作者：刘晓博
疯了，地产股完全涨疯了！
招商蛇口涨停！泰禾集团涨停！绿地涨停！金地、万科、华夏幸福涨幅超过8%！
深沪两市，地产股涨幅超过5%的29个，成为1月16日第一领涨板块，全板块涨幅达到了3.51%。
保利地产的走势是这样的，过去两个半月，已经上涨了70%！
万科的走势是这样的，按照今天40.2元的收盘价，即便计算每年10%的资金成本，宝能的“姚员外”也狂赚了超过600亿元！
毫不夸张地说，地产股成了印钞机！
那么问题来了：到底是什么因素造成了地产股的大涨？跟昨天国土部部长宣布“政府不再垄断住宅土地供应”和农村宅基地“三权分置”有关吗？
应该说，跟昨天傍晚国土部部长宣布的两大消息关系不大，地产股突然狂飙有其内在逻辑，此前我们的团队已经做过一些分析，指出了地产股“价值重估”的投资机会，下面再全面梳理一下。
第一，这一轮深沪股市地产股大涨，跟一些地产龙头“摇身一变”成为“长租概念股”有关。
比如保利、万科、碧桂园等龙头房企，跟建行等一批大型国有银行签约，全面进入“长租公寓”这个国家鼓励的市场。保利也因此在上交所发行了“租赁住房REITs”，万科入住了雄安新区。由此可见，官方对这类地产企业是鼓励的。
而且我们曾多次分析过“大银行+大房企”的长租模式，其商业模式有很多令人“脑洞大开”的地方，未来会获得政府减税、减免地价、央行低利率资金支持、优先使用资本市场等众多利好。
第二，这一轮地产股大涨，跟元旦之后央行两次降准叠加实施有关。一次降准是日央行宣布的“定向降准”；另外一次降准是“2018年元旦、春节期间”的阶段性降准，这让市场资金比较充裕。
第三，官方乐于见到炒“地产金融产品”，而不是“炒房”。日，中央党校机关报《学习时报》在头版头条刊登住建部研究中心主任的文章，详细阐述中国的住房政策，其中明确提出：“将房地产实物的投资引向对房地产金融产品的投资，减少住房实物需求，抑制房价上涨”。
第四，房企普遍持有大量土地储备，这些储备在2016年到2017年土地价格大涨之后面临价值重估，很多地产商拥有的“真实价值”显著上升。
上图是第三方研究机构公布的截至2016年末的主要房企土地储备。
上图是2017年主要房企新增的土地储备。
某大房企就曾透露，他们2017年之前在一线城市项目平均楼面地价仅为2213元/平方米，三线城市更是只有996元/平方米。由此可见，房企因为土地价格上升带来的“价值重估”有多厉害。当然，这也说明中国的土地供应存在一些制度性的问题。
第五，2018年稳增长压力非常大，国家急于通过直接融资（企业发行股票、债券）来给稳增长。近日，证监会一位副主席就在香港公开表示，“把发展直接融资特别是股权融资放在突出位置”。在这种背景下，股市活跃是被鼓励的。
第六，进入2018年以来，已经有兰州、南京等多个城市或直接放松限购，或者以引进人才变相放松限购。
此前我多次在专栏里指出，对于2018年的股市、楼市不能太悲观。在人民币被迫不断升值（以减少对美顺差）的情况下，2018年的出口肯定增长有限；由于加强环保，部分产业受到限制；再加上部分地区“GDP挤水分”、大基建项目有所减少（比如取消了包头地铁项目），经济下行压力将增大。
在这种情况下，适当调整楼市政策，让楼市成交量保持活跃，同时让股市保持活跃，是必然的选项。当然，2018年不具备股市、楼市全面走牛的可能，因为国家为了防范金融风险在控制货币增速。但防止经济下滑是更重要的，因为这涉及到就业、社会稳定。
股市和楼市在2018年都有结构性的机会。
房地产是下一个白酒？
来源：中泰证券资管（ID：ztzqzg）
