无讼阅读｜怎样确定楼顶和外墙的权属以及收益的分配
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无讼阅读｜怎样确定楼顶和外墙的权属以及收益的分配
文/徐世兵 北京市兰台律师事务所现在一些临街的商品房楼顶及墙面大多都设置了广告牌，而且这些广告牌带来的收益通常情况下都价值不菲，随着商品房的逐渐增多，关于商品房楼顶和墙面广告牌收益的纠纷也越来越多，那么商品楼的楼顶和外墙的所有权归属和收益归属到底该如何呢？一、商品房楼顶和外墙的所有权归属我国物权法对于商品房的区分所有权的规定还是十分明晰的，根据《物权法》第七十条的规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，该对应的司法解释更是专门规定了这个问题。因此开发商通过约定或者协议来确定楼顶和外墙的所有权属于违反法律的约定，应属无效，区分所有权必须依附于专有所有权，不能单独存在。在湘高法民申字第412号判决中，变更长沙市雨花区人民法院（2013）雨民初字第2704号民事判，确认周庆吾与湖南三诚置业有限公司签订的《合同补充协议》第10条关于楼顶、外墙的所有权归出卖人所有的约定无效二、楼顶和外墙的收益的归属虽然楼顶和外墙的所有权是归全体业主共有，但是并不是说就意味着其所产生的收益也一定是由全体业主所有。根据建设部和国家工商行政管理局2000年发布的建住房200号新商品房买卖合同示范文本中的规定，商品房所在楼宇的屋面使用权即楼顶天台、外墙面使用权属于开发商和购房者约定的内容，即双方可以约定楼宇的屋面使用权、外墙面使用权归谁所有。因此商品房楼顶和墙面广告牌收益归属完全取决于开发商和购房者之间的约定。不同的约定内容有不同的法律结果。1．约定归全体业主所有的情况如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归全体业主共有，那么开发商要想在屋顶或其他的外墙面安装广告牌就必须要通过业主委员会同意，安装广告牌必须不能影响业主的正常生活，并且所收取的广告费的主要部分归业主委员会所有，由业主委员会统一保管、使用，开发商只能收取小部分的管理费。2．约定归开发商所有的情况如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归于开发商所有，开发商安装广告牌就不需要经过业主委员会同意。但是要做到不影响全体业主的正常生活（对业主正常生活的有重大影响的事项包括建筑物的使用寿命、采光、楼顶漏水等问题），广告的内容不会降低小区的整体形象，开发商就可以安装广告牌，并且所收取的广告费就全部属于开发商所有。湘高法民申字第412号判决中，周庆吾以与湖南三诚置业有限公司签订的协议规定楼顶和外墙的使用权归第诚置业的规定是格式条款，请求确认为无效，最终法院认为该约定是符合法律规定当事人可以自由协商的，且也不构成格式条款。3.双方没有约定的情况如果双方对楼宇的屋面使用权、外墙面使用权归谁享有没有约定，业主在购买房屋时，在其购房价款中已经包办了公共建筑的分摊价款，那么购房人影视公共建筑的产权共有人。楼房的屋顶和外墙作为该楼房的公共建筑部分，其产权应当属于该楼房的各产权人。那么开发商在楼顶上搭建广告牌，活在一些建筑的外墙墙体上涂刷广告语，都是对楼顶、毗邻墙体等公共建筑的使用，开发商对此经营时，需要征得房屋所有共有人同意后才可以进行。并且对经营所得的收益，应与全体业主按约定的比例分成。