“人口净流入”才是房价调控,看不到的隐形大手!-广州搜狐焦点
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“人口净流入”才是房价调控,看不到的隐形大手!
&人口净流入&才是房价调控,看不到的隐形大手!
来源:金钥匙无锡豪装工厂店 自“京七条”、“深八条”、“沪七条”等一线城市楼市调控政策出台后,全国各地吹响了调控加码号角,“N条”式的房产调控措施也纷纷出台。2018年调控政策力度更是空前,加息、开征房产税等消息不断爆出,悲观的论调逐渐占据上风,“房价即将崩盘”的声音不绝于耳。 18年进入3月份,在
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Copyright (C) 2018 Sohu.com Inc. All Rights Reserved. 搜狐公司4月28日讯，2017各大城市人口流入排名，省会城市人口吸引力排名广州第一，中国哪座城市最有吸引力呢?深圳对于年轻人的吸引力最大，广州也不甘落后，在城市人力吸引力排名中广州排名第三。
2017中国城市人口吸引力排行榜前十名：深圳市，北京市，广州市，上海市，东莞市，重庆市，苏州市，成都市，杭州市，郑州市。
人口吸引力排名Top10城市中，长三角、珠三角各占三席，人口吸引力突出，除此之外还包含北京、重庆、成都及郑州。
数据来源：百度地图《中国城市研究报告》
2017中国省会城市人口吸引力排行榜前十名：广州市，成都市，杭州市，郑州市，武汉市，西安市，长沙市，南京市，南宁市，昆明市。
省会城市中人口吸引力Top10城市主要分布在南方，广州位列第一，且相比排名第二的成都吸引力指数遥遥领先，南宁、昆明进入Top10。
数据来源：百度地图《中国城市研究报告》
一般来说，经济发达的城市凭借优质的社会公共资源和良好的就业机会对流动人口形成了强大的吸引力，大量的流动人员到大城市后，融入大城市的愿望十分强烈，这也使得大城市形成了盆地聚集效应，包括资金在内的各种要素资源向大城市聚集。
广州常住人口
如果说人口净流入量反映了一个城市对外来人口的吸引力，那么近年来常住人口的变化则反映了区域经济的发展变化。日前，广州市统计局公布，广州2016年末共有常住人口1404.35万人！从2015年到2016年，广州总共增加常住人口54.24万人，领跑中国一线城市！
（数据来源：各城市统计局官方消息）
▲北上广深近两年人口总数对比（单位：万人）
但是，广州辣么大，哪个区的&吸人能力&最强呢？
数据来源：百度地图《中国城市研究报告》
常住人口：244.19万人
户籍人口：94.36万人
城镇人口：94.36万人
乡村人口：34.14万人
城镇人口比重：80.73%
白云区多年来都是广州市常住人口最多的区。从户籍人口数量来看，白云区的数量不如越秀、海珠，户籍占常住人口比例也不到40%，因此可以看出，白云区的人气主要是依靠外来人口。值得一提的是，白云区幸福感位列全市第一。
常住人口：164.11万人
户籍人口：88.65万人
城镇人口：80.48万人
乡村人口：8.17万人
城镇人口比重：88.49%
在新黄埔之前，番禺是往年人口增长最快区域。2015年番禺区的常住人口增长率达5.22%，到2016年末，番禺人口增长率再一次增长，达到6.2%。番禺已经成为承接主城区人口疏解的居住城区
常住人口：163.1万人
户籍人口：86.77万人
城镇人口：86.77万人
乡村人口：0
城镇人口比重：100%
作为广州市连续十年GDP总量第一的天河区，外来人口有接近5成。但是天河区的高房价和成活成本，也让生活在天河区的人口亚历山大。去年发布的《广州市居民幸福感状况调研报告》中，天河区的幸福感垫底。
常住人口：163.79万人
户籍人口：102.26万人
城镇人口：102.26万人
乡村人口：0
城镇人口比重：100%
以前的海珠区，整体上承载着核心城区的人口扩散和外来人口的聚集两大作用。以前外来人口都倾向于居住在靠近市中心，成本又低廉的海珠城中村。
在第六次人口普查数据，2010年海珠区外来人口高达50.62%，而从现在的数据来到，这个比例已经降到37.5%。
常住人口：105.49万人
户籍人口：72.38万人
城镇人口：39.80万人
乡村人口：32.58万人
城镇人口比重：67.26%
常住人口：114.53万人
户籍人口：89.08万人
城镇人口：52.02万人
乡村人口：37.06万人
城镇人口比重：71.90%
