联合办公趋势难挡，传统写字楼或将遇难_新浪财经_新浪网
　　联合办公趋势难挡，传统写字楼或将遇难
　　来源：东地产财经周刊
　　移动的办公桌，开放的办公区，独立的办公室......只要带上人和电脑，就可以找到属于自己的办公区域。共享办公市场正在迅速崛起。而上海甲级写字楼市场不断推出的新增供应则开始推高空置率，租金面临下行压力。两端加剧之下，市场如何去化成为不容忽视的问题。
　　共享办公多样化　　共享经济时代的来临，带动了联合办公空间这一产业的迅猛发展。有以开发商身份的介入，也有单纯的运营商角色，这些运营模式各有优劣，也正在形成差异化的发展。根据国内最大规模互联网办公服务平台——好租网发布的《2017年联合办公楼数据报告》（以下简称“《报告》”）显示，大量中小型联合办公品牌出现，总量较去年增长100%以上，上海联合办公网点达600个，近300个品牌。　　《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）记者走访了沪上多家共享办公区域。其中，作为瑞安房地产旗下的共享办公项目，INNOSPACE+创业社区有别于SOHO 3Q等空间，不仅仅提供一个办公桌这么简单，而是孵化器，帮助企业在初创期成长。当然，市场上不乏类似产品。INNOSPACE+社区助理项菲妍告诉《东地产》：“开放工位1200元/个/月，独立工位1440元/个/月，入驻率90%，我们租户以泛互联网为主，传统租户也有，不过比较少 。”　　《报告》显示，联合办公客户所属行业分布情况，主要以信息产业、贸易产业以及文化传媒业为主。面对市场上类似的共享办公产品，如何保证市场占有率成了每家打造产品时必须考虑的问题。　　对此，项菲妍表示，INNOSPACE+ 创业社区是最早一批做孵化器的，在孵化器行业里算比较权威的，知名度较高，帮助企业在初创期成长，服务包括注册公司、政策服务、IT服务、人员招聘等，目前孵化的企业总估值超过8个亿。而且属于房地产背景，资源也较为丰富。如同INNOSPACE+ 创业社区，市场上众多共享办公产品会操办企业活动，也会有一些有趣小活动，使初创企业的员工可以互相认识，交朋友，甚至可以从中寻找合作伙伴。
　　对传统版图影响逐渐显现　　“现在市场上的玩家们都在慢慢形成自己的定位和特色，有的主打社群生态，有的主打提升工作效率和降低办公成本，但目前距离形成真正的品牌还有很长的路要走。”好租网创始人兼CEO曲先洋这样表示。　　在好租提供的数据中，《东地产》记者注意到每个月的实际去化比例中，联合办公实际上占比仅3%左右。　　“对于传统写字楼的成交还构不成很大的冲击。”曲先洋进一步说道，“但联合办公对于市场传递了一个很好的信号，从趋势上来讲，联合办公的蓬勃发展代表着商办地产从粗放的开发模式向精细化运营的转变，对于未来商办大地产的发展趋势有很好的推动，另一方面联合办公也在用自己的方式，盘活了城市的部分空置空间资源，一定程度上解决了市场供应比较单一、服务意识淡薄的问题，对于企业用户在办公空间使用的体验上，有很大的提升。”　　上海，包括北京、深圳等一线城市，是联合办公非常重要的一个市场，从整体的租客端活跃度，租客的价格承受能力，对于服务和品质的需求，上海都是联合办公企业最为看重的城市之一。　　无论是中介，还是开发商，亦或是业内专家，大部分均表示传统商办市场一定会被改变，只不过这个改变需要多长时间，最后变革的形式会是什么样子，是不是现在看到的联合办公的形式，还无法得到一个明确的结论。　　“但我们可以看到，共享办公已经开始对市场的传统版图有所影响，这是一个积极的信号，也给办公空间未来发展更多的想象空间，对于这一领域，我们可以从空间的使用效率、满足客户的体验、是否适应联合办公、移动办公、分时办公、灵活办公等多个角度去看，当这些变化的集合体出现时，才真正可以说是对于传统市场的改变。”曲先洋指出。
责任编辑：陈楚潺
