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小区物业服务差 业主终止合同获支持
作者：黄龙法院
谢凤花&&发布时间： 10:17:36
　　陕西法院网讯　业主因不满物业公司乱收费、服务差等行为，与另一物业公司签订物业服务合同，原物业公司不肯搬离小区，双方陷入纠纷。8月28日，黄龙县人民法院开庭审理了该起物业服务合同纠纷案件，判决终止祥和物业公司与丰泰房地产开发有限公司签订的黄龙县南城小区《物业服务管理委托项目合同书》，被告祥和物业公司于判决生效之日起5日内搬离黄龙县南城小区。
　　日，丰泰房地产开发有限公司与祥和物业公司签订《物业服务管理委托项目合同书》，委托祥和物业公司管理黄龙县南城小区，期限十二年，管理范围35000平方米。2015年黄龙县南城小区成立业主委员会，后业主委员会不断接到业主反映祥和物业公司不按规定收费、乱收费、多收费，服务不到位等问题，经业主委员会与祥和物业公司协调，祥和物业公司未进行整改。为维护自身合法权益，业主日与另一物业公司签订物业服务合同。日，业主委员会向祥和物业公司送达了解聘通知书，并要求祥和物业公司搬离小区，退还乱收、重复收取185位业主的费用约10万元（原告提供的证据未能证明被告存在乱收、重复收费）；祥和物业公司认为其与开发商签订的物业服务合同有效且未到期，自己不存在乱收费行为，认为业主与另一物业公司签订物业服务合同的行为侵害了其合法权益。
　　法院经审理认为，业主代表符合小区总人数和专有建筑面积的过半数，可以作为代表人进行诉讼。祥和物业公司与丰泰房地产公司签订的物业服务合同属于前期物业，根据《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。合同终止后，祥和物业公司与黄龙县南城小区业主之间不再具有服务关系，应将占用的小区房屋交还并搬离小区，遂作出如上判决。（文中当事人均为化名）
责任编辑：秦可欣物业公司不履行物业合同，业主能怎么办？-谈房论市-亿房论坛-亿房网
本帖最后由 ptxt 于
16:34 编辑
马上就要到了每年一度的消费者权益保护日，在此提供一个物业纠纷案例，大家共同探讨一下，如果物业公司不履行物业合同，业主作为消费者能怎么维权？
我是武汉市奥林花园小区的一位业主，武汉和信物业以本人不交物业管理费为由起诉，本人反诉物业没有履行物业合同，3月1日刚拿到一份武汉经济技术开发区人民法院的判决，该判决认定物业公司起诉业主一案中，业主享受了和信物业提供的服务，应承担相应物业服务费的义务，而和信物业在履行物业服务过程中，未能尽职尽责，造成小区公共环境、绿化卫生、车辆停放、设施设备及施工毁损等问题，降低了业主的居住生活质量，也带来了安全隐患，这是业主欠缴物业费的根本原因。综上考虑物业费按80%支付，物业主张违约金不予支持。在业主反诉物业公司一案中，业主要求物业履行物业服务最低人数设置不低于下限之合同约定；履行绿化苗木死亡补种同样植物之合同约定等8项内容，均是针对小区业主的公共利益和共有权益，应当由全体业主共诉或者通过业主委员会名义提起。当然，要求业主委员会或全体业主基于物业公司未全面履行合同主张违约赔偿责任，在实际操作过程中难度较大，现实性不足，但业主作为物业使用人，其因为物业服务不全面所带来的居住利益损失也应当为法院司法审查所关注，物业服务企业理应就服务确实导致合同违约承担相应的不利后果，而本院在确定和信物业收费总额时所扣减的20%份额及对违约金请求的不予认定，正是基于对业主居住利益损失的填补。以上是主要判决内容。
