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　　“这下可麻烦了!”　　济南市民于先生最近郁闷不已，他刚在东部花200多万买了一套期房，准备过上几个月就通过改合同的方式倒手，赚个差价，没想到济南市突然出台了新规，除了四种情况之外不准撤网签改合同了。每月近万元的房贷大概只能自己背到头了，如果等到将来交房办证当二手房卖，光税费就得接近10%，再扣除利息，有可能赔本。　　眼馋　　朋友倒房半年赚60万　　于先生是济南一家大型企业中层管理人员，公司的效益不错，这些年手里积蓄了一些钱，看到今年济南房价涨得猛，就想通过炒房赚笔大的。“去年年底，我一个朋友在化纤厂路附近买了一套期房，半年下来，就涨了七八十万。人家找中介，以改合同的方式接着就卖了。他其实就掏了几十万的首付款，还了几个月的房贷，压根就不用等交房，除去所有的费用，净赚60多万。这比当拆迁户都赚钱。人家接着又在工业北路买了一套，现在也涨了不少了。”　　深受朋友发家暴富的刺激，认定干啥都不如倒房。于先生说服了家人，在汉峪片区一改善型楼盘火速认购了一套住宅，总价超过了200万。“三个月之前开盘才11000元，现在涨到15000元了，置业顾问说，后期继续往上调价格。”　　炒房　　自己抢买200万的房　　“当时哪个楼盘都是人比房子多，托关系都走不了后门。我抢到一套也算运气好。”于先生拿出50多万元交了首付，其余150万元按揭贷款，月供达到了9700多元。　　“压力也不小，咬咬牙，最多坚持一年半载，我就倒手。如果房贷背到最后还清，生活质量就没法保证了。”他表示，东部有不少楼盘都存在像他这样的投机炒房者。“我知道有一个楼盘位置比较偏，房价也便宜，有的人一次性就买两三套，不挑户型、不挑楼层，能买上就行。咱一看就知道是炒房的，谁家自住这么买?”　　于先生当时设想，能赚个50万就相当满足了，拿50多万的本钱，不论炒股还是买理财产品，都无法在这么短的时间内，获得100%的收益。　　倒霉　　赶上调政策房子砸手里　　万万没想到，济南市连续发布限购限贷政策，其中最要命的一条就是：10月8日起严格控制撤网签。“不让改合同了，这就等于断了我的退路。”于先生仔细研究了济南市建委发布的撤网签新规定，商品房网签合同撤销只限于4种情况：发生违约纠纷，拿着仲裁裁定或法院判决书撤;交房之后因严重质量问题退房，凭鉴定书撤;交房后面积误差超过3%，可凭测绘报告撤;法律法规允许的其它情形。　　“今年5月份开始，济南放开了撤网签的限制，五个月之后又堵上了，还加高了门槛。原来撤网签只限于8种情况，这次直接限4种，明摆着不让撤网签了。”于先生如做坐针毡，难道真的要等到两年之后交房?他咨询了多家中介，也托熟人向开发商打听，目前确实没人能接“改合同”的活。　　无奈　　当二手房卖税费得10%　　“如果真的等到交房之后再变现，成本太高了。”于先生说，按购房合同约定，就算按时交房，也得2018年，一年之内办下证，就得2019年了，到时得交3%的契税，至少两万块钱的维修资金。就算有了房产证立马能卖掉，还有5.6%的增值税、1%的个税，中介费2%，杂七杂八的费用加起来，起码10%的利润没了。　　这三年的利息也得大约20万左右。“就算都转嫁到买方身上，到时候这房子能涨那么多吗?”于先生觉得，这样基本上给银行和税收打工了，别说赚多少钱，很有可能倒贴。关键现在各种调控措施不断出台，房价还能不能继续往上涨都是未知数。“全部家当都绑在一套压根用不着的房子上，失算!”　　房贷已还完 购房再贷款也算二套房　　省城银行集体收紧房贷，不少银行“认贷又认房”　　继限购之后，驻济各大银行开始陆续收紧房贷政策，首套房最低首付提高到三成，二套房首付最低四成且利率上浮10%，三套房禁贷。有的银行“认房又认贷”，即家庭名下有一套房再买第二套，不管是否还清贷款，一律按二套房算。多数银行的房贷新政还未公布，但执行都是从网签时间(10月3日零时)来算，连夜加班突击网签的楼盘没有白忙活。　　限贷多从3日起执行　　9日傍晚，记者获得的一份某股份制银行最新住房按揭贷款政策，上面显示，房贷新政从10月3日起调整，按照网签合同日期来算，在此前已网签的，可以执行原来的贷款政策。