结合以上分析，房屋的楼顶和外墙上在法律上就已经界定了其相应的归属，但是呢它的使用权也是就说收益可以自由的约定；实际上也就是购房者在购房时让渡了自己部分的收益权。因此购房者在签订购房合同时，一定要注意把楼宇的楼顶和外墙面的使用权的约定，其也能产生重大的收益；如果开发商强行的约定楼顶和外墙的使用权归开发商所有，业主也可以根据格式条款相关的规定来捍卫自己的权利。另外，对于个别顶楼业主把楼顶当做个人专有部分，私自改造或使用，甚至是建成了一个花园，其他业主如果认为这损害自我的权利也是可以根据《侵权法》和相邻关系的若干规定来保护自己的权益！&&&&实习编辑/雷彬
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日13:55　　来源：
　　厦门市中级人民法院近日对一起商品房屋面和外墙使用权纠纷案件作出终审判决：商品房所在楼宇的屋面使用权和外墙面使用权归全体业主共有，开发商无权用以悬挂广告谋利。
　　2003年上半年，施先生等73名业主分别与厦门一家公司签订《商品房买卖合同》，购买该房地产公司开发的东方时代广场房屋，合同约定：商品房所在楼宇的屋面使用权和外墙面使用权归卖方所有。
　　2007年6月，施先生等73名业主将房地产开发公司告上法庭。业主们声称，商品房所在楼宇的屋面使用权和外墙面使用权应属于全体业主，开发商提供的《商品房买卖合同》以格式条款的形式，约定屋面使用权和外墙面使用权属于开发商，剥夺了原本属于业主的权利。
　　业主们提出，东方时代广场地处厦门市中央商务区中心区，周围都是中高级写字楼和中高端住宅区，开发商利用房屋屋面和外墙悬挂广告，据业内人士估算，该小区楼房外墙的广告位一年的收益达百万元。
　　厦门市中级人民法院认为，商品房屋面及外墙属于建筑物共用部分，在法律上归属于全体业主共有。根据我国合同法和《物业管理条例》相关规定，处分建筑物共有部分应当由业主集体决定。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》对全体业主共有的屋面及外墙面的使用权做出处分，未经共有人集体决定，相关条款因违反法律强制性规定无效。
　　据此，厦门市中院认定该小区房屋屋面及外墙面使用权归小区全体业主所有。
【作者：郑良 来源：】
(责任编辑：刘嘉)
07/21 17:0206/04 12:0401/10 15:1501/02 08:0612/05 10:0612/04 03:5911/29 03:5710/11 13:07
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合同中屋顶和外墙面使用权
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合同中屋顶和外墙面使用权
关于在合同中屋顶和外墙面使用权收益归出卖方的疑问
在我和屹海达实业有限公司的房屋合约里的补充协议第二条规定：“外墙面使用权：商业裙
楼外墙面及屋顶广告权益归卖方所有，其它外墙面使用权归全体业主共有。”我是4F座的。
我在今天晶报中看到2005年十大霸王条款公布（A16版）的第七条：“商品房买卖合同中的
点评：业主依法取得房屋的所有权后，屋面、屋顶作为房屋不可分割的一部分，依法归业主
个人所有。根据《民法通测》规定，公民的合法财产受法律 ，禁止任何组织、个人侵占。
开发商利用该条款强行占有，剥夺业主的财产所有权，属法律禁止行为。”
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我买了顶楼,如果屋顶归我,那企不.......
