欧洲游、反季游、候鸟游继续催热淡季旅游市场
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欧洲游、反季游、候鸟游继续催热淡季旅游市场
&&长春晚报记者 呼特 &&&&近日，记者从多场旅游产品推介会上了解到，即将进入11月，本是一个传统的旅游淡季，但市民的出游热情并未减弱。再加上各家旅行社不断推出适宜的旅游产品，航空公司推出多条特价航线，这个传统的旅游淡季似乎并没有到来，反而此时的欧洲游、反季游、候鸟游，正在一步步催热11月、12月的旅游市场。&&欧洲游 价格接近触底&&“现在去欧洲很划算，6个国家、14天左右的行程，团费一个人一万元左右。”某旅行社工作人员告诉记者，“这样的价格可以说是触底价了，比旺季的时候便宜不止一点点。”&&记者从我市多家旅行社了解到，之所以出现价格的大幅优惠，和航空公司推出的特价直飞航线也有一定关系。“像我们社一般发往欧洲的团，都会选择南航航班，南航有很多线路可以直飞到欧洲很多国家，非常方便，现在游客选择线路时，舒适度也是大家很看重的一点。直飞航班可以说是省时省事还省心，再加上价格实惠，这些因素在一定程度上促进了市民选择欧洲游。”业内人士分析，即将到来的圣诞节，欧洲各国各大百货商场将推出大力度的优惠活动，趁此机会去海淘，成为不少年轻朋友选择欧洲游的目的。&&反季游 成为热门线路&&此时东北正处在深秋、初冬的季节转换期，因此和我们这里刚好是反季的澳大利亚成为一个比较受关注的旅游目的地。从今年11月到明年2月，将是澳大利亚、新西兰等地的旅游旺季。同时，此时温度在20℃左右的中东非旅游旺季也已经到来。迪拜、埃及为热门目的地，两地均有着独特旅游资源，吸引了很多游客。&&除此之外，吉林省首条新加坡航线—东航长春—新加坡航线已于10月25日首航，业内人士称，这将在很大程度上推进新加坡的旅游。众所周知，新加坡位于马来半岛最南端的一个岛屿，素有“花园城市”的美称，平均气温在24℃至30℃之间，一年四季都是夏天。此次东航长春-新加坡航线的开通，帮助市民省去了在中转地再次办理托运行李和登机牌的手续，对于喜欢自由行的市民来说是一个非常好的消息。&&候鸟游 气候条件适宜&&“出国游就不考虑啦，都五六十岁了，在国内溜达溜达挺好！比如广西、云南、海南这些地方，待一段时间再回来，感觉不错！”刚刚举行的巴马旅游推介会上，市民李阿姨告诉记者，国内的长线游是自己关注的重点。李阿姨的这种想法，正好代表了时下最流行的候鸟游。&&提及候鸟游，海南是很多人首先想到的目的地。业内人士称，候鸟游其实也有很多目的地，比如广西巴马瑶族自治县，是近年来刚刚兴起的一个候鸟游新去处。巴马属亚热带季风气候区，气候条件十分宜人，独特的旅游资源十分丰富。巴马还是世界五大长寿之乡中百岁老人分布率最高的地区，近年来引来了不少外地游客到此居住、疗养，冬去春来，这些“候鸟人”直接拉动了候鸟游的发展。&&世界五大长寿之乡之一巴马。
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后十一旅游淡季不淡 反季、错峰正当时
　　与价格偏高的国庆黄金周相比，不少游客开始选择国庆后的传统淡季出游。这一时期，旅游目的地游客相对较少，旅游舒适度得到提升，机票、酒店价格会出现不同幅度的降低，出游性价比更高。此外，旅行社为迎接下一周期旺季的到来，会在这一阶段逐步推出一些新的产品，很多喜欢尝鲜的游客会提前体验这些产品。因此综上来看，淡季对消费者的吸引力正在逐渐提升，呈现淡季不淡的趋势。
　　据凯撒旅游负责人介绍，凯撒旅游也在这一时段推出了许多反季、错峰型产品，主题非常丰富。全球旅游目的地中，南半球因季节转暖，开始受到较大关注，近期前往南半球，不仅能够享受到南半球独特风景，还能躲开南半球旅游高峰。记者从凯撒旅游门店了解到，海岛类自由行产品成为今秋淡季凯撒旅游南半球主打产品之一。其中，大溪地作为高端海岛，受到许多海岛发烧友的热捧，&珍珠之魅&大溪地8日自由行&以精品自由行方式登上秋冬市场，令人眼前一亮。、塞班岛以及长滩岛等选择在淡季增加了团期，直航、星级酒店等成为这些产品的亮点。
　　喜欢长线产品的游客，也可在这个时间选择欧洲旅游。此时的欧洲国家此时气候温暖宜人，秋季景色十分迷人，令欧洲城市与小镇拥有了别样的感觉，非常适合反季出行。例如，&11日绚丽阳光之旅&产品，带领游客领略两国丰富悠久的历史遗迹的同时，还能品尝特色的西式、葡式风味美食。参加&法兰西9日时尚迷情之旅&的游客，可以在一次旅途中到访艾克斯等魅力古城，感受圣保罗&德旺斯山顶小镇，乘坐TGV高速列车......在法兰西的繁荣过去和时尚现代中穿梭。此外值得一提的是，在国庆高峰之后，欧洲相关产品价格开始回落，有些产品甚至出现千元以上的优惠，这一时期前往，能够享受到一次舒适、高性价比的欧洲秋季旅程。
　　对于旅行社来说，无论是旺季还是淡季，保证产品品质，同时不断对产品的革新升级，提升游客体验，才是提高市场竞争力的关键核心，吸引消费者的关注。凯撒旅游副总裁魏灵表示，虽然在传统淡季，部分产品价格诱人，但游客仍然需要注意产品品质，因此建议游客与正规旅行社签订合同，学会利用《旅游法》维护自己的权益，同时，需要注意目的地的风俗习惯，注重文明出游。
