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您要查找的资源可能已被删除，已更改名称或者暂时不可用。我原来在别的职场论坛连载自己的职业经历，分享这个过程中的经验得失，可能对很多人有帮助，想了一下再发在天涯吧，希望借这里的人气能与更多人交流。　　正文——六年职场——从销售员到高管的历程。　　　　
除了笼统的聊感悟，我想能有机会记录下自己这几年工作经历，简单总结得失，与大家分享，欢迎继续拍砖，职场中人人都有值得借鉴的东西，也希望各位朋友不吝赐教。　　
我从事的是房地产行业，做营销和客服工作为主，也兼做法律相关问题处理，曾经供职过开发商和顾问公司，经历四家企业，包括上市公司，也包括北京这样的一线城市的小代理行，如今做的是实实在在的房地产企业高管，不是很多人认为的某个项目的专业业务负责人，虽然企业规模不大，但是有自己的模式和竞争力；客观的讲，我通过六年时间做到现在位置，是比较快的，期间有自己的取舍、努力、也有机遇，总体上刚要步入三十岁，之前的遗憾多为年轻的波折，不算真的遗憾，不过教训也不少，我会一段段的写，不太长。
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　　我毕业的2005年，工作还不是那么难找，但各种情况与现在差不多，仅仅是程度而已，也有很多人迫于压力去读研，去考公务员，总之竞争无处不在，但是经济相对活跃，我想，这是我与如今刚毕业的大学生面对的环境的差异吧，可能同龄人都有感受。　　最初大学时候我因为一心想靠美国研究生，努力学英语，托福、GRE考了又赶上ets（负责考试的非**机构）调整，两项考试改革，申请也比较严格，签证通过率更是降到一个历史较低水平；那时候经历过的朋友一定知道。后来我们三个都计划去美国体验民主自由的学生，他们两个考取了奖学金，一个商学院物流供应链管理，一个是硕博连读环境工程（为了就业硕士毕业就工作了）；我没申请，那个时候自己想不能仅仅这样去躲避，我至多可以达到的是自己摆脱不满的环境，但是能做的很少，我决心要努力证明自己可以做更多，当时没有那么大气魄，但是这辈子不想就这么过，要在这种我嗤之以鼻的环境下做出事情，首先要接受它的规则。　　我开始了找工作的旅程，而绝不选择国内考研，我不想解释这个，懂的人懂，不懂的人不必解释。
　　释怀用了很久，毕业前我一直在一家培训机构做兼职英语教师，虽然是兼职，但是也跟专职的差不多，每个月都很忙，但是我知道自己虽然喜欢语言，但并不想一直做个教师，那不是自己的理想，不是说教师不好。随后我会说到为什么自己这样一个愤青，会投入到房地产行业，在这个行业从业这些年正是国人对行业骂声一片的时候，期间心态的变化。　　然后当年5月我就投入到找工作之中，比较幸运，那个时候是中国房地产行业的有一个高速发展期，很多企业提供了大量的就业岗位，当然现在也是这样的。那时候我很希望去外地工作，自己的性格就是想多经历和体验一下不同的环境，当时我总觉得自己生活的省会城市是个典型的保守且慢的城市，年轻人似乎也很喜欢呆在家里，在家附近工作，也许是性格因素吧，我很不理解。我一想到不同的生活和体验就觉得每个毛孔都兴奋。　　当时招聘的房地产开发商，主要的项目都在外地，很多人似乎犹疑不决，我记得当时我一听到驻外，立马答应，招聘的人力资源总监似乎很是惊讶，那是最后一轮的面试，分岗位，然后我就在第二周被派往胶东半岛的项目上常住去了，从置业顾问坐起，这一次，是一年半。
　　我不记录流水账，像把经验写在细节中，一晃我的两位当初战友都在美国毕业工作了，感慨唏嘘的事情很多，慢慢道来吧。我们这些年也偶尔交流，先继续说我的工作吧　　
那时候找工作也做了一番调查，虽然初入社会懂得有限，我给自己的规划就是在一个行业做深，这个行业最好有竞争的环境和提升的机会，有平台有长远发展，另外不要有那些乱七八糟的潜规则影响个人发展，以后看当时的想法是模糊的，房地产行业潜规则未必就少，但是有一条，这个行业从业，你如果有能力，收获是不会小的，不仅仅是物质方面；当然，随着这些年从业人员鱼目混杂，泥沙俱下，也有很多人只能勉强糊口，但我还是那句话，机会给你了，混不混的出来要看自己。 　　
　　在胶东半岛的分公司，我们企业当时有个非常大的综合体项目，开发周期很长，我当时到的时候，那里还是一片荒地，实际上只有少部分开始挖槽，当然现在已经初具规模，虽然由于市场和政策变动项目并不是一帆风顺，不过做房地产有个好处，就是你经历、参与、主持过的项目，就立在那里，像时间的刻度，让人很有成就感。后来回去几次我还想特意去看看，不过行色匆匆，没有如愿。　　
05年一到岗，我们这批大学生被分配轮岗，主要是两方面作用：1、公司考察每个人能力倾向，让个人也体会自己的偏好和方向。2、通过轮岗给以后的岗位提供新的人员补充，因为当时开发项目所需的人手非常多。　　我很很多专业不同的人，按照自己的意见和公司安排到了营销部，开始了房地产营销工作的征程。　　刚开始什么都不懂，做销售又完全放不开面子，专业方面更是差，我学工商管理，我们这个专业在我们学校两个方向，一个是企业管理、一个是营销类，同市场营销专业还分着，真不好评价，我是企业管理方向，营销学也是专业课，但是房地产行业的独特性有大量专业知识，当然很多做了多年销售的人可能会说其实也不多，那我要告诉你，如果你一直做置业顾问，那么还好，但是如果要深入，各类知识需要了解和熟练掌握的，可不是一点半点。　　那时候我只能看懂图纸的正反，保证拿不倒，不怕大家笑话，搞不懂的问题占99%，当时我们同一批和后来又来的一批大学生我的毕业学校没名气，他们很多来自重点大学，比较骄傲，不过我对自己能力很自信，即使盲目，但是那自信支持我不断地学习。工作头几个月，几乎天天加班，主要是为了学专业知识。售楼处很大，后面就是办公室，晚上我就在办公室学习和看各种房地产相关的方案、资料、新闻，虽然乱，但是让我对房地产企业有了初步看法，这个对我后来影响很大，不是专业方面，而是判断自己所处企业在行业内面临什么样的状况的时候，比较清晰。
　　开始我们销售的是商业项目，也许这个对我是机会，因为商业项目销售与住宅相比较，需要逻辑分析能力更强一些，这个正是我擅长的。要给客服说明项目规划、发展、投资回报、风险来源，这一切要有说服力，除了大家都有的统一说辞和技巧培训，我总是能慢慢的给客户说明白。我的方式与其他置业顾问不同，我喜欢慢慢跟客户聊，对项目的整体把握在销售层面上比较清楚，我很关注公司的各类信息，将其汇总为自己的语言。由于我不紧不慢的风格，带我的销售主管曾经很焦急，他曾经说过，我从来没见过像你这样的销售，明明可以引导客户交钱了，你还在那里慢悠悠的聊。其实，一方面是习惯，一方面是我心里有数，一般我的客户介绍朋友来买的不少，这个跟我的风格对他们影响深是有关系的。我曾经跟其他销售人员举列子：一个客户来买房，从他进入售楼处就让他浸泡在一种氛围内，让他信任和接受，是个缓慢的过程，当他浸泡在其中，就会被影响，然后他会在成交后成为我们的兼职销售人员。但是那个时候同龄人大都心态狂妄，更不会注意到我说的话。　　当然大环境是市场比较好，大家业绩都还可以，我做的最初几个月当了两次销售冠军。当时的销售团队，大家收入丰厚，这个我想不必多说，很多人对房地产销售人员都有了解，不过收入的波动我在一两年后才真正切身体会到，后文再表。
　　卖房子，很多技巧，再加上来售楼处的人一般起码由需求的可能，所以让客户交钱不一定是难事，但是让他们真的浸透在这种环境影响下是另一码事，所以我一向主张营销要影响客户，而不是让他们出了售楼处就拍脑袋后悔。　　那个时候一个成就我下一步的重要因素：我跟销售的同事、领导相处关系不错。平时我们经常聚会，收入高，刚毕业，工作节奏快、压力大，因为每期考核，两次不达标的要停岗，大家也应该知道做这行不那么轻松，所以下班后的娱乐是放松的好途径，大家经常一块吃饭再一块唱歌到深夜，年轻啊，活力无限，又都是驻外，回宿舍不如去玩，基本上团队氛围也不错。　　我喜欢有问题就请教领导，当时没有什么心眼去凑近乎，是真的不明白，难受，就得去问，去看别人如何做的。另外，我当时是有想法的，职业规划日渐清晰，我知道销售一线收入是高，但是那个平台我觉得内容有限，我必须要取舍，我要做管理！　　这期间也有犹豫，一来收入是个诱惑，各位有体会过刚毕业几个月的时候一个月工资就可以顶同学半年收入是何种刺激；我那个时候跟同学聊，从不说收入，但听到别人的收入，起码自己有成就感。二来，升职需要机会，更需要能力啊，我怎么去学呢？
　　直播？坐沙发学习
　　第一次升职就是个职业取舍的问题！　　很多朋友都遇到过第一次承担更多责任，其实，我的经历告诉我，从一批新人中脱颖而出其实不难，做好基本面，再就是少犯低级错误，然后去交流、沟通。　　做好基本面是什么？你的工作，业绩要好，这个没的说，那是你对现在岗位的适应能力，再就是业绩好的同时了解你的岗位职责，很多房产销售最大的瓶颈就是他们认为就是卖掉尽可能多的房子，但那不够，你的工作够规范么？你是否除了关注业绩和你的佣金就不关心领导安排的其他工作，例如写工作计划、仔细清楚地记录客户信息，规范着装，每天按时去打扫和布置你的工作环境，我就每天做这些细节方面，也因为家庭的遗传，我毕竟苛刻细节的一个人，上面那些成就了我升职的50%。我后来才知道，大小领导，每天看一个人精神面貌，每天观察或者无意间看到的你的工作，这就是印象，这个有时候比数字更耐人寻味！　　少犯低级错误是什么？犯错误首先是正常的，越多尝试，越多挑战自己的边界，就越多错误，那没什么，尤其是新人有这个资本，但是低级错误尽量别犯！例如迟到早退，内都吵架、争夺客户的不良手段、领导交代的工作漫不经心，做了，但总是有缺漏，而且是人人能做到的地方你没做好，不要小看这些，这也是印象，一个人能专心的去听工作安排，去分解落实，就了不得，你信不信你主要工作能力都受制于此？ 后来我有个深切体会，当我4~5个月的时候，被提升见习销售主管，我突出之处就再于做好基本面，重复工作不出差错，而且比较不计较小事，也就跟同事争执少，一个人可以被信任，领导教给你管理放心啊，还不是因为这些？基层管理就是这样。然后时常跟领导沟通，这个沟通我主要跟主管和经历，我很少跟再高的管理者接触，一个是机会少，一个是为了避嫌，我观察到有些新人的心机，我刻意的避免像他们，后来我升职，我想仅仅是因为我没像他们那样做而已，而不是我额外多做到了什么。各位，这是我职场最初的重要经验。
