开盘时的选房策略，没选到想要的房子怎么办？
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在楼盘开盘前购房者需要做很多工作，例如了解清楚自身经济能力、购房目的、开盘流程等，并且需要提前对开盘项目有足够认识，做好多个选房方案，保持冷静的心态，才能选到心仪房源。一、开盘前需要做哪些准备工作？选房不是一件简单的事，最好在前往开盘现场前做好准备工作。1、清楚地了解自己的购房能力购房者需要确定能够筹集到多少首付款、自身能够承担的每月最高还款额。通常情况下，每月还款额不应超过家庭总收入的50%，如果超过，将来家庭的经济压力会比较大。2、对项目有足够的认识认识一：掌握开盘时间购房者知晓开盘时间有两个办法，一是咨询售楼处，给销售人员留下联系方式；二是登录房产网站，新房开盘一般都会在网站上提前公布。认识二：了解楼盘信息在开盘前，楼盘信息一般都会在房产网站上展示，购房者需要到网站上或到实地去了解楼盘的位置、交通情况及周边配套情况、小区规模、户型、交房时间等情况。不仅如此，还要了解房子的单价区间，总价区间，以及首付款和月供的区间，做到心里有数。如果有能力购房者最好了解一下不同楼层、朝向价差是多少，这有助于挑到合适的房子。另外，尽可能去了解楼盘附近有没有垃圾场、变电站等嫌恶设施，这些也是影响选房的重要因素。认识三：了解需求，做出多个选房方案购房者在开盘前明确自己想买一套什么样的房子是非常重要的，由于开盘当天选房的购房者非常多，房源有限，而且选房时间很短，所以不能只认准一套房源。因此开盘前购房者需要对均价、位置、楼层、户型、朝向等因素不同的房源做出几个方案，如果选房时最心仪的房源被抢走，还有其他方案可以应对突发状况。二、开盘有哪些环节？开发商开盘选房的流程一般包括：确定选房顺序→购房者候场→工作人员叫号→正式选房→填写认购书。1、确定选房顺序目前的选房顺序有两种，一是按照前期排号，即拿到手里的号码顺序进行选房，二是通过摇号的方式，确定谁具有优先入场选房的权利。选房排到的号当然是越前越好，假设某个项目有200套房子开盘，如果想选上户型好的房子，购房者最好排号在100号以内。2、购房者候场在开盘当天购房者不要迟到，迟到了开发商是不会等人的。而且，购房者要带齐必要资料，如身份证、户口本、排号单等等。当然，还有存足一定数额的银行卡，特别提醒购房者的是，如今开盘交定金只能用储蓄卡，不能用信用卡，购房者到了选房处后应先将排号凭证交到售楼员手里。3、工作人员叫号正式选房开始后，销售人员会叫号，一般来说以十人一组的节奏选房。4、正式选房进入房间后，购房者应迅速寻找已经确定的第一套方案并查看销控表，如果还没有盖“已售”章，那购房者可以迅速按住销控表上的这套房，并通知销售人员，由销售人员粘贴“已售”标签。5、填写认购书在房子确定后，购房者跟随售楼员办理定房手续，签字、领图纸、核算房款等，购房者要注意核算你的首付款金额、贷款金额及年限，确认正式签署购房合同的时间及注意事项等。三、没选到自己想要的房怎么办？好的房源必然很抢手，如果没有买到“最佳方案”怎么办呢？方法一：迅速调整方案如果进入选房房间之后发现心仪房源已经被抢光了，那购房者需要迅速拿出自己的第二、第三方案。在总价可以承担的范围内，诸如朝向、楼层、户型都是可以稍作调整的元素。方法二：开盘过后也可能选到好房子在开盘后，一些购房者可能会因为资金不足、无购房资质等原因退房，所以没有选到心仪房源的购房者可以在开盘过后的一段时间内仍持续关注该楼盘，运气好的话可以“捡漏”。小结：买房对一个人或一个家庭来说都是一件大事，而选房又是一件技术活儿，购房者一定要在开盘前多做准备，才能在选房过程中做到不慌张并选到合适的房子。
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崇贤某楼盘叫我去选房，不用验资不用摇号，支持三成，要去吗？
