中国高房价到底会不会降 来看看一个奇特的指标
　　 原标题：高善文:高房价到底会不会降，来看看一个奇特的指标房价非常快速的上升，引起大家对泡沫的这个普遍担忧，无论是日本90年代的教训，还是美国的话，2008年以后的这个教训，都体现我们房地产泡沫对经济金融稳定的这个潜在破坏力是非常大的，对普通老百姓来讲房价也是避不开的话题，在年轻人涌入城市的情况下，对于刚刚城市中的穷人，特别是没有房子的穷人来讲，在生活质量上带来了非常大的甚至是非常长久的压力。　　
也有很多人把房价的上涨普遍归结为超发的货币，宽松的流动性和高度投机性的基金和炒作的行为。这样的看法，毫无疑问都引起非常多非常广泛的共鸣。　　
但是我们在今天想给大家分享一个略微不一样的视角，我们想从这样的视角来看一看中国的房价问题。　　
在中国一二三线城市房价的分化非常大。一线城市在2011年以来，总体来讲是小跌大涨的格局，每一轮的回调都非常的浅，每一次的回升都迅速超过前一轮，但是这个房价还是于2013年的高点，以及三线以下的城市，房地产的泡沫化并不是非常明显。对于中国二线城市合并起来看，在2015年年底地时候，实际上房价比2013年年底的这个高点还是要明显的更低，但是今年特别是今年年初以来经历了特别极速的上升，现在房价总体上明显高于三年前的水平。　　
但是这个结果在一线城市不是这样的。在2015年年底的时候，房价就已经闯破了历史新高。中国不同城市之间，在房价上涨的同时，分化是另外一个特别显著的特征。　　
这种分化首先表现为一线城市单兵突进。在今年以来，二三线城市房价出现非常大的分化。我们用货币宽松的资金和投机的角度来解释它，一个绕不开的问题是，为什么在大量三线以及以下城市，房价还是相对比较稳定的。　　
但是在三线及以下市场，从全国房地产体量来看，这个体量在开工面积上占到80%。实际上现在房价涨得非常快的城市，合在一起的房地产开工面积，在全国占比只有20%，一线城市只有4%。把一线城市整个割掉，宏观来讲对整个经济来讲影响并不是太大。但是有一部分二线城市涨得非常大，但在房地产的占比只有17%。但是在中国房地产市场占比达到80%的这个主流的部分，实际上它的房价的压力也很大，房地产市场仍然在非常缓慢的上涨，涨速比一般的这个消费物价还要低一些。　　
我相信大家也有各种各样的解释，在这里我给大家分享一个快速的解释。　　
我分享一个在数据上的观察，这是一个散点图，在横轴上我们计算了中国大量的一二线城市，他们2015年小学在校人数的数量，相对于2013年小学在校人数的数量的增长，就年级有多少学生，年级有多少学生，然后我们算的话，大量的二线城市大量的增长，我们计算的话，从2016年8月份到2013年底8月份我们计算了这个城市的涨幅，合并在一起累计的这个房价的涨幅，然后我们可以明显的看到，在两个变量之间存在着非常紧密的关系，总体上来讲，小学生的增速非常高的地区，房价的涨幅要大得多，而且小学生的增幅非常多的地区，房价相对来讲它的表现呢，要弱得多，那么为例进一步的深入理解这个问题的话，我补充几个背景知识。　　
第一个背景知识从2013年到2015年中国大陆合并在一起的小学在校人数的增速，2年时间是1%，是1到6年级的这个增速，但是在全国增速1%的情况下，我们看深圳，深圳小学生两年的增速是8%，厦门是8%，然后的话，北京是7%，南京，郑州，长沙，这些房价涨速非常快，高达5%，全国是1%，5%的增速比全国的增速，加上2倍方差还要大得多，换句话来讲在统计上不太是一个随机事件。
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Copyright & 1998 - 2017 Tencent. All Rights Reserved中国房价会不会暴跌?揭秘背后秘密
来源：央视网
原标题：中国房价不会暴跌的真实原因
　　中国房价还会继续上涨吗？这个答案谁知道呢。要是知道的话，不就可以赚大钱了吗？但这不妨碍探讨中国房地产及其他资产价格长期高估的问题，从中找出哪些因素可能是促使楼市估值偏高的主因，哪些因素可以成为资产价格泡沫破灭的诱因。