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焦点关注：淡季不淡 京城楼市反季热销背后
　　“一房难求”、“成交新高”、“买房如买白菜”这样的字眼似乎已经很久没有出现在京城各大房地产媒体的文章中，就算是以往被定义为传统销售旺季的“金九银十也不例外”。然而，进入11月份，无论从市场表现还是从各个机构发布的数据来看，“回暖”似乎成为不争的事实。到底是真回暖还是狼来了？是购房者的积极入市还是开发商的营销策略？从来都像雾里看花，为此搜狐焦点特约机构专家、房地产学者和开发商代表为大家深入解读，“金十一”的深层级原因，以及近期的发展趋势。　　时间：日 9：00-11：00　　地点：搜狐网络大厦12层大演播室　　主题：京城近期房地产走势调查论坛　　以下为现场图文直播：　　【主持人】：各位搜狐焦点的网友大家好，欢迎关注我们本期的焦点关注栏目，我是搜狐焦点李连章。本月搜狐较大网做了一个大的专题报道，主要针对11月份以来呈现的回暖趋势。一房难求、成交新高、买房如买白菜，这样的字眼似乎已经很久没有出现在京城各大房地产媒体的文章中，就算是以往被定义为传统销售旺季的金九银十也不例外。昨天有新闻说北京的供应量创几个月来的新低，今天住建委说九千套在审批中，到底市场的库存量如何，到会也麻烦各位专家给大家一个解读。　　我先介绍一下到场的嘉宾：　　东汇置地投资管理有限公司CEO刘东；　　伟业我爱我家集团控股公司副总裁胡景晖；　　中国房地产学会副会长卞洪登；　　 ()营销总监田丰；　　北京绿宸房地产开发有限公司营销策划总监韩磊；　　博地澜屋副总建筑设计师边力。　　欢迎各位嘉宾的到来，今天我们的嘉宾阵容比较强大，我们致力从开发商的角度，从的角度，还有的角度以及专家学者的角度更全面的跟大家分析一下11月份以来市场呈现的回暖状况，也透过现象看本质，为广大网友去解读接下里几个月的走势到底如何。刚才我说了很多都是相关房地产媒体的报道，不知道大家自己的感受怎么样，首先有请我们嘉宾从切身感受简单跟大家说一下，你感受到的楼市是怎么样的？&博地澜屋副总建筑设计师 边力　　【边力】：我抛砖引玉，今年有一个词说的比较多，今年楼市低开高走，2012年刚开始到5月份因为调控政策买房飙升，5月份到8月份慢慢回暖，8月份到11月份十八大召开，开发商调整政策大家也在观望，十八大之后有什么新的政策，观望之后11月份井喷的感觉。购房吃穿住行是必备的，虽然大家都想买房，观望的心态谁都有，都想花小钱买好的东西，各种形式大家出手，毕竟我有一年或者八九个月的观望，出手很正常，市场越来越趋于冷静，投资型的或者投机型的越来越少，市场越来越向好的方向发展。　　【刘东】：我这边应该这么讲，我们公司东汇置地有成交的统计，从这个统计来看去年第四季度大家认为应该是整个市场细心最差的季度，但实际上从我们以上的别墅+公寓的情况来看，去年的第四季本身就是全年里面总成交额总成交套数最多的一季。两个月前有人问过金九银十怎么看，如果大家公认去年11月、12月是购房人信心最不足的情况，成交套数很高，今年只会更好不会更差，因为信心现在此时此刻越往后大家对后市的信心越来越会加强，这个角度来看去年的数据跟今年大趋势上相近，但是跟去年略微有所不同，去年点成交点在10月份，今年11月份的成交如果以和纯别墅类的产品来看，11月的成交大于10月份，甚至于别墅的成交在11月份目前的数据来看有望超过今年别墅周期和普通住宅不一样，普通住宅8月份是点，我们看别墅的点是5月和7月，7月。&东汇置地投资管理有限公司CEO 刘东　　【刘东】：现在来看前三周的销售统计已经很接近7月份那个高值，最终到月底咱们这周末统计的时候，相信这个数据有可能会是整个全年曲线里面前11个月里面的。从这个曲线可以看到，高端物业目前来讲信心很强。昨天发生一个事我心里很不是滋味，昨天又拿出一块地，起拍价三万多平米，周围一会儿请胡总介绍一下，我就住那附近，我印象中那儿普通住宅才三万多的价格。看公园精装的不算，普通住宅才三万多不到四万，这次拿地的底价我认为是过于进取了。这个会刺激大家对后市有一个更乐观的想法，但是这事本身是不是决策层想看到的，拿地的定价上来讲基本就是估值的值拿来作为底价，正常举拍不能超过30%多的情况下，这个房价在底价的基础上四万多五万，虽然一百来亩土地它的指标价土地价五万，接近朝阳公园周围高端物业的房价，这个角度来讲的买卖双方肯定是有想法的。　　【主持人】：今天早上我看一个热点新闻就是在说这个事，北京、上海双双出现“地王”，当然现在说北京这块是地王也许稍早，它还没有正式拍卖，不过从挂牌定价看，依然是“地”王。　　【刘东】：上海那块地是拍成地王的，这块地是没出来就已经是地王了。　　【主持人】：这个也是刚才刘总说到的，其更多的影响的是我们预期。我们一会儿接着聊土地这块的事。&中国房地产学会副会长 卞洪登　　【卞洪登】：能不能热起来，现状应该是有两个类型的数据，超过一百万亿的广义资本在各个银行里面的掌控需要释放的渠道，第二还有20多万亿的民间闲置资本也需要有增值的期望值。