之前首开的时候去过，3成首付被直接拒之门外，现在我已经买好了房子，今天销售打了3个电话问我还要不要买房子，中间楼层，可以3成，直接来选房就行。。。这次我连资都没验。。什么情况，转冷也太快了吧。。。我11月初买HSH的时候还很火爆呢
赶紧让说买到就是赚到的去接套。
赶紧让说买到就是赚到的去接套。
说真的我有点后悔现在买房了。。感觉明年买会更好买一点，选择性会多一点。
不去。崇贤这种鸟不拉屎乌龟不靠岸的地方不要买，就是个坑
不去。崇贤这种鸟不拉屎乌龟不靠岸的地方不要买，就是个坑
感觉除了没地铁，其他还好吧？价格真便宜绕城内最低了
刚需求助 发表于
说真的我有点后悔现在买房了。。感觉明年买会更好买一点，选择性会多一点。
二手房预计暴跌百分之四十左右，一手房几年内不涨。但你别急，不管怎么样在杭州也算有个家。杭州欢迎你，不要总想着靠房子暴富，不存在的。自己事业才是最好的支撑。加油
刚需求助 发表于
说真的我有点后悔现在买房了。。感觉明年买会更好买一点，选择性会多一点。
那些炒房客，我不评论他们这样做的道德问题，看天吃饭，大盘要涨都得涨，大盘要跌谁都逃不了。其实炒房客，也是需要事业作支撑的，要不然拿什么去炒，去还贷款。
不去。崇贤这种鸟不拉屎乌龟不靠岸的地方不要买，就是个坑
这个地方，说实话，去过一次不想去第二次。随便他怎么规划。
就冲那几个大烟囱。
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了解一下& &&&
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这个地方，说实话，去过一次不想去第二次
看看是没关系的，多走多看只有好处
祥生那个？
这个地方，说实话，去过一次不想去第二次。随便他怎么规划。
就冲那几个大烟囱。
那是冷却塔，白烟是水蒸气，现在没有烧煤的机组了，都是天然气的了，相对污染少了，就和汽车尾气一样。在城市，这种污染谁也别想逃。
说真的我有点后悔现在买房了。。感觉明年买会更好买一点，选择性会多一点。
明年你就会庆幸自己这么多年来，最正确的一件事就是及时上车！
一个中立的伙伴 发表于
赶紧让说买到就是赚到的去接套。
呵呵，很多想买的人因为没房票不能买。
这市场也是奇特，很多没房票的想买却不能买，有房票的买了却后悔？哎。独特的一道风景线。
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&苦等5个月房价不降反升
　　购房者刘先生：沪五条没影响楼市火爆， 开始想“淘特价房”，现在“只求能买到房”
　　千呼万唤的上海细则在9月初的黄金旺季突然落地。
　　然而此次细则的出台并未撼动上海楼市火爆的市场行情，《通知》所涉及的5大核心内容被业界评论为避重就轻、老调重弹。
　　然而，在“沪五条”的相关条款中记者发现，《通知》明确的大多是从开发商的角度，规范销售环节出现的种种不规范行为。其中第三条指出，未取得预售许可或未办理现房销售备案的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预定、排号、发放VIP卡、收取诚意金等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。这对当下9月开盘潮和10月客户积累期将会造成一定的冲击。
　　继8月成交大涨之后，9月“沪五条”落地，但并未影响楼市的向上行情。
　　佑威房地产研究中心的数据显示，“沪五条”出台后的9月6日-9月12日，上海市商品住宅成交面积为25.6万平方米，环比进一步上涨6%，连续两周维持在20万平方米以上。
　　“有钱买不到房，目前楼市的火爆程度完全没有看到政策调控的影子。”记者听购房者刘先生讲述了他9月前往售楼处抢房的故事，买房的细节中透露出目前购房者的窘境。
　　苦等5个月房价不降反升
　　“上海调控细则出台后，我对楼市调控房价已经不抱太大的信心，眼瞅着8月中旬开始，各大开发商调高卖楼价，9月以来各大售楼处的排队景象，我和太太已按捺不住，被迫放弃观望出手购房。”
