一起租约到期后的房屋租赁纠纷案对如何签订完善房屋租赁合同的启示
【基本案情】
2001年<font FACE="楷体_GB日，北京某包装制品厂（以下简称“制品厂”）与北京某宾馆有限公司（以下简称“宾馆公司”）签订《房屋租赁合同》，约定：制品厂将北京某地的楼房一栋出租给宾馆公司，租赁期限十年，宾馆公司因经营需要，可对房屋自行装修改造，但应向制品厂提出书面申请并得到认可。
制品厂在向宾馆交付租赁房时，保留了楼房中的三间自用。宾馆向制品厂书面报告装修和在租赁区域内欲建部分房屋的计划，制品厂书面回复表示许可。随后，制品厂又针对宾馆公司提交的装修改造计划作出书面回复，明确了允许装修改造的范围，并表明宾馆公司可放心经营，并承诺在合同自然到期后，如宾馆公司希望继续经营的，除有重大争议外，维持原合同条款不变。
2011年<font FACE="楷体_GB日，《房屋租赁合同》到期，制品厂不同意与宾馆公司续签租赁合同。宾馆公司认为制品厂违背承诺，拒不腾房。制品厂遂向法院提起诉讼，要求宾馆公司限期腾退，并支付房屋使用费。
【代理方案】
律师接受宾馆公司的委托，作为宾馆公司的代理人参与了本案的审理，律师经过调查和查阅相关资料，确立了宾馆公司提起反诉，要求制品厂赔偿装修损失、自建房损失和未交付三间房屋给宾馆公司造成的损失的代理方案。以制品厂违反承诺、单方解除租赁关系，应当赔偿由此给宾馆公司造成的损失作为主要的反诉依据，并结合宾馆公司的装饰、装修、改造和扩建均获得过制品厂的同意，以及制品厂长期占用租赁标的三间房等事实，为反诉请求的事实和金额，提供支持。
【审理结果】
法院一方面支持了制品厂要求宾馆公司腾退房产和支付房屋使用费的主张，同时，法官也对律师的代理意见给予了充分的重视，认为宾馆公司对承租房产投入较大，并且由于制品厂的承诺对房屋租赁合同的续签存有合理预期，现有的装修和新建物具备一定利用价值，制品厂的确未交付三间房屋，因此判令制品厂赔偿宾馆公司装修损失、自建房损失、房间占用损失。制品厂赔偿宾馆公司经济损失一百余万元。
【律师提示】
《房屋租赁合同》在签约时为避免将来合同到期可能产生的纠纷，律师提示出租人与承租人在签订时，应当注意如下事项：
1、租赁期限：关于租赁期限的约定要明确。建立合同到期后是否续约的协商机制。如在约定的时间内未达成续约的，房屋租赁合同应自动终止。在合同履行期间，任何有关租赁期限的变更均应形成明确的、书面的约定；
2、租赁物交付和交还：对租赁物的交付，应制作详细的交接清单，并由双方签字确认，避免交接不清的情况。同样，在承租人将租赁物交还时，也应制作详细的交接清单，由双方签字确认；
３、装修改造：其一，是承租人的装修改造应征得出租人的书面同意，这一约定不仅是对出租人合法权益的保护，也是对承租人的保护；其二，是对合同到期后，承租人的装修改造如何处置的问题，是折价补偿，恢复原状，还是无偿退出。在上述事宜确定后，一旦就装修赔偿事宜出现纠纷时，双方可依据相关约定进行处置；
４、明确约定租约到期后承租人如何退出，避免出现承租人到期继续占用租赁物，导致纠纷升级的情况；
５、&&房屋租赁合同&对&在租赁期间房屋所有权变动，也应约定。一方面保护承租人继续履行租赁合同的需要，另一方面也可以避免出租人因为承租人主张优先购买权而影响到房屋买卖的正常进行。
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。租赁合同期满没续签，发生纠纷怎么办
案例描述朱女士两年前通过中介租了一套房子，与房东签订了租赁合同。到了第三年，双方相熟后没有续签，继续租住了下去。春节前房东打电话通知，有人想买这套房子，希望她能尽快搬出去。朱女士和房东双方口头约定3月5号搬离，可房东等不及约定的时间，有一次还带了中介过来撬门，朱女士也想尽办法顶住房门不让房东进来，双方僵持不下，最后打了110。她想问问，租赁合同没有续签，房客继续租住的情况下，房东收房子合理吗？口头约定是否具有法律效力？ 问题如何解决？