我是销售代理机构
吉屋网月覆盖3000万购房人群，中文房产网站排名第4。
吉屋网月覆盖3000万购房人群，当前合作新盘超过2000个。
吉屋网月覆盖3000万购房人群，更快更准推广合作业务。
您的位置：
小产权房再便宜也不能购买
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
2017年春节前后，“”再次成为业内关注的热点。由于各种原因，小产权房作为一种尴尬的存在一直广泛游离于住房市场体系之外，形成庞大的住房黑市。在通州、昌平区等也存在有不少的小产权房。在房价高企、限购频出的一线城市，这种、价格低廉的小产权房仍旧受到人们的热捧，购买者也大多抱有一种政府对已经落成的不会拆除的侥幸心理。但业内专家表示，小产权房再便宜也不能购买。　 无法厘清的海量数目 在房价高企的当下，全国很多买不起的市民纷纷跑去买房，有些市民是稀里糊涂跟风购买的，并不知道小产权房的风险。随着不动产统一登记政策的实施，有的小产权房对又心存侥幸，纷纷咨询能否办理不动产证，得到了政府的否定回答。放眼全国，小产权房不仅不能办证，还有可能面临被拆的风险。 去年10月8日，龙华区规土监察大队拆除两栋违建小产权房，涉及住户近千人。据相关媒体报道，日，龙华区就拆除了面积约2.3万平方米的水斗新围大工地的统建楼。深圳市规土委主任王幼鹏在接受媒体采访时表示，“十三五”期间深圳要消化存量违建2亿平方米。 官方统计数据一直无法厘清全国小产权房的具体数目。不过在北京东六环，毗邻燕郊的通州区内，一直存在着一个大型的小产权房社区——太玉园。　 太玉园地处通州区张家湾镇，南北走向的张采路将分为东西两部分，加起来整个小区占地有两千多亩。据不完全统计，东西两区的业主累计已经超过两万人。 李午（化名）说，当初选择在太玉园，最主要的原因是价格便宜。“说实话，这里的配套设施很完善，挨着地铁线，交通也方便;门口有菜市场有超市;甚至只要五毛钱。”李午至今仍对这里的环境很满意，尽管当年只是无奈之选，但他没有后悔。 而据资料显示：通州是北京小产权房重灾区之一，去年8月，通州区联合永顺镇政府开展了打击涉嫌“小产权房”专项行动，相关人员在永顺镇新建村村民自住楼、邓家窑村村民自住楼、李庄村村民自住楼等八个涉嫌“小产权房”建设及销售核心区域悬挂横幅标语，并向现场群众宣传购买“小产权房”存在的危害及风险，告知市民“小产权房”是非法建设、，没有法律保障，引导公众购买具有合法产权住房。 有关人士表示，随着城市副核心建设的大力开展及商品性住宅房屋限购政策，通州辖区内涉嫌“小产权房”项目问题日益严峻，此番联合打击遏制“小产权房”行动，是推动“小产权房”清理整治工作的有力保障。 小产权房转正难 和其他地方小产权房业主一样，希望房子顺利“转正”一直是李午的愿望。2006年，两居室的小产权房入手后，当地的村委会曾颁发过一个“”，这成为他拥有这套房子的少有凭证。 公开消息显示，在最近一次查处行动中，太玉园被罚款两亿元，但一切照旧。甚至，当地的张家湾村又建设了一批新的扩建工程。这些新建房子和现有的太玉园一样，同样是“小产权”。 而早在2015年，住建部就明确提出要将治理违法建筑作为核心突破的工作之一，违反城乡规划和土地用途的小产权房正在此列。国土资源部执法监察局负责人之前也表示，各地要按照要求坚决做到“三个一批”，即坚决拆除一批“小产权房”，坚决查处一批典型案件，严肃追究一批有关责任人员的责任。虽然政府职能部门已多次对小产权房喊话，但社会上仍屡屡有小产权房转正的相关提议，不过就目前的趋势来看，小产权房想在短时间内转正依旧毫无希望。 李午一点也不担心房子问题，表示：“我这房子现在租出去一个月也能有三千的收入，又不用还，没必要卖掉。”他和大多数小产权房的业主一样，在等待中继续博弈。 没&业主难维权 据介绍，小产权房的拆除工作也分为两种。一种是通过合法报建的，但是无法，这类小产权房在面临拆迁等问题时，业主可以利用当初购房时的买卖合同来主张经济权益，但由于没有房产证，所以权属发生纠纷就难以主张自己的权益。 另一种则是违法建筑，违法建筑在拆除时政府是不用向购房的业主进行赔偿的，业主的损失只能向当时的开发公司主张，而且需要业主证明自己当初在购房时对小产权房一事毫不知情。 不过在实际操作中，由于小产权房价格远远低于商品房的价格，因此业主在购买时理应知晓房屋的相关性质，在这种情形下，业主想要维权就会格外的困难。 像通州太玉园、张家湾等这样的小产权房社区，国内很多城市都存在。专家认为，太玉园是在村镇集体用地上直接建造房屋出售给购房者。而在其他一些地方，基层政府在土地市场“先上车、后补票”是小产权房形成的主要原因。例如，将原本非住宅属性的土地以住宅性质卖给开发商，地方财政可以多得几倍的土地收入，后期一旦无法完成土地性质变更的“补票”行为，这些业主的房屋将永远成为“小产权房”。 针对这种畸形供求关系下产生的住房市场，业内专家认为，小产权房往往是绕过正常土地市场进行土地买卖，然后在五证不全的情况下进行销售。因此，尽管解决历史遗留的小产权房存在难度，但是杜绝增量并不困难，从土地出让到房屋销售中间的多个环节都可以做到有效监管和规避。
