土地估价师
历年真题(5门全,含答案详细解析)_甜梦文库
土地估价师
历年真题(5门全,含答案详细解析)
（一） 2009 年土地管理基础与法规考试真题 一、判断题(10 题，题号 1-10，共 10 分。请判断下列各题说法的正确或错误，并将答题卡 上相同题号对应的符号涂黑，认为正确的涂“√” ，认为错误的涂“×” 。评分说明：每题 1 分，判断错误不得分并倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为 0) 1．土地包括地下层、地表层以及地上空间。( √ ) 2．根据我国有关法律，国家实行土地估价师资格认证制度。( √ ) 3．根据当前法律、法规及规章规定，我国商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地， 都必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。(× ) 4．土地登记以宗地为基本单元。两个以上土地使用者共同使用一宗土地的，不能分别申请 登记。( √ ) 5．农村宅基地使用权属于土地用益物权，所以使用宅基地的用益物权人对宅基地依法享有 占有、使用、收益和处分权利。( × ) 6． 《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中指出：对依法取得的农村集体 经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场，以公开规范的方式转让土地使用权。 ( √ ) 7．国有土地收益中的新增建设用地的土地有偿使用费，70％上缴国家中央财政，30％留给 有关地方人民政府。(× ) 8．执业登记的土地估价师可依法从事对土地及其附着物、定着物的相关权利、权益的价格 或者价值进行评测、判定、咨询等土地估价活动。(× ) 9．集资、合作建房是经济适用住房的组成部分，应当纳入当地经济适用住房建设计划和用 地计划管理。(× ) 10．张某 2002 年取得大专学历，从事相关工作满两年后，于 2005 年考试通过获得土地估价 师资格，但因其他原因于 2006 年被取消土地估价师资格。按照土地估价师资格考试管理办 法，张某 2009 年可以重新报名参加土地估价师考试。( × ) 二、单项选择题(40 题，题号 11―50，共 40 分。每题有 A、B、C． 、D 四个备选项，其中 只有一个最符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每题 1 分， 选错不得分，不倒扣分) 11．土地总登记是按照( C )进行的。 A．基准地价区 B．土地利用总体规划的允许建设区 C．行政辖区 D．城市总体规划的规划区 12．由于( B )的特性，对一块土地的利用，常常同时产生两个以上用途的竞争，并可以 从一种用途转换到另一种用途。 A．土地经济供给稀缺性 B．土地用途多样性 C．土地用途变更困难性 D．土地增值性 13．建设用地的主要功能是(A )。 A．承载功能 B．区位功能 C．生产功能 D．增值功能 14．土地管理的基础是(D )。 A．地价管理 B．地籍管理 C．土地执法监察 D．土地用途管制 15． 按照全国开展的第二次土地利用现状调查采用的土地利用分类， 田坎是指宽度≥2 米(北 方)或≥1 米(南方)的地坎。其上一级分类属于( C )。 A．耕地 B．公共管理与公共服务用地 C．交通运输用地 D．其他用地 16．2008 年新修订的《工业项目建设用地控制指标》由投资强度、容积率、建筑系数、行 政办公及生活服务设施用地所占比例、绿地率五项指标构成，下列说法错误的是( )。-1-A．工业项目的建筑系数应不低于 30％ B．工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的 7％ C．可以在工业项目用地范围内建造专家楼和培训中心等非生产性配套设施 D．工业企业内部绿地率最多不得超过 20％ 17． 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，无偿取得划拨土地使用权的土地使 用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，( )应当无偿收回其 划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。 A．市、县人民政府 B．市、县人民政府土地管理部门 C．省人民政府 D．国土资源部 18．土地调查形成的成果不包括( )。 A．数据成果 B．图件成果 C．数据库成果 D．权属证明成果 19．依据《中华人民共和国企业国有资产法》 ，国有企业改制涉及以土地使用权折算为国有 资本出资或者股份的，应当以( )作为确定出资额或股份数额的依据。 A．资产账面原值 B．评估确认价格 C．资产账面净值 D．拍卖成交价格 20．某建设项目占用城市建设用地区外的耕地 50 亩，向当地政府缴纳了耕地开垦费，但因 耕地后备资源匮乏， 经上级政府部门协调将耕地开垦费转交邻县异地代补耕地。 按照耕地占 补平衡制度的基本要求， ( )是补充耕地的责任单位。 A．建设项目单位 B．当地政府 C．接受开垦费的邻县政府 D．被占地农民集体 21．农村村民申请宅基地，须由( )批准。 A．村民委员会 B．乡镇人民政府 C．县级土地主管部门 D．县级人民政府 22．经国务院批准的重点建设项目占用基本农田的，以出让方式取得土地使用权，超过规定 开工日期一年以上未动工建设，应按规定缴纳( )。 A．土地补偿费 B．土地荒芜费 C．土地复垦费 D．土地闲置费 23．大中型水利水电工程建设的临时用地，由( )批准。 A．所在地的村民委员会 B．当地乡镇人民政府 C．县级以上人民政府土地主管部门 D．工程批准部门 24． 土地利用规划是对一定区域内的土地开发、 利用、 整治、 保护所作出的具体部署和安排。 其作用不包括( )。 A．控制作用 B．协调作用 C．分异作用 D．组织和监督作用 25．根据国发[2006)31 号文件的有关精神，国家统一制定工业用地出让最低价标准。这里的 “工业用地出让最低价标准”是指( )。 A．工业用地评估价不得低于的数值 B．工业用地出让底价和成交价均不得低于的数值 C．工业用地出让底价的实际数值 D．工业用地出让成交价的实际数值 26．根据《中华人民共和国企业破产法》 ，企业破产清算时，人民法院受理破产申请时对债 务人享有的债权称为( )。 A．破产财产 B．破产债权 C．破产资产 D．破产债务 27．依照《开发区土地集约利用评价规程》规定的开发区土地集约利用程度评价指标体系， 土地开发程度评价指标不包括( )。 A．土地供应率 B．土地闲置率 C．土地建成率 D．土地开发率-2-28．全民所有的土地，土地所有权由( )代表国家行使。 A．全国人民代表大会 B．国土资源部 C．国务院 D．市级人民政府 29．某企业拟转让一宗房地产，其转让收入为 5000 万元，取得土地使用权所支付的金额、 土地开发成本费用、建筑物的评估价格及其他有关扣除项目金额共计 4000 万元。依据《中 华人民共和国土地增值税暂行条例》 ，该企业应该缴纳土地增值税( )。 A．300 万元 B．400 万元 C．500 万元 D．600 万元 （2）每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例均包括本比例数。 适用公式：土地增值额未超过扣除项目金额 50％的，应纳税额＝土地增值额× 30％=1000 万元× 30％=300 万元。 30．县级土地利用总体规划由( )组织编制，其核心是确定和调整土地利用结构和布局。 A．上一级人民政府 B．上一级土地行政管理部门 C．县级人民政府 D．县级土地行政管理部门 31．国有企业改革涉及的划拨国有土地使用权，在下列情形中，可不采取出让方式处置的是 ( )。 A．原国有企业出售 B．非国有企业兼并国有企业 C．原国有企业破产 D．国有企业兼并国有企业 32．土地利用总体规划附图不包括( )。 A．规划现状图 B．专题规划图 C．规划分析图 D．控制性详细规划图 33．关于耕地占补平衡中补充耕地数量质量按等级折算，要求( )。 A．严格按照“占一补一”的原则补充耕地 B．按照质量相等的原则补充耕地 C．补充高质量耕地的可以减少补充数量 D．补充耕地质量低于占用耕地的要按等折算增加补充面积 34．某企业跨两个县用地，在进行土地登记时应该( )。 A．在所涉及土地面积比例较大的县级人民政府办理土地登记 B．报土地所跨区域各县级人民政府分别办理土地登记 C．报上级市人民政府进行登记 D．报省国土资源厅登记 35．农用地转为建设用地的依据是( )。 A．土地利用总体规划、城市规划、土地利用年度计划 B．土地利用总体规划、城市规划、建设用地供应政策 C．土地利用总体规划、土地利用年度计划、建设用地供应政策 D．建设用地供应政策、城市规划、土地利用年度计划 36．对土地的构成要素、地理位置与投入产出关系等的调查，属于( )。 A．地籍调查 B．土地条件调查 C．土地利用现状调查 D．土地市场因素调查 37．在招投标过程中，投标人相互串通投标报价或投标人与招标人串通投标，损害招标人、 其他投标人或国家集体公民合法利益，情节严重的，按扰乱市场秩序罪，处( )年以下有 期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。 A．三 B．五 C．二 D．一 38．城市的控制性详细规划，一般由( )批准。 A．该市人民代表大会常务委员会 B．该市人民政府 C．该市城市规划行政主管部门 D．该市上级人民政府 39．甲村李某有一子一女，承包本村农地 5 亩，承包期内举家搬迁至镇政府所在地的小城镇 居住， 但仍保留农业户口。 两年后其女出嫁到乙村， 但乙村并未增加该女的承包地。 《中 依据-3-华人民共和国农村土地承包法》 ，下列( )做法是正确的。 A．甲村应该收回李某的承包经营权 B．甲村应该调减李某的承包地数量 C．甲村应该保留李某的承包经营权，并允许其自愿流转 D．甲村应该保留李某的承包经营权，不允许其流转 40．下列占用耕地的情形中，不免征耕地占用税的是( )。 A．专用铁路建设 B．新建部队军事设施 C．新建学校 D．机场停机坪建没 41．城市总体规划、镇总体规划以及乡规划和村庄规划的编制，应当依据国民经济和社会发 展规划，并与( )相衔接。 A．土地利用总体规划 B．土地利用总体规划大纲 C．土地利用专项规划 D．建设用地年度供应计划 42．根据《协议出让国有土地使用权规定》 ，在有基准地价的地区，协议出让最低价不得低 于( )。 A．出让地块所在级别基准地价的 70％ B．出让地块所在级别的基准地价 C．经基准地价系数修订后的宗地价格 D．征地区片综合地价 43．国土资源部发布的《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》提出了被征地农民的安置 途径，其中不包括( )。 A．农业生产安置 B．重新择业安置 C．入股分红安置 D．征后留地安置 44．土地使用权抵押权的合法凭证是( )。 A．土地他项权利证明书 B．国有土地使用证 C．集体土地使用证 D．集体土地所有证 45．地籍按表现形式可分为( )。 A．初始地籍、日常地籍 B．常规地籍、数字地籍 C．城镇地籍、农村地籍 D．税收地籍、产权地籍 46．市、县人民政府确定工业用地出让价格时，必须执行《全国工业用地出让最低价标准》 ， 以下情况正确的是( )。 A．