3日零时之后网签的，全部按新政策执行。　　股份制银行中，招商银行、浦发银行率先公布最新房贷政策。城商行中，齐鲁银行也进行了调整。作为济南房贷市场上的主力军，国有银行动作迟缓，建设银行等暂时还没有发布新的房贷政策，不过邮储银行快人一步，公布了最新执行标准。　　“公布早晚都没有太大关系，从已经公布的几家银行来看，都是按照网签时间来卡，从10月3日零时以后网签的，全部执行新政策。”济南一家银行的相关人士表示，10月2日各楼盘连夜加班网签的，没有白忙活，限购、限贷政策都规避了。　　还清贷款也算二套　　在首付和利率政策方面，招商、浦发等股份制银行的认定标准都改为“认房又认贷”。本市家庭购买首套房，最低首付比例一律上调为30%，利率折扣不变(目前9折是主流)。如果家庭名下有一套住房，不论是否已经还清贷款，再买第二套，首付均为40%，而且利率上浮10%。　　这是与此前变化最大的地方，在政策收紧之前，多数银行如邮储银行、北京银行等都已经“只认贷不认房”，即家庭虽已有一套房，但只要贷款结清了，再申请贷款买改善型住房，就按首套房对待。有的银行要求最低首付20%，也有的在利率方面给予打折。只有房贷尚未还清，再贷款购买第二套房，才执行首付最低30%、利率上浮10%的政策。如今这种情况的购房者可以说“倍受打击”，不但首付翻番，而且利率由9折改成1.1倍。　　家庭已有两套住房，不管是不是还清贷款，也均按二套房的标准来执行。　　有两笔房贷的不再贷款　　齐鲁银行的房贷新政则规定，家庭购买第二套或者第三套住房的，商业贷款首付款比例不低于40%;名下没有购房贷款记录或贷款已结清的，利率原则上最低打9折;名下有1笔购房贷款未结清的，利率不低于基准利率的1.1倍。也就是说，首付比例认定上“认房”，但贷款利率方面是“认贷”。　　已经出台房贷新政细则的几家银行，均有条件实行禁贷政策。比如，招商、浦发、齐鲁等银行均规定，如果家庭有两笔房贷没有结清，或者已有三套住房，再买房不再提供贷款支持。　　有的银行表示，这是初步政策，后期会随行就市，根据市场需求情况，并参照同业的执行标准等进行适度调整。　　各家银行最新的房贷政策适用范围也限于济南市历下、市中、槐荫、天桥、历城、高新六区。家庭名下房产以房管局出具的证明为准，贷款记录主要以个人征信报告为准。　　具体政策要看额度剩多少　　驻济一家国有银行个贷中心的营销人士称，“这次突然踩刹车，业务量肯定跌掉一块。不过，到年底了多数银行收紧贷款，未必有多大影响。今年以来，上级要求全力营销房贷业务，在支持力度和考核上明显倾斜。我们挖空心思找门路到楼盘去做按揭，利率折扣都好商量，强势的开发商都要求最低9折，否则不合作。有的银行为了抢占市场，能做到最快三天就放款。一年前,开发商找上门来我们都不愿接。”　　另外一家银行的相关人士称，主要还是实体经济不好，经营性贷款放出去容易形成坏账，不良率持续上升，特别是小微业务，小企业抗风险能力差，有个波动就倒闭了。房贷虽然利润低，但不良率也低，没有更好投放渠道的情况下，楼市今年以来一枝独秀，银行就纷纷把资金投到了这块“低产田”。　　该人士表示，各家银行的房贷新政并不完全一致，有的松有的紧，存在差异化，这也说明并非所有的银行都舍得将房贷拒之门外。“最后一个季度了，信贷额度吃紧的，估计会严格一点，反正手里可放的资金不多了，正好关关水龙头。信贷额度充足的，可能就不愿意卡得那么严。”　　部分银行房贷政策　　招商银行：　　家庭购买首套住房，首付最低30%，利率折扣不变;　　有一套住房，不论是否结清贷款，购买二套房首付最低40%，利率上浮10%。　　已有两套住房，不论都结清房贷还是有1笔未结清房贷，再购房首付最低40%，利率上浮10%;　　家庭名下有2笔及以上未结清房贷的，不再受理贷款。　　浦发银行：　　家庭名下无住房且无购房记录及贷款记录，执行首套房政策，首付最低30%，享受正常折扣优惠;　　有一套住房，无论有无贷款、结清与否，均执行二套房政策，首付最低40%、利率上浮10%;　　名下有两笔住房贷款的，不再受理。　　齐鲁银行：　　家庭购买首套住房的，首付最低30%，利率最低9折。　　家庭购买第二套或者第三套住房的，首付最低40%;名下没有购房贷款记录或贷款已结清的，享受利率折扣;名下有1笔房贷未结清的，利率上浮10%。　　邮储银行：　　家庭名下无房无贷款记录，按首套房，首付最低30%，享受利率折扣。　　名下已有1套或2套房的，已结清贷款的，首付最低40%。　　有贷款且未结清的，首付最低40%，利率上浮10%。　　注：以上信息仅供参考，房贷政策随时调整，具体以各银行最终解释为准。
