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小产权房到底能不能买？
作者：孙宪超
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　　“居者有其屋”，这是中国人从古代延续至今的梦想。很多在城市当中拼搏的外来打工一族心中都有一个梦想：能够在自己工作、生活的城市购置一套属于自己的住房。　　不过，面对一、二线城市高高在上的房价，为数众多的外来打工人员也只能是“望楼兴叹”。于是，一些人开始将目光转向小产权房。　　那么小产权房究竟能不能买？买后又存在着怎样的风险隐患呢？　　小产权房的价格诱惑　　于威(化名)和张萍(化名)均来自湖南，大学毕业之后就一直在广州市工作和生活。2015年，两人在一次朋友聚会当中相识，经过两年的相处之后步入了婚姻的殿堂。　　于威和张萍平日里精打细算，目前已经有了40多万的积蓄。“我俩来广州后都是一直租房，现在已经结婚两年了，而且已经有了‘添丁’的计划。我的社保已经缴满5年，完全符合广州的购房政策，所以想在广州通过贷款的方式购置一套属于我们自己的住房。”于威说。　　有了购房的打算之后，于威和张萍开始奔走于广州市内的诸多楼盘，也咨询了不少的房屋中介。然而相比几年前，广州的楼价已经高高在上。“市区的一手楼盘价格都是4万元/平方米以上，甚至有十几万/平方米，二手房的单价一般也过了3万元。我们的积蓄还不够付首付款。”于威说。一时之间，只能“望楼兴叹”的小两口有了一种无力感。　　前段时间，张萍从朋友处听说广州市白云区有一些小产权房卖，环境、建筑跟普通的老式小区差不多，但价格要便宜一大截。张萍在互联网上查阅后发现，这些小产权房的楼价都低得出奇，大多数是以每平方数千元的价格出售，仅是同地区商品房价格的1/4甚至更低：“某站地铁出口旁，全新电梯房2房2厅28万起”、“某某地铁口附近全新房，交通便利、环境优美，3房1厅仅需38万”，“ 三房两厅35万离地铁出口500米”……　　张萍去看了几处小产权房后发现，这些房子的环境还可以，不过没有房产证，只有宅基地使用权证。在动心之余，张萍有点担心小产权房买卖没有保障，而且要一次性付款，以后也不能到抵押。“你放心买好了，我们签正规的买卖合同。我就是本村人，不会不守信用的！”一位房主信誓旦旦地表示。　　“房价的确很诱惑，但听说没有房产证。万一遇到拆迁而房东又反悔，我们多年的积蓄岂不要打水漂？”于威坚持反对。　　买还是不买？一时之间，小两口犹豫不决，希望证券时报的维权律师能够从法律的角度给予指导。　　律师：购买小产权房　　应慎之又慎　　对此，广东奔犇律师事务所的刘律师表示，“小产权房”并不属于严格意义上的法律概念，而是在社会实践中形成的叫法。一般是指建造在农村集体所有土地之上，销售或主要销售给集体经济组织成员以外的单位或个人，且无法取得国家正式颁发的权属证书的房屋。　　据刘国华律师介绍，小产权房没有不动产权证，很多有宅基地使用权证。宅基地使用权的转让一般需要同时具备几个条件，例如，转让人拥有二处以上的农村住房；同一集体经济组织内部成员转让；受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；转让行为征得集体组织同意；宅基地使用权随房一并转让。　　“不过，绝大部分宅基地房屋买卖并不符合上列条件，绝大部分是销售给集体经济组织成员以外的单位或个人的。”刘国华律师说。　　根据最高人民法院2015年12月第八次全国法院民事商事审判工作会议关于农村房屋买卖案件问题的意见：在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。但是广州市目前并非是试点地区。　　根据《土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。另外，根据相关法律法规的要求，向不具备本集体经济组织成员资格的人出卖宅基地上房屋，合同被认定无效，买受人主张出卖人承担因价格上涨造成的房屋差价损失的，人民法院应当全面考虑出卖人因土地升值或者拆迁补偿所获利益，平衡买卖双方的利益。　　所以，张萍如果购买农村宅基地房屋，合同可能被认定为无效。当然，如果房屋价格上涨，法院会考虑出卖人因土地升值或者拆迁补偿所获利益。　　另据刘国华律师介绍，各地对于农村宅基地房屋买卖的规定也有所区别。比如上海高院出台的《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》认为，农村宅基地房屋买卖应严格按照法律法规的规定进行。对于由此引发的纠纷，应当综合考虑出卖人出售房屋是否经过审批同意、合同是否履行完毕以及买受人的身份等因素，区分不同情况，妥善处理。　　北京市高级人民法院《农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》则认为，农村私有房屋买卖纠纷合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。　　“如果不是同一集体经济组织的成员购买小产权房，继承、转让、拆迁补偿、房屋质量等都存在较大风险，因此购买小产权房，需综合考虑各方面因素，应该慎之又慎！”刘国华律师说。