7×24小时热文榜
你可以按区域查找台州新房、二手房，也可以按区域查询台州房价。同时，你买房 过程中遇到的很多问题都可以在这里得到解答。
区域二手房
Copyright&(C)&2017& 深圳市吉屋科技股份有限公司 ALL Rights Reserved
最近联系人
查看消息记录
按Ctrl+Enter发送　　近年来，国家三令五申地要打击小产权房交易市场，但小产权房在市场上仍然称的上是炙手可热。大城市房价过高，而市民又有住房刚需是其中最重要的原因。那么，宅基地房到底合法吗？小产权房到底能不能买？跟土流网小编一起从法律的角度&研究&一下这个问题。
　　市民韩先生：我想买私人自建房，但听说有风险。所以私人自建房到底受不受法律保护？可以去哪些部门了解情况？
　　律师：您想购买的私人自建房就是俗称的&小产权房&或&宅基地房&，购买这一类房屋一定要谨慎。 首先，这类的买卖关系原则上是不能办理产权关系的；其次，这类的买卖关系一旦发生纠纷，诉诸法律时，会被法院认定为买卖关系违法、无效；次，遇征地、拆迁时所购房屋由于是违法行为，因此得不到有关的赔偿或补偿。假如您上述风险都考虑到了，还是决定要买自建房，目的是能住多长时间就住多长时间，那就由您自行决定了。
　　市民韩先生：如果过户成功了，房产证上写我的名字，以后还会有什么纠纷吗？该怎么维权？
　　律师：如果过户成功，房产证上能写上你的名字，这就说明这个交易是&合法&的。既然是&合法&的，发生纠纷时，你就可以&产权人&的身份进行维权了。
　　看到这里，微友们恐怕会得出这样一个结论&&只要能过户，就没什么问题了，从此可高枕无忧。
　　但是您忽视了一个关键问题：小产权房，能过户吗？
　　事实上，从法规上看，小产权房不但不能以合法的手段过户，连合法的&房产证&都是没有的。
　　我们先来看看这传说中的&小产权房&到底是指哪类房子。
　　何谓小产权房？
　　定义：本文所说的小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称&乡产权房&。
　　&小产权房&的性质有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即&宅基地&上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。
　　第一种，建筑本身是合法的而第二种建筑本身是非法的。
　　从外观上看，小产权房和普通商品房并没有什么差别
　　法律意义：&小产权房&不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。
　　对比：大产权房即&小产权房&的相对词，也就是购房者既有了《房屋所有权证》（即通常意义上的房产证），也有了《土地使用权证》。可以合法的进行二手房交易，房子建在合法的建筑用地上。（部分省市近年将两证合并成《不动产权证书》）
　　既然小产权房连&外村农民&都不能购买，城市居民们要是买了能办理得了过户吗？
　　小产权房能办理过户吗？
　　中国实行二元制土地所有权结构，即国有土地所有制和集体土地所有制。
　　根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。因此，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在集体成员内部转让、置换。
　　也就是说小产权房不是不能转让，但它的转让是有严格限制的。
　　《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》明确规定，城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或&小产权房&等违法用地，不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任。
