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老物业没到期新物业就来了 多交的物业费怎么还不退
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济南装修网小编获悉，业主陈女士家住长清区玉福源小区1号楼2单元，近期小区内物业更换，在此之前物业费用已交至今年9月30日。5月初，新物业入驻，要求业主自7月1日起重新交纳物业费。这样算来，物业需退还马女士5个月的物业费用。
“老物业没到期新物业就来了，多交的物业费怎么还不退?”济南装修网小编获悉，近日，长清区玉福源小区业主万女士反映，济南舜祥物业管理有限公司(以下简称“舜祥物业”)拖欠20余户近半年物业费用未返还。对此，舜祥物业工作人员回应，系与开发商之间经济清算原因导致，具体下发时间仍不确定。
万女士告说，她家住长清区玉福源小区1号楼2单元，近期小区内物业更换，原舜祥物业由亿鹏物业接替，在此之前物业费用已交至今年9月30日。5月初，亿鹏物业入驻，要求业主自7月1日起重新交纳物业费。这样算来，舜祥物业需退还马女士5个月的物业费用。
“还有二三十户都跟我情况一样，舜祥物业曾表示5月底退费，现在已经进了7月还没消息。”马女士称，亿鹏物业及开发商均表示与此事无关，不予处理，目前多数业主还未重新交纳物业费。
舜祥物业工作人员马先生表示，前期开发商拖欠物业管理费用19万元，对方已同意在近日核算，清算后将立即把钱返还到业主手中，但具体时间无法确定。
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400-800-0011转10531业委会：合同到期物业公司拒撤场
物业公司回应称，业委会要求撤场不具合法性和有效性
&&&&日前，南都记者接到西区明景坊业主打来电话称：几年前进驻明景坊的物业公司合同已经到期，却拒绝撤场。另外，还有业主爆出，物业公司在进驻小区时涉嫌虚假操作，未经过半数以上业主同意。中山市创鑫物业管理公司(以下简称“创鑫物业”)负责人邱艳华在接受南都记者采访时称，明景坊业委会的成立涉嫌暗箱操作，而且在下发撤场通知时并未经过业主投票决定。邱艳华还指出，小区内有很多业主拖欠管理费，包括前一任业委会的成员。&&&&业主&&&&管理不佳楼下堆放垃圾&&&&10月28日下午，南都记者来到位于西区翠景道旁的明景坊。该小区为一幢连体建筑，分为住宅和商业两个部分。南都记者看到，小区楼下堆放着很多垃圾，一楼商业区的走廊内到处摆放着货物，消防通道被严重封堵。&&&&“你看看这里那么多垃圾，怎么可能再给他们(物业)管。”既是业主又是业委会成员的何先生说，创鑫物业的管理非常混乱，小区楼下到处是垃圾，“保安年纪也很大，而且白天看不到人影，只有晚上才在。”下午3时45分许，南都记者在小区一楼的管理中心看到，外侧的保安室和内侧的办公区均空无一人。南都记者跟随何先生进入小区楼层内时，明显能够闻到一股异味。何先生表示，小区内的垃圾经常无人清扫。业委会主任刘先生则表示，除了小区内脏乱差以外，物业公司还长期霸占小区公共房间作为保安宿舍，导致业委会没地方办公。另外，小区电梯间及大堂里的广告收益全部由物业公司收取，并未反馈给业主。&&&&“先不说每平方米收取2.2元物业费贵不贵，但目前他们的服务质量连8毛钱都不值。而且物业公司跟前任业委会签订的合同也已经于去年到期。”南都记者在刘先生提供的合同复印件上看到，创鑫物业与前任业委会签订的合同期为日至日。&&&&何先生及刘先生等人表示，他们在下撤场通知书之前也经过了全体业主的表决，绝大多数业主同意更换物业公司，也多次向物业公司下发撤场通知，但物业公司一直拒绝撤离，“我们现在也准备起诉物业公司”。&&&&业委会&&&&列举物管“四宗罪”&&&&在明景坊8楼的一个房间内，业委会的几名成员和一名业主向南都记者提供了大量资料，并通过材料和口述等方式向记者列举了创鑫物业的“四宗罪”。&&&&首先是明景坊管理混乱，脏乱差的情况一直存在；其次是2012年年底，创鑫物业曾经将原本1&.7元每平方米的物业管理费提升至2&.2元，而且提价未经过公示，也未经过业主大会进行表决。&&&&另外，业委会成员还提出，创鑫物业私刻公章，已不存在的物业中心向业主收取管理费和停车费，“他们叫创鑫物业，平时管理费收据上盖的印章却是‘明景坊物业服务中心’，这是欺骗业主，明显违法违规”。南都记者在业委会成员提供的管理费收据上看到，收款单位一栏处签盖的公章确实为圆形的“明景坊物业服务中心”印章，印章中间有五角星。&&&&除了上述三点以外，业委会成员认为存在的最大问题是创鑫物业进驻明景坊的程序涉嫌造假。业委会成员称，2015年创鑫物业在进驻明景坊时并未通过业主大会进行表决。另外创新公司与业委会签订的合同也涉嫌造假。