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同一楼盘差价从哪来?看完这五点就明白了
[摘要] 购房者在买房的时候就会发现，同一个楼盘的房子，房价会差不少。大家可能都知道楼层对于房价的影响，一般来说都是楼层越高，房价也越高。
购房者在买房的时候就会发现，同一个楼盘的房子，房价会差不少。大家可能都知道楼层对于房价的影响，一般来说都是楼层越高，房价也越高。那么，除了楼层之外，还有哪些因素影响房价呢？一、污染源楼盘中有些地方不可避免的会有各种污染，如噪音污染、异味污染、灰尘污染等。房子离污染源的远近将直接影响了其价格的高低，这一点在二手房的价格上表现的很为明显。因此，为了房子将来考虑，在购买新房时，尽量不要买带有底商的房子，因为底商会有饭馆，夏天就可能有露天烧烤。同样，离地下车库出入口、垃圾回收站近的房子，也不要买。二、内部交通楼盘的楼栋越多，就越应该重视内部交通。对于那些一个组团几十栋楼的楼盘来说，单元门到楼盘大门，就可能走个十几二十分钟，平常还好，如果是早晨上班，就会很痛苦。&因此，买房时要计算好出行的时间。一般来说，楼盘位置偏的楼栋价格便宜，买房的时候需要注意。三、景观好坏景观好坏，对房价也有影响。同一个楼盘，离中心景观区越近的房子，价格也越高。但是，也需要注意一点，那就是如果房子前后有小广场，将来可能成为大妈们跳广场舞的地方。以大妈们的彪悍程度，基本上就不能开窗了。四、房屋朝向除了楼层之外，对同一个楼盘房源价格影响大的就是房屋的朝向了。南向贵，北向便宜，这是基本的房产知识，相信大家都知道。尤其是塔楼，基本上各个朝向的户型都有，价格也相差很多，买房时要好好挑选。五、楼王要说一个楼盘里面哪栋楼的房子贵，自然非楼王莫属。一般来说，位于楼盘中心的那栋楼就是整个楼盘的楼王。楼王占据了整个楼盘好的地理位置和稀缺的景观资源，户型也是经过精心设计的，各项配套也是佳的。某些楼盘，楼王一平的价格可以和普通的楼栋相差几千元。对于刚需购房者来说，房价高低是买房时重点要考虑的因素。因此，知道了同一个楼盘不同房子价格的差异，选择的时候就会有的放矢，用合理的价格买到适合自己的房子。 推荐理由： 动态：金帝世纪城预计18760元/平方米起。日加推12栋。容积率3.00。项目规划建设2228户。非毛坯交付。效果图 项目简介：金帝世纪城位于坦洲，毗邻珠海，占地面积约8万多平米，总建筑面积约33万平米，共19栋高层建筑和1栋商业，规划上采用大围合点式布局，确保超大楼间距的同时留出大面积空间做园林绿化。 项目园林以法式风格为主题，约有60000多平方米，以生态、运动、艺术为特色，打造花园式生态住区 。由于项目分三期开发，园林设计根据建筑组团设计了三大景观轴，每期园林可以独立成园，确保每栋建筑都可以推窗见景。一期园林以诺曼德浪漫花园为主题，包含西式草坪广场、欧式凉亭及喷泉广场等，体现欧式园林中轴对称的设计美学。二期园林以塞纳河碧波为主题，包含大门入口叠水喷泉、无边际泳池及两个主题花园。三期园林以运动健康为主题，包含网球场、大型儿童游乐场及草坪广场、阳光健身操草坪。项目园林投入重金打造，绿化上采用树木、灌木、草坪三重立体绿化，施工工艺上采用立体堆坡方法，打造园林高差，让园林更加自然，更具趣味性。所有的雕塑小品、地面石材铺装都选用名贵石材，精雕细琢，凸显艺术品味。建筑一楼架空设计，与园林融合为一体，架空层里设置了休闲木平台、园艺小品，绿植花艺，成为园林延伸的一部分。项目有还设计了1公里的塑胶健身跑道、园林公共洗手间，树池休闲座椅等生活配套，极具人性化。项目户型采用蝶形设计，朝南或东南方向，确保每个户型的采光和通风面都是大限度的，有的户型设计了双阳台，清风可以对流。 交通状况：线路一：乘坐42路、993路到界狮路北站下车即到； 物业地址：珠海中山市坦洲坦洲镇界狮北路11号 推荐理由： 动态：祥圣富地预计16500元/平方米。祥圣富地楼盘地址：坦洲镇坦神北路（金斗湾客运站旁）。绿化率30.00%。预计日2#3#交楼。非毛坯交付。效果图 项目简介：祥圣富地位于坦洲坦神北路金斗湾客运站旁，是中山市祥圣房地产有限公司倾力打造的一处菁英居所，项目地处坦洲繁华地段。休闲购物、便利交通、优良教育、便捷医疗以及行政办公等配套触手可及。 项目追求精工筑家，规划有77-103㎡超高性价比2-3房产品，精装交楼，精美入户大堂及公共走廊，让业主出入间尊享礼遇。