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随着人们对房地产领域投资意识的加强，许多人都将赚钱的目光转移到了以房养房的方式上。聪明的消费者自会比较，家中的积蓄存入银行，利息收益较低；假如用它来投资物业后又将其出租，以现在 随着人们对房地产领域投资意识的加强，许多人都将赚钱的目光转移到了以房养房
随着人们对房地产领域意识的加强，许多人都将赚钱的目光转移到了&以房养房&的方式上。聪明的自会比较，家中的积蓄存入银行，利息收益较低；假如用它来投资物业后又将其出租，以现在随着人们对房地产领域投资意识的加强，许多人都将赚钱的目光转移到了&以房养房&的方式上。聪明的消费者自会比较，家中的积蓄存入银行，利息收益较低；假如用它来投资物业后又将其出租，以现在市场上的租金水平来计算，后者的收益率肯定要高于银行存款的利率。 此外，这种租金收益也相对稳定。
A按前十二个月平均工资计算。
A你们签过合同吗？怎么写的
A属于违法行为，涉嫌职务侵占或挪用资金罪
A特殊工种提前退休需符合男年满55周岁，女干部年满50周岁，女工人年满45周岁，缴费年限满15年，所从事工种在国家特殊工种目录范围内并达到规定年限，有毒有害满8年以上（含8年）、高温井下满9年以上（含9年）、高空特别繁重满10年以上（含10年）。
A您好，工龄有可以连续计算的情形。因企业停工歇业或者破产，职工经企业管理机关调派到其他企业工作者，调派前后的工龄应连续计算。
A你好，根据具体利率详细计算
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热门推荐：如何计算房屋投资收益? 看“以房养房”投资全攻略
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随着人们对房地产(&&&)投资意识的加强，许多人都将赚钱的目光转移到了&以房养房&的方式上。聪明的消费者自会比较，家中的积蓄存入银行，利息收益较低;假 如用它来投资物业后又将其出租，以现在市场上的租金水平来计算，后者的收益率肯定要高于银行存款的利率。此外，这种租金收益也相对稳定。
&以房养房&需谨防风险
在目前房贷政策紧缩、房产降温可期的情况下，&以房养房&风险究竟有多大呢?
观点一：做长线仍可看好
有投资者认为，房价可能短期会波动，但长远看，调整周期过后价格仍将呈刚性，在目前4%通货膨胀预期下，只要负担得起，房产仍是一项不错的投资。他们认为，即使利率提高，还贷金额实际增加并不多，何况现在一年内次新房停止转按揭，想出手也不容易，不如继续持房出租。还有人表示，现在中介对房租的评估就是按一定比例还贷额测算的，只要房产质量不是太差，资金压力不大，在当前租房者众多的情况下，仍可选择&以房养房&。在外贸公司上班的黄女士说，趁在职时养几套小房型，强迫自己每月还贷，将来年纪大了就不怕下岗退休了。
观点二：还贷额占比须控制
既然是投资就会有风险，&以房养房&也不例外。理财师认为，正常情况下，租金收入+家庭其他收入?如工资、存款利息等 应大于还贷额+家庭的正常开销。在家庭收入和正常开销不变的情况下，租金收入越高，还贷金额越低，家庭财务就越安全。
由于房贷政策的变化，显然，&以房养房&者的还贷金额将上升。以一套30万元的房子为例，目前首付多为三成，要贷款21万元，20年还清。在等额还款方式下，加息后取下限利率5.51%计算，每月还贷将增加26.3元，一年就要多支付315元，20年就多支付利息6300元。为控制这方面的风险，银行放贷时，一般要求还贷额占家庭收入的50%以下。超出这个比例，一旦家里出现什么意外情况，资金周转发生困难，造成逾期还贷，则房子就有被银行收走的风险。
观点三：谨防物业贬值风险
除了还贷额上升的风险，&以房养房&者还要承受出租收入不稳定、物业贬值等多种风险。
一位房产从业人员表示，房产也有&保鲜期&，要提折旧，房产发展总是一代接一代向更合理的设计、更新的建筑材料设备、更符合时代需求的方向发展。因此，时间久的房产可能落伍，租金和价值有下降风险。
此外，房产市场的供需情况也会影响租金收入。总体上看，房地产商手里的空置房越多，&以房养房&风险就越大。当房地产转为买方市场时，开发商将大量抛售和压价出租，普通投资者将承担房价和租金双下降的风险，而还贷还要继续。因此那些购买多套住宅的投资者，&以房养房&要慎之又慎，避免因一时冲动而遭受损失。