“签订合同的时间是2012年，和他们签订合同的人是陆某(化名)，他是第一届业委会的主任。”业委会成员称，当时签订合同的时候，第一届业委会的任期已经过去了一年，也就是说，当时的业委会已经无权和物业管理公司签订合同，“合同上的签名很有可能是伪造的”。&&&&物业公司&&&&保洁确实存在问题&&&&10月28日下午，南都记者电话联系上了创鑫物业的负责人邱艳华。对于业委会提出的多个问题，邱艳华一一做出了回应。邱艳华说，目前物业中心仍有七个全职员工在提供服务。&&&&邱艳华说，创鑫物业在进驻明景坊时已经通过了全体业主的表决同意，也包括对物业费上涨的表决同意。不过，邱艳华坦承，明景坊的日常保洁的确有点不到位，“卫生是一个人做的，早上六点扫完商铺的外围卫生，九点到十一点把楼上每层的垃圾拉下来放垃圾桶，下午拖楼道卫生，之后六点左右再打扫下商铺外围卫生，所以日常保洁会差点。”&&&&而对于私刻公章的问题，邱艳华则称，物业管理费签盖的印章并非公章，而“明景坊物业服务中心”也不是法人机构，只是物业公司下属的一个部门。&&&&南都记者留意到，创鑫物业在5月23日回复业委会的函件称，根据《物业管理条例》选举业主委员会或者更换业主委员会成员以及选聘和解聘物业服务企业由全体业主决定，且现任业主委员会选举存在严重瑕疵，合法性尚待人民法院确认，所以，现业委会下发的撤场通知不具有合法性和有效性。&&&&邱艳红说，现届业委会在首次要求创鑫物业撤场时并未通过全体业主表决，是后来才补充的表决，且表决唱票环节存在问题，另外业委会在成立时也存在唱票等方面的问题。&&&&“他们(业委会)在选新的物业公司的时候也有猫腻，三家备选的公司里有一家是国企，根本不允许承接外面小区的物业服务，而中标的物业公司注册资金只有三万元，根本不具有招投标的资格。”邱艳红说，目前已经有几名业主以业委会选举、业委会要求物业公司撤场不合法等问题向法院提起诉讼。&&&&焦点&&&&物业公司进驻小区是否合法？&&&&业委会方面认为，创鑫物业进驻明景坊的程序涉嫌造假，服务合同上的签名也可能系伪造。为此，南都记者电话联系上了第一届业委会主任陆某。&&&&“那个是我签的。”陆某称，创鑫物业的服务合同确实是他亲自签署的，但并非是心甘情愿的。“那时候不愿签，他们就强行要我签，还说‘你不签你就不好过’。”陆某说，自己经不住物业公司的多次要求，不得已才签了名字。陆某还表示，签订服务合同时，并未经过全体业主的同意。&&&&然而，签署合同时第一届业委会的任期早已经结束，陆某为何还要签字？陆某告诉南都记者：“我作为农民也不懂，就签了。”&&&&对于陆某的说法，创鑫物业负责人邱艳华则持有不同的说法。邱艳华说，当时他听说过业委会的任期已经到期，但具体过期多久就没有去查证过，“因为上一手物业走的时候请他(陆某)做的见证，同时也征询了全体业主的意见。”&&&&邱艳华告诉南都记者，除了征询过全体业主的意见以外，当时还有居委会的人员建议先由陆某代签，然后待下一届业委会成立后补上手续就可以了。邱艳华说，但由于新的业委会一直没成立，导致未能补签新的合同，“之后我也催过陆某去重新选举下一届，但可能是有利益关系在里面，他一直没去召集，直到想把我们赶走后才去召选的下一届。”邱艳红说，合同期三年都过了陆某也没召集成立新的业委会，直到物业公司找其他业主准备召集时，陆某才出面主导。&&&&物管与上届业委会有无利益输出？&&&&而对于逼迫陆某签字的说法，邱艳红则称：“不可能，我们求他还来不及，没胆去逼迫他签，合同他肯定看过才签的。”&&&&邱艳红告诉南都记者，当初和陆某签合同时，该公司和陆某在费用方面达成了共识。“一个月给他1800元，一共给了两年多。”邱艳红说，他不可能逼迫陆某签字，否则也不会交给陆某“保护费”。同时，邱艳华还向南都记者提供了2014年6月份录制的两段录音，录音中有两名男子的对话。对话中提及一方向另一方每月支付1800元，并且索要收据遭拒，以及拖欠物业费，无钱缴纳等内容。邱艳华说，他除了每月给陆某1800元以外，陆某还拖欠了50多个月的物业管理费共计5000多元。&&&&对于录音中的1800元及拖欠管理费的问题，陆某则坚决否认。陆某在电话中告诉南都记者，他在2016年前一直没有拖欠过，直到今年业主要赶创鑫物业走的时候，才开始拖欠，“很多业主都不交了。”同时，陆某还称，录音里的人不是他本人，他也没有收过钱。&&&&律师说法&&&&如未经业主授权&单方面签的合同不成立&&&&广东省弘力律师事务所律师陶兴业表示，创鑫物业与陆某签署服务合同时是处于业委会任期届满以后，如果陆某没有取得业主或者新的业委会的授权，那么就属于陆某和物业公司单方面签署的合同，是不能成立的。&&&&陶兴业还称，按照相关规定，选聘物业公司对小区进行管理要由业主大会来决定，业委会本身不具有选聘物业公司的权利，如果经过了业主大会的投票决议，那么业委会可以要求物业公司撤场。&&&&统筹：南都记者&严铧　采写：南都记者&王卫