　　可我履新一个月就发现了一个很大的问题。这个问题就是，我做的是基层管理，而我的三位老师是高管中位于金字塔顶端的人物，论工作、论层级她们都不分管和指导到具体那么低，而且由于这个安排，我面临更加微妙的外部环境，首先销售人员都比较顾忌，因此还算给面子听吩咐，但是我的直接领导难免心里有想法 　　
　　后来，我有机会参加公司高管才能参加的会议，这种会议通常在老板午夜到达项目地后随时召开，最晚一次我曾经半夜2点和各位领导被公司车队接去宾馆开会，有一次晚上12点开会，居然一进酒店二层就看到应召女郎做了一排，那可是四星级酒店啊，那时候我头一次见识这个，才发现自己加班那算什么，人家上班都那个点了。　　能参加会议，两个原因，一方面是老板想知道一线销售情况究竟如何，我想一个企业规模大了，很多时候老板想知道事情真相，从身边人那里闻不到什么，就只能提我们这些一线管理层。另一个原因还是我的师傅们的提携，我知道其中轻重，每次后半夜回宿舍，第二天同事都奇怪的问我怎么了，后来大家都知道我是唯一去参加这类会的主管，颇给我面子，我曾经也一度有点飘飘然……
　　随着时间推移，我面临的另一个问题就是日渐卷入一些复杂的公司内部人之间的问题，而且由于提升比较快，被人注意。在这里我给后来的新人一个建议：尽量不要那么早陷入纷争，人事复杂，大公司尤其如此。我那时候因为工作原因，被安排涉及了很多不是本职的工作，是锻炼、也是一个跟人打交道的学问，于各个部门，有强势部门、有配合支持性的部门、有世故的底层专员，也有更看不透的高层，还好我有两个可以依赖的：1、自己谨慎且诚恳，除了业务不做出格的事情；2、总是简单、年轻又衬托了我的简单，这让我无形中躲过了很多的不利。很多时候你年轻也没资格进入权利漩涡的核心，更不用自己去趟浑水。　　当时我颇为诚惶诚恐了一段时间，那个时候很不好过，我的直接领导一方面也给我工作，一方面似乎也在给我施加压力，我经常晚上睡不好，也就是那段时间，我熬过了，工作渐渐有了基础。年底前，营销中心（当时最高营销组织名称）下辖新成立的市场部，我被调去做市场部主管，其实当时不止一个主管，就是级别在那里，但是工作分开做，同时由于销售部我最熟悉情况，我继续兼任销售主管，来回跑。年底，我被评为集团最具潜力员工，同年，公司给员工福利购房，按照评分计算购房优惠，我没有在异地购房的计划，但是那个时候我第一次切实的感到自己的价值被尊重，工作不到一年，我居然在一个有60多人的项目公司排在第十位！我现在还记得排在我前面的除了高管最低级别的也是一个做了多年的老高级工程师。我拿到奖状，又有额外的500块钱奖金，要知道那个时候年终奖比这个最具潜力员工奖金多多了，但是我知道，这个奖状的分量。　　那个时代，房地产经历了21世纪最初红火几年，造就了很多英雄，我那时候微不足道，一个小卒，但我当时觉得自己就是自己的英雄。　　第一篇完
　　第二篇
职场抉择　　　　我以前也写过分析如何取舍的职场问题，在这里继续以经历来说说。　　工作一年多以后，项目不断开发，住宅和商业都有了，不过当时市场似乎不是那么好，我们的项目因为规划面积很大，拿地基本上在远郊，属于前不靠村后不靠店的地方，销售力度再大对市场的影响敏感度也很高。如果投资客户缩减，项目的确会举步维艰，另外就是规划上的迟滞，多年后我再从另一个高度去审视曾经参与的第一个项目，我想它规划和启动的时间节奏都是存在问题的。　　一年多，干劲十足的时候，我需要考虑更大的抉择，是否继续在这个项目待下去？　　房地产同行知道，有很多时候，从业者在一个公司倒不如说是再一个项目，无论是从锻炼还是资历、很多时候我们去面试也是以阐述项目经历为主。更何况是那么大一个项目，开发周期8~10年，我虽然是渴望在外的，但并不想在一个小地方带若干年，起码当年的我还是觉得要多看看整个行业更重要。同时，重复的工作阶段性的缺乏了刺激，在年轻的时候，成长必经是一个缓慢过程，最初的快速上升不能替代心里的恐慌和野心，那么我要落地来支持自己的发展，我想学习新东西，而这，在开发商的一个项目上，还很有限，尤其是我要横向学习的专业知识面。　　从事房地产的第一个项目，寄托了很多感情，从我去的时候是一片荒地，真正的荒地，骑车子几十分钟都转不下来，到看着建筑拔地而起，越来越多，那里面有我的一份血汗，一份坚持。当初一同来到人，很多因为看不到希望和不知道该如何而选择离开，也有人因为觉得不能获得机会而离开，我想，机会总是有，很多刚毕业的年轻人这两年都似乎排斥驻外，排斥企业，排斥市场化竞争，一毕业就那种老朽心态，要安定，要公务员，这更多是因为新的环境不如当年我们那么有活力，整个社会的机会似乎少了，让更多人恐慌，更多人怕自己未必能闯出来，不如混个稳定，或者说，价值观变化了，吃公家饭似乎很有优越感，其实从业多年，我最大的成就感不是拥有了多少，而是创造了多少价值，一个人，不想这辈子这么简单过，这是我选择起步的初衷，也是坚持的理由。　　扯远了，回来说。当时在项目上学的，肯定有限，我也了解到很多代理商在营销方面具备更广的专业素养和团队，我们项目也用过代理，因此我对他们团队很好奇，感觉与开发商的员工相比，代理行的员工素质更明显体现在专业上，于是，希望打下专业基础的我，在想办法。这是我当年的想法，因为我是希望做专业方面的专业人才，当时还没有上升到综合管理的高度，这个也是必然的，没有专业基础，再八面玲珑的人，除非在国企、或者需要纳税人养着的机构，在市场化的企业和行业中，那是不行的
　　楼主厉害，自己的努力+大行业+机遇。不错。
　　我在第一个项目上的一年多，学到了很多，尤其是商业地产的专业销售管理体系，还有部分招商工作做法，当时我们销售团队十几个人，招商团队也是，经常打交道，而我们的接触中我也尝试了很多招商环节，后来我走出来才知道，那些专业知识和技能居然如此稀缺，那是2006年。　　毕竟离开第一个项目，心中是有不舍的，此时一家代理公司招聘，是原来在我们项目上驻场的代理公司的销售经理介绍我的，因为当初他们团队在的时候，我们开发商很多人抱着甲方心态，都有点跟他们格格不入，但是我觉得大家可以是朋友，相处还算融洽，有什么工作、生活的事情大家也好说话，因此跟他们交情不错，尤其是这个销售经理，也是我的启蒙老师之一，我很尊重他，在他们走的时候，我曾经很遗憾，主动跟他聊过几句，他看出我的不舍很惊讶，也许他经历过太多这种简单的商业关系，人情，在此时给他留下很深印象。再加上他了解我的工作，因此走后一直推荐我去代理行锻炼。　　终于，我被说服了，向我的三位老师告别，她们几次挽留我，我当时有种特别的紧迫感，不是去新单位，而是觉得房地产行业变化太快，外面的世界飞速发展，我得看看，不然怎么继续啊。终于还是离职去胶东的另一个城市，那里的项目也是快开盘了。　　那时候我深切体会到在企业做，做事、做人的积累，我的同事、我的领导真诚的劝我留下，当年我很感动。而且我知道，我的努力没有白费，直到一年后我听原来同事说，老板和领导还提起我，希望我回去，我心里很感谢。我想无论是职场新人还是老鸟，良好的职场人脉对于职业生涯非常重要，而如何去建立呢？我想职场首先就是工作的努力、再就是与人打交道的真诚坦然吧，如果能平和从容，那就是更高的高度了，长久积累会带来的超乎想象。
　　先插一个内容，做到现在看工作抉择问题。　　做到现在，从负责业务管理到参与企业管理，对房地产行业深层次的内容也了解了很多，当我决定从专业管理转向企业管理的时候，面临的是多维度的管理内容。　　如果做专业管理，比如一直以来的营销工作，对市场、策划、销售、宣传推广等等方面依赖的首先是专业知识、技能和经验，再就是专业对口的外部利益相关方或者客户，这个相关方也包括供应商。带团队干活就要首先专业上自己都明白，并且其中大部分应该是很熟悉才可以，我的收获总体来说专业方面实力需要自己加倍努力，这个很多同行都有体会，你做得好基本上意味着你1年当2年过，单位时间内体会和学习、经历的东西是其他人的两倍，类似的，你就比较专业，那么我观察到的别人的问题，就先从专业度上说说，这个很多人不愿意承认或者没有意识到——好高骛远、虚的多、实得少，这个影响了很多人的职业发展
　　近几年房地产行业一直处于扩张之中，虽然08年金融危机的影响曾经短暂的萧条，但是总体至今都一直比较旺盛发展。在这许多年，国家调控也是顾忌房地产创造出的就业。大量的年轻人进入房地产行业，一般而言，他们都会从某个基层专业岗位坐起。我自己也是年轻人，算是给我的晚几年入行的朋友和同龄人一点建议吧。　　我前面说的虚的多，实得少包括两个方面：第一、不认同你在做的东西，不懂得其价值，也就没有投入足够的努力度，长久下来，积累的少，那么你因为你所从事的岗位的工作得到的业绩和提升的能量动力就少，那么发展机会就窄一些，这样使一部分人更加觉得自己所做的事情没意思，不重要，不给力。其实专业业务也是分层级的，你每一步都要先垫踏实了，才能走下一步。很多人苦恼做了2~3年，开始还能比较容易的加薪，可是后来升职加薪都困难，这个其实很简单，一开始对你的要求是从0~1，这个跨度很小，你起点低，这样很容易只要做事就有成绩，但是随后呢，跨度越来越大，即使是岗位来说，例如某些企业副总裁比项目总经理高一级别，这一个级别绝对比销售员和销售主管这一级别的跨度大得多，要求的也苛刻的多。谁从学校出来，只要不是太差劲的，有太大缺陷的，都能多少做点事，但是跨第二步的要求就随之增加了。