在工业用地出让前，可以不进行土地估价，直接根据最低价标准确定出让底价 B．在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的工业项目，且自行完成前期开发的， 可按不低于所在地土地等别相对应的最低价标准的 90％执行 C．在使用未列入耕地后备资源的未利用地建设工业项目的，可按不低于所在地土地等别相 对应的最低价标准的 80％执行 D．对各省确定的优先发展产业且用地集约的工业项目，在确定土地出让底价时可按不低于 所在地土地等别相对应的最低价标准的 70％执行 47．土地使用权转让的方式不包括土地使用权( )。 A．出售 B．交换 C．出租 D．赠与 48．土地执法监察的对象是与土地发生法律关系的人，但不包括( )。 A．土地管理者 B．土地所有者 C．土地使用者 D．土地研究者 49． 目前国土资源管理部门已经发布实施与土地估价及土地评价有关的国家和行业标准主要 有( )。 A． 《城镇土地分等规程》《农用地分等规程》《城镇土地定级规程》《农用地定级规程》 、 、 、 、 《城镇土地估价规程》《农用地估价规程》《建设用地节约集约利用评价规程》 、 、-4-B． 《城镇土地分等定级规程》《农用地分等规程》《农用地定级规程》《城镇土地估价规 、 、 、 程》《农用地估价规程》《建设用地节约集约利用评价规程》 、 、 C． 《城镇土地分等定级规程》《农用地分等定级规程》《城镇土地估价规程》《农用地估 、 、 、 价规程》《建设用地节约集约利用评价规程》 、 D． 《城镇土地分等定级规程》《农用地分等定级估价规程》《城镇土地估价规程》《建设 、 、 、 用地节约集约利用评价规程》 50．土地使用权转让价格明显低于市场价格的，( )有优先购买权。 A．被转让宗地的邻宗土地使用者 B．市、县人民政府 C．国土资源管理部门 D．土地收购储备机构 三、多项选择题(15 题，题号 51-65，共 30 分。每题有 A、B、C． 、D、E 五个备选项，其 中至少有两个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每题 2 分，多选、有错误选项的不得分，不倒扣分；少选但均为正确选项的每项得 0．5 分) 51．依照《开发区土地集约利用评价规程》的规定，开发区土地集约利用潜力测算内容具体 包括( )等。 A．人口潜力 B．扩展潜力 C．结构潜力 D．强度潜力 E．管理潜力 52．根据国土资源部颁布的《全国土地利用现状分类》规定，下列用地属于其他林地的是 ( )。 A．未成林地 B．迹地 C．灌木林地 D．有林地词 E．苗圃 53．土地市场的主要特点可以概括为( )。 A．交易实体的非移动性 B．土地市场的区域性 C．土地市场的垄断性 D．流通方式的单一性 E．土地价格不断上涨 54． 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权因( )等原因而终止。 A．工地使用权抵押 B．土地灭失 C．土地使用权出租 D．提前收回 E．土地使用权转让 55． 市、 县国土资源行政主管部门受理在集体所有未利用地上单独选址的建设项目用地申请 时，要编制( )。 A．农用地转用方案 B．补充耕地方案 C．征收土地方案 D．供地方案 E．建没项目用地呈报说明书 56．国有土地上的房屋抵押时，其占用范围内的土地使用权同时抵押。目前，对这一条款有 明确规定的法律法规有( )。 A．担保法 B．城市房地产管理法 C．城乡规划法 D．确定土地所有权和使用权的若干规定 E．城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 57．征收集体土地实行国务院和省级人民政府两级审批制度。在以下情形中，应由国务院批 准的情形有( )。 A．征收基本农田 5 亩 B．征收基本农田以外的耕地 45 公顷 C．征收园地 600 亩 D．征收集体建设用地 45 公顷 E．征收未利用土地 50 公顷 58．国家规定的土地利用年度计划中包括的主要计划指标包括( )。 A．新增建设用地计划指标 B．土地开发整理计划指标 C．征收土地计划指标 D．耕地保有量计划指标-5-E．收购储备计划指标 59．非法占用耕地造成耕地大量毁坏，以非法占用耕地罪定罪处罚，处五年以下有期徒刑或 者拘役。按照司法解释，以下情况中，属于耕地大量毁坏范畴的有( )。 A．毁坏基本农田 5．5 亩 B．毁坏基本农田以外的耕地 1 公顷 C．毁坏基本农田 4．5 亩 D．毁坏一般农田 5 亩 E．毁坏菜地 4 亩 60．我国当前国有土地使用权出让的主要方式有( )。 A．协议 B．招标 C．拍卖 D．挂牌 E．授权经营 61．依据国土资源听证规定，下列情形中，主管部门应当依职权组织听证的有( )。 A．修改基准地价 B．编制或修改土地利用总体规划 C．制定征地区片综合地价 D．拟定拟征地项目的补偿标准和安置方案 E．拟定非农业建设占用基本农田方案 62．建设项目用地预审意见是有关部门审批( )的必备文件。 A．项目可行性研究报告 B．核准项目申请报告 C．征地手续 D．供地手续 E．出让土地 63．土地登记原始资料包括( )。 A．地籍图 B．宗地平面布局图 C．地籍调查表 D．土地登记申请书 E．土地权属来源文件 64．城市基准地价常见的表现形式有( )。 A．级别基准地价 B．区片基准地价 C．路线价 D．区片综合地价 E．市场监测地价 65．现行的工业用地出让最低价标准，对下面所列的( )具有直接限制作用。 A．工业用地拍卖出让底价 B．工业用地抵押价格 C．收回划拨工业用地的补偿价格 D．工业用地租赁价格 E．工业用地的监测点评估价格 四、情景分析题(3 题，内含 10 小题，题号 66-75，共 20 分。每小题有 A、B、C． 四个 、D 备选项， 其中至少有一个符合题意， 请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。 评分说明： 每小题 2 分，多选、有错误选项的不得分，不倒扣分；少选但均为正确选项的每项得 0．5 分) (一)甲企业因拓展业务需要，向政府租赁一块开发成熟的国有建设用地建厂房，租期 20 年。 支付土地租金后，由于经营困难，并没完成合同约定的开发建设，仅在其上建造了一栋办公 楼。2 年后，甲企业将办公楼抵押给银行，并将土地转租给乙企业。 请就上述内容，回答 66-70 小题的问题。 66．甲企业取得土地支付的租金标准应该按照( )确定。 A．全额地价折算 B．扣除相关费用后的地价余额折算 C．征地成本价折算 D．工业用地最低价标准 67．乙企业根据与甲企业签署的租地合同，到国土资源行政主管部门登记，行政主管部门可 以( )。 A．直接给予登记，承租土地使用权转给乙企业 B．不予登记，并应收回甲企业的承租土地使用权 C．将与甲企业签署的租地合同直接更名后给予登记-6-D．收回甲企业的承租土地使用权后，重新与乙企业签署租地合同 68．甲企业在进行抵押时，随之抵押的承租土地使用权租金应按( )估价。 A．合同租金 B．市场租金 C．合同租金与市场租金的差值 D．剩余租期预期租金 69．如果承租土地使用权被国土资源行政主管部门收回，抵押物的处置应由( )进行。 A．银行 B．甲企业 C．国土资源行政主管部门 D．乙企业 70．如果甲企业按照合同规定完成开发，将土地转租给乙企业，乙企业将取得( )。 A．承租土地使用权 B．土地优先受让权 C．承租土地处置权 D．土地他项权利 (二)按照国家有关部门的统一部署，F 市税务机关曾在前两年开展过土地增值税征收清算， 其中涉及房地产开发企业甲开发的高档住宅小区× ×花园。 该项目分为一期和二期。 其中， 一期于开展清算的上年 3 月建成，并于同年年底完成销售；二期当时刚刚完成地基建设。经 核实，一期完成房屋建设 10000 平方米，其中不可售的公共设施用房占 5％，建成后容积率 2．0，平均住房售价；土地使用权取得费用 3000 元／平方米(土地面积)，开发建设及税费 成本 4000 元／建筑平方米，可销售面积的精装成本 2000 元／平方米(建筑面积)；二期建设 完成后，房屋面积 8000 平方米，其中不可售的公共设施用房占 5％，建成后容积率 1．6， 预期售价 20000 元／平方米(建筑面积)， 其他各项成本与一期相同(以上各成本、 收入水平均 为甲企业提供数据)。 请就上述内容，回答 71-73 小题的问题。 71．根据有关规定，如果企业甲提供的成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，则应当按 照( )方式核定征收土地增值税。 A．参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业土地增值税税负情况，按不低于预征率的 征收率核定征收土地增值税 B．参照与其开发时间和性质相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征 收率核定征收土地增值税 C．参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按最低征收率核 定征收土地增值税 D．参照与其开发时间和性质相近的当地企业的土地增值税税负情况，按平均征收率核定征 收土地增值税 72．如果以一期项目为清算单位，企业开发收入核算数值为( )万元。 A．17100 B．18000 C．32300 D．34000 73． 如果以一期项目为清算单位， 则根据甲企业提供的材料， 应扣除的成本项目包括( )。 A．5000 平方米土地购置费、9500 平方米建筑成本及相关税费、9500 平方米精装费用 B．10000 平方米土地购置费、10000 平方米建筑成本及相关税费、10000 平方米精装费用 C．10000 平方米土地购置费、10000 平方米建筑成本及相关税费 D．5000 平方米土地购置费、10000 平方米建筑成本及相关税费、9500 平方米精装费用 (三)某县 2008 年新增建设用地占用耕地面积 400 公顷，其中 65 公顷属于违法占地。在审 批的用地项目中， 既涉及建造一处高尔夫球场， 也有以租代征建设以石油为原料的化肥厂一 座。同时，由于对土地补偿问题和污染问题没有得到很好的解决，导致集体上访。 请就上述内容，回答 74～75 小题的问题。 74．根据该县违法占地情况，可对县级政府主要领导和其他负有责任的领导最高给予( ) 处分。 A．警告或者记过 B．记大过或者降级 C．撤职 D．批评 75．依据审批的两宗地已经违反了土地管理的有关规定，对有关责任人给予了记大过处分。-7-其主要原因是由于( )。 A．对国务院明确禁止供地的项目提供建设用地 B．批准以“以租代征”方式擅自占用农用地进行非农业建设 C．在土地供应过程中严重违法，致使国家利益遭受损失 D．对违反土地管理规定行为隐瞒不报、压案不查（一）2009 年土地管理基础与法规参考答案 一、判断题 1．√ 2．√ 3．√ 4．× 5．× 6．√ 7．× 8．√ 9．√ 10．× 二、单项选择题 11． C 12． B 13． A 14． B 15． D 16． C 17． A 18． D 19． B 20． C 21． D 22． D 23． C 24． C 25． B 26． B 27． B 28． C 29． A 30． C 31． D 32． D 33． D 34． B 35． C 36． B 37． A 38． B 39． C 40． A 41． A 42． A 43． D 44． A 45． B 46． D 47．C 48．D 49．