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你绝对不知道 农村宅基地可以买卖不能继承
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
农村宅基地“一户一宅”、“限制流转和抵押”的相关规定，是很多宅基地纠纷产生的原因。宅基地的规定中指出宅基地只有使用权。结果是限制了农村宅基地流转同时也导致了农村宅基地转让过程中容易发生农村宅基地纠纷。宅基地使用权是归农村居民所有的，那么宅基地使用权可以继承吗？能否转让买卖？小编会在下文中为您做一个详细的介绍。 宅基地使用权能否继承 宅基地属于集体经济组织所有，宅基的地使用权不属于被继承人遗留下的合法财产，，所有不论是在什么样的情况宅基地所有权都是不能继承的。
《宪法》第10条的规定：农村与城市的郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。 《土地管理法》第八条规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 根据以上规定，宅基地所有权属于集体所有，宅基地使用权由村民按户所有，宅基地的面积受到严格限制。 宅基地使用权能否转让买卖 根据我国《物权法》和《较高人民法院在司法实践的指导》规定，我国农村宅基地的买卖是被允许的，但又有诸多的限制条件。具体的买卖效力如下： １、宅基地使用权不得单独转让，有下列转让情况之一，应认定无效： （１）城镇居民购买； （２）法人或其他组织购买； （３）转让人未经集体组织批准； （４）向集体组织成员以外的人转让； （５）受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。 ２、宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件： （１）转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）； （２）同一集体经济组织内部成员转让； （３）受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件； （４）转让行为征得集体组织同意； （５）宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。 从上文的介绍中我们可以知道，不管是宅基地所有权还是宅基地使用权都是不能当做遗产继承的。但对于在宅基地上修建的房屋而言，则是可以当做遗产继承的。我国农村宅基地的买卖是被允许的，但又有诸多的限制条件。所以买卖宅基地的时候要注意，不要让自己吃亏。以上内容仅供参考。
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按Ctrl+Enter发送近期，最高人民法院在北京召开第八次全国法院民事商事审判工作会议。中共中央政治局委员、中央政法委书记孟建柱同志专门作出重要批语。最高人民法院院长周强出席会议并讲话。各省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院以及计划单列市中级人民法院派员参加会议。中央政法委、全国人大常委会法工委、国务院法制办等中央国家机关代表，部分全国人大代表、全国政协委员、最高人民法院特邀咨询员、最高人民法院特约监督员以及有关专家学者应邀列席会议。
其中会议关于农村宅基地买卖案件问题，形成以下意见：
一、在国家确定的宅基地试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理因抵押担保、转让而产生的纠纷。
在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该认定为无效。无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。
比如：浙江义乌就出台了《义乌市农村宅基地使用权转让细则(试行)》等共9项。
因此，宅基地合同是否有效，一定要看试点地区还是非试点地区！！！
二、在涉及农村宅基地或农经营性建设用地的民事纠纷案件中，当事人主张利润分配等合同权利的，应提供政府部门关于土地利用规划、建设用地计划及优先满足集体建设用地等要求的审批文件或者证明。未提供上述手续或者虽提供了上述手续，但在一审法庭辩论终结前土地性质仍未变更为国有土地的，所涉及的相关合同应按无效处理。
注意：尤其是在征地拆迁时，宅基地房屋买卖合同可能无效，但是作为买受人可以分得部分拆迁补偿款。而在上海，根据沪高法民&[2004]4号文，虽然合同无效，但买受人可以分得70%的拆迁补偿款！！！
附：沪高法民&[2004]4号文
上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见