　　为什么房价被推高，因为还有投机的价值？
　　我曾经写过一篇文章，专门研究A股高估值现象 ，认为流动性溢价是导致估值高低的一个重要原因。如果一个市场的流动性非常好，则溢价水平可以相对低。股市中可以用换手率来反映流动性好坏，A股市场长期以来的换手率水平居全球主要股市之首，尤其是2015年的换手率奇高，主板换手率超过6倍（年交易额与平均可流通市值之比），中小板超过9倍，创业板则超过12倍。而且，创业板的估值水平高于中小板，中小板又高于主板。
　　今年以来，A股的换手率大幅下降，主板降至2.6倍，创业板也不足7倍，同时股价也大幅回落，但换手率还是高于全球主要股市的水平，A股剔除银行股之后，估值水平与全球主要市场相比仍然高出很多。
　　国内的房地产交易同样也是非常之大，据统计，今年1-4月份全国商品房销售额比去年同期增长55.9%。从全球看，中国的房地产交易量也是最大的，仅北京一个城市的房地产交易量就超过日本。
　　一个市场如果交易活跃，说明这个市场有存在的合理性，如果过度活跃，则说明投机性较强，投机的目的是为了获取价差收益，股市、期货市场如此，房地产市场也是如此。股市换手率如此之高，本质上是短线投机，目的是为了获得价差收益。而购房的目的主要有两个，一个是自住，另一个则是同感投资来获利。国内居民家庭在资产配置上，大约三分之二配置在房地产上，远高于大部分国家居民的房地产配置水平，这也说明国内居民对房地产投资的偏好远胜于其他金融资产，同时，房价高估问题也必然存在。
　　人民日报的权威人士访谈中说，“房子是给人住的，这个定位不能偏离，要通过人的城镇化&去库存&，而不应通过加杠杆&去库存&。”同时，他也首次提到“房地产泡沫”，表明了高层对于高房价的担忧。
　　对获取价差的偏好，与交易的偏好是一致的，这是否与东亚国家的文化特性有关呢？比如，全球金融中心都可以看成是交易平台，东亚国家和地区中，就有东京、香港、新加坡（属于华人圈）和上海、深圳等。此外，澳门的博彩业收入也是全球第一，远超拉斯维加斯。中国最大的互联网公司BAT，实际上通过做大平台来确立它们在国内乃至全球的地位。相比之下，中国在制造业方面具有国企品牌的超强企业屈指可数。因此，中国人对于追求价差的偏好，或是大于创造价值的偏好。
　　房价为何降不下来？因为有一种“隐形刚兑”抬高价格
　　刚性兑付不仅存在于信托产品、企业债等固定收益类产品的领域，其他资产如股市、房地产等资产实际上也或多或少地存在“隐形刚兑”现象。比如，壳资源价值的存在实质上就是“隐形刚兑”，即再差的壳公司也会因为有潜在资产注入的可能性，从而维持较高的市盈率和市净率水平。中国股市26年来，退市的公司屈指可数，小盘绩差公司的平均涨幅远大于指数的涨幅。
　　那么，房地产市场是否存在“隐形刚兑”呢？实际上也是存在的。比如，三、四线城市的房地产库存现象长期存在，如果按照市场化原则降价销售，库存是可以化解的。但事实上，当地政府会干预房价，前期购房者也会反对降价出售。因此，楼市降价之路困难重重。
　　然而，最大的“隐形刚兑”还是来自政府部门对房地产行业的支持。比如，2010年就推出房产税的试点，迄今仍未实施。今年年初，为了推动房地产去库存，还降低了首套房的首付比例。
　　为何政府一定要支持房地产业的发展呢？这是因为，房地产投资能够带动的行业最多，如钢铁、水泥、有色、化工、家电、家具等，可以带来可观的现金流回报。
　　有统计数据显示，中国购房者采取银行借贷方式购房的，只占所有购房者的18%，远低于发达国家水平，而且，中国目前房地产按揭贷款余额占住宅总市值的比重只有10%左右，这也是非常低的。因此，在居民杠杆率水平较低的情况下，鼓励居民购房是可以让居民加杠杆、企业和地方政府去杠杆，且这是有空间的，不过，前提是房价不能出现大跌。
　　“隐形刚兑”其实就是降低了市场信用风险，使得信用溢价水平大幅降低。尽管政府一直试图打破刚兑，但就目前体制而言，似乎并不支持打破刚兑，更何况在稳增长的既定目标下，必须维持宽松的货币政策以支持低利率，同时财政政策也必然是积极的。
　　只要央行不收紧货币政策，购房仍是货币保值的一个大招