　　刘先生对记者表示，年初就有了买房的念头，4月调控政策频发后让他坚信房价将有一定幅度的调整，然而5个月过去了，房价在小幅震荡下竟然又开始盘旋向上，这让他不得不放弃等待。
　　“这几天，电视上、报纸上都在强调‘金九银十’的火爆行情，强调开发商将在这两个月纷纷让利，亲自走访各大售楼处才发现，所谓的打折促销、特价房，其实都是噱头，根本买不到，且不说特价房，所谓打折促销的房源，不是面积过大就是位置太差，好不容易找到一个合适的项目，却根本排不上号，花钱买上号了，又会被不明来历的客户挤掉。”
刘先生对记者说，“曾经看过一部热播的电视剧《蜗居》，当时我还认为剧情中买房的那段情节设计得太夸张，现在亲身经历后，感觉真的是有过之而无不及。”
　　其实，刘先生从年初开始就高度关注上海房价的走势，最初的想法是购二手房，但是在搞清楚二手房市场的“到手价”含义后，才发现打击投机购房的惩罚性税收最后被强加到购房者身上，反而加重了购房成本，不得已之下才将目光投向新房市场。
　　从“淘特价房”到“只要能买到房”
　　8月中旬开始，刘先生与太太怀揣80万元购房金，先后锁定了上海嘉定、宝山、闵行、松江等地的几个新盘，由于夫妻俩都是新上海人，对上海的地域观念不强，买房无所谓南区还是北区，只要周边交通便捷，房价在可承受范围内，都可列为考虑对象。
　　“半个月时间内，刘先生和太太看房都是根据网上的优惠信息和所谓的特价房信息被吸引过去的，然而看房的过程却是受尽‘折磨’。”
　　刘先生向记者讲述了第一次看房经历。
　　刘先生：“我在网上看到你们这边有总价150万元的特价房，能否让我看看房型？”
　　售楼小姐：“特价房每批只有一套，这批就剩下总价200万元以上的大三房了，一房一价。”
　　刘先生：“那购房享9.5折优惠又是哪些房源？”
　　售楼小姐：“9.5折是针对一次性付款的客户，所有房源都涉及，请问你们是一次性付款吗？”
　　刘先生：“那现在80平方米的小两房总价是多少？”
　　售楼小姐：“不是说了吗，只有大三房了，要买小两房等下一批。”
　　刘先生：“下一批，大概什么时候推出，房型面积能给我介绍一下吗？”
　　售楼小姐：“下一批先交意向金排队吧，下一批两房一共只有40套，现在已经登记到120多个号了，具体价格还没定，面积和这一批差不多。”
　　刘先生：“下批房源价格会涨吗？现在登记能保证买到吗？”
　　售楼小姐：“价格没定，不能保证不涨，现在登记也不能保证买到。”
　　刘先生：“……这样，那我们再看看吧。”
　　“同样的情节，同样的对话，发生在我们之后走访的一个又一个优惠楼盘中。”刘先生对记者说，“起初，我们的心态是能买到便宜房，看了四五个项目后，我和太太觉得，当下只要能买到房就不错了。”为买房，预算节节攀高
　　为买房，预算节节攀高
　　在一次聚会上，刘先生的朋友提到了位于嘉定区的一个名牌项目，当时刘先生和太太对这个位置偏远的项目表现得不屑一顾，但在跟中外环间多个动辄三四万元单价的楼盘比较之后，他们觉得这个单价不足两万元的新盘具有性价比优势。
　　9月3日一大早，刘先生和太太从徐家汇租住的家出发，花费了近一个半小时来到该项目的售楼处。
　　“这次看房，我们起初还觉得很顺利，售楼先生给我们一同去的这批客户仔细讲解了项目的情况、周边的交通、商业配套和未来的区域规划后，我们随即交了5万元诚意金。”
　　刘先生对记者表示，9月2日他和太太上网看新闻时发现当天出台的《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》里明确说明开发商不得以认购、预定、排号、发放VIP卡、收取诚意金等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。但是，当时售楼处的火爆情形和自身的买房心切，让刘先生和太太不敢质疑开发商的规定，也注定了接下去买房的一场“杯具”。