祥圣富地自带近9000平方米商业配套，7米挑高街铺，8字形特色风情商业街，集邻里配套，娱乐购物、生活休闲等于一体，双重繁华在侧，下楼即享，为业主提供高品质的便捷生活。 交通状况：42路，206路，212路，681路，682路，684路，685路，991路，992路，993路，k11路至金斗湾客运站或坦洲医院公交站下车即到。 物业地址：珠海中山市坦洲坦洲镇坦神北路（金斗湾客运站旁） 推荐理由： 动态：富盈居2期预计13000元/平方米。物业费：2.3元/㎡&月。毛坯交付。富盈居2期位于：坦洲镇嘉联路2号 （嘉联路与坦南神路交汇处）。项目规划建设256户。效果图 项目简介：盈富居2期位于中山市坦洲镇嘉联路2号，项目一共分四期开发，四个地块，其中一期已售罄，即将发售的是二期，占地面积约1.1万㎡， 建筑面积约3.3万㎡，一共由4栋17层高的两梯四户小高层洋房组成，面积段为75-117㎡（建面）二至四房毛坯产品，其中1、2栋为90-117㎡（建面）三至四房产品；3、4栋为75-90㎡（建面）二至三房产品，一层均为架空层，共256户，车位比1:0.7，容积率2.39。 项目整体规划建筑和园林风格是由中山市本原景观设计有限公司负责设计的，立面风格采用了用材和建筑外立面色棕色、白色、协调性统一的尊贵调性，给你一个简洁、舒适休闲的生活空间。小区园林为现代生态花园，绿化率高达36%，致力打造成为一个布局合理、功能齐全，交通便利的现代生态花园式住宅。还有多处的休闲娱乐空间，如休闲区的景墙、休闲廊架，健身娱乐区的成人健身区和儿童游乐场等 交通状况：坦洲镇政府 （213路; 681路; 682路; 684路; 684路夜班短线; 685路; 686路; k11路）杰士美厂 （213路; 681路; 682路; 685路） 坦洲怡乐园 （213路; k11路） 安阜市场 （681路）鹅咀路口 （996路） 物业地址：珠海中山市坦洲坦洲镇嘉联路2号 （嘉联路与坦南神路交汇处） 推荐理由： 动态：优越香格里5期价格待定。项目规划建设1133户。绿化率40.00%。优越香格里5期位于：中山市坦洲镇界狮南路55号。非毛坯交付。效果图 项目简介：优越香格里秉承&延伸建筑，关注人文&的开发理念，由中山市兴源房地产发展有限公司倾力打造，着力将香格里拉的回归自然情调和香格里拉酒店专业服务有机结合起来，让业主即能够享受城市菁英生活，又能够回味自然的美好。 中山市兴源房地产发展有限公司开发，公司由台港澳合资创办，公司实力雄厚。公司集团旗下优越城百货是现代管理模式运营的大型综合性百货公司，公司秉承以&以人为本，诚信经营、创新实效、健康发展&为经营理念，以&创造卓越品牌&为目标，致力发展各级城市新兴商圈。 项目聘请澳大利亚HYN和新加坡贝尔高林专业规划大师担纲建筑和园林的设计，规划物业以高层花园洋房为主、建筑采用现代新古典风格，吸收了当今住宅建设技术的创新成果。小区配有13万㎡（建面）商业配套，更有规划中的优越城百货，集购物、休闲、消费、娱乐为一体，快捷又方便，更有景观泳池、幼儿园等体验居住、生活度假无暇乐趣。 项目位于坦洲界狮南路与宝珠路交汇处，项目总占地面积约20万平方米，总建筑面积近75万平方米，商业配套13万㎡（建面），是毗邻珠海、演绎品质生活的成熟大盘之一。五期建面约15万㎡，产品面积段为81-183㎡二至五房，共11栋，1133套产品。 交通状况：公交线路有991、岐关大巴（坦洲至拱北），&优越香格里站&，下车即到、距离本案较近的公交车有992、993、42路等 物业地址：珠海中山市坦洲中山市坦洲镇界狮南路55号
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* 提示：页中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；所涉及装修状况、标准以合同为准。
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违法和不良信息举报电话：010- 举报邮箱：& &想知道一个城市的房子到底能不能买？教你三招！想知道一个城市的房子到底能不能买？教你三招！日来源：融360责任编辑：yunchengadmin 一直以来，有很多朋友在后台给融360房贷君(fangdai123)留言，XX城市能不能买房?