　　2016年年初担心两件事，一是人民币贬值，二是通胀跃升。目前看，在资本管制的情况下，贬值的主动权在央行，所以，近期随着美国加息预期的上升，央行趁势下调人民币汇率。目前看通胀压力不大，那么，货币政策收紧的概率就低了。只要利率不上行，那么，对房价就不构成利空。
　　从我的判断看，央行会采取渐进式贬值的方式来调控汇率，或是退三进二，温水煮青蛙，同时也打击投机资金，使得投机资金无所适从。这样做的好处是降低国内外汇流出的总规模，同时又能使得人民币汇率贬值幅度逐步增加，从而缓解贬值预期带来的资本外流的风险。
　　从目前看，本轮人民币贬值并没有引发资本市场的震荡，说明在资本管制的条件下，渐进式贬值的路是走得通的，对经济的冲击也会比较小。同时，对于房地产市场而言，小幅贬值及温和通胀，都会对房价有支撑作用，因为持有房地产也是应对通胀和贬值的一种保值手段，前提是资本不出现明显的外流。
　　有政府调控的经济，不必过度担忧房价会大起大落
　　纵观90年代之后全球经济，爆发全球性或局部性经济危机的频率比之前历史上降低了很多，原因在于主要经济体都加强了调控经济。相对而言，中国在经济中所发挥的作用，比西方国家更大。
　　从过去一年来看，政府显然已经加大了风险管控力度，如权威人士在去年5月25日的人民日报访谈中就提出，“防风险也是稳增长”。因此，稳定房价肯定也是作为政府部门的一大重要任务。
　　就目前而言，确实很难预测房价何时会跌，虽然大部分人都认为房价存在泡沫。管制导致价格扭曲，这是符合逻辑的，同时，管制也能维持扭曲的价格。对于城镇化去库存之说，我并不看好，因为以目前的房价水平，农民工转为城市市民之后，也买不起房子，农民工市民化不会提升城镇化率，其作用只是提高城镇化的质量，但代价是增加政府的负债。至于城镇化目前所处的阶段，已经是后期了，因为流动人口数量已经净减少。
　　因此，房价持续上涨的背后因素，已经从过去的人口现象，转为货币现象，货币的规模、松紧度、货币的流向成为影响房价的主要因素。
　　目前看来，货币总量过剩是中国经济的一个显著特色。今后，只要不出现意外事件，货币政策的适度宽松的格局不会变化，房价高位盘整的可能性较大。
　　当然，结构性上涨的概率会大于整体上涨的概率。也就是北上广深等这些率先实现产业结构转型的地区，会吸引更多的资金流入，从而对房价有较强的支撑作用。但更多的地区会因为传统产业的过剩而导致经济下行、就业机会减少，从而房价也难以得到支撑。
　　从政府部门的调控目标看，一定是避免房价的大起大落，尤其是房价大跌可能导致经济危机的风险。但即便通过加大管治力度和范围以避免发生金融风险，也难以避免房价的最终下跌，因为影响房价的因素实在太多了，很难预测今后引发房价大跌的导火索是什么。尽管加强管治是控制风险非常有效的手段，但也免不了会挂一漏万、防不胜防。
　　综上所述，年初至今，人民币贬值和通胀预期这两大因素对房价的负面影响似乎已经消除，目前似乎看不到导致短期房价下跌的因素，今明两年估计总体不会下跌。今后，估计管制的力度和范围都会增加，以避免由于经济结构失衡导致的风险，但是再多的管制其效果也是挂一漏万，房价的下跌就难以避免。
　　中国房价能不能暴跌，答案是不能？
　　在中国相对封闭的货币环境中，过度的储蓄资金要寻找更高回报，很自然地就会流向股票和地产市场，形成所谓的泡沫。泡沫并不意味着一定要破裂，小泡泡需要时间才能成长为大泡泡，大泡泡需要时间才能成为要破裂的恶性泡泡。
　　那么，短期之内，房地产泡沫是否会破裂呢？
　　然而南开大学金融学教授、金融发展研究院田利辉认为这完全有可能。泡泡无论多大多小，只要有人狠狠地踩，就会破裂。从地产大佬看空楼市，到李嘉诚的大面积抛售，再到杭州的降价，似乎形成了房价近期会下滑的预期。
　　房地产不仅是耐用消费品，更是投资品。作为投资品，购买者的典型心理是“买涨不买跌”。倘若形成房价下跌的预期，那么购房者将会“持币待购”。
　　如果出现库存过大，高度负债的房地产商需要抛售还债，就会出现房价下跌的事实。一旦购房者的预期被认证，购房者会增加房价下跌的预期，继续“持币待购”。然后，房价继续下跌。