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除了地产商:还有谁在赚联合办公的钱
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银行家的儿子问爸爸：“爸爸，银行里的钱都是客户和储户的。那你是怎样赚钱的呢?”银行家说：“儿子，冰箱里有一块肥肉，你把它拿来。”儿子拿来了。“再放回去吧。”儿子问：“什么意思?”银行家说：“你看你的手指上是不是有油啊?”自从大众创业成为热词，为了揩到这块肥肉上的油，以创业者为主要人群的空间开始遍地开花。目前，除了这个优势群体，还有更多的嗅觉敏锐者已经进入或正在进入共享办公领域。先行者与后来者第一类是最早进入这个市场的创业公司，他们既是创业者，又是中国式联合办公模式的第一个吃螃蟹者。作为其客户的创业者曾经笑言他们是“单纯最早的二房东，但是有新意的二房东，不怕麻烦的二房东”。比如成立于2010年的联合创业办公社，开辟了中国WeWork模式的先河，愿意将工位按人按月出租，与传统的写字楼租赁模式形成了鲜明对比。联合创业办公社下的上海创客中心一共有1500平方米，里面可以容纳300人办公，价格是每人每月1380元。每周四，这里会有午餐分享会，邀请进驻或者外来的团队分享自己的创业经验。通常进驻的创业团队之间在业务上也会形成互补。一位创业者告诉笔者，这里就进驻过一个提供法律咨询服务的初创公司，但是能否拉到“邻居”做客户还要凭自己的本事。“这里并不提供融资方面的服务，只是出租场地，但是如果你的团队很热情，愿意多接触其他团队，互相推广，这是完全自愿的行为。”足记联合创始人宇文卿这样告诉《第一财经日报》记者，而足记团队就在这里办公。第二类，则是有着各种的孵化器，这些人从园区迈向了废弃的改造工厂。从交通上来说，这些地点通常难言便利，而价格和营造良好的创业氛围，提供相关服务是他们最大的优势。但这也会带来一些困扰。“有些园区说是免费提供场地，也是有潜规则的，他们会给你介绍一些天使投资或者会用其他交易方式，我们想单纯一点。所以不认识的孵化器也不敢去。”创业者向笔者表示过这样的担心。“我们自己也会投一些公司，但是我们钱不多，只是一点点。”Founder创业社区的创始人万里江这样告诉过《第一财经日报》记者。同时，他们更在对WeWork实现改良。万里江就希望在3年的时间完成100个中心的布局，这样所有的创业者就可以通过下载一个App，或者打开微信公众号，就可以搜到最近的Founder社区，轻松地预约工位或者会议室。通过互联网的方式真正实现移动办公。第三类，由于这种新形式的办公空间对工作者没有租房期限的约束,入驻与撤离都相当自由，写字楼的业主们也开始面临考验。因而从联合办公或共享办公市场中受到挤压或启发，经过自身改造后，部分传统写字楼也进入到这个领域。WE+联合办公就是这样的案例，其通过租赁相对便宜的写字楼进行改造，将联合办公融合进入写字楼。“如果你有100个办公空间，那么这些人可以选择在任何一个空间进行办公，这个办公就移动化了。此外我们提供一些共享的空间，80后90后会更加喜欢。这个就是联合办公的魅力，提供移动办公空间，而很多写字楼也将因为联合办公的办公室而互相有了连接。”WE+首席执行官刘彦燊认为。德必集团总裁贾波此前在接受记者采访时表示，在2001年的时候，全球的移动办公者的人数是3.75亿，到了今天全球移动办公者的人数是6.45亿。这意味着传统的办公室需要被改良，基于容纳员工和高效沟通的需求。现在与未来不过，对于创业公司来说究竟什么因素是最重要的?克而瑞咨询日前的一份调研发现，选择联合办公的办公者主要希望办公地点交通便捷，租金合作，对于面积要求人均5~9平方米。显然，价格、可容纳员工的数量还有地理位置永远是绕不开的因素。上海卉音科技信息有限公司的Shawrin就同记者分享了他们搬迁的体会：“联合办公的这些地点其实都考虑过，但我们还是希望有自己的地方，有客户或者有人来面试的话会更加显得正规一些。”