我在二环里面丽水湾的房子和四惠 ()的房子都有人打电话，你家房子卖吗？从侧面已经体现出来有一种大家想提前预约买房的热情。细问起来，一个是真正买房子的人有几个代理商，还有担保公司你家缺钱吗，你房子可以卖也可以做资本运营。我说的前面两个数字那些资金不管是私人的钱还是国家银行的钱要寻找增值的出口，同时也反映出来，在十八大期间给人们在未来的遐想增加了一些投资的热情和对未来乐观的展望，所以在市场上好的表现，但是能不能都成交，这个还要观察，现在是询价的阶段。　　【胡景晖】：我们本身也在看11月份公司的业绩，事实上11月份是有一个小反弹，这个也符合历史上很多年的规律。事实上我们一直讲金九银十，金九银十其实在历史上真的九十月份交易量很高的年度其实并不多，往往有时候11月份会有一个小反弹，所以实际不管新房成交成交，九十月份连续交易量下挫，11月份有市场反弹也正常，这里面验证了几个因素。第一，目前市场的刚性需求居多，很多人考虑元旦春节期间结婚，他们会买房，这些人买房趋向于买精装修的现房或者二手里面次新房，基本打扫打扫就能搬进去住的元旦春节就能结婚的，这个需求会在11月份释放出来。&伟业我爱我家集团控股公司副总裁 胡景晖　　【胡景晖】：第二，各个开发商的资金状况有些差异，也有一些开发商希望在年底之前有一个相对更好的，当然今年上半年从2月份万科率先在南京开始一直2、3、4、5月份延续了以价放量的市场走势，但是并没有所有的开发商动作是一致的，也有一些开发商资金不是宽裕，希望年底前有一些现金回笼。事实上，在11月份我们看到有一些促销的手段。第三，迫近年底很多人租房和约到期，很多人发现房租不便宜了，房租又涨了三百五百的，这些人重新算帐，我是继续租下去还是拿这个租金去还月供，是不是足够支持首付。年底前11月份确实出现小反弹，这个小反弹现在54个城市表现不一样，一手二手加起来11月份单月成交刷新8月份的不太可能，可能会接近，接下来12月份、1月份甚至到明年两会之前整个市场会是相对比较平稳的市场，暂时不会起太多的波澜，11月份出现一个小反弹小高潮各种原因来看也属于正常。　　【主持人】：12月份到明年3月份很难延续11月份的市场情况？　　【胡景晖】：从经纪公司来讲当然希望每个月都火，事实上迫近年底各种各样的原因，大家的兴奋点不在这儿了，圣诞、元旦、春节，从历史成交来看元旦春节这段时间相对清淡一些，大家公认这是一个淡季。事实上来讲，所谓逆向操作的问题，至少我的很多朋友包括记者朋友，我老跟他们想买房的时间点其实就是元旦春节这段时间，当年的小周期来看是买到了一个低点，这个很难左右大多数消费者的购买行为。　　【主持人】：实际操盘的开发商韩总、田总也说一下自己的切身感受，从近期客户的到访量等等给大家分享一下，尤其11月份以来。&北京绿宸地产营销策划总监 韩磊　　【韩磊】：从我一线的感觉，刚才刘总说到的情况，我说说刚需产品的情况。我们做的产品跟大兴交界，从4月份整个固安区域的销售量到房价到11月份全都在涨的，我们自己的项目从4月21号开盘到现在房价升了30%，周边的竞品都在这个范围之内，而且上涨过程当中销量没有下降，都是维持在比较高的状态，这是第一个情况。第二，我去年还在做北京的项目，当时做通州、大兴、顺义、怀柔的项目，通州项目去年12月30号开盘，很惨，卖了十几套，大兴旧宫这个地方1月1号开盘卖了三套，这是去年和今年年初实际的场景。今年八九月份重新开盘的时候，尤其旧宫那个项目10月份开盘一天200多套，顺义的项目一天200多套，怀柔项目一天200多套，这是迎新的变化。我不说11月份怎么样，整个从七八月份之后确实有一个井喷的状况，并且我们在每周做营销例会的时候，要求大家汇报全国重点城市监控，发现上涨的居多占到80%，下跌的很少。房价也好成交量也好基本是这个情况，房价上涨基于去年下降了一下，固安去年年底到年初房价点下调了30%—40%，涨回到点基本接近。我同意胡总的看法，12月份、1月份包括春节前后到明年3月份是平稳的态势，这是我看到的数据。　　再讲两个现象，现在经纪公司给我打电话问我卖不卖房的特别多，之前没有。第二个现象，跟朋友吃饭的时候主动出来找我买房的人变多了，而且现在我们的项目又开始出现了托关系买房的情况。今年年初的时候说想买房现在是点，没人来，现在涨了30%都来了，还得托关系排这个房子。这个符合往年老百姓心目当中房价要涨销量要升的状况，明年整个楼市情况来看，会平稳上涨，会不会出现暴涨？从高点落下来又涨回到当年接近于高点的状况，可能不会再有大幅上升空间，但是一定会是涨的趋势，这是我个人观点。&润泽公馆营销总监 田丰　　【田丰】：刚才问到回顾一下10月份的情况，回顾2011年的情况，我看到有媒体把2011年说过的话翻过来在2012年年底验证一下，每年我们都不太敢说，所有的预测跟回顾都是基于现实发生。从润泽公馆这个项目上我们非常明显看到2012年取得的成绩，润泽公馆是润泽地产在北五环清河营这个区域开发的第三个项目，在2011年第三季度正式开盘，2011年下半年是地产比较平静的适合，筑低反弹的稳固期，2011年第三季度开盘基本实现我们的预期或者开盘计划，到了2012年所有的开发商和所有的项目对于项目变化的感受是相同的。