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租赁宅地全国首拍 平台公司独家入围底价成交
发布时间：&&来源：上海证券报&&
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跳过了想象中的人声鼎沸，“纯居住用地”的全国首拍提前以底价成交。昨日下午，由上海（楼盘）首推的两幅纯租赁居住用地到了挂牌截止期。虽有34家房企交了竞买申请书，但两幅地块最后却分别只有一家竞买企业通过资格审查并提交了竞买保证金。在无人竞争的情况下，跳开现场竞价环节，位于浦东张江和嘉定新城的两块租赁宅地分别被上海张江（集团）有限公司和上海嘉定新城发展有限公司以底价摘得。对此，业内人士认为，租赁宅地首拍具有示范和标杆意义，由所在地国有房地产平台公司开发运营或许更能体现政策意图。不过，随着“十三五”期间上海租赁用地供应量的加大，将来必将有更多房企加入到租赁住宅的开发和运营中来。楼板价不到6000元/平方米根据出让文件，位于上海浦东张江和嘉定新城的两幅纯租赁宅地采取“只租不售”模式，项目建成后，将至少提供1897套租赁房源。地块原定于8月2日出让，但截至昨天下午14时挂牌截止，这两幅地块分别只有一家竞买人缴纳了竞买保证金。因此，在独此一家的情况下，两幅地块实际上已于昨天下午提前以底价成交。出让结果显示，浦东新区张江南区配套生活基地A3-06地块的竞得人是上海张江（集团）有限公司，成交价7.2392亿元，折合楼板价为5568元/平方米；嘉定区嘉定新城E17-1地块竞得人是上海嘉定新城发展有限公司，成交价4.2417亿元，折合楼板价5950元/平方米。上海张江（集团）有限公司成立于1992年7月，主要负责张江高科(600895,股吧)技园区的开发与建设。上海嘉定新城发展有限公司成立于日，公司经营范围包括土地开发、实业投资、房地产开发等。这两家公司均是国有独资的房地产开发经营平台公司。事实上，上海的纯租赁宅地刚一推出，就引起开发商的极大关注。据上海规土局网站土地出让信息显示，这两幅地块的申请表领取数分别达14家和20家，说明有兴趣的开发商不在少数。然而，最终被国有平台公司独家底价获得。据记者了解，相关部门对两幅地块的竞买人要求设定了较高的门槛，其中关键一条是：必须出具一份由权力部门盖章的资格认定书。而这一条就将其他房企拒之门外，最终由平台公司独家竞买，底价成交。保障投资回报具示范意义在不少开发商看来，上海首次推出的纯租赁宅地由国有平台公司摘得，属意料之内。一家大型上市房企负责人向记者表示，设置一定门槛将其他房企拒之门外，一方面可以避免竞买者较多造成哄抬价格、成交价过高的情况。另一方面，首幅租赁地块具有示范和标杆意义，由国有平台公司操盘，更能实现对租赁住房的政策意图。上海中原地产市场分析师卢文曦认为，近期，租赁市场政策利好频出，反映出政府大力推动租赁市场发展的坚定决心。上海首推纯租赁宅地的出让结果与市场预判相符，最新颁布的九部委《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》也明确提出，要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，这两幅地块具有试水意义。据卢文曦测算，这两幅地块楼板价均不到6000元/平方米，算上各种成本，张江项目租金回报率粗算至少在7%以上，嘉定项目租金回报率至少在6%以上，均比当前市场上平均的租金回报率要高，能够保障开发企业合理的投资回报。据记者了解，在政策引导和企业自身转型要求的推动下，不少房地产企业对租赁市场兴趣十足。最新出台的《上海市住房发展“十三五”规划》显示，“十三五”期间上海将年均供应租赁住房用地约340公顷（占比30.9%），随着供应量的加大，更多房企将加入到租赁住房的开发和运营中来。未来，租赁用地出让必将吸引更多房企参与角逐。
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客服:400-001-0710“租售同权”新政出台，地产楼市影响几何？
来源：《财经》杂志
