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杨晓林律师
婚前按揭购房的产权认定及离婚分割——兼评《婚姻法》司法解释（三）第十条的理解与适用
婚前按揭购房的产权认定及离婚分割——兼评《婚姻法》司法解释（三）第十条的理解与适用
&&&&&& “家事法苑”律师团队& 杨晓林律师 段凤丽律师
内容提要 婚前按揭贷款购房属于继受取得中的买卖方式。包含两个法律关系，一是购房人与开发商之间的房屋买卖合同关系，二是与银行之间的抵押贷款合同法律关系，通过这两个法律关系取得了房屋的所有权，只是在贷款未结清前房屋所有权的行使受到限制。共同共有权利来源既可能基于特定身份也可能基于双方的约定。《婚姻法》司法解释（三）第十条所涉及的婚前按揭贷款购房是一种极为理想化的情形，无法容纳现实中复杂的婚前按揭贷款购房情形。比较突出和常见的如，以结婚为目的，共同支付首付款，或者一方支付首付款、另一方支付装修款、房屋契税甚至购买家具家电，是否隐含双方对房屋共同共有的约定？离婚时能否简单将房屋认定为登记方的个人财产，彰显了物权法与婚姻法，身份法与财产法的冲突和衔接问题。值得探讨。
【案例一】
1995920011 200462420088820123
15.810200552004
【案例二】
原告胡先生与被告丛女士2006年6月经人介绍认识，2009年5月1日，两人决定进入婚姻的殿堂。同日，双方决定购买价值99万元的房屋一套，由胡先生与开发商签订购房协议。2009年5月2日，双方支付60万元给开发商作为购房首付款，其中胡先生支付40万元，从女士支付20万元。2009年7月2日，双方登记结婚。婚后，双方共同偿还房屋按揭贷款。
胡先生于2010年7月向法院起诉离婚，被驳回。2011年7月，其再次向法院起诉离婚。其认为其于2009年5月购买的房屋为自己婚前购买，购买房屋的60万元首付款中包含被告所支付的20万元，但这20万元是自己向丛女士的借的款项，不属于丛女士共同出资，房屋系其个人婚前财产。而丛女士否认原告向其借款20万元，称20万元是其与原告为双方婚后共同生活而购买房屋的出资，认为该房屋系双方共同财产。
法院经审理认为，根据《中华人民共和国婚姻法》32条、最高人民法院《关于适用&&/SPAN&中华人民共和国婚姻法&若干问题的解释（二）》第21条之规定，原、被告夫妻感情已经破裂，判决准予离婚。由于双方争议房屋的产权证尚未核发，对该房屋所有权以及相应出资和尚欠贷款不予处理，双方可在产权证核发后另行解决。因双方目前均无其他自有住房居住，法院对于原、被告双方对该房屋所享有的居住使用权予以认定，判决由双方共同居住。
2012年，女方向法院提起离婚后财产纠纷之诉，请求法院认定该房产为共同财产，判决归自己所有，补偿对方折价款，男方坚持认为该房产是其婚前个人财产。最后，本案以调解结案，房产归男方所有，补偿女方50万元折价款。
172521204210
20106820123
20032004200542005862200589720058137POS42005912
20065200693012
依据物权法，房屋所有权的取得包括原始取得和继受取得两种方式。婚前按揭贷款购房属于继受取得中的买卖方式。包含两个法律关系，一是购房人与开发商之间的房屋买卖合同关系，二是与银行之间的抵押贷款合同法律关系，通过这两个法律关系取得了房屋的所有权，只是在贷款未结清前房屋所有权的行使受到限制。
婚前签订购房合同并支付首付款且通过按揭贷款方式支付全部剩余购房款，此时购房人与开发商间的买卖合同已经完成，购房人已经取得房屋的全部债权。房屋产权的取得属于合同权利的转化。在此种情形下，在房屋买卖的法律关系中，出资方以个人财产支付房屋所有权的对价获得合同权利，只要合同有效则该合同权利即应当受法律保护，并形成对房屋所有权的现实的、合理的期待权。取得房屋所有权不过是合同权利得以实现的必然结果。无论该物权的取得时间发生在婚前或婚后，婚姻关系存续期间抑或之外，都不应该影响权利主体的同一性、延续性。
（二）增值分割
这种情形下，既然房屋产权归登记方个人所有，那么婚姻关系存续期间的增值也理当归该房屋的所有权人。但婚姻关系具有特殊性，另一方对房屋的保值、增值有一定的贡献，且以共同财产还贷，直接导致了夫妻另一方在婚姻存续期间的投资机会、投资规模及家庭生活品质受到一定的限制和影响，如果把房屋增值一概作为个人财产处理，是对夫妻之间的分工和其各自对家庭的贡献的漠视，也显失公平。综合而言，承认一方婚前财产在婚后的增值仍属一方的个人财产，但因对方对于房产的增值有贡献，因而特别规定一方给予对方适当补偿，可以较好地平衡夫妻之间的利益。因此，应当由房屋所有权人就婚姻关系存续期间的房屋增值部分对另一方进行适当补偿。
20071010200927
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北京岳成律师事务所的罗敏律师自己提出一个公式，认为可能更为合理，即：双方婚后共同还贷数额÷实际总房款(总房款本金+已还利息额)／婚姻存续期间市场增值（离婚时的市场价值－结婚时的市场价值）+婚后共同还贷部分＝双方应共同分割的部分。配偶在此基础上分得一半即可。
