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从历次地产调控效果告诉你什么样的调控政策才会导致房价真正下跌本轮房地产去库存以来，一线城市房价暴涨，然后引发政府调控，在2016年10月调控开始的时候，我曾写过《中国的房价什么时候会崩盘？》，认为一线城市的上涨势头会得到遏制，进入横盘阶段，但是崩盘是不可能的，未来3~5年，一旦放开调控还会暴涨。而实际上，北上广深这四个一线城市的房价被政府遏制住了之后，开始横盘止涨，买房资金开始蔓延到南京、合肥、武汉等二线城市，二线城市调控之后开始蔓延到三四线城市，于是引发了全面调控，如今全国房价都开始进入大横盘时代。对于全国所有的房价调控，我认为他的核心目的都只是不让房价涨，断然不会允许房价跌，这一点是可以历史来证明的，今天主要给大家说一下30年来的房产调控历史,让大家更深刻的了解中国房地产市场。1980年是中国房地产的元年，这一年邓小平书记把房子定义为商品，同时推动房改和土改，中国房地产正式成为了一个产业，开始缓慢的种子发芽阶段。不过当时很多人担忧文革重袭，不敢拥有私产，而且也期盼单位免费分房，房地产业的规模很小。1984年，邓小平肯定了房地产行业的意义，排除了杂音，地产的黄金10年到来。1987年，深圳在还没有修改宪法的情况下，冒险打了擦边球进行了首次的公开土地拍卖点燃了全国房地产加速前进的热情，如果确切的给一个中国地产开始进入商业化的时间点，我觉得1987年是比较合适的。1991年，国务院批复了24个省份的房改方案，鼓励个人购买房屋，当年万科股票上市，全国房地产进入起飞阶段，中国地产的首个泡沫开始蓄积。1991年，海南房地产均价是1400元/平米，1992年是5000元，93年达到峰值7500元，2年涨5倍，银行和国企的进入资金接近千亿元。剧烈增长的泡沫引发了中央的担忧，导致了中国地产的首个调控政策出台，日，朱镕基发表讲话，宣布终止房地产上市、全面控制银行资金进入房地产市场，严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资等。于是海南泡沫直接炸裂，当年海口1.3万家房地产公司倒闭了95%，引发坏账800亿元。同时，海南地产泡沫的破裂引发全国房地产硬着陆，全国房产价格纷纷大跌，房地产市场进入寒冬。由于房价连续阴跌，无人购房，1995年底，全国商品房累计空置建筑面积达到5031万平方米，1996年房地产行业出现了全面巨额亏损，随着1997年亚洲金融危机的到来全国房地产行业已经濒临崩溃。于是政府开始救市，日，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布全面终止福利分房，实行住房分配货币化。1998年，房地产市场大热，许多单位抢购住房来分给职工，一口气消化了全国的存量空置房，堪称中国房地产去库存的1.0版本。2001年，供需关系开始失衡，这一年的第一季度，3个月内北京房价上涨达到97.3%，当年政府开始全面整顿地产行业。2002年，胡锦涛总书记在全国经济工作会议上提及房地产过热问题，掀开了政府和地产商之间的调控博弈大戏。02年首先发布的调控大菜是《关于加强房地产市场宏观调控、促进房地产市场健康发展的若干意见》，地产业称之为217号文，从土地供应、住房结构、市场整顿等方面进行调控，市场对此的反应是涨幅减缓，但是北京房价继续上涨。03年6月，央行印发《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理通知》（银发【号）文，对商业银行的房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款等7个方面做出规范收紧银根。对二套房提高首付比例，上浮利率等耳熟能详的规定就是在此文中出台的。121号文效果显著，全国房价应声下跌，上涨势头被终结，全国地产行业进入冬季。但是造化弄人，03年中国遭遇非典，全国经济影响严重，经济增长率下滑到6.7%，出于保增长的考虑，在全国地产商的强烈抗议下，住建部发布了《关于促进房地产持续健康发展的通知》，简称18号文，此文内容和121号文完全相反，将鼓励房地产发展定性为扩大内需，拉动投资增长，保持经济持续增长的重要渠道。于是全国房价只跌反弹，继续上涨，04年同比涨幅达到14.4%。2005年，在舆论压力下，国务院推出《关于切实稳定住房价格的通知》，称之为国八条。大概内容是要求各地政府重视房价过快上涨的现象，控制措施不利要追求领导责任，调整住房结构，保证中低价位、中小户型的供应，大力建设廉租房。
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宏观报告 研究周刊 3