B 50． B 三、多项选择题 51． BCDE 52． ABE 53． ABC 54． BDE 55． CDE 56． ABE 57． AB 58． ABD 59． AB 60． ABCD 61． ABC 62． AB 63． ACDE 64． ABC 65． AD 四、情景分析题 66． A 67． BD 68． C 69． A 70． D 71． A 72． A 73． D 74． C 75． AB 1. 答案：√ 解析： 《土地基本术语》 （GB/T1）规定，土地是地球陆地表面具有一定范围的地 段，包含垂直于它上下的生物圈的所有属性，是由近地表气候、地 貌、表层地质、水文、 土壤、 动植物以及过去和现在人类活动的结果相互作用而形成的物质系统。 从这个意义上来 说，土地包括地下层、地表层以及地上空间。 2. 答案：√ 解析：城市房地产管理法》 《 第五十八条规定：国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。 “ ” 3. 答案：√ 解析： 《物权法》第一百三十七条第二款规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营 性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的， 应当采取招标、 拍卖等公开竞价的方式出让。 4. 答案：× 解析：两个以上土地使用权人共同使用一宗土地的，可以分别申请土地登记。 5. 答案：× 解析： 《物权法》规定，第一百一十七条 用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享 有占有、使用和收益的权利。 6. 答案：√ 解析： 《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中指出：逐步建立城乡统一 的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、 以公开规范的方式转让土地使用权， 在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。 抓紧完 善相关法律法规和配套政策，规范推进农村土地管理制度改革。 7. 答案：×-8-解析： 《土地管理法》第五十五条规定，新增建设用地的土地有偿使用费，百分之三十上缴 中央财政，百分之七十留给有关地方人民政府，都专项用于耕地开发。 8. 答案：√ 解析： 《土地估价师资格考试管理办法》第二十一条规定：执业登记的土地估价师可依法从 事对土地及其附着物、定着物的相关权利、权益的价格或者价值进行评测、判定、咨询等土 地估价活动。 9. 答案：√ 解析： 《经济适用住房管理办法》第三十五条规定： 单位集资合作建房是经济适用住房的组 成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严 格执行。单位集资合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。 10. 答案：× 解析： 《土地估价师资格考试管理办法》第五条规定： 有下列情形之一的人员，不能报名参 加土地估价师资格考试；已经办理报名手续的，报名无效： （一）因故意犯罪受刑事处罚， 在服刑期间及自刑罚执行完毕之日起至报名之日止未满五年的； （二）被取消土地估价师资 格未满五年的； （三）被取消考试资格未满两年的； （四）在评估或相关业务中受到行政处罚 或者撤职以上行政处分，自处罚、处分之日起至报名之日止未满两年的。 11. 答案：C 解析：土地总登记是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登 记。 12. 答案：B 解析：土地具有多种用途，如可作工业用地，也可作居住用地、商业、军事、办公用地等。 由于这一特性，对一块土地的利用，常常同时产生两个以上用途的竞争，并可以从一种用途 转换到另一种用途。 13. 答案：A 解析：建设用地从利用方式上看，是利用土地的承载功能，建造建筑物和构筑物，作为人们 的生活场所、操作空间和工程载体，以及堆放场地，而不是利用土壤的生产功能。 14. 答案：B 解析：地籍管理是土地管理的基础。 15. D 解析：其它土地指上述地类以外的其它类型的土地。包括： （1）空闲地； （2）设施农 用地； （3）田坎； （4）盐碱地； （5）沼泽地； （6）沙地； （7）裸地。田坎主要指耕地中南方 宽度≥1．0 米、北方宽度≥2．0 米的地坎。 16. 答案：C 解析：工业项目建设用地必须同时符合以下五项指标： （一）工业项目投资强度控制指标应 符合表 1 的规定； （二）容积率控制指标应符合表 2 的规定； （三）工业项目的建筑系数应不 低于 30%； （四）工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地 面积的 7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心 等非生产性配套设施； （五）工业企业内部一般不得安排绿地。但因生产工艺等特殊要求需 要安排一定比例绿地的，绿地率不得超过 20%。 17. 答案：A 解析： 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条明确规定，无偿取得划拨土 地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、 县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。 18. 答案：D-9-土地开发率（A11） 土地开发程度（A1） 土地供应率（A12） 土地建成率（A13） 解析： 《土地调查条例》第十九条 土地调查形成下列调查成果： （一）数据成果； （二）图 件成果； （三）文字成果； （四）数据库成果。 19. 答案：B 解析：第四十二条第二款规定：企业改制涉及以企业的实物、知识产权、土地使用权等非货 币财产折算为国有资本出资或者股份的， 应当按照规定对折价财产进行评估， 以评估确认价 格作为确定国有资本出资额或者股份数额的依据。 不得将财产低价折股或者有其他损害出资 人权益的行为。 20. 答案：C 解析：国土资源部令第 33 号《耕地占补平衡考核办法》第七条规定，补充耕地的责任单位 是： （1）单独选址建设项目用地，由建设单位自行补充耕地的，建设单位为补充耕地的责任 单位； （2）城市分批次建设用地，所在市、县人民政府为补充耕地的责任单位； （3）村庄、 集镇分批次建设用地，所涉及的农村集体经济组织为补充耕地的责任单位； （4）因没有条件 开垦或者开垦的耕地不符合要求，按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，由收取 耕地开垦费的地方人民政府或者有关部门代履行补充耕地义务的， 有关地方人民政府或者部 门为补充耕地的责任单位； （5）因耕地后备资源匮乏，经省、自治区、直辖市国土资源管理 部门统一安排，通过收取耕地开垦费在本省、自治区、直辖市行政区域内易地补充耕地的， 接收耕地开垦费的有关地方人民政府或部门为补充耕地的责任单位。 21. 答案：D 解析： 《土地管理法》第六十二条第三款规定，农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审 核，由县级人民政府批准。 22. 答案：D 解析： 《基本农田保护条例》规定。经国务院批准的重点建设项目占用基本农田的，满一年 不使用而又可以耕种并收获的， 应当由原耕种该幅基本农田的集体或者个人恢复耕种， 也可 以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳 闲置费。 23. 答案：C 解析： 《大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例》第二十三条：大中型水利水电 工程建设临时用地，由县级以上人民政府土地主管部门批准。 24.答案：C 解析：土地规划作用主要表现在对土地利用的控制、协调、组织和监督三个方面。 25.答案：B 解析：关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知（国土资发[ 号）规 定， 工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让， 其出让底价和成交价格均不得低于所在地土 地等别相对应的最低价标准。 26.答案：B 解析： 《企业破产法》规定，债务人被宣告破产后，债务人称为破产人，债务人财产称为破 产财产，人民法院受理破产申请时对债务人享有的债权称为破产债权。 27 答案：B 解析： 28 答案：C 解析： 《土地管理法》第二条第二款规定，全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代- 10 -表国家行使。 29.答案：A 解析：土地增值额=5000 万元－4000 万元＝1000 万元。 30.答案：C 解析： 《土地管理法》规定：各级人民政府应当依据国民经济和社会发展规划、国土整治和 资源环境保护的要求、 土地供给能力以及各项建设对土地的需求， 组织编制土地利用总体规 划。 31.答案：D 解析：下列情况经批准可保留划拨土地使用权：①继续作为城市基础设施用地，公益事业用 地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变， 但改造或改 组为公司制企业除外； ②国有企业兼并国有企业、 非国有企业及国有企业合并后的企业是国 有工业企业的；③在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的；④国有企业改造或 改组为国有独资公司的。 32 答案：D 解析：土地利用总体规划图件，包括： （1）土地利用总体规划图； （2）土地利用总体规划附 图。土地利用总体规划附图包括规划现状图、专题规划图和规划分析图。 33. 答案：D 解析：受自然条件等因素影响，补充耕地等级无法达到被占用耕地等级的，须按等级折算增 加补充耕地面积。 34 答案：B 解析： 《土地登记办法》规定，跨县级行政区域使用的土地，应当报土地所跨区域各县级以 上人民政府分别办理土地登记。 35 答案：C 解析： 农用地转用的依据包括： 土地利用总体规划、 土地利用年度计划、 建设用地供应政策。 36 答案：B 解析：土地条件调查是对土地的构成要素如地质、地貌、土壤、植被、气候、水文等自然条 件以及对土地的地理位置与投入产出关系等社会经济条件的调查， 为土地经济评价、 适宜性 评价等提供基础资料。 37 答案：A 解析： 《刑法》第二百二十三条 【串通投标罪】投标人相互串通投标报价，损害招标人或 者其他投标人利益，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。 投标人与招标人串通投标，损害国家、集体、公民的合法利益的，依照前款的规定处罚。 38 答案：B 解析： 《城乡规划法》第十九条规定， 城市人民政府城乡规划主管部门根据城市总体规划的 要求，组织编制城市的控制性详细规划，经本级人民政府批准后，报本级人民代表大会常务 委员会和上一级人民政府备案。 39 答案：C 解析：承包期内，承包方全家迁入小城镇落户的，应当按照承包方的意愿，保留其土地承包 经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转。 