最高人民法院民一庭吴晓芳法官撰文还提到一个公式，“即双方应共同分割部分=夫妻婚后共同还贷部分÷实际总房款{总房款本金+已还利息}×离婚时房屋的市场价值。这种计算方法相对比较公平。实际分割时考虑到需要照顾子女和女方的权益，不能完全对半进行分割。比如双方应共同分割部分的数额为30万元，如果是男方婚前贷款买房，根据案件的实际情况，可以判决给女方超过15万元的补偿。
从简单实用、相对公平的角度来说，笔者赞同文中第一个计算公式，即：//2
从某种程度上说，在房屋增值计算上要做到绝对公平是非常难的。需要考虑的因素太多，例如婚前一方支付首付款的货币增值以及时间的成本等等问题，这将是一个无比复杂的函数公式。况且，数学上的精确未必或者常常并非现实中的绝对公平。
三、以结婚为目的共同购买按揭贷款房屋的产权归属
共同共有是指根据法律规定或当事人约定，在共有人中成立特定共同关系，基于该共同关系对于一物所享有的所有权。据此，共同共有权利来源既可能基于特定身份也可能基于双方的约定。而双方以结婚为目的，共同支付首付款，或者一方支付首付款、另一方支付装修款、房屋契税甚至购买家具家电，是否隐含双方对房屋共同共有的约定？离婚时能否简单将房屋认定为房屋登记方的个人财产？彰显了物权法与婚姻法，身份法与财产法的冲突与衔接问题。
（一）上海高院和广东高院的意见值得借鉴和参考。
正如本文开头所引述的四个案例，该问题在实践中十分突出，一些地方法院象上海高院、广东高院相继以问题解答及会议纪要的方式出台过相关的审判指导。
上海市高级人民法院适用最高人民法院婚姻法司法解释(二)婚姻若干问题的解答（一）
广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》（粤高法【2012】240号）
（三）关于夫妻一方婚前个人出资购买的房屋，但登记在另一方名下，离婚时如何处理的问题
65.以结婚为目的，夫妻一方婚前个人出资购买的房屋登记在另一方名下，如果没有证据证明出资方明确表示归登记一方个人所有，离婚时对该房屋一般应按夫妻共同财产处理。
在这两份文件中，分别出现了“以结婚为目的”。前一种表述为非常明确的共同共有约定，后一种表述在我国目前实行婚后共同财产制下，结婚即意味着同财共居，可以说与前者有异曲同工之处。
将以结婚为目的共同购买按揭贷款房屋的产权认定为夫妻双方共同财产，既考虑到我国的国情，也符合共同共有可以基于约定而产生的法理。而且符合婚姻的伦理性。伦理性是婚姻的很重要的一个性质。马克思曾经在《论离婚法草案》一文中指出：“尊重婚姻，承认它的深刻的合乎伦理的本质。”“如果立法不能明文规定什么是合乎伦理的行为，那么它就更不能宣布不合乎伦理的行为违法。”既然当事人双方认可在出资买房时双方是共同共有的目的，且双方都进行了出资，那么再在房产究竟登记在谁的名下、贷款到底是由谁办理的这种形式性的问题上纠缠不清，就违反了当事人的意思自治。况且，当事人既然决定结婚，那么其自然视对方和自己是利益共同体，对对方绝对的信任，由一方去办理购房合同和贷款，也符合婚姻的伦理性。
因此，上海高院和广东高院的意见值得借鉴和参考。
（二）上海高院和广东高院的意见需要完善
以结婚为目的，一方签订购房合同共同支付首付款，并共同偿还贷款所购房屋，应当认定为夫妻共同财产。但对实践中时有出现的，以结婚为目的，一方签订购房合同并支付首付款，另一方支付契税、装修费用甚至购买家具家电的行为，是否可以一并考虑，认定房产共有，只是在统一的结婚目的下，资金投向不同呢？
这个问题同样值得探讨。笔者认为：
所谓添附，是指不同所有人的物结合在一起而形成不可分离的物或具有新物性质的物。当事人可以依照契约自由的原则对添附物的所有权的归属作出约定。法律使添附物的所有权单一化，仅为达到维护经济价值的法律技术，并非使取得所有权之人独占添附物所有权的利益。在我国，婚后共同制是法定财产制。无论是以结婚为目的购房还是为此房装修以及作其他添附，都是为了婚后的共同生活。另一方虽然没有支付首付款，但是其支付房屋装修费用且在婚后共同还贷是基于其对房屋享有共有权的认识上的。产权登记方对于另一方对其房屋所作的添附，以及婚后的共同还贷并未表示反对，这说明其对另一方的共有意思并未表示反对。由此可见，当事人对于共同共有房屋存在一定的默契。
鉴于《婚姻法》司法解释（三）第十条的适用范围有限，难于解决现实中存在更为广泛的婚前按揭贷款购房权属及离婚分割问题，
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夫妻按揭购房产权证署名
我们已结婚1年半,刚刚签了一份二手房交易合同,因当时我想婚后财产都是共有的,并且当时老婆也要上班,不想两人同时请假来办这件事情,所以签合同时只签了我一个人的名字,同时也申请了房贷.但是现在老婆突然想起说合同上没写他的名字,觉得不妥,因此发生了一些争执,对事情的理解上也相差很大,搞到我对有些问题也不是很确定了,现有以下问题,请...