历次房地产调控的特点及效果比较 ――宏观周报第49期 ? 自2003年始，为了打击投机性需求、保持房价在合理水平，国家展开了多轮的房地产市场调控，参照学术界的研究，可以分为以下5个阶段。 。本轮房地产市? 阶段1：控制房地产信贷，规范土地供给阶段（4）场调控的特点是：严格控制土地供给总量，土地交易实行招拍挂，杜绝协议出让土地；同时，严格控制信贷，提高项目自有资本金要求，提高行业进入门槛。调控效果：控制土地供给总量的调控思路，使得住宅新开工面积增速出现回落，但与此同时，房地产开发投资、商品房销售和房价保持高速增长。：本阶段采取的措施主要围绕打? 阶段2：控制房地产价格阶段（）击供给环节和消费环节的炒作行为展开，调控住房需求总量，具体措施包括：取消住房贷款优惠利率，在房价上涨过快的地区，将个人住房贷款的首付比例由20%提高至30%；明确个人买卖二手房必须交纳个人税；上调贷款利率。调控效果：政策推出初期，销售面积持续上涨，房价下滑，至2006年下半年，在需求总量受到控制的情况下，销售面积增速放缓，房价增速保持平稳。 ：轮调控特点是：以调控部? 阶段3：房地产的全面治理阶段（8.8）分地区房地产价格过快上涨，促进房地产市场健康发展为主。采取的主要措施有：第一，继续利用信贷和税收手段调节房地产需求，打击投机；第二，通过增加小户型住房供给，增加廉租房和保障房，调控供给结构。第三，规范市场交易行为。调控效果：本次调控的效果直到2008年1月开始显现，房地产销售面积在2008年2月同比增速为-4.23%，70城市的商品房销售价格与新开工面积同比增速自08年2月达到高点后，开始下降。 ：采取的主要措? 阶段4：应对危机，鼓励房地产发展阶段（9.10）施有，第一，下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率；第二，降低住房交易税费；第三，增大商业性住房贷款利率下调幅度，加强对个人首次购买普通住房的金融支持；第四，加大保障性住房建设规模，加快廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区改造，增加供给。调控效果：在09年初，商品房销售面积增速及70城市房屋销售价格触底反弹。从房价的环比涨幅看，自08年12月，新建住宅的商品房触底，之后反弹。 。本轮调控的特点：停止临? 阶段5：再次回归到调控房价（9.10）时性房地产刺激政策，回归正常，同时从需求和供给调控房地产。采取的主要措施：第一，提高个人买房的首付款比例，提高二、三套房的首付比例，甚至停发三套房房贷，打击投机性需求；第二，提高房产交易税收；第三，规范房地产开发商拿地。截至8月末，受基数和调控政策的综合影响，商品房销售面积自09年12月开始，保持回落趋势；70城市商品房销售价格指数自今年5月份开始出现回落，涨幅明显放缓，从环比看，新建住宅价格与二手房价格环比在4月份达到高点，之后环比增速回落；房地产开发投资及新开工面积增速自6月份开始呈现回落态势。这是均表明调控政策正在起作用。? 根据地产研究员的预测，8-9月份由于需求超预期，而且供给低于预期，房价存在上涨的压力，政策预期也会加强，房价可能维持小幅上涨态势，销量继续增加。未来房地产走势，除了看供需外，政策仍是关键。 ? 上周重要事件：（1）外管局：试点出口收入存放境外（2）利率市场化改革前行，东北争取率先试点存款 相关研究 8月工业企业利润增速将继续下滑-宏观周报第48期
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分析师 李慧勇A9
联系人 钱康宁 (8×7346
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本月国内重要经济信息披露 公布日期 09/13 09/13 09/10 项目 8月工业品出厂价格涨幅% 8月CPI涨幅% 8月份出口增速% 8月份进口增速% 8月贸易顺差亿美元 8月M2增速% 8月M1增速% 8月M0增速% 8月各项贷款余额增速% 09/10-15 8月人民币贷款余额增速% 8月份新增人民币贷款亿元 8月各项存款余额增速% 8月人民币各项存款余额增速% 8月居民储蓄存款余额增速% 09/13-16 1-8月实际利用外资增速% 09/13 09/13 09/13 1-8月份工业增速% 1-8月固定资产投资增速% 1-8月社会消费品零售总额增速% 申万预测4.83.635.034..915.619.318..515.617.816.525.218.2上期 4.83.338.122..915.519.118..515.620.717.024.918.2上上期 6.4 2.9 43.9 34.1 200.3 18.5 24.6 15.7 19.2 18.2