面积占广州20%的增城，人口却只占了10%。根据规划，到2020年，增城可容纳规划服务人口235万人。
在楼市里面，增城向来有东部粮仓之称，成交量一直领跑广州，再加上年底即将开通的地铁，相信不久的将来增城人气也会旺起来的。
常住人口：108.26万人
户籍人口：45.75万人
城镇人口：37.57万人
乡村人口：8.18万人
城镇人口比重：91.58%
城市东拓，人口也是东边增长的快！黄埔区2015年末的常住人口是89.85万人，到2016年末达到108.26万人，增长率高达20%。
常住人口：92.5万人
户籍人口：72.69万人
城镇人口：72.69万人
乡村人口：0
城镇人口比重：100%
荔湾区虽然也是老城区，但人口却不如新房成交量增加的那样明显，2015年末，荔湾常住人口是92.17万人，到了2016年末，只增加了3000多人。
常住人口：116.11万人
户籍人口：117.44万人
城镇人口：117.44万人
乡村人口：0
城镇人口比重：100%
越秀区虽然范围较小，但却是全市户籍人口最多的一个区域，同时也是唯一个常住人口少于户籍人口的区。这大概是因为越秀人口都比较土豪，户籍留在越秀，人却到其他区买房居住了。
常住人口：68.74万人
户籍人口：39.26万人
城镇人口：24.18万人
乡村人口：15.08万人
城镇人口比重：72.47%
拥有自贸区的南沙新区，目前人口还比较少，但是根据规划， 到2020年，该区人口将增至200万人，目前看来，距离有点遥远。
常住人口：63.53万人
户籍人口：61.85万人
城镇人口：20.83万人
乡村人口：41.02万人
城镇人口比重：44.81%
这两个区主要离较远，目前还没有充分起到对城区的分流作用。目前该两区还没有地铁站，但是到2020年，花都区会有12个地铁站，从化会有6个。
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广州圈羊城大小事 尽在广州圈
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感觉人口被严重低估。我人口2180万。2410万。广州1300万，1100万。实际上广州移动和联通活跃用户和北京上海相当，中小学生总数超过北京，地铁客运量快赶上北京上海了，的客流强度秒杀背景上海。消费品零售总额和北京相当。
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广州户籍人口多年前已是1607，流动人口300~400。1300的数抵啥年月出的？来自[]
&呵呵，啥时候的数据？广州户籍人口到今年为止，还不超过900万人。什么时候户籍人口都1600多万？&
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广州1300，深圳1100，广州多大，深圳多大？来自[]
&人口和面积成比例吗？也不看看城市开发面积吗？从化和增城的面积都和深圳差不多，人口密度呢？&
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一线城市哪个有广州城中村多？来自[]
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有个先后顺序，上海北京现在已经处于高峰向下走的开始。而广东这边是上升来自[]
&广东还上升？广东一向是外向型经济。现在中央层面要发展内生性经济。对广东而言，是利空！而且大环境对广东的外贸行业也是利空,人在撤出！&
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广州人多然而多是低端人口咯来自[]
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全国都没有
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官方公布的最新人口数字是1404万常住人口（本地户籍和已登记的外地户籍人口），流动人口未计算在内. 而深圳接近1200万人口也是相同算法.来自[]
精华0&帖子1415&经验值7205 &注册时间&妈币8140 &