　　我一般认为，做正确的事情，和把事情做正确都是重要的，我会不断地阐述这个问题。　　接着说前面的第二个跨度问题，第二个跨度就是从做事到专业的做事，这属于把事情做正确的范畴。　　刚入行最初心态往往是忐忑，真有任务教给你你要担当，随着做了一段时间，开始产生第二种心态——急于让自己与菜鸟划清界限，急于包装自己。当然现在社会的浮躁和压力造成了一些人的不妥行动，但是总有踏实的和不踏实的。　　第一阶段和第二阶段你做的一般都是日常工作，放心，即使领导如何激励你说你在担当大任，那你可以理解为对新人的鼓励，客观的说，除了个别极其优秀的新人，又有特别好的机遇，否则一定不会。另外越是让新人担责任又能最终保证把事情做正确的组织，一定不是一般的组织，这类企业都是相当成熟的团队和体系制度，大到战略，小到流程图、作业指引一应俱全，所以年轻人如果真的做好了一些事情，请千万别狂妄，那一定是你身后的组织在支撑，你是其中一颗顺利运转的螺丝钉而已，跳出来看看你的工作和你企业的主营业务的关系，看看你企业的客户愿意付钱给你们，有多少价值来自你的贡献，千万别盲目放大这种。
　　这里举些例子，以房地产营销策划领域来说，我觉得浮夸风特别重的一个环节和圈子。不只是新人，还有工作几年的从业人员，他们中弥漫的动辄自己在负责项目策划，动辄自己是何等重要的任务，动辄自己的方案在左右着项目的进展。我想说，对于房地产行业怎么个情况，作为业内人士，我们自己应该有客观的评价，你心里有数为什么，中国的房地产市场基本上不是市场化的，它的所有资源都不是市场化的，所以不要告诉我你做的项目策划多牛，真正的策划方案一定是有价值的，但不要把它等同于项目的成功，换算为自己的业绩，这个就是放大。　　有的新人，做了1~2年销售或者策划工作，你肯定要有从一线全面了解的经历吧，一定有从琐事做起才能了解全面，然后从事管理或者营销策划吧，可是我就遇到过不少从事营销策划一两年甚至一年的人，非要故作轻描淡写的说自己最近操盘的都有哪些项目，自己的方案被公司拿来获得了什么样的项目或者业绩，尤其是动不动一句话“我负责这些项目的策划操盘”，我想客气的说这个都是说者自己的虚幻感觉罢了。原因如下：　　　　1、各位用脚趾头想想一个房地产开发项目的周期是多久？怎么也得以年为计算吧，你一共做这行多久？其中又有多少时间是用来做策划助理的，做策划主管的，然后从基层的跑媒体、写文案等工作一步步上去，你怎么有可能有时间做这样一切？　　2、一个房地产开发项目营销策划绝不是从销售开始，你写个营销策划方案就行了？且不说你写不写的出有用的，我后面会专门分析，就算是一份合格的策划书，那也不代表项目策划全部。很多项目，应该从企业战略、商业模式、到市场拓展、获得匹配土地资源、获得其他资源、然后前期市场调查、再开始一系列中期的营销策划活动，到具体的销售计划、媒体推广等等等等很多，我不细说，同行明白，其他行业的朋友知道个大概就可以来这里就举例子么。很多从业者就做了其中那么一小段，因为经验阅历专业技能等因素制约，你可能刚开始就做了那一段，何必要对别人说你负责这个项目呢？房地产开发是个多么复杂的领域诸位知道么，是你说的那么简单？　　说的简单、吹牛都不可怕，可怕的是你把它当成真的了，很多人因为这个固步自封，而能力并没有继续增长，随着工作年限增加而期望值增加，可是并没有企业就买你帐，于是呢？很多人说迷茫了，我可以说，90%的迷茫来自内部原因，认清自己和认清行业非常重要，这个对于任何行业的从业者都一样。
　　回来说我自己的经历，然后马上谈一个很重要的主题：专门写给房地产行业里代理行，也就是顾问公司的朋友们的建议。　　
我后来经介绍去了烟台一个代理行接的项目，应该说这段是我最平淡无奇的经历，因为项目比较小，当然非常偏的原因制约着它的销售，不过因为市场状况在2006年是很好的，而且这个项目有个非常大的优势，它的户型产品配置非常好，我当时认识的没有高度，后来看了看其匹配的烟台市场，所在区域的青年职业者的需求非常好，可以说是巧合，因为那个时候这家开发商每天特别专业的开发理念，不过也下功夫了，而且相比较附近的大盘，它的定价也比较合理，因此，我做了从业销售最快的一个项目的销售管理，四个半月清盘。　　
当然这个数据因为项目小，我也见识了不少地产前辈在地产最初的年代创造了很多更快的奇迹，就好比NBA早期的时候，张伯伦场均得分非常高，现在NBA巨星如科比也不能达到，那跟NBA的发展，篮球的发展有关，房地产也是一样，当初的销售业绩也不代表现在，在这里向前辈致敬，也不忘客观的看待那时候的自己。我那个时候是销售经理，做的还是主管和经理实际工作的过度，既有销售策略的制定、也有些现场管理，仅此而已。因为平淡，没太多可说的，交代一下，一笔带过。　　
后来，我去了更大的代理商。 　　
　　在记叙在代理行的工作经历之前，我再插一段给各位在代理行业工作过的朋友一些建议，至今我又回到开发商两年，代理公司的经历给我很多启发，这里强调一点：我的建议不是写给代理公司的，是写给在代理公司工作的各位朋友。你们可以看一看是不是这么回事。　　
之所以选择大代理企业，或者说某个领域比较专业的顾问公司，就是冲着它的专业度，横向的，在某个层面的专业度，这体现在两个方面：　　1、代理公司知识、专业技术丰富，比单个开发商面对的项目要多得多，单位时间内体验是不同的；　　2、代理公司往往有机会与专业技术的同仁交流，外部接触的也有很多是这样的人。　　
好处我不想说了，我来说说一些问题，不是代理的问题，是作为从业者的各位职业生涯中的问题。　　
在哪个行业做顾问公司，从业人员是要端着的，就是有架势，有自信，这些又需要你个人的能力积累和你背后的公司资源作支撑，对吧。四大、IBM、埃森哲这类的大公司也是这样，房地产行业的大大小小的顾问公司也是这样。不过，端着是一种需要，包装也是，但你自己必须清楚的看待自己，才能合理规划你的职业发展。在代理行有个好处，就是相对比较完善的培训和专业基础，整个公司的专业基础在为个人做支撑，所以几个人的团队可以去完成一个项目的某一部分工作，例如销售代理、营销顾问、广告宣传代理、市场或招商代理、管理顾问等等等等非常多，而且我国房地产代理行业更多的启用新人，迅速培训，迅速的派驻项目或者去跟随团队接项目，做市场。出去做是乙方，自然出场级别不能太低，即使你工作1~2年的sophomore而已，也要给你发一堆头衔，例如策划经理，高级策划经理，项目策划经理、甚至某某总监，现在的确存在一定程度的这种情况，这种情况一度蒙蔽了很多初出茅庐的人的眼睛，似乎自己已经在承担全部责任了，实际上，名片——是给客户看的，不是给你自己看的。如果你认为那就是你的能力，那是不一定的，顾问行业实际上是许多各个分支的专业岗位人员组成一个团队，要么在项目上，要么在后方提供支援。　　
一般顾问团队，很多新人在顾问公司容易失去对自己的客观判断，其实还是负责一个部分的执行，即使你出的是策略，实际上项目组负责人，或者能掌控整个业务的，不会太多人，很多时候真正的总监、老板才是那关键人物。很多年轻策划师，甚至半路专做策划的新人，在交流的时候给我说着他或她在“运作的项目”，我从不正面去说，我想人最大的障碍就是认不清自己，下面我来详细分析一下都有哪些可能性。
　　这里插播一段刘有才语录，也就是作者我自己的语录，我这篇帖子原来发在msn论坛里的 因为有很多朋友在一直顶，我也转发过来的。　　但是这里插播我以前写的语录，希望对大家有帮助　　　　1、人和人有巨大差别，所以成功之路也不同，成功有很宽泛的定义，最重要的是你自己那一条。如果不能出海乘风破浪，不要抱怨织补鱼网的繁杂琐碎，那是你的价值所在。 　　　　2、大众总是处于被愚弄的地位，而且这是驾驭大众最好的方式。 　　　　3、舆论不必作为主要参考，因为形成舆论的大众往往在行动层面浅尝辄止、或者道听图说、要么是后来总结的先验经验，不过正在迅速的过时。 　　　　4、面对难以接受的一时一事，要么不要继续要么不要抱怨，不过你可以尝试一下看看自己是否真的是难以接受它。难以接受的状况并不说明你的失败，因为平庸的人往往底线较低。 　　　　5、人生只有一次，人的寿命有限并且年富力强的时间更短。与其面对诸多问题徘徊，不如直接面对人生；其它问题本身并不存在。如果没有长远的规划，强烈的欲望，就总是被眼前的鸡毛蒜皮困扰。 　　　　6、生活很广阔，多一些尝试，爱好，相信奇迹，都会有助于给生活添色彩。 　　　　7、身处群体中使人有安全感并且眼界集中于群体集中的方向，以群体的眼光代替自己的眼光、以群体的语言表达趋同的观点，甚至以群体的目标代替自己的目标；有时候要停下来想一想，不管你处于群体中多久、需要自己定夺的事情才是关键。 　　　　8、彪悍的人生不需要解释。 （这句话引用自新东方一代名师罗永浩） 　　　　9、在相差不多时互相炫耀；在存在差距时贬低、不屑；当被远远甩在后面，就只有仰望的分了，并且觉得高不可攀。如果你换一种方式看，任何高高在上的人都是可以超越的，不自信是不相信自己能从一步一步做起去追赶。 　　　　10、孤独不需要忍受，孤独是难得的享受，尤其是精神上的孤独。 　　　　11、事业就是事业，与其它无关，做自己想做的事，做好它是自己的目标，是最终的价值所在；同辈的仰慕，异性的青睐只是事业成功的并生现象，如果你开创事业的动机是上述两者，那么你恐怕还没有准备好。 　　　　12、请怀有人文关怀的心。 　　　　13、男人女人之间还是依赖彼此本能去相处比较好，之所以有这种本能存在，就是为了客服双方的差异导致的矛盾。 　　　　14、人在情感中，恒见别人而忘了自己；人在欲望中，总是忽略了别人只看到自我。 　　　　15、当你固执地对这个世界抱有太不切实际的要求的时候，有两种可能，要么被打击，要么被欺骗。这也是很多抱怨产生的原因。 　　　　16、后悔是对一个人最大的惩罚，而实施这个惩罚的人只能是自己，如果你后悔了，那么你应该反省而不是痛苦。 　　　　17、行动！ 　　　　18、大众的趣味有的时候是轻微有害的，不过其中大多数人对此免疫。 　　　　19、在经历了年少的单纯爱恋无果之后，在被现实熏陶的过程中，越来越多的人失去了上辈的美好情愫和心性，再无耐心面对爱情婚姻的战斗。诺曼底太远，海上要晕船，登陆要流血，背后还有绥靖的政府，很多人只闻枪炮声已经狼狈，稍遇抵抗就撤了，爱情之战草草收场，总是叹息为啥对方不坚持一下攻陷自己，却从不肯端起枪冲出去……