农村宅基地买卖应严格按照的规定进行。对于由此引发的纠纷，应当综合考虑出卖人出售房屋是否经过审批同意、合同是否履行完毕以及买受人的身份等因素，区分不同情况，妥善处理，具体如下：
第一、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的买卖，该房屋买卖合同认定为有效。
第二、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。
第三、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。
第四、对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。
对此类案件进行处理时，亦区分不同情况：
第一、按上述第三种情况处理的，双方当事人应各自返还房屋及购房款。
第二、按上述第四种情况处理的，如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右。
热门推荐：分享到：相关土地分类：878人有用967人有用1209人有用421人有用为鼓励耕种，农民承包土地，国家会给予补贴。土地承包需要签订承包协议，农民需要在承包期内合理利用土地。循化县土壤污染防治工作方案
为全面贯彻落实国务院《关于印发土壤污染防治行动计划》(国发〔201农村有宅基地的朋友，千万别盲目的把地卖掉，不然后悔一辈子！农村有宅基地的朋友，千万别盲目的把地卖掉，不然后悔一辈子！掌上快报百家号听到说宅基地以后有可能可以抵押买卖了？第一时间的反应是拒绝的。对于一个农民来说，宅基地是家，是根！生在村里，长在村里，这是一种特殊的感情。、这年头，种粮好像开始不赚钱了。要么就胆子大，有点底子，包地做种粮大户，这么做反正是风险不小，像今年要是包地种了玉米，得赔哭……要么没有想到更好的方法，迫于生计，无奈的去城里打工。宅基地，别盲目地卖掉打工挣钱吗？乍一看好像不少，但实际上也要付房租水电，也要吃油盐米面，去掉这些，也基本上没剩多少。幸福一点的，就在家乡附近的城市，地里忙时候回去种种地，从家里带点粮食和菜。要是赶上不景气，还要跑到老远的城市才能找一份活干，平时回都回不去，图什么？农民知道城镇化是个大趋势。现在在农村，到处是空心村，一个村接近一多半的老房子没有人住，需要宅基地的还没有地方盖。城镇集中化，倒是显得合情合理。但是不能保证合理情况下的一户一宅就很难实行，而且还有很多关系户和村干部一户几套甚至十几套宅基地的。另外还涉及到拆迁、补偿等情况，这些现状没有解决清楚，农民潜意识里就会抗拒，就觉得宅基地能交易不是太放心，政策什么的，还没有认清，不想迷迷糊糊地把房子卖了，谁肯把自己的“命根子”就这么押出去！宅基地，别盲目地卖掉其实考虑到孩子的教育等情况，城里确实是个好地方，但是为啥扎不下跟呢？因为城里的房子太贵了！那房价听听就可怕，没房子又不好解决户口的问题，房子又真心买不起，即便把宅基地什么的都卖掉，也是远远买不起的，那，为啥还折腾？鼓励农民进城买房是好事，就怕买不起房，又把本身的宅基地卖了，走了就回不去了，现在本身就还不好申请，真的怕到时候走不了！回不去！感觉从农村出来的人后路一片迷茫……农民就不是那种不知足的人，也知道资源闲置是一种浪费，如果必须要经历这些的话，那么希望能够获得和城里人一样的待遇和保障！要把那些不公平不合理的现象问题都解决了才能放心，农民只想安稳的活下去。不然，宅子还是留着养老用，落叶归根，未来的农村说不准会更好……本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。掌上快报百家号最近更新：简介:关注帐号，给你更多生活中的小经验，小窍门作者最新文章相关文章大家都在搜：
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农村自家宅基地卖给别人建楼房,听说新土地法就要出了,对卖地基有什么影响?
懂的人帮忙看下…………农村自家宅基地卖给别人建楼房,听说新土地法就要出了，对卖地基有什么影响？听说政策施实后，私人无权私自买卖，到时候那就是政府直接卖给别人，给土地拥有者本人的补偿肯定没直接卖给别人拿的钱多，是这样吗？如果是这样趁早卖好不？是农村哦
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二手房经纪人
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二手房经纪人
给土地拥有者本人的补偿肯定没直接卖给别人拿的钱多
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给土地拥有者本人的补偿肯定没直接卖给别人拿的钱多
原来六家人共享的院坝，其中三家人的房屋地基归一家人了，现在他们还有三份院坝吗？