　　整个2016年中国楼市的&疯狂&态势戛然而止，2017年上半年，在&房子是用来住的，不是用来炒的&的定位下，限购、限贷、限价、限售、限商等调控政策持续出台，火热的楼市有所降温。近期，又一轮被称为&里程碑&式的房地产调控政策引起广泛关注。那就是&租售同权&！　　7月17日，广州市率先推出&租售同权&。7月18日，住建部、国家发改委、公安部等九部门联合发文，要求加快大中城市发展住房租赁市场，并选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市，首批开展住房租赁试点。8月17日，北京市发布《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知（征求意见稿）》，&租售同权&政策再下一城。　　在目前房价高居不下以及调控政策极其严格的情况下，&租售同权&这一全新的尝试，推动中国住房租赁市场进入新时代。那么，&租售同权&究竟包含哪些&权&？政府出台这一政策的真实意图是什么？对房地产市场又意味着什么？最终这一政策能否真正落地？本期「财经」V课邀请研究中心主任、高级研究员黄志龙，来为大家一一解答。　　你的浏览器不支持 Video 标签
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&租售同权&究竟包含哪些&权&？
在一二线城市，由于优质公共服务资源的短缺，一直以来，房子就不单是用来居住的，附加在房子上的其他功能远大于其居住功能。例如，人们对天价学区房趋之若鹜，其最大原因就是与房子挂钩的子女受教育权。因此，&租售同权&中的&权&到底包括哪些内容，是这一新政的关键所在，也是大家普遍关心的问题。　　住建部等9部门联合印发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中提到&承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同等有关证明申领居住证，享受相关公共服务。&但是，黄志龙分析指出，文件中并没有明确说明&租售同权&的&权&包含哪些权利，只是笼统的称之为&相关公共服务&。　　他进一步说到，在公布的国家基本公共服务清单中，&基本公共教育&位列首位。作为全国首次提出&租售同权&的广州市政府，其发布的《加快发展房租租赁市场工作方案》中的核心政策也是&赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。&　　因此，黄志龙表示，&租售同权&的&权&包含基本公共服务的各项权利，但相对于其他公共服务，子女教育权无疑是购房群体最为关注的&权利&，也是购房者与租房者差异最大的权利。　　&租售同权&的用意如何？
中央和地方政府先后推出&租售同权&政策，支持发展住房租赁市场。对此，黄志龙认为，二者的政策意图有所差异。　　他认为，中央政府支持发展住房租赁市场，是为了贯彻落实&房子是用来住的、不是用来炒的&和推进公共服务均等化的重要举措。而对地方政府而言，&租售同权&不仅是房地产长效机制的重要内容，更是各大城市开展人才争夺战的重要举措。　　对此，黄志龙进一步解释说到，广州市的&租售同权&政策，除了可以保障无自有产权住房的本市户籍子女的受教育权，还能保障持有人才绿卡、积分较高的外来人口子女受教育权。在当前房价居高不下、限购条件严格的情况下，&租售同权&政策解决了高端人才子女接受公共教育服务的后顾之忧。　　7月24日，上海市两块&租赁住房用地&以超低价转让给两家国有企业，两块地成交楼面均价均不到6000元/平米。黄志龙认为，上海市积极发展以国有企业为主导的住房租赁市场，也可能会推出与广州相似的&租售同权&相关举措，特别是入住国有企业租赁住房的高端人才，子女上学将享有产权住房同等的待遇。　　中国城市和小城镇改革发展中心首席此前在接受《财经》专访时也指出，&租售同权&还是有很多身份限制的，依然是面向精英阶层的，并不是&农民工市民化&的重大进展。　　&租售同权&对房地产市场意味着什么？