　　“在交完意向金大约一周之后，9月9日，售楼先生电话通知我们9月10日开盘，并在电话中反复叮嘱，当天选房一定要快、准、狠，提前做好功课，并在一分钟之内要做出决策，对于一分钟不能做出决定的客户，售楼处就当该客户弃权，因为当天开出的400套房子，已经有1500多组意向购房者。”接到电话后，刘先生和太太再次为楼市的火爆感到惊讶，当天晚上，刘先生和太太加紧制定计划，彻夜未眠，为买到房，夫妻俩将购房预算往上提了50万元。“当时的逻辑很简单，总归会有尾盘吧，只要有一套剩余，不管什么户型，我们都要了。”
　　买房，光有“诚意”是不够的
　　开盘前夜，夫妻俩彻夜未眠，开盘当天一大早便赶到售楼处。在开发商设立的摇号会场上，2000多张椅子座无虚席，夫妻俩去得早，坐在了第一排，心里很笃定，刘先生一边和太太描绘着未来入住的景象，一边和同去的购房者数落当下的高房价，等待着开发商放闸摇号。
　　“在经过约两个小时的等待，公证处公正等一系列开盘流程后，激动人心的时刻到来了。工作人员运行摇号的电脑程序，主持人一声‘停’，1577个号码顺序产生。那一刻，心中五味杂陈，感觉像‘多收了三五斗’的卖粮农民，命运早已不由自己掌握。”
　　据刘先生口述，摇出号码后，现场曾一度混乱，焦急的人群蜂拥到投影幕前，现场就此失控，开发商立马调集来大批保安，现场秩序才得以维持。随着电脑屏幕摇号顺序一页页刷新，刘先生和太太不安和焦虑的情绪一点点上升，最终很不幸，他们的顺序在1000号以外。
　　“当时，有摇到号的人奔走相告，像中了彩票一样，没摇到前400号的人垂头丧气，我们的沮丧写满脸上。周围不时听到质疑声，‘有猫腻！’‘白折腾！’‘退诚意金！’‘买房像买菜一样！’在听完身边有故作理性者自嘲式的话语后，回想起《蜗居》中的桥段，我们悻悻地离开了销售现场，结局很简单——开盘当日售罄，又一日光盘就此诞生。”
　　“经历了这场开盘风波后，我们还是没有放弃，最终和售楼人员沟通后，我们打算等待该项目的下一批房源，同时我和太太正集结一切力量通关系，我们不要求价格上有多大的优惠，也不指定要哪类房源，我们只希望能够买到一套房。”
　　采访中，刘先生无奈之情难以言表但仍保持着长期战斗的决心。
　　购房者主动购买贵宾卡
　　虽然，“沪五条”明确指出了开发商不得以认购、预定、排号、发放VIP卡、收取诚意金等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，但是面对如此火爆的旺季行情，众多开发商视若无睹。
　　“沪五条”出台10天后，记者亲自走访和电话询问了10家未开盘的项目售楼处，其中有6家售楼处的销售人员表示，暂未接到停止出售“贵宾卡”来排号的通知，另有4家表示将紧急制定备用方案，但并未给出操作手法。
　　在松江区九亭板块某项目售楼处销售人员告诉记者，开发商收取2万—5万元的“诚意金”对开发商来说只是笔小数目，对预融资起不到什么作用，但对购房者来说是一种购房的保障，目前，前去该项目购房的客户中，有五成以上都是要求主动购买“贵宾卡”排号，对他们来说，交了这笔费用还有可能买到房，不交要想买到房子根本没戏。
　　采访中，记者还了解到，很多项目都是以“预交5万元诚意金购买贵宾卡，购房可享9.5折的优惠来吸引购房者”。这也是买卖双方无视政策，趋之若鹜的一个原因。
　　据了解，目前市场上九成左右的楼盘开盘前均会推出类似于订金性质的贵宾卡，金额从2万元至5万元不等。办理此卡有些项目除可以享受在开盘当天排号选房的资格外，还附加有9.9折或者类似交2万元抵3万元房款等不同名目的优惠。
　　一位业内人士给记者讲述了开发商开盘前积累客户的种种手段，一般来说，开盘前半年，开发商就会在各大媒体刊登广告，吸引购房者关注，对于全新的楼盘来说，提前3个月开发商会把售楼处搭建好，提前1个月会把样板房造好供客户参观，而对于一个一次性推出400套房源的开发商来说，往往会发放2000张以上的“贵宾卡”，并不断强加给客户房源紧张的信息，这样不但能避免冷清开盘的局面，还能制造开盘售罄的盛景。办卡时，购房者需要填写一份调查问卷，内容从意向户型、意向楼层、最高承受价格，到购房者年龄、职业等记录详尽，开发商会根据问卷结果制定价格。