　　&所以说，小产权房原则上是不能过户、转让给&外部人员&的。并且，城镇居民购买小产权房不能登记发证，也就意味着没有记录在案，起了纠纷很难说清，也不能要求有关部门出面解决。
　　看到这里有微友就会说，我买房的时候房产中介当然有办法帮我办妥过户、买卖合同之类的手续。
　　这种情况下，自住看起来是没问题了，但是日后如果遇到拆迁或者想把房子转手卖出去，就有麻烦了。
　　1.因为小产权房是不能合法买卖的，并且没有正式的房产证，所以凭借个人的力量想将手里的小产权房卖出去是难上加难。
　　2.购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。
　　案例：2012年羊城晚报报道，广州市白云区红星村的小产权房遭强拆，因为属于违建，业主无处维权。业主告诉记者，在购房时，发展商和买家有一份律师见证书。其中，有一份资料显示，地块所有人将该地块赠予开发商&永久使用&，还附上了村委的盖章。而事发后红星村村委则表示，让业主找开发商。
　　3.小产权房的施工过程也没有监督检验，质量得不到保障，且建成后的物业管理也大都比较松散。
补偿不合理，提高拆迁补偿，请拨打全国征地拆迁法律咨询热线:分享到：51人有用43人有用63人有用74人有用忠县县城鸣玉溪棚户区改造二期项目
国有土地上房屋征收补偿方案
(征求意见稿)
为规操纵选举、暴力抗法、霸占资源&&在部分农村，一些&村霸&rd房屋买卖，小产权房究竟能不能交易？作者：刘向宇来源：链家网原创文章摘要：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。“小产权房”，并不是一个法律上的概念，只是人们在实践过程中约定俗成的称呼。具体是指在农村集体土地上建设的房屋，房产证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，也称“乡产权房”。&
一、什么是“小产权房”？
“小产权”其实就是“乡产权”、“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。
2011年11月，《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》政策（2011年国土资发178号）发布，明确指出小产权房不得登记发证。总结来说，“小产权房”就是三无产品：
1.没有国家发放的土地使用证和预售许可证，买卖合同的效力一般认定为无效。
2.购房合同在国土房管局不会给予备案。
3.只有使用权，没有所有权。所谓的房产证也不是真正合法有效的房产证。
二、“小产权房”有什么缺点？
小产权房交易不受法律保护，同时在转让等方面有很大的限制。
1.法律效力
“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则，但也区分不同情况：
（1）对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效；
（2）对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。
2.房产转让
“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。
3.政策风险
购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。
三、怎样鉴别小产权房？
鉴别是不是小产权房，可以从是不是有房产证，房产证是不是房屋所有权证或者不动产权证两个角度来看。
1.看有无房本
很多小产权房房是没有房产证的。不管是小产权房，还是没办理下房本的房子，建议不要交易。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
2.看是不是房屋所有权证或者不动产权证
合法且受法律保护的房屋交易，所交易的房屋必须拥有房屋所有权证或者不动产权证。
不动产权证书封面
不动产权证书封面
房屋所有权证书封面
房屋所有权证书封面
而小产权房的“房产证”，由县政府或者乡政府颁发，并非由当地不动产登记中心颁发。
某小产权房房产证封面
综上所述，小产权房可能在价格上有很大优势，但是购房者必须清楚，小产权房在法律上市明令禁止上市交易的，同样的也不能得到法律的保护。购房者切不可贪图便宜，因而造成不可挽回的损失。