19.0 15.5 19.6 17.6 25.5 18.2 去年同期 -7.9-1.2-23.4-17..711.533.334.7..58.13315.1
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1．历次房地产调控的特点及效果比较....................................4 阶段1：控制制房地产信贷，规范土地供给阶段（4）.............4 阶段2：控制房地产价格阶段（）.............................5 阶段3：房地产的全面治理阶段（8.8）.........................6 阶段4：应对危机，鼓励房地产发展阶段（9.10）...............8 阶段5：再次回归到调控房价（9.10）........................10 2.上周重要事件.....................................................................12 2.1外管局：试点出口收入存放境外.....................................12 2.2利率市场化改革前行，东北争取率先试点存款.........................13
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图表目录 图1： 2004年底房地产新开工面积大幅降低.....................................................4 图2： 2004底房地产开发投资仍维持高速.........................................................4 图3：房地产价格持续上涨....................................................................................5 图4：受调控土地供应的影响，土地购置和开发面积下降................................5 图5：06年下半年销售面积增速开始下降...........................................................5 图6：房价下滑并保持平稳....................................................................................5 图7：房地产开发投资小幅下滑............................................................................6 图8：新开工面积增速维持低位............................................................................6 图9：土地购置面积维持低位................................................................................6 图10：房地产销售面积自2008年3月开始下降................................................7 图11：房价自08年3月开始下降........................................................................7 图12：房地产开发投资在08年6月达到高点....................................................8 图13：新开工面积自08年3月开始下降............................................................8 图14：70城市新建住宅价格环比指数自07年11月份开始下降.....................8 图15：自09年1月，商品房销售面积增速触底反弹........................................9 图16：房价自09年3月触底反弹........................................................................9 