解答及建议1、根据《合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案租赁合同到期后，朱女士一家继续使用，房东没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限变为不定期。 依照《合同法》该法第二百三十二条也规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2、合理期限是多长时间？我国合同法第230条只规定出租人应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，但没有明确具体时限。国务院《城市私有房屋管理条例》（已废止）第11条规定房屋所有人出卖租出房屋，须提前三个月通知承租人。优先购买权行使期限的长短，体现了对维护承租人居住安全利益、稳定财产占有关系、保护善意第三人交易安全三者间的价值衡量。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条，对出租人履行通知义务后，承租人优先购买权的期限进行了规定，其中第3项规定，出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的，在15日届满后，承租人主张优先购买权的，人民法院不予支持。由此可见，出租人履行通知义务的，承租人在接到通知后15日内未行使优先购买权的，视为放弃优先购买权。同时，结合司法实践，如果出租人未履行告知义务，自出卖人出卖房屋届满1年的，承租人优先购买权亦归于消灭。3、友情提醒：1）应在房屋租赁合同中明确房屋座落及面积、租期、租金标准、租金支付时间及方式、交房时间、物业管理等其他费用如何承担、房屋内设施设备、房屋维修维护义务及违约责任等条款；2）每次交纳房租及其他费用后，单据应注意保存，如房东收取现金应要求对方出具收条；3）租赁合同到期前，应提前与房东协商是否续租，如不续租应约定双方交接房屋的时间并办理好交接手续，最终留存双方签字的书面交接记录。另外需要强调的是，如果租客需要对房屋进行装修，一定要征得房东书面同意，并应该约定租期届满时是保留装修还是恢复原状，如保留装修房东是否对租客给予相应补偿。匹配政策1、《合同法》第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔09-7-30）第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。第二十四条 具有下列情形之一，承租人主张优先购屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。.
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关于房屋租赁合同到期，租赁者强租不退的纠纷解决办法。
四川－内江&08-17 23:25&&悬赏 0&&发布者:dancer…… & 回答:(0)
我名下店铺一间，3年前租与郭某人经营家用电器。今年8月租房合同到期，我欲收回店面。但郭某拒绝到期退租。现处于口头纠纷中，想咨询快速解决办法或者相关法律解决流程。
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人气：99431怎么去处理房屋租赁合同到期后的纠纷？ - 法律快车房地产法
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怎么去处理房屋租赁合同到期后的纠纷？
　　现在房价年年高升，虽然有政府出台一些政策调整房价，但还是抑制不住房价的上涨。房价贵买不起，于是越来越多的人租房住，但是是有一定期限的。以此同时，房屋租赁到期的后续约也是一个问题。当到期后产生了纠纷，该如何去解决呢？下面就不妨跟着法律快车小编一起来探讨下。
　　一、怎么去处理房屋租赁合同到期后的纠纷？
　　一般来说，主要有以下三种类型：
　　一、租赁合约到期房东强制收房
　　房屋租赁纠纷案例