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确实感觉挺多人的，身边的朋友不少都是持有外地身份，在广州也不去办理暂住证（或者只办理一个），这些人应该都未被计入“流动人口”里面。但他们实际已经在广州植根，广州的包容就在于入不入户无所谓，不像北京、上海，哭着喊着要入户口。我觉得广州的实际人口数量应该远大于统计值。这个可以参考车辆的管理，广州有多少外地牌照车辆实际是广州人在用，开过车的都知道，比例远超zf公布数字。
至于说广州房价不涨是不正确的，广州房价的涨幅还是非常惊人的。
精华0&帖子224&经验值3606 &注册时间&妈币3341 &
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官方给出的应该是登记在册的人口，未办广州户口和居住证肯定就没法算常住啦来自[]
精华0&帖子94&经验值1973 &注册时间&妈币660 &
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新政出来，我好些朋友都准备入户，有部分是原来没办过居住证的，但有被社区出租管理处上门登记过，也不知道记不记入人口中来自[]
精华0&帖子14&经验值1093 &注册时间&妈币127 &
帖子14&经验值1093 &注册时间&BB生日
很简单的问题，百度一下不就知道了？外地人只要呆在广州半年以上就是常住人口了，常住人口的是个估算值，基于千分之一人口统计
至于信誓旦旦说起码两千万的人，我只能说你真厉害！
精华0&帖子29&经验值1592 &注册时间&妈币217 &
帖子29&经验值1592 &注册时间&
楼上真相了… 来自[]
精华0&帖子407&经验值3029 &注册时间&妈币2252 &
帖子407&经验值3029 &注册时间&
人再多，住在城中村，那友如何？
和北京比人多，怎么不和北京比城市建设，医疗教育，产业结构，收入水平呢？
精华0&帖子21&经验值5570 &注册时间&妈币5534 &
帖子21&经验值5570 &注册时间&
只要租房，只要有工作，基本都能被统计到，麻烦看多的给点脑子好吗？统计局再不给力，数据也比你们瞎猜来的强，来自[]
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近十几年涨幅: 天河10倍 海珠8-9倍 越秀6-8倍 老荔湾4-6倍 白云和芳村6-8倍
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广州地铁节假日客流量近千万，逼近北京上海十几条线的客流来自[]
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本帖最后由 开心魔法2012 于
13:03 编辑
广州是珠三角的交通枢纽，珠三角经济普遍比较发达，周边来广州的交通非常方便，便于附近城市的人来广州购物、旅游。还有就是广州有很多批发市场，全国各地的客商也会来这边批发。光看地铁的人流量等参数不一定准的。我觉得还是通过小学生人数的增减来评估一个城市的常驻人口会更靠谱一点。
评估一个城市房市有两个很重要的指标是人口净流入数量和小学生人数的增减，还有一个指标是这些人的购买力。
近年来广州产业结构转型升级不够理想，人口吸纳能力正在减弱。新城控股高级副总裁欧阳捷表示，他曾经对一线城市人口净流入情况进行调查，结果发现，在年，广州年均人口净流入为23.5万人，但到了年间，年均人口净流入数量大幅下降至7.5万人，如果剔除正常的人口交替，人口净流入几乎停滞。
从常住人口增长数字看，广州俨然是过去10年最大的人口赢家，它的人口增长了42%超过北上深。
但如果你再看看小学生人数，就会惊得瞠目结舌：北京增长了72%，深圳增长了53%，上海增长了49%，广州只增长了3.9%。
你能想象有这样一座城市吗？它的房价最便宜（这四个城市里的），居住成本最低，过去10年他的人口增长了42%，但小学生只增长了3.9%！如果数据是真的（这些数据都来自广州统计公报），这只能说明广州的外来工都不愿戴上自己的孩子。但另外三个房价贵出一倍的城市，外来工反而多把孩子带在了身边！而外来工在北上深的收入，并不比广州高很多（顶多20%）。
所以，只有一个解释，广州的常住人口数据是失真的。
因此，准确考察一个城市的人口，还是要看小学生人数或者义务教育阶段的人数。当然，这个数据带有一定的滞后性。
精华0&帖子22&经验值1150 &注册时间&妈币1150 &
帖子22&经验值1150 &注册时间&
& & 开心魔法2012 发表于
广州是珠三角的交通枢纽，珠三角经济普遍比较发达，周边来广州的交通非常方便，便于附近城市的人来广州购..