我作为业主对判决结果是不予认可的，重点在于判决没有要求物业公司继续履行物业合同，没有解决这个纠纷的根源，从某种程度上纵容了物业公司继续违约。在庭上，物业公司称奥林花园小区有30%多的业主拒交物业管理费，该小区有2600多户业主，约有800户左右业主拒交物业管理费，也就是说这不是某几个人不满意物业公司的服务。物业公司不履行物业合同给业主带来了哪些恶果呢？2007年3月，开发商人信地产违法变更奥林花园27、28栋之间的大门位置，致使两栋楼由小区内成为临街楼栋，并且拆除了两栋之间的两个花坛和20多个长椅和台阶，此后该步行街变成了小区外，造成安全隐患、噪音污染、环境变差等诸多问题。我和其他业主共26人起诉了开发商人信地产与和信物业（和信物业是人信地产的子公司），要求恢复原状。武汉经济技术开发区法院判决开发商人信地产侵权事实成立，补偿起诉业主每人5000元人民币，大门是否恢复需要全体业主表决（侵权的时候不需要全体业主表决，恢复原状却需要表决，增加了业主维权难度）。判决仅以不作为认定和信公司与人信公司共同侵权依据不足。此案的根源在于27、28栋楼下是小区内商铺，开发商将小区内的商铺变更成小区外的商铺，法院的判决使其侵权所获收益远远高于其侵权的成本。就是这样的判决，造成了人信地产的第二次侵权，在2011年人信地产在没有经奥林小区全体业主表决的情况下，为了人信太子湾的营销违法开设了奥林花园的第10个大门，和信物业的前总经理曾说过，要保证一个大门的安全需增加4名保安，这样增加保安的费用就由所有业主承担了，如果没有增加保安就造成了安全隐患，后果也将由业主承担。每一次不公正的判决，会带来更大的恶果！
奥林花园小区最大的优点是绿化很好（二期收房时，由于绿化不好，将近100名业主请了律师准备起诉开发商，本人也参与了，后协调解决，小区增加了很多大树，那是一次成功的维权），小区每年在绿化上的投入为约32万元，合同约定绿化苗木死亡补种同样植物，绿化外包企业需达到城市园林绿化二级资质，且绿化养护人员须有专业上岗资质。但是由于不对白蚁防治、非专业修剪、死苗不补，树木是逐年减少的，花了钱却没有达到应有的效果。2015年市政工程在28栋东头施工，施工方案没有按照合同约定在小区公示，本人曾就此事向物业反应，要求此施工向业委会报批，并安排人员在旁监督施工，物业的工作人员断然拒绝，说破坏了绿化，挖坏了管道就要他们赔，拒绝了这一要求，然而至今该施工场地绿化被大面积毁坏、电线管道破损，无人处理。和信物业没有服务的意识，没有把业主托付给他们管理的小区当一回事，他们的重点仅在收取物业管理费上。
奥林花园小区最大的缺点是停车混乱，这可能是各小区的通病，物业总是认为混乱的根源是车位不够造成的，事实是奥林花园小区地面停车位278个，地下停车位226个，车库总数498个，合计可以停车1002辆，奥林花园业主2600多户，测算是每3户可以停1辆车，不至于小区通道、活动场所、绿化带都是车。本人认为奥林花园小区车辆停放混乱的根本原因是1、物业为收取停车费允许不是小区的车辆办理月卡进入小区。2、物业违反合同约定单方面增加地下车库的停车收费标准，致使地下车库部分空置。3、购买车库的业主没有将车停进车库。4、乱停放的车辆，没有得到制止。你可能会质疑有什么证据能证明物业为收取停车费允许不是小区的车辆办理月卡进入小区？物业合同约定将本小区车辆、车位档案电子版与纸质版（盖物业公章确认）交与奥林花园业委会备查，业委会多次向物业催要，物业公司为什么拒不提交呢？
奥林花园小区合同约定每年对小区铁、木公共设施一次打磨、刷漆、刷油，实际上却一次也没有，无奈2015年11月奥林花园业委会发出《业主同意签名表》，征求业主意见，决定动用维修基金对围栏进行刷漆，预算金额20万，仅此一项物业违反合同3年少支付了约60万。奥林花园小区合同约定客服人员、秩序人员、保洁人员、维修人员岗位设置与变更需一周内向业委会备案，最低人数设置下限不低于：客服人员6人，秩序人员41人 、保洁人员31人、维修人员6人，保证到岗率。而实际上根本没有达到这样最低下限，这些人员数量的保证是服务质量的保证，同时也是当时物业管理费测算的依据。
