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我为什么看好长租公寓的市场
上次贱贱和大家说，要聊一聊REITs（房地产投资信托基金），简单了解后发现这暂时不是贱贱说的清楚的东西，所以贱贱和大家简单分享下由REITs引申到国内如火如荼的长租公寓行业。容许先贱贱讲一个段子。“老弟现在做哪个行业？”“长租公寓，属于房地产类的服务业”“赚钱吗？”“毛利大概40%左右，发不了财，但比较稳定，是抗通胀的实业。”“今晚不许走！跟我具体讲讲你们的生意！”老大哥是典型的潮汕人，做包工头起家，早年买了一些地和房子、投资工厂，还有一家贷款公司，通俗点讲就是赚到了钱的人。近来行情不好，寻思找点轻松点的好生意准备退休。听闻长租公寓有40%的毛利，还稳定、不用操心，于是两眼放光。但老大哥还是打消了直接干的念头，“是个好生意，能赚钱，就是慢，当成资产配置，财务投资倒是挺好的！”接下来贱贱从租房市场的现状，长租公寓的兴起，市场与发展趋势，长租公寓会火的四个维度，给大学生的机会等来聊聊贱贱眼里的长租公寓。一.租房市场现状目前国内的租房市场对比美日等发达国家有较大差距，无论房东端还是租客端都面临很多痛点，交易环节、房屋品质、租后服务市场改善空间极大。1.房东端与租客端的痛点
根据《北京青年人才住房状况调研报告》显示，在调研中仅有26.31%表示在租房过程中未遇到权益受损问题，因此改善非自有住房群体住房环境的公寓企业存在巨大的市场机会，品牌化的公寓公司能有效消除现今租房面临的各类痛点。2.白领时代的到来与90后的个性需求中国社科院14年发布的《社会蓝皮书》指出，2015年我国将进入非农从业人员中白领总量超过蓝领的“白领时代”，对车、房、服务等的需求将不断提升。《赶集网租房报告》显示目前租房市场租房者近七成是85后，近半为90后。同时90后真正进入工作岗位，一方面他们希望提高生活质量但不愿意做房奴。未来看中个人价值的90后，部分有可能成为不买房一代。另一方面，具有强烈社交需求的90后将享受成长红利，在消费升级的背景下，长租公寓行业必定会受益。3.90后特征与租房态度
二.长租公寓的兴起长租公寓的发展离不开供给端和需求端的共同推动。从供给端来看，我国房地产高库存已经成为经济痛点，住房空置率近30%，长租公寓通过连接居住物业、业主和租客，满足各类租房需求，迂回地盘活地产库存。一线城市房价基本达到了普通工薪阶层无法购买的水平，但城市仍不断吸引着外来人口，发展租赁市场成了国策。同时，存量房时代到来，城市大量闲置物业需要机构运营、升级功能。长租公寓迎来天时地利人和的风口。中国疯狂的房地产投资已经到了让国家最高层感叹“房子是用来住的”！政府发布的红头文件要求发展住房租赁企业。房地产、酒店等各相关行业的巨头纷纷进场。比如，广东省人民政府办公厅日前发布《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，给广东的公寓业送来了一份厚厚的大礼。这次的文件是对去年国务院39号文对于加快住房租赁市场政策的具体细化，不仅将消防、财税等行业扶持性政策落实到具体部门，同时更是明确表态：允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租。三.长租公寓的市场与发展趋势长租公寓行业处于指数级发展的初期，据估计目前国内房屋租赁的交易额大致在8000亿左右，闲置房屋超7300万套，我们测算，国内青年租房的市场规模已达到近8000亿元，每年新增的应届生租房规模达600亿元。
（图片来源：克尔瑞咨询）