　　2015年9月，马先生打来电话咨询租赁合同违约法律问题，原来，马先生在03年租了一套100多平三室一厅的的房子，并且在该栋楼楼下开了一家干洗店，还将孩子从老家接过来安排到小区幼儿园上学，而14年8月份房价涨的比较高，房主决定卖房，所以告诉马先生一个月后必须搬家，而马先生迫于各方面情况，没有办法及时找到合适住房，考虑到孩子上学的事情甚是苦恼，经网上查询到法律服务平台，所以给租赁合合律师打来电话希望得到帮助，而个人法律服务律师根据具体情况给出了如下意见：
　　（二）处理办法
　　按照房屋租赁合约规定，如果出租人因自身需要，不愿意继续出租，应按照房屋租赁合约提前一个月通知承租方，承租人也应找到新住房后在约定时间内将房屋返还给出租人。若承租人在双方约定的期限内确实无法找到房屋，出租人应当给承租人找房搬家的时间，酌情延长租赁期限。
　　同时，承租人也应按期腾房。如果承租人不积极找房和按期腾房，出租人有权在合理范围内提高房租。当承租人有房可迁而拒不腾房时，出租人可申请法院强制其搬迁并令其交占房期间的房租。
　　二、因承租方原因长期外出租赁合同期满无法续租
　　（一）房屋租赁纠纷案例
　　张某委托房屋中介公司出租了一套房子给房客王某，王某由于工作原因长期在国外，目前房屋租赁合同到期，张某决定将房子委托给租房管家公司，而此时承租方王某却迟迟未回国，亦无法联系到王某，也不能强制开锁进屋，通过联系房屋租赁律师咨询相关法律知识。
　　（二）房屋租赁律师根据情况给出处理意见
　　根据房屋租赁合同，承租方在房屋租赁合同到期时外出未归，且无法明确表示是否续租时，房主可联系其单位或者亲人告知通知终止房屋租赁合同，如房主没有办法将房屋租赁合同终止的信息及时传递给承租方时，应按承租方续约处理，租客需按原约定续交或补交租金，应在得到承租方不续租的的明确信息后再收回房屋。
　　三、续租时突然涨租金，导致房屋租赁纠纷
　　（一）房屋租赁纠纷案例
　　房主13年将房子租给承租人黄某三年，后黄某搬走房主又在14年1月份将一套房子租给刘某，签订房屋租赁合同一年，租金2000元/月，到15年1月到期后，房主根据周边房租想涨租金200元之后继续租给黄某，但是刘某不同意还想租这套房子，由此引发房屋租赁纠纷，房主主动打来电话咨询房屋租赁律师。
　　（二）房屋租赁律师根据情况给出以下处理办法
　　根据合同如果原承租人不同意房主要求，就是放弃优先承租权，出租人即可与别人建立租赁关系。如果原承租人同意这些合法的条件，应另签租赁合同。房屋租赁合同到期后，如果出租人没有提出新的条件，承租人按原合同继续交租，则视为租赁关系延续，出租人没有正当理由，不得终止。
　　出租人以原合同期满为由随意抬高房租的，一般不允许，但出租人与承租人另有约定的除外。
　　二、房屋租赁合同到期承租户不退房怎么办？
　　1、如果租赁合同没有明确押金的性质或规则，则押金作为租赁预付款处理，无论如何都要返还的。
　　2、交付留置金、金、金、订约金、押金或者订金等，但投有约定性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。
　　3、除合同另有约定外，房东应于租赁关系消除且租客迁空、点清并付清所有应付费用后的当天将租房押金全额无息退还租客。
　　4、租房期间有财产损失可以相目应扣除押金，押金在扣除财物损失后应该退还。
　　5、在投有明确约定押金性质的情况下，押金的作用是为房屋及屋内财产设定的一个担保，租赁期间如造成出租人房屋及室内设施的财产损失则从押金里扣除。
　　6、如投有造成该损失则合同期满或者解除合同时应予退还。
　　7、租房押金不退的问题可以双方协商解决，如协商不成，可以收集证据，向法院起诉。
　　以上就是法律快车小编为大家带来的有关如何解决怎么解决房屋租赁合同到期纠纷的内容，希望对您有所帮助。另外，如果您还有其他不懂的地方，欢迎您随时来咨询我们法律快车网在线律师，为您提供最专业的法律帮助。
　　（责任编辑：张小朝）
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