&租售同权&被称为房地产市场的一个&里程碑&式政策。黄志龙认为，这一政策的出台对房地产市场主要有以下几方面的影响：　　第一，国家大力发展住房租赁市场，将显著提高租赁住房的总体供应量。北京市推出的未来五年住宅用地供应计划中，全市计划供应租赁住房用地1300公顷，其中2017年供应租赁住房用地227公顷。上海市发布的&十三五&期间住房发展规划中，也大幅增加了租赁住宅的土地供应。另外，其他住建部选定的12个试点城市也都有加大租赁住房供地的计划。　　第二，&租售同权&政策的实施，在一定程度上会削减部分居民购买产权房的紧迫性。一直以来，租售不同权致使人们热衷于买房而不是租房。&学区房&屡次被炒，也在于产权房上附加的子女受教育权。因此，黄志龙认为，&租售同权&实施后，将在一定程度上缓解因子女教育而产生的买房需求。另外，学区房的虚涨部分，可能存在比较大的回落风险。　　第三，各种利好政策的出台，有利于住房租赁市场的规范化发展。中央政府以及地方政府发布的，支持发展住房租赁市场的文件中，都提出加快发展和规范管理住房租赁市场的具体措施和要求。另外，黄志龙分析称，当前我国住房租赁市场是充分竞争的市场，随着住房租赁企业的集中化发展，住房租赁市场散户化自由竞争的时代将终结，逐渐走向规范化发展。　　第四，&租售同权&和机构化住房租赁企业的发展，会对房租形成较大的上涨压力。黄志龙认为，首先，&租售同权&政策一旦落地，租户享受的附加于租赁住房上的公共服务的溢价将反映在房租上，导致房租上涨。其次，租售同权实施后租房需求的增加，以及机构化租赁企业的出现，都会提升租赁住房供给方的定价权，形成房租上涨压力。　　&租售同权&能否真正落地？
&租售同权&政策是对房地产市场调控的一次全新尝试。但是，此政策能否真正落地，黄志龙表示并不乐观，认为&这个理想很美好，但是现实确实很骨感&。而问题所在主要集中在承租人子女受教育权方面。　　广州市资深教育界人士认为 &租售同权&中的&权&，主要是指符合条件的租户子女可以拥有就读公办学校的资格，并不是上名校的资格。而广州一直以来就有&具备正规租赁合同就有可能入读公校&的规定，因此，黄志龙认为此政策并不会有显著改善。　　尽管8月17日，北京市发布的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知（征求意见稿）》中指出，包括京籍与非京籍的符合条件的承租人子女将享所在区义务教育。但是，由于优质教育资源的分布不均以及其他前提条件等因素，使得&租房子女可上学&并不是那么简单。　　李铁在接受《财经》专访时表示，租购同权并没有从根本解决优质教育资源分配不均的问题。优化教育优质资源的空间配置才是治本之策，但是现实环境下，租购同权不失为一种缓兵之计。　　经济学家也撰文指出：&在优质教育资源稀缺的情况下，要实现真正的租售同权，操作难度之大，超乎想象。&　　（文字整理：郭彦巧）　　「财经」V课 | 财富精英的思享俱乐部　　「财经」V课是《财经》杂志旗下聚焦于金融投资等经济领域的全媒体社群产品，致力打造中产精英的学习与分享社群。　　「财经」V课每周三定期更新。欢迎扫码或添加V课助手财小二（ID：caixiaoer521），收看节目，共享知识盛宴，共探投资之道。
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戴德梁行：内地试水住房“租购同权” 短期内不会对房价或租金产生显著影响
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文章简介：大公网8 月 18 日讯（记者 章萝兰 ）7 月以来，以广州首次提出
为起点，北京日前亦计划出台新政，完善
的住房体系，上海则推出了租赁住宅用地。戴德梁行最新发布的研究报告
张晓端认为，多层次的住房供应体系形成后，商品住宅销售价格的波动幅度将更趋和缓，而租赁产品和服务的多样化也将吸引高端居住需求逐渐进入租赁市场，带动租金收益率稳步提升，当种种条件具备之后，预计 REITs 在内地将会迎来长足发展。
戴德梁行预计，上升到法律法规层面的设计、和各类具体的规范措施，将会在中央和各地陆续出台，最终形成新型的住房供应体系，不过租赁住房市场的建设并不能一蹴而就，短期内并不会对房价或租金产生显著影响。
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住房租赁也许将彻底改变上海楼市