对于这样的问题，融360房贷君真的有点无能为力啊，因为能不能买房这个问题实在是太大的太宏观了，而买房其实是一件特别微观的事情，你得说清楚自己的诉求才行。
比如下面这位女士：
虽然你是在大庆这种几乎没有什么投资价值，一家好几套房的城市，但我仍然建议你买一套。原因有以下几点：
1、你是生活在大庆，属于工作地和居住地统一的。
2、虽然大庆的房地产没什么投资价值，但具体到你自己，你的确需要房子啊。
3、房子值不值要分怎么看，你现在结婚了，三口之家跟老人挤在一起，买套房子自己住，值不值好像真的不能仅仅用房子的市值变化来计算，住的舒坦难道不算“值”么?
4、最后提醒一点，大庆这种级别的城市，房子很难跑赢通胀，不是自己住就别买了。
上面算是为这位网友答疑解惑了。
今天我们要聊的话题是“一个城市的到底如何走?房子到底能不能买”。
我们认为，一个城市的房价到底如何走，它既受一些共性因素影响，也会受所在城市的一些个性因素影响。
具体来说有三点是比较重要的，分别是钱、楼市政策和经济基本面。 一、钱 钱最牛的地方，就是它的流动完全不受束缚，想去哪就能去哪。所以考察钱的动向，能让我们对当前楼市有一个总体性的把握。
买房需要钱，大家都没钱的时候，房子就卖得便宜一点;大家手里有比较多的钱的时候，房子就会卖的贵一点，大家收入增长等的比较快的时候，房价也会增长得比较快。
这是一种理想的状态，房子跟收入挂钩，但房地产还有一些它自己的使命，有时候需要刺激一下它来让经济数据变得好看一点，所以具体到某个时期来看，市场上钱多钱少跟货币政策有关系。
年，是我们的房地产第三个短周期的上半场，当时增长目标和大量库存商品房带来的双重压力导致购房门槛被降低，最直接的体现就是买房首付少了，贷款难度降低了，贷款折扣也不低，还有的地房减免了契税。
这背后都是货币宽松所衍生出的一系列具体措施。
但到了2017年，这一轮周期已经进入下半场，货币已经开始收紧，市场上的钱越来越少。M2的增速在今年5月首次低于10%，为9.6%。M2增速的下降说明商业银行放贷规模在收缩，而房地产方面的开发贷和个人住房贷款尤其明显。用于买房的钱少了，开发商从银行也拿不到贷款了，流通于房地产行业的钱少了，房子自然也得降价卖。
前几天，郑州(楼盘)融创一个项目就按备案价开盘了，比去年很多项目卖得都便宜，而且没有捆绑精装修和车位，原因就是开发商给予走量回笼资金。备案价限制了开发商的利润，但只要你想要回笼资金，就得降价卖房。深圳(楼盘)有家开发商，硬挺着，最后资金链断了，老板不见了。 二、楼市政策 各地的楼市调控方案，是导致各地楼市冷热不均的直接原因。
有的城市希望多卖点房子，自然尺度就松一点，有的地方根本没多少房子卖了，那只能暂时抑制需求。通过政策在制造供需平衡是各城市常用的做法。
但政策的运用的优劣也是有区别的，最后就是有的城市能够平稳过度，有的城市就可能要经历比较痛苦的挤泡沫的过程了。
上图是7个比较代表性的城市，可以看到，厦门(楼盘)的居民资金杠杆率排在第一，房价直追北上深，但厦门的居民存款却是这7个城市中最低的。去年4季度新房还卖了309万平米，而今年一季度已经只有57万平米。这直接反映了老百姓(603883,股吧)购房能力的下降，需求早就被透支干净了，再来一波限购，没有新鲜血液进来;今年3月份，厦门又加入了限卖行列。
融360房贷君(fangdai123)认为，对于厦门这种岛屿城市来说，供应潜力有限，本应该先知先觉，限制楼市的流量，但最后却是后知后觉。调控的时机和力度的选择，导致厦门已成为全国房地产泡沫最大的城市。
而剩下一些三四线城市，基本上是不怎么愿意对房地产下手，一方面鼓励在外打工的回乡买房，另一方面通过棚改和货币化安置来激活存量需求，楼市的火热又吸引了不少炒房客进入，所以，现在很多小城市的房价已经完全与当地人的收入脱钩了。 三、经济的基本面 经济好的城市，房地产没有理由不好，经济不好的城市，房价却很好，这就有问题了。
在这方面，东北算是比较明显，因为它是老工业基地，增速垫底，人口又是净流出的，但部分城市的房价却在逆市上涨，而且幅度不小，跟经济的基本面非常不相称，除了是炒作，还是什么呢?