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增值电信业务经营许可证：川B2-　广播电视节目制作经营许可证：(川)字第101号　川公网安备 08号物业合同到期没续签，业主可以拒交物业费吗？-找法网学习法律
<meta name="description" content="物业合同到期没续签的情形时常发生，原因不一而足，不少业主会因此而认为其可以拒交物业费，从而引发与物业公司的纠纷的现象也较为普遍。事实上，业主并非不可以因"/>业主们看过来，什么情况下不交物业费法院才能支持？_刘丹律师_新浪博客
业主们看过来，什么情况下不交物业费法院才能支持？
来源 | 法信
1、《物业管理条例(2007修订)》
第四十二条　业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条　物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
　　业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
第六条　经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
3.《北京市高级人民法院关于印发&北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)&的通知》
22、有下列情形之一的，业主可以要求减收物业服务费用或要求返还多交的物业服务费用：&
　　(1)物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的；
　　(2)物业管理企业擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的。
1、业主拒缴物业费是否基于“正当理由”的认定——厦门市创优物业管理有限公司诉庄建平物业服务合同纠纷案
案例要旨：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。司法裁判中对正当理由的认定要从严把握，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵。
案号：（2011）厦民终字第656号
审理法院：福建省厦门市中级人民法院
来源：《人民法院案例选》（2013年第1辑
总第83辑）
2.业主拒交物业费的“正当理由”应限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或履行合同有重大瑕疵等情形——靳建华、厦门中都物业管理有限公司与靳建华、厦门中都物业管理有限公司物业服务合同纠纷再审案
案例要旨：业主拒付物业费需有正当理由，该“正当理由”应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或履行合同有重大瑕疵等情形。
案号：（2016）闽民申128号
审理法院：福建省高级人民法院
来源：中国裁判文书网
1、业主拒交物业费是否基于正当理由的认定
　　何谓“正当理由”？业主能否仅以物业服务企业没有把小区扫干净或者没有定期剪除花园里的杂草作为拒交物业费用的理由？我们认为不妥。
　　从合同法理的角度而言，合同一方抗辩权所赖以产生的法律基础是诚实信用原则，在合同中赋予一方抗辩权就是诚实信用原则的具体体现。诚实信用原则对抗辩权的指导作用主要体现在三个方面：
第一，根据诚实信用原则，如果发生特殊情况使当事人之间的利益关系失去平衡时，应当进行调整，使利益平衡得以恢复，由此维持一定的社会经济秩序。
第二，诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益，并建立密切的协作关系。
第三，诚实信用原则允许当事人行使抗辩权，但不得滥用这项权利。因此，在司法实践中，判断业主拒交物业费是否基于正当理由，主要通过审查业主的拒交行为是否基于诚实信用原则而作出判断。
从另外一个层面上讲，这实质也涉及司法审判中遇到的价值评判问题。人民法院在审理民事案件时，必须考虑法律到底要保护什么价值，这个价值与其他价值是否有冲突，有什么冲突，哪个价值更为重要，更需要获得法律的支持与保护，等等，只有这样，法院的判决才可以使法律规定的实质内容以一定价值观的形式凸现，才能得出合理的、可接受的、社会上有效的、符合公平的结果。
　　根据以上分析，我们认为，本条规定的“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当的、合理的理由，才能构成业主拒交的“正当理由”。总之，司法实践中要对“正当理由”认真审查，从严掌握，防止业主滥用“正当理由”损害物业服务企业合法权益。
