未经出租人同意承租人与第三人签订的房屋租赁协议是否有效
　　案情简介：　　出租人甲和承租人乙签订租期为一年的房屋租赁合同。随后乙在没有征得甲同意的情况下，与丙签订了租期为二年的房屋租赁合同（以下称转租合同），甲得知该转租之事后，三方当事人就转租事宜进行了磋商但未能达成一致意见，甲遂向法院提起诉讼：一、要求解除与乙签订的房屋租赁合同；二、要求确认乙与丙的转租合同无效；三、要求乙按合同约定支付租金、腾出房屋并归还甲。　　评析：　　对于甲的第一项和第三项诉讼请求，不存在什么争议，但是对于甲提出的确认转租合同无效的诉讼请求存在不同的意见：一种意见认为，甲因乙擅自转租的违约行为请求法院解除与乙之间签订的房屋租赁合同，说明其是对乙的转租行为不予认可，因而甲享有请求法院确认转租合同无效的权利；另一种意见认为，甲无权请求法院确认转租合同无效，即转租合同的存在与甲无关。以下从法律、学理和实践等方面探讨甲是否享有请求法院确认转租合同无效的权利。　　1.法律规定：根据《合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，转租合同是乙与丙在平等自愿的基础上订立的，内容并没有《合同法》第五十二条规定之情形，因而转租合同并不是无效合同，甲不享有确认转租合同无效的权利。　　2.学理层面：基于合同的相对性原理，甲没有直接对抗转租合同的权利。转租合同是乙与丙之间关于房屋租赁事宜的约定，甲在该合同中不享有权利也不承担义务。基于合同的相对性原理，乙与丙的转租合同并不因为甲与乙之间的房屋租赁合同的解除而丧失效力。不论乙是否获得了出租人甲的同意，都不影响转租合同的效力。　　3.实践层面：只要甲取得了解除与乙之间签订的房屋租赁合同以及返还房屋的判决后，如果甲对乙和丙搬出租赁房屋的要求不予配合时，可以申请法院强制执行；对于丙来说，其可以依照法律的有关规定要求合同相对人乙赔偿损失。　　综上，甲有权要求解除与乙之间签订的房屋租赁合同并要求乙支付租金、腾出房屋，但甲无权要求确认乙与丙签订的转租合同无效。 （秦华代）　　作者：秦华代(责任编辑：Newshoo)
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合同法司法考试真题详细解释与答案()
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3秒自动关闭窗口未经出租人同意的转租是否有效？
打车遇到的一位滴滴司机，在知道我有法学背景后，就积极的开始咨询我一些他遇到的问题，其中有一个就是关于房屋转租的，正好梳理一下这方面的知识。
《合同法》第十三章专门对租赁合同做出了规定，共有三十八条。其中，第二百二十四条专门对转租做出了规定：&承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
&承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
最高人民法院审判委员在2009年9月1日《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
第十七条还规定了次承租人的代偿请求权：因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。
第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
其实，生活中经常有人转租，自己做起二房东，赚房租的差价。如果在租赁合同中，出租人与承租人明确约定，承租人可不经出租人的同意而转租，这种情况下，承租人应当承担提供证据证明出租人存在明示或者默示同意该转租行为的义务。当然具体实践中的操作细节还需出租人和承租人再自行商定。但考虑到，生活中各种行为的情形都各不相同，下面就区分几种情形讨论转租是否有效。
第一种，出租人与承租人在签订租赁合同时，明确约定未经出租人同意，承租人不得转租。
若未经出租人同意，承租人转租的，承租人与次承租人的租赁合同无效。
第二种，出租人与承租人在签订租赁合同时，没有约定承租人是否有权转租，若承租人在转租前已获得出租人的书面同意，则转租有效。
若承租人转租并声明出租人应当知情该转租行为，而出租人表示不知道该转租行为亦不同意该转租行为的，承租人应当承担提供证据证明出租人存在明示或者默示同意该转租行为的义务。否则，可认定承租人与次承租人之间的转租合同无效。
第三种，承租人未征得出租人同意进行转租，事后出租人知道转租一事但未做反对。
在此，需区分一下明示同意与默示同意。
转租的明示同意包括：一是在租赁合同订立时明确约定承租人有权出租租赁物；二是在租赁期间承租人征得出租人的明确同意将租赁物转租。
转租的默示同意表现为，承租人转租的，出租人自知道或者应当知道之日起六个月内未提出异议的，视为默示同意了该转租行为。
适用默示同意的前提就是出租人知道或应当知道。若无法提供相应证据证明，则不能作出出租人同意转租的推定。
第四种，承租人未经出租人同意而擅自转租，出租人在自知道或者应当知道之日起六个月内起诉至法院的，应推定出租人不同意承租人的转租行为。
承租人违反合同约定未经出租人同意擅自转租，对出租人以承租人未经同意为由要求解除合同或者认定转租合同无效的情形，司法解释作出了六个月异议期的时间限制。出租人在六个月异议期内未提出异议，未行使撤销权，亦未表示同意，因转租行为涉及的诉讼发生在六个月异议期内的，应当推定出租人不同意该转租行为，转租合同无效。
在跟滴滴司机聊天的过程中，他又讲到，他承租的房子是房屋权利人的父亲出租给他的，合同也是跟这位老父亲签订的，滴滴司机没有见过房屋权利人。针对这一点，实践中要有这个风险意识，尽量避免这样操作。
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如今房屋转租已十分普遍，由此引发的纠纷越来越多。当事人应了解的是，房屋转租需要经过出租人同意的。那么，房屋怎么合法转租?如果未经出租人同意，承租人将房屋自行转租的后果有哪些?