观点四：谨慎投资不宜&满仓&
综上所述，&以房养房&风险主要在于：银行贷款利率调整，还贷额上升;房子老化或房产空置率提高租金下降;家庭其他收入下降的还贷风险。分析人士认为，作为不动产，毕竟房产流动性不高，现在投资产品日见丰富，房产可纳入投资组合，但现在&满仓&恐怕不合适。同时在投资房产时，也要全面评估投资回报率，对以租养房的房产，应对其周边租金行情有充分了解，包括是否有稳定承租人，周围市政规划等。同时，按揭贷款要具备稳定的还款来源，租金收入不能作为主要还款来源，并结合自身收入情况，选择适宜的还款方式。
&以房养房&的三种方式
出租旧房，购置新房。如果你的月收入不足以支付银行贷款本息，或是支付后不足以维持每月的日常开销，而你却拥有一套可以出租的空房，且这套房子所处的位置恰好是租赁市场的热点地区，那么你就可以考虑采用这个方案，将原有的住房出租，用所得租金偿付银行贷款来购置新房。
投资购房，出租还贷。有些人好不容易买了套房，却要面对沉重的还贷压力，虽然手里还有一些存款，但一想到每个月都要把刚拿到的薪水再送回银行，而自己的存款不知什么时候才能再增加几位数，心里就不是滋味。在这种情况下，可以再买一套房子，用来投资。如果能找到一套租价高、升值潜力大的公寓，就可以用每个月稳定的租金收入来偿还两套房子的贷款本息，这样不仅解决了日常还贷的压力，而且还获得了两套房产。问题的关键是要判断准确。
出售或抵押，买新房。如果你手头有一套住房，但并不满意，想改善居住条件，可手里又没钱，好像一时半会儿买不了新房。如果你将手中的房子出售变为现金，就可以得到足够的资金。你可以将这部分钱分成两部分，一部分买房自住，一部分采用第二个办法用来投资。如果你卖了旧房却一时买不到合适的新房自住，就不如把原来的房产抵押给银行，用银行的抵押商业贷款先买房自住，再买房投资。这样，不用花自己的钱，就可以实现你改善住房，又当房东的梦想了。
如何计算以房养房投资收益
对普通老百姓而言，房产投资肯定是一个家庭中重大的投资行为。既然是家庭重大投资，理所当然就应该慎重考虑投资的收益，记者通过相关人士了解到，计算以租养房投资收益的方法有以下2种：
1.投资回报率分析公式：(税后月均租金-物业管理费)&12/购买房屋单价
此种方法是目前地产投资中最常用的，此方法考虑了租金、房价及两者的相对关系，套用在股市投资上可类比为市盈率，是选择&绩优房产&的简捷方法。但它又有弊端，没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。
2.投资回收时间分析公式：投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/(税后月租金-按揭月供款)&12
这种方法类似于股市投资分析中的K线图分析，考虑了租金、价格、前期的主要投入因素，但未考虑前期的其他投入、资金的时间价值因素，可用于简略估算资金回收期的长短，但不能解决多套投资的收益分析。这种方法比租金回报法更深入一步，适用范围也更广，但有其片面性，并不是最理想的投资分析工具。
投资有风险三思而后行
&以租养房&，已经成为众多人轻松买房的一条捷径。不过，人们似乎只看到了好的一面，而忽视了其中的风险。一旦出现变故，购房者将损失惨重。&以租养房&不是个简单的过程，这里面的账要仔细算清楚，除了每月固定要支付的物业管理费之外，还有银行贷款利息，这是笔固定的支出，而其收入却只是相对固定的。既然是投资就会有风险，投资房产的风险就是新房出租会有一个&滞留期&，即从正式入住到出租出去，中间会有一段时间房子是空置的。即使已经出租的房子也可能会中途 &断档&，这就需要你周密考虑如何度过这样的&风险期&。
随着申请住房按揭贷款门槛的一降再降，不少投资者都会产生冲动想&以租养房&，做长线投资，但基于对市场分析不全面，最终房子租不出去，导致了以租养房的失败。所以，投资者在瞄准&以租养房&的投资模式时，应对自己的还贷能力慎重考虑。
编辑：徐蕾
[此文系转载，来源于网络，版权归属原作者]
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房产证如何才算是满五年?