图17：70城市新建住宅价格环比指数自07年11月份开始下降.....................9 图18：商品房销售面积增速自09年12月开始，持续下降............................11 图19：房价自09年5月同比回落......................................................................11 图20：房地产开发投资累计增速自6月份回落................................................11 图21：新开工面积增速自6月份回落................................................................11 图22：7月份新建住宅价格环比与上月持平，二手房价格环比降幅收窄.....12
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1．历次房地产调控的特点及效果比较 自1998年房改以后，商品房市场获得了飞速的发展，新开工面积、销售面积、房价等都保持较快的发展。 自2003年始，为了打击投机性需求、保持房价在合理水平，国家展开了多轮的房地产市场调控，参照学术界的研究，可以分为以下5个阶段。 阶段1：控制制房地产信贷，规范土地供给阶段（4） 2003年4月央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，规定对购买高档房、别墅或者第二套及以上商品房的人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。这是中国第一轮牛市之后，政府第一次采取的抑制房地产过热的措施。 本轮房地产市场调控的特点是：严格控制土地供给总量，土地交易实行招拍挂，杜绝协议出让土地；同时，严格控制信贷，提高项目自有资本金要求，提高行业进入门槛。 调控效果：控制土地供给总量的调控思路，使得住宅新开工面积增速出现回落，2004年6月，全国商品房住宅新开工面积增速同比增速15.2%，回落到2002年以前的水平以下；但与此同时，房地产开发投资、商品房销售和房价保持高速增长，2004年房地产开发投资同比增长28.1%，商品房销售额增长30%；全国商品房价格同比增长15.2%，2005年房价增速同比超过了20%。 图1： 2004年底房地产新开工面积大幅降低 图2： 2004底房地产开发投资仍维持高速
年1月98年1月99年1月00年1月01年1月02年1月03年1月04年1月05年1月2005年7月-10-20
004年5月05年1月05年9月06年5月07年1月07年9月08年5月09年1月09年9月2010年1月-月新开工面积累计增速房地产开发投资:累计同比 (中国)资料来源：CEIC，申万研究
资料来源：CEIC，申万研究
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三亿文库包含各类专业文献、行业资料、专业论文、高等教育、各类资格考试、中学教育、幼儿教育、小学教育、外语学习资料、历次房地产宏观调控的特点及效果比较-申银万国03等内容。　
　历次房价调控失效的原因_公共/行政管理_经管营销_专业...信息不对称和垄断等特点,直接导致了我国房地产的“...多方面对房价进行了一系列的调控,但调控效果却差强... 　申银万国_金融市场_李慧勇... 23页 免费如...上述特点决定了政府对房地产业的宏观调控较之其它...所达到 的实际效果,即对房地产经济宏观调控所要实现... 　2010 年第一季度我国房地产市场最大的特点是“淡 ...这是历次房地产调控中对地方政府要求最 为严厉的。...还难以确定,这直接关系到房地产调控政策的实施效果。... 　我国房地产政策调控特点及效果 如果对长达十年的中国房地产政策调控进行分析,可以从中看到下列调控特点。 一、突出行政手段(增加保障线性机房和普通供应) 我国房... 　而我国房地产政策对房价的调控效果并不明显, 这也...关于房地产 政策对房价影响的研究比较多, 我国对于...加深对我国房地产政策对房价影响特征的理 解,另一方面... 　对当前我国房地产宏观调控效果的分析---王之永_经济...我国目前的房地产市场秩序比较混乱。房地产开发、...在以限购为主要特征的最近一轮房地产调控政策的作用... 　申银万国-宏观周报第49期:... 15页 5财富值 09危机公关案例(如何面对危......中国房地产调控大事回顾 2005 年 3 月 16 日,中国央行在其官方网站商发布公告... 　调控力度,但效果并不尽如 人意,房价持续上涨、市场秩序混乱等问题依旧比较突出[...二、本轮宏观调控的特点 综合回顾本轮房地产宏观调控,我们发现这一轮宏观调控有...历次房地产调控的特点及效果比_百度文库