　　上交诚意金并无法律依据
　　近年来，关于诚意金和定金收取的纠纷案屡屡发生。部分开发商唆使客户交了几万元“诚意金”办好“贵宾卡”后，却将预计开盘的时间一拖再拖，部分项目开盘价格比之前承诺的单价贵了两三千元，让那些算计着首付款及月供比例的准购房者们无奈选择退卡，而其资金却被开发商无故冻结了好几个月另做他用。
　　中房信分析师薛建雄表示，“诚意金”实际上是目前开发商积累客户的最常见手段，通过出售贵宾卡等手段，开发商向意向客户收取1万—3万元不等的“诚意金”作为楼盘定金，开发商就能够清楚客户的积累情况。目前开盘热销的楼盘一般都经过长时间的客户积累，一些楼盘的客户积累期超过半年。取消“诚意金”的收取，意味着开发商积累客户少了一个重要的渠道，加大楼盘销售的未知风险。不过，相关部门目前已经明确告知开发商，一旦出现收取意向金等行为，开发商将会受到处罚。
　　专家呼吁，买房初期，所谓的“诚意金”、“定金”、“订金”一定要看清。按法律规定，定金是指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款，约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。而订金不是一个规范的概念，在法律上仅作为一种预付款的性质，是预付款的一部分，是当事人的一种支付手段，不具有担保性质。合同履行的只作为抵充房款，不履行也只能如数返还。关于各大售楼处强推的“诚意金”即意向金，是十几年前从港台地区传来的叫法，这在中介与买房和卖房双方签订的合同中多有体现，同样的法律上其实并没有诚意金一说，中介与买卖双方之所以签订诚意金条款，主要是由于我们交易市场的诚实信用体系还不健全，交易主体为了各自的利益往往会违背诚实信用的原则，从而损害一方的利益，因此，开盘前上交“诚意金”并没有法律依据。买房流程全接触
　　买房流程全接触
　　签订认购书
　　其实对于买一手房的购房者来说，上交诚意金，排号购房只是买房的初级阶段，购房者在选好房源，谈妥价格后，还要与开发商签订认购书，此时将交付一定额度的定金，开发商会把项目有关的资料和相关文件交给客户。
　　认购书主要内容包括：认购物业的房价，户型、面积、单位价格(币种)、总价等；付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款；认购条件，包括认购书应注意事项、定金、签订正式条约的时间、付款地点、账户、签约地点等。定金一般为首付款的20%。
　　在签订完认购书后，销售方会给购房人发放《签约须知》，其内容包括：签约地点、购房者应带证件、购房者委托他人签约时有关委托书的证明、有关贷款凭证的说明、缴纳有关税费的说明。
　　签订合同
　　接下去就是最关键的签订合同期，房屋买卖在出现任何纠纷时，许多内容以合同约定为优先处理依据。签订合同时一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了许可证，则标志着开发商具有土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等；一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本，并按照文本中所列条款逐条填写；一定要注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等；面积确认及面积差异处理。如果选择按套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理时，应当在“面积差异处理”条款中明确面积发生误差时的处理方式；一定要讲究房屋买卖的付款方式是否规范。在合同中对付款的数额、期限、方式及违约责任等作出约定；一定要认准交房日期是否确定，资金不足而延期交房是常有的事，开发商在预售合同上往往含糊不清，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期；购房者在签订合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”，并注明开发商不能按时交房所需承担的责任；在签订房屋买卖合同时，最好请律师或行家从法律的角度代你审查合同文本，以减少一些不必要的损失。