高兴个PPP,属于我的屋顶我已经付了一半面积的钱,不是白得的,
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联合起来，控告他们！！
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严重同意。我们应该有屋顶以及墙面的使用权。
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这是有法律明文规定的，我们凭什么让他们忽悠我们？？
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给国土局打电话！控告他们！！！
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（家在广告业务）约定使用权归开发商但未经全体业主同意 厦门首起外墙使用权案业主终审获胜
来源：法制日报
　　本报讯在福建厦门东方时代广场楼宇外墙上，悬挂着多家世界著名企业的广告，一年收入至少上百万元。但过去几年，这些钱全被开发商收走了。为了拿回本该属于业主的权益，东方时代广场73位业主和开发商打起了“外墙使用权”官司。
日前，这一纷争终于“尘埃落定”：虽然《商品房买卖合同》中约定外墙使用权归开发商所有，但厦门中院终审认定这一格式条款无效，责令开发商将外墙使用权归还全体业主。　　据了解，东方时代广场地处厦门市中央商务区，周围都是高级写字楼和高端住宅区，所处地段可谓“寸土寸金”。该楼盘是在2003年1月至6月间销售的，当时的《商品房买卖合同》第十七条第一、二款载明“商品房所在楼宇的屋面使用权和外墙面使用权归出卖人所有”。开发商正是依据此条款将广告收入悉数放进自己腰包，双方纷争也由此产生。　　业主们认为，商品房所在楼宇的屋面使用权和外墙面使用权应该属于全体业主，而开发商提供的《商品房买卖合同》以格式条款的形式，剥夺了原本属于业主的权利。此外，根据2003年施行的《物业管理条例》，开发商也无权在自己与单个业主签订的合同中，擅自剥夺原本属于小区全体业主共有的权利。　　2007年6月，东方时代广场73户业主将开发商告上法庭。他们认为，根据合同法第四十条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，应当认定《商品房买卖合同》中的格式条款无效。　　开发商则辩称，《商品房买卖合同》签订的时候，对于屋面和外墙面使用权这两项权属的界定，国家相关法律法规仍是空白，这是买卖双方遵循契约自由原则商定的，因此该条款并不是格式条款，而属于协商条款；而《物业管理条例》是从日开始实施的，按照法不溯及既往的原则，这些法律法规并不适用于本案。　　厦门市思明区法院一审认为，东方时代广场业主与开发商签订的《商品房买卖合同》合法有效，据此驳回了业主们的诉讼请求。　　业主不服，遂向厦门市中级人民法院提起上诉。　　厦门中院经审理认为，合同法第五十一条、《物业管理条例》第十条第(七)项规定，处分建筑物共有部分应当由全体业主共同决定，除非事后取得全体业主追认，否则单个业主无权就共有部分进行处分。在这起案件中，虽然双方签订的《商品房买卖合同》对全体业主共有的屋面及外墙面的使用权做出处分，却不能举证证明该处分得到全体业主的同意或追认，因此相关条款应该认定为无效。据此，厦门中院作出终审判决，认定业主与开发商签订的《商品房买卖合同》中第十七条第一、二款为无效条款，讼争的房屋屋面及外墙面使用权归小区全体业主所有。　　郭宏鹏 江俊涛　　专家说法　　哪些权益属于全体业主　　厦门大学法学院副教授黄健雄点评说，物权法明确规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。前一段时间最高人民法院公布《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(征求意见稿)》进一步明确指出：建筑区划内的建设用地使用权，专有部分以外的建筑物部分以及建筑区划内建筑物以外的其他公共场所、公用设施，应当认定为物权法所称的共有部分。专有部分以外的建筑物部分，包括物业服务用房、外墙面、大堂、楼梯、过道等必须为业主共有的部分。
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房屋外墙和屋面的使用权究竟归谁搜房网05月25日 11:33继去年政府工作报告提出“抓紧实户籍制度改革，落实放宽户口迁移政策”后，国务院抓紧实施户籍制服改革，落实放宽户口迁移政策，完善配套措施，建立城乡统一的户口登记制度。我国实行了50多年的“农业”和“非农业”二元户籍管理模式也在逐渐退出历史舞台。　
　西部网03月14日 08:56从3月1日起，我国开始施行《物权法》的新司法解释，而新的司法解释也跟我们老百姓的生活紧密相关：房、车、买卖纠纷、离婚财产分割……让我们来看一看究竟有哪些变化？济南日报10月20日 17:36父母出于避免多交税费、给子女落户等原因，而购买房屋并将房产登记在子女名下的情形，在现实生活中已经屡见不鲜。然而，这种情况下一旦发生纠纷，却会带来不少麻烦。市法律援助中心就接到过这样的咨询。济南日报10月20日 14:21京华时报08月01日 09:46金陵晚报07月16日 15:06京华时报05月28日 10:50中国江苏网12月11日 14:04长沙晚报10月14日 13:41 9 条记录 1/1 页
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