　　我国的房地产快速发展的十多个年头，顾问代理行业也是如此，各种流派纷繁，各种方法也是纷纭的，这些都有价值，伴随这个行业发展。同时如同从业者一样，也是有优劣之分的，那么问题也就各种各样，我接触到的开发和代理公司的朋友比较多，给我很多启发，分开说一说。　　其实一直有种现象，房地产开发商的员工看不懂房地产顾问公司的同仁，顾问公司的人不屑开发商的同行，这在业内是一直存在的，可以说比较客观的看待彼此的情况并不多，当然任何成熟企业的成熟从业者会好些，这个与两种公司的业务和模式很有关系，与我国市场不成熟也有很大关系，算个前缀。
　　如同开发企业一般相对涉足面不会太广，而代理公司一般很难直接的深入一个项目的全程开发，虽然每个代理公司在方案中都反复强调整体思路，前期介入，其实这个很难做到。表面的原因是开发商一般思路有限，没有那个意识来邀请专业公司在拿地前期就介入，实际上是房地产开发的实际规则制约了前期策划的进行；　　许多开发商也是有前期市场团队或者相应的岗位的，不过也只能发挥很小的作用，除非那种全国前十强的企业，其他的都是浮云，知者自知。目前房地产开发的前期要素还是对围绕土地、信贷、**相关部门等要素的关系，开发商关系决定了他的视角，其实开发商才是最难走出关系圈随意拓展的，还是出了全国级的那些家之外，大多数开发商如果到了新地域，或多或少面临的是从头做起，对于缺乏品牌的企业，这个很难。　　因此开发商在拿地前期一般来说很多需要策划的部分，已经定居，策划即使介入，也是戴着镣铐跳舞。当然仍然有相当大的价值，而这种阶段究竟多少顾问代理公司可以提供真正专业的策划呢？不好说，包括我供职的企业在内。　　也即是说大范围来说，开发商前期依赖顾问公司策略方面远不如依赖其他资源，也就主要受制于此，因此开发商无论是否有那个意识，更多是找顾问代理公司，无非是解决技术层面的问题，项目战略的策划，很少，因此代理行业多数情况下，我这里说的是统计概率，也即是对大多数顾问代理公司的同仁来说，你和所属团队介入的时候仅仅是貌似很早，不信你问问你们公司负责项目直接客户关系接洽或者总负责的人，他们会相对了解多些。
　　今天就更新这些吧，明天继续
　　很多顾问公司的同仁对开发商的相关职能岗位的人员专业度不屑，觉得自己的技术背景和经验更广，其实这个跟开发的商业模式有关，大家可以想想，如果开发商的员工一开始知识面浅，水平差，可能这么多年一直都没有提高么？为什么从代理行走入开发商的跳槽者，一开始那么不适应？因为开发商的核心竞争力与作为乙方的顾问公司的侧重完全不同，房地产开发实际上是一个项目管理者，资源协调者的角色，顾问公司仅仅是提供某种供应的供应商而已，你想，土地是**那里得到的（即使招拍挂，其他的运作也很重要，不细说，行业规则），资金是通过多方融资的，政策是从各个主管部门获得的，设计方、建筑单位、监理单位、规划单位、销售代理、广告代理哪个是自己来做？那么很多人认为开发商就是有关系的倒爷，其实不然，获得资源和协调那么多利益相关方来为了达到同一个目标去分别加入到其中，又合作出力，绝不是花点钱那么简单，学过项目管理和从事过房地产开发高层管理的朋友可能深有体会，在我国目前的情况下，房地产开发不像很多普通人想的那样简单，就是黑幕，就是权钱交易，你想啊，所有的资源那么容易得到么？即使有，又那么容易协调同步为了一个目标而如同机器零件般协作？这个能力非同一般，我从业这几年不算长，但是个人体验和经历的可能比同龄人多一些，这也是我为什么上升比较快的原因，但是我遇到的迷茫和困难也多过许多人，这里给顾问公司做的同行一些建议，多多去了解，千万不要以为开发商的员工就会喝酒搞关系，就会吹牛或者压乙方，都是无知的人，我不是说的普通公司层面，不仅仅对小公司。　　做顾问公司，主要是靠专业技术和经验广度，例如你做广告设计的，你见得多，你的表现力强，你的创意和思维，对项目的理解把握，对市场的分析，最终归总在传播效果上，这是一条专业化的道路，我一直给朋友们说，一般两条路，走专业的路，或者走综合管理的路，两种路呢开发商和代理商里面都有岗位匹配，但是你自己规划的时候要想清楚，因为两种路都能走到比较高层级别，同时会在越高的地方交织的越多，这是对人的不断增加的高要求，我遇到很多代理商的朋友，一再给我强调我还是希望做专业如何如何诸如此类的，这个对，但如果你的话语里包含了对开发企业的不解，认为只有专业一条路，并且专业业务就等于顾问公司，那么我只能说你了解的还太窄，我用6年做到今天的地位，就是因为我了解的稍微广一些，因此我能客观的评判开发商和代理商，我能够通过判断来做取舍，抓重点。　　顾问公司有好的发展，照样是有平台的，有时候会非常好，但是如果做房地产这行，我也建议无论你在顾问公司做了多久，做到什么地位，尝试去了解开发商的真正模式，他们的价值体系和盈利核心到底在哪里，关注什么，这个不是靠方案和经验去忽悠住开发商，而是真的提供你能提供的有效价值，这样的话你不仅仅在开发商那里有地位，在顾问公司更容易出头，因为你能抓住客户。
　　什么样的策划方案是有效的，甲方的专业负责人如何写计划、方案；乙方的专业岗位如何与甲方沟通。　　再就是我在代理公司的经历，并汇总一下我去过的十几个城市地区的项目特点和经验。谢谢各位的跟帖。
　　我认为，如果你是一个工薪族，或者说工资收入是你最稳定和最主要的收入来源，在理财的同时，最好的开源方式就是经营好你的职业生涯，增加工作带来的收入。　　那么接下来无论是否涉及专业房地产领域，我都还是会围绕如何做好职业生涯规划和创造提升机遇来介绍自己的经验。　　与很多房地产从业人员一样，我先后去过十几个城市，当然供职过不同企业，在不同省份的工作经历也差异较大，虽然项目和企业经历了一些，但是专业的沉积却没有因为波动和换企业、换项目而受到太多负面影响。随后逐一介绍吧。
　　2006年后半段至2008年算是地产一个平稳的发展期，大的开发商开始在全国二三线城市拿地，各地的住宅、商业项目也是一个完善的过程。我在这个阶段先后供职于两家以商业地产为主要服务方向的顾问公司，期间还有一次比较失败的短暂经历是在这两家公司之外的，一并描述一下。　　　　我想可能大家都记得，2007年底和2008年初我国房地产市场有个明显的投资量高增长阶段，这个阶段的确是各路资本进入中国房地产市场的集中时期，在这里也不列举具体的业内数据了，反正我在山东和北京那些日子来回跑，整天各种论坛、业内活动上，从部委级别的专家，到业内知名人士，都在讲城市化进程问题，结果二三线城市和四线城市（姑且这么说，山东不少）的土地供应量明显在增加，以省会济南来说，那段时间是全国地产20强在济南集中拿地的时期，之前来的只有万达、鑫苑之类的不算是特别大规模的开发商，后来绿城、绿地、中海、路劲（收购顺驰地产之后）、还有背景比较有味道的北大资源、后来上市的恒大等等，而三四线城市涌进了更多的中小开发商。住宅和商业在那段时间上马的特别多。　　很多圈外人也早都注意过了，有些人应该还记得，08年初调控的各种声音已经比较激烈了，但是一个金融风暴，导致几乎所有的调控一律叫停，而且保障房也冷了下来没人管，知道进入经济危机的类似萧条之前，房地产这枚棋子再一次被推上拉动经济的前线，很多地产同行应该深有感触，08年一切还好的时候，调控政策箭在弦上，结果一个金融危机，短暂的困难了几个月，突然大量的信贷就转过来了，基本上因祸得福的开发企业也有不少，但这里真的要说一句，开发企业自己是左右不了这一切的，那时候我们代理的项目也是在苦熬，我接下来就说说。
　　在参与了几个代理企业的提报项目之后，除了一两个有眉目继续跟，后来我在山东中北部一个地级市做了一个项目的前期，又是空地一块，远离市区，我倒是也习惯了。其实06年是我集中学习营销策划的一年，直到07年底才算有小成，就是除了技术、知识方面的比较全面的累积之外，还有对整盘运作的流程走了一遍，并且在不同的项目上尝试了一下，当然在代理公司一般也不会仅盯一个项目，因此这个过程在各个项目上跨越完成的，我想很多同行都有类似经历，为什么不能在重复的项目某个阶段运作中脱离出来，跨度到了解整个项目呢？　　
我的方法是：1、先去跟开发商沟通，去了解当地的房地产开发商，包括代理的项目之外的开发商；因为在开发商工作的经历，我对销售管理比较熟悉，另外就是开发商后台支持部门我毕竟容易打交道，这个是很多代理企业的驻项目员工比较麻烦的事情，要么权责上没有对接，例如你一个策划经理对开发商财务、成本、工程、行政等部门可能只有协调和沟通的会议上有机会交流，但是其他的对接，连代理行的项目组负责人都没法真的有效沟通，如果仅仅跟营销部门、市场部门对接，那是工作，但是平时可以有很多机会多跟其他部门的各层领导聊聊，因为大家都是人么，都一样，无非甲方乙方的工作关系，而且要注意，开发商那个负责跟代理行老板或者项目组负责人沟通的总协调人，一般是挂职副总或者起码是高级别的营销总监，而且这个人至少应该是了解熟悉老板想法的比较有实权的人物，否则他没法协调内部各部门的工作，尤其是同步的跨部门工作。对于小的开发商来说，有时候就是老板本人来做这块。　　
