞纳金只能发生在双方的法律地位不平等、国家行使公共权力的过程中。&&违约金&&违约金是平等主体之间因逾期履行义务而承担的民事责任形式。物业公司不是行政部门，因此物业合同里不应提滞纳金，而应提违约金，“很多物业公司将滞纳金和违约金混同了”&&滞纳金乱象&&家住锦江宏济中路一小区的毛先生，因为不交物业费被物管公司告上了法庭。物业不仅要求他支付欠缴的9000多元物管费，还要求按物业合同的约定支付高达1.3万余元的滞纳金。不仅打了一审，还到成都中院打了二审。不过，为此而累心的毛先生等来了一个好结果：两审法院都对物业合同约定的滞纳金说了“不”。&&成都商报记者调查发现，在物业合同上约定拖欠物业费将追缴滞纳金的很普遍，滞纳金计算方式不仅高而且标准不一。不过，从成都多个法院的判例看，法院都未支持滞纳金。&&法官说，滞纳金具有行政处罚的色彩，平等民事主体之间不能约定滞纳金。&&欠物业费9000多元 &&“滞纳金”达1.3万&&日前，毛先生向成都商报记者讲述了这段闹心的经历。他说，2006年7月，他在锦江区一小区买了一套房屋，随后入住区。毛先生的老伴儿刘女士称，由于物管方面在临街商铺等问题上与业主发生纠纷，多次交涉不成后，毛家于2008年8月开始停交物业费。&&双方纠纷一直没化解，毛先生就一直没交物业费。去年6月，物业公司将毛先生告上法庭，请求法院判决毛先生支付自日至日拖欠的物业费9000多元，并支付滞纳金（庭审中明确为从2010年9月计算至毛先生实际缴纳拖欠物业服务费之日止，按合同约定的3‰计算）。&&在打官司的过程中，物业公司指出，他们与毛先生签订的前期物业服务合同约定，住宅物业管理服务费为2元/㎡，逾期支付的违约责任均为按日加收拖欠费用总额3‰的滞纳金。截至去年5月，毛先生应支付滞纳金1.3万余元。&&毛先生为什么不交物业费呢？他说，物业公司违反了物业合同的约定，多次交涉都没有实质进展。自己之所以缓交物业管理费，只是为了赢得交涉的话语权。&&毛先生接受成都商报记者采访时表示，物业与业主之间属于平等民事主体，合同约定的滞纳金本质上应认定为违约金。况且物业公司先行违约，因此无权向自己索要1.3万元违约金。刘女士认为，关于滞纳金的约定就是十足的霸王条款，法院不应支持。&&法院不认滞纳金&&违约费用大幅下调&&锦江法院认为，双方所签订的前期物业服务合同，是双方当事人真实意思的表达，合同合法有效，双方已形成物业服务关系。庭审中，法院确认，毛先生尚欠物业公司2008年8月至2010年12月期间的物业费9000多元。&&关于滞纳金的数额，锦江法院认为，根据合同法“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少”，根据合同法司法解释“当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，综合考虑后对物业公司要求毛先生支付违约金的主张，予以部分支持，酌情确定以每月欠付的物业费为基数，从2010年9月起，按每日万分之二分段计算至付清之日。&&一审判决后，物业公司上诉到中院，请求改判按照每日3‰的标准来计算。&&成都中院审理终审驳回上诉，维持原判。&&毛先生昨日告诉成都商报记者，他们找法官算过，这样下来，最后认定的违约金只有不到60元。&&&物业公司心态&&滞纳金对业主有威慑力&&近日，成都商报记者走访了多家物业公司。成都一家物业公司约定，业主不按时缴纳物业费，物业公司将按照拖欠总金额每日3‰的标准收取滞纳金，而该物业公司在起诉一业主时却要求按照每日3‰的标准支付违约金。另一家物业公司就直接将缴费通知贴到了业主的门上，上面写明了如果在限期之内交了物业费，可以免除滞纳金。&&关于物业服务合同中对滞纳金的约定，不少物业公司认为，滞纳金的威慑作用在帮助公司收取物业费时“挺管用”。一位多年从事物业服务的物业职业经理在接受成都商报记者采访时表示，目前许多公司仍然在物业合同中约定有滞纳金。在他看来，所谓的滞纳金其实属于违约金，但滞纳金的标准却远远高于违约金。