这些事，正在山东发生
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炒股完败炒房：股民10天经历一次股灾VS房东月赚15万
证券时报&陈若谷&陈见南
2016年度最佳微小说候选：
&等房价跌了，我就买房和你结婚。&&他暖暖地说。&听完后，她的心里凉凉的，她想，这大概是最婉转的分手了。
&等我股票回本了，就跟你离婚。&&他淡淡地说。&听完后，她的心里暖暖的，她想，这大概是最海枯石烂的承诺。
近一段时间的大盘走势真是让人操碎了心，与此同时，京沪深楼市正在以一种&想要问问你敢不敢&的姿态上演着新一轮狂欢，各种楼市政策、新闻以及段子铺天盖地袭来，近日一条&8个月一套房涨500万！购房者：工作30年不如买套房&的新闻更是搅乱了一池尚未购房者和房未买够者蠢蠢欲动的心。
据说现在一线城市的办公室里，笑嘻嘻的都是已经买了房的，纠结的都是在谋划买房的，愁容满面的都是过早卖了房的，而一脸生无可恋的则都是卖房炒股的。
撇开段子，数据宝统计，从去年6月15日开始，之后的181个交易日，A股市场共发生了17次千股跌停，占比接近10%。也就是说，几乎每10个交易日股民就要经历一次&股灾&。惊悚么？这还没完。
再来看看个股。统计数据显示，剔除掉ST股，个股平均每100个交易日中有7.4个跌停，即平均每13个交易日就有一次跌停。其中，6月15日以来共跌停32次，平均不到6个交易日就会有一次跌停，领跌两市。此外，有705只个股跌停次数超过18次，换言之，这705只个股平均至少每10个交易日就有一次跌停。
然而正当你对着A股走势长吁短叹、哀其不幸怒其不争时，楼市方面已然new&high。以深圳为例，中原地产相关数据显示，今年2月份全市二手房成交均价为47412元/平方米，环比增长10.8%。小编在此做一个简单的假设，如果有人1月份时在深圳购入一套价值300万元的房子，该房产在2月份市值将变为332.4万元，账面收益高达32.4万。那么假设此人在1月4日时将用于购房的首付90万元投资于股市&&嗯，我知道这个玩笑开得太残忍，不过还是要说下去&&彼时的上证指数开盘点数是3536点，而2月29日的收盘点数是2687点，不需要模型，不需要测算，结局你懂的。
有人说了，几个月的表现算不得什么。好的，把时间拉长到一年。中原地产相关数据显示，去年2月份深圳市二手房成交均价为27308元。按照这个数据计算，一套89平米房产近一年来市值增长接近180万元，每月平均市值增长近15万元！同期，上证综指仍是大幅下跌状态。时间再拉长一点，即便从2008年沪指最低点算起，呵呵，不必多说，身为股民的小编已无力吐槽。
从以上数据来看，感觉一线城市的楼市和股市完全是&天堂地狱，仙妖两立&。那么你打算卖掉股票去买房吗？有人说，现在的楼市只剩下段子，夹杂着公知的焦躁与吾等草根的穷酸&&
巴曙松：刚刚接到一个地产中介电话，推荐房子，说是现在不买怕买不到这个价了&&&我和他说已经买了！&然后他又问卖不卖，因为现在价格高，不卖怕卖不到这个价了&&
总行国际金融市场专家刘维明曾发布微博称，现在卖股买房等于5100点卖房买股。他在微博中提到，正如5100点有人一边让你加杠杆买入，一边自己疯狂减持、抛售一样，现在也有人让你加杠杆买入已经疯狂上涨的房子，然后他们再去库存&&
本月初，国泰君安首席宏观分析师任泽平亦发表点评文章称，本次降准旨在稳增长和对冲资本流出。但是，同时存在的情况是，大量超发的货币并未流入实体经济，在维持庞大债务循环的同时，资金从去年下半年开始流入楼市，推高资产价格。今年的楼市类似于去年股市的&水牛&&杠杆牛&。&房市正呈加速赶顶迹象，2016年需警惕房市重蹈2015年股市和1991年日本泡沫崩溃覆辙。&