1人赞过小产权房不具有严格法律意义上的产权，其买卖行为也不受法律的认可与保护。不动产登记需申请人携带所需材料到不动产登记机构申请，一般情况下，从提交申请到颁发不动产权证书大概需要4步。小产权房不受法律保护，没有房产证，不能上市交易。农村房产可以买卖，但是其销售对象只能限定在集体成员内部。最新百科看了又看
官方客服 城市二手房房产资讯城区二手房城区租房城区小区热门小区热门问答热门百科北京热门专题
用户名或密码错误下次自动登录下次自动登录别担心，无账号自动注册不会导致手机号被泄露没有收到验证码？用户名或密码错误下次自动登录已有账号？没有收到验证码？用户名或密码错误我已阅读并同意没有收到验证码？用户名或密码错误用户名或密码错误审理涉及小产权房买卖纠纷案件的疑难问题－－－（中国法院网）
我的图书馆
审理涉及小产权房买卖纠纷案件的疑难问题－－－（中国法院网）
& & & & & & & 　　摘要：政府几年来三令五申打击小产权房的政策与小产权房交易的持续火爆局面形成直接冲突，本文简述我国的土地政策和小产权房的基本概念、不同类型以及出现的原因等，试探分析小产权房存在的市场刚性需求以及在审判实践中存在的诸多分歧，论述小产权房的违法性以及买卖合同的效力；阐述涉及小产权房买卖的合同以无效为基本原则，有效为例外；论证合同无效之后的处理思路。
　　关键词：大产权房、小产权房、土地用途管制、违法建设、买卖无效
　　近几年来，随着大、中型城市商品房价格的暴涨，中低收入阶层的人群已无力购买商品房，而小产权房以其低廉的价格优势出现在房地产交易市场，且迅速蔓延，随之产生的法律纠纷亦大量涌现。本文拟对涉及小产权房买卖在审判实践中的疑难问题进行探析，以期抛砖引玉。
　　一、我国的土地政策及小产权房的基本概念
　　我国实行二元制土地所有权结构，即国有土地所有制和集体土地所有制。国家为保证土地资源的合理利用和优化配置，促进经济、社会和环境的协调、可持续发展，通过土地利用总体规划等国家强制力，规定土地用途，明确土地使用条件，土地所有者、使用者必须严格按照规划所确定的用途和条件使用土地。
　　目前，我国的土地用途管制是国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将集体土地分为：建设用地、农用地（例如耕地、林地、园地、牧草地等）、未利用地（荒草地、盐碱地、沼泽地、沙地等）。集体建设用地分为三大类：城乡居民住宅用地（例如宅基地）、公益性公共设施用地（例如交通、水利、通信等设施用地）和经营性用地（例如乡镇企业或村办企业用地）。我国建设用地的基本原则是严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。
　　目前，小产权房的大致分类也是三种：建设在农村集体建设用地（例如城乡居民住宅用地、公益性公共设施用地、乡镇企业经营性办公用地等）上的小产权房、建设在农用地（例如耕地、林地、园地、牧草地等）上的小产权房以及建设在未利用地（荒草地、盐碱地等）上的小产权房。
　　小产权房实际上大部分是一些村委会或者开发商打着新农村建设或旧村改造等名义违规建设在集体土地上的房屋，其所谓的“小产权”并不构成真正法律意义上的产权，仅指使用权，它只是人们在房屋交易过程中形成的一种约定俗成的称谓。通常所谓的小产权房是指由乡镇人民政府甚至村委会颁发产权证的房产，与市建委或区县建委颁发产权证的大产权房即商品房相对应。
　　二、北京市的小产权房与“绿化隔离地区建设”之间的关系
　　从1994年开始，北京市为了实施城市建设总体规划，防止城市中心地区与外围组团之间连成一片，避免城市“摊大饼式”的发展，实现城市规划“分散集团式”布局，在城市中心区和10个边缘集团之间以及各边缘集团之间用约240平方公里成片的大绿带进行隔离，由此形成了城市绿化隔离地区。绿化隔离地区建设除了植树造林实现绿化目的外，还包括了绿化隔离地区的农民搬迁、土地征用，旧村改造和新村建设、商品房开发，市政基础设施建设等。
　　日，为了推动绿化隔离地区建设，由北京市人民政府有关部门、北京市园林局、北京市规划委员会、北京市城市规划研究总院等单位共同组成了北京市绿化隔离带地区建设总指挥部，具体负责绿化隔离带的实施，并确定了把房地产开发同旧村改造、实现绿化相结合的原则，在绿化隔离地区除了建设绿化项目外，还采取了多种形式进行新村建设和旧村改造，完善城市基础设施，并通过适当比例的房地产开发，以弥补绿化隔离地区建设的资金不足。业界通常将绿化隔离地区的房地产项目称之为“绿隔项目”。