该经理表示，关于滞纳金的收取标准，也没有明确的依据，业界普遍沿用了水电气及银行的标准，即每日按本金收取1‰、3‰或5‰，“一些收费标准较高的公司，往往约定的滞纳金也比较高。”&&对于滞纳金的执行情况，一位物业经理表示，一些比较强势的物业公司往往在催费的时候也比较强势，要求业主必须按照合同约定的标准缴纳，而一些比较人性化的公司则不那么较真，“约定滞纳金也是为了起到威慑作用，不一定按约定收取，能因此收回物业服务费也不错。”&&滞纳金真相&&法定性、强制性、惩罚性&&滞纳金不是想收就能收&&毛先生的经历不是个案。住在天府大道南段的赵先生，春节前夕因欠交物业费而被物业公司告上法庭，要求他支付拖欠的物业费7600多元，并支付数千元的滞纳金。高新法院审理认为，虽然他们约定的是滞纳金，但应视为违约金，并对此进行了大幅下调。&&&近几天来，成都商报记者调查发现，高新法院、温江法院以及新津法院等多个法院均判决过类似案例。物业公司追要物业费的同时要求按物业合同支付滞纳金现象普遍，法院基本上都不认物业行业的所谓滞纳金，均按将其视为违约金，判决或调解支付少额违约金，远远低于按滞纳金算出的金额。&&高新法院民事审判庭法官杨芬指出，在现实生活中，物业服务公司将其与业主之间的违约责任形式约定为“滞纳金”。该类案件本质上是平等主体之间就逾期履行民事交费义务而应承担的责任，因此该类“滞纳金”仍属于违约金，法院在审理案件时，通常将该“滞纳金”认定为违约金，并按照《合同法》及司法解释进行了调整和审判。&&滞纳金与违约金有本质的区别，滞纳金是民事主体逾期履行国家行政义务而应该承担的行政责任形式，而违约金是平等主体之间因逾期履行义务而承担的民事责任形式。新津法院调解速裁庭副庭长陈姗认为，滞纳金具有行政处罚的色彩，平等民事主体之间不能约定滞纳金。物业公司不是行政部门，因此物业合同里不应提滞纳金，而应提违约金。&&成都中院提供给成都商报的一起基层法院的滞纳金案件中，承办法官彭诗文指出，滞纳金是属行政法规的范畴，我国税收征收管理法、水资源费征收办法等都有关于“滞纳金”的相关规定。&&滞纳金首先具有法定性，由国家法律、法规明文规定，个人和其他团体都无权私自设立。其次具有强制性，滞纳金的征收由国家强制力保障实施。三是具有惩罚性，是对超过规定的期限缴款而采取的惩罚性的措施，并且是行政强制执行的一种。因此，滞纳金只能发生在双方的法律地位不平等、国家行使公共权力的过程中。&&法官谈趋势&&滞纳金将逐渐&&退出民事领域&&多位法官提到，滞纳金当前在民事领域频频出现，主要是因水、电、燃气、通信等公用事业在计划经济体制下具有行政管理的属性，但在改革开放以后，上述公用事业经过一系列的改革，已不再具有行政管理的职能，其主体、地位也发生了变化，这些公用事业单位已从行政管理者的角色转变为合同的一方主体。但在当前，只有部分单位制定或修改了相关规定，在其职能范围内废除了“滞纳金”制度，明确了“滞纳金”的说法。而大多数公用事业单位目前虽保留了“滞纳金”制度，但该“滞纳金”应是合同法中规定的违约金，相关约定是平等主体之间签订的合同，应受民事法律调整，按照合同中的约定来履行。&&法官提出，随着我国依法治国进程的加快，“滞纳金”这一名词将会在民事领域中逐渐退出历史舞台，取而代之的应该是我们常说的“违约金”。&&&热线互动&&与滞纳金不得不说的故事，你有吗？&&你有因为拖欠物业费而被追缴滞纳金，甚至已经缴过滞纳金的经历吗？你是否因手机卡不用了，而被通讯公司多次追缴欠费和滞纳金？你在延期缴纳水电气费时，是否也被追缴过滞纳金？你使用信用卡刷卡消费，是否有过被索要高额滞纳金？对于这些生活领域常见的滞纳金，你怎么看？今日起一周内，成都商报开通热线电话（028），倾听您的遭遇和故事，如果您有需要，我们将邀请律师从法律角度为您解读。&&成都商报记者&&周茂梅 王英占
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