典型的脑残分析，基数大增长当然会慢啊，即使不按北上深中最低的上海，30%的增速就接近120万小学生，超过好几个人口四千多万的省了。以前比北上深高近一倍，现在还是高于人口更多的京沪。
只能说广州对外来务工人员子女入学比较人性化，不会制造留守儿童，随着经济结构改变，低端产业减少，稍微有点年纪的都离开，来的基本是从事第三产业的年轻人，且大学生也比十年前多了十几二十万，所以人口增速大，小学生增长一般。来自[]
感觉广州人口被严重低估，房价不涨是否和广州人口流入有关 ...
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装修预算：这个一线大城市 竟然是中国房价“洼地”
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　　就在深圳特区2016年上半年房价狂飙时，百余公里外的省城广州确是另外一番景象。　　2016年上半年，广州楼市虽然跟着一线城市的“高烧”火了一把，单月成交屡创新高。但随即而来的是不可避免的颓势。　　广州房价即便享受到了上半年楼市红利，但总体而言，广州依然是一线城市中房价涨幅垫底的城市。　　成交火爆却推不动房价　　2016年年初3、4月份，广州楼市呈现火爆景象，无论是一手房还是二手房成交，均一改去年冷清迹象。楼市火爆过后，广州库存下降，去化周期下降为不足10个月水平。　　根据《2016年上半年广州市场总结》报告显示，广州市区核心地段珠江新城、天河北、原东山等区域从2015年下半年率先上涨，至今一年的累计涨幅已达到30%-40%。　　根据报告，一些非核心地段，也出现了价格的攀升，如东圃、奥体广氮、金沙洲、芳村等区域的一些项目，累计一年的升幅达到20%左右。　　但是从全市范围而言，广州的楼市并没有被成交火爆地区点燃。由于外围区域成交量占据总成交的八成左右，使得均价水平涨幅不大。　　嘉丰瑞德认为，广州的楼市有一定的特殊性，出现冷热不均的局面，与土地供应量有极大的关系。　　供应充足的土地市场　　正如嘉丰瑞德Frank所言，广州楼市放量滞涨的原因在于供应基本满足了市场需求，其连续多年的大量而充足的土地供应是保持二级市场上房价稳定的根源。　　数据显示，2010年亚运会之后，政府增加了土地供应规模。在年之间，广州土地市场成交屡创新高，分别为762亿、822亿和959亿元。土地成交规模都在1000万平米以上，2015年达到1691万平方米。　　Frank表示，只要广州土地供应节奏继续维持宽松，广州房价就不存在特别大的上涨预期。　　人口流入量放缓　　除了土地供应量之外，制约广州房价的另一大关键原因，即是近年来广州产业结构转型升级不如理想，人口吸纳能力正在减弱。　　有调查显示，在2000年-2010年，广州年均人口净流入为23.5万人，但到了2011年-2013年，年均人口净流入数量大幅下降至7.5万人，剔除正常的人口交替，人口净流入几乎停滞，这也是广州房价难以疯狂的重要原因之一。　　与其他四大一线城市相比，广州的人口增长轨迹也是处于垫底。从2000年到2013年，广州常住人口增加30%，而京、沪、深、津4市增长都超过四成(北京、上海还有严格的户籍管制和人口控制政策).　　相反，广州的人口增长更类似于其他二线城市。在2000年后，广州人口仅增长30%。同期，武汉、杭州、南京、成都常住人口分别增长27%、28.6%、33.7%、27.2%。　　广州正在失去作为一线城市的“明星光环”，而变得更接近于普通区域性中心城市。　　嘉丰瑞德Frank认为，其实广州只是中国楼市的一个缩影。中国楼市经历一轮上半年的火爆，下半年走入颓势的城市会越来越多。　　根据社科院的预测报告，中国楼市下半年将进入拐点。对于投资来说楼市不再是首选投资标的。出于分散风险考虑，投资人应该未雨绸缪，进行多元化资产配置。比如目前美国经济复苏强劲，各项经济指标均达预期，9月加息又提上议程，此时配置优质海外地产投资计划，不仅规避了国内走低风险，更能享受加息带来的资产升值红利。关注“藏宝图”微信公众号（ID：cangbao88），腾讯藏宝图带您发现收藏价值，每天一期，天天精彩！