对于联合办公来说，现在是抢占布局的时间。但是一旦创业公司受到周期性的影响，灵活的办公也会成为他们持续经营的硬伤。显然，这样的模式如何持续赚钱还没有一个清晰的答案。克而瑞城市运营事业部总经理徐和锋告诉《第一财经日报》记者，认为目前联合办公存在几大市场特征。首先是，沿海城市领跑全国，这些发达的城市正在集聚联合办公。再者，联合办公依托产业和高校，主要吸引的事新兴产业领域的办公者。最后，目前典型的运营商已经开始了全国布局，联合办公的参与主体开始多元化。
但是徐和锋也发现，目前联合办公的市场鱼龙混杂，服务也良莠不齐好;此外，盈利模式始终是难点，这一点也制约了这个市场的发展。但是不得不看到的是，这些新兴的产业的不断发展也带动了这个市场的不断蓬勃。无论如何，存在即合理，联合办公、共享商业空间，不仅仅是一种商业模式，更是迎着90后甚至不久的将来踏入商业社会的00后这一新新人类特点的新趋势。今年8月，作为一个第三方的90后体验者林立(化名)在上海的方糖社区进行了为期一周的体验，他觉得虽然这个办公空间设备很简陋，但是它们的社群服务非常到位。比如，这里每周都会组织方糖例会，目的是给这里的创业者提供更多的思想碰撞。“我就愿意在这样的地方办公，轻松随意不那么死板，而且价格比写字楼便宜很多。”林立告诉记者。
本文来源：第一财经日报
作者：宁佳彦 罗韬
责任编辑：王晓易_NE0011
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分享至好友和朋友圈　　Fourwork富空间作为北京联合办公空间中一家非常有调性的空间，一直以来都以打造时尚个性的联合办公，为客户提供优质服务为目标。近日，Fourwork的CEO艾文君就这一追求接受了优办的专访。
　　Fourwork联合办公里的&第四空间&
　　Fourwork是for our work的缩写，另一层重要的含义是&第四空间&。用艾文君的说法，即是整合&空间+工作+社交+生活&要素，搭建&空间再造+共享办公+互联网社区+时尚生活&的综合商业平台模型，将办公建立在生活和社交之上，既方便联系，又不失温度，并通过空间的有效运营和价值提升，力求为企业和团队提供最专业的办公服务。Fourwork期望给入驻企业提供一种专注、轻松的办公场景和生活氛围。其核心价值在于提升每个员工的身心健康，给团队中的每个个体舒爽的办公体验。在愉悦的环境中工作可以加强员工对整个公司的认同，进而使整个公司的人力产出得到质的提升。
　　如何做到这点，Fourwork有自己的绝招。从空间舒适度上，Fourwork提供了宽敞舒适的物理空间，在里面办公的用户不会感到局促和不适;从设计上看，Fourwork营造出了一种有范儿、带感、有调性的办公环境;从硬件来说，Fourwork为用户提供的是高标配的办公设施设备，采用国外知名品牌办公桌椅，会议室标配智能电视、高级的会议室台面以及符合人体工学的舒适座椅。从生活上来说，Fourwork有意引进了一些充满生活氛围的团队入驻，有休闲生活区、咖啡吧、花店、冰淇淋店，让整个空间更具生活气息。我们的健身房、健身设施、淋浴和睡觉休息室是真正能够使用的，而非摆设。从软性服务上看，Fourwork正积极地引进物业管理，酒店管理以及商业地产服务的核心管理团队加入，为用户提供酒店式的服务。同时，创业服务和资源服务Fourwork也一直没有放松，给团队提供法务、工商税负等服务和培训。
　　时尚时尚最时尚
　　Fourwork秉承时尚艺术范的设计理念，想打造一个共享美好生活的空间。在运营上，则强调&一切以为客户服务为核心，提供最好的酒店式办公服务&。Fourwork目前所有着力点都放在提升服务上，力求现在做的每一件事情都照顾到每个个体的舒适度。为了方便入驻的员工，Fourwork富空间798旗舰店为用户开通了到地铁的班车。艾文君强调，&一切都是为了让大家在这里工作得爽!&