我们已结婚1年半,刚刚签了一份二手房交易合同,因当时我想婚后财产都是共有的,并且当时老婆也要上班,不想两人同时请假来办这件事情,所以签合同时只签了我一个人的名字,同时也申请了房贷.但是现在老婆突然想起说合同上没写他的名字,觉得不妥,因此发生了一些争执,对事情的理解上也相差很大,搞到我对有些问题也不是很确定了,现有以下问题,请相关的专业人士能给到专业的解答,在此拜谢了!1)婚后所有的财产与债务都是夫妻共有的,对么?2)丈夫能够将自己署名的房产(婚后购买的)赠予给妻子么?有无实质上的意义?3)购房合同是我一人签的,但是银行贷款时必须夫妻同时去签名,那么此套房产的共有关系是全部共有还是只共有还贷的部分?4)刚刚签完的二手房交易合同,在办完手续出房产证之前,能够进行改名或增加共有人么?5)我签名的购房合同,等产权证出来以后,能够换我老婆的名字而将我的名字取消么?是否可以通过赠予实现?夫妻间赠予会发生费用么?请各位不要嫌我啰嗦,上面的问题确实对我们的困扰很大,请帮帮忙,希望能够得到您专业的解答.谢谢了!
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1、婚后财产与债务都是夫妻共有的。2、丈夫不能将自己署名的房产赠予妻子。只能做夫妻更名或房产证上加你妻子的。3、此房产是全部共有4、签完二手房交易合同,在没去银行面签之前是可以加名的,如果在面签以后加名需重新加名改合同5、在产权证出来以后,如果是全款买的,可以立即去办夫妻更名,如果是贷款买的,需要你给所在银行咨询是否可以更名(绝大多数银行是不同意更换产权人姓名的)。夫妻更名费用就几十元
房天下知识为您分享了一条干货
1是夫妻双方共同承担2不需要赠与,客户去房管局更名就可以了,外加85元3共有还贷部分是共有财产4夫妻关系可以加名5可以带上结婚证,双方身份证,85元直接去建委。没有必要赠与6赠与的税费很高的
具体的你最好找个律师咨询下
1、婚后的财产与债务除有特别协议的以外都属于共有的2、婚后购买的丈夫不能赠予,因为本来就不是你一个人的,但你可以放弃拥有权,把该财产的拥有权全部给予你妻子,可以去公证的,但如果在此之前已经产生债务的,那么债权人可以不予理睬该协议,仍视为夫妻共同财产,可以向你们要求债权3、此套房产属于夫妻共有的,这是不必多说的4、可以在办理房产证时增加你妻子为共有人5、换名字的话就要产生一笔过户手续费了,赠予也是一...