　　新村建设原则上以行政村为单位进行，按照居住小区的标准，以高层建筑为主，统一规划，统一开发，对农民宅基地用于新村建设的，一律征为国有建设用地，不再进行货币补偿，实行土地无偿划拨使用和政策性补偿，农民可以按建安造价购买自住房，将来房屋的产权为“大产权”。另外，在不突破农民原有宅基地占地面积80%的情况下，农民也可建设自住的单体二层或三层小楼，但不能申领所有权证，其性质与农民原有宅基地上房屋一样，由于其通常会取得乡（镇）政府颁布的产权证，又俗称“乡产权”，属于“小产权”的一种类型。
　　日，北京市人民政府办公厅印发了《关于加快本市绿化隔离地区建设的暂行办法》，规定对于经营性绿色产业项目，绿化建设用地面积在10亩以上的，允许有3－5%的土地用于与绿地相适宜的建设项目，但不得搞房地产开发和任何工业项目，此类项目的建筑物高度严格控制限定在2层以下，且必须是用于绿地维护、管理用房及其设施建设等；还规定了建设农民自住房屋和上市出售的商品房的比例为1:0.5，亦即在旧村改造和新村建设过程中，集体经济组织可按农民自住房面积的二分之一建设商品房用于出售。按政府的相关规定，旧村改造和新村建设用地内的新建住宅，包括按比例建设的商品房，均可取得“大产权”，而不是“小产权”。
　　国家的建设用地法律法规和北京市人民政府及相关部门均制定了一系列规范性文件，对涉及旧村改造、新村建设及绿隔项目的房屋建设进行规范，而在实际的旧村改造、新村建设及房地产开发过程中，乡（镇）政府、村委会及房地产开发商为追求自身利益的最大化，违规、超标建设大量房屋对外出售。例如：村委会及房地产开发商突破农民原有宅基地占地面积80%的政策限制，违规建设大片高层住宅对外出售；突破农民自住房屋和上市出售商品房1:0.5的比例限制，大量建设所谓的商品房出售；对于政府审批的经营性绿色产业项目，违规搞房地产开发并上市出售；更有甚者，村委会及房地产开发商在没有任何用地规划审批手续的情况下，相互串通，在集体土地上（包括建设用地、农用地及未利用地）擅自建房出售。因此，建设、销售小产权房严重违反土地和城乡建设管理法律法规，不符合土地利用总体规划和城乡建设规划，不符合土地用途管制制度，冲击了耕地保护红线，扰乱了土地市场和房地产市场秩序，影响了新型城镇化和新农村建设的健康发展，成为影响社会稳定的隐患。
　　三、私下买卖小产权房的普遍性及合理性
　　小产权房在建设过程中因没有缴纳土地出让金和相关税费，其土地成本近乎为零，其开发建设的成本主要表现为建安成本，故其销售价格远远低于商品房的价格。随着城市商品房价格的持续暴涨，中、低收入阶层的消费者根本无力购买商品房，只能将目光转移到价格低廉的小产权房。消费者的大量购房需求正成为村委会及开发商违规建设小产权房的动力，公然违背国家的土地法律法规及政策，大量建设小产权房。相反，政府相关部门的监管查处力度严重缺失，致使小产权房的销售场面几年来持续火爆，供需两旺，形成了规模化的“小产权房居住区”，且小产权房的类型亦各不相同，政府相关部门也一直没有明确具体的分类查处措施，仅限于要求各级国土资源和住房城乡建设主管部门对在建、在售的小产权房坚决叫停，严肃查处，不予确权登记等。例如：2011年11月，国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部联合下发了《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》，明确指出小产权房不得登记发证。2012年8月，国土部、住建部还专门下发《关于遏制违法建设“小产权房”问题的通知》，明确提出“小产权房”等违法用地不得予以确权登记。
　　四、小产权房的买卖合同效力问题
　　《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国土地管理法》第四条明确规定：国家实行土地制度管制制度；国家编制土地利用总体规划，规定土地用途；使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。而建设、销售“小产权房”正是违背土地利用总体规划、擅自改变土地用途而违法建设的典型，严重扰乱了土地市场和房地产市场秩序，损害国家利益及社会公共利益，买卖合同一般应属无效。