　　目前精装修房占到了整个商品房销售市场近五成，如果购买精装修的房子，应标明装修质量、装修材质、设备品牌、产地、档次等。另外，在签约时需要注意，对于开发商提出的自己认为不合理的条款，需要提出自己的修改意见，进行协商，合同是当事人协商一致的产物，如果双方无法形成共识的话，合同就无法成立。
　　在这个环节，要和开发商约定首付款的交付时间，一般为10—30天内交清全部的首付款项。
　　申请贷款
　　申请按揭的基本条件：必须年满18周岁，具有完全民事行为能力的自然人；有稳定的经济收入，信用记录良好，有偿还贷款本息的能力，并提供真实可信的收入证明文件；申请贷款的年限加现有年龄之和不超过60岁；按揭房产有共有人的，必须确定其中一方作为申请贷款的主申请人，且主申请人必须具备以上条件，其他共有人作为抵押人，共同办理抵押登记有关手续；按揭房产已使用年限和按揭年限之和一般不超过30年；借款人与售房人签订《房地产买卖合同》，并支付不低于房价30%的首期购房款，(按第一套房三成以上，第二套房五成规定).
　　按揭贷款申请人须提供的资料：合法的身份证件；借款人的婚姻状况证明；借款人收入或其他按期偿还贷款本息能力的证明；必须提供工作单位开具的收入证明、银行存款流水；外籍人士还需提供个人纳税单据、当地的居住证明(港、澳人士除外)；个体经营者：除提供单位收入证明外，还需提供自有营业执照、银行对账单(存款流水)或其他房产、汽车行驶证等可以说明借款人收入情况、供款能力的资料；借款人与售房人签订《房地产买卖合同》；已支付不低于所购房产全部房价30%的首期购房款证明；该银行的通存通兑活期存折(个人结算账户)；银行要求提供的其他文件或资料。
　　“沪五条”禁收定金，销售人员称“买房人可以选择不交，但开盘后肯定是优先交过定金的”
　　售楼小姐曝内幕：开盘房源没几套好房
　　蛰伏了4个月，在市场的观望和博弈中，“金九银十”姗姗而来。
　　从8月的下半月开始，上海楼市成交量出现稳步上升，在此态势下，不少蛰伏已久的新盘放出开盘消息，价格也有水涨船高之势。近期上海楼市新房涨价、二手房跳价的苗头已经出现，购买热情的快速恢复，使得开发商、二手房业主有了底气，涨价之风又起。
　　据悉，9月10日，位于嘉定南翔板块的某楼盘终于开盘，客户积累长达3个多月，开盘推出400余套户型多样的房源。而开盘当天，仅预约号就售出了1700多个，购买一个号需要支付5万元订金，如此算来，开发商光是订金就收了8500万元。值得一提的是，88平方米房源是该楼盘此次推出户型中最为抢手的，涨价幅度也最大。从开盘前报价18000元/平方米左右，到实际售价19500元/平方米，单价足足上涨了1500元，而其余房源的价格也均有不同程度上涨。
　　本次新颁布的“沪五条”，业内一致认为重申的“3万平方米”强销令以及在未拿到预售证就违规预订，并收取定金的定义是对开发商捂盘惜售、囤积房源、内部销控等不良行为的有力打击，但关键问题是能执行到位吗？理财一周报记者向一位在某楼盘做销售的同学许晶(化名)了解了详细情况，她向记者讲述了许多买房潜规则，并告诉记者“沪五条”的执行情况。9月初新房源当天基本售完
　　“9月初新房源当天基本售完”
　　理财一周报：最近房子卖得怎么样？
　　许晶：卖得很好。许多购房者已经观望了很久，可以说现在是压抑后的释放，其实从8月的下半月开始，伴随着供应量的大幅提升，成交量也在大幅上升。我能看到来楼盘看房的人越来越多，9月初出了一批新房源，当天就基本抢完了，可能就只剩下几套楼层不好的房子了。