据链家研究院数据显示，在未来3-5年，中国将有2亿人进入租房市场，租金规模将超1.5万亿。预测2017年品牌公寓新增数量是2016年的2.5-3倍。而目前全国专业租房经营机构不足市场的2%，成熟国家如日本这一数字近30%。相比美国和日本公寓的发展，我们还只在山脚下呢。租赁市场短期看政策，中期看供需，长期看经济。公寓行业当前政策影响下，供应量增大，供需关系受到影响，但限购限贷政策下租客也会增大。每家公寓找好自己的定位和发展策略，控制好节奏。对此，贱贱认为，整个长租公寓的市场很大，前景非常好。首先，现阶段国内存量市场庞大，一、二线城市的出租需求刚性需求，因此长租公寓的市场的确存在。其次，随着存量市场的增大，房地产成了背后最大的理性推手，长租对于城市发展是很有帮助的。只要城市在发展，租房市场就是在发展。四.长租公寓会火的四个维度长租公寓为什么这么火？这背后究竟有什么推动力？从几个维度来梳理，主要原因不外是社会大环境、资本助推、本身模式的竞争力，以及与公寓本身社交属性的结合。撇开住房刚需和房价居高不下这样的大环境因素，我们来谈一谈资本和模式是如何助推长租公寓市场的。第一重火爆：资本火是从雷军的顺为基金烧起来的。2014年9月，顺为基金联合联创策源投资 YOU+ 公寓 1 亿人民币，开启了公寓创业的吸金时代。除了较常见的股权融资形式，长租公寓还在进行更加丰富的金融尝试：借鉴 REITs。什么是REITs？发轫于美国 1960 年代的 REITs 模式，即房地产投资信托基金，代表着全世界房地产领域最科学与最先进的管理方案，提供保障于房地产领域的各个环节。REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs通过资本市场向公众投资者发行，已是一个较为成熟的投资方式。美国是全球首个开辟REITs市场的国家，特别是在房屋资产管理方面，美国围绕成熟的公寓租赁产业，已经通过REITs获得可观的收益。在融资方面 REITs 有着巨大的优势，表现为风险低、回报率较高、经营科学。对于房地产企业而言，REITs 的股权形式投资并不会给它们带来债务负担；而相对于银行贷款，合约还款带给房地产企业的压力会大很多。借鉴美国的REITs模式，国内的很多长租公寓也可以通过这种金融手段，把原本盈利周期长、流通性较低的长租公寓投资，转化为资本市场上的证券资产进行交易。贱贱暂时对REITs还不是很了解，但比较认同将长租公寓做成一个金融产品，以实现轻资产运营和资产的长期稳定收益的思路。
贱贱认为，长租公寓想要实现盈利，就像动物需要经历艰难的迁徙，忍受饥饿和寒冷，才能看到春暖花开。于长租而言，这既是必将面对的残酷真相，也是终将获得的丰厚回报。除了REITs，大多金融衍生品对公寓企业也有支持作用，比如：1、运用类REITs产品，银行并购杠杆去撬动核心地块物业。2、运用银行、P2P等保理业务可以更好的提前收回应收款。3、运用长租公寓预收款特性，未来可与银行开发固定收益类产品。第二重火爆：模式长租公寓找到了传统市场的痛点。对比传统租赁，互联网下的长租公寓首先提高了信息对称性，也就是提高房屋的出租率。长租公寓品牌大多提供线上看房服务，其标准化的图片拍摄给了大多数租客一个心理预期。其次是标准化装修。品牌公寓的硬装软装统一，使得房屋与房屋之间的差异化缩小，降低了房屋的整体装修和维修成本。以蘑菇公寓为例，就是与海尔家电进行合作，对大小家电进行集中采购和标准化配给。第三是公寓管理。针对不同房型、不同租期的租客进行有效管理和收租，特别是在一些细碎的收费服务上，如具体到每个房间的用电等。它们大多实行的是酒店管理模式，但在具体实施上却精简很多，一般提供一周一次的保洁服务。以魔方公寓为例，一家集中式公寓的管理人员可能只需要 1 名店长，外加 2 名辅助工作人员。第四是它们的拿房形式，都实行的是较“轻”的模式，即包租模式。通过签订 5?10 年的租赁合同，整体包租一栋楼或者一套房。前者被称为整租式公寓（更适合标准化），而后者为分布式公寓。实行包租，解决了租赁中最重的一环，即如何拿房。第五是金融合作。传统租赁市场“押一付三”，新兴的长租公寓面对更多元、更年轻的租客，有的只需要“押一付一”。蘑菇公寓的蘑菇宝让租客可以每月向银行打入租金，以现金流为抵押获得低息贷款，蘑菇公寓因此得以提前一年获得租金，打通了现金流，实现了规模扩张。第六是如何以租金获利。
