【今日头条】2018首套房贷款利率首曝！土拍过后南通房价走势是怎样的？
纵观南通2017年土拍盛宴，这可以说是近几年开发商大佬们最活络的一年，多宗抢手地块见证了市场一波又一波高潮。
就在昨天，开发区R17030地块成功拍卖，最终由大和房屋工业株式会社以及浙江宝业房地产集团有限公司联合竞得，斥资16.5亿元强势进驻南通开发区，竞得单价12170元/㎡，楼面价为7159元/㎡，溢价率达22.31%。
对于热络的房地产市场，房贷款利率又将会是怎样一番景象？
数据显示，今年11月全国首套房贷款平均利率为5.36%，相当于基准利率1.09倍，同比去年11月上升逾20%。如果现在贷款200万买房，要比去年多支付40多万的利息。首套房贷款利率还会涨吗？为何股票不涨而贷款利率一直涨呢？央行利率调整时说好的首套房贷款利率可以**到八折呢？说好的实施区别对待的房贷政策呢？笔者从市场机制与政府调控两个方面谈些看法。
从市场机制来看，利率是资金的价格，价格上升反映的是商品供给紧缺。利率走高说明资金供给紧张。随着金融整顿把互联网金融等社会化融资彻底打压下去以后，全社会融资难融资贵问题再次出现。包括体制内的上海银行间同业拆借利率都在走高，加之年终岁尾银行信贷紧张，吸收存款难，抬高利率吸收存款，提高**率发售理财产品的情况频频出现。还有金融去杠杆、整顿理财通道业务等，导致整个社会融资成本大幅度走高。
由于金融是特许经营机构，它们吸收的资金价格再高，也会高来高去融出去，最终买单的是包括首套房贷款需求者们。
从政府调控看，风向已经大大转变，对首套房贷款利率**政策带来了变化。关注房地产的民众或许会注意到一个现象：过去媒体、自媒体对首套房贷款**落实不到位进行报道与反应后，央行都会出来重申一下首套房利率等**政策。而现在利率节节攀升，首套房利率已经是基准利率的1.09倍，已经高于二套房贷惩罚性利率了，央行基本没有任何表态，也基本可以视同为默许了。这是因为房地产调控政策把握上出现的大变化首先体现在房贷上了。
调控的一个大变化是下决心先把房价稳定下来或使其略有下降。在这个目标下，房贷政策必须率先落实，压住需求，而不分是首套房需求、改善型需求和**投机性需求，一切先让房价稳定再说。同时，继续实施区别对待的首套房或者刚需**政策的话，会出现打擦边球，钻政策空子的情况。因此，不再特别强调首套房的**政策落实了。
楼市调控的另一大变化是力推租赁型住房，分离商品房需求。而无论是首套房需求，还是改善性需求以及**投机需求都是商品房市场的需求，都是直接影响房价的需求。现在的调控政策是租售并举，力推租赁，不强调首套房贷款政策**或有意在引导到租赁市场之目的。
基本结论是，首套房贷利率或会持续走高，因为融资成本在走高并且随着美国减税与美联储进入加息通道，中国内地流动性或会持续吃紧下去。同时，调控政策风向已经出现大变化，满足居住型需求，要引导到租赁市场，而不是商品房市场的华山一条路。
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今日搜狐热点　　房贷再次成为近期舆论关注焦点！在两会召开期间，央行已经数度重申将继续全面落实差别化住房政策；同时，鼓励各家机构在基准利率，下限之间权衡定价。在当前楼市整体价格有所下降、开发商降价消息不断的情况下，首套房贷利率的优惠，俨然已经成为了降低刚需买家入市门槛的最后一环。从上周开始，部分银行也已经陆续传出下调首套房贷利率，贷款利率将有85折优惠消息，这是否预示着最佳的入市良机已经到来？
&& 房贷松动 广州四大行首套利率将有85折优惠
概述：自上周五起，陆续有多家银行收到省行文件通知，将全面下调首套房贷利率