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违法信息举报邮箱：农村房屋及宅基地买卖存在的问题及对策
来源：中国法院网
作者：邹旭 徐雷健
　　一、农村房屋买卖纠纷案件特点
　　一是案情较为明确。诉讼主体一般是房屋、宅基地买卖的双方，即出卖人和买受人；诉讼请求多是请求确认合同无效，并要求被告也即买受人返还房屋或宅基地；房屋和宅基地是一体的，处理房屋纠纷时需同时处理宅基地问题。
　　二是调解难度大。该类案件的标的是当事人居住的房屋，房屋作为最基本的生活资料，是农民的命脉，关系当事人的切身利益，一旦合同被确认无效、返还房屋或宅基地，有的可能导致当事人居无定所，因此，该类案件一般调解难度较大，处理不好矛盾也易激化。
　　三是买卖时间较长。买卖行为大多发生于同村庄邻之间，双方相互熟知，甚至是至亲好友，因此买卖房屋或宅基地时相关手续不尽周全完善，多为口头约定。另有案件为要求单独返还宅基地，和要求返还房屋类似，双方在买卖或赠与宅基地时，口头约定，并无书面协议。事隔几年后，因各种主客观原因致使一方反悔，请求买卖无效、返还房屋。
　　四是房屋或宅基地已实际交付、使用。该类买卖的房屋、宅基地大多已按照约定履行完毕，出卖人交付了房屋，买受人交付了房款，而且大多数房屋已经过装修、改建、翻建等添附行为，但未变更房屋产权及宅基地使用权手续，埋下纠纷隐患。宅基地的买卖或者赠与，受让方已经在宅基上建设房屋等，无法还原。单独处理宅基地难度较大。
　　二、农村房屋买卖纠纷成因
　　一是买卖合同不规范埋下纠纷隐患。原、被告双方买卖房屋、宅基地时有的仅为口头协议未签订买卖合同，或者虽签订买卖合同但内容不规范，欠缺法律上的形式要件，合同自身存有瑕疵，使得买卖双方履行过程中对合同内容出现争议，酿成纠纷。
　　二是房屋升值的利益驱动，使当事人背弃诚信。近年来农村逐步试行向社区化发展，不再规划宅基地，一方面使得农村宅基地资源趋向紧张，另一方面，实行以农村平房折换社区楼房或者以面积折换面积措施，房屋的巨大增值空间和前景，与卖房人原得的卖房款或者将社区楼房转让他人顶名要楼的转让费形成了巨大反差。另外，号中央下发了一号文件，要求加快包括农村宅基地在内的农村集体土地所有权和建设用地使用权地籍调查，全面开展农村土地确权登记颁证工作。一些已经出卖房屋、宅基地或转让社区楼房名额的农村村民以及出卖了农村房屋、宅基地的城镇居民开始反悔，想方设法地想收回房屋，导致该类纠纷时有发生。
　　三是城镇居民购买农村房屋的政策禁止性，为当事人请求返还提供了空间和依据。受我国传统思想的影响，很多在外上班的城镇居民退休前后逐渐盛行在农村老家置办房产，以便老来“叶落归根”。由于农村宅基地的福利性质和土地资源的紧缺，国务院办公厅及国土资源部均出台了严格规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”以此来加强农村宅基地管理。这些政策规定将城镇居民购买农村房屋限定为禁止性行为，为卖房户要求确认合同无效、返还房屋、赢得诉讼提供了法律支撑，也不可避免地助长了当事人违背诚信的恶习。
　　三、解决问题的对策建议
　　一要加强立案审查和诉前调解。由于该类纠纷多发生于同村庄邻之间，涉及土地房产不动产及村集体经济组织成员资格等问题，村民自治组织或行政机关对问题发生的历史原因和实际情况更加了解，由基层组织处理社会效果往往强于诉讼。因此，对于该类纠纷法院应慎重受理，或者受理后积极组织村民自治组织、行政机关、人民调解委员会进行诉前调解，尽量将矛盾解决在基层。
　　二要加大该类案件调解力度。房屋买卖合同纠纷具有特殊性，案件审理前要对实际情况进行实地调查、了解、取证，多调查走访当地村民、村干部、相关行政部门及人员，详细掌握第一手证据资料，为案件快速审理和公正裁判打好坚实基础，避免因案情不清、证据不足而无法调判。同时，基于该类案件的特殊性，还应借力当事人同族长辈、亲朋、有威望的庄邻、村干部及有关组织等力量，最大限度地做好调解工作，避免矛盾加深和激化，力争案结事了人和，以实现法律效果与社会效果的有机统一。
　　三要综合案件实际情况。审理过程中要根据案件实际情况，对纠纷发生的成因、过程、当事人的过错程度、房屋的居住使用情况，特别是买卖后买方对房屋的增建、翻新、装修以及周围同类房屋的增值情况，全面综合考虑，将法律、政策与民风民俗相结合，实现当事人利益和法律效果的最大化。
　　四要加强法律宣传。建议联合房管部门、土地管理部门，在村民自治组织的配合下，多方式多渠道地加强《物权法》、《合同法》、《土地管理法》及有关法律、行政法规、政策的宣传，提高群众法律知识水平和对该类买卖行为的认知辨别能力。同时，要加强房地产管理部门对该类房屋买卖过户交易的审查审核，严把法律关，防止产生矛盾隐患及不良后果，从根源上解决问题。
　　（作者单位：山东省莒南县人民法院）
责任编辑：牟菲菲
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