在不同的开发商，具体这个人物的确不一定是谁，但是你可以观察起码在开发商协调会议上是谁来最后确定让争论休止，让争夺资源推诿责任的各部门的头头点头称是的。很多同行可能觉得，这个很容易看出来，但是我的级别不够，项目组毕竟是乙方驻场人员，我去跟人家沟通不合适，是的，正式工作场合你的领导来沟通，但是你平时你是负责某一块工作的，可以在请示你领导的同时，借机会就关键问题停一下甲方那边的意见，这个时候你的领导不可能每一次都一点事情就去问人家，你也不可能，但是要找机会，接下来我会举例子。再就是生活中的私交了，这个不是滑头搞关系，而是合理的人脉联系和学习的过程，即使你不用这份关系，起码要有机会从开发商角度看具体问题，对于新人来说，我保证你在代理行看到的跟他们看到的不同。
　　然后还有一个途径，就是开发商的实权人物一般负责一个专门业务，例如财务、营销、工程，或者本身就是几个副总中的一个。这两种情况咱分开来看，如果是职能部门的负责人，一定要注意，他管自己业务，同时有权利主导项目总体方向的，这样一定是听命于老板的思路来落实，但是他工作多，兼做协调，不可能管道每个线上的落地，一般要有个人是他的手下负责去推动项目实施过程中的执行工作，这种执行仍然是跨部门的，例如一个销售经理、市场经理或者财务经理，你可以观察是不是这个人也是经常去做一些很麻烦的、跟他本职业务相关但是不限于此的工作，各个部门来回跑的，这样的人是执行层面比较熟悉开发商内部资源和思路的人，如果你没法跟他的头接触，起码可以跟他多沟通，除了工作便于摸清情况，更多的，你会有机会评估自己的工作到底哪些是有效的，有价值的，其实很多时候那跟你的代理公司老板的要求根本不一样，你回到自己公司整天被卡来改去的方案和专业业务，可能很多功夫是白做了，那就是重复的，没有进步的，即使方案再好看。　　
如果是某一个副总协调项目工作，情况实际上更麻烦，开发商实际上一般比较有影响力的首推财务、然后是营销或者工程，实际上成本部的工作也很受重视，老板绝对经常去关注成本部门对供应商的管理、付款和招标可不是小事，但是成工作很多开发商里要么隶属于工程，要么隶属于财务，这个事情很有趣，就是成本职能很强但是组织结构上很弱，这个我给大家时说真的是房地产开发商无论大小的一个常见情况。再有可能的就是人力工作的负责人，不过这个人一般被老板看中也是对内部的影响比较大，再负责协调资源，至多是对计划和其他人的制约，人力行政副总一般对业务本身不会那么多插手，因此如果你服务的开发商几个副总，一般就是管财务的、营销的、工程的其中之一，他们虽然被赋予更多的协调权利，也许仅次于项目总经理是二号人物，但是他们的关注点不同，由于工作专业背景的差异，不过这个太琐碎，我以后慢慢的再说。 　　
　　最近因为日本海啸地震核电站泄漏导致大量谣言，群体行为带有大众普遍的跟风获得安全感的心态。这里说一点我的看法：一件事如果你不能确定它是否正确，只要选择不与大众站在一起就可以了——比如买盐
　　我接触过很多代理行的朋友，包括共事过的，有不少年轻人，挺有能力和想法，我从他们那里学到的专业知识和创意思路不少，同时我也发现其中还有一些人，提起自己的专业总是一脸骄傲，爱说的是自己还是喜欢做专业，似乎对管理工作不屑一顾，认为哪个没有技术含量。　　我一直都说，这个就是职业瓶颈，很多人都面临自己专业再做下去总会到达一个见识和能力的综合制约的地方，然后就更加努力的去突破专业领域，不行就跳槽。实际上任何专业做高了，都会到达一个更多需要协调各种资源去完成目标的高度，这个时候做专业是不够的，当然专业一定是一个踏实的好方向，不过如房地产这样的复杂行业，其要求的各个组织中的部门协调的程度非常高。而且做专业一般就是技术努力，不管是策划、销售、文案、设计、成本核算、财务管理、工程管理都是如此，在与组织和不同的人，代表的不同资源沟通的时候，缺乏必要的沟通和协调能力、整体的资源控制、计划控制能力，就成为你每向下一步跨出的瓶颈，如果要往高处去，必须克服。　　很多毕业生其实还能在心态上接受去改变，因为自己没什么资本，但是从事某个业务一定时间的人，往往觉得自己学工民建的、学广告创意的、学环境设计的、学中文的、学营销的等等，我这个专业岗位工作够牛，够重要，圈囿在自己专业，没有整体视角。
　　专业的管理是什么？也许我国企业管理的层面的确还处于初期，很多家族式模式仍然存在，不过管理从来就是一个科学的专业技术。近两年我一方面抽时间到学校学习，这是公司给创造的计划，我们与某高校知名经管学院很多在国内有大量企业管理经验和专业前言的专业人士建立合作，我们就去上学，这个过程一年多了还在继续，真的改变我很多，同时各个专业领域我们的高级供应商也带来了实践上上的真金白银。这些都彻底让我转变了观念，以前我也是分不清的。绝大多数成功组织的实力主要来自科学管理的长期积累，输出专业的结果其实就是时间问题。我们现在不说一个企业专业多牛，那是结果而已。
　　最初在胶东半岛开发商上班的时候，也有很多惬意的地方，开发商一般对管理成本例如工资各种福利和费用项的控制不像顾问公司那么苛刻，当然这是因为这些费用项在开发企业那里真的不算什么，也跟粗放型管理有关，因此基本上生活方面经济宽松，总是出去玩，要么公司组织，要么我们自己组织，那一年有两件事给我一些额外的触动：一个是05年~06年胶东半岛的两次大雪，我想很多人对央视新闻的报道记忆犹新，大雪压塌了房子什么的。那个时候在售楼处上班就回不了宿舍，在宿舍就上不了班，路上只有铲车能开，我们被封在偌大的售楼处里哪里也去不了，也没有客户，每天就是铲雪，堆雪人，打雪仗，空调外机被冻住只能拿喷灯化开再那建筑工具撬开切割；那时候除了开心轻松，同时也有很多时间闲下来，人在繁忙中解脱出来，才会思考一些东西，那时候我时常茫然，也一次次把自己的思路拉回来，我可以看到的是自己的眼前，但是我必须对自己看不到的以后做准备。　　
另一件事是时常在海边的沙滩上想事情，我后来不做置业顾问，经常要外出跑，有时候时间充裕就去海边站会，把鞋脱了，撸起裤管，站到水里，或者在烫脚的沙子上走走，走一路，脚印随之泯灭在浪花中。我时常站在海边给爸妈打电话，给他妈说我很好，很开心，让他们听听潮水的声音。我跟父母关系很好，他们是我崇拜和尊重的人，他们没有好的出身，从我记事起就开始靠自己的努力，在还是保守的环境中打拼，虽然遇到很多困难，曾经很多次的挫折让家庭的经济压力大，但是他们还是靠自己的担当来实现自己的责任的执着，虽然没有大富大贵，但是也给我创造了略高出普通小康人家的成长环境，他们给我的教育就是：人要靠自己，同时努力改变人生是一个过程，人要有理想，不能就那么过。我是家中独子，我周围很多的人都是喜欢呆在家里，由父母费心思安排一个工作，哪怕不能糊口也绝不自己去尝试。　　
我自从离家出门，这一飘几乎五六年，在遥远的城市，父母有牵挂，但他们从来不过多的要我如何，我记得有个美国名人曾经说过，当他从学校毕业了，他父亲给他一个硬币，让他去买一份报纸，翻到招聘栏，然后让他自己去打拼，那个时候父亲给了他整个世界，我想我父母也是。　　
我的父母他们给我最大的财富就是价值观，我从未听他们抱怨过
　　算是一个插曲，我继续写在代理公司的经历。　　
在代理行，一开始有些不适应，觉得大家都在技术方面有专业，似乎销售管理的内容我自己也有很多欠缺，同时要独立完成许多报告和方案，而经验少很难做出有效的东西。那个时候公司从北京招聘了一个团队，就是这个团队共事的经历改变了我后来的职业生涯走向。　　这个团队几乎是一个小规模的项目团队了，各个岗位俱全，他们带给我不一样的眼界和做事方法，其中过来担任营销总监的前辈给我很多支持，而且当时似乎本地员工对他们这个团队很不以为然，他们出去谈项目接项目的过程我参与了一些，在这个过程中，我比较乐得多做些基本工作，同时有好奇心了解他们的专业，这样在具体工作时候交流的比较多，我的策划报告在那个时候一改一二十稿，都是在他们的帮助下。后来我跟营销总监成了朋友，在项目上短期驻扎的时候无话不谈，也了解到他们这样的专业顾问团队实际上等同于自己承包了部分项目的代理工作，借用代理公司的资质和部分其他资源而已，要求对自己的工作规划、进度控制非常严谨。　　
后来这个团队成员因为跟大老板的思路冲突，相继离开，这个我理解，因为当时那个公司企业老总是自己打拼出来的，但是对人非常苛刻而且不信任任何人，公司副总又是个没担当的人，除了会听命于老板和讨好，对其他人很阴险，我这样的性格都不知道怎么就站错队了，而且当时企业给员工的待遇很差，我虽然能独立去完成本职工作了，居然不断地可口我们团队的工资和佣金，当时我日子过得艰难的时候，银行卡里只有几十块钱，那个时候也反省自己为什么当初没有合理规划理财，以前在开发商收入比较高，福利好生活不用自己花太多钱，但是却不知道怎么就一点钱没存下，而且在代理公司出差自己垫钱的地方很多，捉襟见肘之时才意识到平时积攒的重要，这里也算是给各位的建议。　　
当我也想离开这家企业的时候，原来团队的营销总监跟我联系，建议我去北京，他相信我的能力和专业素质，但是认为如果我不去北京这样的一线城市，很难接受到真正系统和高度的房地产营销专业体验，让我先过去从基层管理坐起，再慢慢学。我想这正好可以在岗位上过度，而且紧迫感再一次绷紧，因为我一向觉得时间过得很快，如果要达到目标，必须快走脚下的那一步，我之前的其他帖子里也说过这个问题，因此我选择离开，去北京。