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关注天天基金在高房价的压力下东莞很多市民把目光盯上了小产权房！一套房子可以便宜几十万上百万很多人心动，但是到底能不能买呢？看了这条新闻相信你心里有数了！今年，东莞多镇保持压强拆的态度继续向小产权房宣战很多违建小产权房都被强拆掉了！塘厦：13层违建小产权房被拆除3月29日上午，塘厦城管分局出动执法人员，对位于塘龙西路36号的一栋违法建筑予以拆除。这栋建筑位于塘龙西路田心路口，占地面积约700平方米，建筑面积约9100平方米，现建至13层封顶，计划拆除楼板1400平方米。塘厦镇保持对违法用地、违法建筑的高压打击态势。2017年，塘厦镇加大“两违”整治力度，全年共拆除违法建筑165宗次，拆除违法建筑面积达82054平方米。厚街：多个违建小产权房被查处本月初，厚街镇“两违”办组织多个部门联合行动，位于厚街珊美社区的“珊美雅苑”是一栋违建的小产权房，占地754平方米，3月1日，厚街镇“两违”办组织多个部门联合行动，对“珊美雅苑”这栋涉嫌违法建设、销售的“小产权房”进行了查处和整治。另外一处违建“金海嘉园”位于桥头社区，占地面积3033平方米，擅自建设超过审批层数的超高、超大违章建筑，变身为“小产权房”，在网上公开销售。近日，该“小产权房”已被厚街镇“两违”办依法采取了停电、停水强制措施，并交由相关部门依法进行查处。石排：拆除一违法建筑，坚持“零容忍”3月20日，石排召开违法建筑清拆现场会，依法拆除了位于赤坎村的一处违法建筑。该违法建筑在2017年12月动工建设，房屋建设当事人未办理任何用地和规划审批手续，石排城管部门巡查发现后，曾多次发出停工通知书，当事人不听劝阻，擅自利用节假日偷建抢建。为有效震慑违法建设行为，打消当事人的侥幸心理，石排镇特组织召开了违法建筑清拆现场会，执法人员依法对该违法建筑实施强制拆除，表明政府打击违法建筑的坚强决心。大朗：坚决制止“小产权房”买卖行为3月初，大朗镇“两违”联合执法工作小组开展行动，对位于该镇屏山社区一宗占地面积978平方米，建筑面积1130平方米违法建筑进行强制拆除。据执法人员介绍，该违法建筑在未取得有关手续情况下私自建设，大朗城管分局于今年1月31日发出整改告知书后，东莞市懿隆再生资源有限公司仍不按照有关要求进行整改。为严厉打击违法建设行为，对该违法建筑进行强制拆除。大朗将继续对“两违”进行严厉打击，坚决制止“小产权房”买卖行为。寮步：遏制违建销售“小产权房”去年11月初，寮步镇政府发布《寮步镇人民政府关于坚决制止“小产权房”买卖行为的通告》，联合多个部门，对辖区内两个小产权房项目进行现场查处。同时通过媒体报道加大宣传力度，遏制违建销售“小产权房”趋势蔓延。常平：强制拆除小产权房去年，为坚决打击涉嫌“小产权房”行为，严厉遏制违建势头，常平城管分局联合国土分局、供电等部门，分别对桥沥村民房基础、土塘村私建练车场地以及金美村疑似“小产权房”共3处违法建筑进行依法强制拆除。小产权房别轻易碰现在房价高企，小产权房因为价格极低、还没有什么税费，也不限购，有的人买起了小产权房。但是，一直以来，小产权房都徘徊在楼市灰色地带。所谓小产权房，是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，因此售价远比商品房便宜。由于小产权房没有国家发的土地使用证和预售许可证，国土房管局也不会给购房合同备案，所以不能办理不动产权证。目前，小产权房的建造与交易均不合法，只有使用权而无所有权，因此小产权房不受现行房地产法律法规的保护。开发商在建设小产权房屋时，为赚钱会偷工减料，加上职能部门监管不力，存在严重安全隐患，在实际使用中很多小产权房出现墙体裂缝、房屋漏水等质量问题，更无法达到防风、抗震、防水、消防的建筑规范和标准。一旦发生房屋质量纠纷，购房者维权难，最终只能自行承担损失。小产权房无法办理房产证无法进行银行贷款和抵押贷款，因不是房屋合法所有人，面临国家的征地和拆迁，购房者很难得到补偿。
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　　小产权房是什么意思?小产权房能买吗?以下是为您整理的相关资料，供您参考!