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人口是房价的根本？佛山的人口吸引力位居全国TOP7！
来源：佛山乐居
第二季度珠三角人口吸引力排名中，深圳市位居榜首，占珠三角流入人口的23.7%；广州排在第二，占了21.1%，与深圳相差2.6个百分点；排在第三的则是东莞，占17.2%；第四第五第六分别是佛山市、惠州市和中山市。
近年来，“人口红利”一词屡屡见诸报端，作为经济社会运行的最基础元素。人口资源对于城市发展的重要性日益凸显。在未来中国的人口迁移格局中，一线城市和部分二线城市人口将继续集聚。城市之间、地区之间的人口集聚态势将分化明显。
这个理解，将对未来人口迁移趋势和预测区域房价具有启发意义。
早前，百度地图发布了第二季度中国城市研究报告
报告选取了中国60个主要城市
通过大数据客观反映人口吸引力和交通状况
在报告中，佛山人口吸引力挤身全国前十！
而这，又意味着什么呢？
人口吸引力指数：
深圳第一，广州第三，佛山进前十
全国主要城市人口吸引力排行TOP10中，深圳排第一，第二是北京、第三是广州，第四是上海，毫无疑问北上广深占据了前四的位置。说好的“逃离北上广”呢？不存在的！
数据显示，在主要城市人口吸引力指数增长TOP10城市中，第二季度的吸引力相比于第一季度有大幅的增加，也就是说热点城市的人越来越多！
在二季度人口吸引力TOP10城市中，除了北京，珠三角占了4席，分别是深圳、广州、东莞和佛山，值得注意的是，在一季度没有进前10的佛山，这个季度跑到了第七。
另外，数据也对珠三角最具吸引力的6个城市进行了排序。
从上图可知，第二季度珠三角人口吸引力排名中，深圳市位居榜首，占珠三角流入人口的23.7%；广州排在第二，占了21.1%，与深圳相差2.6个百分点；排在第三的则是东莞，占17.2%；第四第五第六分别是佛山市、惠州市和中山市。
人口多，马路塞！这是吸引力的体现！
说到人口吸引力，不得不说的就是交通了。由于人口压力的增大，如今众多热点城市已成为名副其实的“堵城”！
根据佛山市公安部门最新统计的数据显示，佛山市2016年机动车保有量为202万辆成广东第四个两百万汽车城。
佛山汽车保有量直逼一线大城市，而公共交通例如地铁、公交特别是跨区公共交通远不如大城市发达，是造成堵车主要原因之一。
数据显示，第二季度全国高速TOP10拥堵路段主要在与大型城市紧密连通的高速路段，其中广佛地区已占3条！
而从第二季度广佛环城高速内区域工作日拥堵热力分析来看，广州 、佛山绕城高速内区域面积共计2794 平方公里。
广州 、佛山绕城高速内区域拥堵在17 :00 -19 :00 时段拥堵区域面积较大，拥堵区域面积占比达10.92%，拥堵区域分布主要集中在广州和佛山；
7:00 -9:00 和11 :00 -13 :00 时段拥堵区域面积占比较小，分别为2.28%和1.71%。 广州 、佛山绕城高速塞车情况严重
由此看来，有很大一部分在广州工作的人，会在广州周边居住，其中佛山是最受广州人欢迎的城市之一！
如今，“广佛同城”已是大势所趋，但是从目前的交通情况来看，两地的交通发展并未达到理想状态。真正意义上来说，想要真正实现“广佛同城”，佛山必须全面进入广州1小时生活圈。