作者：齐齐鲁
近期连续写了几篇行业研报，得到了毒友们的热情鼓励。但是，抬头看路不能耽误低头拉车，这一个月的时间市场发生了很多新的变化，有些变化齐齐鲁个人认为可能还是大事，所以，本期暂停一下行业系列，插播一次关于房地产的时事内容。
上图是近三个交易周以来热门板块的走势对比，可以看到房地产的短期走势已经超越了酒饮、家电和银行，特别是考虑到2016年以来房地产板块较长期的压抑过程，那么近期的超额表现就更觉不同寻常。下图为2016年三季度以来板块走势，从上至下依次为酒饮、家电、银行和房地产。
特别是，与2017年开年军工的走势不同，房地产持续性和资金流入明显较强。
根据2017年我在白酒股上面的惨痛教训可知，某个级别的板块如果启动行情，往往较难停歇。尽管各行业周期长短有别，有的取决于市场，有的取决于政策，行业格局也殊为不同，但超额收益的开始却往往可以归结到一个原因：预期差，当边际改善被捕捉到以后，行情就向业绩演化，而后如顺利，就再向估值演化，屡试不爽。所以，我们今天的重点就是看看研报中的房地产是否出现了边际改善，分析师认为后续行情的演化路径如何，不构成投资建议。
分析师把房地产比作白酒
本文标题不是隐喻，简直太直白了。但这个标题其实搬运自研报。新财富新科宏观冠军郭磊在近期一篇大热研报《从宏观角度如何看房地产这一行业》中，明明白白有如下判断：
研报对这句话的解释就是：房地产业由躁动（如2012年前的白酒泡沫）转为安静，周期性钝化（如白酒周期的不明显，或者说周期拉长），龙头受益（如地产白酒大量退出），因此可能会经历一个基于“垄断竞争市场结构进行龙头资产的再定价”的过程。
郭磊同时提示，即便在短周期视角下，2018年地产投资也存在小幅超预期的可能。1月初，研报中有一幅图反映了市场的水暖先知，房地产及周边行业笑了：
此处要插个心得，从观察行业边际改善，或者就说是拐点的角度看，行业研报肯定是领先的，这从去年10月起就陆续有房地产行业研报推荐本板块能看出来。不过由于绝大多数行业研报都是推荐评级（维持推荐又占了绝大部分），普通读者很难甄别。
此时，一要看行业研报里的共识是不是在增多（这一点参考意义其实也不大，因为最关注分析师的就是分析师，所以一个分析师揭示的边际改善会被其他分析师很敏锐地跟进）；二要看策略乃至宏观研报是否允许行研的结论登堂入室，而登堂入室又有两个效应：一个是从宏观层面的多角度验证，另一个是宏观策略带来的流量和关注度，从而加快一致预期的形成。
这就是齐齐鲁为什么从一篇宏观研报入手，来说房地产行业的事。
当然，一篇研报还嫌少，列举太多也烦。我只再列一篇，来自大家都熟悉的“封神级”人物。
安信证券高善文老师，近一年来只发过48篇报告，大约每周一期，几乎全部体现在他的“旬度经济观察”系列中，但是，近一年跳脱于“旬度经济观察”外的寥寥四篇报告中，就有三篇谈及房地产市场，他最近的一篇报告《走进新时代》。
主要结论是：1.存货去化比较充分，供应层面的出清比较彻底。同时房价也面临上涨的压力。2.销售下滑或许持续到下半年某时。3.一但销售出现周期性恢复，则开工和投资将出现更大的反弹和恢复。
如果你有精力上溯到他上一篇专题报告《中国的城市化与房地产市场》，则可以进一步发现一个他总结的规律：率先完成存货去化的城市房价领涨。而且，数千万人口的城市化，很好地控制了房价下行、经济减速和银行坏账上升的风险。
可以感觉到他对房地产温暖的态度。
地产龙头被广泛看好
下面进入行业研报，一年多来我们已经习惯了龙头思路，地产龙头被广泛看好自不待言。我们只是需要看看这个逻辑是怎么来的，以及是否形成了充分共识。