　　倘若政府不对市场进行任何干预，这时的房价会迅速滑落，出现不少开发商倒闭，然后是银行出现大批坏账。然后，银行信贷全面收缩，企业也将收缩投资和生产，开始解雇职员，使得失业问题恶化。同时，投资者会抛售房产，通胀会变得严重。更为重要的是，经济或会出现全面衰退。
　　在西方，当经济衰退时，政府或者央行会推出经济刺激政策。过去，称之为凯恩斯主义；现在，实施的是“粗调”的后凯恩斯主义。否则，光靠着纯粹的市场调整下，经济在短期内难以爬出衰退的圈子。在美国大萧条时，必须承认在美国经济的复苏中，美国政府的注资救市举措和美联储的量化宽松政策功不可没。
　　当然，危机的最佳应对方式应该是防患于未然。因此，中国需要在现在需要去适度引导市场。最好的管理方式是预期管理，而不是事后补救。最后需要重申的是，中国房价不能暴涨，更不能暴跌！
(责任编辑：田欣鑫)
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理由告诉你：中国的房价为何不能降
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近日，一则“深圳炒房客100万变成5000万只用了两年！”的新闻引起网友广泛关注。两年前，李先生还只是上海一个普通白领，2014年辞职回深圳专职炒房，以100多万做首付在福田买了第一套房子进行投资，到现在差不多有5000万的盘。如此高速的财富积累也只有在中国的房地产市场上才能出现。
一、中国房价十年趋势：涨涨涨——房价的大幅上涨并非短期的事情，收集近些年的房价数据可以看到最近十年以来的中国房地产市场价格走势可以大致划分为四个周期。以具有代表性的“70个大中城市新建住宅价格指数”为例，这四个周期的起止时间分别如下（见图1）：
第一轮周期：2006年到2009年初。其中，2006年到2008年6月金融危机爆发之前为上行周期，金融危机爆发之后到2009年2月为下行周期。
第二轮周期：2009年3月到2012年5月。其中， 2009年3月到2011年9月为上行周期，2011年10月到2012年5月为下行周期。
第三轮周期：2012年6月到2015年4月。其中， 2012年6月到2014年4月为上行周期，2014年5月到2015年4月为下行周期。
第四轮周期：2015年5月之后开始新一轮上行周期，到2016年9月尚未结束。
图1：70个大中城市新建住宅价格指数
整体来看，我们可以将近十年以来中国房地产市场的价格走势概括得出如下三个特点：
第一个特点是：趋势性上涨，周期性波动。从趋势上来看，房价在过去十年中是持续上涨的。如果以2006年1月为基期，将全国70个大中城市新建住宅价格指数的值设定为100，到2016年9月，该指数达到162.4（这里需要注意的是，“新建住宅价格”可能低估了房价整体的上涨幅度，因为新建房屋通常距离城市中心更远，价格增速慢于位于中心地带的二手房屋。）根据“中国典型城市住房同质价格指数”，北京上海深圳等一线城市的房价在过去十年间更是上涨了三倍以上。围绕趋势性上涨这一大方向，房价在局部时间呈现出周期性波动性，有时上涨速度更快，有时则出现下跌。
第二个特点是：上行周期长，下行周期短。从过去十年的情况来看，前三轮房价周期的下行时段都不足一年；而上行时段则持续的要长得多，例如第二轮上行周期为两年半，第三轮上行周期也将近两年。
第三个特点是：从普涨普跌到分化，总量矛盾向结构性矛盾转化。在2015年之前，一二三线城市的房价走势基本上是一致的，上行周期同时上涨，下行周期同时下跌，尽管涨跌幅度有所不同。而在2015年之后，这一情况发生了明显改变：北京、上海、深圳等一线城市的房价上涨周期不仅领先于二三线城市开始，而且上涨速度也远远超出二三线城市。二线城市内部的房价走势也出现了分化。另外，在一些四线城市及县城，房价甚至出现了下降。
接连踏准股市、房价上涨节奏的任泽平昨日发布房地产分析报告。报告认为，从房地产占GDP比重的指标来看，中国房地产存在明显泡沫。报告中的数据显示，中国房地产总市值占GDP的比例为411%，远高于全球260%的平均水平。泡沫那么大，能够去轻易戳破它吗？答案是否定的。