沈阳和东戴河是比较明显的两个城市，沈阳虽然是东北的中心城市，传统产业和新兴产业的比例也高达9比1，这样的产业结构，决定了沈阳楼市缺乏足够的想象空间。至于东戴河，则完全是所谓的旅游地产带起来的，但现在买旅游地产的都是同类人，二次销售则是最大的问题。
一个城市的房子能不能买，值不值，住得舒服很重要，但能不能变现也同样重要，前者是使用价值，后者是金融价值。
影响一个城市房价走向的因素还有很多，比如城市的商品房库存状况以及土地供应计划等，不过根据我们以上总结的货币、调控方案、以及经济基本面这三大因素，已经足以判断，如果房价的表现与以上三点相悖，那么买房其实可以缓一缓。
现在的楼市早已告别了当初的单边上涨行情，各城市分化十分明显，有的城市希望拉涨去库存，有的则是怕房价快速下滑而推出限卖，这些临时性措施对房价形成了干预，但左右不了房价的根本走向。 相关资讯小编推荐楼盘知道 热门关键词: 12345678910意向区域东城区西城区北城区中城区空港区垣曲县永济市临猗县新绛县绛县河津市万荣县闻喜县稷山县夏县平陆县芮城县南城区价格<input name="group[price]" type="radio" value="以下<input name="group[price]" type="radio" value="-3000<input name="group[price]" type="radio" value="-4000<input name="group[price]" type="radio" value="-5000<input name="group[price]" type="radio" value="以上我已阅读并同意&周边二手房最新楼盘热门城市新房如何快速有效地了解一个楼盘？只需三步作者：安龙芹来源：链家网原创文章摘要：市面上的楼盘越来越多，一个楼盘主要是从哪些方面看起。分为三步，第一步：了解开发商，第二步了解其在当地开发的其他楼盘，第三步查看楼盘自身硬件。如果要买房子，就需要对楼盘有个简单快速的了解，通过网上的公开资料和实地看房两种方式，就可以对楼盘有个初步的把握。
一、了解开发商
1、在搜索引擎中输入“开发商名称”，了解开发商的发展历史、信誉状况、企业动态、所开发的楼盘，对于搜索结果数量较少、开发楼盘偏少的公司要慎重考虑。
2、在“楼盘名称+纠纷”等关键词，或是查看业主论坛的帖子、评论，了解项目在购房者中的口碑状况。即使有纠纷，也要查清楚纠纷来龙去脉，做到全面了解。了解是否是存在质量问题、证件问题以及准业主们对楼盘的评价。
开发商资质查询
二、了解在当地开发的其他楼盘
如果开发商在当地还开发过其他楼盘，可以去实地考察一下。查看小区的整体品质，一看小区建筑面积大小，大区域需要开发商有足够的资金投入；二看规划布局是否合理，是否有幼儿园、商业项目，能从侧面反映开发商的操盘经验；三看景观环境是否精致，精致的景观能侧面体现开发商的设计水平；四问住户，问对小区总体是否满意、工程质量如何、物业管理服务如何。通过这几方面，就能对开发商的实力有个大概掌握。
三、查看楼盘的自身硬件
1、项目位置和周边环境
项目位置决定了楼盘大致的价格水平以及卖点，如果项目环境良好，也能够吸引购房者。
2、占地面积
项目有多大，是什么样的类型？面积较大的项目，往往会对土地进行分期规划，同时建设一定的区域级商业。
容积率直接会对住户居住的舒适度产生影响，高密度一般就是高层为主，中低密度是小高层、花园洋房，高端别墅群的密度会更低。容积率越小，住户的居住体验感也会越好。
4、梯户比、主力户型面积
了解项目是一梯几户还是两梯几户，以及主力户型的面积。如果一个项目最小的户型就是大三居，那么该项目的价格也会偏高一些。
5、配套设施
物业公司是自己的还是招标的，物业费是多少，停车位配比多少，地上停车位还是地下停车位。
6、销售价格及付款方式
能否使用公积金贷款，贷款利率多少，房子的均价多少，不同的支付方式有什么样的优惠政策。
通过上述几步及需要了解的参数，就能够对一个楼盘进行快速全面的了解，算是初步调研。当然，如果想要更充分详细地了解一个楼盘，还需要再多花些精力。
来源：链家网整理
(图片来源于网络)
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