以上言论也许不可尽信，但对于京沪深&首付贷&的整治已逐渐拉开帷幕，一线城市房价的上涨速度或可短期放缓。
最后，隔壁老王在采访中谈到，为什么我能数次躲过股市的暴跌，因为没房也没钱。
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炒房与炒股哪个更好？
　　 日前，记者从有关方面获悉，郑州投资型购房需求在下降，商品房销售量、小户型销售量、二手房销售量等与历史可比情况相比均有所下降，综合各方面情况来看，楼市投资热潮有冷静趋势，市场开始理性回归。　　投资型购房减少　　　　４月２日，人行郑州中心支行公布了今年一季度郑州市城镇储户问卷调查结果，这也是该行首次公布这一调查结果，此次问卷涉及４００名郑州市储户。　　调查结果显示，在当前物价和利率水平下，选择更多储蓄的居民较以往进一步减少，居民投资热情持续走高，但购房需求减弱。　　调查还显示，居民投资股票和基金的热情继续高涨。从拥有的主要金融资产来看，选择主要拥有股票和基金的居民占比为２１．２５％，较以往有大幅增长。与此相反，居民购房需求却在减弱，选择第二季度准备购买住房的居民占比为２４．２５％，比上期减少６．２５个百分点。　　而从３月份郑房指数的监测数据情况来看，２００７年３月，商品房预售面积环比下降２７．９５％，其中住宅下降２７．６３％，非住宅下降３．４３％。据深圳市星彦地产顾问有限公司郑州分公司市场研究部经理郭欣华分析说，从开发商角度来看，这一数据表明，开发商开发速度和节奏有放缓趋势，可能有两方面原因：一是国家“紧缩银根”，开发商资金遇到一定困难，一些中小开发商因为资金问题，减小了开发规模，放缓了开发速度；另一方面，开发商对市场预期并不乐观，对市场缺乏信心，对楼盘将来的销售情况有所担忧，这也从另一方面证实了市场购买热情有所下降。　　从郑州市商品房销售情况来看，２００７年３月，郑州市商品房销售５５８６套，与去年同期相比，下降了３．１９％；销售面积６４．３２万平方米，同比基本持平。　　郭欣华分析认为，商品房市场一改往日高速增长的势头，开始减缓或下降增长速度。从３月份成交情况的平均套型面积来看，平均户型面积达１１５平方米／套，增大趋势明显，这在一定程度上说明，小户型的销售量在减小。在郑州，购买小户型的人群以投资者居多，小户型销量下降，表明投资购买人群在减小。　　从二手房交易情况来看，３月份郑州市二手房成交１１２１套，同比下降１９．２９％，成交面积９．３万平方米，同比下降２０．０３％。有业内人士分析说，二手房的购买热情也在下降，一定程度上也表明中低端消费者的购房需求在下降。另外，３月份二手房成交均价为２２７８元／平方米，环比下降１．５％，可以看出，二手房购买需求下降的同时，二手房的抛售量也在增加，一些投资购房者可能是在抽离资金，投向其他方面。　　一位炒房人的转身　　郭先生曾是郑州的买房大户，在朋友圈里，他从不隐瞒自己的买房经历。　　上世纪９０年代中后期，郭先生从美国归来，身边的一些台湾朋友为他支招：郑州房价会持续上涨，购房是一条很好的投资途径。　　之后，郭先生因担心人民币贬值，就投资了房地产，从未来花园到大街小巷的商铺，他说，自己最少有百余套房子。　　但是，记者在去年采访郭先生时，他说，从２００５年老“国八条”政策出台后，他就彻底放弃购买房产了，有的房产他会凑好时机出手。　　他的理由是，不和国家政策较劲，囤房者日后会付出大的代价。他还说，物业税迟早会出台，在发达国家，富翁的孩子不能继承其遗产，就是因为大量的遗产税或者物业税，使孩子无法承受。成熟社会的标志应该是财富均衡，我们国家各项税收制度在完善，国家会通过税收逐步调剂财富，使贫富差距减小。　　最近，记者再次见到郭先生时，他说，从放弃楼市之后，自己转入了基金市场，获得的收益不逊色于当年的房产市场。　　无独有偶。最近，记者在一次房地产项目开盘时，询问了几位买房者，林先生的事例比较典型。　　