首先客户量需求的急遽扩大，我们做过技术统计和客户跟踪，这些客户在2012年涌现出来的，就像刚才谈到也有托关系的也有买涨不买跌的心态的客户，和我们在2011年蓄的客户是同一拨人，2011年老百姓观察市场拿不准没有出手，2012年随着市场的变化随着成交量的变化随着价格的变化，2012年非常踊跃出手，这个也是一个客观和正常的现象。　　润泽公馆在北五环跟周围的几个项目共同形成一个市场供应量的合力，这个供应量的合力制造出区域性的现象，在北部地区现在购房的热点区域的表现。大家在这个市场环境按照各自的产品特点、定价模式还有蓄客数量、营销手段取得不错的成绩，润泽公馆在2012年整个全年尽管还有一个月的时间，但是可以看到还是取得非常好的销售业绩，甚至可以回顾成为润泽地产历史上一年的销售数据。2012年后半程成交量的上升伴随着价格上升，这个刚才提到，最简单就是老百姓买涨不买跌的心态。昨天晚上看到一个电视节目南方地方卫视的访谈关于房价涨跌的讨论，我们每年都在提GDP的上升和CPI的上涨，这两个指标都在涨，为什么房价不能涨？一样都是生产资料一样都是原材料的建造过程，当你的基础材料上涨的时候自然市场价格就会上升，再加上正常的市场经济规律。未来的价格上升我觉得毋庸置疑的，只不过在这个点上我们可能会看到政府行政调控的力度和手段大与小以及使用的具体方法。第二，老百姓在不同的价格阶段上承受能力的表现是什么样的，越来越多看到以前跟胡总聊过，可能二级市场更明确表现出来，单价对应的小户型的总价是客户接受的硬指标，我们经常看到小户型的单价反而高，大户型的单价反而低，一二手市场都有这样的表现，老百姓的购买能力在一定阶段是有一个固定值，并不是肆意涨个十万八万老百姓无所谓都能接受。此外，我们还能看到在润泽公馆2013年的展望当中我们还是有非常大的供应量和非常好的市场预期，这个预期一方面基于对市场相对稳健发展的信心，第二基于我们对产品的信心。我们相信不管在什么时候不管是提刚需提改善还是具备占有性投资的物业，只要产品硬软实力做好了，产品确实能起到在不同阶段对于不同需求的客户能够充分发挥作用。我们相信这样的市场环境或者市场价值永远是可以进行逐步浮现的。　　【主持人】：谢谢田总，通过刚才各位的介绍，从亲身感受出发，还有各位专家的分析，可以看出今年的成交跟去年来比肯定是要好，回暖毋庸置疑。媒体报道也印证了这一点，标杆房企九成以上完成了年度销售目标。刚刚韩总和卞老师都提到中介公司打电话问卖不卖房子的越来越多，最近也成为一个热点。前一段时间新房普遍看好的情况下有一些媒体曝出来市场也不错，年底也有一个小高潮的行情。接下来我们具体让胡总聊一下二手房的情况，在年底这样一个表现是基于什么原因，从哪几方面决定了二手房好的行情。到3月份是否还有一个房价不断涨价的信号？　　【胡景晖】：今年全年还没有完，按现在的时间进度到12月底今年全年北京二手房交易量在八万套左右，比去年交易量涨了17%。现在二手房和新房相对来讲有一个比较明确的地域界限，基本80%的二手房成交集中在四环以内，相信80%的新房成交集中在五环以外，在同一个区域发生胶着这种状况很少，只有个别区域，通州新房二手房都有交易量都比较大。现在来看倾向于买二手房的人更多考虑交通出行便利、社区配套成熟、即买即得。二手房和新房相比事实也有它的不足，现在交易税费比较高，从银行实际拿到的比例比较低等等，这里面各有利弊。二手房如果总体来看，北京市新房数据到年底的还没出来，新房北京市交易量涨幅应该大于二手房。实际最主要的原因定价机制，新房定价机制毋庸置疑在开发商手里，开发商想涨可以涨想降就可以降，同一个楼盘里面的二手房小业主也没有组织不可能集体定价，只能互相看着，他们的价格决策周期相对来讲比较零散，有些人急需用钱，有些人相对来讲是试探性的出手。　　现在来看为什么迫近年底包括二手房交易有所提速，刚才讲了几个原因，结婚改善现房，每逢到了年底一些二手房的小业主各种各样的原因有现金流方面的考虑，有些人还有些人做生意有一些现金流转各种各样的原因，不是杨白劳那样的现象，但是肯定到了年底很多人经商或者做投资需要一些现金流的，这时候到年底会有一些人选择出售，或者出售当中议价空间比较大。二手房购房人考虑结婚很多人选择三年五年之内的次新房基本不用大动所谓局部装修一下就可以进去。11月份的交易反弹在二手房这边显现的比较明确，但是事实上来讲从整个二手房来讲，在一些优质的区域，我指的优质区域学区、成熟商圈、地铁沿线还是缺乏好房源的，刚才很多人说到受到经纪人的骚扰打电话问要不要卖房，掌握优质房源，现在可售的优质房源不多。现在来看今年上半年一直延续到8月份将近七成的交易够房人是的年轻人，但是到下半年这个比例发生变化，购房需求衰减，改善性住房增加，问题是前段时间跟政府有关部门提了建议，今年在执行宏观调控前提下对的年轻人有很多优惠，比如8.5折的优惠，购买90平米中小户型减免，但是我们对于正常改善性需求不但没有任何优惠，事实上有很多人为设置障碍，银行执行的认房又认贷按揭认定标准想很多人想改善无法改善。以前只要买过两次房子有过两次按揭记录，哪怕现在名下一套房子都没有了，再向银行申请被认定是第三套，银行拒绝。即便把手里的两居室卖掉买一个别墅也好或者买一个大一点的三居四居，资金的台阶迈不过去，需要银行撑一下。