40 答案：A 解析：免税范围： 1)部队军事设施用地，2)铁路沿线、飞机场跑道和停机坪用地；3)炸药库 用地； 4)学校，幼儿园、敬老院、医院用地。 41 答案：A 解析： 《城乡规划法》第五条规定，城市总体规划、镇总体规划以及乡规划和村庄规划的编- 11 -制，应当依据国民经济和社会发展规划，并与土地利用总体规划相衔接。 42 答案：A 解析： 《协议出让国有土地使用权规定》第五条 协议出让最低价不得低于新增建设用地的 土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和。有基 准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的 70％。低于最低价 时国有土地使用权不得出让。 43 答案：D 解析：被征地农民安置途径：1)农业生产安置；2)重新择业安置；3)入股分红安置；4)异地 移民安置。 44 答案：A 解析：土地抵押权和地役权可以在土地他项权利证明书上载明。 45 答案：B 解析：按照表现形式的不同，可将地籍为常规地籍和数字地籍。 46 答案：D 解析：对各省（区、市）确定的优先发展产业且用地集约的工业项目，在确定土地出让底价 时可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的 70％执行。 47 答案：C 解析：土地使用权的转让有三种方式，即出售、交换、赠与。 答案：D 48 解析：土地执法监察的对象是与土地发生法律关系的土地管理者、土地所有者和土地使 用者。 49 答案：B 解析： 目前国土资源管理部门已经发布实施与土地估价及土地评价有关的国家和行业标准主 要有： 《城镇土地分等定级规程》《农用地分等规程》《农用地定级规程》《城镇土地估价 、 、 、 规程》《农用地估价规程》《建设用地节约集约利用评价规程》 、 、 50 答案：B 解析： 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十六条规定， 土地使用权转让价格 明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。 51 答案：BCDE 解析：开发区土地集约利用潜力类型包括：扩展潜力、结构潜力、强度潜力、管理潜力。 52 答案：ABE 解析：林地包括有林地、灌木林地、其它林地。其它林地包括疏林地（指树木郁闭度≥0．1、 ＜0．2 的林地） 、未成林地、迹地、苗圃等林地。 53 答案：ABC 解析： 土地市场作为市场体系的组成部分， 其主要特点包括： 交易实体的非移动性 （固定性、 土地市场的地域性、土地市场的垄断性（不充分性） 、流通方式的多样性、土地供给弹性小、 供给滞后性、低效率性、政府管制较严。 54 答案：BDE 解析： 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第三十九条 土地使用权因土地使用权出 让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。 55 答案：CDE 解析： 《土地管理法实施条例》规定，建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城市建设 用地范围外的土地，涉及农民集体所有的未利用地的，只报批征用土地方案和供地方案。 56 答案：ABE- 12 -解析： 《担保法》第三十六条 以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的 国有土地使用权同时抵押。 《城市房地产管理法》第四十八条：依法取得的房屋所有权连同 该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行 条例》第三十三条：土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。 57.答案：AB 解析：应由国务院批准的为：(1)基本农田；(2)基本农田以外的耕地超过 35h O；(3)其他土 地超过 70h O的。１亩=0．0667 公顷。 58.答案：ABD 解析：土地利用年度计划指标包括： （1）新增建设用地计划指标； （2）土地开发整理计划指 标； （3）耕地保有量计划指标。 59.答案：AB 解析： 《最高人民法院关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》 非法 ： 占用耕地“造成耕地大量毁坏” ，是指行为人非法占用耕地建窑、建坟、建房、挖沙、采石、 采矿、取土、堆放固体废弃物或者进行其他非农业建设，造成基本农田五亩以上或者基本农 田以外的耕地十亩以上种植条件严重毁坏或者严重污染。 1 公顷=15 亩。 60.答案：ABCD 解析： 国家授权经营是国家将土地使用权授权给国家控股公司经营， 被授权的国家控股公司、 作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司， 对授权经营的土地享有占有权、 使用权、 部分收益权和部分处置权。 61 答案：ABC 解析： 《国土资源听证规定》第十二条规定，有下列情形之一的，主管部门应当组织听证： （一） 拟定或者修改基准地价； （二） 编制或者修改土地利用总体规划和矿产资源规划； （三） 拟定或者修改区域性征地补偿标准。 62 答案：AB 解析： 《建设项目用地预审管理办法》规定，未经预审或者预审未通过的，不得批复可行性 研究报告、核准项目申请报告；不得批准农用地转用、土地征收，不得办理供地手续。 63.答案：ACDE 解析： 《土地登记资料公开查询办法》第二条规定，本办法所称土地登记资料，是指： （一） 土地登记结果，包括土地登记卡和宗地图； （二）原始登记资料，包括土地权属来源文件、 土地登记申请书、地籍调查表和地籍图。 64.答案：ABC 解析：常见的基准地价表现形式有：①级别基准地价；②区片基准地价；③路线价。 65.答案：AD 解析： 工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让， 其出让底价和成交价格均不得低于所在地 土地等别相对应的最低价标准。对低于法定最高出让年期（50 年）出让工业用地，或采取 租赁方式供应工业用地的， 所确定的出让价格和年租金按照一定的还原利率修正到法定最高 出让年期的价格，均不得低于本《标准》 。 66. 答案：A 解析：承租人取得土地使用权时未支付其它土地费用的，租金标准应按全额地价折算。 67.答案：BD 解析：承租人未按合同约定开发建设、未经土地行政主管部门同意转让、转租或不按合同约 定按时交纳土地租金的，土地行政主管部门可以解除合同，依法收回承租土地使用权。 68.答案：C 解析：地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，承租土地使用权可随之抵押，但承租土地使- 13 -用权只能按合同租金与市场租金的差值及租期估价，抵押权实现时土地租赁合同同时转让。 69 答案：A 解析： 如果承租土地使用权被国土资源行政主管部门收回， 抵押物的处置应由抵押权人进行。 70 答案：D 解析： 将土地转租给乙企业， 不能取得承租土地使用权、 土地优先受让权、 承租土地处置权。 71 答案：A 解析： 房地产开发企业有下列情形之一的， 税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近 的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税： （1）依 照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； （2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资 料的； （3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确 定转让收入或扣除项目金额的； （4）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算 手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； （5）申报的计税依据明显偏低，又无正 当理由的。? 72 答案：A 解析：10000 平方米×（1－5％）×18000 元／平方米(建筑面积)= 17100 万元。 73 答案：D 解析： 房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额， 应根据 土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。 除另有规定外， 扣除取得土地 使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭 证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 74 答案：C 解析： 《违反土地管理规定行为处分办法》规定，有下列行为之一的，对县级以上地方人民 政府主要领导人员和其他负有责任的领导人员，给予警告或者记过处分；情节较重的，给予 记大过或者降级处分；情节严重的，给予撤职处分： （一）土地管理秩序混乱，致使一年度 内本行政区域违法占用耕地面积占新增建设用地占用耕地总面积的比例达到１５％以上或 者虽然未达到１５％，但造成恶劣影响或者其他严重后果的； （二）发生土地违法案件造成 严重后果的； （三）对违反土地管理规定行为不制止、不组织查处的； （四）对违反土地管理 规定行为隐瞒不报、压案不查的。 75.答案：AB 解析：以石油为原料的化肥厂属于国务院明确禁止供地的项目，批准以“以租代征”方式擅 自占用农用地进行非农业建设。 （二）2009 年土地估价理论与方法真题 一、判断题(10 题，题号 1 一 10，共 10 分。请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相 同题号对应的符号涂黑，正确涂“√”，错误涂“×”。评分说明：每题 1 分，判断错误不得分并 倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为 O) 1.估价期日是进行估价资料调查、分析和价格评估工作的日期。( ) 2.容积率越大，意味着单位面积土地上可以建设的建筑面积越大。因此，当其他条件相 同时，容积率与楼面地价成反比关系。( ) 3.一些因素对土地价格的影响难以用数学模型度量或难以量化，在估价中可以不予考 虑。( ) 4.地价是土地权利的价格或价值，但是，土地估价结果中可以包括地上物和其他相关权 利的价值。( ) 5.基准地价、标定地价是我国地价体系的核心。( )- 14 -6.宗地甲的单位面积地价为 650 元/平方米， 土地使用权年限为 25 年;宗地乙的单位面积 地价为 700 元/平方米，土地使用权年限为 30 年。当土地还原率为 8%时，实际上宗地甲的 单位面积地价高于宗地乙。( ) 7.承租土地使用权与出让土地使用权相比，在投资风险和收益水平方面都存在差异，一 般在采用收益还原法评估承租土地使用权价格时， 所确定的还原率应高于评估出让土地使用 权的还原率。( ) 8.