，最低可争取85折优惠，记者也陆续从相关银行及权威人士处获悉，广州四大行中目前中国银行、农业银行已口头证实将有85折优惠，其他两家国有银行首套利率也即将跟进调整。同时，银行方面也告知，目前申请条件并不十分苛刻，但办理二手房的贷款优惠相对一手房而言比较容易。而业内人士也表示，未来商业银行也会马上跟风……
广州部分下调首套房贷利率银行（截止至3月22日综合媒体报道，实际情况以银行公布为准）
首套房贷利率85折后，最佳入市时机是否已经到来？
　　针对目前广州银行业对首套房贷利率表现出的多种不同态度，有银行业内人士表示，除了各家银行经营政策上的差异外，今年以来企业新增贷款需求不足，存量贷款又面临较大的不良，导致部分银行对企业惜贷情绪重燃，年初下拨的信贷额度利用率不足，促使银行重新转向收益率较低，但风险也较低的个人按揭贷款。
　　某股份制银行广州分行零售部人士向记者透露，该行原本预计今年一季度个人房贷发放规模要与去年同期持平，但一季度行将结束，该行实际发放个人按揭贷款仅三四亿元，远未达到此前的预期。“贷款放不出去，银行才会推出一定的优惠政策，但受国家政策和总行政策的限制，优惠通常只限于有合作关系的优质楼盘或开发商，对优惠利率申请人的要求也高，比如征信情况良好，有一定的资产等等。”该人士还表示，“随着银行资金成本的不断下调，银行间市场利率的下调，相信房贷利率居高不下的局面今年会有所改变。” 【】
& && 专家观点解析：
　　广州资深房地产专家韩世同表示，在目前房价下行的的状态下，85折优惠对于消费者而言是双重利好，但贷款并不是眼前的优惠，而是长远的优惠，因此对于成交量的影响而言，不会有非常大的刺激。
　　但是，韩世同认为问题的关键在于，目前的政策是不是允许银行可以自由地、随意地去调整对首套利率的优惠。他主张“差别性的信贷政策”应该作为一项长期、持续、稳定的国策，不能够随意让变动。
　　韩世同说，“限购令”下银行并没有特权，银行信贷规模一紧张，首套房贷利率优惠就可以取消甚至上浮，这等于是违反了国务院“新国八条”的规定，这是否也表明如果地方财政吃紧，土地出让情况不好，就可以放松“限购”呢？ 【】
　　对于首套住房购买者，采取一些优惠政策没有什么不可以，也是现代成熟市场国家的惯例。但是，这种优惠政策不仅要看其包括的内容是什么，而且还要看在什么时候进行。如果时机不合适，优惠政策则可能帮倒忙，或是把他们推入增加购买成本的火坑。
　　在中央政府看来，当前的房地产宏观调控目标就是要挤出泡沫，让房价回归到合理水平。而房价的合理水平是以绝大多数居民支付能力为底线的，是以住房为居住及消费市场为基础的。也就是说，要实现中央政府房地产宏观调控目标，房价水平全面回落是必须的、必然的。
　　银行以优惠利率诱导首套住房购买者进入市场，曾经有人提出，要让这种优惠利率回到2009年的7折优惠水平。这不仅不可能，银行也没有这个意愿。因为在当前的利率环境下，银行这样做是亏损的。而如果国家对这种亏损买单，那又会吹起房地产泡沫。当前国内房地产泡沫巨大，就是年过度优惠信贷政策及税收政策所导致的结果。【】
& && 利率7折优惠 or 房价降价两成？
在两会召开之前，大连万达集团董事长王健林就称“按照现在的贷款利率，即使全国房价平均下降20%，中等收入群众也很难得到好处，支出的成本反而会更高。”并提议，
对购买首套房和首次改善住房的群众，重新恢复房贷利率七折优惠。
但如果房价真能降两成，以目前执行的银行贷款基准利率与以前的首套房7折利率相比，买房到底能不能省钱？银行界人士再算，这次算出的是一笔“能省钱”的账。
大连万达集团董事长王健林在两会召开前曾对媒体分析，根据国家统计局公布的2011年数据，去年全国平均房价5380元/㎡，按全国新建商品房套均100㎡计算，全国房价平均降20%，户均可节省购房开支10.7万。
　　但由于各家银行取消了首套利率7折优惠，目前大部分执行基准利率。相比调控前，如今购买一套100㎡住宅，按基准利率贷款8成，平均贷款10年，也比7折优惠贷款多支出利息近10万元，完全抵消了房价下降20%的好处。如果平均贷款15年，利息多支出13万元，负担反而加重。