内容来自：@一房一万公众号：fangdis内容由 @一房一万 授权，未经允许不得转载欲知上海最真实的楼市行情请关注一房一万前言今天的文章是提出另一种视角去看待现在很火的租赁住房。其中包含了大量的假设条件和猜测，因而如果与未来现实发展雷同，那么你就当是纯属巧合吧。PART1 &几个“如果”，几笔账我们来算一笔账：如果租70年房，要交多少租金？上海市目前的平均租赁回报率是1.5%，那么租70年就是1.5%*70=105%。相当于租70年略微超过现在买一套房的总价。所以，我们要用第1个“如果”了。如果有人愿意将70年的房租一次性付清给开发商，那么对于开发商来说，租与卖在收益上就没有差异但是现实中如果有人这样做，那么他一定是神经病。因为资金也是有成本的。即使是银行，光资金筹集成本也在2%左右（平均存款利率），更不用说资金被占用形成的成本。而上海1.5%的年租金收益根本无法覆盖这样的资金成本。所以第一个如果是个坏果子，不成立那么第2个如果来了如果出租回报率能够达到4.9%（贷款基准利率）以上呢？这就基本相当于发放个人住房贷款的收益了。开发商和银行似乎就有动机和理由将租赁房作为一门“生意”来做。还有第3个如果如果政府（最大的土地持有者）在这场房产改革中不承担巨大损失。而又有良好的政治效益。那政府也会把它当做长久的“事业”来做。最后是第4个如果如果消费者越来越难正常买到“一手”住宅（特别市区），而另一方面房价又很难再大涨。那么消费方式可能被逼迫转向租赁。而从现在来看，后3个“如果”似乎已经不完全是“如果”了。PART2 &推进住房租赁市场发展去年6月初，政府提出了要加快培育和发展住房租赁市场。自此，后续配套颁布了包括“租售同权”等等政策和指导意见。住房租赁成为了一个热点话题。而对于市场，目前最直接的反映就是土地。上表是2017年至今上海住宅用地出让结果统计。建筑面积合计约328万方，其中租赁住房68万方（约占整体的20%）。第一年推进政策，租赁与销售就已经二八分，政策执行表现得非常坚决。其中的5块纯租赁用地更是非常值得关注。原因有二，一是价格，二是受让方。&1、关于价格乍一看就会发现土地价格非常低。但是到底低到了什么程度呢？为了更好的去理解，我们以假设真的有人一次性购买70年“租金收益权”为前提，来粗略计算下租金收益率：&一般来说，房地产开发涉及的几项主要成本是“土地款”、“建安费用”、“三费”、“增值税及其附加”以及“土地增值税”：“土地款”：政府出让的土地总价；“建安费用”：相对固定，在上海大致上元/平就属于品质不错的标准了，这里我们按照6000元/㎡计算；“三费”：一般按照“土地款”与“建安费用”之和的10%左右估算；“增值税及其附加”：实际上在2016年“营改增”之后变成了：营收金额/(1+11%)*11%-进项税费，这里为了方便计算还是按照原来”营业税及其附加“的：营收金额/(1+5.5%)*5.5%来计算。两者相差不会太大，并且由于”营改增“实际是降低了企业税收压力，因而这里使用原来营业税算法来计算成本，只会增加最终的成本而不是减少，即对于最终的收益率只会低估不会高估。&“土地增值税”：由于不涉及“所有权”转让，仅仅只是出租，因而不交土地增值税。纯租赁宅地成本、收益粗略计算细项情况备注：租金水平数据为链家网挂牌出租房源价格中位数水平统计为成本、收益的总表如下：纯租赁宅地成本、收益粗略计算情况汇总由于土地价格的低廉，租赁收益飙升，租赁资产即使说不上充满了吸引力，至少一定不再是神经病才会买的劣等资产了。&并且实际上，由于可以针对租赁用途进行开发，项目可以打造高溢价产品（一个最简单的例子，2套一室户租金之和大幅高于1套同等面积的两室户租金），我们姑且将这种溢价与可能的不满租相互抵消掉（实际上就这几块土地的地段来说，想要不满租也挺困难）。并且租金实际上可以设计一种租金收取模式，与通胀或者通缩相挂钩。再加上增值税在以上计算中被高估了，实际的收益率理论上应该更高。2、关于受让方由于土地价格低，按照市场价进行出租的项目成为了有利可图的资产。这样的资产能够持续吸引各种“人”进行投资。开发商、投资商的受益使这种模式形成了可持续性。&但是为什么能够得到低价土地？当然是因为政府让利啊。&那么在政府手头本身不宽裕的情况下（当然上海政府还是相对比较有底气的），政府低价出让租赁住宅土地似乎是牺牲了大量经济利益。&对于政府来说，这样的模式能够持续么？当然能持续，只要土地受让方是国企。并且事实也是如此。5块低价纯租赁宅地无一例外都是上海地方国企取得，所谓的牺牲土地出让金不过是左口袋进右口袋。&既然“没有出让”，那么谈何损失？&甚至税收估计反而增加了。营收基本相同的情况下，总成本降低，那么利润就提高了。公司所得税的税率并没有变，企业所得税就跟着提高了。PART3 &住房租赁也许将彻底改变上海楼市我认为，也许推进住房租赁市场的发展将会是一轮新的“房改”。