建筑物现值是建筑物的原始购建价格扣除使用过程中的折旧(价值减损)后的余额。( ) 9.地价是指地上权利的价格，地下空间按照构筑物进行估价。( ) 10.在某新建成住宅的估价中发现，其平面设计采用的是 20 世纪 80 年代的布局，则采用成 本法和市场比较法进行评估，确定结果时，需要计算并扣减折旧。( ) 二、单项选择题(45 题，题号 11―55，共 45 分。每题有 A、B、C、D 四个备选项，其 中只有一个最符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每题 1 分，选错不得分，不倒扣分) 11.在土地估价中，需要将影响土地价格的因素条件修正到估价期日的水平，是依据土 地估价的( )进行的。 A.替代原则 B.供需原则 C.变动原则 D.预期收益原则 12.根据马克思地租理论，土地价格存在的根源是( )。 A.垄断地租 B.级差地租 C.绝对地租 D.农业地租 13.在城镇土地分等中，假设某因子对应指标与土地利用效益呈正相关，某参评对象对 应指标值为 500，评价对象中该指标的最高值为 800，最低值为 300，则采用极值标准化法 计算参评对象的指标得分为( )。 A.40 B.60 C.62.5 D.66.7 14.以下关于中心地职能的说法不正确的是( )。 A.中心地提供的商品和服务称为中心地职能 B.中心地职能以商业、服务业为主 C.中心地职能包括社会、文化方面的内容 D.中心地职能包括制造业活动 15.路线价法中确定标准深度时，应采用临街各宗地的( )。 A.平均深度 B.深度的中位数 C.深度的众数 D.城市统一确定的某一深度 16.某建筑物的总面积为 4000 平方米， 年前建成投入使用， 8 现单位面积重置成本为 1000 元/平方米， 估计尚可使用 32 年， 残值率为 5%， 则采用平均折旧法评估该建筑物的现值为( ) 万元。 A.250 B.304 C.324 D.340 17.在采用土地租金测算土地纯收益时，需扣除的租赁费用中不包括 ( )。 A.管理费 B.土地税 C.维护费 D.保险费 18.在市场比较法中，案例与待估宗地所在地区的区域特性及其影响地价的因素和条件 相同或相近时，可称为二者处在( )。 A.相同区域或同一供需圈 B.比较区域或同一供需圈 C.类似区域或同一供需圈 D.比较区域或类似区域 19.某公司于 1996 年 8 月取得一宗 40 年期使用权的土地，于 1998 年 8 月建成宾馆，建 筑物耐用年限为 50 年。该宾馆年净收益 200 万元，房地综合还原率为 9%。采用收益还原 法评估该宾馆 2009 年 8 月的价格为( )万元。- 15 -A. 2145 B.2130 C.2040 D.2005 20.在采用成本逼近法评估土地价格时，计算投资利润的基数不包括 ( )。 A.土地取得费 B.土地开发费 C.利息 D.税费 21.运用市场比较法的直接比较法是以( )为基准，将交易案例与其逐项比较，经过修正 计算得到比准价格。 A.待估宗地 B.某交易案例 C.类似宗地 D.标准宗地 22.某宾馆建筑物尚可使用 25 年，剩余土地使用权年限为 27 年，预计未来第一年的纯 收益为 39 万元，此后纯收益每年在上一年基础上减少 2 万元，采用收益还原法计算该不动 产价值时，收益年数应确定为( )年。 A.19.5 B.20.5 C.25 D.27 23. 临街深度 未满 4 满4 满8 满 12 满 16 某 煤矿 （米） 未满 8 未满 12 未满 16 未满 18 风 井 用 深度指数(%) 130 125 120 110 100 地 以划 拨方式取得土地使用权， 后采用国有土地租赁方式进行有偿使用， 合同约定年租金为 3 万元 /亩，租期 15 年。据调查，当地同类工业用地市场租赁年租金为 5 万元/亩。假设土地还原 率为 7%，则评估该宗地法定最高年限的出让土地使用权价格为( )万元/亩。 A. 27.6 B.41.4 C.69.0 D.71.4 24.市场比较法中比较案例与待估宗地间建立价格可比基础不包括( )。 A.统一价格时点 B.统一面积单位 C.统一付款方式 D.统一货币种类和单位。 25.在某不动产总价值中，地价占 45%，建筑物价值占 55%，土地和建筑物的还原率分 别为 9%和 11%，则综合还原率为( )%。 A. 9.8 B.10 C.10.1 D.10.5 26.标准深度的连线被称为里地线，里地线两侧不临街的宗地分别称为( ) A.里地和表地 B.临街地和表地 C.里地和袋地 D.临街地和袋地 27.下列各图中，( )正确地反映了土地的自然供给特征。28.下表为某城市住宅用地
年间环比地价指数情况， 某比较案例住宅用地 2006 年 成交价为 1500 元/平方米，该案例修正到 2008 年的价格为( )元/平方米。 年份 地价指数 6 106 8 109A. 1635 B.1650 C.1785 D.1799 29.企业甲有住宅用地 5000 平方米，现与开发商乙达成协议联建住宅，建设资金均由开 发商乙出。预计该住宅项目容积率为 1.6，住宅单位建筑面积的造价为 1500 元/平方米，税- 16 -费为建筑造价的 4%。建成后，企业甲分得总建筑面积的 60%，开发商乙获得总建筑面积的 40%。则相当于企业甲以( )元/平方米的地面价格出资。 A. 1498 B.2340 C.3600 D.3744 30.采用成本法求取旧建筑物的价格时，首先求取在( )的建筑物重置价格，再计算建筑 物的折旧额，将建筑物重置价格减去折旧额，得到估价对象的价值。 A.建造时 B.估价工作时间 C.估价期日 D.未来某个时点 31.某宗土地采用三种估价方法得出的估价结果分别为 820 元/平方米、850 元/平方米和 900 元/平方米，若赋予的权重分别为 0.5、0.3 和 0.2，则该宗地的最终评估价格为( )元/平方 米。 A.820 B.845 C.850 D.857 32.在土地估价过程中，以下不属于确定最佳开发利用方式内容的是( )。 A.最佳用途 B.最佳收益 C.最佳集约度 D.最佳规模 33.马克思地租理论认为，土地自然条件的差别是( )产生的条件。 A.绝对地租 B.级差地租 C.垄断地租 D.城市地租 34.下列( )条件发生时，将导致相应用途的地价上升。 A.住宅区内道路禁止货车通行 B.住宅区旁建设铁路线 C.写字楼旁建设大型娱乐场 D.工业区地下水过量开采而产生地面沉降 35.某一边临街的三角形宗地，高 9 米，所临街道路线价为 1000 元/平方米，根据临街地 深度指数表，该宗地价格为( )元/平方米。 A. 1100 B.1200 C.1250 D.1300 36.对工业用地价格影响最大的两个因素是( )。 A.位置和环境 B.位置和基础设施 C.交通条件和基础设施 D.交通条件和环境 37.对具有保护价值的古建筑物估价应采用该古建筑物的( )。 A.重置价格 B.重建价格 C.市场价格 D.收益价格 38.在土地估价过程中，记载估价关键事项和估价结果，简要介绍估价技术过程的是( )。 A.送文函 B.估价工作报告 C.土地估价报告 D.土地估价技术报告 39.应用剩余法评估宗地价格，首先需要调查确认的是( )。 A.该宗土地规划许可的用途 B.该宗土地规划的容积率和建筑密度 C.该宗土地开发周期 D.该宗土地开发完成后房地产可能的售价 40.某宗地产预计未来第一年的净收益为 25 万元，此后逐年递增 2%，该类地产的土地 还原率为 6%，则该宗地产无限年期的收益价格为( )万元。 A. 312.5 B.416.7 C.625.0 D..下列土地估价中的技术处理不正确的是( )。 A.当采用市场比较法评估时，选择的比较案例应为 3 年内成交的交易实例 B.当采用成本逼近法评估宗地价格时， 计算土地开发费用应准确区分宗地红线内外的开 发程度 C.收益还原法中估价对象的净收益应根据估价对象实际经营的财务报表分析获得- 17 -D.剩余法中未来开发完成的房地产价值可以采用市场比较法、收益还原法进行测算 42.受理估价委托时应明确估价基本事项， ，其中不包括( )。 A.明确估价目的 B.明确估价对象 C.明确估价时点 D.明确估价收费具体数额 43.某房地产开发商取得一宗商业用地法定最高年限土地使用权，预计 2 年完成开发建 设，经调查测算，项目建成后的商场房地年净收益可达到 400 万元，综合还原率为 7%，则 开发完成后的不动产价值为( )万元。 A. 5333 B.5277 C.4804 D.4754 44.某城市写字楼用地的评估中，应选取同时期的( )对比较案例估价期日进行修正。 A.全国综合地价指数 B.该市综合地价指数 C.全国写字楼地价指数 D.该市写字楼地价指数 45.采用基准地价系数修正法评估宗地价格时，需要通过各方面的比较将对应用途和级别的 基准地价修正为估价对象宗地价格，在比较修正的因素中不包括对( )的修正。 A.建筑物成新状况 B.土地开发程度 C.土地使用权年限 D.容积率 46.下列城市规划因素中对地价影响最大的因素是( )。 A.面积、形状、土地使用年限 B.防洪堤、供电容量、消防站 C.绿化、游憩设施、环境质量 D.用途、容积率、建筑密度 47.某宗房地产的总价值为 90 万元， 其中土地价值 20 万元， 通过抵押获得贷款 60 万元。 若投保火灾险，其投保价值最高为( )万元。 A.30 B.60 C.70 D.90 48.依据交通原则建立起来的中心地体系，上级中心地可以支配下级中心地( )的商服活 动。 A.全部 B.1/2 C.1/3 D.1/6 49.某公司以年租金 540 元/平方米的价格租用某商业不动产，该不动产的剩余土地使用 年期为 30 年，建筑容积率为 1，建筑物的成新度为 70%。据调查，同类建筑物的重置价格 为 2000 元/平方米，同类商业房地产的法定最高年期土地出让价格为 3000 元/平方米，土地 还原率为 8%，建筑物还原率为 10%，不动产综合还原率为 9%。则该不动产的价格为( )元/ 平方米。 A. 3650 B.4232 C.5270 D.5599 50.某宗土地面积为 3000 平方米，城市规划限制指标为：容积率不高于 2.5，建筑密度 不高于 30%， 在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下， 下列方案中最佳的、 可行的是( )。 A.总建筑面积 7000 平方米，首层建筑面积 1000 平方米 B.总建筑面积 5000 平方米，首层建筑面积 900 平方米 C.总建筑面积 7200 平方米，首层建筑面积 1000 平方米 D.总建筑面积 7200 平方米，首层建筑面积 900 平方米 51.关于土地估价，下列表述中不正确的是( )。 A.采用不同估价方法评估的结果可能不同 B.不同估价目的下的估价结果可能不同 C.不同的估价时点将影响估价结果 D.不同的估价作业时间将影响估价结果 52.在路线价评估中，( )不符合选取标准宗地的标准。 A.街道转角处的宗地 B.矩形宗地 C.容积率为所在区段代表性容积率 D.一面临街的宗地- 18 -53.以下( )方法不适宜地租量的求取。 A.从房租中分离出地租 B.从地价中求出地租 C.从土地开发成本中求出地租 D.用类似剩余法的方法求出地租 54.( )是决定城市土地利用价值的重要因素。 A.区位 B.土地承载力 C.土地出让方式 D.土地开发成本 55. 2009 年上半年我国各主要大城市均出现土地市场、房地产市场的火爆现象，房价过 快上涨、 “地王”频现， 业界普遍认为存在一定的房地产泡沫现象。 