　　理财一周报：卖得这么好，是投资的人多，还是自住的多？
　　许晶：投资和自住的都有，但是到底哪个多，我没有统计过。我觉得应该是自住的多吧。来看房的人，我发现只有少数是用来投资的，他们会向我们了解详细的周边未来规划等等问题，因为他们只看重楼盘的升值潜力，而且他们买的话一般不是买一套。
　　但我认为，多数还是刚性需求，很多都是一大家子人来看房，要么马上要结婚，要买婚房，要么已经结婚，带着顶着大肚子的老婆一起来看房。我带他们看样板房的时候也会问问他们是几个人住，他们会和我讲讲他们的情况。所以我感觉还是自住的比较多。
　　理财一周报：那你卖得那么好，一定也赚得很多吧？一个月十几万元没问题吧？
　　许晶：我哪有那么多，能拿到那么多钱的毕竟都是极少数。售楼行业的竞争可残酷了，有时来了一个客户，几个售楼小姐会蜂拥而上，没办法，都是生存逼的，卖不出房子，不但拿不到钱，而且还有可能失去工作。
　　我们的收入主要包括基本工资和提成两部分。根据工龄、业绩情况等不同，置业顾问中有普通、资深等级别之分。收入的差别主要体现在提成方面。根据市场大环境的变化，每个月都有不定额的任务，并不是每个置业顾问都能拿到高收入。遇到市场环境不好的时候，卖不出去房子，工资也就变得很低了。
　　理财一周报：那你们一个月过万也没问题的啊，相比之下工作也比较轻松？
　　许晶：一点也不轻松。售楼是一个很辛苦的职业，每天要讲很多话，要来回跑工地、看样板房，有时候太累回到家都不愿意说话，不愿意动。上班时要求穿5厘米高的鞋，客户来看房子，为了避免让客户等待，往往穿着高跟鞋就进工地了，有的客户会反复看不同布局的房子，来回要跑好多趟，脚上走出的泡已经数不清了。天晴时还好说，遇到下雨阴天，应客户要求也得进工地，回来时裤腿基本全湿透了。有些客户还会叫上亲戚、朋友、同事帮他参考，来来回回就得跑五六趟。
　　“好的房子多数被保留”
　　理财一周报：我朋友最近要买房子，前一天晚上就要去排号，怎么样才能买到自己满意的房子？
　　许晶：其实开盘基本你买不到好的房子，因为本身开盘推出的房源里就没几套好房子，好的房子多数被保留，然后每个月推出几套，但单价升得很快，要么就是你有关系，我们才给你好的房子。你还可以告诉你朋友，高层中的九到十一楼最好不要买，这些楼层正好是扬灰层，脏空气到这个高度就会停顿，当然我们在介绍的时候是不会告诉他们的。
　　理财一周报：你所谓的关系是指和谁？那我买你们楼盘的房子，要好的房子，找你可以吗？
　　许晶：可以啊，我还可以给你一些不对外的优惠，但是幅度我现在也不好说。如果你看中一套房子，最好认识里面的人，那样不光可以买到称心的房子，还能有优惠，但是这个优惠不是统一的，可能你找我们的销售经理，他给你的优惠幅度会更大。另外，购房所付的保险费其实是可以打八五折的，不要在售楼处买保单，外面的保险公司都可以给你打折。
　　理财一周报：如果没有“关系”，是不是就买不到好房子了？
　　许晶：也不一定，我建议到售楼处后直接问售楼员看一样叫销控的本子，这样你才可以确切知道哪些房子是真的没了，哪些房子还在，这本东西特别准，只有少数楼盘会做一份假的。
　　因“沪五条”出台，推迟开盘
　　理财一周报：“沪五条”规定，建筑面积小于3万平方米的商品住房项目必须一次性申请预售；超过3万平方米、确需分批预售的，每次申请预售的建筑面积不得低于3万平方米。你们即将开的新盘是如何去应对的？
　　许晶：这个现在还蛮严格的，原本这月末开的一个楼盘，就是因为这个规定，所以被迫推迟开盘了。可以一次性拿到预售证，但是具体卖的话，那就看我们怎么操作了。
　　因为很久前就在媒体公布了开盘的时间，所以再改开盘时间，对我们还是有一些影响的。到现在还不能确定到底什么时间可以开。
　　“不交定金要么买不到房，要么买不到满意的”