一千两套小房子都有过小记录银行认定是第三次购房不提供贷款，这个事情很荒谬。　　以往北京市曾经执行过出售已购公房一年内买房差额征收，现在不是特别明确如果一买一卖卖的不是已购公房，卖的是我的还是税收能不能抵扣减免。我跟政府有关部门提了建议，包括新房市场包括二手房市场，光靠很难给市场提供持续的支撑，改善性需求属于正常的需求没有投机炒房的任何嫌疑，明年开始我们应该适度给一些改善性需求优惠，包括贷款上税收上，更重要二手房市场上不管是改善买二手房还是买新房至少会买条件更好更大的，卖的前提可能把原来手里的小房子拿出来卖掉，事实上会增加市场供应特别增加一些中小户型的房屋供应，对于市场整个规模结构调节也是有好处的。　　【主持人】：对于高端物业这一块是什么样的情况，还有整个北京市的千万以上住宅供应量情况怎么样，与市场需求有多大的差距，我想由刘总来给大家分享一下这边的数据？　　【刘东】：现在来看基本可以这么说，单纯把别墅称之为豪宅的情况来看，10月份卖了两百多套，11月份前三周已经卖了三百多套，已经比10月份的全月多卖出一百多套，成交额10月份跟11月份三周的成交额已经大于10月全月的成交额10个亿。点7月份北京的别墅卖了30.6亿，而11月份28.945亿，三周的成交和7月份的点值来看已经就差一个亿，这一周的数据统计进来以后，这一个亿很容易突破，在别墅里面五套别墅，只要全北京多卖五套别墅，就已经可以让这个数据翻新，在今年整个成交数据里面翻新。另外我们统计的数据来看，如果以11月份的数据来看，去年这个时间段内的豪宅和今年相比差了整整一倍，去年11月跟今年相比。去年10、11、12三个月相加已经是全年度里面最热销的一个季度的情况下，我们现在看到11月的数据和10月份相比，10月份的数据是26亿，11月份前三周成交30多亿。上个月统计北京前三季度在我们统计的一手交易里面大概九万多套里面有1700多套属于超过一千万，这一千万的成交里面占北京市总营业额（一手房）接近7.5分之一，这个数量和九万相比不到2%，实际已经是10%几的营业额，两百多亿的营业额。　　这个跟胡总的观点不一样，我认为一手房特别高端房定价权并不在开发商，田总跟我体会肯定是一样的，包括刚需兼改善房而不是纯刚需房的定价权不在开发商。不像二手房昨天地价一出来，周围的普通住宅可以和二手房应声叫价，周围开盘的开发商开第二次盘第三次盘的定价权拱手给管理部门。调控到最后如果政策不改变的情况下，这个政策只能压制一手房的定价，无法让二手房的小业主能够听你的指挥棒来改变你的叫价涨跌变化。这个政策肯定要调整，完全不调整不可能，现在太多的政策实际上是政策而不是法规，从法规的角度从物权法、人权法的角度改善需求和投资需求都是人的基本权利，我们没有理由长时间剥夺人们的基本权利。交通管制大家都可以理解，但是交通管制不能说让大家不可以上街，所谓交通管制都是临时措施这个是法律允许管控部门来执行的，但是不可以制订一条法律以后必须单双号，那道理是一样的。你只能临时实行一个管控措施。从目前得到的数据来看，我呼吁管理部门在政策方面应该考虑到消费者的基本权利。　　【主持人】：整个北京楼市供应量方面供需这块有什么变化，这几天报道比较多，不但豪宅，普通住宅接下来开盘非常少，北京入市量非常低。　　【刘东】：这个决定权不在开发商，特别是单价超过北京市平均房价的，我们现在统计数据很微妙。特意强调不按其它的经纪公司过程研究机构的做法，用单价来统计，我们用千万来统计，实际很难做到对未来供应的预判。因为我们在统计里面发现有90多个项目今年卖超过一千万的有超过10个项目甚至接近20个项目只卖了一套一千万以上的，这个是人手数出来的，而不是哪个系统里面把这个东西找出来，用了很大的工作，某个楼盘只有一千万以上那999万的算什么？这个临界点跟单价一样，超过三万或者四万，两万九千九百九十九的算什么，这个不能做到公正。从统计角度来讲，统计完以后可以看到成交的趋势是一个相对准确和客观的，有的只有几十平米的房子，如果在市中心如果超过四万是很正常的，但是不能把它称之为超过四万了就是豪宅，其实就是一个普通住宅甚至可能这个住宅已经超过25年楼龄了，都有可能超过四万块钱，这个来讲从我们角度我们想把新增供应相对贵的房子统计出来。我们现在看的数量来讲，应该说我们只考虑在成交榜里面相对靠前的这些来看，基本上还是拥有资源的这些房子。　　【主持人】：刚才刘总说到很多次是管理部门的事，接下来我们也说一件由管理者决定的事，雷声大雨点小已经好几年了，今年也有一些试点的声音出来，财政部、税务局领导讲话，到底什么时候能征或者怎么个征法也没有一个定论，卞老师怎么看待这个事情？　　【卞洪登】：09年到11年中国房地产协会换届的时候我主持副会长的时候正好遇到了推的高峰，我跟贾康所长有一些不同的歧义，税务部门希望开征，为地方财政收入和政府将来的财政支出有一些新的税源，也符合民意，大众要求开征。作为遏制房，显然分量很轻，它不能实现遏制房价的需求目的。如果能够真正遏制中国的房价，那只有用一剂猛药，非得遏制它，不顾虑经济发展的前景的话，可以马上开征遗产税，立刻可以遏制。遗产税就像台湾这样开征是比较少的，55%的遗产税。