林先生有四十多岁，他曾购买过两套房，这次是看该项目的商业部分，但他说，这次自己是否出手，还不一定，一是现在的房价和铺价太高，高得难以出手；二是如果上市交易，各种税费价格太高，无利可图。　　林先生说，现在人们都希望钱“生”钱，懂得了理财，前两年他买的那套房，现在来算，挣了十余万元，但是如果把这些买成基金，与今天所获相差无几。　　消费者黄先生也说，房产已不是最佳投资目标。他认为，税收政策给中原楼市带来了很大的冲击，营业税、个人所得税、土地增值税、契税等税种的征收，导致投资者持有房屋的利润空间受到打压，而宏观调控正在持续施行，购房者对于房地产市场的未来心理预期并不是很好。 　　股市、楼市是个跷跷板？　　“近期国内沪深股市新开户人数记录，一再被刷新，股指屡创新高。沪深股市的日均资金交易量屡屡达到千亿元之巨。”河南中原房地产顾问有限公司副总经理冯建军分析说。　　“虽然没有更多的数据显示，国内城镇居民的房产投资意愿及购房需求下降，但是作为目前国内城镇居民最多投资选择之一，股市开户与交易资金数量的持续攀升，可以判断房市资金增长在下降或是已经在流出，验证了一直以来大家普遍认为的，股市与楼市之间的跷跷板关系规律。”　　不过，冯建军还说，统计信息显示，房价依然在上涨，但是涨幅确实已经减缓。如果现在就得出“城镇居民投资房产的热情已经下降”这样的结论为时过早。　　郭欣华也认为，由于证券市场的良好发展趋势，部分投资者把资金撤离房地产市场，转入证券市场，投资类购房抛售量增大，购置量减小。从证券市场来看，２００６年证券市场几乎是全盘皆赢，收益率远高于房地产类投资。　　所谓房产投资热情显示下降端倪，是相对于近年来不断升温的市场而言。近年来，不仅在房产投资与住房消费上，在社会经济生活其他许多方面，都经常出现扎堆跟风凑热闹的现象。看到房价一路攀升，自己身边的同事同学亲戚朋友买的房子升值，炒房子赚了钱，不少人就蜂拥而入，不管是自住还是投资，甚至是投机炒作，使得房地产市场需求不断放大，反过来促进房价进一步上扬。　　他还说，从去年开始，股市开始持续升温，炒股又成为继住房、医疗和教育以外居民大众热议的话题。　　房产投资不被鼓励　　“在今年两会上，国家把整治房地产市场作为国家的首要目标，遏制房价上涨已成为各地政府的重要任务。”郭欣华说，“房价增长趋势有望得到遏制，许多投资购房者变得无利可图，投资购房需求减小；另一方面，一部分购房者预期将来房价上涨可能性减小，因怕价格上涨而购房的‘恐慌性购房需求’也在减小，促使市场总体需求量减小。”　　冯建军也认为，显而易见，现阶段住房投资不是被鼓励的形式。　　他说，历史地看，从长期收益及安全性、持续增长、收益的绝对值等多项指标看，房产投资仍是家庭资产保值增值的投资首选。由于宏观调控及房价的因素，这种投资的门槛在抬高。针对股价有这样一种说法：树木不会一直长到天上。　　冯建军分析，虽然政府在不断增加公共开支，强化建立和完善社会保障体系，由于历史欠账太多以及不断暴露的社保监管缺失，使得城镇居民对今后完善有效的社会保障机制信心严重不足，导致城镇居民必须谋求自我保障意识不断被强化。　　房价不断上涨，吸引了越来越多的人去买房，去投资房产，甚至去炒房。宏观调控了，税收压力增大，房产投资收益预期不断下降，恰逢股市火爆，则人们纷纷选择杀入股市，或者购买大量基金，一个新出现的现象是连一直广受欢迎的国债都开始受到冷落。　　正如一位业内人士在博客中所说，诚如当年全民炒股时流行的一句话：连卖葱姜的老太太都关心行情了，股市也就到顶了。买房也是如此。　　如果说２００６年是房地产宏观调控政策的制定元年，２００７年应该是政策执行年。调控还在继续，未来充满不少变数。政策的变动会对人们的投资行为产生收缩，而房价与租金的变动也会对投资的收益产生影响，对投资者来说，注意留意政策面和市场的变化，以静制动，才能做出正确的投资抉择。未来的市场无疑是在不断变化的，投资者需要摆正心态来应对未来的楼市。　　“买房易卖房难”的情况有可能会出现，所以在购房前一定要做好规划，谨慎小心。
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