王健林认为，目前这一轮楼市的调控，在政府、企业、群众、银行四方利益博弈中，只有银行是赢家。建议对购买首套房和首次改善住房(卖掉唯一住宅，购买一套新商品房)的群众，重新恢复房贷利率7折优惠。“这样房地产调控才能惠及所有中等、中低和低收入群众。”
以王健林算账中的同一套房子为例，这套100㎡的房子，5380元/㎡，8成按揭，贷款10年。以等额本息还款法计算，按照日的银行基准利率7折优惠算，首付10.76万元，还款总额为54.6167万元（其中，贷款总额43.04万元，支付利息11.5767万），月均还款4551.4元。
　　如果房价下降两成，即每平方降至4304元，但没有了利率7折优惠，按日的银行基准利率算，首付8.608万元，还款总额48.08万元（其中，贷款总额34.43万元，支付利息13.64万元）；月均还款4006.7元。
　　按照这笔账，当房价跌了两成，即使购房人贷款时无法享受7折优惠利率，也可以在首付时少付2.152万元，还可以在10年还款期内少向银行还款6.5万元。一盘账算下来，该人士总结：“没有优惠利率只是说划算的程度减小了，但房价下跌对老百姓来说，绝对是比房价不跌划算得多。”
& && 回顾利率7折优惠时代 月供额差异巨大
所买楼盘：
金海岸花园 ，86㎡二手楼梯楼
买房时间：
2009年年底
总&&&&价：
利&&&&率：
贷款总额：
贷款42万，分20年还清
月&&&&供：
约2700元/月
所买楼盘：
金海岸花园，78㎡一手电梯楼
买房时间：
总&&&&价：
利&&&&率：
1.1的基准利率
贷款总额：
59万，分30年还清
月&&&&供：
约4200元/月
　　家在番禺金海岸花园的业主吴先生可以说非常幸运，因为他恰好赶上了最后一波“银行首套利率7折优惠”的好时候。在2009年年底，吴先生以抄底价49万的在金海岸花园买下了一套86㎡的二手楼梯楼，当时他找到了某家商业银行贷款42万，同时仍享有首套利率7折优惠，还贷时间为20年。现在他每月还贷额基本在2700元左右，可以说这对于白领阶层而言并不是很吃力。
　　随后在2011年，吴先生朋友刘先生同样在金海岸花园买下一套78㎡的一手电梯楼，总价80万，当时不仅房价见涨，同时银行已经取消了首套利率7折优惠，执行1.1的基准利率，向贷款59万分30年还清，月供额却要4200元。对比起吴先生，他这位朋友不仅承担了更高的房价房价，同时月供额就多出1500元/月，还款期限还要增加10年，压力可想而知，银行自然成为最大的赢家。【】
85折后有“着数” 50万贷款买楼月供无压力
首套利率85折”对于买家而言，究竟有多少着数呢？以买家贷款100万元整为例，采用等额本息的还款方式，期限为20年。如果按照现行的房贷基准利率7.05%计算，则总利息约为86.6万元，月供额为7783元。
如果按照基准利率85折优惠计算，贷款年利率折后为5.99%，支付利息总额仅为71.8万元，月供额为7158元。由此可见，利率85折后买家利息少支出接近15万元，月供额也减少了600多元。若贷款50万分30年还款，月供额85折后仅2995元，这对于普通白领夫妇而言，也并无太大压力。而广州外围区域则有不少符合要求的楼盘可供选择。
　总价在70-80万/套，可免5-10年管理费
最新动态：
碧桂园凤凰城目前在推天麓山2期洋房新单位，户型为105、134、263㎡3-5居洋房，总价在70-80万之间，最低售价约6666元/平米。两梯四户，
旧业主推介亲友购买，双方各免5年管理费
　均价6500元/㎡，带2000元/㎡装修
最新动态：
主推H11栋80-128㎡2-3房，目前购房享85折，折后均价6500元/㎡，带2000元/㎡装修。据了解目前项目所有单位都是一房一价，现场还有更多优惠信息。