二、地位重要：中国房地产总市值占GDP比例411%——房地产在经济增长中占重要地位。住房体制改革激活了城市原有居民的改善性住房需求；同时，大量农村人口在快速城镇化的过程中转移到城市，也产生了新增住房需求。房地产开发不仅对建筑、建材等行业有巨大的拉动效应，因为涉及土地买卖和相关税费征收，还能够为政府增加大量的财政收入，因此许多地方政府也乐见房地产业成为经济发展的强力引擎。因而，房地产成为中国经济的一大支柱产业。根据许宪春等（2015）的测算，2001年到2013年房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重平均高达18.3%，是仅低于制造业投资比重的第二大投资领域；2013年，房地产业增加值占GDP的比重为5.9%，加上房地产开发投资拉动的相关行业增加值，两者合计占GDP的15.3%，对GDP增长的贡献率达到29.4%。国家发展改革委副主任兼国家统计局局长宁吉喆表示，从全国范围看，房地产发展形势总体良好，2016年房地产增加值占GDP的比重是6.5%。去年，房地产受到多种因素的影响，无论是开发投资，还是新开工面积或是销售面积、销售额，比2015年有明显的增长。
上图是2014年媒体对比地产投资占GDP比重发现
从图中可知占比最高的省份是海南省，达到了36%，而占比最低的省份吉林也达到了6%。
三、不可承受之重：房价收入比破八——房价在宏观的经济数据中占比越来越重，但是对于普通消费者而言房价越来越成为“不可承受之重”。《全国35个大中城市房价收入比偏离度排行榜》显示，2015年，35城房价收入比均值为8.7，目前偏离合理值的幅度为12%，与2014年基本持平，但是区域分化日趋明显。北京、上海等国内一线城市要高于其他国际性都市，世界房价最高的城市中，中国香港排第1，深圳、上海、北京分列第5、8、11位。深圳房价收入比偏离合理值的幅度达111%，位居全国之首；沈阳房价收入比偏离合理值-14%，市场连续多年探底，致使房价进入了“跌无可跌”的底部状态。什么是合理房价，国外常用房价收入比的概念来界定,即房屋总价与居民家庭年收入的比值。价收入比具体计算公式如下：
尽管房价收入比是一个全球通用的指标，但其合理范围却没有严格界定。世界银行认为，合理的房价收入比应该为3-6倍。年全国商品住宅房价收入比走势
年全国35个大中城市商品住宅房价收入比情况
2001年至2003年，35城房价收入比维持在一个较为低位的水平；自2004年开始大幅度攀升，在2010年飙升至最高点9.2；随后由于房地产市场调控作用的显现，35城房价收入比有所回落，但依旧处于一个较高的水平，且依旧高于全国总体房价收入比。&2015年全国35个大中城市房价收入比偏离度排名
四、稳住楼市：“中国式调控”印记鲜明——中国政府对房地产市场采取“上下限相机调控”的策略——当房价上涨速度过快或者上涨持续时间较长时，适时进行“限制性调控”；当房价下跌或者经济增长动力不足时，进行“刺激性调控”（图2）。由于房价周期“上行长、下行短”的特点，“限制性调控”相比“刺激性调控”而言更多地发生。典型的有2005年到2006年的限制性调控，2010年初到2011年中的限制性调控，2013年的限制性调控，以及2016年国庆节期间多城市密集出台的限制性调控。尤其是2010年初到2011年中的限制性调控，可谓连环出击、火力密集，确实在一定程度上缓和了房价上涨的速度，并且最终在2011年10月将房价增速压到了负值。但是，房价下降的速度很慢，而且只持续了半年时间，从2012年6月开始又一次步入新的上行周期。“刺激性调控”最典型的是2008年金融危机爆发之后的刺激性调控，以及2014年到2015年的限购松绑和房地产去杠杆。不过，因为房地产市场在已高度分化，2016年之后，以三四线城市为主要对象的去库存“刺激性调控”很快演变为以一二线城市为主要对象的“限制性调控”。　　
纵观过去十年，房地产市场有着“中国式调控”的鲜明印记，但对于调控政策的效果则颇有争议：有人认为房地产调控取得了一定成效，有效发挥了缓冲器的作用；有人则认为房价调控加剧而非化解了问题，一线城市房价“越调越高”，三四线城市则库存大量积累、难以恢复。