　　这里又说到人脉的重要了，每个阶段，你是否能遇到提携你的贵人？这在职场中有两点要素，　　1、为人。每个人性格迥异，但总有跟你同道的，另外性格中基本面的完善程度决定了你跟人相处的广度，踏实、诚信、认真、知道自己才能驾驭自己的性格，如果再有些灵活，那最好，这样别人容易信任你，也就打开了交流之门，我也遇到很多同行，在这行内做了若干年，这样的人一定有他过人之处，因为这行不好做，但是制约他们的人际圈的，在于性格的缺陷，这个谁都有，不过不要在基本面上有太多劣性，这是人之基本，否则你个人再强，没有他人的帮助和在不经意给你提供的机会，你很难在更高层面获得平台；这个很多企业高管在求职的时候很有体会吧，到了那个位置，一般不是招聘广告让你知道你有什么样的机会，而是你的朋友。　　2、专业素养。这个毋庸置疑，无论你做什么，你从事的领域每个层面所负责的工作，做好它才能让人认同，生活中朋友可能因为各种原因结识，但是职场中，一定是工作能力当基础。一个跟你专业层面相差很多的人，无论高下，你们在同一个领域也难有机会探讨。在持续的工作中展现自己，先做出来，获得别人的认可，我从网上看到据说是比尔盖茨说的话，大意：你一开始不会获得尊严直到你得到它。
　　继续我的职场纪录　　
当时前辈的建议，让我去更大的城市，面对更多的专业挑战，这是最初去北京的原因，当然后来得到的远不止专业提高那么简单，不过我要说明一下当时的规划。因为之前有了部分销售管理、营销策划的经验，三年职场锻炼，尤其是地产圈进入一个纷纭变化的时代，扩张和人力资源的不足的矛盾比较明显，这个大家可能不理解，甚至很多同行都有质疑，以为这些年从业人员数量也很大，也没听说那个项目就是因为缺人黄了。我想说的是，实际上地产营销策划那个时候是个瓶颈，住宅运作对前期规划、市场的把握不如说是企业资源的复制，产品好仍然是主流，当然住宅部分的营销策划发展还是比较有进步的；更令人惊讶的是当时的商业地产运作模式，由于政策法规的不完善，当时商业项目千篇一律的返租模式近乎遍布大江南北，无论是专业批发卖场、商业街、综合型娱乐休闲项目、写字楼都在一股脑的通过返租吸引投资客，然后回笼资金搞开发。　　
当时我看了很多别的企业提报的方案，大家对返租的计算方式都是大同小异，然而项目的地域、业态差异非常大，这样的情况既反映了开发企业用做住宅的思路做商业、也反映了当时国内商业地产开发领域专业思维的差距。我记得由于自己2005年开始做商业，不算早也不算晚，而且一直跟商业打交道，虽然也做住宅，但是专业没丢下，后来我参加提报才发现有些中小代理行当时对商业项目运作了解很浅，就是返租这种手段反而成了战术思维的核心，可是下面执行的策划和销售团队没几个人能算得出不同商业项目的返租模式实际收益率和风险回报到底成不成正比，当然，那个时候投资客户更不会算，而很多开发商一味认为商业地产利润率高拥入其中，先做了再说，房子盖起来了才发现规划有问题，根本没法招商，这都是因为专业技术的缺乏导致的。　　
因此，当时我也觉得自己初出茅庐能看出来的问题，很多人估计也是一样，但是真正能解决商业地产运作的人有多少呢？我想去北京找答案。匆匆的收拾行李，回家一趟，与父母短暂交流之后，再次来到北京。其实我当初上大学的时候每个学期都在北京一家著名教育培训机构学习英语，当初为了考学么之前说过，后来工作了也每年来一两次，知道现在也是这个情况，我喜欢这个城市的高度和宽度，也无需经过什么适应。
　　到了北京要安顿住下，当时公司没有宿舍，我不得不先去找住的地方。当然，也不着急，因为头一天到北京马上与当时入职的公司负责人沟通了一下，由于有人引荐，所以也比较容易，很快我就被安排临时跟团队去看一个外地项目，因此也必要急着租房子，后来证明这个决定很对。　　
我上班的地方在国贸旁边的财富中心，北京的朋友或者去过的都很熟悉，与央视大楼隔着东三环，那个时候央视大裤衩的副楼还没有着火，现在着火的事情早已淡出人们视线，想想这是时间飞逝，转眼几度春秋啊。我当时暂住在四惠的如家酒店，当时还顺便办了一张奥运纪念版的会员卡，这张卡后来陪伴我走了很多地方。反正地铁直通国贸也方便。第二天到公司，也没怎么过多介绍，团队的成员已经有部分去了内蒙的项目地，余下几人碰头说一下情况随后就出发去内蒙，我挺高兴，刚到了北京就又可以去新地方看看，正好我郁闷北京的交通太不方便呢。另外内蒙古大草原也是我曾经向往的地方，我曾经承诺要去的几个地方之一，未曾想，这一去就是一年，期间往返于内蒙、北京、山东，路程也是周折，自是后话了。
　　　　公司当时在鄂尔多斯接了个项目，我们订了去包头的车票，临走时候领导带了一箱青花瓷的二锅头，当时不知何意，后来才发现很有用。在漫长的车程，一路上越过山地**原，到了海拔近1200米的内蒙古高原，随后开发商的车把我们接到鄂尔多斯。传说中的能源之城，因为羊绒而被全国知晓，因为煤炭、天然气和石油而暴富的小城市——鄂尔多斯，一个仅有50多万人的城市，刚到了就被路上大量的豪车震撼，密度比北京多多了，让人恍然以为是不是到了中东的科威特，后来09年之后鄂尔多斯在全国的名气越来越响，人均GDP全国第一不是吹的。　　　　内蒙古不论是汉人还是蒙古族都爱喝酒、也非常的实在，第一天到了基本上没谈任何工作，甚至项目地只是在我们要求下匆匆看了一眼，然后就是喝酒，招待的宴会。当地人喝酒一定要招待客人喝醉，第一次一定要知道你的酒量，而且没有山东这样的诸多规矩，无论身份高低，酒桌上大家互相敬酒，无不是端起来就喝，而且，如果两个人第一次喝酒，基本上干杯。我这种酒量平时三瓶啤酒就晕了，居然喝下了八两白酒，结果可想而知。醒来了已经是第二天，旋即被一辆凌志LX570接去了景区的蒙古包，然后现宰活羊，一圈的羊，你指那一只就给你宰那一只，手捧酒碗唱歌敬酒的客户，无奈再次醉倒。两天之内居然基本上什么事儿都没做。　　到了第二天晚上，我们老板拿出二锅头，然后当地客户的一群人才纷纷摆手说这个喝不了，上头容易醉，我当时很惊讶，这两天一直喝酒跟喝水一样的开发商，居然开始小口的嘬二锅头，原来当初公司从北京带去的二锅头，当地也有卖的，但是很少，当地人喝不习惯，很多人喝了容易醉，而且我们带的是52度的，当地的酒以38~42度为主，只有一种闷倒驴据说是60度也不是很常喝，这样，我们就避免了又一次被放到，因为他们也不敢敞开喝，这样总算能说点事。开始谈具体的业务问题。
　　楼主继续
　　要下班了，M下回家看
　　此贴必火…
　　出差三天，回来抓紧更新，谢谢楼上几位
　　实际上这几年到内蒙接项目的开发商很多，尤其是北京的代理行。从一开始当地市场初期，很多开发商不了解具体运作，往往给代理公司很大的佣金点数，也很依赖代理企业，导致一部分人很容易赚到了第一桶金，不过随着后来的鱼龙混杂，很多代理公司的不专业也给当地人留下了不好的印象，例如不够实在之类的。我这个山东人在那里居然被称作南方人，我无语，直到冬天，我才知道山东跟内蒙比，的确是暖和多了。　　闲话少说，介绍工作进程。　　鄂尔多斯还有个名字叫东胜，实际上，当时已经是08年，鄂尔多斯的房地产泡沫也比较严重，这个城市是典型的能源创造财富，溢出的财富刺激了当地的房地产行业，大量的拆迁和优厚的补偿让很多家庭一夜暴富，很多家庭开了个小面馆、小卖部，居然家里有奥迪车。再加上收入比较高，房地产市场很火爆，很多煤老板转行房地产、把从煤矿挣的钱投入到房地产行业中，而且鄂尔多斯是我国小额贷款、民间金融发展比较快的地方，也是继浙江之后民间高 息 贷款比较厉害的城市，大量的民间资本以极高的利率进入房地产市场，而房地产价格泡沫又支撑着虚高的利润，一年之间价格翻番，堪比温州，也塑造出了如康巴什（鄂尔多斯的一个新区）那样全国闻名的鬼城，空荡荡的康巴什距离鄂尔多斯市区二三十分钟车程，都是已经建成的住宅和写字楼、还有行政区，可是这个城市除了寥寥几个环卫工人基本上很难见到人，我曾经多次去过，那感觉的确震撼，关键是据我掌握的资料，那里的房子在08~09年基本上都是销售一空的，却没有人住！
　　在这样的大前提下，我开始了工作，但是心里颇有些拿不准，我分明能感到在鄂尔多斯的我们这些代理行，似乎都知道泡沫的情况，但是大家都在默默的做，继续促销、继续涨价，似乎麻木的等待泡沫破裂。公司在当地有两个项目，一个是当地大企业的一个住宅项目，另一个是商业项目，总共也近二三十万平米，说实话心里不忐忑是不可能的，我也祈祷最好不要让我赶上泡沫破裂，当时金融危机还没有到来，可是当地封闭的内部资金循环，其实是孕育着风险的，不过这是个高速发展的城市，也许一时半会它还不会到经济发展跟不上房价的地步。　　
我当时负责策划，也更营销总监一块参与部分销售管理，住宅的操作余地并不大，关键是工程进度和整体的大推广思路比较麻烦，而商业项目则比较头疼，当时鄂尔多斯市区商业从我到了时候正迈向两万一平米的价位，我再重复一边，那里只是个50万人左右的小城，包括旗县（当地县级行政单位叫旗），虽然商业租金也较高，但是真的没法计算回报率，应该说很多人投资商业都是为了短期价格的上涨因素，这就给项目的商业定位和规划带来了不小的困难。　　
其实当时中国很多商业项目都存在回报率难以支撑销售价格的问题，不过那个更多的是因为商业项目从规划初期就有很多弊端的原因，而鄂尔多斯主要是价格本身已经远远偏离市场能承受的租金价格，而且很多项目都是大面积的单一业种，招商也比较麻烦。这里我也算给同行一个建议：　　
商业项目，一定要注意内部业态业种的分部组合，定位也许不能绝对从市场出发，但是面积分割一定要从业态需要和经营者的需要出发，而不是从计算售价和租金来分割！这是很多项目犯过的错误，或者说代理行迫于开发商压力而不得不进行的折中方案。例如，一个大卖场一般是框架结构的，但是规划使用面积的时候是按照商家需要的经营面积分割主力店、小型店面的面积，但是到了出售的时候随意分割成总价比较低的小块，而这些小块面积与经营所需面积并不一致，也就是说销售的面积可能与经营出租的面积是冲突的；再比如说人流动线，商业项目销售的面积中可能包括人流动线，例如一层商场里面出了电梯部分，也有人逛商场所需要的通道，而这个通道如果按照公摊与电梯部分一样计算价格的话，可能比较难在整个好几层商业中计算，很多商业项目的策划师才有回避的方式，统一计入公摊，说白了这种情况下你的回报率基本上是没有依据的。