　元/㎡，最低首付只需12万
最新动态：将于3月31日进行“鹿鸣山”新组团VIP专场认购，户型为95-200㎡3-5房单位，4月底或五一正式开盘。早期在售产品有105㎡两房，售价元/㎡，首付最低只需12万起。
总价约75万
最新动态：
新推的西面靠近荔枝林的9-11栋，货量不多，仅51套，4950元/平方米，毛坯交楼，即买即住，以本次推出单元主力户型134平方米计，总价约75万。
& && 中心区买家贷款100万
85折后20年可省15万
最新动态: 在售60套精选单位，面积为96-148㎡三房至四房单位，大部分为中高层楼层，各种朝向均有选择，售价元/㎡，带3000元/㎡精装修，网易网友本周六专场最高享有89折优惠。
最新动态: 项目3月15日已推出全新楼王产品，开放楼王板房及升级园林。目前在售90-112㎡三房户型，均价为23000元/㎡。认购可以享受额外98折，一次性付款享95折，按揭享96折，
最新动态：主推85-150㎡两房至四房单位，目前只剩下B栋户型有较多选择，最高价24000元/㎡，最低价17000元/㎡，带3000元/㎡精装修。一次性付款93折，按揭96折。
最新动态：
金域蓝湾现推85㎡的两房，93-120㎡的三房以及150㎡的四房单位，带装修13000元/㎡起，均价约元/㎡，两房单位仅100万起。金域蓝湾是金沙洲交通最为便捷的楼盘。
策划：新房组 　采写、专题制作：林鑫源广州首套房贷最低仍上浮5%&房价降了房贷成本没降
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原标题：广州首套房贷最低仍上浮5% 房价降了房贷成本没降
　　6月16日，央行第二次定向降准正式实施。随后兴业银行、招商银行、民生银行以及宁波银行也表示获批降低存款准备金率0.5个百分点，业内人士预测，定向降准扩至商业银行，楼市政策或转向“微刺激”。
　　“利率高”、“放贷难”的现象已经持续了近一年时间，近日记者走访市场发现，中资银行中，首套房贷利率最低仍需上浮5%，个别国有银行的标准较年初时还上调了。
　　■新快报记者 邓苏梅
　　两次定向降准楼市或迎来微刺激
　　今年以来，央行两次定向降准。4月22日，央行宣布自4月25日起，下调县域农村商业银行人民币存款准备金率2个百分点，下调县域农村合作银行人民币存款准备金率0.5个百分点。6月9日晚间，央行宣布，从日起，对符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行下调人民币存款准备金率0.5个百分点，贯彻落实5月底国务院常务会议的决定。此次定向降准覆盖中国大约2/3的城市商业银行、80%的非县域农商行和90%的非县域农合行。
　　今年5月12日，央行相关人士在召开住房金融服务专题座谈会时就表示，商业银行要优先满足居民家庭首次置业贷款需求，另外要合理确定首套房贷利率水平，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。但是业内人士分析，央行的喊话最终未有明确的政策出台，因此各大商业银行在具体的做法上恐怕仍然不乐观。
　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，从住房信贷的角度来说，当前既对县域农商行和合作银行降低准备金率，又对部分商业银行加大定向银行降准的措施，意味着货币政策转向“微刺激”定向宽松。因此，在县域农商行和合作银行降低准备金率与央行加大对部分商业银行定向降准之后，楼市信贷政策将转向“微刺激”，楼市“微刺激”定向宽松的“刺激刚需”政策或将出台，各地可以针对自住需求进一步出台“差别化”信贷政策，鼓励自住需求入市。
　　银行 首套 二套 放款时间