根据土地估价的基本原理， 在出现房地产泡沫的情况下，( )才能够评估出估价对象客观潜在的价格。 A.市场比较法 B.成本法 C.收益还原法 D.剩余法 三、多项选择题(15 题，题号 56―70，共 30 分。每题有 A、B、C、D、E 五个备选项， 其中至少有两个最符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每题 2 分，多选、有错误选项的不得分，不倒扣分;少选但均为正确选项的每项得 0.5 分) 56.关于成本逼近法测算中的“土地增值”，下列表述正确的有( )。 A.土地增值是土地开发收益 B.土地增值是土地市场价格与成本价格的差额 C.土地增值是土地成本价格与土地增值率的乘积 D.土地增值是土地开发总投资与土地增值率的乘积 E.土地增值是因开发后基础设施增强、土地用途改变、土地权利转移等多种因素带来的 57.我国城镇国有土地价格实质上是( )。 A.无限年期的土地所有权价格 B.有限年期的土地所有权价格 C.有限年期的土地使用权价格 D.完全的土地所有权价格 E.土地所有权价格的一部分 58.采用安全利率加风险值调整值法求取土地还原率时，安全利率可以采用( )。 A.同时期一年期国债年利率 B.同时期一年期银行定期存款年利率 C.同时期一年期银行贷款年利率 D.同时期银行活期存款年利率 E.政府统计的经济增长率 59.在影响宗地价格的因素中，下列选项中属于个别因素的有( )。 A.繁华程度、生活配套设施齐备程度 B。宗地内开发程度 C.宗地面积、形状 D.环境质量、景观 E.临街类型、临街位置 60.当存在( )情况时，不适于采用剩余法评估土地价格。 A.房地产市场不稳定，价格波动很大 B.城市有稳定的土地供应计划和政策 C.房地产交易资料信息完整，可公开查询 D.贷款利率不变 E.规划控制容积率、建筑密度等指标不明确 61.在用剩余法评估土地价格过程中，预测开发完成后的不动产价值一般可以采用( )。 A.市场比较法 B.成本逼近法 C.收益还原法 D.长期趋势法- 19 -E.基准地价系数修正法 62.在路线价法评估过程中，街角地所临的两条道路，( )的街道应作为正街。 A.路线价低 B.路线价高 C.路线价相同时较宽 D.路线价相同时较窄 E.车流量较大 63.在以下影响土地价格的因素中，当因素的指标值上升时，引起土地价格呈单纯上升 趋势的有( )。 A.人口密度 B.基础设施配套水平 C.繁华程度 D.噪声 E.地形坡度 64.下列情况中，( )的土地估价特别适用路线价法。 A.土地税收 B.大城市住宅用地 C.工业开发区 D.商业街两侧不动产 E.城市房屋拆迁补偿 65.需要结合土地用途才能确定其对土地价格影响方向的因素有( )。 A.交通管制 B.社会治安 C.铁路 D.流动人口 E.经济形势 66.土地估价报告应经( )才能生效。 A.估价假设条件说明 B.土地估价师签字 C.公证 D.土地估价机构盖章 E.送文函 67.以下不动产价格评估，不能采用收益还原法的有( )。 A.写字楼 B.普通住宅 C.医院 D.邮电所 E.空置厂房 68.导致影响土地价格的社会经济因素发生变化的原因可能是( )。 A.城市人均收入提高 B.城市规划中对城市性质进行了调整 C.城市土地供求变化 D.城市道路系统调整 E.新建大型文化娱乐中心 69.房屋新旧程度评定标准是根据房屋的( )等方面的有关项目进行评定的。 A.建成年代 B.结构和楼地面 C.装饰部分 D.设备部分 E.维修、大修情况 70.采用基准地价系数修正法评估宗地价格时，需要收集所在城镇基准地价评估成果， 包括( )。 A.基准地价表 B.基准地价成果图件 C.基准地价因素修正系数表 D.基准地价评估方案 E.基准地价成果应用说明 四、情景分析题(3 题，内含 15 小题，题号 71 - 85，共 15 分。每小题有 A、B、C、D 四个备选项，其中至少有一个最符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评 分说明：每小题 1 分，多选、有错误选项的不得分，不倒扣分：少选但均为正确选项的每项 得 0. 25 分) (一)某工业开发区通过征地方式获得 1 平方公里 O 土地进行一级开发，计划达到“五通- 20 -一平”后按工业用地分块出让。该地区土地取得费用平均为 15 万元/亩(含征地费用及相关税 费)，达到“五通一平”条件的开发费用(含管理费和开发阶段的税费)平均为 2 亿元/平方公里。 征地完成后，土地开发周期为 2 年，第一年内投入开发费用的 60%，第二年内投入剩余的 40%。假设银行贷款年利率为 7%，当地一级开发的投资利润率为 15%，类似土地开发的土 地增值收益率为 20%，土地还原率为 9%。预计开发完成后可用于出让的面积比例为 70%。 请就上述内容，回答 71 -75 小题的问题。 71.土地取得费用的计息期应为( )年。 A.2 B.1.5 C.1 D.0.5 72.土地开发期间所负担的利息总额为( )万元。 A. 2975 B.4717 C.4817 D.5559 73.土地开发利润总额达到( )万元。 A. 6375 B.7083 C.8500 D.9443 74.计算土地增值收益应采取的基数为( )。 A.土地取得费用 B.土地取得费用+土地开发费用 C.土地取得费用+土地开发费用+利息 D.土地取得费用+土地开发费用+利息+利润 75.为确定开发后可出让面积的出让底价，在将各项因素构成相加求和的基础上，还应 做( )等处理和修正。 A.因素构成累加值÷ 70% B.因素构成累加值× 70% C.年期修正 D.期日修正 (二)某城市建成区内有一国有化工厂，土地面积 15000 平方米，为 1980 年底经划拨方 式取得的土地使用权，地上建有砖混结构的厂房和办公用房。1995 年领取土地使用权证书。 该工厂周围为居住区。根据城市总体规划，该厂址所处区域规划为居住用地。由于经营效益 低下，且对环境有污染，该市土地储备中心拟进行收购。该市基准地价公布日期为 2003 年 1 月 1 日。 请就上述内容，回答 76 - 80 小题的问题。 76.该工厂土地要人市交易，可以采用( )方式。 A.不改变工业用途，协议出让 B.直接转让给开发商 C.招标 D.挂牌 77.仅根据城市总体规划图中的信息判断，估价中该土地可能按( )用途评估。 A.居住 B.商业 C.工业 D.商住综合 78.某开发商委托评估该宗土地可能实现的市场价格，可采用( )。 A.基准地价系数修正法 B.市场比较法 C.成本逼近法 D.剩余法 79.为评估该宗土地出让的市场价格，估价师还应搜集的信息为( )。 A.该宗土地规划容积率 B.类似土地出让挂牌底价 C.类似土地拍卖成交价格 D.类似用途物业市场销售成交价格 80.若要评估该宗土地的划拨土地使用权价格，能够采用的评估方法有( )。 A.市场比较法 B.成本逼近法 C.基准地价系数修正法 D.收益还原法 (三)某人拥有一套建筑面积 110 平方米的商品住宅。该住宅为 2000 年底取得 70 年土地- 21 -使用权，2003 年底建成交付使用的，建筑物使用年限为 70 年，办理了房地产权证。2008 年底这套住宅正在出租，月租金 3000 元，出租方承担物业管理费和维修费，水电费、供暖 费等由承租方负担。该地区此类住房的年出租空置率平均为 10%，还原率为 9%。 请就上述内容，回答 81 - 85 小题的问题。 81.该套住宅的年租赁收入为( )元。 A. 46000 B.36000 C.33000 D.32400 82.如果该套住宅需要投房屋财产保险，则理论上保险金额应采用( )。 A.该套住房的重置价格 B.该套住房的现实市场价值 C.该套住房的建筑物重置价格 D.该套住房的建筑物现值 83.采用收益还原法评估该套住宅的价格时，所需扣除的租赁费用构成应为( )。 A.物业管理费+维修费+保险费 B.房地产税+物业管理费+维修费 C.房地产税+物业管理费+维修费+保险费 D.房地产税+物业管理费+维修费+保险费+水电费+供暖费 84.如果房屋所有权人要将该住宅卖掉，可以采用的估价方法有( )。 A.市场比较法 B.收益还原法 C.成本法 D.剩余法 85.若 2008 年底房屋所有权人要将该住宅卖掉，委托评估，估价师选用的比较案例为新 建成的类似商品住宅，剩余 68 年使用年限，则该案例的年期修正系数为( )。 A. 0.9952 B.0.9969 C.0.9981 D.0.9992（二）2009 年土地估价理论与方法考试真题答案 一、判断题二、单项选择题 11.C l2.C l3.A 14.D l5.C 16.C 17.D l8.C 19.D 20.C 21.A 22.B 23.C 24.A 25.C 26.C 27.D 28.D 29.D 30.C 31.B 32.B 33.B 34.A 35.C 36.C 37.B 38.C 39.A 40.C 41.C 42.D 43.B 44.D 45.A 46.D 47.C 48.B 49.B 50.D 51.D 52.A 53.C 54.A 55.C 三、多项选择题 56. BCE 57. CE 58. AB 59. BCE 60. AE 61. ACD 62. BC 63. BC 64. ADE 65. ACD 66. BD 67. CD 68. BDE 69. BCD 70. ABCE 四、情景分析题 71.A 72.C 73.A 74.D 75. AC 76. CD 77. ABD 78. ABD 79. ACD 80. AB 81.D 82.D 83.C 84. AB 85.C- 22 -（三）2009 年土地估价师土地估价实务基础考试真题 一、单项选择题(30 题，题号 l - 30，共 15 分。每题有 A、B、C、D 四个备选项，其中 只有一个最符合题意， 请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。 评分说明： 每题 0.5 分， 选错不得分，不倒扣分) 1.城市地价动态监测中，监测点必须采集的信息是( )。 A.土地实际利用状况 B.设定内涵条件下的评估地价 C.现状条件下的评估地价 D.评估时间 2.土地估价行为是( )的一种。 A.房地产经济 B.房地产证券 C.房地产金融 D.房地产中介 3.判断土地是否为最有效使用状态时，不需要考虑的因素是( )。 A.该地块的最佳利用方式 B.该地块的收益是否均衡 C.最有效使用方式可以持续多久 D.目前利用方式是否为最有效 4.下列城市规划因素中，影响土地价格的个别因素是( )。 A.人口密度控制、用地结构 B.建筑物密度、容积率 C.区域交通管制、用地结构 D.公用设施条件、容积率 5.在全国范围内，按照标准耕作制度，在自然质量条件下划分出的农用地等别是( )。 A.农用地等别 B.农用地利用等别 C.农用地自然等别 D.农用地定级等别 6.在土地定级中，某评价单元受到市级商服中心、区级商服中心影响，其中市级商服中 心的市级、区级、小区级商服功能对其影响分值分别为 15、10、20，区级商服中心的区级、 小区级商服功能对其影响分值分别为 12、21，则其商服繁华度作用分值为( )。 A.33 B.45 C.48 D.78 7.在土地估价实务中，经常会涉及划拨土地使用权价格与承租土地使用权价格评估问 题。下列关于二者关系的观点正确的是( )。 A.划拨土地使用权属于物权，承租土地使用权属于债权 B.二者在土地使用权性质上不同，但价格水平相当 C.二者在土地使用权性质上不同，价格也不同，二者的价格差等于土地出让金 D.由于权利性质不同，二者不可能在同一土地市场中交易 8.