五、美日曾因房地产市场萧条致经济不振——观察如今中国楼市发展现状。存在泡沫，这是不争的事实。十次危机九次地产。中国房地产政策应适应“总量放缓结构分化”新发展阶段特征，避免寄希望于刺激重归高增长的泡沫风险。在此背景下，我们试着回顾美国和日本等国家房地产市场发展的过程，观察对经济和社会的影响，希望对当前中国房地产业发展有所启示。
时间坐标：1926年／美国、2008年／美国——上世纪20年代中期，佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。在1923年-1926年间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。房价以每年超过一倍左右的幅度疯狂增长。1925年时，仅有7.5万人口的迈阿密市居然出现了2000多家地产公司，2.5万名地产经纪人。当时，地价每上升10%，炒家的利润几乎就会翻一倍。&但在1926年，佛罗里达房地产泡沫迅速破碎，许多破产的企业家、银行家或自杀，或发疯，有的则沦为乞丐。紧接着，这场泡沫又激化了美国的经济危机，从而引发了华尔街股市的崩溃，最终导致20世纪30年代的世界经济大危机。随后从1946年到70年代末，美国的住宅价值与GDP比例一直稳定在90%左右（住房总价值与一个国家的GDP的比例可以说明房地产泡沫的程度）。随着80年代和90年代利率逐渐下降，这一比例上升到100-110%左右。从2000年的互联网泡沫开始，这一比例开始超过120%以上。2005年，美国的房地产泡沫达到了历史最高点，为美国GDP的172%左右。2008年，美国房地产市场泡沫的破灭成为这场始于美国、席卷全球的金融风暴之导火索之一。日，美国投资银行雷曼兄弟公司宣布破产，拉开了美国金融危机的序幕。美国最大的两家住房抵押贷款融资机构“房利美”和“房地美”被收归国有，保险公司美国国际集团被美国政府接管。金融市场的全球化使得华尔街的危机迅速蔓延，全球股市大幅下挫，金融市场上的不安情绪也打击了对实体经济的信心。2008年美国金融危机是因房地产次级抵押贷款坏帐而起，致使金融市场出现流动性危机，波及房地产公司、抵押贷款机构、投资银行、保险公司和商业银行等相关行业，导致美国经济衰退。2001年美国IT领域泡沫破裂，经济陷入衰退，美联储采取了连续降息的扩张性货币政策。美联储的低利率政策导致市场中流动性过多，多余的流动性流入房地产市场，住房不断升值，房地产市场泡沫逐渐累积。2000年至2005年全美房屋价格指数增长了84%。2005年美国新建住房200多万套，比2000年增长了31.8%，住房供给过剩。
在接下来的几年里，房地产行业产能过剩对美国经济造成了很大损害，产能过剩的清理经历了漫长的过程。新建私人住宅从2005年的206万套下降到2009年的55万套。房屋价格连续下降，Case-Shiller房屋价格指数从2005年的高位下降27%，历时7年直到2012年方才企稳。新建住房销售从2005年的128万套，下降到2012年的30万套，降幅达76%，库存恶化进一步压制房价。野村证券美国区首席经济学家David Resler表示，作为美国此次金融风暴起源之一的房地产市场的泡沫仍处于纠正过程之中。在房地产行业调整的过程中，信用环境的紧缩打击了实体企业的融资能力，同时房地产行业的低迷传导到房地产行业的上下游，消费、投资的回落导致实际GDP增速回落，新增非农就业人数和失业率均发生恶化。失业率从2008年4月的5%迅速上升到2009年10月的10%，新增非农就业人数（季调初值）从相对平缓的年间平均约138万人，迅速下降到2009年3月的减少663万人。面对严峻的经济衰退和失业状况，美国联邦政府和各州及地方政府推出大规模的经济刺激方案以提振美国经济和调控失业，方案除了减税、加强基础设施建设之外，重点还在就业方面，救助失业人员，鼓励企业雇佣新员工。美国失业率花了6年时间才从2009年10月的10%逐渐回落到危机前的平均水平。总之，产能过剩的清理会出现销量下降、价格下跌、库存高企、投资下滑等现象，进而通过相关行业的调整影响就业，容易导致经济和社会问题的发生。&