　　理财一周报：还规定未取得预售许可或未办理现房销售备案的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预定、排号、发放VIP卡、收取诚意金等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。你们现在真的不收定金了吗？
　　许晶：当然买房的人可以选择不交，但是我们在开盘后肯定是优先交过定金的，不交定金的要么买不到房，要么肯定买不到满意的，因为他的选择相对小了。我还听说，提前排号还有一个目的，就是预估下对我们新开的盘需求的人有多少，这也是最终开盘定价的依据之一。
　　理财一周报：你们会雇人排队买号吗？
　　许晶：其他楼盘我不知道，反正我们楼盘是不会的，我们是直销的。但是我了解到的是，由代理公司来代理的楼盘他们通常花样最多，比如排队买号等，但是开发商直接销售就不会搞很多花头，那是因为代理商想赚开发商更多的代理费。
　　开发商：“沪五条”对稳定房价无直接效果
　　“沪五条”落地，开发商称“无多大新意”。
　　政策：规范销售环节
　　9月2日，上海市住房保障和房屋管理局突然下发《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》，强调将会同有关部门，继续严格执行差别化信贷税收政策，坚决抑制不合理住房需求，加快保障性住房建设供应力度，切实增加普通商品住房供应，遏制房价过快上涨，巩固调控成果。这是继4月17日全国楼市调控后上海第一次发出明确声音，上海出台加强商品住房预销售行为管理的“沪五条”核心内容涉及五大方面。一、严格商品住房预售许可管理。二、完善商品住房销售方案备案管理制度。三、规范商品住房预定、销售行为。四、规范房地产经纪行为。五、加大对违法违规行为查处力度。
　　开发商：重申政策未有太大影响
　　“在上海楼市成交大幅攀升之际出台上海版调控细则意图相当明显，就是想冷却一下火爆的商品房销售市场，重申一下调控的意愿。”一位上海本地开发商的项目总监对记者表示，“沪五条”的内容其实无多大新意，在2007年出台的上海商品住宅预销售管理中均有涉及，此次重申并未给开发商带来多大影响。
　　上海中原研究咨询部经理龚敏持同样观点，她认为，关于规范销售行为政策并不是什么新鲜政策，无论是在市场火热期还是冰点期都会出现形形色色的销售违规行为。与此前相比，此次
“金九”当前出台政策用意十分明确，就是为稳定供应保驾护航。今年受到金融危机后开工放缓、世博停工影响外，市场供应的明显不足也与部分房企采取捂盘惜售的行为大有关系，而这个现象是需要通过政府调控之手解决的。
　　此次政策的另一大重点是对
“预售许可最低规模3万平方米”做出明确重申。“3万平方米”的条款曾在日《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》中出现过，当时背景为楼市热销，开发企业捂盘惜售；而当前市场交易冷淡，开发企业小量探市。目的虽然不同，但均为促进楼市供应。
　　评论：无监管措施和处罚方案
　　上海中原研究咨询部数据显示，今年新政后楼盘每批次推出的面积普遍较低，3万平方米一次性上市楼盘所占新盘比重为15%。今年楼盘供应个数与往年相比已经呈现下降趋势，加上楼盘每次上市规模十分小，尽管流量同样低迷，但供应不旺容易助推市场僵局的延续。这也是政府再次强调供应秩序的原因所在。
　　值得注意的是，条款特别注明了，房屋调查机构要对工程现场进度进行鉴证，房屋调查机构到底会针对全市楼盘还是部分楼盘抽查是此次政策是否能起到作用的关键所在。至于其他条款可谓无新意，在具体执行时就只有看房企是否有足够自觉性了。
　　采访中，众多开发商对记者坦言，“沪五条”的出台有些无关痛痒，首先没有更为直接的增加供应的措施出台，对缓解刚需爆发，稳定房价无直接效果；其次，对于销售环节的规范，打击捂盘惜售也没有相应的监管措施和处罚方案，规范还要靠开发商的自觉。2&
（责任编辑: 李兰兰）
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