天风证券陈天诚的《为什么我们从去年底率先“全面看多”地产股》是近期的大热报告。主要逻辑如下：1.行业格局：市场快速向优质龙头集中。2.风险因素：行业不确定性主要来自政策，而房地产长效机制建设降低了政策不确定性，对龙头是大利好；短期，政策紧张度也在边际改善，“没法更紧了”。3.估值：地产泡沫、库存和杠杆对地产股的估值压制正在边际改善，所以港股地产股在销售改善的基本面基础上，实现了估值一年内从5倍修复到20倍的壮阔旅程。4.博弈性因素：业绩增速高于行业估值，大小企业倒挂等问题，随着地产股从低配到超配，股价提升空间明显。
他总结为一句话：“行业既可以赚25%业绩的钱也可以赚50%估值的钱”。
上周我刚看了白酒的黄金十年的研报，从上述几点逻辑比较，尽管我还是觉得哪里有点不妥，但感觉确实很像2016年的白酒股。所以，郭磊说房地产行业酷似白酒，是有道理的。
招商证券赵可的《“龙”抬头之后怎么走？》也是近期阅读量较高的报告。从基本面、政策、估值和流动性四个角度解释和展望行情，其中对基本面的阐述，较前面的报告充实一些，基本判断是：全国销量同比底部将出现在今年二三季度，一二线重点城市销量底部则已经在2017年四季度出现。另外，赵可不认为集中度的提高是解释因素，他主张从周期角度解释房地产行业（《忘掉集中度提高，回归周期本质》），他认为，6-10年的中周期内，只有两波配置地产股的好机会，这轮周期中，第一波机会是2014末-2015年，第二波就在今年。
研报的语言几近语重心长、苦口婆心了。
此外，近期华创、建投、东方等机构研报也从相似角度看好房地产，而“龙头”是必然提及的关键词，我们就不一一赘述了。
重新聚焦一二线
再说一下研报格局。比较引人关注的一件事就是广发证券乐加栋，本栏日的文章《房地产“空军司令”，竟然是行业亚军》专题介绍过他，他2017年拿了新财富冠军。
乐加栋确实是一个比较长期的房地产空头，他至晚从2016年10月开始，就没写过一篇“增持”房地产行业的研报，直到今年1月4日，他突然由空翻多。作为一个头部分析师，年，看空行业给他带来了名声，也让他这个“空军司令”最近的翻多，更具信号意义，就是下面这篇：
好，本文的基本结论说完了，并不是因为今天地产板块大涨才决定写房地产。昨晚“水煮旧闻”栏目中水均二已经预报过我要写房地产了。
最后，还要给土豪们奉送一个小彩蛋：房地产股近期超额收益明显，那么房地产市场的超额收益可能在哪里？
我们只是研报的搬运工。推荐兴业证券阎常铭日的研报《房地产行业周报：看好中国核心资产》。结论直接截图了：
齐齐鲁长期观察过阎常铭（“毒舌研报”第一篇文章就写过阎常铭老师），可以说，从货币角度观察房地产市场，是阎老师一以贯之的逻辑，也很有道理，结论明确：三四线加杠杆基本到位了，银行的放贷则相对刚性，那么下一步银行还要回归一二线，从而继续推动一二线资产价格长期上行。
好，今天就到这吧。你认为房地产是下一个白酒吗？会出现行业低速增长而龙头高歌猛进的局面吗？
新财富杂志（ID：newfortune）综合自财经韬略（ID：ttmoney8）、中泰证券资管（ID：ztzqzg）
新财富杂志2018年1月号
文章转载自网络，作者观点不代表本网站立场，如需处理请联系客服
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新财富杂志中泰证券：房地产难道是下一个白酒_新浪财经_新浪网
中泰证券：房地产难道是下一个白酒