1、婚后的财产与债务除有特别协议的以外都属于共有的2、婚后购买的丈夫不能赠予,因为本来就不是你一个人的,但你可以放弃拥有权,把该财产的拥有权全部给予你妻子,可以去公证的,但如果在此之前已经产生债务的,那么债权人可以不予理睬该协议,仍视为夫妻共同财产,可以向你们要求债权3、此套房产属于夫妻共有的,这是不必多说的4、可以在办理房产证时增加你妻子为共有人5、换名字的话就要产生一笔过户手续费了,赠予也是一样的
做个更名就可以了。不麻烦
房子是共有财产,夫妻更名不需要交纳税费,只有几十块钱的印花税。
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违法信息举报邮箱：婚前买房，婚后领房产证，房屋属于共同财产吗
中华写字楼网　发布日期： 10:06:36
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新闻提要 &&&
律师表示，此种情况将认定房屋属于婚前个人财产。此事件中，虽然房屋产权证的颁发在婚姻关系存续期间，但司法实践中会认为房产证的颁发是基于婚前个人购房行为的延续，并且房屋是由婚前一方个人独自出资购买，所以，此种情况应认定为房屋属于婚前个人财产，而不宜认定为婚后的夫妻共有财产。
&&& （）：婚前买房，婚后领房产证，房屋属于共同财产吗
&&&&12月18日讯&&& 房子一直是人们恋爱、离婚时争议的焦点，热恋时不分你我，离婚时很多人因为房产归属问题闹得面红耳赤，甚者还打官司，最终不欢而散。湘潭365房产网提醒，准备买房的年轻人切莫大意，婚前买房还需注意到一些必要的法律问题，如恋爱期间合伙买房、婚前买房、父母为子女买房等情形下房产的归属问题。
&&& 近日，不少准备买房的年轻人求助湘潭365房产网，咨询婚前买房的权属问题，包括婚前买房是否属于共同财产，婚前签约购房但房产证没有办下来，算不算个人财产等系列问题。对此，湘潭365房产网记者邀请律师就案例进行一一回复。
&&& 案例一 婚前个人全款买房，婚后才领房产证，房屋属于共同财产吗?
&&& 在某事业单位上班的佟先生于结婚前签约买的房，房屋为全款购买且房款全部由佟先生个人支付，结婚3个月后才领到房产证。
&&& 律师表示，此种情况将认定房屋属于婚前个人财产。此事件中，虽然房屋产权证的颁发在婚姻关系存续期间，但司法实践中会认为房产证的颁发是基于婚前个人购房行为的延续，并且房屋是由婚前一方个人独自出资购买，所以，此种情况应认定为房屋属于婚前个人财产，而不宜认定为婚后的夫妻共有财产。
&&& 另外，婚后夫妻一方或双方出资买房，房产证只有一个人的名字，这种情况该房产属夫妻共同财产，若离婚以平分为原则。
&&& 案例二 婚前个人按揭买房，婚后共同还月供，房屋属于共同财产吗?
&&& 2008年初，小刘拿出自己的全部积蓄，加上父母支援，靠按揭贷款购买了一套小户型。2011年底，小刘与男友结婚并搬进新居，开始一起承担月供，1年后取得房产证。如今，两人闹起离婚，小刘认为房屋是属于她自己的婚前财产，现在房屋增值，更与男方无关。
&&& 律师表示，婚前取得的财产归个人所有，婚姻存续期间取得的财产，一般情况下属于夫妻共同财产。但对于婚前一方通过按揭购买，婚后才取得房产证的房屋，不能机械地以取得房产证的时间来确定是否是夫妻共同财产。因为买房屋的钱是一方婚前个人财产，并且已经向开发商支付了全部购房款，在婚前就取得了购房合同确认给购房者的全部债权，婚后获得房产证只是财产权利的自然转化。因此，只要房屋买卖行为发生在婚前，并且买卖合同已经实际履行，房屋登记在买房人个人名下，就应当以婚前个人财产处理。
&&& 对于夫妻双方婚后共同还贷部分及房屋的增值，应结合共同还贷的款项以及相对应的房屋增值部分，由房屋所有人给对方相应补偿。本案中，房屋应归小刘所有，但应结合夫妻共同还贷的数额占总购房款的比例以及对应的房屋增值，并根据保护女方权益的原则，由小刘给予男方相应补偿。
&&& 案例三 婚前买房可以写两个人的名字吗?
&&& “我和男友准备买房结婚，双方家里都出了部分首付款项，由于没有领证，不知道能不能在房产证上面加两个人的名字？”准备置业的小宋在电话里表现出自己的担忧：“新婚姻法中不是有规定，如果房产证上没有女方的名字，离婚后房子和女方没一毛钱关系么……”。
&&& 律师表示，婚前买房合同上可以写两个人的名字，这属于共有关系。并且即使普通朋友及任意关系的两人或多人也都可以成为房产证上的共有人。同时,共有关系又分为按份共有和共同共有。办理房产证的时候既可以约定按份共有也可以约定共同共有。贷款的时候也可以以两个人的名义申请。
&&& 案例四 双方父母买房给子女怎么认定财产权属？
&&& 物价上涨工资不涨的年代，年轻人往往没有办法独立承担买房的压力，在这种情况下，双方的父母会帮子女买房，然而婚后一方或双方父母买房给子女后，房屋产权怎么认定？
&&& 律师表示，这种情况可以参见《婚姻法司法解释三》第七条：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
&&& 由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。
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通常按出房产证之日起计算，如果是计算财产取得的话，都可以作为凭据。按照购房合同时间计算。但是一定购房合同有效。
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通常按出房产证之日起计算，如果是计算财产取得的话，买卖合同都可以作为凭据。
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按照购房合同时间计算。但是一定购房合同有效。
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