时间坐标：1991年／日本——20世纪80年代后期，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产及股票市场，致使房地产价格暴涨。1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了"广场协议"，同意美元贬值。美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。受房价骤涨的诱惑，许多日本人纷纷拿出积蓄炒股票和房地产。到1989年，国土面积仅相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。当年日本的GDP为3万亿美元左右，而当年的全国住宅价值为6.47万亿美元。也就是说日本房地产最疯狂的时候住宅价值为GDP的200%以上。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。根据日本国土厅公布的调查统计数据，城市土地价格指数从1985年的91.5上涨到1991年的147.8，上涨幅度61%；建筑投资从1985年的约50亿日元上升到1991年的约82亿日元，上升幅度64%。（由于日本没有类似美国被广泛采用的Case-Shiller房屋价格指数，并且Wind资讯可以查得的日本房价数据从1988年才开始，为了说明问题，我们采用日本国土厅公布的城市土地价格指数。）&
1989年，日本政府意识到经济泡沫，开始施行紧缩货币政策，日本央行连续3次提高贴现利率。在短短一年多的时间内，日本银行利率从2.5%上调至6%。货币政策的突然转向，首先刺破了股票市场的泡沫，以1990年新年为转折点，日经225指数从日的高点38915点开始大幅下跌，股市陷入了长达20年的熊市之中。日本股票价格的大幅下跌，使企业、证券公司和银行出现巨额亏损，财务压力迫使其拥有的大量不动产涌入市场，房价出现下跌的趋势。与此同时，国际资本开始撤出，房地产价格随即暴跌。
日本地价指数，在1991年前后达到顶点，随后一路暴跌。1992年日本政府规定持有土地者每年必须交纳一定比例的税收，囤积了大量土地的所有者纷纷出售土地，日本房地产市场进入“供大于求”的时代。到1993年，日本房地产业全面崩溃，遗留下来的坏账高达6000亿美元。此次日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。受此影响，日本迎来历史上最漫长的经济衰退期，陷入了长达15年的经济萧条和低迷，至今也未能彻底走出阴影。这次房地产泡沫也被称为"二战后日本的又一次战败"。
日本的房价已经快跌了30年——在日本房地产行业去产能的20多年里，建筑投资额从1991年的824036亿日元连续下降至2011年的432923亿日元，降幅达47.5%，同期城市土地价格指数下跌62.7%。在这段时间里，日本经济发展缓慢，期间GDP增长几乎没有变化。与此同时，在日本这个有着独特职业文化的国度，失业率从1991年的2%上升到2001年的5%，并在接下来的10几年里保持在平均4%的水平，给民众生活造成了很大压力。
六、"中国式调控"避免经济硬着陆——美、日的房地产泡沫破裂过程，均对其国家的整体经济造成了严重的破坏，美国自房地产导致的次贷危机后，开启了2008年的经济危机。而日本则由于房地产市场的溃败导致其经济进入停滞的20年。所以我国的房地产市场在去泡沫的过程中需要吸取这些国家的教训，避免V字型的硬着陆，而是要通过一系列的调控政策使其实现软着陆，避免房价一夕之间的大溃败。包括房地产税在内的调控政策其目的就是要实现这种软着陆，因此房价的单纯骤降对于我国的整体经济形势而言是非常不利的，在现行的楼市宏观政策调控下，才能够既保住楼市，又保住我国经济的平稳康运行。
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