中泰证券：房地产难道是下一个白酒
　　毒舌研报丨房地产是下一个白酒？
　　文/齐齐鲁&
　　来自微信公众号：中泰证券资管
　　房地产是下一个白酒？
　　近期连续写了几篇行业研报，得到了毒友们的热情鼓励。但是，抬头看路不能耽误低头拉车，这一个月的时间市场发生了很多新的变化，有些变化齐齐鲁个人认为可能还是大事，所以，本期暂停一下行业系列，插播一次关于房地产的时事内容。
　　先上图：
　　上图是近三个交易周以来热门板块的走势对比，可以看到房地产的短期走势已经超越了酒饮、家电和银行，特别是考虑到2016年以来房地产板块较长期的压抑过程，那么近期的超额表现就更觉不同寻常。下图为2016年三季度以来板块走势，从上至下依次为酒饮、家电、银行和房地产。
　　特别是，与2017年开年军工的走势不同，房地产持续性和资金流入明显较强。
　　根据2017年我在白酒股上面的惨痛教训可知，某个级别的板块如果启动行情，往往较难停歇。尽管各行业周期长短有别，有的取决于市场，有的取决于政策，行业格局也殊为不同，但超额收益的开始却往往可以归结到一个原因：预期差，当边际改善被捕捉到以后，行情就向业绩演化，而后如顺利，就再向估值演化，屡试不爽。所以，我们今天的重点就是看看研报中的房地产是否出现了边际改善，分析师认为后续行情的演化路径如何，不构成投资建议。
　　分析师把房地产比作白酒
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　　郭磊同时提示，即便在短周期视角下，2018年地产投资也存在小幅超预期的可能。1月初，研报中有一幅图反映了市场的水暖先知，房地产及周边行业笑了：
　　此处要插个心得，从观察行业边际改善，或者就说是拐点的角度看，行业研报肯定是领先的，这从去年10月起就陆续有房地产行业研报推荐本板块能看出来。不过由于绝大多数行业研报都是推荐评级（维持推荐又占了绝大部分），普通读者很难甄别。
　　此时，一要看行业研报里的共识是不是在增多（这一点参考意义其实也不大，因为最关注分析师的就是分析师，所以一个分析师揭示的边际改善会被其他分析师很敏锐地跟进）；二要看策略乃至宏观研报是否允许行研的结论登堂入室，而登堂入室又有两个效应：一个是从宏观层面的多角度验证，另一个是宏观策略带来的流量和关注度，从而加快一致预期的形成。
　　这就是齐齐鲁为什么从一篇宏观研报入手，来说房地产行业的事。
　　当然，一篇研报还嫌少，列举太多也烦。我只再列一篇，来自大家都熟悉的“封神级”人物。
　　安信证券高善文老师，近一年来只发过48篇报告，大约每周一期，几乎全部体现在他的“旬度经济观察”系列中，但是，近一年跳脱于“旬度经济观察”外的寥寥四篇报告中，就有三篇谈及房地产市场，他最近的一篇报告《走进新时代》。
　　主要结论是：1．存货去化比较充分，供应层面的出清比较彻底。同时房价也面临上涨的压力。2．销售下滑或许持续到下半年某时。3．一但销售出现周期性恢复，则开工和投资将出现更大的反弹和恢复。
　　如果你有精力上溯到他上一篇专题报告《中国的城市化与房地产市场》，则可以进一步发现一个他总结的规律：率先完成存货去化的城市房价领涨。而且，数千万人口的城市化，很好地控制了房价下行、经济减速和银行坏账上升的风险。
　　可以感觉到他对房地产温暖的态度。
　　地产龙头被广泛看好
　　下面进入行业研报，一年多来我们已经习惯了龙头思路，地产龙头被广泛看好自不待言。我们只是需要看看这个逻辑是怎么来的，以及是否形成了充分共识。