王永庆死后还要多征160亿遗产税，这种情况人们不买房了，买房之后自己的儿女继承不了。像日本是75%的遗产税，美国累计遗产税高达80%以上，一征遗产税大家都会变成比尔盖茨和巴菲特，留给后代的资金不多了，大家都喜欢裸捐变慈善家。　　中国现在还在脱贫奔小康阶段，开征遗产税显然不合理。作为国家的超英赶美超日赶美最后一个任务还没完成，人均30平米的情况下突然出台遗产税终止追赶97美国很舒适的水平的情况下显然不合适，出台遗产税是最有效的，出台房产税肯定不能遏制房价增长。就像我们08年出现经济危机之后我们09年实行的政策把我们的减一半，减一半4%的还有2%的征税，这种分量显然在房产税再增加一个点达到2%也只不过恢复以前我们鼓励大家买房救市那个水平。出台房地产税遏制房价收效甚微，从已经实验的几个城市看，也显然没有把房价遏制下来。我不看好房产税，未来就是硬着头皮普遍实行下去，我想也是个鸡肋，既富不了财政又遏制不了房价外加一个新的帽子扣上，我们中国是出台税费最多的国家，这又何苦来，还是不广泛出台为好。　　【主持人】：回到刚才刘总说的话，这是管理面决定的，我们确实听到很多这样的异议。每次聊市场的时候躲不开房价这个事，前不久任大炮称房价不让人幸福，明年3月份要暴涨。其一个重要的理论依据从今年的开工量跟08年的开工量对比惊人相似，开工量急遽下降，按照市场供应来说目前政策条件下到3月份之后可能房价会有非常大的涨幅，在座的各位同不同意他这个观点论据，接下来的房地产市场怎么看？　　【边力】：我不太同意他的观点，暴涨不太可能，现在市场趋于平稳，2010年大热，2011年大冷，今年总的趋势趋于中间比较平稳。中国房地产十来年大起大落08年、09年之后，现在已经趋于平稳，大家不能理性。投资型押宝型的投资风险比较大，趋于平稳之后房价在短时期内大涨的情况不会很多，比较平稳上涨是极有革命的，投资押宝押这块地押这个房子风险比较大。现在开发商像之前开发商拿地几百亩上千亩，现在这种情况很少，一般都是开20万平米、30万平米短期的资金回流比较快的盘子比较多，或者在已开的区域之内增加土地储量，市场运作成熟团队成熟。如果地比较好，宁愿不拿地也不要冒风险。　　【刘东】：如果问税务部门需不需要增加税他一定说需要，开发商需不需要房价明年涨，也说要，问计生委计划生育会不会取消一定说不会。反过来想胡总也有一些体会，一些领导也在问，我认为此时此刻谈的不应该是房价涨不涨，而是房价如何防暴，防爆炸性涨幅和报复性涨幅的问题，政策用什么样的政策去修订你现行的政策，能够让房价相对平稳的上涨而不是报复性上涨。我相信不可能像09年就是一个颠倒性的政策，从一个极端走向另一个极端，这个已经证明是报复性的反弹。未来我们一直到两会甚至到两会之后，政策上有没有一些逆向的调控措施，但是我不希望这个调控措施像三年前一样完全反过来，而是说采取小步稳步能够让成交上来。我始终强调治房跟治水是一样的，采取堵的方式，堵到某一天一定面临灭顶之灾，所以此时此刻我们应该采取一定的疏通的方法。　　我也跟很多同行和很多专家聊，我认为可以有一件事是相对逆向的，有没有可能把税收降低，把供应量刺激提升，让市场供货量充足而导致每一个开发商和每一个二手房的业主在买卖过程当中放价的价钱没有那么进取，而不是把这个东西全控起来，实际我认为应该说如果查我之前的言论，我都说过，这种调控措施能够抑制人购买意欲不可能超过18个月，超过18个月拿在手里不买房会家变。去年九十月份所谓历史上最严厉的，我们去计算18个月周期就是到明年的5月份那个临界点，人们持币待购的观望期一定会过去的。那个时候会考虑除非有一种可能，我连国籍带人都不在中国了，否则他如果想在中国工作生活的情况下，他肯定还是要有一个消费。目前为止除了置业这种手段，其它方法不能够让老百姓有一个所谓把未来想得特别幸福的模式。　　【卞洪登】：任大炮是很值得肯定和尊敬的人，言人之所未言，别人敢不敢说的他想说的，别人想没想到他想到了先说，他说房价遏制了人们的幸福感，尽管偏见一点，对政府前期出台的政策有一些否定，至少有一些想买房的人想改善房的人由于三限令不能买房的人群很多。第二，政府收的很少，反哺给社会做廉价房的速度减慢，让人们的幸福感减弱，这样分析有它的道理。任大炮在报复性反弹、暴涨，我个人认为他是平铺直叙的看现状，我们国家没有遏制不了的事，政府是世界最有权力的政府，政府是世界最有钱的政府，任何艰难险阻人间奇迹在我们的政府运营下都可以创造奇迹。任大炮说的报复性反弹大涨这是看现在大家的持币待购，饥渴冲向市场后劲很足的预期，一百多亿的广义资本，20多万亿的可支配的民间资本，这些事情是数字，但是不一定能够让你正常运营。这种围栏各种台阶县城的都还在，就是到明年三月份老政府换届府三把火，再怎么烧，这个围栏你想怎么快还不是马上就能快起来的。我想就他的杞人忧天也罢还是心动过速也罢，他的预期我们再增加一些科学含量的预测。　　我个人认为从十八大新任常委领导班子对外的一些宣誓信息来看，让大众未来要有幸福感，不是小康的口号，而是实现小康。改善性住房这个政策肯定要捋顺的，买房三令肯定要解除的，要不然大家幸福感达不到，有钱也达不到。