　　房屋怎么合法转租
　　1、承租人在租赁期限内，必须征得出租人同意，出租人可以从转租中获得收益，承租人与出租人之间的继续有效，第三人对租赁房屋造成损失的，承租人应当赔偿损失;
　　2、应当订立转租合同，可以是三方当事人共同签订，也可以在出租人的同意下由承租人与转承租人双方签订;
　　3、转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租人双方有约定的除外;
　　4、转租合同生效后，转租人享有并承担原租赁合同规定的出租人的权利和义务，并应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租双方另有约定的除外;
　　5、转租期间原租赁合同变更、解除或终止，转租合同也随之变更、解除、终止。
　　房屋自行转租的后果
　　根据我国《合同法》第224条第2款的规定，发生自行转租时，出租人可能，也可能不解除合同。出租人不解除合同时，转租关系仍然存续，不致受到影响;而当出租人解除合同时，转租合同是否亦因此而同时终止呢?答案应当是肯定的。由于次承租人与出租人并无直接的租赁关系，次承租人自然无权要求出租人承担违约责任。
　　至于次承租人是否可向承租人提出请求，则应视次承租人是否为善意而定。次承租人知道或者应当知道承租人未取得出租人的同意而仍与之订立转租合同的，应无权要求承租人承担违约责任。只有在次承租人不知或不应当知道承租人未取得出租人的同意，即误信承租人的转租为同意转租的，承租人才应对次承租人负违约责任。并且，自次承租人一旦知道转租为非同意的转租时起，即应赋予承租人的转租合同解除权。
　　承租人自行转租时，其收取的租金是否为。出租人通过租赁合同收取租金而使承租人对租赁物为、使用、收益，承租人的自行转租，其租金的收取，是其使用、收益的变相形式而已，出租人的租金并不因此而受损害。可见，承租人取得的租金并非毫无法律依据，同时又不损害他人利益(尤其是次承租人的利益)，与不当得利的构成相去甚远。
　　另外，有下列情形之一的房屋不得转租：1、承租人拖欠租金的;2、承租人在承租房屋内擅自搭建的;3、预租的商品房。
　　租赁合同中未约定可以转租，且出租人不同意转租的，承租人也不擅自转租。承租人经出租人同意，可以将租赁物业转租给第三人，原租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
A你好，可以要求解除合同的哦。
A如果合同目的不能实现，可以起诉要求解除合同。
A你好，可以报警，由公安机关调查处理。
A你好，这种情况你可以要求解除合同，如果房主不同意退款，你可以向法院起诉。法院收取的诉讼费用根据你要求退款的金额来确定，一般是退款金额的1.5%左右。
A你好，合同无约定的，出租人可以要求回复原装，来电咨询
A您好，这个最好是写房产证上面的人的名字。
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未经出租人同意转租的合同效力分析
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　　未经出租人同意承租人转租的效力　　案情介绍：　　房屋租赁期间,承租人未经出租人同意私自将房屋转租给他人,结果是“赔了夫人又折兵”。法院审理这样的房屋租赁合同纠纷案件，会判决转租人与第三人的房屋转租合同无效，并解除转租人与第三人所签订的房屋租赁合同。推荐阅读：离婚房产纠纷处理　　2007年2月，原告甲与被告乙签订房屋租赁合同，约定甲将坐落于某休闲广场一门面租赁给乙，租赁期限从2007年3月至2012年2月，租金按年交付，前三年为每年43800元，后三年为每年46800元。合同签订时，被告向原告支付第一年的房租23800元。　　乙承租后自己经营一部分店面，将另外大部分店面转租给了第三人周小秋经营。日，乙以书面形式用特快专递告知原告门面转租。同年5月31日，原告甲也用书面形式通知被告乙，告知被告门面不得转租。后原、被告经协商未果，原告起诉至法院，诉请确认被告与第三人的转租合同无效并解除原、被告的租赁合同。　　法庭上，被告乙辩称，合同约定转租门面只需通知原告，并不需要征得原告的同意。在日，被告已口头通知了原告转租门面， 5月27日又书面通知了原告。因此不同意终止与原告的合同，与第三人的转租合同也应继续有效。　　法律上，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，承租人应当按照约定支付租金。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案被告乙未征得原告甲的同意私自将承租的门面转租给第三人，被告与第三人签订的转租合同无效。原告为此要求解除与被告乙之间的房屋租赁合同应当得到法院的支持。被告提出合同约定转租只要通知了原告即可与法相悖，法律有关租赁合同明确规定转租须征得出租人同意。且被告转租在前，通知原告在后。被告提出在日口头通知了原告转租事宜，因无证据证实不予支持。据此，法院作出上述判决。　　相关法律：　　承租人的转租权　　承租人转租租赁物须经出租人同意(法律要求一般要书面形式的同意)。转租期间，承租人与出租人的租赁合同继续有效，第三人不履行对租赁物妥善保管义务的，由承租人向出租人负赔偿责任。承租人未经出租人同意而转租的，出租人可终止合同。因此解除承租人与第三人的转租合同是出租人的法律权。
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