　　天风证券陈天诚的《为什么我们从去年底率先“全面看多”地产股》是近期的大热报告。主要逻辑如下：1．行业格局：市场快速向优质龙头集中。2．风险因素：行业不确定性主要来自政策，而房地产长效机制建设降低了政策不确定性，对龙头是大利好；短期，政策紧张度也在边际改善，“没法更紧了”。3．估值：地产泡沫、库存和杠杆对地产股的估值压制正在边际改善，所以港股地产股在销售改善的基本面基础上，实现了估值一年内从5倍修复到20倍的壮阔旅程。4．博弈性因素：业绩增速高于行业估值，大小企业倒挂等问题，随着地产股从低配到超配，股价提升空间明显。
　　他总结为一句话：“行业既可以赚25%业绩的钱也可以赚50%估值的钱”。
　　上周我刚看了白酒的黄金十年的研报，从上述几点逻辑比较，尽管我还是觉得哪里有点不妥，但感觉确实很像2016年的白酒股。所以，郭磊说房地产行业酷似白酒，是有道理的。
　　赵可的《“龙”抬头之后怎么走？》也是近期阅读量较高的报告。从基本面、政策、估值和流动性四个角度解释和展望行情，其中对基本面的阐述，较前面的报告充实一些，基本判断是：全国销量同比底部将出现在今年二三季度，一二线重点城市销量底部则已经在2017年四季度出现。另外，赵可不认为集中度的提高是解释因素，他主张从周期角度解释房地产行业（《忘掉集中度提高，回归周期本质》），他认为，6-10年的中周期内，只有两波配置地产股的好机会，这轮周期中，第一波机会是2014末-2015年，第二波就在今年。
研报的语言几近语重心长、苦口婆心了。
　　此外，近期华创、建投、东方等机构研报也从相似角度看好房地产，而“龙头”是必然提及的关键词，我们就不一一赘述了。
　　重新聚焦一二线
　　再说一下研报格局。比较引人关注的一件事就是乐加栋，本栏日的文章《房地产“空军司令”，竟然是行业亚军》专题介绍过他，他2017年拿了新财富冠军。
　　乐加栋确实是一个比较长期的房地产空头，他至晚从2016年10月开始，就没写过一篇“增持”房地产行业的研报，直到今年1月4日，他突然由空翻多。作为一个头部分析师，年，看空行业给他带来了名声，也让他这个“空军司令”最近的翻多，更具信号意义，就是下面这篇：
　　好，本文的基本结论说完了，并不是因为今天地产板块大涨才决定写房地产。昨晚“水煮旧闻”栏目中水均二已经预报过我要写房地产了。
　　最后，还要给土豪们奉送一个小彩蛋：房地产股近期超额收益明显，那么房地产市场的超额收益可能在哪里？
　　我们只是研报的搬运工。推荐阎常铭日的研报《房地产行业周报：看好中国核心资产》。结论直接截图了：
　　齐齐鲁长期观察过阎常铭（“毒舌研报”第一篇文章就写过阎常铭老师），可以说，从货币角度观察房地产市场，是阎老师一以贯之的逻辑，也很有道理，结论明确：三四线加杠杆基本到位了，银行的放贷则相对刚性，那么下一步银行还要回归一二线，从而继续推动一二线资产价格长期上行。
　　好，今天就到这吧。你认为房地产是下一个白酒吗？会出现行业低速增长而龙头高歌猛进的局面吗？欢迎留言骚扰。
　　本材料不构成投资建议，据此操作风险自担。本材料仅供具备相应风险识别和承受能力的特定合格投资者阅读，不得视为要约，不得向不特定对象进行复制、转发或其它扩散行为，管理人对未经许可的扩散行为不承担法律责任。
新浪声明：此消息系转载自新浪合作媒体，新浪网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。
责任编辑：高艳云
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