两个理由：理由一：这是改革性的举措如果没有了疯狂的机会，人们自然会理性。为了抑制楼市过热，限购、限贷、限价、限售都是基于此出现的政策。但这都不是改革，因为这些办法都没有改变房地产盈利的模式，即对房产所有权的低买高卖。机制决定了主动抬高房价依旧具有经济动机。并且这样的调控政策有明显的缺陷：1、不能销售房地产，往往意味着房地产一系列产业链的熄火，对于整体经济面牵涉太广；2、一味去堵，往往意味着一旦放开容易迎来猛烈的反扑，特别是在像上海这样拥有巨量真实居住需求的城市。如果没有了疯狂的动机，人们也会理性。&推进住房租赁市场发展是改革性的。因为它改变了整个房地产盈利的模式，即由所有权的低买高卖转变为对居住价值的提供。彻底消灭了继续抬高房价的经济动机。并且同时还完美规避了原本“四限”的弊端：1、由于可以通过租赁住宅回款，保障了房地产的开工建设。房地产上下游产业链能够正常运转，不会大幅影响经济；2、切实满足了人们的居住需求。&理由二：这个举措似乎是可以大规模持续推进的即使举措是改革性的，但要将其称为改革，必然需要能够大规模持续性的铺开。小规模实验并不能算改革。&那么，什么情况下改革才是可以大规模持续性铺开的？答案是改革的成本必须至少不能高于维持原本制度的成本。而在上文中我们可以看到，这次改革的关键推进人有3个：开发商、投资方和政府。而对于此3者：开发商无损失投资商无损失政府无损失&理论上来说这就是一项可以大规模持续性推进的政策。并且在如今“房住不炒”大背景下，增加租赁似乎是比出让昂贵的可销售物业更能够保障民生，维持社会稳定的举措。那么什么叫大规模可持续性的推进？说个简单的可能：今年出让的住宅土地中，租赁与销售是2比8，也许两三年后，这个比例变成了8比2PART4 &上海豪宅 “永远涨”这意味着什么？房价要下跌了么？&我认为推进租赁的影响不仅应当分开来看，而且要更大的去看。（一）对于房价的影响：产品彻底分化，特殊的上海房价“永远涨”&1、一手房、二手豪宅（甚至是一些核心地段的“老破小”），由于市场上可售的供应减少，价值得到极端凸显。特别是那些具有绝版价值的豪宅，也许将会和香港、伦敦、纽约的顶级豪宅在价格上一较高下。喊了那么多年的“上海房价永远涨”也许将以这种特别的形式真正实现了：“上海豪宅永远涨”&2、租赁的增加一定程度上替代了“老破小”的功能。特别是非核心地段上、没有类似于“优质学区房”等等独特价值的“老破小”。这种房产的价值也许即将折损（二）对于楼市的影响：成交量锐减，也许未来涨与不涨都不再重要1、 没有可售物业，也就没有了一手房的成交量。没有了一手房的“撩拨”，二手房也许也将平淡如水，市场的整体均价可能被“冻住” 。2、 并且很有可能，涨跌也变得不再重要。一般人租房子住，富裕的人也许租房子也许会买外围城区的一手房，只有富豪才会去买卖中心城区的一手房以及存量豪宅。住宅投资市场成为类似于艺术品交易那样的小众市场，成为最富有的那批人的游戏。而对于大多数人，则是“房住不炒”、“居者有其屋”。&（三）对于开发商的影响：转型、合并1、&由于盈利模式的改变，房地产开发商将会面临重要的转型。从一次性买卖转向持续性经营管理；2、&大部分非国企开发商越来越拿不到土地，逐步破产或被国企、央企合并。行业集中度再一次提高。&最后的话简单总结一下：&在“房住不炒”大背景下推进租赁发展似乎是一次靠谱的“改革”。理论上对于推进过程中的关键3方：开发商、投资商、政府只要配合得当，就几乎都没有成本。因此有理由相信这将会大规模持续性铺开。&而这样的“改革”将会导致：1、住宅产品彻底分化：一手房、二手豪宅奢侈品化，“老破小”价值折损。最终“上海豪宅永远涨”。2、市场整体成交量锐减，整体房价的均价稳定。3、开发商大规模转型、合并，地产行业集中度进一步提高。&当然，这些都是猜想，不过近期来看，猜想中“投资商”的可能身份似乎开始显现出来，“租房贷”、“reits”都是在向这个方向发展&并且这个猜想似乎与当前国内整体经济特征颇为契合。近两年，中国经济发展的方向已经从原来的“高增长”转向了“优结构”。实际上这样的大背景下，虽然整体来看各行各业也许数据都似乎不太好看，但是细究一个个行业的龙头，却表现得越发惊艳。&新的经济背景下，见者有份的时代已经彻底结束了，而赢家通吃、强者更强将会是新的时代特征。&欲知上海最真实的楼市行情
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