经批准，某宗已出让国有土地的用途由工业变更为居住，按规定应补交土地差价，该 差价可用批准时居住用地出让年期的市场价格扣减( )求得。 A.批准时工业用地法定最高使用年期的市场价格 B.原取得工业用地国有土地使用权时实际支付的价格 C.批准时工业用地剩余土地使用年期的市场价格 D.批准时居住用地的土地使用权出让金 9.评估商业店铺地价时，不宜采用的估价方法是( )o A.市场比较法 B.成本逼近法 C.收益还原法 D.基准地价系数修正法 10.采用收益还原法进行地价评估时，不属于经营费用的是( )。 A.职工工资 B.房屋折旧费 C.营业税 D.改扩建费用 11.某宗地当前年纯收益为 5 万元，预计未来每年纯收益比上一年增长 1%，土地还原率 为 5%，则该宗地当前的无限年期价格为( )万元。 A. 100 B.125 C.120 D.83.3- 23 -12.下列关于工业用地出让价格表述欠妥的是( )。 A.在协议出让方式下，不同城市工业用地出让价格相互之间的可比性较差 B.真正现实意义上的工业用地价格可以通过土地利用收益还原并测算出来 C.基础设施条件的改善，同一个经济区域内的城市之间、工业用地相互之间的替代性增强 D.招标拍卖挂牌出让是土地资产市场优化配置的方式， 也是促使工业用地价格上涨的主 要原因 13.利用剩余法估价时，场地取得契税的计息期应包括( )。 A.前期、建设期、销售期 B.前期、开发期、销售期 C.建设期、销售期 D.开发期、销售期 14.我国地价体系的核心是( )。 A.交易地价和标定地价 B.基准地价和标定地价 C.交易地价和成交价格 D.基准地价和公告地价 15.房屋拆迁规模大、分期分段实施拆迁时，拆迁估价期日为( )。 A.首批房屋拆迁之日 B.全部房屋拆迁之日 C.当期(段)房屋拆迁实施之日 D.房屋拆迁许可证颁发之日 16.某耕地区片近三年平均年产值为 1700 元/亩，如土地补偿费按年产值的 10 倍计，土 地补偿费和安置补助费之和，最低不得低于年产值的 16 倍，最高不得高于年产值的 25 倍， 则该征地区片价为( )万元/亩。 A. 4.25-5.95 B.2.72-4.42 C. 2.72 -4.25 D.1.70-2.72 17.按照城市地价动态监测工作的要求，下列关于地价监测点评估的表述( )是正确的。 A.监测点价格须反映监测期内地产市场的客观状况， 评估时可直接按土地实际成交价格 确定 B.监测点地价应采用市场比较法、收益还原法等基本估价方法进行评估 C.取路线价法、 市场比较法测算结果的算术平均值作为某商业地价监测点季度监测价格 D.实施年度地价监测时，地价监测点价格评估的估价基准日确定为每年的 1 月 1 日 18. 2008 年 8 月某开发公司通过竞拍取得一宗商业用地，土地出让年期为 40 年。在取 得房屋预售许可证后，该公司与某超市签订了租赁合同，租期为 5 年，租金比市场租金低 15%左右。2009 年 8 月竣工时对整体不动产进行价格评估，下列做法正确的是( )。 A.应考虑市场租金，而不应考虑实际租金 B.以市场租金为基础，用合同租金对市场租金进行修正 C.以合同租金为基础，对其进行 15%左右的修正 D.租赁期以合同租金为基础，其余年期以市场租金为基础 19.某城市一宗工业用地所处土地级别的基准地价为 300 元/平方米， 根据国土资源部 《关 于发布实施(全国工业用地出让最低价标准)的通知》(国土资发 1 号)的规定，该市 工业用地出让最低限价为 284 元/平方米，2008 年 8 月，该市国土局拟出让此宗地，则其出 让价格不得低于( )元/平方米。 A.210 B.240 C.284 D.300 20.某工业用地无限年期价格为 1020 元/平方米，土地还原率为 5%，则该地的年租金为 ( )元/平方米。 A. 51.00 B.55.87 C.59.44 D.98.27 21.某房地产开发商于 2006 年 7 月经出让取得一宗住宅用地，2 年后取得房屋预售许可 证，2009 年 2 月销售房产，其土地使用权最长截止日期为( )。 A.2079 年 7 月 B.2079 年 2 月- 24 -C.2076 年 7 月 D.2076 年 2 月 22.某宗地生地价格为 Pl，熟地价格为 P2，地上建筑物正常装修后待使用的不动产价格 为 P3，若其正在使用的不动产价格为 P4，则正常情况下( )。 A.P1 C. P2 23.某企业于 2008 年 1 月经出让取得一宗工业用地 50 年土地使用权，2009 年 1 月厂房 通过竣工验收，其经济寿命为 60 年。若厂房正常使用，截止到 2015 年 1 月时，其剩余耐用 年数为( )年。 A.43 B.44 C.53 D.54 24.某城市甲、乙两宗地楼面地价分别为 2020 元/平方米、1850 元/平方米，建筑容积率 分别为 3、5，若其他规划条件相同，则两宗地的总价比较为( )。 A.甲小于乙 B.甲略大于乙 C.甲与乙相同 D.甲远大于乙 25.某宗位于主干道旁的工业用地，厂区内为硬化路面、自供水，厂区外铺设有市政供 水、排水、供热、煤气等管网以及通讯电缆、供电电网，则在土地价格评估时，土地开发程 度应设定为( )。 A.宗地红线外“三通”(通路、通电、通水)及宗地内场地平整 B.宗地红线外“五通”(通路、通电、通上水、通讯、通气)及宗地内场地平整 C.宗地红线外“五通”(通路、通电、通下水、通讯、通气)及宗地内场地平整 D.宗地红线外“七通”(通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气、通热)及宗地内场地 平整 26.估价师运用剩余法评估出某新建商品房项目用地土地价格为 3000 万元。 委托估价方提出 异议， 并向估价机构提供企业在引进 ISO 国际质量管理体系后投资成本节省 5%的有效证明。 在其他条件不变的情况下，若对估价结果进行复核，其结果为( )。 A.复核结果高于 3000 万元 B.复核结果低于 3000 万元 C.维持原估价结果不变 D.依重新计算的最终结果确定 27.因案件执行的需要，人民法院拟对某宗划拨土地使用权进行处置并委托当地政府土 地交易中心进行拍卖。以下对拍卖底价评估的观点正确的是( )。 A.属于强制处分范畴，底价评估时需考虑进行价值折减 B.采用完全市场公开价值标准评估底价 C.根据法院出具的意见评估底价 D.根据案件申请执行方的意见评估底价 28.关于面状的土地定级因素，下列描述不正确的是( )。 A.此类因素所依附的客体在城镇中占地面积较大 B.只对自身客体所在位置上的土地有影响 C.只要对周围地块有外溢影响的，就不能当作面状因素处理 D.绿地状况、自然条件可为面状因素 29.下列人员情形，不能报名参加土地估价师资格考试的有( )。 A.被取消土地估价师资格已 3 年 B.被取消考试资格已 3 年 C.在评估业务中受到行政处罚，自处罚之日起至报名之日止已 3 年 D.因故意犯罪受刑事处罚，自刑罚执行完毕之日起至报名之日止已 8 年 30.某宗地工业用地位于城市仓储加工区，在进行宗地价格评估时，下列对厂区内职工 宿舍楼、食堂和职工活动室用地的正确处理方式有( )。- 25 -A.将该部分用地分割出来，按照住宅用途进行评估 B.将该部分用地分割出来，按照综合用途单独进行评估 C.纳入工业配套设施用地，按工业用途进行评估 D.按委托估价方的要求进行用途设定和评估 二、多项选择题(20 题，题号 31―50，共 30 分。每题有 A、B、C、D、E 五个备选项， 其中至少有两个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每题 1.5 分，多选、有错误选项的不得分，不倒扣分;少选但均为正确选项的每项得 0. 35 分) 31.在土地估价资料收集中，下列选项属于产权登记资料的是( )。 A.国有土地所有证 B.国有土地使用证 C.房屋所有权证 D.土地登记卡 E.城镇规划图 32.土地估价师可从城市总体规划图中了解到待估宗地的基本信息有( )。 A.容积率 B.周围土地利用环境 C.建筑物高度 D.覆盖率限制 E.用途 33.土地估价报告审核的主要内容有( )。 A.估价假定前提和限制条件 B.市场分析过程 C.估价技术路线、方法选择及运用 D.估价结果 E.参加现场踏勘的人员 34.按照《中华人民共和国土地管理法》的规定，在征收 50 亩耕地、5 亩乡镇企业建设 用地时，应支付的征收土地补偿费有( )。 A.被征收土地需要供养人员的失业保障金 B.土地补偿费 C.被征收耕地需要安置的农业人口的安置补助费 D。青苗补偿费 E.地上附着物的补偿费 35.按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定，下列房屋拆迁不需要进行补偿的有( )。 A.尚有半年到期的临时用地上的简易房屋 B.平房屋顶搭建的屋顶棚屋 C.占用公共设施用地建造的商业店铺 D.住宅小区建设的车棚 E.没有取得建设用地规划许可证而建成的房屋 36.利用样点地价评估基准地价时，样本数据检验应注意( )。 A.同一土地级别中，同一交易方式计算的样本地价要通过样本总体同一性检验 B.同一土地级别中，不同交易方式计算的样本地价，也要通过样本总体同一性检验 C.用卡方检验法对未知数据分布类型的样本进行总体一致性检验 D.用均值一方差法对样本总体为正态分布的进行异常值剔除 E.用￡检验法对样本总体为正态分布的进行异常值剔除 37.下列房地产开发活动，可采用剩余法进行评估的是( )。 A.开发商确定竞拍地块所能支付的最高价格 B.投资者确定待拆迁改造房屋的土地估价 C.投资者估算建设项目建成后经营的最高控制成本- 26 -D.投资者估算建设项目的预期利润 E.市政府办公楼改造的地价评估 38.下列选项中，必须计入土地开发费的有( )。 A.土地平整费 B.小区开发费 C.公交站点建设费 D.公用设施配套费 E.客运铁路专线 39.宗地估价时，下列关于确定估价基本事项描述正确的是( )。 A.确定估价采用的技术路线和估价方法及估价报告备案部门 B.估价对象主要包括位置、用途、面积、权属文件和估价权利性质等 C.应根据估价期日确定估价日期 D.应根据估价目的和委托方的要求确定估价期日 E.应根据委托方的要求确定估价目的 40.下列关于政府干预地价过度上涨的正确说法是( )。 A.征收土地增值税，用于政府基础设施建设 B.保证政府对土地的绝对控制权 C.促进正常土地市场的建立，使土地的转移、流动正常化 D.使土地价格的上涨速度同整个经济发展的速度相协调 E.满足社会各部门发展对土地的需求，防止土地资源和资产浪费 41.某宗地位于城市郊区，临城市主干道，周边生活基础设施不够完善，所在街道人口 密度较小。宗地西高东低，北段边界呈弧形，为不规则多边形。根据所给资料可以准确认定 的宗地个别条件有( )。 A.宗地内“三通一平” B.宗地临城市主干道 C.宗地不平坦 D.宗地交通非常便利 E.宗地周边人口密度较小 42.下列关于成本逼近法适用范围描述正确的有( )。 A.适用于新开发土地的估价 B.适用于建成区土地的估价 C.适用于山区乡镇企业用地的估价 D.适用于商业用地的估价 E.适用于学校、公共设施用地的估价 43.开发商经出让取得某宗商品房开发建设用地，在开工建设前接到政府规划调整通知， 将该地块列入经济适用住房开发建设用地， 提高容积率， 并将南面临路的部分土地改为街头 绿地。下列关于开发商重新办理用地手续的正确说法是( )。 A.没有改变用途，政府不需要给开发商补偿 B.由建商品房改为建经济适用房，应返还给开发商出让金 C.必须将开发商支付的街头绿地部分的土地出让金全部返还 D.