30年前改革开放的初衷，市场竞争是惨烈的，有一些人先富起来或者有一些人先获得幸福感，但是弱者又有政府通过财政税收的二次调配也会幸福起来，这样的市场竞争可能要在未来方面凸现出来。我们前几年搞房市调控用计划经济的手段，人为组织市场经济的竞争，我个人认为就是前面那几位老总所讲的，不能把临时交通管制变成一个常规的法规，这显然是不符合正常的维护秩序的情况，属于个例。回到市场经济调整的常规套路，就应该把以前的疏堵策略调整，我们以前采取管的堵法是人们有一个围城的运营惯性思维，也就是说农民的房子既不可以买不可以卖不可以抵押又不可以拿集体土地做小产权，这样导致很多人只能在城里面买到市场房。　　在有限的空间买市场房，房价越来越高。我们要把它捋顺变成完全市场化，变成大禹的疏导，城市化要上下通行，内外兼修，以前城市化是农民拎着包进城可以的，城里人拎着包下乡是不可以的，没有产权，不可以抵押交易。未来的市场经济要两亿户农民幸福，两亿农户的幸福感在市场上找到，两亿户的房子可抵押交易，城里人可以拎着钱袋子到乡下，城市文明可以流通下去。苏西长是中国的都市，我分析了一下，跟上海个一万九千亿相持平GDP，平方米是一万七千多平方公里，比北京多几百平方公里，比这两大城市有优势，全社会要关注。为什么它的房价均价才五千块钱左右，城里面一两万，像江阴的华西村不到五千块钱一平米，办了土地转移可以交易，上海人无锡人都可以去买房，一个村变成一个城市，这是欧美地区很多连片城市化的典型，这样的城里面的人可以拎着包到乡下买房，用普遍城市化普遍市场化普世价值遏制房价，不会出现任大炮那样的到3月份反弹，房价高涨。这个人为新的政策来代替老的三限政策，可能应该引起未来决策部门高度关注的事。　　【主持人】：卞老师说到更深层次的问题，土地制度改革的问题，十八大也提到土地制度改革让农民更多分享改革带来的收益问题。　　【胡景晖】：其实价格这个问题政府披露的数据和媒体披露的数据有时候很奇怪，到底让老百姓看什么。比如年初我看到北京市统计局公布动态的库存量九万四千套，预计新增商品防供应今年七万到八万套，两者加起来十七八万，政府承诺保障性住房十万套，就算能兑现，加在一起36万套。今年到现在二手房成交14万套，至少有20万套的挂牌量。这几个加在一起40万套，历史上北京市09年新房二手房交易过45万套，现在又打击投机炒房又限贷，能够达成的25万套都算正常需求，如果25万的需求对45万的供应，市场会产生恐慌的，我不理解这个数字怎么算的？　　【卞洪登】：一手我们统计10万套　　【胡景晖】：比09年减了将近小一半。这是一方面。另外一方面，当然可能供应结构上有问题，有些论调很搞笑，前一段时间没有人出来拿地说房价要涨，没有人拿地，最近一段时间很多大房企出来拿地说房价要涨，房价炒高，那你说拿地不拿地？拿不拿地都涨。把四个数放一排，GDP、人均可支配收入、房价、CPI，假如每年GDP涨9%，人均可支配收入涨8%，房价涨6%—7%、CPI涨5%，大家都开心。每年GDP涨9%，人均可支配收入涨8%，房价涨6%—7%、意味着社会新增财富大部分被劳动人民分享了，而不是不知道哪儿去了，收入高于房价增长速度我买得起不用恐慌。过去调控之前的这些年，温总理执政早期GDP12%，房价三年翻一番，物价5%—8%，人民收入三五年内没有明显变化，这组数字造成很大问题，社会财富增加了，但是没有被贡献财富的人去分享，房价也高物价也高工资没变化，所以大家恐慌了。事实上房价CPI容忍到3%—5%，房价容忍6%—7%，人均可分配收入8%—9%，GDP10%，这样大家都很开心，没有人不开心。但是这组数要想调出来的话寄希望于下一届政府在整个宏观经济调控能力和资源配置上要有更大的想法。卞老师刚才讲的不管房产税还是遗产税，政府现在很尴尬，土地70年基本还剩四五十年，没法收第二轮了，地也拍的差不多了，至少财政收入上一定有30年—40年的空档期，地也拍光了，再说二轮还差好几十年，这个确实是巨大的问题。土地制度改革、税收制度改革、收入分配改革肯定是下一届政府要起动的三大改革，这三大改革跟房地产的相关性很大，这三个改革希望尽快推进。　　【主持人】：整个10月份以来市场这么好，到底购房客户里面有多少投资的有多少自住的，请韩总、田总给我们分享一下。　　【韩磊】：从目前的监控来看，就固安这个项目60%自己住，40%投资，除了买房子置地看不到别的投资需要，没有盈利模式，拿钱干吗。没办法，谈到明年的涨价不涨价这个事我已经不百关心了，从经济学角度来讲涨不涨价是供需关系决定的，这么多年房地产市场供需关系重不重要，重要不是最主要的因素而是人的预期。我遇到客户签完合同过来问什么时候涨价，签合同之前问什么时候。身边朋友也是这样，托你买一套房子，过了一个月问涨多少，涨50？觉得你应该涨500，涨1000。昨天刚开完会又涨，接连涨，不是被客户逼着涨价。现在消费者不知道是真傻还是假傻，前两天有人发微博，看买不买房涨不涨价，第一不能听房地产相关从业人员，第二不能听房地产媒体人，第三不能听所谓经济专家，这还是一个挺聪明人发的微博。我回了一个微博，买房子不听房子相关人听什么？你到餐馆不听搞餐饮的你听淘粪的，有意义吗？没意义。　　