&本条司法解释（《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条）并没有列举何谓“正当理由”，而是把对是否为符合“正当理由”的要求赋予了法官，由法官行使自由裁量权加以判断。由于社会生活是无法停滞的，它总是在流变，新情况、新问题层出不穷，因此，司法解释没有必要、也不可能对何谓“正当理由”进行穷尽列举，只有赋予法官自由裁量权，才能克服成文法本身的滞后性、保守性，防止司法解释面对新的社会现实却处于捉襟见肘的窘境。
但是，法官在衡量拒交物业费的理由是否正当时，其权力的界限并非无限扩张的，这种衡量必须与前述的诚实信用原则紧密契合，只有这样，法官才能发挥主观能动性，使法律与生活同步。由此可见，本条司法解释在立法观念上秉承了抗辩须以诚实信用原则为依据，在具体事由的规定上却又采取赋予法官自由裁量的做法。这种制定方式是理性主义与经验主义相互调适的方法的具体应用，反映了为使法律与生活同步发展的尝试。
2.在物业服务企业违反物业服务合同情况下，物业使用人可以拒绝履行支付物业费的义务
　　依照《合同法》的规定，双务合同的当事人享有履行抗辩权，包括同时履行抗辩权、后履行抗辩权和不安抗辩权。履行抗辩权是法律赋予合同当事人的权利，在合同有效期间，如果出现法律规定的抗辩事由，合同当事人依法行使抗辩权，并不构成违约，而应该得到支持。
　　依据物业服务合同，物业服务企业有进行物业管理、提供物业服务的义务，业主作为物业服务合同的实质上的当事人，有义务向物业服务支付物业费，因此，物业服务合同属于双务合同，当事人双方都享有法律赋予的履行抗辩权。按照《合同法》的规定精神，在物业服务企业没有履行物业服务合同或者履行不符合合同约定的情况下，业主当然有权进行抗辩，可依法根据合同的履行情况而拒绝向物业服务企业支付物业费。
　　物业使用人既不是物业服务合同的名义当事人，也不是物业服务合同的实质当事人，按照合同相对性原则，物业服务合同在物业使用人与物业服务企业之间一般不发生对应的权利义务关系，因此一般也不会产生合同履行抗辩的问题。但是，物业使用人之所以负担向物业服务企业支付物业费的义务，基本的依据是物业使用人与业主的约定；物业使用人承担的支付物业费义务，实质上应该是业主基于其与物业服务企业订立的物业服务合同的约定而承担的义务，只不过现在，物业使用人承诺来履行这个义务而已。
物业使用人既然是替业主履行物业服务合同约定的支付物业费义务，基于权利与义务相一致的原则，物业使用人同样可以行使业主享有的对物业服务企业的履行抗辩权。因此，物业服务企业违反物业服务合同，物业使用人可以依法行使抗辩权，符合拒绝履行条件的，物业使用人可以拒绝履行支付物业费的义务。
3.对业主合理抗辩而发生的收费纠纷的处理
　　（1）若物业服务企业不履行合同义务，致业主拒绝交费，业主行为属合理抗辩，此时应根据物业企业服务质量状况，驳回其要求业主交费之请求或适当减少业主应交的服务费。
（2）若物业服务企业未完整履行服务义务致业主以拒交物业服务费抗辩的，应要求物业服务企业继续履行义务，若物业服务企业不继续履行义务的，业主可以根据《合同法》第107条的规定，向法院请求物业服务企业承担违约责任，或者可以要求减少物业服务费用，或者返还多收的物业服务费用。
（3）若公共费用分摊不合理致部分业主拒绝交费，应按相关规定在合理确定各业主应摊费用基础上，确定其费用。如业主多支付了应摊费用，物业服务企业应予返还。
（4）若物业服务企业擅自巧立名目，扩大收费范围、提高收费标准、重复收费，业主因而拒交。对此，业主仅须按双方约定的标准及物价部门核定标准交付费用，对物业服务企业收费不合理部分，不予支持。同时，建议政府价格监管机关对该企业的违规收费行为予以处罚。（摘自《最高人民法院&建筑物区分所有权、物业服务司法解释&理解与适用》，最高人民法院民事审判第一庭编著，人民法院出版社2009年6月第1版）
4.业主可以拒绝交纳超出合同约定的物业费
　　依照合同法的规定，业主应当按照合同的内容去履行义务，也就是说业主需要交纳的物业费的标准和范围都应当按照物业服务合同约定的标准去认定，对于超出合同约定内容的要求，业主没有义务履行，物业企业也没有收取的正当理由。因此本条司法解释（《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条）规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主可以拒绝交纳不当多收部分。（摘自《最高人民法院&审理物业服务纠纷案件司法解释&理解与适用》，杨立新主编，法律出版社2009年5月第1版）
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