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房价是衡量调控效果的重要标准
新一轮房地产调控渐入高潮，与历次房地产调控政策相比，这次调控政策的力度空前。
此轮房地产调控目标在哪里？政策持续多久？会不会有新政跟进？带着这些问题，5月5日，本报记者专访了住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林。
王珏林认为，在房产新政的作用下，遏制房价上涨已成必然，同时还将解决房产市场中长期存在的问题。开发商称调控政策只是“创可贴”，是在给市场信心。
提高房贷首付比例、叫停三套房贷，这些直指房地产投资性需求的政策在王珏林看来不过是“技术问题”，如果目前的调控没有收到效果，仍然会有后续的“精准打击”。
房价是衡量调控效果的标准
《21世纪》：这一轮房地产调控大概要多长时间能把市场调整到位？
王珏林：这个不能预定，市场对政策肯定有一个适应期。现在属于调控政策刚刚推进，有些城市还没出台，有些城市刚刚出台。
开发商也不会轻易的降价，因为房价不是政府决定的，是由市场来决定，企业现在盯着市场，轻易不降价，但时间长了会增加他的成本。
房价是衡量调控效果的重要标准，国务院下这么大决心，对价格影响是显著的，房价下降是必然的发展趋势。
《21世纪》：有开发商认为现在出来的房地产调控政策只是“创可贴”，房地产根本问题能解决吗？
王珏林：调控政策不是“创可贴”。这个理解是开发商通过以往的经验或者从提升自己信心的角度考虑的。
房地产市场出了很多毛病，这些病很重，甚至可以说是癌症，我们要一刀一刀的把病灶剔除，保持市场的健康。所以不能调控政策就是个“创可贴”，贴完以后拿下去就好了，不是那么简单。
《21世纪》：现在的有很多因素促成的，比如土地的制度，如果这些根本的制度不变，一旦房地产调控政策退出，房价还是会起来。
王珏林：这也不是绝对的，高房价有一部分是由于土地管理不严格造成的。如果买地就建，有多少企业能签约买地？国家早就要求开发商拿地就建，建好就卖。但是由于管理不严，加剧了房地产市场供求矛盾。
抑制投机不等于禁止投资性需求
《21世纪》：房价是衡量调控效果的重要标准，如何保证市场向调控方向发展？
王珏林：措施一是把市场中的问题解决，现在市场的问题是法律政策要求的，都没有落实，需要提高管理能力。
第二个措施是增加市场供应，增加土地供应，盘活其他的房源。
第三个措施是限制投资性购房。北京市对本地的也有所限制了，这是属于当前这个阶段市场矛盾很突出的情况下，必须采取一些措施。当市场平稳以后，就不用这些政策了。
《21世纪》：未来新政策推出或者政策需要调整的时候，是根据什么样的标准来判断政策可能需要调整？比如投机因素降到什么程度？还是房价降到什么程度？
王珏林：政策调整也是要看市场情况决定，看市场中存在的问题、不健康的因素是不是解决了。标志当然是房价。
等房价降到一定空间消费者会进入市场，衡量房价主要看销售量，这个销售量是实质上的销售量，不是投资比例过大的销售量。
当房价降到一定程度，大部分消费者进入市场、介入市场就是合理的。不是说完全禁止投资性需求，而是要减少投资比例，投资比例过大，市场会出现问题。
不解决当前市场问题
《21世纪》：这次调控除了抑制投机也抑制了一部分改善型需求，几个月或者半年以后，如果没有长期配套的政策，各地房价会不会出现报复性的反弹？
王珏林：由于人口都向大城市集中，某些地区市场出现供求矛盾，这是很正常的。
更重要的是政策的连续性和稳定性，也就是说这次调控重点应当解决市场中的问题，找对市场中存在的问题。然后通过调控建立新的市场秩序，来发展市场完善市场。
如果问题都解决以后，买房需求还那么高的话，说明应当增加土地供应。现在单一地说土地供应不足，是因为很多卖出的地没有开发，同时城市现有房源没有全部盘活，还有很大的空间。
《21世纪》：如果调控政策达不到目标的话，会不会动用最后一招——物业税？
王珏林：不是，物业税是好办法，但它体现的是长期效应，当前的市场问题不是一个物业税就可以解决的。
当前要下定决心解决市场中的问题，另外根据市场中一直存在的局部供求矛盾增加一些供应量，这样政策才能吻合在一起，政策效果才能显现出来。
《21世纪》：现在各地大量推出了保障性住房，这对市场有什么影响？
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耿雁冰　　
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