房价跌了他不买，涨了当然不是说一个人都不买，会有买的，这个比例相对来说越涨买的人越多，新一届政府上来GDP9%—10%房地产行业不做出大的贡献很难保证这是第一。第二，人的心理预期，他买完房子一手房基本五环以外，二手房四环以内，总不能跑到河北住去，不大可能，翻回过头来买二手房，未来二手房的市场慢慢超过一手房，这个角度二手房谁是第一，小业主不允许他的房子，必须要涨，不达到这个预期不卖。长远来看房价肯定是涨没跑，至于明年涨多少谁也判断不出来，但是报复性一下子上去的可能性不大，开发商愿意看到每年8%—10%的速度溜达，每年报复性涨一倍也恐慌，不知道明年怎么做，今年涨40%，明年降40%，那别干了。我希望大家都平平稳稳挺好的。　　【田丰】：如果每年都涨百分之四五十，我们做营销最难受当年就不应该卖，留两年之后再卖，这是所有老板的心态。我想说几个微观的事让大家有切身感受，现在买房可选择的尤其新房一手房在十多年前当时有印象，三环有50多个项目可以选择，四环有40多个项目可选择，五环区域范围内有60多个项目可选择。现在三环之内没有新盘，零星一两个不一定是你能承受的刚需客户或者普通老百姓承受的项目。大量的项目或者总体供应的项目数量还是要少，一方面后期有保障性住房的支持，还有一些中远郊项目，和土地的开发规划项目有直接的联系。给老百姓或者购房人一个直观感受，可选择的余地确实小，这个造成市场量价关系或者区域性热点的根源。第二个现象，今年是龙年快到龙尾巴了，今年也是生育高峰，身边很多朋友包括逛商场公园可以看到大着肚子晒太阳的家庭越来越多，未来一两年之内随着家庭结构的变化对于自己居住空间改善的需求又会成为一个生命周期带来的投资或者消费周期上的变化，这是一个必然规律。　　人活着必然经历这些事情。这个阶段即使不是在明年出现，那么在未来的两三年之内也会受到这样一个效应的影响。第三个，还是要看到目前购房人其实所谓的投资跟投机或者刚需自用占有，这些分类的标准是什么？相信所有的人在进行一项不动产置业的时候都有投资心态，像刚才说的客户买之前问你什么时候降买之后问你什么时候涨，真要是涨了怎么办，涨少了没法买别的地方也涨，涨了多了还要再看家庭结构的比例关系再进行消费变化。去年年底我说过，我认为房价上涨的趋势是比较客观的，但是局部区域或者局部个别项目大幅上涨在2013年仍然可以看到，尽管受到政府严酷的管理，尽管经历各种各样供求关系的变化，但是整体平稳的市场环境当中个别项目的异军突起相信还是会有表现的，但是整体市场的平稳是必须的而不是说由下往上去憧憬和预期的，而是由上往下已经告诉我们了。　　【主持人】：刚才韩总说有些专家说买不买房不听房地产相关从业人员的，但是在结尾还是想让相关都是房地产行业的相关从业人员给置业者一些建议。　　【田丰】：借用一个名人的话，在购房这个领域上对2013年如果要出手便是春天。　　【韩磊】：该买就买早买会比晚买强。　　【胡景晖】：不管是房子本身还是别的永远没有的永远是只有最适合你的。　　【卞洪登】：我坚持《环球时报》发文章的观点，未来房地产还有20年的黄金期，不管是以前房价好还是这几年房市差，正反两个方面都验证了中国房地产始终是影响百业的龙头产业。另外，我想在这句话之后补充一句话，我们现在已经阐述的住宅房还有楼堂馆所接近一百亿，另外还有两亿户的广大农民，将来如果要入市的话首先靠近城市的要先入市，按照这个算法也有一百亿，两个一百亿是香港出卖政府可调控的一个非常有力的两只尺子，什么时候让近郊农民的房子小产权房子和相关的苏西长常州附近、上海附近盖了五六层的房子一两层住上面都是堆东西或者空置的这些房子能够调节市场，这个未来我们的房价就可控了。我们的房价可控是为了推进市场进步，房价升值的预期也可控。如果房价不升值，市场是不可跨越，龙头产业不可引导。希望在未来这两个一百亿的预估数字下能够学习香港政府的无形之手变成有形之手有所作为，调整我们的社会良性发展，让更多的人获得幸福感。　　【刘东】：如果承认购房首先承认房屋具有投资性，那随时可以出手，我不认为没有自己的住房就一定不幸福，前提是你别因为别人买房过程当中挣到钱了眼红。　　【边力】：如果现在改善性刚需的话买房可以出手，如果投资性的谨慎。　　【主持人】：当然我们也相信整个市场随着政府不断调控也好，政策的修订也好，市场和供需结构的不断调整也好，总归是往良性方向发展，再次感谢各位嘉宾的到来，时间关系我们的访谈到此结束。
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位置 : S273省道(廊霸路)与益昌北路交口向北1公里路东
热线 : 400-099-0099 转 28492
总价均价 : 720万元/套
位置 : 牛栏山昌金路与右堤路交汇处向南200米路西
热线 : 400-099-0099 转 64812
720万元/套
平均价格 : 待定
位置 : 益田道与榕花路交口东北侧
热线 : 400-099-0099 转 39277
最低总价 : 760万元/套
位置 : 京都旅游大道1号
热线 : 400-099-0099 转 10399
760万元/套
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