　　【小产权房能买吗】
　　&小产权房&是指由开发商和村委会合作，或者村委会自行组织在农民集体所有的土地上违规违法建设的向社会公众租售的房屋，一般向购房者发放由乡镇政府制作的&房产证&甚至无证。
　　人们将其与占用国有土地建成、由国家建设主管部门颁发房地产权证的商品房(大产权房)相对而称，称之为&小产权房&实在非常形象和贴切。不妨我们来看一看小产权和一般意义上的商品房相比存在哪些区别：
　　1、商品房占用的土地是国有土地，小产权房占用的土地是集体所有的土地;
　　2、商品房因占用的土地是开发商以出让方式获得使用权，缴纳了土地使用权出让金等，故房价较高，而小产权房因直接使用了集体所有的土地，未经过征为国有并出让的程序，未缴纳土地出让金及有关税费等，故房价较低;
　　3、商品房应当是按照批准的规划建设，符合土地利用总体规划，小产权房一般因土地利用不合法，建设亦不会向有关规划行政主管部门报批，未必符合土地利用总体规划;
　　4、按照规定，商品房可以在达到一定条件时预售或销售，而小产权房因其为非法建成的房屋，不允许上市交易，违规销售时均未必达到了有关规定要求商品房预销售必须达到的条件;
　　5、商品房系依法经过规划、土地、建设等部门的审批建成，竣工验收又有国家质量监督部门的监督，质量有保障;小产权房因没有经过规划、土地、建设等部门的审批，在房屋质量、配套设施、物业管理、水电等方面都可能存在问题;
　　6、商品房系由开发商依法开发并销售，法律关系明确，不容易因销售主体问题产生争议，而小产权房因占用村集体所有的土地，村委处分该等房屋适用村民委员会组织法，容易因销售主体权限问题引发纠纷。
　　正因为有前述区别，小产权房价格相对于同等区域的商品房要偏宜很多，一些小产权房的价格有些仅是商品房的1/4不到，&廉价&是大量城镇居民顶着产权风险购买&小产权房&的根本原因。
　　因此，尽管国家从1999年就开始三令五申禁止小产权房的买卖，但小产权房因其价格的优势依然在市场背后红火起来。虽然&花很少的钱买一套大房子&的梦想吸引着众多购房者前赴后继争相购买小产权房，但拨云想给各位购房人泼点冷水，提醒您：此房有风险，购房需谨慎!
　　虽同为小产权房，但因其占用的土地性质不同，又分为两种：
　　一种是占用耕地建成的房子，一种是在村民&宅基地&或其他建设用地上建成的房子。这两种&小产权房&，因其占用的土地性质不同，购买者面临的风险亦不相同。
　　对于占用耕地建成的房子，因为有《土地管理法》第三十六条&禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。&和第六十三条&农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设&之规定，各地大都采取&无论是否已经售出，一律强制拆迁，恢复原貌&的做法，因此，对于购房人来说，一定要慎买占用耕地建成的小产权房，否则一旦房屋被拆除，购房者拿不到一点补偿，只能向销售主体索要房款，而是否能够顺利索回房款，则取决于销售主体的偿债能力。
　　对于占用村民&宅基地&或其他建设用地建成的房子，目前各地尚无明确的处理办法，但对于购房人而人，仍面临诸多风险：
　　首先，法律风险。
　　国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的》(国办发〔1999〕39号)规定：&严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发&，而根据《房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等的规定，进行房地产开发应当利用国有土地。此等规定表明，在农民集体所有的建设用地上开发房地产亦属于、禁止的行为，如果在房屋初建、而购房人已经支付部分价款的阶段被查处、责令停建，购房人的利益将受到威胁。
　　其二，再次付款的风险。
　　2014年，深圳市人大常委会颁布了《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，随后有媒体报道说：深圳的&小产权房&将在全国率先拿到准生证，这也引起了社会的广泛关注。拨云认为，深圳能够为&小产权房&拨正并不具有普遍性，其只是深圳特殊背景下的特殊处理办法。
　　而深圳的处理办法也表明，对&小产权房&的处理，即使不被拆除，亦必须补交出让金使小产权房占用的土地变更为国有土地，并补办相关建设手续、补交税费等。而开发商或村委一旦将房屋售出，要求他们补交有关费用恐怕是难上加难，因此，购房者面临自掏腰包使购买的房屋合法的风险。
　　其三，不能交易的风险。
　　因为小产权房不受法律保护，没有国家建设主管部门颁发房地产权证，购房人并非合法的所有权人，因此，购买的小产权房只能使用，不能交易(不能办理产权过户)，除非新的购房人不在乎是否能够取得产权，而仅为居住之目的购买。
　　其四，发生纠纷的风险。
　　小产权房因占用的是集体所有的土地，对该等土地以及地上房屋的处分适用村民委员会组织法的规定，即需要全体村民或村民代表大会决议通过。目前，大多农村不建全，一届村委权力无限，其决策往往只代表了眼前利益，并且多未经过全体村民或村民代表大会的决议程序。小产权房建成并销售完成后，新一届村委或全体村民可能以原来的房屋销售未经全体村民或村民代表大会通过侵害村民利益为由主张销售无效，引发纠纷。
　　当然，购买小产权房还存在许多其他风险，比如，质量问题不能得到有效解决或引发人身、财产损害的风险、因不符合规划被强拆的风险、房屋毁损灭失不能得到补偿且失去房屋所占用的土地之风险等等。因此，我们建议您千万慎买小产权房。
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