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按照产证签发日期，或者契税发票事情，（前提条件是产证面积不能大于144）
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1按房产证上的日期算
2按照契税完税证时间
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违法信息举报邮箱：保险版“以房养老”怎么养
作者：陈婷
　　在我国，无子女老年家庭和“失独”老年家庭约占老龄人口比重10%，这一人群本来就没有把住房传给子女的需要与可能，版“以房养老”比较适合这一类老人，以便补充他们的养老金来源，提高老年生活质量。
　　家住上海浦东的王阿婆今年83岁了,丈夫于5年前去世后,膝下无儿的她一个人生活得异常艰难。没有“劳保”的她，每月仅靠四五百元的上海“低保”生活；街道每天补助的“老年餐”，她总把一顿的食物分成两顿来吃；因为不舍得花钱，她连医院也去得很少，小毛小病挺一挺就算熬过去了。
　　王阿婆没有多少存款，其唯一的资产，就是一套老伴去世前已经购买了产权的房改房。热心的居委阿姨和周围的邻居们总想帮王阿婆一把，他们也想到过让老人“以房养老”。但前几年上海某街道在这方面的试点并不成功，银行那边的政策似乎也不明朗。
　　3月底来自中国官方网站公布的一个消息是，保险股份有限公司“房来宝老年人住房反向抵押（A款）”的和已经得到了保监会的批复，保险版的“以房养老”终于出炉，可能能够为王阿婆这样的老年群体提供一定的支持。
　　保险版“以房养老”新鲜出炉
　　所谓“以房养老”，实际是指“老年人住房反向抵押贷款（或养老保险）”之类的金融产品。
　　对于类似王阿婆这样的老年人群，他们急需有外部经济来源，以便补充自己的每月养老金，保障或提高自己的老年生活水准。但他们手里可能没有多少金融资产，房产几乎是他们的唯一资产。即便将目前的居所直接售卖后，他们可能会有一大笔收入，但难以预计是否能满足未来所有的生活所需。而且，他们又不太方便搬离现有的住房，情感上也比较难接受。如果金融机构能够为他们提供每月养老金，等到老人百年之后，将房屋受益权和处分权让渡给金融机构，那么理论上，既能解决老人的经济困境，金融机构也有了一个比较好的新业务品种。
　　幸福人寿此次推出的“幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险（A款）”说明：“反向抵押养老保险是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权，并按照约定条件领取养老保险金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房产处分权，处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用。”
　　实际上，早在日，保监会就发布了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》（以下简称“《指导意见》”）。《指导意见》提出，以房养老试点自日起，至日止。试点城市选定北京、上海、广州、武汉，人群为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。
　　“非参与型”较有利于房屋所有人
　　试点产品分为参与型反向抵押养老和非参与型反向抵押养老保险产品，区别在于房产增值收益是由投保人独享还是和保险公司分享。此次幸福人寿版“以房养老”产品属于“非参与型”产品，按照此款产品的设计，如果房价上涨，房屋产权、收益归投保人所有，增值部分在扣除必要的费用后将归投保人的继承人所有；若房价下跌至不足以偿付养老费用时，则不足部分将由保险公司承担。
　　保监会相关负责人表示，试点通过保险以房养老，意在给有意愿、有的老年人提供一种金融工具，带有市场化性质，并不意味政府“不管养老”。目前，国内外都缺乏相关经验，推出产品和试点，只是为完善第三支柱体系提供选择的机会和可能。