　　随后的更新中，我会随时穿插商业项目和住宅项目的运作经验，可能我比较重落地执行，同时运气还成经历的项目比较深入，希望我的分享能对同行和购房投资的朋友一些帮助。说实话就像写方案一样，这个东西说具体了很累人、很头疼的，所以只能慢慢分开写。对于入行不久的朋友，一定不要生搬硬套那些商业项目方案，商业地产真的完全跟住宅是两码事，其经营者和投资者乃至商业本身的运作都有非常多的影响因素，商业项目难就难在全程的落地，每一件事你有好创意或者好的思路、更需要你了解你面对的团队是否能落实这一切，一个实在的方案和过程管理远好过一时的售价，当然我不否认的确很多开发商就是希望商业项目一笔赚多点，对于后期运作不怎么关心。
　　在鄂尔多斯实际上我从一开始去就面临一个问题，同时也是机遇——如何建立当地的关系圈来解决问题。　　现在算来，离开鄂尔多斯已经两年多了，也未曾再回去，不过仍然时常有那本的开发商和代理商的朋友通电话，　　好几次还询问我的发展，问我是否有兴趣回去，有些新项目需要招人，如果我不能去，还让我帮忙看看有没有合适人选。　　我想职场每走一步，当时的人脉可能是为了解决当时的问题，同时如果你好好的维系和建立自己的人脉，那么在着每一步的收获会累积到以后，不一定什么时候就会带来机会。东胜虽然代理行不像以前那么好做，不过机会还是有的，若不是后期有了稳定发展，我甚至一度想再回去，那里的朋友大家关系还好，人都比较实在，若获得了信任，其实做事并不难。 　　
　　短期关系化为长期关系，往往有几个因素和机缘，例如：　　1、大家工作中的合作融洽程度，专业方面的业绩　　2、具体到个人的私交很可能是因为性格、兴趣等因素在日常生活中的交往　　3、一些特别的经历或者患难、共同努力获得收益等等　　4、朋友的口碑　　实际上后来我在东胜和离开东胜认识的很多人都是当时在当地结实的朋友推荐的。甚至北京和其他城市地产圈的有些同行在原来并没有机会认识，反倒是在当地打交道认识了。 　　
　　很多时候代理行的朋友总是被一个问题困扰：开发商为什么不理解或者不重视专业的营销工作方法，而自顾自的提出自己的想法然后不管现实的药代理公司出方案；或者说正常的营销策划和销售管理、宣传推广的内容为何难以说服开发商。　　实际中原因可能有以下几种：　　1、代理行未能对项目和所在地实际情况充分考虑，方案缺乏执行力和效果；　　2、方案本身逻辑、表达不吸引人、重点不明确；　　3、方案在沟通过程中对甲方的要求不明确，只有理念，没有落地的计划；　　以上都是基本层面的问题，在当前鱼龙混杂的代理行领域的确有各种可能，如果不属于上述的低级错误，那么往往要重视以下问题：　　1、开发商的管理机制是否是老板一言堂或者几个关键人物可以一定程度上左右，而这个对老板和关键人物的想法没有明确了解。或者说即使他们想法不对也没有充分去沟通，去提前说服，造成道路方案汇报的时候再面临诸多问题。　　2、专业业务问题之外的分歧，例如对开发商对乙方代理的要价、合同条款、能力、甚至派遣队的人员存在不满造成对方案本身的排斥或者利用这个原因制造困难。　　3、个别人的暗箱操作，这个在甲方乙方都有可能存在。　　不成功的方案各有各的原因，而成功的方案一般都具备一个充分的方案计划和方案执行步骤的完善和落地，要知道方案仅仅是个输出结果，这个过程中所有角色和工作步骤的计划、执行标准才是保障。如果你是代理行驻项目的负责人，负责对接，一定搞清楚对方想要什么、有哪些制约条件，这个是客观存在的，不要一味的套用什么收益、速度等指标，随时汇报公司并与你的团队沟通。如果你是团队业务的某项负责人，一方面做好专业方案，一方面尽可能了解一下情况的发展变化，这样少做无用功，一边做要一边记得抬头看，可能乙方对接人几句话让你少走很多弯路。
　　我在当地大约半个多月吧，情况才基本清楚，而且由于不止在一个项目上跑，倒也有机会多看看合作方的现状。　　很简单，要快速销售，看到其他入市项目市场反应比较好，于是准备期胃口越来越大，而各种进度未必就能跟的上，例如手续办理。这里插一句：东胜各种审批非常严格又非常的富有变数弹性，有时候跟喝酒有关而离谱的很，有时候又不完全相关，**这块我直到走也没有摸清真正的门路，毕竟不是当地商人吧，我就是乙方一个打工的。但过去的项目经验告诉我，甲方这个项目很可能要拖延，入市时机很难说从策略上找到最优，但是大家心里都明白，你方案里不能说推迟入市，即使甲方到时候就是办不下手续，做方案也不能明说这个风险，谁都听不得。 　　
　　甲方集团公司高管如云，我们服务的分公司一位总经理还是副总一直想推动项目进展，也关注营销的方案。在我看来他是少壮派且有权利和资源去做事，接洽几次相谈甚欢，不过之后总是难见到他踪影，而且事情还是拖延。　　我当时习惯了代理方的思维总是从自己角度看问题，认为他也许也是唯老板马首是瞻，跟其他人一样，后来这几年我时常回想之前的项目，当时的情况也许无论谁都难以绝对的超脱公司去独立推动一件事，虽然当时这位高管同样有权利，能协调资源，但是他不可能独子推动一个项目，房地产项目本身是复合型多边项目，从专业上，从内外部资源和环境方面，都不是一个人能冲的了的，即使想冲，如果一个公司或一个个人不切实际，那冲的最快的不是冠军，是烈士！　　当时的情况在我们执行层面产生几个问题：一个是营销策划方案一改再改，广告内容只能停留在形象方面，而且选择媒体途径也很窄，毕竟开发进度不给力，广告也匹配的难以推进计划，策划和设计都觉得很头疼，萌生去意或者总想调回公司或去其他代理的项目。另外当时的销售团队变得不稳定，虽然大多数是本地的置业顾问，不过很多不是很有实力的团队里做销售就是挣快钱，尤其是东胜那样浮躁的市场里，迟迟不开盘，导致的结果就是有人想离开，而对应我们整个代理团队来说，这样的情况会影响很多工作的进度。如果达到预售条件而没有足够员工进行销售前期准备、没有足够的蓄客，也是很麻烦的事情。
　　学习的记号
　　甲方集团公司高管如云，我们服务的分公司一位总经理还是副总一直想推动项目进展，也关注营销的方案。在我看来他是少壮派且有权利和资源去做事，接洽几次相谈甚欢，不过之后总是难见到他踪影，而且事情还是拖延。　　　　我当时习惯了代理方的思维总是从自己角度看问题，认为他也许也是唯老板马首是瞻，跟其他人一样，后来这几年我时常回想之前的项目，当时的情况也许无论谁都难以绝对的超脱公司去独立推动一件事，虽然当时这位高管同样有权利，能协调资源，但是他不可能独子推动一个项目，房地产项目本身是复合型多边项目，从专业上，从内外部资源和环境方面，都不是一个人能冲的了的，即使想冲，如果一个公司或一个个人不切实际，那冲的最快的不是冠军，是烈士！　　　　当时的情况在我们执行层面产生几个问题：一个是营销策划方案一改再改，广告内容只能停留在形象方面，而且选择媒体途径也很窄，毕竟开发进度不给力，广告也匹配的难以推进计划，策划和设计都觉得很头疼，萌生去意或者总想调回公司或去其他代理的项目。另外当时的销售团队变得不稳定，虽然大多数是本地的置业顾问，不过很多不是很有实力的团队里做销售就是挣快钱，尤其是东胜那样浮躁的市场里，迟迟不开盘，导致的结果就是有人想离开，而对应我们整个代理团队来说，这样的情况会影响很多工作的进度。如果达到预售条件而没有足够员工进行销售前期准备、没有足够的蓄客，也是很麻烦的事情。　　工程师 医生
教师 毕业生 各位职称朋友好！　　　　多少人为了毕业论文愁白了头发都写不出来。 多少人为了职称论文累得看见床就想躺下来。您想了解更多的关于职称论文发表的详情吗？我们依托强大的名校硕博写手队伍，为您排解写做上的困扰！为您打造、优质的文章！与各大杂志的直接代理关系满足您便捷的发表需求！我们免费为您设立咨询服务。在这里您可以了解到更多关于晋级职称的咨讯。我把我们的业务范围给给大家说下：　　1、毕业论文 包括专科、本科、硕士等各个级别，各个专业的论文定做，需方只要向本公司提出论文的要求，我们马上可以联系相关写手，量身为您打造出高质量的原创毕业论文，保证论文质量，帮助你顺利通过答辩，并承诺为客户严格保密。　　2、职称论文
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　　楼主继续啊！！！！
　　发帖几天了，其中出差耽误了一些日子，毕竟工作比较忙。　　好像这个版块不是很热，也不知道有没有人看，如果各位朋友有兴趣，我尽量快更新，谢谢了
　　我当时在团队里倒是安稳的待着，我有我自己的原因，这个后面再表。　　除了比较富裕的时间可以时常看看各地的项目，包括那个时候我第一次去了康巴什，当时还是工地和新建成的项目交错，后来很长时间都是那样，现在已经是大片的成品住宅或者商业、写字楼、公共事业的建筑都已经成形，不过如我前面所说，是做空城。空荡荡的城市有种空旷感，与草原或者沙漠的空旷辽远不同，在从里的建筑中行走却感觉不到人群的气息，一条条宽阔的大道延伸、交错，然后继续延伸，把人的心一下子掏空的感觉。也许空旷的草原让人心驰，而空旷的城市却让心收紧，我不知道如何描述那种感觉，当我突然看到远远地有一个清洁工在打扫卫生，都觉得不真实，似乎我在看另一个空间里的景象。　　当时很多工地也没有人，有半停工的，有的则是主体完成却没有做外装和配套、绿化，这种项目在其他地方很可能被认为是烂尾楼，然而在东胜，也许仅仅意味着开发商不急于建设，可能很多人觉得荒唐，然而不交付虽然可能税费上没法清算，但是并不一定没有销售，开发商可以停一停，通过各种融资渠道再支撑，然后随着价格上涨挣得更多。那时候我就知道几个这样的情况的项目，当然不会一直停下去，而且停一下居然不影响开发商的运营。这点也说明当地市场的内不循环与泡沫，在没有破裂的时候，根本没必要担心；　　实际上经济总是这样，放眼全国和世界很多国家，实际上经济总是在泡沫与收缩中交替，没有绝对的分界，更没有一个平和的中值维持，对于具体的开发商而言，它左右不了泡沫何时破裂，也就没有必要在尚未破裂的时候去担忧，这似乎是一种个体在群体的混沌状态下的博弈过程，结果就是整体走向波动，而个体又的确没有理由去做什么解决整体市场的问题。