　　如果一定要给Fourwork加一个标签，艾文君希望大家提到Fourwork的时候，首先想到的是&时尚&。&现在的创业团队都很年轻，我们一定要时尚，fashion。不同的区域时尚不一样，七九八是文艺范的时尚感，三里屯的店追求潮。&
　　Fourwork很少做品牌宣传，但所有入驻空间都会觉得富空间环境很好。很多创业团队在Fourwork觉得自己很有逼格，有调性，这里可以聚气。用户自己会做选择，他们会信任我们。Fourwork里面有很多公司已经估值过亿，但他们告诉我们不管公司发展到多少人，他们都不会走。
　　不能说的秘密，入驻率与盈亏
　　关于联合办公空间的盈利能力，业内一直有很多说法，不少人将入驻率与盈利能力挂钩，不乏有入驻率不达60%就不能存活的言论。当被问到这个略微敏感的问题，艾文君大方的表示，&盈亏成本跟运营成本有关，没有一个确切数字来衡量。不过就Fourwork自身的运营而言，是非常健康的。开业第二个月时就达到了盈亏平衡，我们的风控做得不错，创业团队也很拼。目前我们稳定在80%～85%的入驻率，我们希望进一步提高这个数。&说到这里，做风控出身的艾文君自信地笑了。目前，艾文君的团队正着力的打造运营和管理，提升服务体验和客户留存度。
　　&不以盈利为目的的商业是不健康的。盈利能力是首要目标，Fourwork的客户是有支付能力品质客户。我们目前的入驻率很不错，下阶段重点打造品牌。&艾文君坦言之前富空间在打造品牌方面比较保守，现在是时候去打造品牌了。
　　大动作守3望5
　　沉寂一年之后，Fourwork有了自己的小野心。&7月三里屯店开业，8月东直门店开业。希望能在10月启动新的2家左右的店。保证3家店健康运营，争取2家达到5家。重点在北京的核心区域。&不仅如此，这个由北航校友组成的创业团队还有自己的诗和远方，为了将Fourwork做好，他们去美国WeWork考察学习，希望将来可以扩展到上海深圳等重点城市，&但是目前，我们要从脚下做起，做好北京市场。&
　　Fourwork眼里的联合办公空间三大趋势
　　联合办公空间的发展不乏宏观经济走向、竞争、政策因素和WeWork估值等因素的刺激。Fourwork认为现在所谓的联合办公空间泡沫是一种假象，是伴随着蜂拥而来的玩家和少数关闭个例产生的。现在是有一些空间空置率很高，但同时又有很多企业找不到合适的办公室，这个市场需求一直存在。联合办公实质的载体就是办公室，这就是一个包含软硬件的综合产品，这个产品是否满足了消费者的需求，这是所有联合办公空间从业者需要认真考虑的问题。&用户想要的就是便宜?就是贪便宜?如果产品真的做到位，这个市场的需求是巨大的。联合办公绝不只是针对自由职业者和初创企业，它的市场空间非常广阔，初创期、成长期、扩张期的企业都是符合的。&Fourwork认为，在宏观经济的背景环境之下，开源节流是所有企业都要做的事情，正是这种背景给了联合办公空间以机会。
　　艾文君认为，&联合办公未来发展趋势有三类：产业聚集，多业态化，会员制，至少Fourwork会推会员制，整体而言优胜劣汰，玩家太多，没有盈利的会被淘汰。&
　　Fourwork&优办
　　对于近期优办正在举办的&发现最美办公空间&活动，Fourwork也表示出了积极的参赛兴趣，对十六个奖项都非常自信。但问到最想夺魁的奖项是什么的时候，Fourwork的几位负责人异口同声的说&是&最美格调&艺术&奖，虽然我们其他奖项也很有优势，比如我们可以参加&最美仰望&屋顶&的评比，因为我们有玻璃屋顶，是直接可以看到星星的，但是我们认为我们是北京所有联合办公空间里最有格调的空间。&
　　&优办是一家很专业的公司，有专业的摄影团队帮我们拍摄，专业的团队帮Fourwork做优办网站的空间上线。说实话，优办给Fourwork提供了不少帮助，是Fourwork最终要的合作伙伴之一。我所接触到的优办人都是很专业的，同时优办的发展速度很快。在联合办公空间的服务市场，优办的口碑非常好。&艾文君对优办如此评价道。