　　审判实践中，对于买卖小产权房的合同效力问题，各地法院的审理思路基本一致。海南省高级人民法院于2011年下发的《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见》中规定“城镇居民就农村集体土地上修建的小产权房与他人所签订的买卖合同无效，由此而造成的损失由双方按过错责任大小分担”；山东省高级人民法院于日下发的《全省民事审判工作会议纪要》中亦明确“对于因买卖在集体所有的土地上开发的小产权房而引发的纠纷案件，要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，依法确认小产权房买卖合同无效，并通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免当事人之间利益关系失衡”；北京市高级人民法院民一庭针对小产权房的买卖问题，专门于日下发了《关于对涉及“小产权”房屋买卖合同纠纷案件慎重处理的通知》，要求各级法院民庭对于已经受理的相关案件，应当高度重视，妥善处理，在相关法律政策尚未出台前，不应以判决方式认定“小产权”房屋买卖合同有效。
　　但结合前文所述的“小产权房”的不同类型，笔者认为：对于属于绿化隔离地区建设范围内的旧村改造或新村建设过程中，农民按照政策要求在不突破原有宅基地占地面积80%的情况下建设的自住单体二层或三层小楼，并取得乡（镇）政府颁布“乡产权”的房屋，属于“小产权”的一种类型，其性质与农民原有宅基地上的房屋一样，该类房屋的买卖合同效力应与农村宅基地上的房屋买卖效力认定原则一致，即在本集体经济组织成员之间或者经区县级人民政府有关部门批准的买卖有效。除此之外，涉及到小产权房的买卖合同均属无效。
　　五、小产权房买卖合同被认定无效之后的处理原则
　　《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，出卖人返还房款及赔偿相应的装修添附损失，买房人腾退房屋，应无争议。但对于出卖人是否应当赔偿买受人信赖利益损失以及如何确定期待利益损失数额，在审判实践中争议很大，主要存在以下两种观点：
　　1.应当参照农村宅基地上的房屋买卖无效之后的处理原则，出卖人赔偿买受人必要的信赖利益损失。
　　关于农村宅基地上的房屋买卖被确认无效之后的赔偿问题，日北京市高级人民法院下发了《农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》，明确要综合权衡买卖双方的利益，全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失。日，北京市高级人民法院下发了《关于农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件的处理原则问题》，明确在合同无效的原因方面，出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任；在合同无效的处理上，应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成利益失衡。2013年4月，北京市高级人民法院整理了《当前民事审判中需要注意的几个法律适用问题》，再次明确了在确定赔偿买受人损失时，如诉争房屋之后已处于拆迁程序之中，房屋重置和区位补偿价格可参照拆迁程序中的评估结果予以确定；如尚未进入拆迁程序，可通过委托鉴定的方式确定房屋重置和区位补偿价格。审判实践中，法院也基本上按照上述指导原则确定出卖人的赔偿数额，出卖人返还原房款，支付房屋重置成新价与原房款的差额及装修添附残值，并支付宅基地区位补偿价的60%至80%，具体比例由法院根据不同案件中买卖双方的过错程度酌定。
　　由于买卖小产权房和农村宅基地上的房屋，均系违反了《中华人民共和国土地管理法》及相关土地政策的强制规定，故合同无效之后的处理原则亦应当保持一致，出卖人均应当给予买受人必要的赔偿，避免买卖双方的利益严重失衡，尤其是在土地持续增值以及因土地征用、房屋拆迁将获得巨大经济利益的大背景下，给予买受人相应的增值利益尤为必要。
　　 2.出卖人仅需返还买受人房款并支付相应的装修添附残值，不应当再赔偿任何所谓的信赖利益损失或增值损失。
　　从法律的角度分析，买受人不得因自身的违法购买行为而获利，合同无效之后应恢复原状、相互返还，房屋及土地的增值部分属于其自身的自然增值，应归原权利人即出卖人所有，与买受人无关。
　　从目前国家对小产权房的政策来看，国土资源部和住房城乡建设部陆续下发了数份紧急通知，多次重申农村集体土地不得用于经营性房地产开发，城镇居民不得购买小产权房，对在建、在售的小产权房坚决叫停，严肃查处；对违规为小产权房项目办理建设规划许可、发放施工许可证、发放销售许可证、办理土地登记和房屋所有权登记手续的人员，要严肃处理。全国各地也正在开展小产权房的密集查处工作，媒体也在大量报道。而残酷的现实是不法商在巨大的非法利益面前，仍在顶风建设、销售小产权房，而消费者也不顾国家政策及媒体报道，铤而走险，仍在购买小产权房。在目前的大背景下，法院的判决更要注意法律效果、社会效果与国家政策相一致。若法院判决不给买受人增值补偿并结合媒体的正面报道，则更能对潜在的购买人产生震慑作用，有利于打击小产权房的非法交易市场，遏制小产权房的买卖，与国家政策相呼应。