　　我特别怀念在内蒙的日子，有很多原因，蓝天白云很低，太阳很好，草场、沙漠和盘旋在头顶的鹰，奶酒、奶酪、大片的向日葵，更重要的是当地人的豪爽。很多人一提到内蒙，首先想到的是大草原和蒙古包，是的，那些都有，不过我去当内蒙中南部，与著名的毛乌素沙漠紧挨着，大家在地图上随便一找就可以发现鄂尔多斯就在沙漠边上。我喜欢那里在沙漠中的一条路上飞驰的车上唱歌，还有沙漠边上的落日，红色的球体跳跃在沙丘之间，非常静谧，让人想着它落下的一个沙丘后面会腾起一团火，打破这沉静的感觉，直到间或某一只沙土色的兔子蹦跳着穿越视线消失在之外，那种感觉我在的时候曾经多次体会到，很奇特，如果有朋友想选择旅游，我也会推荐内蒙，最好几个人自己去当驴友。
　　这六年中大多数时间都在漂泊，做房地产的驻外是常事，更主要的如我一般想做事的人，必然会在做事的代价和不做事的代价之间做取舍。我这些年跟很多朋友聊起来，包括待着省会家里的朋友们，大家天南海北的去了人家那是旅游，大家晒幸福、晒消费、晒旅游、晒去了哪里，而我似乎永远不适合晒，他们消费的一般我都消费的起，即使他们中**公务员的双职工又怎样，经济未必宽裕，不是每个人都能有额外收入的。他们去过没去过的地方很多我都去过，不过我没法晒，当然性格也决定了不想晒，我没法晒的原因要说一说：人家晒的是享受生活，而我，我想想我这些年做的事、去过的地方、见识到的东西也许听广阔，比同龄人多，但那都围绕一个主题——我想做事的努力、我的工作，所以当你坐在一帮朝九晚五的老同学中，真的无从谈起，所以人家叫旅游，咱是漂泊。　　这样说并没有辛酸什么的，只是自己也知道人这辈子总要有取舍的，我可以说我得到了很多，但我承认我没得到我很多老同学呆在家里就得到的东西，也许对他们来说没什么，但是对我来说，有时候闲适的国庆假期就是可望而不可及的，我工作第五年才第一次休过正常的年假，那是在春节，实际上之前的很多节日、生日基本上都是在项目上一帮人过，大家时常说房地产从业人员如何，这点的辛苦也许你忽略了，也许你没有，不过总有代价。其中在项目上的每个生日，我都挺有印象，在内蒙的那次，尤其是这样……
　　我认为：人这一生做什么事
后悔与否不在于初衷 而在于过程。　　很多朋友说起我，普遍有个评价是理智，特别理智，特别tmd理智，呵呵。这是实情，可能诸位从我的分析中多少能看出点，我后面还会说说理智的评价取舍的例子。回来说眼前的取舍，其实我们都知道每个人发展主要是内在和外在因素，我说起取舍很多人可能觉得有点难以描绘，因为很多人觉得我们自己能左右的东西太少，我觉得我做取舍不是因为我很强大，能控制的多，我每一步的取舍恰恰因为我知道两件事：1、我的目标；2、现实和自身的限制；正因为有这两点，我必须去果断的做选择题，我这些年的漂泊一点没有那种文章啊歌曲中所谓的“我选择漂泊”那种浪漫，什么浪迹天涯之类的，在我看来如果你不知道为何要出发，那么可以先走走看，但如果一直这样除非你是艺术家，要么就是傻了。　　我普普通通一个人，要做事，非得牺牲一些安逸不可，这个从一开始我心里就特别清楚，这是我比同龄人可能成熟的一个点，当然很多方面我反而比同龄人幼稚，这个每个人有自己的情况。主动的选择，并且承担这种过程和结果，你可以选择取舍，但不能保障结果，这才是取舍的勇气价值。曾经有天我和公司几个高层在面试学生的时候被上了一课我借这个说说感受。
　　那天照例是省城一批名校的毕业生，面试环节，恰巧我们在开会，时间允许老板召集几个人一块来面试学生。　　其中有道题目是让大家向我们提问，然后猜测我们分别负责什么工作，结果没想到学生们都跃跃欲试，面试完全反过来了，我好几年都不体会的不自在啊，哈哈。期间有个女学生问我们所有人一个问题，你做到今天最大的收获和最大的遗憾是什么？一时几个人都低头思考，那个时候正式企业转型期，实际上也许一群理想主义者是分别在单独面对自己的内心的时候，都问过自己同样的问题。　　那天，我们给出的答案居然都有几分相似，我来说说我的做个例子，我的回答是：这些年最大的收获在于懂得取舍和对理想的坚持，先有取舍而后才可以谈坚持。随之而来的我最大的遗憾正是我这些年果断的舍弃的那些。这话看似矛盾，实际那是真实的内心，我们不是在回答问题，似乎更像在陈述一件心事。一个人因为放弃一些坚持一些而强大，但是既然有取舍抉择的苦痛，就说明，抉择本身是不容易的，如果你有几个选择，而其中客观上铁定有一个选择特别适合你而其他选项无所谓，那你不需要面临取舍，对吧，直接选那个最合适的就是了。而我到现在面临的取舍，起码在当时的条件下，都意味着损失或者艰辛和挣扎，否则我不会把它列为取舍项。 　　
　　这些年的得失是自己主动选择和环境变化之后调整的结果，自己心里有数因此没啥真的遗憾。　　随机说一下面对漂泊和出差驻外的经验，首先对于刚工作的年轻人，也许新的地方和事物很有吸引力，心态上不排斥出差驻外的频繁奔波，不过同时要注意，因为没经验我们很多的资源和精力在旅途上被浪费了。熬到我这样习惯了交通工具、住店、在外用餐和生活，也是付出代价的。很多人不觉得如何，实际上中国各地文化习俗差异比较大，这一点在融入过程中对工作的影响很大。到了一个地方，对当地的朋友、同事、客户、供应商等如果能有工作之余的交流，最好要习惯。不要像上学一样，一放假就回家，既来之则安之，你去到一个地方若待一段时间，就是为了工作而付出时间代价，索性多了解一下，起码增加自己的阅历，另外你心里越不排斥，越早融入，你收获一定越多，哪怕你就去办一件事，办完了再也不去了，谁又能肯定你学东西长见识没用呢？　　我跟很多同行聊起来，时常发现有些朋友去的地方多，了解的各种事情多，而且对来龙去脉颇有心得，这不是仅仅去过就成的，有用心的成分。例如我们经常进行的市场调查，也许一个城市去了几次，然后有可能在当地开展业务或者常驻，无论是开发商、代理商都一样。必要的前期准备，当你是团队一员的时候，除了领导吩咐的，最好自己多方面了解一下。其中，多年积累的圈内朋友，可能在各地发展，保持联系，会给你的工作提供很大便利，有时候一个市场信息，就是没有渠道获得，也许你在当地的同行来说仅仅是一个电话的事儿，我就遇到过几个策划经理对陌生市场调查的前期中，被一些问题的确切信息阻碍，然而一找到朋友，迎刃而解。
　　再说一下对出差、驻外有排斥的人。实际上我承认这样的人有很多，而且无可厚非。　　当然如果你从事不需要驻外的安稳工作，朝九晚五，两点一线，顶多跟同城朋友吹吹牛吃顿饭，那么尽可以享受生活，每个人选择不同。不过很多时候不见得你都能选择工作方式，也有不少已婚同行面临长期离家的困惑，更有很多年轻人有我难以理解的恋家心理。　　我工作后发现倒是业内的女性出差神马的很干脆，拉着行李就走，利索的很；反而很多小男生，呵呵，从学校毕业刚工作没一年半载的，听到出差就先给妈妈打电话。当然我可能表达的夸张了，也不代表普遍性，在这里一并对所有需要时常在外的各行朋友分享一下自己的感觉吧。　　其实在当今市场发展的环境下，机会往往来自跨度和差异，虽然世界是平的，但世界是动的，所以你走着就会积累，积累带来机会。其实努力不等于往外跑，但心态一定要开放，实际上当前我发现同龄人的一种自我限制不是能不能出去，而是心能不能出去。　　对于新思路的尝试、对新动向的向往、承担自己的抉择，这就是一种探索者的勇气，如果说因人而异，那么就一个人自己比较，肯定是年轻时候更有拼劲，我从不担心年过半百的人说不乐意出去看看，我只是困惑为什么那么多同龄人也是这样——他们的圈子很小，家人朋友亲戚同学，聚在自己的城市里，互相比较一下谁的新手机、车的排量、房子的位置大小（最后一点工作原因我遇到的特别多，以后另表吧），同质的圈子里你能比出什么来？在像我家这样的比较保守比较慢的城市，虽然也不小，但是年轻人的心态那个稳让我真的奇怪，其实大家都知道创造力来自知识边界、经验边界的碰撞，你整天缩在一群同质的群体中除了比较一下这个月哪个单位福利发得多还有什么可发现的呢？　　我家所在的城市，大家一毕业比的居然是谁工作稳定，而不是谁干劲十足，而且这个圈子还排斥年轻人的理想规划，大家最爱炫耀的是可以不努力的条件，这算什么？！年轻的时候如果不尝试还要等什么时候？刚走出校门就没野心，认为努力是不得已的选择，而本地人中有关系背景的才有意义，实际上这也是我一毕业就想走出去的一个初衷，我得看看人家经济更加活跃，文化更加开放的地方是怎样的，听说的总不如亲见。
　　要走出去就不要瞻前顾后，很多人期望稳定我也理解，一方面社会不是给每个人努力向上的通道，的确竞争是不平等条件下的，所以对于普通人来说，也许安逸是最希望争取的，因为规则并不给你没有出身的人靠自己的空间，这个的确是社会的一种越来越严重的现实，像我们上学那会也这样，不过可能没有现在这么激烈。如果家里不给找工作，自己去努力发展，总怕波动中代价，的确现在体制内的群体与其他人的保障和福利差异越来越大，但是任何社会，努力总会赢得空间。不要在一开始就踌躇这个问题。　　再一个就是婚恋的压力，的确我前面说的能拼能闯的年轻女同行都面临事业发展和在一个地方安稳下来才能成家的困境，男性呢稳定的压力小点，但是对实力的要求可能更高，这个从来如此吧。波动对于女性来说选择合适的对象可能有困难，长期在一个并不打算定居的城市或者多个城市来回跑，的确很难让现在愈加保守的异性喜欢你，了解你，信任你，而来回跑还意味着有可能比较难积累关系圈，这个与我之前说的不矛盾，我国还是个很讲究关系的国家。　　但我认为刚工作几年，不必太介怀这个事情。其实怎样选择都有可能有风险，尤其是婚恋，把自己发展好在哪里选择面都更宽，还是要自信，要自己去承德。我毕业到现在，同龄人和年轻点的都会时常问这样一个问题：如果我那样做了没有好结果咋办？如果我}