&&&&编辑：刘浩&&&&责任编辑：胡立荣
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联合办公空间多面观：理想很丰满 现实很骨感_金羊网新闻
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（原标题：联合办公空间多面观：理想很丰满 现实很骨感_金羊网新闻）
位于广州大道附近的“火种社区”，将集中发展新媒体行业的客户。图为“火种社区”内的咖啡区。
创新决定未来，创客改变世界。
“来自不同公司的个人，在同一的办公空间中共同工作。办公者可与其他团队分享信息、知识、技能、想法和拓宽社交圈子等……”这是对“联合办公”(Co-Working)的常见描述。据不完全统计，广州全市已有超过200个联合办公空间存在，空间数量仍在增长。南都记者日前走访时发现，有企业在联合办公空间里实现了壮大和联合，也有入驻者则表示：共创社区很难有粘性。在“共享经济”日益发展的当下，联合办公空间是否真的能如人们期待的那般，帮助不同创业者实现共享、共创、共赢的目的呢？
联合办公空间 广州仍在增加
“联合办公”的概念源自国外，是降低办公成本、共享办公空间的一种新型办公模式。2015年7月，“酷窝”(C O WO R K
)首个联合办公空间在广州天河区珠江新城富力盈凯广场诞生。随后，以小团队租用工位式、小公司分租玻璃房式的办公形态迅速在广州发展起来。
据不完全统计，目前在广州全市已有超过200个各式各样的联合办公空间存在。它们一些叫“孵化器”，一些叫“众创空间”，一些叫“服务式办公机构”。目前，广州的联合办公空间仍在增加。
4月初，行业巨头之一、全国知名的“3W空间”(3W C
office，以下简称“3W”)在广州东站旁开设了“3W·天誉青创空间”，这已是该品牌在广州开设的第3间联合办公空间。“3W空间”全国运营总监李玥说：“我们已在广州开设了3个空间，这里已是我们设点最多的国内城市”。她看好广州的市场，认为与其他城市相比，广州一贯务实、看重性价比，符合3W的服务定位。
以开发老工业区闲置用地、吸引专业人群入驻著称的“积优社区”，目前也在拓展新地盘。据其负责人、建筑师慎重波介绍：“新空间已在设计当中，选址还是在海珠区革新路周边。”
“联合办公不是盘活闲置物业的救命稻草”
据业内人士介绍，广州经过多年的房地产发展，写字楼闲置空间的存量很大。此外，由于实体商业的遇冷，不但原来闲置的商业空间急需出路，一些原来旺地大商场、商厦也得变身投入出租物业的竞争潮流中。为此，不少商家和物业开始尝试打造联合办公空间。
不过，在慎重波看来，做联合办公并不是盘活闲置物业的救命稻草。他说：“不是有个地方改造一下就可以做联合办公，更不是改装完做个众创空间、孵化器，然后去申请到政策资金就算赢。如果就这样，还真只是个二手包租公”。慎重波表示：“我们就做专业服务设计类创业公司的联合办公空间，面很窄也很垂直。有共同话题的人聚一起，也能给设计师们用武之地。”
联合办公空间一直都被“协作”、“共创”等概念包装起来，而在“积优社区”里面就有所谓“联合”的实例。“彼盟品牌”和“山海空间”原来是两家2015年进入“积优社区”的公司。去年，两家公司融合成立了“彼盟品牌整合机构”。该机构的联合创始人严楚州向记者介绍，原来的山海空间就是做设计的专业团队，而彼盟则是做企业整体品牌包装的公司，有点上下游的关系，互相需求的关系，后来在“积优社区”里联合办公时合作愉快，所以干脆就结合起来一起干。
“共创社区很难有粘性”
不过，“彼盟品牌”或许只是不多的“联合”、“共创”案例。
“我们从 一起开工社区 搬出来有一年了，在那里好像不太搭调。”陈力新是某公司的负责人，几年前他的公司选择了比较火的“一起开工社区”，现在他们已经挪到珠江新城边上的另一个联合办公物业。