　　中国建设银行 上浮5% 上浮10% 一个月
　　中国工商银行 上浮5%-8% 上浮10% 半个月-1个月
　　中国农业银行 上浮5% 上浮10% 两个多月
　　中国银行 上浮5% 上浮10% 一个月之内
　　招商银行 上浮5% 上浮10% 半个月-1个月
　　兴业银行 上浮10% 上浮10% 1-2个月
　　交通银行 上浮5% 上浮10% 2个月内
　　广州银行 上浮10% 上浮15% 半个月以上
　　广州农商银行 上浮25% 上浮30% 一个月
　　中信银行 上浮8% 上浮25% 最快一个月
　　广州部分银行房贷情况
　　多数银行利率仍上浮 但放款时间有所加快
　　两次定向降准后，为了了解近日各大商业银行房贷利率的变动情况，新快报记者走访了广州十大包括中资和外资银行，调查发现，除了个别外资银行之外，中资银行的首套房贷利率仍需上浮5%，个别中小银行表示需要上浮15%。不过令记者惊奇的是，个别国有支行也表示要上浮15%。
　　首套房贷至少上浮5%
　　中国建设银行越秀某支行的业务人员告诉记者，目前该支行对首套房贷也执行上浮15%的利率，二套需要上浮20%。对于记者的质疑他表示，该支行情况较为特殊，目前仍然积压了大批客户，并且额度紧张，放款时间需要三四个月。不过该行海珠支行的相关人员则表示，首套需要上浮5%，二套房上浮10%。
　　中国工商银行、中国银行、中国农业银行也表示首套普遍上浮5%，工行越秀支行表示最高上浮8%。而今年1月份时，工商银行以及建设银行最低仍可执行基准利率，相比年初，利率不仅没有下调反而更高了。
　　在走访调查的银行中，仅外资行恒生银行目前可享受9.8折的优惠，该行表示此优惠刚推行不久。二套房方面，四大国有银行大多执行上浮10%的标准，中小银行最高上浮30%。
　　放款时间较年初加快
　　据记者了解，除了个别业务量较大的银行支行表示放款时间需要在三个月之外，大部分银行需要一两个月。中国银行天河东路支行刘先生向记者表示，目前贷款额度较年初松动了不少，一般一个月就可放款，但是也要视具体情况而定。
　　工商银行、中国银行、中信银行、恒生银行、招商银行等多家银行表示在一个月之内即可放款。“实际上央行喊话要支持首套房贷款，更多也只是表现在审批速度上。”有银行人士如此表示。
　　记者走访发现，四大银行各个支行利率基本相同，但是放款时间各异。中小银行，无论是放款速度还是贷款利率都可能存在较大差别，建议买家多对比。目前，虽然市场上不时传来降价的消息，容易买到笋盘，但是信贷成本依然高企。
　　短期内信贷或难言放松
　　有银行人士表示，即使首套房贷维持基准利率，其盈利水平保持为微利，从这个角度来讲，银行也很难有首套房贷利率下调的动力。张宏伟认为从银行自身来讲，由于存准率的限制，没有办法释放市场流动性，短期内来看，商业银行对于实际利率的下调力不从心，也难说释放较大的额度。
　　合富房地产经济研究院院长龙斌也表示，经济政策就算微调，但是传导至市场仍然需要一定的过程，短期内市场无法有明确的体现。
　　放贷难利率高
　　买家烦不胜烦
　　去年6月份开始，银行爆发了大规模的“钱荒”，这直接导致了大范围房地产贷款难的现象，利率普遍取消折扣，同时因为额度有限、审批时间长等令众多买家烦不胜烦。
　　2014年1月份，通常应该在第一季度有所好转的贷款现象也未能如期出现，首套房贷利率普遍上浮，同时部分中小银行直接停贷，或者大幅上调利率变相拒绝房贷业务。
　　有买家表示，在今年2月初申请的银行贷款，到今年6月份才放批，足足等了四个月左右的时间。记者了解到，在今年6月份之前，由于四大行利率相对中小银行低，并且额度较大，不少支行都表示一般等待的时间都需要在三个月以上。
(责编：朱江、唐k)
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