　　对于以房养老的风险，保险精算领域专家表示，发达国家的反向抵押好处是把风险转移给保险公司，随着物价适当调整，房屋的科学估价、长寿风险由保险公司承担，最后按照大数法则，根据老年人生命长短的平均水平，以房养老保险是可以经营的。但国内的保险公司是否具备这种风险分散的精算技术，比如产品量化、房屋价值估算、长寿风险的计算等都存在诸多不确定性
　　此外，根据产品条款显示，幸福人寿这一产品对投保人（被保险人）的年龄限制在60周岁至85周岁，并设定犹豫期为30天，长于一般产品。投保人与保险公司签订合同时，双方将确定基本养老保险金额，综合考虑房屋折旧、预期增值、预期的老年人平均生存年限等因素，金额一经确定，不能变更。当然，投保人每月拿到的养老金要在基金养老金额当中扣除必要的费用，如部分房屋评估费、律师费、管理费等。
　　若老人在保单生效之后选择退保，将承担一定退保手续费和其他各类费用和损失赔偿，退保手续费为退保之前累积计息的养老保险相关费用的一定比例，第一年至第五年分别为10%、8%、5%、3%和1%，第六年及以后年度退保，不再收取退保手续费。如果在一定期限内老年人无法偿还，保险公司将对抵押房屋行使处分权，即出售（变卖）抵押房屋。
　　基本养老金+延期年金 保证终身领取
　　为了保证投保人（被保险人)能够按月从保险公司领取养老金，幸福人寿的这款“以房养老”产品还设置了延期年金的概念。在特定期限内缴纳的延期年金将累积用于特定期限后的养老金支付。
　　当然，参与“以房养老”保险产品的人士，通常就是为了解决现金流不足的问题，因此该款产品的延期年金保费，无需以现金形式缴纳，同样是在养老费用账户中进行积累计算，待到老人身故后再以房产处置所得资金来做结算。
　　有关延期年金的身故和退保利益，幸福人寿提供了两套方案。方案一是不承担身故给付责任，也不退换延期年金所产生的现金价值。方案二为保险公司承担延期年金的身故给付责任，或在退保时退还现金价值。方案一和方案二的区别在于，方案一所需要缴纳的延期年金保费较少，每月可领取的基本养老保险金额较高。方案二则恰恰相反。
　　根据该产品的表来看，若一名60岁男性投保该产品，每100万元有效保险价值下，若选择方案一，月度基本养老保险金为2514元（可领至终身），延期年金每年缴费金额为2544元（账面累积，无需现金），延期年金缴费年数26年；若选择方案二，月度基本养老保险金为2124元（可领至终身），延期年金每年缴费金额为7107元（账面累积，无需现金），延期年金缴费年数26年。
　　再看85岁女性投保该款产品，每100万元有效保险价值下，按方案一计算，每月基本养老保险金为6152元（可领至终身），延期年金每年缴费金额为13884元（账面累积，无需现金），延期年金缴费年数为10年。若选择方案二，月度基本养老保险金为4340元（可领至终身），延期年金每年缴费金额为35101元（账面累积，无需现金），延期年金缴费年数为10年。
（责任编辑：HN025）
04/13 11:1304/09 00:0204/08 04:2004/08 04:1804/06 09:1604/04 00:24
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看中一套房子，产证5月20日才能满两年，5月份要营改增。中介说可以4月就先做网签，等到5月20之后再交易过户，说这样营业税和增值税都不用付。请问这种说法靠谱吗？营改增后增值税对于满两年的房子怎么计算？
这套房子是动迁房，请问动迁房怎么计算增值额？
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他说的对，新政策是以网签为准的，到时候按照原政策执行，如果新政策应该征收差额的11%，增值税征收跟满几年没关系。
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据说满2年后，政策变化后不影响，现在网签最好，因为后面还可以撤。（惠州5年房产售后经验）
哪里的房子？如果是北京不靠谱谢谢采纳
到那个时候再说吧。
详情还是咨询相关部门吧！
按照正常的计算啊。
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