“我不是说那里不好”，陈力新表示：“主要是自己新产品开发类的工作跟社区里面的其他公司搭不上调。在没有租金价格优惠的情况下，选择离开也很自然”。在陈立新看来，“共创”是连接人和人创造价值，但现在连接人的方式有很多，为何要停留在一个地方呢？“共创社区很难有粘性。如果说很有粘性的，是那些发展不起来的公司，或者说还没找对人的公司。说白点，就是只能天天用着低廉租金工位的人。”
“邻居间的协作，目前还未形成”
“老人”陈力新有着自己的判断，而新手们也有同样的疑虑。“西友”(网名)今年春节后和几个爱好摄影的朋友一起注册了家文化公司，专门提供摄影、视频的服务。他们选择了广州大道边上的“火种社区”入驻。两个多月的时间里，“西友”的公司虽然生意还算可以，但客户基本都是因原来人脉而来。“社区里面的 协作 到目前为止还没有形成。我们当然希望以后会有”，他说：“隔壁两张工位的另一团队的人，我们一个都不认识，他们在做什么工作，我们也不知道”。此外，“西友”表示，担心贵价的摄影、摄像器材的防盗问题，“毕竟大通铺式的办公室，大家互相不认识，进进出出的人凭的就是电子门禁而已。”
“火种社区”运营负责人“小鱼”说：“我们设有一个免费使用的健身室，虽然不大，但器械还是不错的”。但按照他们的统计，健身室使用效率非常低，“跑步机可能一年里面没有被跑过10次，我们已经考虑撤除健身室了”，“小鱼”表示一些表面看上去85后、90后创意办公需要的部件到底有没有用，经过时间累积就很清晰了。
有社区表示，云端服务器、猎头、培训、法务、公关等服务比较受欢迎。
“不是有个地方改造一下就可以做联合办公，更不是改装完做个众创空间、孵化器，然后去申请到政策资金就算赢。如果就这样，还真只是个二手包租公”。
———“积优社区”负责人、建筑师慎重波
“今年年底前，将出现一定规模的并购和淘汰。很多没有好运营模式的空间将会陆续出局。”
“联合办公空间，年内将迎行业大洗牌”
目前，广州的各类联合办公空间是否太多呢？对此，“积优社区”的慎重波认为，今年将是“内容为王的元年”、“做专业垂直型联合办公空间的元年”。酷窝合伙人古雯婷的观点与之类似，她认为联合办公空间应是各有专攻，“每个空间都会有自己不同的特点和针对的客户群，也有自身的优势去吸引不同的团队入驻。”火种社区运营负责人戴咏如则表示，他们将集中发展媒体方面的客户。“今年续租的多是从事媒体的或广告设计行业的团队，而新来的团队，不少是做新媒体的。目前，火种社区业态上比过去要紧凑”。
3W空间全国运营总监李玥则认为，行业竞争或将加剧。“今年年底前，将出现一定规模的并购和淘汰”，李玥认为在激烈市场竞争下，一些参与者会主动退出市场，行业将发生大洗牌，“虽然联合办公空间的发展势头还是向上的，但很多没有好运营模式的空间将会陆续出局。我估计今年年底前，将出现一定规模的并购和淘汰”。
不过，即便有越来越多的空间投入使用，在广州一些商务区里还是能见到空置的办公空间。为此，酷窝正准备将这些空置的办公空间资源放到网络平台上供给更多的人租用。酷窝合伙人古雯婷说：“例如哪天公司突然裁员，在办公室租约未到的情况下，公司便可将这部分办公资源通过平台进行出租。”
谈到如何盈利，李玥称：“我们大部分的空间，只要工位租出去60%就可以平掉成本了，剩下的40%都是赚的钱”。她也透露了3W在运营上的关键：做好各种有偿的配套服务。据她透露，3W依靠提供云端服务器、猎头、培训、法务、公关等服务所获得的收益，远远大于工位租金的收入。
出品：南都采编指挥中心
统筹：南都创客新闻工作室
主持：李建平
采写：南都记者 任磊斌 郑雨楠
摄影：南都记者 冯宙锋
制图：张许君
(原标题：联合办公空间多面观：理想很丰满 现实很骨感_金羊网新闻)
本文来源：金羊网
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