新增加的容积率是经济适用住房建设的要求，不应向开发商收取新的费用 E.绿地产权归未来业主共同所有 44.下列有关农用地分等和定级相互关系的认识正确的是( )。 A.农用地级别是等别在县级行政区范围内的续分 B.农用地分等和定级分别以在全国范围、在县域范围内可比作为基本目标 C.农用地分等和定级分别反映了农用地综合质量和土地利用价值的优劣 D.农用地分等、定级本质上都是对同一区域内的农用地质量进行评价 E.农用地定级必须在分等的基础上进行- 27 -45.已知，某宗已完成配套开发的国有土地评估价为 y.，政府确定其出让底价为%，拍卖 中其成交价为%。按照正常情况，下列关于评估价、出让底价、成交价之间的关系描述正确 的有( )。 46.某乡镇经批准需征收集体土地修建一条公路，其中需占耕地 25 公顷、其他土地 8 公 顷。下列关于征地补偿费的使用和分配的正确说法有( )。 A.土地补偿费归村民集体经济组织所有 B.安置补助费可以发放给被安置人员本人 C.土地补偿费必须发给全体农户 D.安置补助费可以支付给农村集体经济组织，用于统一安置 E.安置补助费可以用于农村集体基础设施建设 47.下列关于土地估价师资格制度说法正确的是( )。 A.土地估价师必须经注册才能签署估价报告 B.土地估价师实践考核分为专业实践和专业考核 C.土地估价师的专业实践期不少于一年 D.土地估价师不可以评估地上建筑物 E.国家实行土地估价师资格认定制度 48.对于下列各类型土地，适宜选用替代原则进行评估的是( )。 A.寺庙用地 B.别墅用地 C.小型油井用地 D.高尔夫球场用地 E.文化遗产用地 49.按照《国土资源部办公厅关于完善企业改制土地估价报告备案有关事宜的通知》的 规定，下列说法正确的有( )。 A.应当收集整理当地土地一级开发市场和近三年来已备案的土地估价报告等资料 B.应当开展出让土地使用权价格和划拨土地使用权价格差异测算和研究 C.报告中的土地增值收益率由土地估价师直接确定 D.划拨土地使用权价格评估，可采用一种估价方法确定 E.企业改制上报备案的土地估价报告必须同时包含划拨土地使用权价格和出让土地使 用权价格 50.下列关于征地区片综合地价测算基本要求的描述正确的有( )。 A.征地区片价作为征地补偿实施过程中的执行标准，可以设定宗地补偿费修正体系 B.设定修正体系的，要严格限定修正因素并控制修正系数，修正体系不需公布 C.一个县的征地区片价原则上控制在 4-6 个级别 D.征地区片价应设定对应的基准时点，一般 3-5 年更新 1 次 E.征地区片价公布时，修正体系不需公布，由国土部门掌握 三、情景分析题(2 题，内含 10 小题，题号 51 - 60，共 10 分。每小题有 A、B、C、D 四个备选项，其中至少有一个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分 说明：每小题 1 分，多选、有错误选项的不得分、不倒扣分;少选但均为正确选项的每项得 0. 25 分) (一)A 城市有一宗国有建设用地，占地面积为 1000 平方米，土地使用者于 2001 年以行 政划拨方式取得， 后于 2004 年 8 月 1 日通过补办出让手续取得该宗地 50 年期的土地使用权， 同时建成一栋总建筑面积为 2500 平方米的办公楼，现全部用于出租。 A 城市房地产市场比较发育，拟以 2009 年 8 月 1 日为估价期日进行评估，开展的有关 市场调查情况如下：- 28 -(1)该宗地同一区域、规模档次相同的办公楼月租金收入一般为 30 万元，月平均费用 15 万元，可收取押金 60 万元; (2)该办公楼耐用年限为 60 年，残值率为 O，建筑物重置价为 4000 元/平方米; (3)当地土地还原率为 6%，建筑物还原率为 8%，银行一年期存款利率为 5%。 请根据上述内容，回答 51 -55 小题的问题。 51.评估该宗地价格时，土地估价人员不宜选择的估价方法有( )。 A.收益还原法 B.剩余法 C.市场比较法 D.成本逼近法 52.从该办公楼的耐用年限和残值率看，其建筑结构为( )。 A.砖木结构 B.砖混结构一等 C.砖混结构二等 D.钢筋混凝土结构 53.该办公楼客观年纯收益为( )万元。 A.180 B.181 C.183 D.185 54.评估中，该办公楼的年折旧额为( )万元。 A. 16.7 B.18.2 C.20.0 D.22.2 55.若 A 城市土地市场上的交易案例较租赁案例多，采用市场比较法求取的价格比收益 还原法低一成，那么最终确定土地价格将采用何种方法( )。 A.市场比较法 B.采用权重法加和，且市场比较法权重较大 C.收益还原法 D.采用权重法加和，且收益还原法权重较大 (二)某城市有一座两面临街的商业不动产，经土地估价师收集资料、实地踏勘，得到该 宗地的以下资料和信息： (1)宗地现场调查草图，如图所示; (2)与该宗地类似的房地产年出租净收入一般为 400 元/平方米; (3)该宗地的使用年限为 40 年，现已使用了 10 年; (4)该宗地的容积率为 1，建筑密度为 50%，建筑靠近甲街道; (5)该类不动产综合还原率为 10%，土地还原率为 8%; (6)该城市路线价深度修正系数如下表。并依规定，两面临街且宗地深度在里地线深度 两倍值以下时，应以中间线分前后两部分计算其临街单价。 深度修正系数表 &5 米 1.20 5-7 米 1.15 7-9 米 1.10 9 -11 米 1l―l5 米 15~19 米 &19 米 1.00 0. 95 0. 90 O．85- 29 -乙街路线价 1000 元/平方米 请就上述内容，回答 56 - 60 小题的问题。 56.从宗地现场调查草图上可以获得待估宗地的个别条件信息有( )。 A.宗地两面临街 B.土地开发程度为“七通一平” C.宗地为长方形 D.地质状况较好 57.假定未来年收益不变，该不动产当前的评估价格为( )元/平方米。 A. 4769.8 B.4503.1 C.3911.6 D..该宗地当前的评估价格为( )元/平方米。 A. 1000 B.2500 C.2945 D.3120 59.若不动产的估价为 76 万元，土地估价为 52 万元，该城市银行的不动产或土地抵押 贷款率为 60%，则委托方下列贷款期望数额中，( )万元银行可以接受。 A.25 B.37 C.45 D.50 60.委托方贷款额为不动产总值的 60%，土地估价机构仍然不得接受抵押委托评估的情 形有( )。 A.委托方与另一公司共用该宗地使用权，未经对方同意 B.委托方拟将该不动产出售但未发生 C.委托方已经抵押了部分国有土地使用权，现未解除抵押合同 D.委托方将该不动产出租 四、计算题(2 题，共 45 分，其中第一题 25 分，第二题 20 分。答案要求：分别列出解 题思路、基本方法、分步计算公式、代入数据计算式、计算结果及单位;计算中间结果均保 留两位小数，单价为元/平方米，总价为元：计算最终结果均保留整数，单价为元/平方米， 总价为万元。评分说明：分项分步记分;计算式(包括代入数据计算式)和计算结果分别计分; 只有计算结果的不得分) (一)某企业于 2006 年 10 月 30 日以挂牌出让的方式，取得一宗面积为 10000 平方米的 综合用途土地， 土地出让年限为 50 年， 批准的规划容积率为 2.5。 由于市政建设条件等原因， 未能及时开工， 后经有关部门的批准， 项目于 2008 年 7 月开始动工， 预计 2010 年 7 月竣工。 项目其他有关资料如下： (1)该不动产为商场、写字楼用途，总建筑面积 25000 平方米。其中，1-4 层为商场，建 筑面积 10000 平方米;8 层为设备层，建筑面积为 1000 平方米;其余层为写字楼，建筑面积 14000 平方米。写字楼中两层自用，建筑面积 2000 平方米。 (2)该不动产预算投资 2400 元/平方米，开发建设周期预计 2 年，第一年投入 60%，第二 年投入 40%，资金在投资期间为均匀投入。该不动产建成时即以出租的方式经营，现已计 划出租定价，商场为每平方米建筑面积 5.5 元，写字楼为每平方米建筑面积 3.5 元。 估价师对市场进行调查获得一些资料： (3)同类建筑物耐用年限为 50 年，估价期间，市场建安综合造价为 2500 元/平方米，经 估算，本项目投资总量为 6250 万元。 (4)估价期间，同一区域内类似物业的租金水平比较稳定，按可出租建筑面积计，商场- 30 -市场日租金为 5.0 元/平方米，写字楼市场日租金略低，考虑市场平均可出租率、空置期，以 及承租方一般需缴纳相当于 3 个月租金数额的押金等因素， 经测算， 本物业建好后的年总收 益为 3000 万元。 (5)估价期间，同一区域内类似物业出租经营中，市场管理费、维修费、税金分别为年 租金的 10%、8%和 12%。按此标准测算，本物业经营中管理费、维修费、税金共计 800 万 元。由于综合还原率中已考虑建筑物每年的折旧损失因素，所以经营费用中不再考虑。保险 费为建安综合造价的 0.2%。 (6)当地土地还原率为 8%， 综合还原率为 10%(已考虑建筑物每年的折旧损失因素);同类 不动产销售时，销售税费相当于售价的 10%，投资利润相当于土地取得费用和建造成本之 和的 30%。此外，假设土地取得费中包含的税费相当于地价款的 1%，有关的银行存款年利 率为 6.5%，贷款年利率为 10%。请从上述信息中选择最恰当的数据和参数，测算本物业所 占土地在 2008 年 7 月 30 日的市场价值。 (二)某公司于 2003 年 11 月，出资 150 万元以有偿出让方式取得一宗地的 50 年土地使 用权，并于 2005 年 11 月以 300 万元的造价完成了厂房、办公用房等的建筑，已竣工验收。 2008 年 11 月，调查和实地踏勘后，得到的有关资料如下： (1)该宗地面积为 3 亩，土地开 发程度为“五通一平”， 其所属建筑物面积为 2500 平方米， 砖混结构， 经济耐用年限为 50 年， 残值率为 2%; (2)
年该地区建材价格指数平均每年比上年上涨 8%; (3) 2008 年 11 月，宗地所在区域进行成片开发时，土地补偿费、安置补助费及征地发 生的其他税费为 300 元/平方米，开发程度为“五通一平”的土地开发费为 200 元/平方米，土 地的开发周期平均为 2 年，开发投资为均匀投入。根据城市规划，公共绿地、道路等公共用 地面积比例应占成片开发土地面积的 10%： (4)当地银行一年期贷款利率为 12%，与该宗地类似土地的开发投资回报率为 15%、土 地增值收益率为 15%、土地还原率为 10%; (5)该类建筑物的重置价为 1500 元/平方米。 2008 年 11 月该公司拟进行合作经营，需对整体不动产进行评估作价，试根据上述资料选择 适当的方法，评估整体不动产的现值总价和楼面价格。 （三）2009 年土地估价实务基础真题答案 一、单项选择题 1.A 2.D 3.B 4.B 5.C 6.C 7.A 8.C 9.B 10.D 11.B l2.D 13.A 14.B 15.C 16.C 17.B 18.D 19.C 20.B 21.C 22.D 23.A 24.A 25.D 26.C 27.B 28.C 29.A 30.C 二、多项选择题 31. BCD 32. BE 33. ABCD 34. BCDE 35. BCD 36. ABE 37. ABD 38. ABD 39. BDE 40. CDE 41. BC 42. ACE 43. BC 44. BCD 45. BCD 46. ABD 47. AE 48. BC 49. ABE 50. ACD 三、情景分析题 51.D 52.D 53.C 54.C 55.B 56. }