目前，在轨道交通方面佛山已与广州成功接轨，但是高速公路方面还有待改善。据了解，佛山至广州天河南区域(冼村周边2公里范围)的主要驾车通勤道路有龙溪大道、广州环城高速、广州内环路和华南快速干线。从佛山至广州天河南早高峰通勤时间平均为65分钟，从广州天河南到佛山晚高峰驾车时间平均花费70分钟。
而衡量一座城市人口增长的指标，竟然是小学生的数量
知名财经传媒人、地产研究者刘晓博在“楼市参考”发表文 章，他发现的“小学生理论”：小学生数量增长最迅速的城市，往往是房价最坚挺的城市。
为什么?成年人进城市的时候，可能人口增长很快，都是农民工。农民工增长很快的时候不一定买房，他可能需要租房子，然后一到春节农民工就都走了回家了。所以仅靠人口增长的数据是不够的，要看人口增长里头小学生占的比重多大。
而新学年，全市中小学约有14万义务教育阶段新生入学，创下佛山历史新高！
广州人为什么爱买佛山？
广州人爱住佛山，为什么？当然是因为便宜！“广佛同城”大势所趋，佛山房价不到广州2/3！
广佛交界地区对应的均价
千灯湖：2.3-2.9万/㎡& 荔湾区：3.4万/㎡
里水：1.8万/㎡ & 白云区：3.5万/㎡；
黄歧盐步：2-2.2万/㎡ & &荔湾区：3.4万/㎡
三水：0.9-1.3万/㎡ & 花都区：1.6万/㎡
从百度地图的季度报告可以看出，目前佛山也是广州客最喜欢的区域之一，而广州人置业佛山的历史，可不是近几年才兴起的。
广州人在佛山买房历史
2000年前后：广州人在佛山买房在选国道沿线
2000年前后，陆续有广州人到佛山买房。当时广州与佛山之间的交通不便，国道沿线成为广州人抢滩佛山楼市的第一站。部分广州人因工作、生意关系，特别是纺织、内衣、布料等行业老板，在黄岐、盐步等靠近325国道附近购房。
2003年~2006年：广州人在佛山买房选金沙洲
金沙洲岛，与大坦沙岛隔江相望，1/3属于广州，2/3属于佛山。后由于政策利好，成为广佛焦点。广州房价一路高歌，相比之下，同处于金沙洲的佛山里水金草洲片区房价偏低，吸引不少广州人。
2010年前后：广州人在佛山买房选广佛地铁沿线
随着广佛地铁开通，沿线轨道交通前后地段，由于当时没有限购政策，极大吸引广州人布局广佛地铁沿线楼盘，特别是千灯湖周边的保利花园、中海万锦豪园等楼盘。
2013年至今，广州人在佛山买房在选千灯湖、平洲、陈村
近年来，广佛两地楼盘单价距离越拉越大，佛山一环以东片区的楼盘吸引了海珠、白云、天河、番禺等各区的广州买家。广佛经济圈
人口吸引力意味着什么？
什么决定房价？要判断哪个地方房价会涨，哪个地方房价会跌，什么时候会涨，什么时候会跌？
方正证券首席经济学家任泽平8月下旬-9月初在北京、上海、深圳方正首席研究框架培训会上的演讲。说出了他的看法，把它总结为一句话，“长期看人口、中期看土地、短期看金融”
判断一个地方未来房价是涨还是跌，第一个要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的。
人口流入的地方，未来房价长期来说怎么走？涨。人口流出的呢？肯定涨不动。
这就是为什么过去一二线城市房价大涨，东北的房价不涨的原因。
中期看土地，如果这一个地方人口是流入的，政府还不供地，这个地方房价会怎么走？大涨。
短期看金融，如果一个地方人口是流入的，政府还不怎么供地，最近货币又开始刺激了，这个地方房价会怎么走？暴涨。
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2018年监管部门对于乱象整治工作中的大案要案会坚持顶格处罚。
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