奥林花园有两次涨价。合同约定奥林花园小区日至日多层物业服务收费标准由0.65元每平方米涨至0.70元每平方米，需经业主代表和业主委员会的评估达到调价的前置条件，然而在没有评估的情况下物业公司就强行按照涨价的标准收取物业管理费，在本案中判决本人按0.65元支付物业管理。日第二次涨价，业主大会进行了业主调查，业委会认可了涨价。但是法院对于业主大会决议的证据认定上的标准及其不一致，在业主诉开发商侵权一案中，业主也提交了业主大会的支持大门恢复原状的决议，当时有奥林花园社区居委会工作人员也参与了统计，绝大多数业主同意恢复大门原状，法院要求业主必须提供全体业主的每份《业主调查表》确认《业主大会决议》统计数据的真实性，而本案业主也要求提供每份《业主调查表》确认此次《业主大会公告》统计数据的真实性，法院却不予采纳。法院对于关键证据的认定标准的不一致，是否会造成判决不公呢？2012年奥林花园的物业合同的签订是及其慎重的，当时业委会设立了5个小组20多名业主和业委会的委员参与了，在签订合同前对小区的现状分工做了大量的调查工作，很多合同条款正是针对问题设立的，本人是合同评估组的组长，负责合同起草，历经10多次的修改，参与同物业公司经理8次的谈判，直至最后定稿。物业公司在法庭上承认，其未严格按照合同约定100%履行合同全部义务，实际上是在综合管理、安全管理、环境管理、共同部位、共同设施修缮管理、外包、年检服务管理上各个方面全面违约。
你可以会说，如果物业公司像你说的这么不好，你们可以换掉啊!和信物业也经常对奥林花园业委会声称不做了。我们都知道更换物业公司不是一件容易的事情，业委会更换物业公司将面临招聘新的物业公司，物业交接等一系列问题，业委会的委员也是公益性的参与到小区的管理中来的，要耗费很大的精力，投入很多的时间去做这件事情，此前奥林花园业委会起诉人信地产违法将架空层改建成车库出售一案中，当时的业委会彭主任就受到过不明身份人员的威胁，后来搬离了小区，做这些事情，业委会委员的人身安全也不是有保障的，对于我本人来说，反诉物业公司，发表这样的文章，会不会遭遇报复，也都是未知的，毕竟维权不是一件容易的事情！
比起更换物业公司，要求其履行物业合同更为现实，毕竟当初签订合同时，物业公司是对物业合同条款认可过的。中国缺乏“契约精神”，当企业通过违法所得的收益远远大于违法成本时，就很容易去违法，此案法院没有判决物业继续履行合同，而是给被起诉的业主物业费打个8折，就这样进行了了解。本案没有请律师，否则减免的物业费都不够律师费的，业主要花时间、精力去诉讼，而且正是因为本人参与了合同的签订，所以对于合同条款十分了解，这也是其他业主没有办法做到的，业主维权成本高，诉讼了没有达到效果，是不是逼迫业主“哑巴吃黄连”，纵容物业公司继续违约呢？又或者纵容更多业主不交物业管理费，通过诉讼物业费打折呢？拒交物业管理费的方式并不值得提倡，这不过是无奈之举，业主也希望有更好的方式解决问题。如果物业公司违约是业主拒交物业管理费的根源，解决的办法就应该是要求物业公司继续履行合同，从违约中得不到任何好处，那么才能真正解决问题。
《合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第五条：物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。法律规定“业主”可以请求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以上条款不是“全体业主”或者是“业主委员会”才有此权利，而且法院也明知要求业主委员会或者全体业主基于物业公司未全面履行合同主张违约责任，在实际操作过程中难度较大，现实性不足。因此业主反诉要求物业公司继续履行物业合同，法院应予以支持。否则，物业公司不履行物业合同，业主能怎么办？
只要司法公正，官司不难打！
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