100万的房贷要交91万利息！为什么银行还觉得房贷是“鸡肋”？
文/小白读财经（ID：veekn365）
银行收紧房贷似乎在一线城市铺开，北京、广州的多家银行已上调了首套房贷利率。
首套房贷利率已没有早前的8.5折、9.5折的优惠，部分银行回调到基准利率，甚至上浮至1.1倍。二套房更是上浮至1.2倍。
小白举例一：
1、小白买房，申请30年的等额本息商业贷款100万。
2、在85折优惠政策下，支付的利息总额为75万。
3、执行基准利率（4.90%），支付的利息总额为91万。若1.1倍，则是102万。
以前的利息成本为75万，现在变成91万，甚至是102万，买房人的房贷压力巨增。
可是，近期有财经媒体报道，银行房贷成鸡肋，不上浮利率简直是义务劳动。
好吧，小白感受到银行基层员工“一万点”的委屈。
怎么回事，怎么买房人“承压”，银行还“委屈”呢？
当然咯，我们不能只听“诉苦”的话，我们得看看银行有没有从房贷上赚到钱？
银行能有这么贷款给买房人，自然是因为其有钱。只不过这些钱除了小部分是自己的，大部分都是从社会上借来的。
很简单，让存钱到银行的人获得利息。为存款人支付利息就是银行获取资金的成本。
小白举例二：
1、2016年工商银行为存款人支付了2578亿的利息，平均付息率为1.53%。
2、同业及其他金融机构存放和拆入款项平均付息率为1.71%，已发行债务证券付息率为3.35%。
3、总计息负债的平均付息率为1.60%。
简单来说，存100万到工商银行，一年平均可以获得1.60%的利息。
小白选择工商银行为例，主要是考虑到其规模巨大，位居四大行之首，样本代表性强。就此看来，大型银行的资金成本并不高。当然咯，这点中小银行吃点亏。
譬如浦发银行披露的数据显示，企业定期存款平均利率达2.57%，储蓄定期存款平均利率为2.23%。不过，企业活期存款平均利率为0.67%，储蓄活期存款平均利率为0.29%。定期和活期一中和，中小银行资金成本虽比大银行高点，但还可以接受。
与此同时，房贷作为长期贷款，其基准利率为4.90%，赚钱似乎不成问题。
有人可能会说，还得考虑坏账率呀！要是很多人买房贷款，然后跑路怎么办？
实际上，房贷的不良率基本是“微不足道”的。2016年财报数据显示，多数银行房贷不良率平均值为0.29%左右。房贷规模最大的建行，2016年房贷不良率仅为0.28%，远低于全行平均平均值（1.52%）。而平安银行的房贷款不良率更是低至0.09%。
可能只说数字，没有直观的对比，我们是看不出房贷不良率有多低的！
我们还以2016年工商银行年报为例，在这么多行业中，仅有水利、环境和公共设施管理业（不良率为0.25%）和交通运输、仓储和邮政业（不良率为0.20%）低于房贷不良率（红线）。
从数据来了，买房人真的是“老实人”，多数不会欠债不还，然后“跑路”。
这么看来，房贷既能给银行带来不错盈利，不良贷款率又低，似乎是再好不过的业务了。
然而，赚钱是赚钱，可是房贷业务的边际收益却在递减。
房贷是长期贷款，一般都是20年、25年和30年，这会吃掉银行大量的流动资金。
小白举例三：
1、小白手里有10万元，存活期存款。
2、一天，大黑要买房，要和小白借9万。小白讲义气，二话没说就借了9万。
3、1个月后，小白不小心摔骨折了，手术要5万块钱。
4、小白向大黑哭诉，想要回之前那9万块钱动手术。可大黑把所有钱都拿来买房了，没法还给小白。
5、小白没法，只能向小红求助，借5万块钱救急。
通过这个例子，大家可以发现，小白缺的不是“钱”，缺的是可以立马拿出来用的“现金”，而这就是流动性。
银行拿太多钱发放房贷，这会导致“现金”不够，流动性紧缺，需要像小白那样到处借钱。
上海银行间同业市场就是银行们借钱的地方。上海银行间同业拆放利率（SHIBOR）是机构借钱的基准利率，利率越高反映市场流动性越紧张，越缺“现金”。以3个月品种为例，半年前利率还在3%左右，现在已经是4.73%了。
其实，有个指标既能放映金融市场的流动性紧张的程度，又与生活非常贴近。现在，余额宝的7日年化利率为4.10%，而半年前只有2.56%。
除开流动性，还有一个更强的“紧箍咒”限制房贷，这就是房贷额度。
每个商业银行，每个季度都会在房贷规模上制定一个额度，各个分支行只能在“额度”内放贷。
譬如XX商业银行的YY支行的房贷额度只有1亿。昨天房贷额度用完了，今天小白想申请住房贷款，YY支行就没法给 小白贷款了。
为什么要设定一个额度呢？
首先，商业银行要顾及风险因素，不可能将所有的贷款都放到现在“赚钱”的行业，就像鸡蛋不能都放到一个篮子一样。
其次，央行要考虑到宏观经济环境。去年部分热点城市房价快速上涨，带动房地产贷款猛增。房贷自然不能再像去年那样快速增长了，需要平衡。
随着房子居住属性政策的落实，房贷额度会越发“紧张”。
具体到商业银行层面就是各分支行的考核指标发生了变化，多发房贷，银行员工的KPI（绩效）没有提高，工资奖金也不多发。房贷的利率给低了，还扣KPI（绩效）的分，扣奖金。
基础的银行员工自然觉得发放房贷没钱赚（其实是工资和奖金给少了），做房贷业务的热情下降，还觉得“房贷是鸡肋”。
现在知道谁委屈，谁觉得鸡肋了吧！
小白不追求高大上，只用老百姓听得懂的大白话
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利息肯定不一样，因为贷款年限不一样。但利率是一样的，5年以上的贷款基准利率都是4.9。
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