1.扩充租房品类，混合模式发展如果把公司的运作比作培育花草，那么产品就好比是一粒种子，是长租公寓开花结果的根源。从产品来看，以万科的新业务板块--泊寓为代表的长租公寓产品是结合了个性化、多样化、性价比的长租公寓，为什么这么说呢？2.提高服务转化，让用户留下，并持续留下有人说：“O2O一定要解决线下体验的满意度问题，缺少一个O，天平就会倾斜，另一个O也会掉到地上摔碎。”在长租公寓O2O这件事上，租前的线下体验决定了租客是否掏钱租房，租后的线下体验则决定了租客是否继续掏钱租房。无论是对业主还是对租客，前期的房子定价、后期的服务品质、保持续签率……这些服务都属于溢价管理的一部分。总体来说，长租公寓走的是批发拿房、批发装修的路子，从中可以赚到从零售到批发的价差和溢价。如同魔方公寓创始人葛岚所言，公寓与租户是一个强需求的关系，因而一系列附加值产品可以被设计和打包，如保洁等 O2O 服务。第三重火爆：社交YOU+ 公寓成立之初，创始人刘洋表示，YOU+ 公寓是“住房+社交+创业”的聚集地。尽管有人对公寓的社交性表示怀疑，认为公寓的本质还应该是居住的舒适感，但不可否认，现代青年公寓确实笼聚了一批差不多年龄并有望碰撞出火花的人。公寓在西方社会发展历史非常悠久，从经典美剧《老友记》和90后最爱的《爱情公寓》中就可见一斑。而“公共空间”的概念在中国尚处于初级阶段，租客们更习惯关上房门做自己的事情。为了撮合与营造公寓的社交属性，某些长租公寓实行“三不租”政策，即 45 岁以上不租，带小孩不租，不爱交朋友不租。更为“奇葩”的是它的社交考核制度，即每个月要认识 10 位公寓内的朋友，必须参加一次社群活动。2017及以后，一个能满足青年人需求的“家”，绝不仅是一个睡觉的地方。他们对租房的态度不再是单一的租客，而是集生活、休闲、娱乐、交友等于一体的多样化需求。他们肩上没有过多的社会责任，整座城市都是他们的主场，任性自由是他们的座右铭，社会风气越加开朗，个体之间充满好奇渴望。他们把获得尊重和实现自我上升为人生更为重要的追求。（来自泊寓宣传）
泊寓健身中心效果图某个即将盛放的泊寓主要由住宅区、公共区两大功能区块组成。公共区域V-sport健身中心、书吧、及公共活动客厅，由包豪斯风格集装箱搭建而成。当这些元素充满空间的时候，这些独特的功能将租户与泊寓连接，既是一致与过去的连接，也是与更具个性的未来的连接。第四重火爆：长租公寓X互联网互联网对公寓企业的改造表现：1、解决租客与房东之间的信息不对称，大大提高销售效率2、强大的互联网管理体系，能提高公寓管理效率。3、互联网思维：用流量导入现金流，未来切入社区经济。举个例子，某长租公寓联手支付宝、芝麻信用、房司令等互联网金融名企，针对年轻租客的痛点和需求，推出的信用免押金，房租分期付等产品和服务，开启了中国“信用租房”的新时代。芝麻信用分良好的租客，即可享受零押金、零利息、月付房租的信用红利，告别押一付三的沉痛历史。贱贱认为，信用租房的推出，让原本无力承担押一付三或年付房租的租客，在相对较低的资金压力下租房，从而拓宽其目标人群，提高了房屋出租率，加快了相寓的资金回笼速度，从而推动了其规模的快速增长。再举一下万科的泊寓的例子，虽然泊寓在社区运营商投入了一定的人力、物力、资金，但互联网创业反复印证的一个定律是：先赢得用户比先盈利更重要，因为用户会为你持续地创造价值。前期投入完全可以由其他方式弥补，直至盈利。虽然相对于纯Online的互联网模式，泊寓显得越来越重，但是，未来的互联网＋长租公寓巨头，必然是那些沉到线下服务去深耕的。服务溢价越来越高，利润则越来越大。
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