　　笔者认为，上述两种观点从不同角度出发，阐述了给与买受人赔偿或不给与赔偿的具体理由，均有其合理性，但也存在一定的局限性。
　　法律的基本原则是公平正义，损失填平原则。此类案件大多因出卖人违反诚实信用原则而主张买卖合同无效，若不给与买受人一定的经济补偿，将显失公平，尤其是在土地持续增值以及因土地征用、房屋拆迁将获得巨大经济利益的现实情况下。另外，若不给与买受人一定的经济补偿，也必然会掀起出卖人主张合同无效并腾退房屋的诉讼风暴，在买受人得不到任何经济补偿的情况下加剧矛盾冲突，不利于社会稳定，故笔者认为给与买受人一定的经济补偿是必要的，但不应参照农村宅基地上的房屋买卖无效之后的处理原则赔偿买受人信赖利益损失。毕竟小产权房买卖与农村宅基地上的房屋买卖存在很大区别：首先，小产权房大多数都是违法建设的，即买卖标的本身存在违法性，严格意义上属于违法建筑。而农村宅基地上的房屋本身是合法的，只是法律法规限制交易；其次，违法的小产权房大多建设在非用于房地产开发的集体建设用地上，有的甚至非法占用农用地、耕地等，严重违反国家的土地法律法规及用途管制制度；再次，审判实践中，法院委托的评估机构对农村宅基地上的房屋可以进行价值评估，包括房屋重置成新价和宅基地区位补偿价。而对于小产权房，评估机构只能对房屋的重置成新价作出评估，而对土地价格无法作出评估，因为土地本身的性质并非宅基地，也没有其他合法的评估依据。因此，在审判实践中，对于买受人的经济补偿也无法参照农村宅基地上的房屋评估程序确定赔偿数额。
　　笔者认为，关于补偿数额的确定，虽然国家禁止小产权房交易，但毕竟小产权房的实际交易价格是存在的，可以征询数家房地产中介机构，了解类似小产权房的实际交易价格与买受人原购买价格之间的差额，并考虑双方的过错程度酌定补偿数额。
　　六、关于涉及小产权房买卖纠纷的受理问题
　　2013年11月召开的十八届三中全会上，通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，提出了在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。《决定》提出的是改革的方向，包括土地制度改革的方向，并没有谈及如何解决小产权房这样具体的问题。日，国土资源部、住房城乡建设部下发《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》，要求全面、正确地领会十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等措施，严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划，严格实行土地用途管制制度，严守耕地红线，坚决遏制在建、在售小产权房行为；并要求各级国土资源和住房城乡建设主管部门要在地方人民政府的领导下，对违法建设、销售的小产权房开展一次集中排查摸底，结合实际研究提出“分类处理”的意见，并将结果报两部。在日召开的首都生态文明和城乡环境建设动员大会上，北京市人民政府也明确了正在针对小产权房进行调研，将“分类处理”。日国土资源部、财政部、住房和城乡建设部、农业部、国家林业局又联合下发了《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》，要求对农村违法宅基地和集体建设用地必须依法补办用地批准手续后，方可进行登记发证。上述政策中提到的“排查摸底”、“分类处理”、“补办审批手续”等含义意味着“小产权房”本身的复杂性以及不确定性，即有的小产权房将会“依法转正”，而有的小产权房将会被“坚决拆除”。
　　通过国家最近发布的上述政策分析，笔者认为，在目前国家针对不同类型的小产权房具体分类处理政策尚不明确的情况下，法院对于涉及小产权房买卖的纠纷应暂不予受理，避免法院的处理原则与今后即将出台的小产权房政策相互冲突，产生不良的社会影响，影响司法权威。
（作者单位：北京市第三中级人民法院） & & & & & &
馆藏&12996
TA的推荐TA的最新馆藏[转]&[转]&
喜欢该文的人也喜欢}